Optimiser les frais de gestion immobilière dans les quartiers de Tokyo

Pour les propriétaires de plusieurs immeubles productifs de revenus dans les 23 quartiers de Tokyo, les frais mensuels de gestion immobilière représentent un coût incontournable. En même temps, la qualité du service de la société de gestion a un impact significatif sur la rentabilité. Cet article explique la structure des frais de gestion immobilière dans les 23 quartiers de Tokyo et les taux du marché par région, les principaux services offerts par les sociétés de gestion et leur rentabilité, les conseils et les précautions à prendre pour examiner et négocier les frais de gestion, ainsi que des exemples de services qui combinent une gestion de haute qualité et la maximisation des profits du propriétaire (INA & Associates). Voici un exemple de service (INA & Associates) qui associe une gestion de haute qualité à une maximisation des profits des propriétaires. Nous allons nous pencher sur la question pour nous assurer que la qualité du service n'est pas compromise par une réduction facile des coûts, tout en maintenant des frais de gestion appropriés.

Structure des frais de gestion immobilière et comparaison des taux du marché par région dans les 23 quartiers

Structure de base des frais de gestion locative : généralement, lorsque la gestion des biens locatifs est confiée à une société de gestion, les frais de gestion sont fixés à "X% des revenus locatifs mensuels". Dans les 23 quartiers de Tokyo, de nombreuses sociétés de gestion facturent environ 5 % des revenus locatifs. Par exemple, pour une chambre dont le loyer est de 100 000 yens, cela représente environ 5 000 yens par mois. Le taux réel varie, car la limite supérieure n'est pas fixée par la loi et peut être librement convenue entre le propriétaire et la société de gestion.

Différences dans les taux du marché par zone : Même au sein des 23 quartiers de Tokyo, il existe de légères différences dans les taux de frais de gestion en fonction de l'emplacement et des caractéristiques de la propriété. Par exemple, dans les quartiers populaires du centre-ville tels que Minato et Shibuya, où les loyers sont élevés et où de nombreuses sociétés de gestion se font concurrence, le taux des frais de gestion peut être fixé à un niveau aussi bas que 3 à 5 %. Ces dernières années, certaines sociétés ont commencé à proposer des frais de gestion de 1 à 3 %, des taux forfaitaires par unité ou même des "frais de gestion zéro", principalement dans les centres-villes et les immeubles nouvellement construits. En revanche, dans les zones résidentielles telles que Nerima Ward, les niveaux de loyer sont relativement bas et les frais de gestion par unité tendent à être faibles, de sorte que le niveau standard est d'environ 5 %, ou parfois légèrement plus élevé, de l'ordre de 7 à 10 %, en fonction de la taille et de l'âge de l'immeuble. En fait, les taux de frais de gestion varient de 5 à 12 % en fonction de l'étendue des services et des conditions du bien. En d'autres termes, non seulement les taux absolus pour un appartement de luxe dans un quartier portuaire et un appartement dans un quartier suburbain diffèrent du même pourcentage de 5 %, mais il peut également y avoir une différence de taux en raison de l'environnement concurrentiel.

Point clé : il est important de comprendre le taux du marché dans la zone de votre propriété et de déterminer si les frais de gestion que vous payez actuellement sont appropriés. Si vous payez un taux inférieur à celui du centre-ville, c'est un avantage, mais si vous payez un taux supérieur à la norme dans une zone suburbaine, il y a peut-être lieu de le revoir. Faites également attention à la structure des frais (taux fixe ou forfaitaire) de chaque société de gestion ainsi qu'au taux. En tout état de cause, les taux du marché ne sont qu'un guide et doivent être évalués de manière globale, y compris le contenu des services, qui est abordé ci-dessous.

Principaux services proposés par les sociétés de gestion et leur rentabilité

Étendue des services fournis par les sociétés de gestion locative : les sociétés de gestion fournissent un large éventail de services au nom des propriétaires. Les principaux services proposés sont les suivants

• Recrutement et sélection des locataires : lorsqu'un bien immobilier est vacant, la société en fait la publicité dans les médias appropriés, répond aux demandes de renseignements et aux visites, et sélectionne les candidats. L'agence s'occupe également du processus contractuel pour le compte du locataire.

