خفض رسوم إدارة العقارات في طوكيو دون المساس بجودة الخدمة

بالنسبة لمالكي العديد من العقارات المدرة للدخل في 23 جناحاً في طوكيو، فإن رسوم إدارة العقارات الشهرية هي تكلفة لا يمكن تجاهلها. وفي الوقت نفسه، فإن جودة الخدمة التي تقدمها شركة الإدارة لها تأثير كبير على الربحية. يشرح هذا المقال هيكل رسوم إدارة العقارات في 23 جناحًا في طوكيو وأسعار السوق حسب المنطقة، والخدمات الرئيسية التي تقدمها شركات الإدارة وفعاليتها من حيث التكلفة،ونصائح وتحذيرات لمراجعة رسوم الإدارة والتفاوض بشأنها، وأمثلة على الخدمات التي تجمع بين الإدارة عالية الجودة وتعظيم أرباح المالك (INA & Associates). فيما يلي مثال على خدمة (INA & Associates) التي تجمع بين الإدارة عالية الجودة وتعظيم ربح المالك. دعونا نتعمق في الأمر لضمان عدم المساس بجودة الخدمة من خلال خفض التكاليف بسهولة مع الحفاظ على رسوم الإدارة المناسبة.

هيكل رسوم إدارة العقارات ومقارنة أسعار السوق حسب المنطقة ضمن 23 جناحاً

الهيكل الأساسي لرسوم إدارة الإيجار: بشكل عام، عندما يتم إسناد إدارة العقارات المؤجرة إلى شركة إدارة، يتم تحديد رسوم الإدارة بنسبة "X% من دخل الإيجار الشهري". في 23 جناحاً في طوكيو، تتقاضى العديد من شركات الإدارة حوالي 5% من دخل الإيجار. على سبيل المثال، بالنسبة للغرفة التي يبلغ إيجارها 100,000 ين، يتم احتساب ذلك بحوالي 5,000 ين شهرياً. يختلف السعر الفعلي، حيث أن الحد الأعلى لا يحدده القانون ويمكن الاتفاق عليه بحرية بين المالك وشركة الإدارة.

الاختلافات في أسعار السوق حسب المنطقة: حتى داخل 23 حيًا في طوكيو، هناك اختلافات طفيفة في أسعار رسوم الإدارة حسب موقع العقار وخصائصه. على سبيل المثال، في المناطق الشهيرة في وسط المدينة مثل عنبر ميناتو وشيبويا، حيث مستويات الإيجار مرتفعة وهناك العديد من شركات الإدارة المتنافسة، قد يتم تحديد معدل رسوم الإدارة بنسبة 3-5%. في السنوات الأخيرة، بدأت بعض الشركات في السنوات الأخيرة في تقديم رسوم إدارية تتراوح بين 1-3%، أو أسعار ثابتة لكل وحدة أو حتى "رسوم إدارية صفرية"، خاصة في مراكز المدن والعقارات المبنية حديثاً. من ناحية أخرى، في المناطق السكنية مثل نيريما وارد، تكون مستويات الإيجار منخفضة نسبياً وتميل رسوم الإدارة لكل وحدة إلى أن تكون صغيرة، لذا فإن المستوى القياسي هو حوالي 5%، أو أحياناً أعلى قليلاً عند حوالي 7-10%، وذلك حسب حجم العقار وعمره. في الواقع، يقال إن معدلات رسوم الإدارة تتفاوت من 5 إلى 12% حسب نطاق الخدمات وظروف العقار. وبعبارة أخرى، لا تختلف الأسعار المطلقة لش قة فاخرة في منطقة الميناء وشقة في منطقة الضواحي بنفس النسبة 5% فحسب، بل يمكن أن يكون هناك اختلاف في الأسعار بسبب البيئة التنافسية.

نقطة أساسية: من المهم أن تفهم سعر السوق في منطقة عقارك وتحدد ما إذا كانت رسوم الإدارة التي تدفعها حالياً مناسبة. إذا كنت تدفع سعراً أقل مما تدفعه في وسط المدينة، فهذه ميزة، ولكن إذا كنت تدفع سعراً أعلى من المعتاد في منطقة الضواحي، فقد يكون هناك مجال للمراجعة. انتبه أيضًا إلى هيكل الرسوم (سعر ثابت أو سعر ثابت) لكل شركة إدارة بالإضافة إلى السعر. على أي حال، فإن أسعار السوق ليست سوى دليل إرشادي ويجب الحكم عليها بشكل شامل، بما في ذلك محتوى الخدمة، والذي تتم مناقشته أدناه.

