Reduzindo Custos de Administração de Imóveis nas 23 Alas de Tóquio

Para os proprietários de várias propriedades que geram renda nas 23 alas de Tóquio, as taxas mensais de administração de imóveis são um custo que não pode ser ignorado. Ao mesmo tempo, a qualidade do serviço da empresa de administração tem um impacto significativo na lucratividade. Este artigo explica a estrutura das taxas de administração de imóveis nos 23 distritos de Tóquio e as taxas de mercado por região, os principais serviços oferecidos pelas empresas de administração e sua relação custo-benefício, dicas e cuidados para analisar e negociar as taxas de administração e exemplos de serviços que combinam administração de alta qualidade com a maximização do lucro do proprietário (INA & Associates). A seguir, um exemplo de um serviço (INA & Associates) que combina gerenciamento de alta qualidade com a maximização do lucro do proprietário. Vamos nos aprofundar para garantir que a qualidade do serviço não seja comprometida pela fácil redução de custos, mantendo as taxas de administração adequadas.

Estrutura das taxas de administração de imóveis e comparação das taxas de mercado por região dentro das 23 alas

Estrutura básica das taxas de administração de aluguéis: geralmente, quando a administração de imóveis para aluguel é terceirizada para uma empresa de administração, a taxa de administração é definida como "X% da renda mensal do aluguel". Nas 23 alas de Tóquio, muitas empresas de administração cobram cerca de 5% da renda do aluguel. Por exemplo, para um quarto com um aluguel de 100.000 ienes, calcula-se que essa taxa seja de cerca de 5.000 ienes por mês. A taxa real varia, pois o limite máximo não é definido por lei e pode ser livremente acordado entre o proprietário e a empresa de administração.

Diferenças nas taxas de mercado por área: Mesmo dentro dos 23 distritos de Tóquio, há pequenas diferenças nas taxas de administração, dependendo da localização e das características da propriedade. Por exemplo, em áreas populares do centro da cidade, como os distritos de Minato e Shibuya, onde os níveis de aluguel são altos e há muitas empresas de administração concorrentes, a taxa de administração pode ser definida como 3-5%. Nos últimos anos, algumas empresas começaram a oferecer taxas de administração de 1 a 3%, taxas fixas por unidade ou até mesmo "taxas de administração zero", principalmente nos centros das cidades e em propriedades recém-construídas. Por outro lado, em áreas residenciais como Nerima Ward, os níveis de aluguel são relativamente baixos e a taxa de administração por unidade tende a ser pequena, de modo que o nível padrão é de cerca de 5% ou, às vezes, um pouco mais alto, em torno de 7 a 10%, dependendo do tamanho e da idade da propriedade. De fato, diz-se que as taxas de administração variam de 5% a 12%, dependendo do escopo dos serviços e das condições da propriedade. Em outras palavras, não apenas as taxas absolutas para um apartamento de luxo em um distrito portuário e um apartamento em um distrito suburbano diferem nos mesmos 5%, mas também pode haver uma diferença nas taxas devido ao ambiente competitivo.

Ponto principal: É importante entender a taxa de mercado na área de sua propriedade e determinar se a taxa de administração que você está pagando atualmente é apropriada. Se você estiver pagando uma taxa mais baixa do que no centro da cidade, isso é uma vantagem, mas se estiver pagando uma taxa mais alta do que o padrão em uma área suburbana, pode haver espaço para uma revisão. Além disso , preste atenção à estrutura de taxas (taxa fixa ou taxa fixa) de cada empresa de administração, bem como à taxa. De qualquer forma, as taxas de mercado são apenas um guia e devem ser avaliadas de forma abrangente, incluindo o conteúdo do serviço, que será discutido abaixo.

Principais serviços oferecidos pelas empresas de administração e sua relação custo-benefício

Escopo dos serviços prestados pelas empresas de administração de aluguéis: as empresas de administração prestam uma ampla gama de serviços em nome dos proprietários. Os principais serviços oferecidos incluem

• Recrutamento e seleção de inquilinos: quando um imóvel está vago, a empresa o anuncia na mídia apropriada, responde a consultas e visitas e seleciona os candidatos. A agência também lida com o processo de contrato em nome do inquilino.