• Gestion et renouvellement des contrats : tâches administratives générales liées aux contrats, y compris la rédaction et la conclusion des contrats de location, l'information des locataires sur la date de renouvellement de leur contrat et le traitement des contrats de renouvellement.

• Collecte des loyers et rappel des arriérés : collecte des loyers mensuels et des charges des parties communes auprès des locataires et les verse au propriétaire. Il s'agit également de rappeler les locataires dans le cas improbable d'arriérés et d'assurer la liaison avec la société de garantie.

• Traitement des plaintes et assistance aux résidents : répondre aux plaintes et aux demandes des locataires concernant les installations défectueuses et les conditions de vie 24 heures sur 24, et faire appel à des entrepreneurs et à une assistance sur place si nécessaire.

• Présence lors du déménagement et remise en état : présence sur place lors du déménagement des locataires et vérification de l'état d'usure de la pièce. Le service comprend également l'organisation et l'estimation des travaux de restauration et la confirmation de l'achèvement des travaux.

• Gestion des installations et nettoyage des bâtiments : inspections régulières des biens immobiliers et nettoyage des parties communes, inspections de l'équipement et de la sécurité incendie, ou recours à des entreprises spécialisées. Entretien et gestion générale des bâtiments, y compris l'entretien des ascenseurs et des systèmes d'approvisionnement et d'évacuation de l'eau et les réparations en cas de panne.

Il s'agit de tâches typiques, mais la mesure dans laquelle elles sont incluses dans les frais de gestion de base dépend de la société de gestion. Par exemple, un plan de gestion simple qui ne comprend que la collecte des loyers et un bureau des plaintes peut coûter 3 %, tandis qu'une gestion complète qui comprend le nettoyage de l'immeuble et des dispositions détaillées en matière de réparation peut coûter 5 %. Il est important de ne pas juger si les frais de gestion sont élevés ou faibles en se basant uniquement sur le chiffre, mais de comprendre ce qu'ils font spécifiquement pour vous dans le cadre de ces frais. Si vous avez l'impression que le service est relativement cher, par exemple "5 % pour la seule collecte des loyers", il vaut la peine d'envisager de passer à une société moins chère offrant le même niveau de service ou capable de prendre en charge un large éventail de tâches pour le même montant de 5 %.

Perspective coût-bénéfice : les frais de gestion représentent un coût pour le propriétaire, mais en fonction des services que vous obtenez en retour, il peut y avoir un bon retour sur investissement. Pour les propriétaires très occupés, une société de gestion est un partenaire puissant qui s'occupe de toutes les tâches compliquées et qui peut traiter rapidement et professionnellement les problèmes et les vacances qu'il est difficile de gérer seul. Par exemple, si la satisfaction des locataires s'améliore et conduit à des locations à long terme grâce à un traitement minutieux des locataires , cela contribue au profit du propriétaire sous la forme d'une réduction des pertes liées à l'inoccupation. En outre, si les périodes d'inoccupation peuvent être raccourcies grâce à une fixation appropriée des loyers et à des activités de recrutement , on peut s'attendre à une augmentation des revenus au-delà de la commission de gestion.

D'autre part, il convient de noter que d'autres coûts viennent s'ajouter à la commission de gestion. En général, les frais de restauration, de réparation des installations et d'inspection réglementaire des bâtiments mentionnés ci-dessus sont payés séparément de la commission de gestion et sont supportés par le propriétaire. Par exemple, le coût de la remise en état d'un bien immobilier dans son état d'origine après le départ d'un seul occupant est estimé à environ 100 000 à 150 000 JPY, mais ces coûts doivent être supportés par le propriétaire, même si le bien est confié à une société de gestion. Selon la société de gestion, il peut arriver qu'au lieu de frais de gestion peu élevés, il y ait une marge intermédiaire importante dans les accords de rénovation et de réparation. Il est donc important de prendre en compte non seulement les frais de gestion, mais aussi le "rapport coût-efficacité total". Même si les frais de gestion sont un peu élevés, si la société a peu de logements vacants et qu'elle est fiable dans le traitement des problèmes, les revenus globaux augmenteront. Inversement, même si les frais de gestion sont faibles, si la société est négligente dans le traitement des locataires et qu'il y a une succession d'expulsions, cela entraînera une baisse des revenus.

