Reducir costes en la gestión inmobiliaria en los 23 distritos de Tokio

Para los propietarios de varios inmuebles generadores de ingresos en los 23 distritos de Tokio, los gastos mensuales de gestión inmobiliaria son un coste que no se puede ignorar. Al mismo tiempo, la calidad del servicio de la empresa de gestión tiene un impacto significativo en la rentabilidad. Este artículo explica la estructura de los honorarios de gestión inmobiliaria en los 23 distritos de Tokio y las tarifas de mercado por región, los principales servicios que ofrecen las empresas de gestión y su rentabilidad, consejos y precauciones para revisar y negociar los honorarios de gestión, y ejemplos de servicios que combinan una gestión de alta calidad con la maximización del beneficio del propietario (INA & Associates). A continuación presentamos un ejemplo de servicio (INA & Associates) que combina una gestión de alta calidad con la maximización del beneficio del propietario. Profundicemos en el tema para asegurarnos de que la calidad del servicio no se vea comprometida por un fácil recorte de costes, manteniendo al mismo tiempo unos honorarios de gestión adecuados.

Estructura de los honorarios de gestión inmobiliaria y comparación de las tarifas de mercado por regiones dentro de los 23 distritos

Estructura básica de los honorarios de gestión de alquileres: Por lo general, cuando la gestión de las propiedades en alquiler se subcontrata a una empresa de gestión, los honorarios de gestión se fijan en un "X% de los ingresos mensuales por alquiler". En los 23 distritos de Tokio, muchas empresas de gestión cobran alrededor del 5% de los ingresos por alquiler. Por ejemplo, para una habitación con un alquiler de 100.000 yenes, se calcula que son unos 5.000 yenes al mes. La tarifa real varía, ya que el límite máximo no está fijado por ley y puede acordarse libremente entre el propietario y la empresa gestora.

Diferencias en las tarifas de mercado según la zona: Incluso dentro de los 23 distritos de Tokio, hay ligeras diferencias en las tarifas de gestión según la ubicación y las características de la propiedad. Por ejemplo, en las zonas más céntricas, como Minato y Shibuya, donde los alquileres son altos y hay muchas empresas competidoras, los honorarios de gestión pueden ser tan bajos como un 3-5%. En los últimos años, algunas empresas han empezado a ofrecer honorarios de gestión del 1-3%, tarifas fijas por unidad o incluso "honorarios de gestión cero", principalmente en el centro de las ciudades y en propiedades de nueva construcción. Por otro lado, en zonas residenciales como Nerima Ward, los niveles de alquiler son relativamente bajos y la comisión de gestión por unidad suele ser pequeña, por lo que el nivel estándar ronda el 5%, o a veces es ligeramente superior, en torno al 7-10%, dependiendo del tamaño y la antigüedad de la propiedad. De hecho, se dice que los honorarios de gestión oscilan entre el 5% y el 12%, según el alcance de los servicios y las condiciones del inmueble. En otras palabras, no sólo las tarifas absolutas de un piso de lujo en un barrio portuario y un piso en un barrio suburbano difieren en el mismo 5%, sino que también puede haber una diferencia de tarifas debido al entorno competitivo.

Punto clave: Es importante conocer la tarifa de mercado en la zona de su propiedad y determinar si la comisión de gestión que está pagando actualmente es adecuada. Si está pagando una tarifa más baja que en el centro de la ciudad, es una ventaja, pero si está pagando una tarifa más alta de lo normal en una zona suburbana, puede haber margen para una revisión. Preste atención también a la estructura de honorarios (tarifa fija o tarifa plana) de cada gestora, así como a la tarifa. En cualquier caso, las tarifas de mercado son sólo una guía y deben juzgarse de forma global, incluido el contenido del servicio, que se analiza a continuación.