الخدمات الرئيسية التي تقدمها شركات الإدارة وفعاليتها من حيث التكلفة

نطاق الخدمات التي تقدمها شركات إدارة الإيجار: تقدم شركات الإدارة مجموعة واسعة من الخدمات نيابة عن المالكين. وتشمل الخدمات الرئيسية المقدمة ما يلي

• توظيف وفحص المستأجرين: عندما يكون العقار شاغراً، تقوم الشركة بالإعلان عن العقار في وسائل الإعلام المناسبة، والرد على الاستفسارات والمشاهدات، وفحص المتقدمين. كما تتولى الوكالة أيضاً عملية التعاقد نيابةً عن المستأجر.

• إدارة العقود وتجديدها: الأعمال الورقية العامة المتعلقة بالعقود، مثل صياغة عقود الإيجار وإبرامها، وإبلاغ المستأجرين بموعد تجديد عقودهم ومعالجة عقود التجديد.

• تحصيل الإيجار والتذكير بالمتأخرات: تحصيل الإيجار الشهري ورسوم المنطقة المشتركة من المستأجرين وتحويلها إلى المالك. ويشمل ذلك أيضاً تذكير المستأجرين في حالة وجود متأخرات غير محتملة والتواصل مع شركة الضمان.

• التعامل مع الشكاوى ودعم المقيمين: الرد على شكاوى المستأجرين واستفساراتهم حول المرافق المعيبة وظروف المعيشة على مدار 24 ساعة في اليوم، والترتيب مع المقاولين والدعم في الموقع عند الضرورة.

• الحضور عند الانتقال والترميم: الحضور في الموقع عند انتقال المستأجرين من السكن والتحقق من البلى في الغرفة. تشمل الخدمة أيضاً ترتيب وتقدير أعمال الترميم والتأكد من إتمام العمل.

• إدارة مرافق المبنى وتنظيفها: إجراء عمليات تفتيش منتظمة للممتلكات وتنظيف المناطق المشتركة والمعدات وفحص السلامة من الحرائق، أو الترتيب مع مقاولين متخصصين. الصيانة العامة للمبنى وإدارته، بما في ذلك صيانة المصاعد وإمدادات المياه وأنظمة الصرف الصحي والإصلاحات في حالة حدوث أعطال.

هذه مهام نموذجية، ولكن مدى تضمينها في رسوم الإدارة الأساسية يعتمد على شركة الإدارة. على سبيل المثال، قد تكلف خطة الإدارة البسيطة التي تشمل فقط تحصيل الإيجار ومكتب الشكاوى 3%، بينما قد تكلف الإدارة الشاملة التي تشمل تنظيف المبنى وترتيبات الإصلاح التفصيلية 5%. من المهم ألا تحكم على ما إذا كانت رسوم الإدارة مرتفعة أو منخفضة بناءً على الرقم وحده، ولكن عليك أن تفهم ما الذي يقدمونه لك تحديداً ضمن هذه الرسوم. إذا كان لديك انطباع بأن الرسوم مرتفعة نسبياً مقابل الخدمة المقدمة، مثل "5% لتحصيل الإيجار فقط"، فمن الجدير التفكير في التغيير إلى شركة أرخص بنفس مستوى الخدمة أو شركة يمكنها التعامل مع مجموعة أوسع من المهام مقابل نفس الرسوم البالغة 5%.

منظور التكلفة والعائد: رسوم الإدارة هي تكلفة على المالك، ولكن اعتماداً على الخدمات التي تحصل عليها في المقابل، قد يكون هناك عائد جيد على استثمارك. بالنسبة للمالكين المشغولين، تُعد شركة الإدارة شريكاً قوياً يعتني بجميع المهام المعقدة، ويمكنها التعامل بسرعة واحترافية مع المشاكل والشواغر التي يصعب التعامل معها عند إدارتها بمفردك. على سبيل المثال، إذا تحسّن رضا المستأجرين وأدى إلى إيجارات طويلة الأجل بسبب التعامل الدقيق مع المستأجرين، فإن ذلك يساهم في ربح المالك في شكل انخفاض خسائر الشواغر. بالإضافة إلى ذلك، إذا كان بالإمكان تقصير فترات الشغور من خلال تحديد الإيجار المناسب وأنشطة التوظيف، في مكن توقع زيادة في الأرباح علاوة على رسوم الإدارة.

