富人投资房地产的七大理由：优化资产管理与节税技巧

近年来，富人对房地产投资的兴趣与日俱增。根据野村综合研究所的最新研究，日本的富裕和超富裕家庭总数约为 165 万户。

在本文中，我将根据自己作为 INA&Associates Ltd（一家主要面向超高净值人士的企业）的经验，详细解释高净值人士选择投资房地产的原因。我还根据 2025 年的市场环境提到了具体的投资策略，希望读者能从中找到对其资产管理有用的信息。

高净值人士选择投资房地产的七大原因

1. 确保稳定的可支配收入

高净值人群选择投资房产的最大原因之一是能够确保稳定的可支配收入。与股票或债券投资不同，房产投资以月租金收入的形式产生持续的现金流。

2025 年第一季度的市场数据显示，公寓单位的表面收益率可望达到 3-5%，而单套公寓或公寓楼的收益率可望达到 8%左右。在当前长期利率为 1.1% 的金融环境下，这些数字代表了极具吸引力的投资回报。

在许多情况下，我向客户推荐的项目中，市中心黄金地段的房产年收益率稳定在 5%-7%。尤其是位置优越、管理完善的物业，可以确保长期收入，同时将空置风险降至最低。

未赚取收入的吸引力在于，投资者无需忙于自己的日常事务，资产就会自动产生收入。由于许多高净值人士日常工作非常繁忙，因此这种"让钱为你工作 "的计划非常有价值。

2. 利用高节税效应

对于高净值人士来说，房产投资的节税效应极为重要。特别是对于所得税率较高的高净值人士来说，房产投资所带来的盈亏节余可以带来巨大的收益。

在房地产投资中，建筑物折旧、管理成本、维修成本和贷款利息都可以作为支出入账。这些费用在账面上形成赤字，然后可以从就业收入或营业收入中抵扣，从而减轻总体税负。

举个具体的例子，如果一个年收入 2,000 万日元的富裕人士通过房产投资每年折旧 300 万日元，那么他（她）可以节省所得税和住宅税合计约 150 万日元。这一因素大大提高了投资的实际回报率。

此外，利用公司进行房地产投资还可以享受更多的节税优惠。对于个人所得税税率较高的富裕人士来说，公司税率与个人所得税税率之间的差额可以减轻税负，这也是许多客户选择通过成立公司进行房地产投资的原因。

(3) 作为遗产税措施的有效性

对于富人来说，遗产税措施是一个不可避免的重要问题。房地产投资是一种极为有效的遗产税筹划手段。

房地产的遗产税评估价值远远低于实际市场价值。由于土地是按照遗产税路边地价（约为市场价值的 80%）评估的，而建筑物是按照房产税评估价值（约为市场价值的 70%）评估的，因此与现金持有房产相比，遗产税评估价值可以降低。

此外，利用小块建筑用地等的特殊例外情况，还可以获得高达 80% 的估价减免。例如，即使是评估价值为 1 亿日元的土地，也可以通过适用该特殊例外情况将评估价值降至 2 千万日元，从而大幅减少遗产税。

对于出租房产，也适用于租赁权土地的评估价值减免。由于根据土地租赁权比率 x 租赁权比率（通常为 30%）降低估价，预计可进一步减少遗产税。

4. 通过杠杆效应进行高效投资

房地产投资的主要吸引力之一是能够利用杠杆效应。通过向金融机构借款，可以投入比自有资金多几倍的资金，从而大大提高投资效率。

在当前的利率环境下，优质房产可以获得 1-2% 的低利率贷款。如果一处房产的收益率为 5%-7%，那么借款利率与贷款利率之间的差额实际上就是投资回报，从而大大提高了自有资金的收益率。

例如，以自有资金 2 000 万日元和借款 8 000 万日元购买价值 1 亿日元的房产为例。如果年租金收入为 600 万日元（收益率为 6%），借款利率为 1.5%，则年借款利率为 120 万日元。实际年收入为 480 万日元，这意味着以 2,000 万日元的自有资金收益率可以获得 24% 的高回报率。

不过，杠杆效应也会带来风险。由于空置率和利率的上升可能会使您无法实现预期收益，因此有必要进行谨慎的风险管理。每当我向客户提出建议时，我总是会模拟多种情况，并制定将风险降至最低的投资计划。

5 投资组合多样化

投资组合多样化对高净值人士的资产管理极为重要。除了股票、债券和现金等金融资产外，还可以加入房地产等实物资产来分散风险。

由于房地产的价格波动模式与股票市场不同，因此即使股票市场低迷，房地产也有可能确保稳定的回报。事实上，即使在 2008 年的雷曼冲击和 2020 年的科罗娜冲击期间，优质房地产也保持了相对稳定的价格。

在我向客户推荐的投资组合中，我通常建议房地产占总资产的 30%-50%。这样既能有效分散市场波动的风险，又能确保稳定的收入。

6. 通货膨胀对冲效应

近年来，在全球对通货膨胀日益担忧的情况下，具有对冲通货膨胀效应的房地产投资成为人们关注的焦点。由于房地产是一种实物资产，在通货膨胀时期，其价值往往会随着物价上涨而上升。