• Gerenciamento e renovação de contratos: papelada geral relacionada a contratos, como elaboração e conclusão de contratos de aluguel, informação aos locatários sobre quando seus contratos devem ser renovados e processamento de contratos de renovação.

• Cobrança de aluguel e lembretes de atrasos: coleta o aluguel mensal e os encargos da área comum dos locatários e os remete ao proprietário. Isso também inclui lembrar os inquilinos no caso improvável de atrasos e entrar em contato com a empresa de garantia.

• Tratamento de reclamações e suporte aos residentes: responde às reclamações e perguntas dos locatários sobre instalações defeituosas e condições de vida 24 horas por dia e providencia empreiteiros e suporte no local, conforme necessário.

• Atendimento na mudança e restauração: atendimento no local quando os inquilinos se mudam e verifica o desgaste do cômodo. O serviço também inclui a organização e a estimativa do trabalho de restauração e a confirmação da conclusão do trabalho.

• Gerenciamento e limpeza das instalações do edifício: realiza inspeções regulares da propriedade e limpeza das áreas comuns, inspeções de equipamentos e de segurança contra incêndios, ou providencia a contratação de prestadores de serviços especializados. Manutenção e gerenciamento geral do edifício, inclusive manutenção de elevadores e sistemas de abastecimento de água e drenagem e reparos em caso de avarias.

Essas são tarefas típicas, mas o grau de inclusão delas na taxa básica de administração depende da empresa de administração. Por exemplo, um plano de administração simples que inclua apenas a cobrança de aluguel e um balcão de reclamações pode custar 3%, enquanto uma administração abrangente que inclua a limpeza do edifício e providências detalhadas de reparos pode custar 5%. É importante não julgar se a taxa de administração é alta ou baixa com base apenas no número, mas entender o que eles fazem especificamente por você dentro dessa taxa. Se você tiver a impressão de que o serviço é relativamente caro, como "5% apenas para a cobrança do aluguel", vale a pena considerar a possibilidade de mudar para uma empresa mais barata com o mesmo nível de serviço ou uma que possa realizar uma ampla gama de tarefas pelos mesmos 5%.

Perspectiva de custo-benefício: as taxas de administração são um custo para o proprietário, mas, dependendo dos serviços que você recebe em troca, pode haver um bom retorno do seu investimento. Para proprietários ocupados, uma empresa de administração é um parceiro poderoso que cuida de todas as tarefas complicadas e pode lidar de forma rápida e profissional com problemas e vagas que são difíceis de resolver quando se administra por conta própria. Por exemplo, se a satisfação do inquilino melhorar e levar a locações de longo prazo devido ao tratamento minucioso dos inquilinos , isso contribuirá para o lucro do proprietário na forma de perdas reduzidas de vagas. Além disso, se os períodos de vacância puderem ser reduzidos por meio de atividades apropriadas de definição de aluguel e recrutamento , pode-se esperar um aumento nos ganhos além da taxa de administração.

Por outro lado, deve-se observar que há outros custos incorridos além da taxa de administração. Em geral, os custos de restauração, reparo de instalações e inspeção legal do edifício mencionados acima são pagos separadamente da taxa de administração e são arcados pelo proprietário. Por exemplo, o custo de restaurar uma propriedade à sua condição original após a saída de um único ocupante é de cerca de JPY 100.000 a 150.000, mas esses custos devem ser arcados pelo proprietário, mesmo que a propriedade seja terceirizada para uma empresa de administração. Dependendo da empresa de administração, pode haver casos em que, em vez de taxas de administração baixas, haja uma grande margem intermediária em acordos de renovação e reparo. Portanto, é importante considerar não apenas a taxa de administração, mas também o "custo-benefício total". Mesmo que a taxa de administração seja um pouco alta, se a empresa tiver poucas vagas e for confiável ao lidar com os problemas, os ganhos gerais melhorarão. Por outro lado, mesmo que a taxa de administração seja baixa, se a empresa for desleixada ao lidar com os inquilinos e houver uma sucessão de despejos, isso levará a uma diminuição nos ganhos.