من ناحية أخرى، تجدر الإشارة إلى أن هناك تكاليف أخرى يتم تكبدها بالإضافة إلى رسوم الإدارة. وبوجه عام، يتم دفع تكاليف أعمال الترميم المذكورة أعلاه وتكاليف إصلاح المرافق وتكاليف الفحص القانوني للمبنى بشكل منفصل عن رسوم الإدارة ويتحملها المالك. على سبيل المثال، يُقال إن تكلفة إعادة العقار إلى حالته الأصلية بعد انتقال شاغل واحد من العقار تبلغ حوالي 100,000-150,000 ين ياباني، ولكن يجب أن يتحمل المالك هذه التكاليف حتى لو تم إسناد العقار إلى شركة إدارة. واعتماداً على شركة الإدارة، قد تكون هناك حالات يكون فيها هامش وسيط كبير في ترتيبات التجديد والإصلاح بدلاً من رسوم الإدارة المنخفضة. لذلك، من المهم النظر ليس فقط في معدل رسوم الإدارة ولكن أيضاً في "فعالية التكلفة الإجمالية". حتى لو كانت رسوم الإدارة مرتفعة بعض الشيء، إذا كانت الشركة لديها عدد قليل من الوظائف الشاغرة وكانت موثوقة في التعامل مع المشاكل، فإن الأرباح الإجمالية ستتحسن، وعلى العكس من ذلك، حتى لو كانت رسوم الإدارة منخفضة، إذا كانت الشركة مهملة في التعامل مع المستأجرين وكان هناك سلسلة من عمليات الإخلاء المتتالية، فإن ذلك سيؤدي إلى انخفاض في الأرباح.

نقطة: قم بإعداد قائمة بالخدمات التي تقدمها شركة الإدارة وقارنها بالوقت والخبرة المطلوبة إذا كنت ستتعامل مع المشكلة بنفسك. من خلال تحديد ما إذا كانت التكاليف تتناسب مع "القيمة مقابل المال لتفويض هذا العمل" ، ستتمكن من معرفة مدى فعالية رسوم الإدارة من حيث التكلفة. إن اختيار شركة موثوقة من خلال مقارنة ومقارنة التوازن بين نطاق الخدمات والرسوم سيؤدي إلى إدارة مستقرة على المدى الطويل.

نصائح وتنبيهات لمراجعة رسوم الإدارة والتفاوض بشأنها

كلما زاد عدد العقارات التي يمتلكها المالك، زادت وفورات التكلفة من مراجعة رسوم الإدارة. يشرح هذا القسم كيفية مراجعة رسوم الإدارة التي تدفعها حالياً والنقاط التي يجب التفاوض بشأنها مع شركة الإدارة. ومع ذلك، هناك بعض النقاط التي يجب ملاحظتها عند التفاوض على الرسوم من منظور ضمان جودة الخدمة.

1. التدقيق في تفاصيل رسوم الإدارة: أولاً، تحقق من تفاصيل عقد الإدارة الحالي وحدد بنود الخدمة المشمولة في رسوم الإدارة والتكاليف التي يتم تحصيلها بشكل منفصل. تفرض بعض شركات الإدارة رسوماً بالإضافة إلى رسوم الإدارة تحت مسمى "الرسوم الإدارية" و"رسوم استخدام النظام" و"رسوم الإعلانات" وما إلى ذلك. من الضروري فهم النفقات الفعلية، بما في ذلك هذه التكاليف الخفية. بعد ذلك، تحقق مما إذا كانت الخدمات غير الضرورية التي لا تستحق رسوم الإدارة مدرجة، وعلى العكس من ذلك، ما إذا كانت الخدمات الضرورية تُعامل كخيارات ومكلفة نسبياً. من المفيد أيضاً أن تطلب من شركة الإدارة الإفصاح عن تفاصيل التكاليف. إذا كانت الشركة تتسم بالشفافية، فستكون قادرة على تزويدك بتفاصيل التكاليف، وإذا كان هناك الكثير من التكاليف غير الواضحة، فهناك مجال للتفاوض والمراجعة.

