Razones clave por las que los ricos invierten en bienes inmuebles

En los últimos años, el interés por la inversión inmobiliaria ha aumentado entre los ricos. Según el último estudio del Instituto de Investigación Nomura, el número total de hogares acomodados y ultra acomodados en Japón es de aproximadamente 1,65 millones.

En este artículo, explicaré detalladamente por qué las personas con patrimonios elevados deciden invertir en inmuebles, basándome en mi experiencia como INA&Associates Ltd, una empresa que se centra principalmente en personas con patrimonios elevados. También hago referencia a estrategias de inversión específicas basadas en el entorno del mercado en 2025, y espero que los lectores encuentren esta información útil en su gestión de activos.

Siete razones por las que los particulares con grandes patrimonios eligen invertir en inmuebles

1. asegurarse una renta disponible estable

Una de las principales razones por las que las personas con patrimonios elevados deciden invertir en inmuebles es la posibilidad de asegurarse una renta disponible estable. A diferencia de las inversiones en renta variable o renta fija, la inversión inmobiliaria genera un flujo de caja continuo en forma de ingresos mensuales por alquiler.

Los datos del mercado para el primer trimestre de 2025 muestran que pueden esperarse rendimientos superficiales del 3-5% para las unidades de condominio, mientras que pueden esperarse rendimientos de alrededor del 8% para un solo condominio o edificio de apartamentos. Estas cifras representan un atractivo rendimiento de la inversión en el actual entorno financiero, con tipos de interés a largo plazo del 1,1%.

En muchos casos, los proyectos que he propuesto a mis clientes han logrado rendimientos estables del 5-7% anual en propiedades de primera categoría en el centro de las ciudades. Especialmente en propiedades bien situadas y bien gestionadas, es posible garantizar ingresos a largo plazo con un riesgo mínimo de desocupación.

El atractivo de las rentas no devengadas reside en el hecho de que el activo genera ingresos automáticamente sin que el inversor tenga que ocuparse de sus asuntos cotidianos. Dado que muchas personas con grandes patrimonios están muy ocupadas con sus trabajos cotidianos, este tipo de esquema de "deje que el dinero trabaje por usted" es extremadamente valioso.

2. aprovechar el elevado efecto de ahorro fiscal

Las ventajas fiscales de la inversión inmobiliaria son extremadamente importantes para los HNWI. En particular, para los HNWI con elevados tipos impositivos sobre la renta, el ahorro de beneficios y pérdidas derivado de la inversión inmobiliaria puede resultar muy beneficioso.

En la inversión inmobiliaria, la depreciación del edificio, los costes de gestión, los costes de reparación y los intereses de los préstamos pueden registrarse como gastos. Estos gastos crean un déficit contable que puede compensarse con los rendimientos del trabajo o de la actividad empresarial para reducir la carga fiscal global.

Por poner un ejemplo concreto, si una persona adinerada con unos ingresos anuales de 20 millones de yenes registra una depreciación de 3 millones de yenes al año mediante la inversión inmobiliaria, puede ahorrarse aproximadamente 1,5 millones de yenes en el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre la vivienda combinados. Este es un factor que aumenta significativamente la tasa real de rentabilidad de la inversión.

Además, la inversión inmobiliaria a través de una sociedad anónima puede disfrutar de otras ventajas de ahorro fiscal. En el caso de las personas adineradas con elevados tipos del impuesto sobre la renta personal, la carga fiscal puede reducirse por la diferencia entre el tipo del impuesto de sociedades y el tipo del impuesto sobre la renta individual, razón por la que muchos clientes optan por invertir en propiedades mediante la constitución de una sociedad.

(3) Eficacia como medida del impuesto de sucesiones

Las medidas del impuesto de sucesiones son una cuestión inevitable e importante para las personas adineradas. La inversión inmobiliaria es un medio extremadamente eficaz de planificación del impuesto de sucesiones.

El valor de tasación de los bienes inmuebles a efectos del impuesto de sucesiones es muy inferior al valor real de mercado. Dado que los terrenos se tasan según el precio del terreno en el impuesto de sucesiones (aproximadamente el 80% del valor de mercado) y los edificios según el valor catastral (aproximadamente el 70% del valor de mercado), el valor catastral del impuesto de sucesiones puede reducirse en comparación con la tenencia del inmueble en efectivo.