Ponto: Faça uma lista dos serviços oferecidos pela empresa de administração e compare-os com o tempo e o conhecimento necessários para lidar com o problema você mesmo. Ao determinar se os custos são proporcionais à "relação custo-benefício de delegar esse trabalho", você poderá ver a relação custo-benefício das taxas de administração. A seleção de uma empresa confiável, comparando e contrastando o equilíbrio entre o escopo dos serviços e as taxas, resultará em um gerenciamento estável de longo prazo.

Dicas e cuidados para analisar e negociar as taxas de administração

Quanto mais propriedades um proprietário tiver, maior será a economia de custos com a revisão das taxas de administração. Esta seção explica como analisar as taxas de administração que você está pagando atualmente e os pontos a serem negociados com a empresa de administração. No entanto, há alguns pontos a serem observados ao negociar as taxas sob a perspectiva de garantir a qualidade do serviço.

1. Examinar o detalhamento da taxa de administração: Primeiro, verifique os detalhes do contrato de administração atual e identifique os itens de serviço incluídos na taxa de administração e os custos que são cobrados separadamente. Algumas empresas de administração cobram taxas além da taxa de administração sob o nome de "taxas de administração", "taxas de uso do sistema", "taxas de publicidade" e assim por diante. É essencial conhecer os gastos reais, inclusive esses custos ocultos. Em seguida, verifique se os serviços desnecessários que não valem a taxa de administração estão incluídos e, por outro lado, se os serviços necessários são tratados como opções e são relativamente caros. Também é útil pedir à empresa de administração que divulgue o detalhamento dos custos. Se a empresa for transparente, ela poderá lhe fornecer um detalhamento minucioso e, se houver muitos custos obscuros, haverá espaço para negociação e revisão.

2. comparar propostas de várias empresas: uma boa maneira de garantir que as taxas de administração sejam adequadas é solicitar e comparar planos de administração de outras empresas. Use serviços de cotação em massa ou indicações de outros proprietários de imóveis para obter propostas de taxas e conteúdo de serviços de várias empresas de gerenciamento. Ao comparar outras empresas, será mais fácil avaliar se os termos do contrato atual são mais altos do que a taxa de mercado ou se são razoáveis considerando os serviços oferecidos. Ao mostrar a existência de concorrentes, você também pode usar isso como uma moeda de troca para incentivar a empresa de administração atualmente sob contrato a melhorar seus termos e condições. Por exemplo, ao declarar concretamente que "outras empresas cobram X%, incluindo XX%", a empresa atual pode estar mais disposta a fazer concessões. Vale a pena perguntar se um desconto por volume pode ser aplicado, especialmente se você for encarregado da administração de um prédio inteiro ou de vários prédios. Os proprietários com um grande número de propriedades também são grandes clientes para as empresas de administração, portanto, é possível negociar uma taxa de comissão mais baixa em troca da administração de várias propriedades ao mesmo tempo.

3. Negocie com base em dados reais de desempenho: ao negociar, tente ser persuasivo usando dados objetivos e desempenho real, em vez de confiar na emoção ou na intuição. Por exemplo, se estiver pensando em mudar da autogestão para a terceirização, mostre a "taxa de ocupação atual" e o "número de atrasos e reclamações" e discuta quanta melhoria pode ser esperada se a propriedade for deixada para uma empresa de administração. Se você já estiver terceirizando a administração da sua propriedade e quiser negociar uma redução de preço, faz sentido dizer algo como: "Esta propriedade está totalmente ocupada há muito tempo e exige pouco esforço, portanto, você consideraria uma redução na taxa de comissão? Além disso, se você tiver dados sobre as propostas de outras empresas (conteúdo do serviço e taxas) obtidos por meio de cotações competitivas, apresente-os e negocie com elas, citando valores específicos. A empresa de gerenciamento também é um negócio e é mais provável que aceite uma proposta baseada em evidências razoáveis.