在日本，由于建筑材料和劳动力成本的上涨，新建房产的价格也在持续上涨。这也提高了现有房地产的相对价值，从而有望长期保持资产价值。

租金也会随着通货膨胀而上涨。特别是在市中心的黄金地段，租金有很大的上涨压力，这意味着即使在通胀环境下，也能获得稳定的实际回报。

在我参与的项目中，10 年内租金上涨 20%-30% 的情况并不少见。这相当于每年租金上涨 2%-3%，实现高于通胀率的实际收益。

7. 价格波动风险低

与股票和外汇投资相比，房地产投资的价格波动风险相对较低。房地产价格受短期市场情绪的影响较小，往往是在长期供需平衡和经济基本面的基础上形成的。

纵观 2025 年的房地产市场，由于供应减少和低利率环境，整体价格正在上涨。需求继续超过供应，尤其是市中心的优质物业，价格保持稳定。

然而，尽管价格波动的风险较低，地段的选择和房产的选择也极为重要。在向客户推荐房产时，我主要考虑以下因素

• 位置：距离火车站步行 10 分钟以内，沿着主要铁路线
• 周边环境：良好的商业、教育和医疗设施
• 未来潜力：重建计划、人口预测
• 建筑质量：结构、设施、管理状况

通过对这些因素进行综合评估，选择能够长期保持稳定价值的房产，并将价格波动的风险降至最低。

富裕物业投资的具体策略

如何选择投资物业

房产选择是财富房产投资中最重要的因素，因为它是成功的关键。根据我与众多客户合作的经验，我建议根据以下标准评估物业

地理位置的重要性

正如房地产投资格言所说的 "位置、位置、位置"，位置是决定房地产价值的最重要因素。特别是对于高净值投资而言，选择符合以下位置标准的房产非常重要

• 步行 10 分钟内可到达主要火车站
• 多条交通线路四通八达
• 周围有良好的商业、教育和医疗设施
• 可从未来重建计划和城市规划中获益的位置

按物业类型划分的投资策略

尽职调查的重要性

详细的物业调查（尽职调查）对于高净值投资至关重要。在向客户提出建议时，我会对以下项目进行彻底调查

• 建筑结构和设备状况调查
• 过去的维修历史和未来的维修计划
• 分析租赁市场趋势和竞争物业
• 核实法律风险（建筑法规、城市规划法等）
• 核实收支模拟的准确性

使用公司的税收优势

使用公司为投资房地产的高净值个人提供了显著的税务优势。对于个人所得税税率较高的高净值人士来说，利用公司税率和个人所得税税率之间的差额所产生的节税效果极为重要。

公司注册带来的节税

个人所得税税率为 45%（包括居民税在内为 55%）、公司税税率为 23.2%（适用于中小型企业）的富裕人士，可通过投资房地产从税率差带来的约 30% 的节税中获益。

如果每年的财产收入为 1,000 万日元，个人的税负约为 550 万日元，而公司的税负约为 232 万日元，每年可节税约 318 万日元。

使用公司的具体优势

1. 收入多样化：通过让家庭成员进入董事会，实现收入多样化，减少累进税率的影响。
2. 扩大支出范围：与个人相比，公司可以记录更多的支出。
3. 遣散费的使用：将来领取遣散费可以减轻税收负担。
4. 遗产税措施：以公司股份继承可降低股份的评估价值。

成立公司时的注意事项

虽然通过法人实体投资房地产有很多好处，但应注意以下几点

• 建立和维持法人实体的成本
• 社会保险费负担
• 公司报税的复杂性
• 向个人转移资金时的税务风险

在向客户提出建议时，我会综合考虑这些优缺点，设计出最适合客户情况的投资方案。

退出策略的重要性

在房地产投资中，退出策略是投资伊始就要考虑的重要因素。在高净值投资中，长期退出战略是必要的，尤其是考虑到遗产继承和企业继承。

通过出售退出战略

通过出售房产的退出战略应考虑以下因素

• 了解市场周期：了解房地产市场的周期性，确定合适的出售时机。
• 实现资本收益最大化：分析购买后房产增值的因素，以实现售价最大化。
• 税务考虑：利用转让税减免和特殊买断条款。

通过继承退出战略

对于高净值人士来说，通过继承退出的策略极为重要：

• 降低评估价值：选择房产和持有方式，尽量降低遗产税评估价值。
• 确保缴税资金：确保流动性，以保证遗产税缴税资金的安全
• 财产分割：在有多个继承人的情况下公平分割财产。

企业继承的退出战略

公司房地产投资情况下的企业继承战略：

• 分阶段转让股份：利用基本赠与税免税额有计划地转让股份。
• 利用企业继承税：利用特殊措施减轻税负。
• 培训继承人：传授房地产投资的知识和经验。

在我向客户提出的投资计划中，我总是设想多种退出策略，并建立一个能够灵活应对市场条件和家庭状况变化的系统。

结论。

高净值人士选择投资房地产的原因多种多样，但这些原因的根源都是对稳定资产积累和高效税务策略的强烈需求。本文阐述的七个原因都是解决高净值人士独特的资产管理难题的重要因素。