2- قارن بين العروض المقدمة من شركات متعددة: من الطرق الجيدة للتأكد من أن رسوم الإدارة مناسبة هي طلب ومقارنة خطط الإدارة من شركات أخرى. استخدم خدمات عروض الأسعار المجمعة أو الإحالات من زملائك من مالكي العقارات للحصول على مقترحات الأسعار ومحتوى الخدمة من شركات إدارة متعددة. من خلال مقارنة الشركات الأخرى، سيكون من الأسهل الحكم على ما إذا كانت شروط العقد الحالي أعلى من سعر السوق أو ما إذا كانت معقولة بالنظر إلى الخدمات المقدمة. من خلال إظهار وجود منافسين، يمكنك أيضاً استخدام ذلك كورقة مساومة لتشجيع شركة الإدارة المتعاقد معها حالياً على تحسين شروطها وأحكامها. على سبيل المثال، من خلال الإشارة بشكل ملموس إلى أن "الشركات الأخرى تتقاضى X% بما في ذلك XX%"، قد تكون الشركة الحالية أكثر استعداداً لتقديم تنازلات. يجدر بك أن تسأل عما إذا كان من الممكن تطبيق خصم على الحجم، خاصةً إذا كنت مكلفاً بإدارة مبنى كامل أو عدة مبانٍ. إن المالكين الذين لديهم عدد كبير من العقارات هم أيضاً عملاء كبار لشركات الإدارة، لذلك من الممكن التفاوض على سعر عمولة أقل مقابل إدارة عدة عقارات في وقت واحد.

3- التفاوض على أساس بيانات الأداء الفعلي: عند التفاوض، حاول أن تكون مقنعاً باستخدام البيانات الموضوعية والأداء الفعلي، بدلاً من الاعتماد على العاطفة أو الحدس. على سبيل المثال، إذا كنت تفكر في التحول من الإدارة الذاتية إلى الاستعانة بمصادر خارجية، اعرض "معدل الإشغال الحالي" و"عدد المتأخرات والشكاوى" وناقش مدى التحسن المتوقع إذا تُرك العقار لشركة إدارة. إذا كنت تقوم بالفعل بالاستعانة بمصادر خارجية لإدارة عقارك وترغب في التفاوض على تخفيض السعر، فمن المنطقي أن تقول شيئاً مثل: "هذا العقار مشغول بالكامل لفترة طويلة من الزمن ولا يتطلب جهداً كبيراً، فهل تفكر في تخفيض معدل العمولة؟ بالإضافة إلى ذلك، إذا كانت لديك بيانات عن عروض الشركات الأخرى (محتوى الخدمة والرسوم) التي حصلت عليها من خلال عروض أسعار تنافسية، فقم بتقديمها والتفاوض معها، مع ذكر أرقام محددة. شركة الإدارة هي أيضاً شركة أعمال ومن المرجح أن تقبل عرضاً يستند إلى أدلة معقولة.

4- التحقق من جودة الخدمة والاستجابة: عند مراجعة رسوم الإدارة، يجب أن تنظر أيضاً إلى مخاطر تدهور الخدمة بسبب تخفيض التكاليف. من الخطورة القفز ببساطة على عربة التكلفة والقول "أريد التغيير إلى شركة أرخص"، وتحقق دائماً من أن جودة الخدمة الإدارية كافية. وعلى وجه التحديد، تحقق بعناية من قدرة شركة الإدارة المحتملة على التعامل مع المستأجرين (سواء كانت خدمات الطوارئ متوفرة على مدار 24 ساعة أم لا)، وقدرتها على التأجير في حالة وجود شواغر،ونظام صيانة وإدارة العقار مسبقاً. إذا كان ذلك ممكناً، تحقق من سجل شركة الإدارة (عدد الوحدات المدارة، ومعدل الإشغال، والسمعة في التعامل مع الشكاوى، وما إلى ذلك) وقم بإجراء مقابلة مع الشخص المسؤول الفعلي لمعرفة ما إذا كان جديراً بالثقة. حتى لو كانت التكاليف منخفضة، إذا كانت استجابة الشركة ضعيفة، فقد يؤدي ذلك إلى خسائر أكثر من وفورات التكاليف على المدى القصير (مغادرة المستأجرين في وقت مبكر أو انخفاض قيمة العقار بسبب المشاكل التي تُركت دون معالجة). 5.