4. Verifique a qualidade do serviço e a capacidade de resposta: ao analisar as taxas de administração, você também deve observar o risco de degradação do serviço devido a reduções de custo. É perigoso simplesmente entrar na onda dos custos e dizer "quero mudar para uma empresa mais barata", e sempre verifique se a qualidade do serviço de gerenciamento é adequada. Especificamente, examine cuidadosamente a capacidade da possível empresa de administração de lidar com inquilinos (se há ou não serviços de emergência 24 horas disponíveis), sua capacidade de locação em caso de vagas e seu sistema de manutenção e gerenciamento de propriedades com antecedência. Se possível, verifique o histórico da empresa de administração (número de unidades administradas, taxa de ocupação, reputação de tratamento de reclamações etc.) e entreviste a pessoa responsável para ver se ela é confiável. Mesmo que os custos sejam baixos, se a resposta da empresa for ruim, isso pode levar a mais perdas do que economias de custo de curto prazo (inquilinos que saem mais cedo ou valores de propriedade que declinam devido a problemas não resolvidos). 5.

Evite negociações excessivas e mantenha um bom relacionamento: é importante negociar as taxas de administração dentro de uma faixa adequada e não prejudicar a relação de confiança com a empresa de administração. Se você exigir uma redução muito grande, poderá dar a eles a impressão de que você é um proprietário que não obtém lucro pelo esforço envolvido, e eles poderão diminuir sua prioridade. Na verdade, como as empresas de administração são negócios, existe a possibilidade de que a qualidade de seus serviços seja afetada se os lucros forem muito reduzidos. Ao negociar, é importante buscar um compromisso que seja benéfico para ambas as partes. É aconselhável fazer propostas que levem em conta a manutenção futura do relacionamento, por exemplo, "Queremos confiar nossos serviços a você em longo prazo, portanto, gostaríamos que você reduzisse a taxa para 0%". Após as negociações, certifique-se de que os novos termos estejam formalmente refletidos no contrato, por escrito, para que não haja mal-entendidos.

Medidas para equilibrar a administração de alta qualidade e maximizar o lucro do proprietário: introdução dos serviços da INA&Associates

Uma maneira de combinar a redução das taxas de gerenciamento e a manutenção da qualidade do serviço é escolher um serviço de gerenciamento com uma mentalidade não tradicional. A INA&Associates é uma das empresas de administração de última geração que surgiram nos últimos anos e está chamando a atenção por sua eficiência e transparência. A administração de aluguéis da INA&Associates é caracterizada pelo uso de tecnologia de ponta e know-how profissional para garantir uma administração de alta qualidade a um custo razoável.

É digna de nota a inovação de sua estrutura de taxas. Em vez do habitual "X% do aluguel", a INA&Associates oferece uma taxa fixa altamente transparente a partir de JPY 1.000 por quarto por mês. Ao revisar a estrutura das empresas de administração tradicionais, simplificando as operações de administração de pagamentos e reduzindo os custos de mão de obra por meio do uso de tecnologia de TI, alcançamos os preços mais baixos do setor, mantendo o mesmo nível de qualidade das principais empresas de administração. Esse sistema de taxa fixa torna o serviço mais acessível para propriedades com aluguéis mais altos, o que é uma grande vantagem de custo para os proprietários que terceirizam várias propriedades. De fato, um dos princípios de nosso serviço é ajudar os proprietários a melhorar sua lucratividade por meio da otimização de custos.