Principales servicios ofrecidos por las empresas de gestión y su rentabilidad

Alcance de los servicios prestados por las empresas de gestión de alquileres: las empresas de gestión prestan una amplia gama de servicios en nombre de los propietarios. Los principales servicios ofrecidos incluyen

• Contratación y selección de inquilinos: cuando una propiedad queda vacante, la empresa la anuncia en los medios de comunicación adecuados, responde a las consultas y visitas y selecciona a los solicitantes. La agencia también se encarga del proceso de contratación en nombre del inquilino.

• Gestión y renovación de contratos: trámites generales relacionados con los contratos, incluida la redacción y celebración de contratos de alquiler, la información a los inquilinos de cuándo vencen sus contratos y la tramitación de los contratos de renovación.

• Cobro de alquileres y recordatorios de atrasos: cobra el alquiler mensual y los gastos de las zonas comunes a los inquilinos y los remite al propietario. Esto también incluye recordatorios a los inquilinos en el improbable caso de que se produzcan retrasos en los pagos y el enlace con la empresa de garantía.

• Tramitación de quejas y apoyo a los residentes: responde a las quejas y consultas de los inquilinos sobre instalaciones defectuosas y condiciones de vida las 24 horas del día, y organiza la contratación de contratistas y el apoyo in situ en caso necesario.

• Asistencia en la mudanza y restauración: asistencia in situ cuando los inquilinos se mudan y comprobación del desgaste de la habitación. El servicio también incluye la organización y estimación de los trabajos de restauración y la confirmación de la finalización de los mismos.

• Gestión y limpieza de las instalaciones del edificio: realiza inspecciones periódicas de la propiedad y limpieza de las zonas comunes, inspecciones de los equipos y de la seguridad contra incendios, o contrata a especialistas. Mantenimiento y gestión general del edificio, incluido el mantenimiento de ascensores y sistemas de suministro de agua y drenaje y reparaciones en caso de avería.

Estas son tareas típicas, pero la medida en que se incluyen en la cuota básica de gestión depende de la empresa de gestión. Por ejemplo, un plan de gestión sencillo que sólo incluya el cobro del alquiler y un servicio de reclamaciones puede costar un 3%, mientras que una gestión completa que incluya la limpieza del edificio y arreglos detallados de reparaciones puede costar un 5%. Es importante no juzgar si los honorarios de gestión son altos o bajos basándose sólo en la cifra, sino entender qué hacen específicamente por usted dentro de esos honorarios. Si tiene la impresión de que el servicio es relativamente caro, como "un 5% sólo por el cobro del alquiler", merece la pena plantearse cambiar a una empresa más barata con el mismo nivel de servicio o que pueda encargarse de una amplia gama de tareas por el mismo 5%.

Perspectiva coste-beneficio: los gastos de gestión son un coste para el propietario, pero dependiendo de los servicios que obtenga a cambio, puede haber un buen rendimiento de su inversión. Para los propietarios ocupados, una empresa de gestión es un socio poderoso que se encarga de todas las tareas complicadas y puede abordar con rapidez y profesionalidad problemas y desocupaciones que son difíciles de tratar cuando se gestiona por cuenta propia. Por ejemplo, si la satisfacción de los in quilinos mejora y da lugar a alquileres de larga duración gracias a la gestión minuciosa de los inquilinos , esto contribuye al beneficio del propietario en forma de reducción de las pérdidas por desocupación. Además, si se pueden acortar los periodos de desocupación mediante una fijación adecuada de los alquileres y actividades de contratación, cabe esperar un aumento de los beneficios por encima de los honorarios de gestión.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que , además de la comisión de gestión, se incurre en otros costes. En general, los costes de restauración, reparación de instalaciones e inspección de edificios mencionados anteriormente se pagan aparte de la comisión de gestión y corren a cargo del propietario. Por ejemplo, se dice que el coste de restaurar una propiedad a su estado original después de que un único ocupante se haya marchado ronda entre 100.000 y 150.000 yenes, pero estos costes deben ser asumidos por el propietario aunque la propiedad se externalice a una empresa de gestión. Dependiendo de la empresa de gestión, puede haber casos en los que, en lugar de bajos honorarios de gestión, haya un gran margen de intermediación en los arreglos de renovación y reparación. Por lo tanto, es importante tener en cuenta no sólo la tarifa de los honorarios de gestión, sino también la "rentabilidad total". Aunque los honorarios de gestión sean un poco altos, si la empresa tiene pocas viviendas vacías y es fiable a la hora de resolver los problemas, los ingresos totales mejorarán. Por el contrario, aunque los honorarios de gestión sean bajos, si la empresa es descuidada en el trato con los inquilinos y se suceden los desahucios, los ingresos disminuirán.