تجنب الإفراط في التفاوض والحفاظ على علاقة جيدة: من المهم التفاوض على رسوم الإدارة ضمن نطاق مناسب وعدم الإضرار بعلاقة الثقة مع شركة الإدارة. إذا طالبت بتخفيض كبير جداً، فقد تعطيهم انطباعاً بأنك مالك لا تحقق ربحاً مقابل الجهد المبذول، وقد يخفضون من أولويتك. في الواقع، بما أن شركات الإدارة هي شركات تجارية، فهناك احتمال أن تتأثر جودة خدماتها إذا تم تخفيض الأرباح أكثر من اللازم. عند التفاوض، من المهم البحث عن حل وسط مفيد لكلا الطرفين. من المستحسن تقديم مقترحات تأخذ في الاعتبار الحفاظ على العلاقة في المستقبل، على سبيل المثال، "نريد أن نعهد إليك بخدماتنا على المدى الطويل، لذلك نود منك تخفيض السعر إلى 0%". بعد المفاوضات، احرص على أن تنعكس الشروط الجديدة رسميًا في العقد كتابيًا لضمان عدم وجود سوء فهم.

تدابير لتحقيق التوازن بين الإدارة عالية الجودة وتعظيم أرباح المالك: تقديم خدمات INA&Asociates

تتمثل إحدى الطرق للجمع بين تخفيض رسوم الإدارة والحفاظ على جودة الخدمة في اختيار خدمة إدارية بعقلية غير تقليدية. شركة INA&Asociates هي إحدى شركات الإدارة من الجيل الجديد التي ظهرت في السنوات الأخيرة وتجذب الانتباه لكفاءتها وشفافيتها. تتميز إدارة الإيجارات في شركة INA&Asociates باستخدام أحدث التقنيات والمعرفة المهنية لضمان إدارة عالية الجودة بتكلفة معقولة.

وتجدر الإشارة إلى الابتكار في هيكل رسومها. فبدلاً من الرسوم المعتادة "X% من الإيجار"، تقدم INA&Asociates رسوماً ثابتة عالية الشفافية تبدأ من 1,000 ين ياباني لكل غرفة شهرياً. من خلال مراجعة هيكل شركات الإدارة التقليدية، وتبسيط عمليات إدارة المدفوعات وتقليل تكاليف العمالة من خلال استخدام تكنولوجيا تكنولوجيا المعلومات، حققنا أقل الأسعار في هذا المجال مع الحفاظ على نفس مستوى الجودة الذي تتمتع به شركات الإدارة الكبرى. هذا النظام ذو السعر الثابت يجعلها في متناول اليد بالنسبة للعقارات ذات الإيجارات المرتفعة، وهي ميزة كبيرة من حيث التكلفة للمالكين الذين يستعينون بمصادر خارجية لعقارات متعددة. في الواقع، أحد مبادئ خدمتنا هو مساعدة المالكين على تحسين ربحيتهم من خلال تحسين التكلفة.

لا تعني الأسعار المنخفضة التضحية بجودة الخدمة: تحقق شركة INA&Asociates معدلات إشغال عالية من خلال تحديد الإيجارات المثلى باستخدام تحليل البيانات الضخمة للسوق القائم على الذكاء الاصطناعي وتس ويق التوظيف الاستراتيجي لكل عقار، مما يساعد على زيادة أرباح المالك إلى أقصى حد من خلال تقليل فترات الشغور. وهذا يساعد على تعظيم أرباح المالك من خلال تقصير فترة الشغور. وعلاوةً على ذلك، توفر الشركة جودة إدارة موثوقة من خلال نظام دعم المستأجرين على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع وعلى مدار الساعة طوال أيام الأسبوع، حيث يستجيب الموظفون المتخصصون بسرعة للشكاوى والمشاكل الطارئة. كما استحدثنا أيضاً نظام إدارة مركزي على السحابة الإلكترونية لكل شيء بدءاً من مستندات العقود إلى سجلات الإصلاح، مما يتيح للمالكين مراقبة حالة عقاراتهم وإيراداتهم ونفقاتهم في الوقت الفعلي أينما كانوا. من خلال الجمع بين التكنولوجيا والخدمات البشرية بهذه الطريقة، تستطيع شركة INA&Asociates الجمع بين الكفاءة في الإدارة والإفصاح الشامل عن المعلومات، وهو ما يمثل أيضاً نقطة قوة رئيسية للشركة.