Point : dressez une liste des services offerts par la société de gestion et comparez-les au temps et à l'expertise nécessaires si vous deviez régler le problème vous-même. En déterminant si les coûts sont proportionnels au "rapport qualité-prix de la délégation de ce travail", vous serez en mesure d'évaluer la rentabilité des frais de gestion. Choisir une société fiable en comparant l'équilibre entre l'étendue des services et les honoraires vous permettra de bénéficier d'une gestion stable à long terme.

Conseils et précautions pour l'examen et la négociation des frais de gestion

Plus un propriétaire possède de biens immobiliers, plus la révision des frais de gestion lui permettra de réaliser des économies. Cette section explique comment revoir les frais de gestion que vous payez actuellement et les points à négocier avec la société de gestion. Toutefois, certains points doivent être pris en compte lors de la négociation des honoraires afin de garantir la qualité du service.

1. Examiner de près la répartition de la commission de gestion : vérifiez d'abord les détails du contrat de gestion en vigueur et identifiez les services inclus dans la commission de gestion et les coûts facturés séparément. Certaines sociétés de gestion facturent des frais en plus de la commission de gestion sous le nom de "frais d'administration", "frais d'utilisation du système", "frais de publicité", etc. Il est essentiel d'appréhender les dépenses réelles, y compris ces coûts cachés. Ensuite, il faut vérifier si des services inutiles qui ne valent pas la commission de gestion sont inclus, et si, à l'inverse, des services nécessaires sont traités comme des options et sont relativement chers. Il est également utile de demander à la société de gestion de divulguer la ventilation des coûts. Si la société est transparente, elle sera en mesure de vous fournir une ventilation détaillée, et si de nombreux coûts ne sont pas clairs, il y a une marge de négociation et de révision.

2. comparer les propositions de plusieurs entreprises : un bon moyen de s'assurer que les frais de gestion sont appropriés est de commander et de comparer les plans de gestion d'autres entreprises. Utilisez les services de devis groupés ou les recommandations d'autres propriétaires pour obtenir des propositions de tarifs et de contenu de services de la part de plusieurs sociétés de gestion. En comparant d'autres sociétés, il sera plus facile de déterminer si les conditions contractuelles actuelles sont supérieures au taux du marché ou si elles sont raisonnables compte tenu des services offerts. En montrant l'existence de concurrents, vous pouvez également vous en servir comme monnaie d'échange pour inciter la société de gestion actuellement sous contrat à améliorer ses conditions. Par exemple, en affirmant concrètement que "d'autres sociétés facturent X %, y compris XX %", la société actuelle sera peut-être plus disposée à faire des compromis. Il est intéressant de demander si une remise sur volume peut être appliquée, en particulier si vous êtes chargé de la gestion d'un immeuble entier ou de plusieurs immeubles. Les propriétaires possédant un grand nombre de biens immobiliers sont également de gros clients pour les sociétés de gestion. Il est donc possible de négocier un taux de commission inférieur en échange de la gestion de plusieurs biens immobiliers à la fois.

3. négocier sur la base de données de performance réelles : lors des négociations, essayez d'être persuasif en utilisant des données objectives et des performances réelles, plutôt que de vous fier à vos émotions ou à votre intuition. Par exemple, si vous envisagez de passer de l'autogestion à l'externalisation, montrez le "taux d'occupation actuel" et le "nombre d'arriérés et de plaintes" et discutez de l'amélioration que l'on peut attendre si le bien est confié à une société de gestion. Si vous confiez déjà la gestion de votre bien à une société de gestion et que vous souhaitez négocier une réduction de prix, il est judicieux de dire quelque chose comme : "Ce bien est entièrement occupé depuis longtemps et ne demande que peu d'efforts ; pourriez-vous donc envisager une réduction du taux de commission ? En outre, si vous disposez de données sur les propositions d'autres sociétés (contenu des services et honoraires) obtenues par le biais de devis concurrentiels, présentez-les et négociez avec elles en citant des chiffres précis. La société de gestion est aussi une entreprise et sera plus encline à accepter une proposition basée sur des preuves raisonnables.