Punto: Haga una lista de los servicios que ofrece la empresa de gestión y compárelos con el tiempo y los conocimientos necesarios si tuviera que ocuparse usted mismo del problema. Si determina si los costes son proporcionales a la "relación calidad-precio de delegar ese trabajo", podrá ver la rentabilidad de los honorarios de gestión. Seleccionar una empresa fiable comparando y contrastando el equilibrio entre el alcance de los servicios y los honorarios conducirá a una gestión estable a largo plazo.

Consejos y precauciones para revisar y negociar los honorarios de gestión

Cuantas más propiedades posea un propietario, mayor será el ahorro de costes derivado de la revisión de los honorarios de gestión. Esta sección explica cómo revisar los honorarios de gestión que está pagando actualmente y los puntos a negociar con la empresa de gestión. No obstante, hay algunos puntos que conviene tener en cuenta a la hora de negociar los honorarios desde la perspectiva de garantizar la calidad del servicio.

1. Examine el desglose de los honorarios de gestión: En primer lugar, compruebe los detalles del contrato de gestión actual e identifique los conceptos de servicio incluidos en los honorarios de gestión y los costes que se cobran por separado. Algunas empresas de gestión cobran honorarios adicionales a los honorarios de gestión bajo el nombre de "honorarios de administración", "honorarios de uso del sistema", "honorarios de publicidad", etc. Es esencial comprender el gasto real, incluidos estos costes ocultos. A continuación, compruebe si se incluyen servicios innecesarios que no merecen la comisión de gestión y, a la inversa, si los servicios necesarios se tratan como opciones y son relativamente caros. También es útil pedir a la empresa gest ora que revele el desglose de los costes. Si la empresa es transparente, podrá facilitarle un desglose detallado, y si hay muchos costes poco claros, hay margen para la negociación y la revisión.

2. Comparar propuestas de varias empresas: una buena forma de asegurarse de que los honorarios de gestión son adecuados es solicitar y comparar planes de gestión de otras empresas. Utilice servicios de presupuestos al por mayor o referencias de otros propietarios para obtener propuestas de tarifas y contenido de servicios de varias empresas de gestión. Comparando otras empresas, será más fácil juzgar si las condiciones actuales del contrato son superiores a las del mercado o si son razonables teniendo en cuenta los servicios ofrecidos. Al mostrar la existencia de competidores, también puede utilizar esto como moneda de cambio para animar a la empresa de gestión actualmente contratada a mejorar sus condiciones. Por ejemplo, afirmando concretamente que "otras empresas cobran un X%, incluido un XX%", la empresa actual puede estar más dispuesta a transigir. Merece la pena preguntar si se puede aplicar un descuento por volumen, sobre todo si se le confía la gestión de todo un edificio o de varios. Los propietarios con un gran número de inmuebles también son grandes clientes para las empresas de gestión, por lo que es posible negociar una comisión más baja a cambio de la gestión de varios inmuebles a la vez.

3. Negocie basándose en datos reales de rendimiento: cuando negocie, intente ser persuasivo utilizando datos objetivos y rendimiento real, en lugar de basarse en la emoción o la intuición. Por ejemplo, si se está planteando pasar de la autogestión a la externalización, muestre el "índice de ocupación actual" y el "número de atrasos y reclamaciones" y comente qué mejoras cabe esperar si se deja la propiedad en manos de una empresa de gestión. Si ya está subcontratando la gestión de su propiedad y desea negociar una reducción del precio, tiene sentido decir algo como: "Esta propiedad ha estado totalmente ocupada durante un largo periodo de tiempo y requiere poco esfuerzo, así que ¿consideraría una reducción de la tasa de comisión?". Además, si dispone de datos sobre las propuestas de otras empresas (contenido del servicio y tarifas) obtenidos mediante presupuestos de la competencia, preséntelos y negocie con ellos, citando cifras concretas. La empresa de gestión también es una empresa y es más probable que acepte una propuesta basada en pruebas razonables.

