부자들이 부동산 투자를 선택하는 7가지 핵심 이유

최근 부유층 사이에서 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 노무라종합연구소의 최신 조사에 따르면 일본의 부유층과 초부유층은 총 165만 가구에 달한다.

본 기사에서는 INA&Associates 주식회사에서 개인 초부유층을 대상으로 사업을 전개하고 있는 필자의 경험을 바탕으로 부자들이 부동산 투자를 선택하는 이유에 대해 자세히 설명하고자 한다. 또한 2025년 시장 환경을 고려한 구체적인 투자 전략에 대해서도 언급하여 독자들의 자산 운용에 도움이 되었으면 한다.

부자들이 부동산 투자를 선택하는 7가지 이유

1. 안정적인 불로소득의 확보

부자들이 부동산 투자를 선택하는 가장 큰 이유 중 하나는 안정적인 불로소득을 확보할 수 있다는 점이다. 주식이나 채권 투자와 달리 부동산 투자는 매월 임대료 수입이라는 형태로 지속적인 현금흐름을 창출한다.

2025년 1분기 시장 데이터를 살펴보면, 구분형 아파트의 표면 수익률은 3-5%, 단독주택과 아파트의 경우 약 8%의 수익률을 기대할 수 있다. 이 수치는 장기 금리가 1.1%인 현재의 금융 환경에서 매력적인 투자 수익률을 보여주고 있다.

제가 지금까지 고객사에 제안한 사례들을 보면, 도심 우량 부동산의 경우 연간 5~7%의 안정적인 수익률을 실현하는 경우가 많습니다. 특히 입지가 좋고 관리상태가 우수한 부동산의 경우 공실 리스크를 최소화하면서 장기적인 수익을 확보할 수 있습니다.

불로소득의 매력은 투자자가 일상적인 업무에 신경 쓸 필요 없이 자산이 자동으로 수익을 창출해준다는 데에 있다. 부자들은 대부분 본업으로 바쁘게 살아가는 경우가 많기 때문에 이러한 '돈에 일을 맡기는' 구조는 매우 유용하다.

2. 높은 절세 효과 활용

부동산 투자에서 절세 효과는 부유층에게 매우 중요한 요소입니다. 특히 소득세율이 높은 부유층에게 부동산 투자를 통한 손익통산은 큰 이점을 가져다 준다.

부동산 투자에서는 건물의 감가상각비, 관리비, 수선비, 차입금 이자 등을 비용으로 계상할 수 있습니다. 이러한 비용으로 인해 장부상 적자를 만들어 급여소득이나 사업소득과 손익통산하여 종합적인 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

구체적인 예를 들면, 연소득 2,000만 엔의 부자가 부동산 투자로 연간 300만 엔의 감가상각비를 계상할 경우, 소득세와 주민세를 합해 약 150만 엔의 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 이는 실질적인 투자 수익률을 크게 향상시키는 요인이 된다.

또한 법인을 활용한 부동산 투자에서는 더 큰 절세 혜택을 누릴 수 있다. 개인 소득세율이 높은 부유층의 경우 법인세율과의 차액만큼 세금 부담을 줄일 수 있기 때문에 많은 고객들이 법인 설립을 통한 부동산 투자를 선택하고 있습니다.

3. 상속세 대책으로서의 효과

부유층에게 상속세 대책은 피할 수 없는 중요한 과제이다. 부동산 투자는 이러한 상속세 대책에 있어 매우 효과적인 수단이 될 수 있습니다.

부동산의 상속세 평가액은 실제 시세보다 상당히 낮게 책정되어 있습니다. 토지는 상속세 시가표준액(시가의 약 80%), 건물은 고정자산세 평가액(시가의 약 70%)으로 평가되기 때문에 현금으로 보유하는 것보다 상속세 평가액을 절감할 수 있습니다.

또한, 소규모 택지 등의 특례를 활용하면 최대 80%까지 평가액을 감면받을 수 있습니다. 예를 들어, 1억 원 평가액의 토지라도 이 특례를 적용하면 2,000만 원의 평가액으로 압축할 수 있기 때문에 매우 큰 상속세 경감 효과가 있습니다.

임대 부동산의 경우, 임대주택건립지 평가액 감액도 적용됩니다. 임차권 비율 × 임차권 비율(통상 30%)에 의한 평가액 감액으로 추가적인 상속세 경감 효과를 기대할 수 있습니다.

4. 레버리지 효과를 통한 효율적 투자

부동산 투자의 큰 매력 중 하나는 레버리지 효과를 활용할 수 있다는 점이다. 금융기관 차입을 통해 자기자금의 몇 배에 달하는 투자를 할 수 있어 투자 효율을 크게 높일 수 있다.