Además, haciendo uso de la excepción especial para terrenos edificables pequeños, etc., es posible obtener una reducción de valoración de hasta el 80%. Por ejemplo, incluso un terreno con un valor catastral de 100 millones de yenes puede reducirse a un valor catastral de 20 millones de yenes aplicando esta excepción especial, lo que supone una reducción muy importante del impuesto de sucesiones.

En el caso de las propiedades en alquiler, también se aplica la reducción en la valoración de los terrenos con derechos de arrendamiento. Se puede esperar una reducción adicional del impuesto de sucesiones debido a la reducción de la valoración basada en la proporción de terreno arrendado x la proporción de arrendamiento (normalmente el 30%).

4. inversión eficiente gracias al efecto palanca

Uno de los mayores atractivos de la inversión inmobiliaria es la posibilidad de utilizar el efecto palanca. Al obtener préstamos de instituciones financieras, es posible invertir muchas veces más que los fondos propios, lo que mejora significativamente la eficiencia de la inversión.

En la actual coyuntura de tipos de interés, se pueden obtener préstamos a tipos de interés en la franja baja del 1-2% para propiedades de calidad. Si un inmueble rinde entre un 5% y un 7%, la diferencia entre el tipo de interés del préstamo y el tipo de interés del empréstito es efectivamente el rendimiento de la inversión, lo que aumenta significativamente el rendimiento de los fondos propios.

Por ejemplo, consideremos un caso en el que se adquiere un inmueble por valor de 100 millones de yenes con 20 millones de yenes de fondos propios y 80 millones de yenes de préstamo. Si los ingresos anuales por alquiler son de 6 millones de yenes (6% de rendimiento) y el tipo de interés del empréstito es del 1,5%. La renta anual real sería de 4,8 millones de yenes, lo que significa que se puede alcanzar una elevada tasa de rentabilidad del 24% para un rendimiento de 20 millones de yenes de fondos propios.

Sin embargo, el efecto palanca también conlleva riesgos. Es necesario gestionar cuidadosamente el riesgo, ya que el aumento de las tasas de desocupación y de los tipos de interés puede impedirle alcanzar los rendimientos previstos. Siempre que hago una propuesta a un cliente, simulo múltiples escenarios y formulo un plan de inversión que minimice el riesgo.

5. diversificación de la cartera

La diversificación de la cartera es extremadamente importante en la gestión de activos de particulares con patrimonios elevados. Además de activos financieros como acciones, bonos y efectivo, pueden incorporarse activos reales como bienes inmuebles para diversificar el riesgo.

Dado que los bienes inmuebles presentan un patrón de fluctuación de precios diferente al del mercado bursátil, tienen el potencial de garantizar rendimientos estables incluso cuando el mercado bursátil está de capa caída. De hecho, incluso durante el Shock de Lehman en 2008 y el Shock de Corona en 2020, las propiedades inmobiliarias de primera categoría mantuvieron precios relativamente estables.

En las carteras que propongo a mis clientes, suelo recomendar que entre el 30% y el 50% de los activos totales se mantengan en el sector inmobiliario. De este modo se diversifica eficazmente el riesgo de volatilidad de los mercados, al tiempo que se garantizan unos ingresos estables.

6. efecto de cobertura frente a la inflación

En los últimos años, en medio de la creciente preocupación por la inflación en todo el mundo, la atención se ha centrado en la inversión inmobiliaria con efecto de cobertura frente a la inflación. Dado que los bienes inmuebles son activos reales, su valor tiende a aumentar en consonancia con la subida de los precios en épocas de inflación.

En Japón, los precios de las nuevas propiedades suben continuamente debido al aumento del coste de los materiales de construcción y de la mano de obra. Esto también aumenta el valor relativo de las propiedades inmobiliarias existentes, lo que cabe esperar que preserve el valor de los activos a largo plazo.