4. Comprobar la calidad del servicio y la capacidad de respuesta: al revisar los honorarios de gestión, también hay que fijarse en el riesgo de degradación del servicio debido a la reducción de costes. Es peligroso subirse simplemente al carro de los costes y decir "quiero cambiar a una empresa más barata", y comprobar siempre que la calidad del servicio de gestión es adecuada. En concreto, examine detenidamente la capacidad de la posible empresa de gestión para tratar con los inquilinos (si dispone o no de servicios de emergencia las 24 horas del día), su capacidad de arrendamiento en caso de vacantes y su sistema de mantenimiento y gestión de la propiedad por adelantado. Si es posible, compruebe el historial de la empresa de gestión (número de unidades gestionadas, índice de ocupación, reputación en la gestión de reclamaciones, etc.) y entreviste al responsable real para ver si es de fiar. Aunque los costes sean bajos, si la respuesta de la empresa es deficiente, pueden producirse más pérdidas que ahorros de costes a corto plazo (los inquilinos se marchan antes de tiempo o el valor de la propiedad disminuye debido a problemas que se dejan sin atender). 5. Evite negociar en exceso y mantenga una buena relación con la empresa de gestión.

Evite negociar en exceso y mantenga una buena relación: es importante negociar los honorarios de gestión dentro de un rango adecuado y no dañar la relación de confianza con la empresa gestora. Si exiges una rebaja demasiado grande, puedes darles la impresión de que eres un propietario que no obtiene beneficios por el esfuerzo que supone, y puede que bajen tu prioridad. De hecho, como las empresas de gestión son empresas, existe la posibilidad de que la calidad de sus servicios se vea afectada si se recortan demasiado los beneficios. A la hora de negociar, es importante buscar un compromiso que sea beneficioso para ambas partes. Es aconsejable hacer propuestas que tengan en cuenta el mantenimiento futuro de la relación, por ejemplo: "Queremos confiarles nuestros servicios a largo plazo, así que nos gustaría que bajaran la tarifa al 0%". Tras las negociaciones, asegúrate de que las nuevas condiciones se reflejan formalmente en el contrato por escrito para evitar malentendidos.

Medidas para equilibrar una gestión de alta calidad y maximizar el beneficio del propietario: introducción de los servicios de INA&Associates

Una forma de combinar la reducción de los honorarios de gestión y el mantenimiento de la calidad del servicio es elegir un servicio de gestión con una mentalidad no tradicional. INA&Associates es una de las empresas de gestión de nueva generación que han surgido en los últimos años y que está llamando la atención por su eficacia y transparencia. La gestión de alquiler es de INA&Associates se caracteriza por el uso de tecnología punta y conocimientos profesionales para garantizar una gestión de alta calidad a un coste razonable.

Cabe destacar la innovación de su estructura de honorarios. En lugar del habitual "X% del alquiler", INA&Associates ofrece una tarifa plana muy transparente a partir de 1.000 yenes por habitación y mes. Al revisar la estructura de las empresas de gestión tradicionales, racionalizar las operaciones de gestión de pagos y reducir los costes laborales mediante el uso de tecnología informática, hemos conseguido los precios más bajos del sector manteniendo el mismo nivel de calidad que las principales empresas de gestión. Este sistema de tarifa plana hace que sea más asequible para las propiedades con rentas más altas, lo que supone una gran ventaja de costes para los propietarios que externalizan varias propiedades. De hecho, uno de nuestros principios de servicio es ayudar a los propietarios a mejorar su rentabilidad mediante la optimización de costes.