4. vérifier la qualité du service et la réactivité : lors de l'examen des frais de gestion, il convient également d'étudier le risque de dégradation du service en raison de la réduction des coûts. Il est dangereux de se contenter de sauter dans le train des coûts et de dire "je veux passer à une société moins chère", et il faut toujours vérifier que la qualité du service de gestion est adéquate. En particulier, examinez soigneusement la capacité de la société de gestion potentielle à traiter avec les locataires (existence ou non d'un service d'urgence 24 heures sur 24), sa capacité à louer en cas de vacances et son système d'entretien et de gestion des biens immobiliers à l' avance. Si possible, vérifiez les antécédents de la société de gestion (nombre de logements gérés, taux d'occupation, réputation en matière de traitement des plaintes, etc.) et interrogez la personne responsable pour savoir si elle est digne de confiance. Même si les coûts sont faibles, une mauvaise réaction de la société peut entraîner plus de pertes que d'économies à court terme (départ prématuré des locataires ou baisse de la valeur des biens immobiliers en raison de problèmes non résolus). 5.

Éviter les négociations excessives et maintenir une bonne relation : il est important de négocier les frais de gestion dans une fourchette appropriée et de ne pas endommager la relation de confiance avec la société de gestion. Si vous exigez une réduction trop importante, vous risquez de lui donner l'impression que vous êtes un propriétaire qui ne fait pas de bénéfices pour l'effort fourni, et elle risque de réduire votre priorité. En fait, les sociétés de gestion étant des entreprises, il est possible que la qualité de leurs services soit affectée si les bénéfices sont trop réduits. Lors des négociations, il est important de rechercher un compromis qui soit bénéfique pour les deux parties. Il est conseillé de faire des propositions qui tiennent compte du maintien futur de la relation, par exemple : "Nous voulons vous confier nos services à long terme, nous aimerions donc que vous abaissiez le taux à 0 %". Après les négociations, veillez à ce que les nouvelles conditions soient formellement reflétées par écrit dans le contrat afin d'éviter tout malentendu.

Mesures visant à concilier une gestion de qualité et la maximisation des bénéfices du propriétaire : présentation des services de INA&Associates

Une façon de combiner la réduction des frais de gestion et le maintien de la qualité du service est de choisir un service de gestion avec un état d'esprit non traditionnel. INA&Associates est l'une des sociétés de gestion de nouvelle génération qui a émergé ces dernières années et qui attire l'attention par son efficacité et sa transparence. La gestion locative d' INA&Associates se caractérise par l'utilisation de technologies de pointe et d'un savoir-faire professionnel pour assurer une gestion de haute qualité à un coût raisonnable.

Il convient de noter l'innovation de sa structure tarifaire. Au lieu de l'habituel "X% du loyer", INA&Associates propose un forfait très transparent à partir de 1 000 JPY par chambre et par mois. En revoyant la structure des sociétés de gestion traditionnelles, en rationalisant les opérations de gestion des paiements et en réduisant les coûts de main-d'œuvre grâce à l'utilisation de la technologie informatique, nous avons obtenu les prix les plus bas du secteur tout en maintenant le même niveau de qualité que les grandes sociétés de gestion. Ce système forfaitaire est plus abordable pour les propriétés dont les loyers sont plus élevés, ce qui constitue un avantage financier majeur pour les propriétaires qui externalisent plusieurs propriétés. En fait, l'un des principes de notre service est d'aider les propriétaires à améliorer leur rentabilité par l'optimisation des coûts.