현재 금리 환경에서는 우량 부동산에 대해 1~2%대의 낮은 금리로 대출을 받을 수 있다. 부동산의 수익률이 5~7%라면 차입금과의 차액이 실질적인 투자수익이 되어 자기자본 대비 수익률이 크게 향상됩니다.

예를 들어, 1억 엔의 부동산을 자기자금 2,000만 엔, 차입금 8,000만 엔으로 구입한 경우를 생각해 봅시다. 연간 임대수익이 600만 엔(수익률 6%), 차입금 이자율이 1.5%라고 가정하면 연간 차입금 이자율은 120만 엔이 됩니다. 실질적인 연간 수익은 480만 엔이 되며, 자기자금 2,000만 엔 대비 수익률은 24%라는 높은 수익률을 실현할 수 있습니다.

그러나 레버리지 효과는 위험도 수반합니다. 공실률 상승이나 금리 상승으로 인해 기대했던 수익을 얻지 못할 가능성도 있기 때문에 신중한 리스크 관리가 필요합니다. 저는 고객에게 제안할 때 반드시 여러 시나리오를 가정한 시뮬레이션을 통해 리스크를 최소화한 투자 계획을 수립하고 있습니다.

5. 포트폴리오 다각화

부자들의 자산운용에서 포트폴리오의 다양화는 매우 중요합니다. 주식, 채권, 현금과 같은 금융자산과 더불어 부동산이라는 실물자산을 편입함으로써 위험을 분산시킬 수 있습니다.

부동산은 주식시장과 다른 가격 변동 패턴을 보이기 때문에 주식시장이 침체된 시기에도 안정적인 수익을 확보할 수 있다. 실제로 2008년 리먼 쇼크와 2020년 코로나 쇼크 당시에도 우량 부동산은 비교적 안정적인 가격을 유지했습니다.

제가 고객에게 제안하는 포트폴리오에서는 보통 총자산의 30~50%를 부동산으로 보유할 것을 권유하고 있습니다. 이를 통해 안정적인 수익을 확보하면서 시장 변동 리스크를 효과적으로 분산시킬 수 있습니다.

6. 인플레이션 헤지 효과

최근 전 세계적으로 인플레이션에 대한 우려가 커지면서 인플레이션 헤지 효과가 있는 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산은 실물자산이기 때문에 인플레이션 시 물가상승에 연동하여 가치가 상승하는 경향이 있다.

일본에서도 건축 자재비 급등과 인건비 상승으로 인해 신축 부동산의 가격이 지속적으로 상승하고 있다. 이에 따라 기존 부동산의 상대적 가치도 향상되어 장기적인 자산 가치 보전을 기대할 수 있습니다.

또한 임대료 역시 인플레이션에 연동하여 상승하는 경향이 있습니다. 특히 도심 우량 입지의 경우 임대료 상승 압력이 강해 인플레이션 환경에서도 안정적인 실질 수익을 확보할 수 있습니다.

필자가 지금까지 진행한 사례 중 10년 동안 임대료가 20~30% 상승한 사례도 심심치 않게 볼 수 있다. 이는 연 2~3%의 임대료 상승에 해당하며, 물가상승률을 상회하는 실질적 수익 향상을 실현하고 있습니다.

7. 낮은 가격 변동 리스크

주식이나 외환 투자에 비해 부동산 투자는 가격 변동 위험이 상대적으로 낮다는 특징이 있다. 부동산 가격은 단기적인 시장 심리에 영향을 받기 어렵고, 장기적인 수급 균형과 경제 펀더멘털에 따라 형성되는 경향이 있다.

2025년 부동산 시장을 보면 공급 감소와 저금리 환경으로 인해 전반적으로 가격 상승이 진행되고 있다. 특히 도심의 우량 부동산의 경우 수요가 공급을 초과하는 상황이 지속되고 있어 가격 안정성이 유지되고 있다.

다만, 가격 변동 리스크가 낮다고 해도 입지 선택과 물건 선정은 매우 중요합니다. 제가 고객에게 제안할 때 다음과 같은 요소를 중점적으로 고려하여 매물을 선정하고 있습니다:

• 입지 조건: 역에서 도보 10분 이내, 주요 노선에 인접한 곳
• 주변 환경: 상업시설, 교육기관, 의료기관이 잘 갖추어져 있는 곳
• 미래성: 재개발 계획, 인구통계학적 예측
• 건물 품질: 구조, 설비, 관리 상태

이러한 요소들을 종합적으로 평가하여 장기적으로 안정적인 가치를 유지할 수 있는 부동산을 선정하여 가격 변동 리스크를 최소화하고 있다.