Los alquileres también tienden a subir en consonancia con la inflación. En las zonas céntricas de las ciudades, en particular, existe una fuerte presión al alza sobre los alquileres, lo que significa que se puede garantizar una rentabilidad real estable incluso en un entorno inflacionista.

En los proyectos en los que he trabajado, no es raro que los alquileres suban entre un 20% y un 30% en un periodo de 10 años. Esto equivale a incrementos anuales de los alquileres del 2-3% y permite obtener ganancias reales superiores a la tasa de inflación.

7. bajo riesgo de volatilidad de precios

En comparación con las inversiones en renta variable y divisas, la inversión inmobiliaria se caracteriza por un riesgo de volatilidad de precios relativamente bajo. Los precios inmobiliarios están menos influidos por el sentimiento del mercado a corto plazo y tienden a formarse sobre la base del equilibrio oferta-demanda a largo plazo y de los fundamentos económicos.

Si observamos el mercado inmobiliario en 2025, los precios están subiendo en general debido a la reducción de la oferta y al entorno de bajos tipos de interés. La demanda sigue superando a la oferta, sobre todo en el caso de los inmuebles de primera calidad en el centro de las ciudades, y se mantiene la estabilidad de precios.

Sin embargo, aunque el riesgo de fluctuaciones de precios es bajo, la elección de la ubicación y la selección de la propiedad son extremadamente importantes. Cuando propongo propiedades a mis clientes, me centro en los siguientes factores

• Ubicación: a menos de 10 minutos a pie de una estación de tren, a lo largo de una línea ferroviaria importante
• Entorno: buenas instalaciones comerciales, educativas y médicas.
• Potencial de futuro: planes de reurbanización, proyecciones demográficas
• Calidad del edificio: estructura, instalaciones, condiciones de gestión

Mediante una evaluación exhaustiva de estos factores, se seleccionan propiedades que puedan mantener un valor estable a largo plazo para minimizar el riesgo de fluctuaciones de precios.

Estrategias específicas para la inversión inmobiliaria patrimonial

Cómo seleccionar propiedades para invertir

La selección de propiedades es el factor más importante en la inversión inmobiliaria para ricos, ya que es la clave del éxito. Basándome en mi experiencia con muchos clientes, recomiendo evaluar las propiedades según los siguientes criterios

Importancia de la ubicación

Como dice el adagio de la inversión inmobiliaria, "ubicación, ubicación, ubicación", la ubicación es el factor más importante para determinar el valor de una propiedad. Para las inversiones de alto valor neto en particular, es importante seleccionar propiedades que cumplan los siguientes criterios de ubicación

• Acceso a una estación de tren importante a menos de 10 minutos a pie.
• Acceso cómodo a múltiples líneas de transporte
• Entorno con buenas instalaciones comerciales, educativas y médicas
• Ubicación que se beneficie de futuros planes de reurbanización y planificación urbana

Estrategias de inversión por tipo de inmueble

Importancia de la diligencia debida

Para las inversiones de alto valor neto, es esencial llevar a cabo una investigación detallada de la propiedad (due diligence). Cuando hago recomendaciones a los clientes, investigo a fondo los siguientes aspectos

• Investigación del estado estructural y del equipamiento del edificio
• Historial de reparaciones y planes de reparaciones futuras
• Análisis de las tendencias del mercado de alquiler y de los inmuebles de la competencia
• Verificación de los riesgos legales (código de edificación, leyes urbanísticas, etc.)
• Verificación de la exactitud de las simulaciones de ingresos y gastos

Ventajas fiscales de utilizar una sociedad anónima

El uso de sociedades anónimas ofrece importantes ventajas fiscales a las personas físicas con grandes patrimonios que invierten en inmuebles. En el caso de los grandes patrimonios con elevados tipos del impuesto sobre la renta de las personas físicas, el efecto de ahorro fiscal derivado de la utilización de la diferencia entre el tipo del impuesto de sociedades y el tipo del impuesto sobre la renta de las personas físicas es extremadamente importante.

Ahorro fiscal gracias a la constitución de una sociedad

Una persona rica con un tipo del impuesto sobre la renta de las personas físicas del 45% (55% incluido el impuesto de estancia) y un tipo del impuesto de sociedades del 23,2% (para las pequeñas y medianas empresas) puede beneficiarse de un ahorro fiscal debido a la diferencia de tipos impositivos de aproximadamente el 30% invirtiendo en bienes inmuebles.