Os preços baixos não significam que a qualidade do serviço seja sacrificada: a INA&Associates atinge altas taxas de ocupaçãodefinindo aluguéis ideais usando análise de big data de mercado baseada em IA e marketing de recrutamento estratégico para cada propriedade, o que ajuda a maximizar o lucro do proprietário reduzindo os períodos de vacância. Isso ajuda a maximizar o lucro do proprietário ao reduzir o período de vacância. Além disso, a empresa oferece qualidade de gerenciamento confiável por meio de um sistema de suporte ao locatário 24 horas por dia, 7 dias por semana, 365 dias por ano, com uma equipe especializada que responde rapidamente a reclamações e problemas de emergência. Também introduzimos um sistema de gerenciamento centralizado na nuvem para tudo, desde documentos contratuais até históricos de reparos, permitindo que os proprietários monitorem o status de suas propriedades e as receitas e despesas em tempo real, onde quer que estejam. Ao combinar tecnologia e serviços humanos dessa forma, a INA&Associates consegue combinar eficiência no gerenciamento com divulgação completa de informações, o que é outro ponto forte da empresa.

Pontos fortes dos serviços da INA&Associates:.

• Taxas fixas baixas: a partir de JPY 1.000/mês por quarto, as taxas são justas e baixas, independentemente de o aluguel ser alto ou baixo. Várias propriedades podem contar com economias de escala adicionais.

• Uso da tecnologia mais recente: propostas de aluguel baseadas em análise de IA e um sistema de gerenciamento de nuvem melhoram drasticamente as contramedidas de vacância e a eficiência operacional. A alta qualidade é mantida mesmo com taxas baixas devido à redução dos custos humanos.

• Suporte 24 horas por dia, 7 dias por semana, 365 dias por ano: suporte 24 horas por dia, 7 dias por semana, para lidar com vazamentos noturnos e problemas de ruído. Os relatórios para os proprietários também são sistematizados, oportunos e precisos.

• Transparência e confiabilidade: o trabalho de reparo é realizado a um preço justo, sem margem intermediária, tanto quanto possível no acordo. Alta transparência: o proprietário pode verificar todo o processo, desde a estimativa até a conclusão do trabalho.

Conforme descrito acima, a INA&Associates incorpora tanto uma redução significativa nas taxas de gerenciamento quanto a manutenção da qualidade do serviço. É uma boa opção para os proprietários que estão pensando em rever suas taxas de administração. Recomendamos que você ouça as propostas específicas para ver se elas correspondem ao tamanho de sua propriedade e às suas necessidades.

Conclusão.

Explicamos a taxa de mercado para as taxas de administração e os pontos para reduzi-las para proprietários de várias propriedades nos 23 distritos de Tóquio. A taxa padrão da taxa de administração é de cerca de 5%, mas há uma grande variação dependendo da área e do serviço prestado, com taxas baixas de concorrência nas áreas centrais de alto padrão de Tóquio e taxas padrão a ligeiramente mais altas nos subúrbios. É importante não julgar a taxa de administração apenas por sua taxa alta ou baixa, mas avaliar a variedade e a qualidade dos serviços prestados pela empresa de administração e verificar se o valor do dinheiro está sendo obtido.

Ao analisar as taxas de administração, é aconselhável entender os detalhes do contrato, comparar várias empresas para verificar as taxas de mercado e negociar com base nos dados. Ao negociar, mantenha um relacionamento de confiança com a empresa de administração atual e tente fazer propostas que sejam benéficas tanto para o proprietário quanto para a empresa de administração. Negligenciar a qualidade do serviço acabará resultando em prejuízo para o proprietário, portanto, é essencial buscar um equilíbrio entre custos razoáveis e alta qualidade.

Também estão surgindo novos serviços de gerenciamento que combinam baixo custo e alta qualidade por meio do uso da tecnologia, como a INA&Associates, apresentada na última seção. Ao ir além da sabedoria convencional e escolher um parceiro confiável, você poderá maximizar o lucro do proprietário e, ao mesmo tempo, manter as taxas de administração em um nível adequado. Use as informações deste artigo para analisar a melhor estratégia de gerenciamento para seu portfólio de propriedades.