부자들을 위한 부동산 투자의 구체적인 전략

투자 대상 부동산 선택 방법

고액자산가 부동산 투자에 있어 부동산 선정은 성공의 가장 중요한 요소입니다. 그동안 많은 고객들에게 제안한 경험을 바탕으로 다음과 같은 기준으로 부동산을 평가할 것을 권유합니다.

입지 조건의 중요성

부동산 투자 격언에 '입지, 입지, 입지'라는 말이 있듯이 입지조건은 부동산 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 특히 부자들의 투자에서는 다음과 같은 입지조건을 충족하는 부동산을 선정하는 것이 중요합니다:

• 주요 역에서 도보 10분 이내 접근성
• 여러 노선을 이용할 수 있는 교통 편의성
• 상업시설, 교육기관, 의료기관 등 풍부한 주변 환경
• 향후 재개발 계획 및 도시계획의 수혜를 받을 수 있는 위치

부동산 유형별 투자 전략

실사의 중요성

고액 자산가들의 투자에 있어서는 부동산에 대한 면밀한 조사(실사)가 필수적이다. 제가 고객에게 제안할 때 다음과 같은 항목에 대해 철저한 조사를 실시하고 있습니다:

• 건물 구조 및 설비 상태 조사
• 과거 수리 이력 및 향후 수리 계획
• 임대 시장 동향 및 경쟁 부동산 분석
• 법적 리스크 확인(건축법, 도시계획법 등)
• 손익 시뮬레이션의 정확성 검증

법인 활용을 통한 세제 혜택

부자들의 부동산 투자에서 법인 활용은 세무상 큰 이점을 가져다 준다. 개인 소득세율이 높은 부유층에게 법인세율과의 차이를 활용한 절세 효과는 매우 중요하다.

법인 설립을 통한 절세 효과

개인 소득세율이 45%(주민세 포함 55%)인 부유층이 법인세율 23.2%(중소기업의 경우)로 부동산 투자를 할 경우 약 30%의 세율 차이로 인한 절세 효과를 얻을 수 있습니다.

연간 부동산 소득이 1,000만 엔인 경우 개인은 약 550만 엔의 세금 부담이 발생하지만, 법인은 약 232만 엔으로 연간 약 318만 엔의 절세 효과를 얻을 수 있다.

법인 활용의 구체적인 장점

1. 소득 분산 효과: 가족을 임원으로 두어 소득을 분산시켜 누진세율의 영향을 줄일 수 있습니다.
2. 경비 확대: 법인에서는 개인보다 폭넓은 경비 계상이 가능함.
3. 퇴직금 활용: 향후 퇴직금으로 수령하여 세금 부담 감소
4. 상속세 대책: 법인 주식으로 상속하여 평가액을 압축할 수 있다.

법인 설립 시 유의사항

법인을 활용한 부동산 투자에는 많은 장점이 있지만, 다음과 같은 사항에 주의해야 한다:

• 법인 설립 및 유지에 소요되는 비용
• 사회보험료 부담
• 법인세 신고 업무의 복잡성
• 개인에게 자금 이전 시 세무 리스크

저는 고객에게 제안할 때 이러한 장단점을 종합적으로 검토하여 고객의 상황에 가장 적합한 투자 방안을 설계하고 있습니다.

출구전략의 중요성

부동산 투자에서 출구전략은 투자 시작부터 고려해야 할 중요한 요소입니다. 특히 고액자산가들의 투자에서는 상속이나 사업승계를 염두에 둔 장기적인 출구전략이 필요합니다.

매각을 통한 엑시트 전략

부동산 매각을 통한 엑시트 전략은 다음과 같은 요소를 고려해야 합니다:

• 시장 사이클 파악: 부동산 시장의 주기성을 이해하고 적절한 매각 타이밍을 파악한다.
• 자본 이득 극대화: 매입 시점의 가치 상승 요인을 분석하여 매각 가격 극대화
• 세무적 고려: 양도소득세 감면 혜택 및 환매 특례 활용

상속을 통한 출구 전략

부자들에게 상속을 통한 출구전략은 매우 중요합니다:

• 평가액 압축: 상속세 평가액을 최소화할 수 있는 부동산 선정 및 보유 방법
• 납세자금 확보: 상속세 납세자금 확보를 위한 유동성 확보
• 분할 대책: 상속인이 다수인 경우 공평한 분할 방법 검토

사업승계를 통한 출구전략

법인으로 부동산 투자를 하는 경우의 사업승계 전략:

• 주식의 단계적 이전: 증여세 기초공제를 활용한 계획적인 주식 이전
• 사업승계 세제 활용: 특례조치를 활용한 세 부담 완화
• 후계자 육성: 부동산 투자에 대한 지식과 경험의 승계

제가 고객에게 제안하는 투자계획은 반드시 여러 가지 출구전략을 염두에 두고 시장환경과 가족상황의 변화에 유연하게 대응할 수 있는 구조를 구축하고 있습니다.