Si los ingresos inmobiliarios anuales son de 10 millones de yenes, la carga fiscal para un particular es de aproximadamente 5,5 millones de yenes, mientras que para una sociedad es de aproximadamente 2,32 millones de yenes, con lo que se obtiene un ahorro fiscal anual de aproximadamente 3,18 millones de yenes.

Ventajas específicas de utilizar una sociedad anónima

1. Diversificación de los ingresos: al tener miembros de la familia en el consejo de administración, se diversifican los ingresos y se reduce el efecto del tipo impositivo progresivo.
2. Ampliación de los gastos: se puede registrar una gama más amplia de gastos como sociedad que como persona física.
3. Utilización de la indemnización por despido: se puede reducir la carga fiscal percibiendo una indemnización por despido en el futuro.
4. Medidas relativas al impuesto de sucesiones: la herencia en forma de acciones de una sociedad reduce el valor estimado de las acciones.

Puntos a tener en cuenta al constituir una sociedad anónima

Aunque invertir en propiedades a través de una entidad jurídica tiene muchas ventajas, conviene tener en cuenta los siguientes puntos

• Costes de constitución y mantenimiento de una entidad jurídica
• Carga de las primas de la seguridad social
• Complejidad de las declaraciones del impuesto de sociedades
• Riesgos fiscales al transferir fondos a personas físicas

Cuando hago recomendaciones a los clientes, considero exhaustivamente estas ventajas e inconvenientes y diseño un plan de inversión que se adapte mejor a su situación.

Importancia de las estrategias de salida

En la inversión inmobiliaria, las estrategias de salida son un factor importante a tener en cuenta desde el principio de la inversión. En las inversiones de alto patrimonio neto, es necesaria una estrategia de salida a largo plazo, sobre todo con vistas a la sucesión hereditaria y empresarial.

Estrategia de salida mediante la venta

Una estrategia de salida mediante la venta de una propiedad debe tener en cuenta los siguientes factores

• Comprender los ciclos del mercado: entender la naturaleza cíclica del mercado inmobiliario y determinar el momento adecuado para vender.
• Maximización de las plusvalías: analizar los factores que han aumentado el valor de la propiedad desde la compra para maximizar el precio de venta.
• Consideraciones fiscales: utilización de las desgravaciones del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y de las disposiciones especiales de recompra.

Estrategias de salida por herencia

Las estrategias de salida a través de la herencia son extremadamente importantes para las personas con un elevado patrimonio neto:

• Reducción del valor cat astral: selección de propiedades y métodos de tenencia para minimizar el valor catastral a efectos del impuesto de sucesiones.
• Aseguramiento de los fondos para el pago del impuesto: asegurar la liquidez para asegurar los fondos para el pago del impuesto de sucesiones.
• Partición: partición justa de la propiedad en caso de múltiples herederos.

Estrategias de salida a través de la sucesión empresarial

Estrategias de sucesión empresarial en el caso de inversiones inmobiliarias empresariales:

• Transmisión escalonada de participaciones: transmisión planificada de participaciones utilizando la exención básica del impuesto sobre donaciones.
• Utilización de la fiscalidad de la sucesión empresarial: utilización de medidas especiales para reducir la carga fiscal.
• Formación de sucesores: transmisión de conocimientos y experiencia en inversiones inmobiliarias.

En los planes de inversión que propongo a mis clientes, siempre preveo múltiples estrategias de salida y establezco un sistema que pueda responder con flexibilidad a los cambios en las condiciones del mercado y las situaciones familiares.

Conclusión.

Los particulares con grandes patrimonios eligen invertir en inmuebles por una gran variedad de razones, pero en la raíz de estas razones se encuentra una fuerte necesidad de crear activos estables y estrategias fiscales eficientes. Las siete razones expuestas en este artículo son todas ellas factores importantes para resolver los singulares retos de gestión de activos de los particulares con grandes patrimonios.