نقاط قوة خدمات شركة INA&Associates:.

• الرسوم الثابتة المنخفضة: تبدأ الرسوم من 1,000 ين ياباني في الشهر للغرفة الواحدة، وهي رسوم عادلة ومنخفضة، بغض النظر عما إذا كان الإيجار مرتفعاً أو منخفضاً. يمكن للعقارات المتعددة أن تتوقع المزيد من وفورات الحجم.

• استخدام أحدث التقنيات: تعمل مقترحات الإيجار القائمة على تحليل الذكاء الاصطناعي ونظام الإدارة السحابية على تحسين تدابير مواجهة الشواغر والكفاءة التشغيلية بشكل كبير. الحفاظ على الجودة العالية حتى بأسعار منخفضة بسبب انخفاض التكاليف البشرية.

• دعم 24/7/365: دعم على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع للتعامل مع التسريبات الليلية المتأخرة ومشاكل الضوضاء. كما يتم تقديم التقارير إلى المالكين بشكل منظم ودقيق وفي الوقت المناسب.

• الشفافية والموثوقية: يتم تنفيذ أعمال الإصلاح بسعر عادل، مع عدم وجود هامش وسطي قدر الإمكان في الترتيب. شفافية عالية: يمكن للمالك التحقق من العملية بأكملها بدءًا من التقدير وحتى الانتهاء من العمل.

كما هو موضح أعلاه، تجسد شركة INA&Asociates تخفيضاً كبيراً في رسوم الإدارة والحفاظ على جودة الخدمة. إنه خيار قوي للمالكين الذين يفكرون في مراجعة رسوم الإدارة الخاصة بهم. نحن نشجعك على الاستماع إلى مقترحات محددة لمعرفة ما إذا كانت تتناسب مع حجم عقارك واحتياجاتك.

الخلاصة.

لقد قمنا بشرح المعدل السوقي لرسوم الإدارة ونقاط تخفيضها لمالكي العقارات المتعددة في 23 جناحاً في طوكيو. يبلغ المعدل القياسي لرسوم الإدارة حوالي 5%، ولكن هناك نطاق يعتمد على المنطقة والخدمات المقدمة، مع معدلات منخفضة للمنافسة في المناطق الراقية بوسط طوكيو ومعدلات قياسية إلى أعلى قليلاً في الضواحي. من المهم عدم الحكم على رسوم الإدارة فقط من خلال المعدل المرتفع أو المنخفض، ولكن من المهم تقييم نطاق وجودة الخدمات التي تقدمها شركة الإدارة والتحقق مما إذا كان يتم الحصول على القيمة مقابل المال.

عند مراجعة أتعاب الإدارة، يُنصح بفهم تفاصيل العقد، والمقارنة بين عدة شركات للتحقق من أسعار السوق والتفاوض بناءً على البيانات. عند التفاوض، حافظ على علاقة ثقة مع شركة الإدارة الحالية وحاول تقديم مقترحات مفيدة لكل من المالك وشركة الإدارة. إن إهمال جودة الخدمة سيؤدي في النهاية إلى خسارة المالك، لذا من الضروري البحث عن توازن بين التكاليف المعقولة والجودة العالية.

كما أن خدمات الإدارة الجديدة التي تجمع بين التكلفة المنخفضة والجودة العالية من خلال استخدام التكنولوجيا، مثل شركة INA&Asociates التي تم تقديمها في القسم السابق، آخذة في الظهور. من خلال تجاوز الحكمة التقليدية واختيار شريك موثوق به، ستتمكن من زيادة أرباح المالك إلى أقصى حد مع الحفاظ على رسوم الإدارة عند مستوى مناسب. يرجى استخدام المعلومات الواردة في هذه المقالة لمراجعة أفضل استراتيجية إدارة لمحفظة عقاراتك.