Des prix bas ne signifient pas que la qualité du service est sacrifiée : INA&Associates atteint des taux d'occupation élevés en fixant des loyers optimaux à l'aide d'une analyse des données du marché basée sur l'IA et d'un marketing de recrutement stratégique pour chaque propriété, ce qui aide à maximiser les profits des propriétaires en réduisant les périodes d'inoccupation. Cela permet de maximiser les bénéfices des propriétaires en réduisant la période d'inoccupation. En outre, la société fournit une qualité de gestion fiable grâce à un système d'assistance aux locataires 24/7/365, avec un personnel spécialisé qui répond rapidement aux plaintes et aux problèmes d'urgence. Nous avons également mis en place un système de gestion centralisé sur le cloud pour tout ce qui concerne les documents contractuels et l'historique des réparations, ce qui permet aux propriétaires de suivre l'état de leur bien et les recettes et dépenses en temps réel, où qu'ils se trouvent. En associant ainsi technologie et services humains, INA&Associates est en mesure de combiner l'efficacité de la gestion avec une divulgation approfondie des informations, ce qui constitue également un atout majeur de l'entreprise.

Les points forts des services d'INA&Associates :.

• Frais forfaitaires peu élevés : à partir de 1 000 JPY/mois par chambre, les frais sont justes et peu élevés, que le loyer soit haut ou bas. Les propriétés multiples peuvent bénéficier d'économies d'échelle supplémentaires.

• Utilisation des dernières technologies : les propositions de loyer basées sur l'analyse de l'IA et un système de gestion en nuage améliorent considérablement les mesures de lutte contre l'inoccupation et l'efficacité opérationnelle. Une qualité élevée est maintenue même à des taux bas en raison de la réduction des coûts humains.

• Assistance 24/7/365: assistance 24/7 pour gérer les fuites nocturnes et les problèmes de bruit. Les rapports aux propriétaires sont également systématisés, opportuns et précis.

• Transparence et fiabilité : les travaux de réparation sont effectués à un prix équitable, sans marge intermédiaire dans la mesure du possible. Grande transparence : le propriétaire peut vérifier l'ensemble du processus, depuis le devis jusqu'à l'achèvement des travaux.

Comme décrit ci-dessus, INA&Associates représente à la fois une réduction significative des frais de gestion et le maintien de la qualité du service. Il s'agit d'une option intéressante pour les propriétaires qui envisagent de revoir leurs frais de gestion. Nous vous encourageons à écouter les propositions spécifiques pour voir si elles correspondent à la taille de votre propriété et à vos besoins.

Conclusion.

Nous avons expliqué le taux de marché des frais de gestion et les moyens de les réduire pour les propriétaires de plusieurs biens immobiliers dans les 23 quartiers de Tokyo. Le taux standard des frais de gestion est d'environ 5 %, mais il existe une large fourchette en fonction de la zone et du service fourni, avec des taux de concurrence faibles dans les zones haut de gamme du centre de Tokyo et des taux normaux ou légèrement plus élevés dans les banlieues. Il est important de ne pas juger les frais de gestion uniquement en fonction de leur niveau élevé ou faible, mais d'évaluer la gamme et la qualité des services fournis par la société de gestion et de vérifier si l'on en a pour son argent.

Lors de l'examen des frais de gestion, il est conseillé de comprendre les détails du contrat, de comparer plusieurs sociétés pour vérifier les taux du marché et de négocier sur la base des données. Lors des négociations, maintenez une relation de confiance avec la société de gestion actuelle et essayez de faire des propositions qui soient avantageuses à la fois pour le propriétaire et pour la société de gestion. Négliger la qualité du service se traduira en fin de compte par une perte pour le propriétaire, il est donc essentiel de rechercher un équilibre entre des coûts raisonnables et une qualité élevée.

De nouveaux services de gestion combinant coûts réduits et qualité élevée grâce à l'utilisation de la technologie, tels que INA&Associates présenté dans la dernière section, sont également en train d'émerger. En allant au-delà des idées reçues et en choisissant un partenaire fiable, vous pourrez maximiser les bénéfices du propriétaire tout en maintenant les frais de gestion à un niveau approprié. Nous vous invitons à utiliser les informations contenues dans cet article pour déterminer la meilleure stratégie de gestion pour votre portefeuille immobilier.