Recapitulación de los puntos clave

1. Renta disponible estable: flujo de efectivo continuo procedente de los ingresos mensuales por alquileres
2. Elevado ahorro fiscal: reducción de los impuestos sobre la renta y sobre los habitantes gracias a la amortización y la contabilización de gastos.
3. Medidas fiscales en materia de sucesiones: reducción significativa del impuesto de sucesiones gracias a la reducción de las valoraciones.
4. Efecto apalancamiento: mayor eficiencia de la inversión mediante el uso de préstamos
5. Diversificación de la cartera: gestión estable de los activos mediante la diversificación del riesgo
6. Cobertura de la inflación: preservación del poder adquisitivo mediante activos reales
7. Bajo riesgo de volatilidad de precios: estabilidad en comparación con, por ejemplo, la renta variable

Recomendaciones basadas en el entorno de inversión en 2025

En el entorno de mercado actual, el mercado de inversión inmobiliaria está funcionando bien a pesar de la subida de los tipos de interés: la inversión inmobiliaria en 2024 alcanzó los 5 billones de yenes y se espera que el entorno de inversión siga siendo favorable tanto para los compradores como para los vendedores en 2025.

Sin embargo, también hay factores a tener en cuenta, como el aumento de los rendimientos previstos de la inversión debido a la subida de los tipos de interés y el incremento de los costes de construcción. A la luz de estos cambios en el entorno, recomendamos una estrategia de inversión centrada en los siguientes puntos

• Selección cuidadosa de las ubicaciones: inversión concentrada en ubicaciones prime con potencial.
• Enfoque en el flujo de caja: seleccionar propiedades que proporcionen rentas de alquiler estables.
• Apalancamiento adecuado: establecer ratios de endeudamiento que tengan en cuenta el riesgo de subida de los tipos de interés.
• Aclarar la estrategia de salida: estrategia flexible que pueda responder a los cambios en las condiciones del mercado.

Hacia las próximas acciones

La inversión inmobiliaria es una forma muy eficaz de gestionar el patrimonio de las personas con grandes patrimonios, pero los conocimientos y la experiencia profesionales son esenciales para el éxito. Se requiere una perspectiva global, desde la selección de los inmuebles hasta las estrategias fiscales y de salida.

INA&Associates ofrece estrategias de inversión inmobiliaria a medida para clientes particulares con patrimonios muy elevados, en función de su situación patrimonial individual y de sus objetivos de inversión. Con el "capital humano" y la "confianza" en el centro de nuestra gestión, nuestra misión es apoyar a nuestros clientes en la creación de riqueza a largo plazo.

Si desea comentar sus necesidades de inversión inmobiliaria o analizar su estrategia de inversión con más detalle, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Con nuestra amplia experiencia y conocimientos, podemos ayudarle a alcanzar sus objetivos de gestión de activos.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Cuál es el importe mínimo de inversión para que una persona con un elevado patrimonio pueda invertir en inmuebles?

R1: El importe mínimo de inversión en inmuebles para personas con un elevado patrimonio neto varía mucho en función de sus objetivos y estrategias de inversión, pero en general muchos empiezan con 30 millones de yenes o más.

En el caso de las inversiones en unidades de condominio, los importes de inversión oscilan entre los 30 y los 100 millones de yenes para propiedades de primera categoría en el centro de las ciudades. Por otro lado, la inversión en un solo condominio o edificio de apartamentos requiere una inversión de entre 100 y 500 millones de yenes.

Lo importante no es el tamaño de la inversión, sino la selección de la propiedad adecuada según sus objetivos de inversión. Es importante seleccionar una propiedad con un alto efecto de reducción de la valoración si el objetivo principal es evitar el impuesto de sucesiones, o una propiedad con un alto rendimiento si el objetivo es generar unos ingresos estables.

Cuando hago recomendaciones a los clientes, recomiendo una estrategia consistente en fijar la proporción de la inversión inmobiliaria en el total de activos en torno al 30-50% y ampliar la escala de inversión por etapas, diversificando al mismo tiempo el riesgo.

P2: ¿En qué medida puede esperarse un ahorro fiscal de la inversión inmobiliaria?