要点回顾

1. 稳定的可支配收入：每月的租金收入带来持续的现金流
2. 高额节税：折旧和费用核算减少了所得税和居民税。
3. 遗产税措施：由于估值降低，遗产税大幅减少。
4. 杠杆效应：通过借贷提高投资效率
5. 投资组合多样化：通过分散风险实现稳定的资产管理
6. 通货膨胀对冲：通过实物资产保持购买力
7. 低价格波动风险：与股票等相比更加稳定

基于 2025 年投资环境的建议

在当前的市场环境下，尽管利率不断上升，但房地产投资市场表现良好：2024 年的房地产投资额达到 5 万亿日元，预计 2025 年的投资环境仍将对买卖双方有利。

不过，也有一些因素需要注意，如利率上升导致预期投资收益率上升以及建筑成本增加。鉴于环境的这些变化，我们建议投资策略重点关注以下几点

• 谨慎选址：集中投资于有潜力的黄金地段。
• 注重现金流：选择能提供稳定租金收入的物业。
• 适当的杠杆作用：考虑到利率上升的风险，设定借款比率。
• 明确退出战略：灵活应对市场条件变化的战略。

下一步行动

房产投资是高净值人士管理财富的一种极为有效的方式，但要想取得成功，专业知识和经验必不可少。从物业选择到税收策略和退出策略，都需要全面的视角。

INA&Associates根据超高净值个人客户的资产状况和投资目标，为其量身定制房产投资策略。以 "人力资本 "和 "信任 "为管理核心，我们的使命是支持客户建立长期财富。

如果您想讨论您的房地产投资需求或更详细地讨论您的投资策略，请随时与我们联系。凭借我们丰富的经验和专业知识，我们可以帮助您实现资产管理目标。

常见问题

问题 1：高净值人士投资房地产的最低投资额是多少？

答 1： 高净值 人士在房地产投资方面的最低投资额因其投资目标和策略的不同而有很大差异，但一般来说，许多人的起始投资额都在 3,000 万日元或以上。

就公寓单元投资而言，市中心黄金地段的投资金额从 3,000 万日元到 1 亿日元不等。另一方面，投资单栋公寓或公寓楼需要投资 1 亿至 5 亿日元。

重要的不是投资规模，而是根据投资目标选择合适的房产。如果以防止遗产税为主要目标，则应选择估值降低效果高的房产；如果以获得稳定收入为目标，则应选择收益率高的房产。

我在向客户提出建议时，会建议将房地产投资占总资产的比例设定在 30%-50%左右，并在分散风险的前提下分阶段扩大投资规模的策略。

问题 2：房地产投资的节税效果如何？

答 2： 房地产 投资的节税效果因投资者的收入水平和投资规模不同而有很大差异，但如果使用得当，每年可实现几百万至几千万日元的节税。

节省所得税和住宅税

如果一位年收入 2000 万日元的富裕人士投资价值 1 亿日元的收入型房产，每年折旧 500 万日元，则可节省约 275 万日元的所得税和居民税（适用最高税率 55%）。

节省遗产税的效果

作为遗产税措施的效果更大：将 1 亿日元现金投资于房地产，遗产税评估值可减少到约 5000 万日元。如果遗产税率为 50%，则可实现约 2 500 万日元的遗产税减免效果。

利用公司的节税效果

在利用公司进行房地产投资时，只能通过个人所得税税率和公司税税率之间的差额来实现节税。如果一个所得税率为 45% 的富裕人士按照 23.2% 的公司税率进行投资，那么由于税率的差异，他/她可望节税约 22%。

问题 3：什么时候开始投资房产是防范遗产税的最佳时机？

答 3：作为 遗产税 措施，尽早开始房产投资非常重要。这是因为，要最大限度地发挥节省遗产税的效果，必须有足够的准备期。

最佳时机的概念

1. 身体健康：需要花费大量时间和精力进行房产选择和签约程序
2. 继承发生前三年以上：因为继承前三年内的赠与需要缴纳遗产税
3. 良好的市场条件：可以以合理价格购得优质房产的市场环境。

各年龄段的投资策略

• 50 年代：积极扩大投资的时期。利用杠杆进行高效投资。
• 60 年代：稳定型投资。全面的遗产税规划。
• 70 多岁：注重流动性的投资。确保资金用于支付遗产税。

当我向客户提出建议时，我会根据遗产税的计算和必要的节税额度制定一个循序渐进的投资计划。从早期阶段开始，就可以从更广泛的选择中挑选出最合适的房产。

问题 4：房产投资有哪些风险，如何应对？

答 4： 房产 投资存在多种风险，但采取正确的措施可以将这些风险降至最低。

主要风险和应对措施

风险管理的基本原则

1. 分散投资：通过投资多种房地产分散风险。
2. 谨慎选择地点：集中投资于需求稳定的黄金地段。
3. 适当保险：购买火灾保险、地震保险等。
4. 定期审查：根据市场条件的变化调整战略

在我向客户提出的投资计划中，我总是设想多种风险情况，并事先考虑针对每种风险的对策。虽然风险无法完全消除，但适当的管理可以提高投资的安全性。