Los precios bajos no significan que se sacrifique la calidad del servicio: INA&Associates consigue altas tasas de ocupaciónfijando alquileres óptimos mediante el análisis de big data de mercado basado en IA y el marketing estratégico de contratación para cada propiedad, lo que ayuda a maximizar el beneficio del propietario reduciendo los periodos de vacantes. Esto ayuda a maximizar el beneficio del propietario reduciendo el periodo de desocupación. Además, la empresa ofrece una calidad de gestión fiable a través de un sistema de asistencia al inquilino 24/7/365, con personal especializado que responde rápidamente a las quejas y problemas de emergencia. También hemos introducido un sistema de gestión centralizado en la nube para todo, desde documentos contractuales hasta historiales de reparaciones, lo que permite a los propietarios supervisar el estado de su propiedad y los ingresos y gastos en tiempo real, estén donde estén. Al combinar de este modo tecnología y servicios humanos, INA&Associates es capaz de aunar eficacia en la gestión con una exhaustiva divulgación de la información, que es también uno de los principales puntos fuertes de la empresa.

Puntos fuertes de los servicios de INA&Associates:.

• Honorarios fijos bajos: a partir de 1.000 JPY/mes por habitación, los honorarios son justos y bajos, independientemente de que el alquiler sea alto o bajo. Las propiedades múltiples pueden esperar mayores economías de escala.

• Uso de la última tecnología: las propuestas de alquiler basadas en análisis de IA y un sistema de gestión en la nube mejoran drásticamente las contramedidas de desocupación y la eficiencia operativa. La alta calidad se mantiene incluso con tarifas bajas gracias a la reducción de los costes humanos.

• Asistencia 24 horas al día, 7 días a la semana, 365 días al año: asistencia 24 horas al día, 7 días a la semana para hacer frente a fugas nocturnas y problemas de ruido. Los informes a los propietarios también están sistematizados y son puntuales y precisos.

• Transparencia y fiabilidad: los trabajos de reparación se realizan a un precio justo, sin márgenes intermedios en la medida de lo posible en el acuerdo. Gran transparencia: el propietario puede comprobar todo el proceso, desde el presupuesto hasta la finalización de los trabajos.

Como se ha descrito anteriormente, INA&Associates supone tanto una reducción significativa de los gastos de gestión como el mantenimiento de la calidad del servicio. Es una opción sólida para los propietarios que se plantean revisar sus honorarios de gestión. Le animamos a que escuche propuestas concretas para ver si se ajustan al tamaño de su propiedad y a sus necesidades.

Conclusión.

Hemos explicado el tipo de mercado de los gastos de gestión y los puntos para reducirlos en el caso de los propietarios de inmuebles múltiples en los 23 distritos de Tokio. La tasa estándar de honorarios de gestión ronda el 5%, pero existe una amplia gama según la zona y el servicio prestado, con tasas de competencia bajas en las zonas céntricas de Tokio de alto nivel y tasas estándar a ligeramente superiores en los suburbios. Es importante no juzgar los honorarios de gestión sólo por su tasa alta o baja, sino evaluar la gama y calidad de los servicios prestados por la empresa gestora y comprobar si se obtiene una buena relación calidad-precio.

Al revisar los honorarios de gestión, conviene conocer los detalles del contrato, comparar varias empresas para comprobar las tarifas de mercado y negociar en función de los datos. Al negociar, mantenga una relación de confianza con la actual empresa de gestión e intente hacer propuestas que sean beneficiosas tanto para el propietario como para la empresa de gestión. Descuidar la calidad del servicio acabará suponiendo una pérdida para el propietario, por lo que es esencial buscar un equilibrio entre costes razonables y alta calidad.

También están surgiendo nuevos servicios de gestión que combinan bajo coste y alta calidad mediante el uso de la tecnología, como el de INA&Associates presentado en la última sección. Si va más allá de la sabiduría convencional y elige un socio fiable, podrá maximizar los beneficios de los propietarios manteniendo los gastos de gestión en un nivel adecuado. Utilice la información de este artículo para revisar la mejor estrategia de gestión para su cartera inmobiliaria.