R2: Los efectos de ahorro fiscal de la inversión inmobiliaria varían enormemente en función del nivel de ingresos del inversor y del volumen de la inversión, pero es posible obtener un ahorro fiscal de varios millones a varias decenas de millones de yenes al año si se utiliza adecuadamente.

Ahorro en el impuesto sobre la renta y el impuesto residencial

Si una persona adinerada con unos ingresos anuales de 20 millones de yenes invierte en una propiedad de 100 millones de yenes y registra una depreciación de 5 millones de yenes al año, puede ahorrarse aproximadamente 2,75 millones de yenes en concepto de impuesto sobre la renta e impuesto de habitación (cuando se aplica el tipo impositivo máximo del 55%).

Efecto de ahorro en el impuesto de sucesiones

El efecto como medida del impuesto de sucesiones es aún mayor: invirtiendo 100 millones de yenes en efectivo en bienes inmuebles, el valor estimado del impuesto de sucesiones puede reducirse a unos 50 millones de yenes. Con un tipo del impuesto de sucesiones del 50%, se puede obtener un efecto de reducción del impuesto de sucesiones de aproximadamente 25 millones de yenes.

Efectos de ahorro fiscal al utilizar una sociedad anónima

En la inversión inmobiliaria utilizando una sociedad anónima, el ahorro fiscal sólo se puede conseguir por la diferencia entre el tipo del impuesto sobre la renta de las personas físicas y el tipo del impuesto de sociedades. Si una persona adinerada con un tipo del impuesto sobre la renta del 45% invierte a un tipo del impuesto de sociedades del 23,2%, puede esperar un ahorro fiscal de aproximadamente el 22% debido a la diferencia de tipos impositivos.

P3: ¿Cuál es el mejor momento para empezar a invertir en propiedades como medida contra el impuesto de sucesiones?

R3: Es importante empezar a invertir en propiedades como medida contra el impuesto de sucesiones lo antes posible. Esto se debe a que es necesario un periodo de preparación suficiente para maximizar el efecto de ahorro en el impuesto de sucesiones.

Concepto de momento óptimo

1. Con buena salud: se requiere un tiempo y un esfuerzo considerables para los procedimientos de selección y contratación de inmuebles
2. Más de tres años antes de que se produzca la herencia: ya que las donaciones realizadas en los tres años anteriores a la herencia están sujetas al impuesto de sucesiones
3. Buenas condiciones de mercado: entorno de mercado en el que se pueden adquirir buenas propiedades a precios razonables.

Estrategias de inversión por edades

• 50 años: periodo de expansión agresiva de la inversión. Inversión eficiente utilizando el apalancamiento.
• Años 60: inversión orientada a la estabilidad. Planificación exhaustiva del impuesto de sucesiones.
• A partir de los 70: Invertir centrándose en la liquidez. Asegurar los fondos para el pago del impuesto de sucesiones.

Cuando hago recomendaciones a mis clientes, formulo un plan de inversión paso a paso basado en los cálculos del impuesto de sucesiones y el ahorro fiscal necesario. Al empezar en una fase temprana, es posible seleccionar la propiedad más adecuada entre una gama más amplia de opciones.

P4: ¿Cuáles son los riesgos de la inversión inmobiliaria y cómo puedo contrarrestarlos?

R4: Existen múltiples riesgos asociados a la inversión inmobiliaria , pero si se toman las medidas adecuadas se pueden minimizar.

Principales riesgos y medidas para contrarrestarlos

Principios básicos de la gestión de riesgos

1. Diversificación: diversificación del riesgo mediante la inversión en múltiples propiedades.
2. Selección cuidadosa de ubicaciones: inversión concentrada en ubicaciones prime con demanda estable.
3. Seguros adecuados: contratar seguros contra incendios, terremotos, etc.
4. Revisión periódica: ajustar la estrategia en respuesta a los cambios en las condiciones del mercado.

En los planes de inversión que propongo a mis clientes, siempre preveo múltiples escenarios de riesgo y considero de antemano contramedidas contra cada uno de ellos. Aunque el riesgo no puede eliminarse por completo, una gestión adecuada puede aumentar la seguridad de su inversión.