결론

부자들이 부동산 투자를 선택하는 이유는 다양하지만, 그 근저에는 안정적인 자산 형성과 효율적인 세금 전략에 대한 강한 니즈가 있다. 이 글에서 설명한 7가지 이유는 모두 고액자산가들의 자산운용 문제를 해결하는 중요한 요소들이다.

핵심 포인트 재확인

1. 안정적인 불로소득: 월세 수입으로 인한 지속적인 현금 흐름
2. 높은 절세 효과: 감가상각비 및 비용 계상을 통한 소득세 및 주민세 경감
3. 상속세 대책: 평가액 압축으로 인한 상속세 대폭 경감 효과
4. 레버리지 효과: 차입금 활용을 통한 투자 효율성 향상
5. 포트폴리오 다각화: 위험분산을 통한 안정적인 자산 운용
6. 인플레이션 헤지: 실물자산을 통한 구매력 보존
7. 낮은 가격변동 위험: 주식 등 대비 안정성

2025년 투자환경에 따른 제언

현재 시장 환경은 금리 상승 국면임에도 불구하고 부동산 투자 시장은 견조한 흐름을 보이고 있으며, 2024년 부동산 투자 금액은 5조 엔에 달하고, 2025년에도 매수자와 매도자 모두에게 양호한 투자 환경이 지속될 것으로 예상됩니다.

다만, 금리 상승에 따른 기대수익률 상승, 건축비 증가 등 주의해야 할 요소도 존재한다. 이러한 환경변화를 감안하여 다음과 같은 투자전략을 추천합니다:

• 입지 조건의 엄선: 미래가치가 있는 우량 입지에 집중 투자
• 현금흐름 중시: 안정적인 임대료 수입을 확보할 수 있는 부동산 선정
• 적절한 레버리지: 금리 상승 리스크를 고려한 차입금 비율 설정
• 명확한 출구전략: 시장 환경 변화에 대응할 수 있는 유연한 전략 수립

다음 단계로 넘어가기

부동산 투자는 부자들의 자산 운용에 있어 매우 효과적인 수단이지만, 성공하기 위해서는 전문적인 지식과 경험이 필수적이다. 부동산 투자에 있어서는 부동산 선정부터 세금 전략, 출구 전략까지 종합적인 관점에서의 검토가 필요합니다.

INA&Associates 주식회사는 개인 초고액자산가 고객을 대상으로 개개인의 자산 상황과 투자 목표에 따른 맞춤형 부동산 투자 전략을 제안하고 있습니다. '인재'와 '신뢰'를 경영의 핵심으로 삼아 고객의 장기적인 자산 형성을 지원하는 것이 우리의 사명입니다.

부동산 투자에 대한 상담이나 보다 자세한 투자 전략에 대한 검토를 원하신다면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다. 풍부한 경험과 전문지식을 바탕으로 고객의 자산운용 목표를 실현할 수 있도록 도와드리겠습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 부자들의 부동산 투자 최소 투자금액은 얼마인가요?

A1. 부자들의 부동산 투자 최소 투자금액은 투자 목표와 전략에 따라 크게 다르지만, 일반적으로 3,000만 원 이상부터 시작하는 경우가 많습니다.

구분형 아파트 투자의 경우, 도심의 우량 부동산의 경우 3,000만 원에서 1억 원 정도의 투자금액이 필요합니다. 반면, 한 채의 아파트나 한 채의 아파트 투자에는 1억 원에서 5억 원 정도의 투자금액이 필요합니다.

중요한 것은 투자금액의 규모가 아니라 투자 목적에 따른 적절한 물건 선정이다. 상속세 대책이 주된 목적이라면 평가액 압축 효과가 높은 부동산을, 안정적 수익이 목적이라면 수익률이 높은 부동산을 선정하는 것이 중요합니다.

제가 고객에게 제안할 때는 총자산에서 부동산 투자 비중을 30~50% 정도로 설정하고, 리스크 분산과 함께 단계적으로 투자 규모를 확대하는 전략을 권유하고 있습니다.

Q2. 부동산 투자의 절세 효과는 어느 정도 기대할 수 있나요?

A2. 부동산 투자의 절세 효과는 투자자의 소득 수준과 투자 규모에 따라 크게 다르지만, 적절히 활용하면 연간 수백만 원에서 수천만 원까지 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

소득세-주민세 절세 효과

연소득 2,000만 원의 부자가 1억 원의 수익형 부동산에 투자하여 연간 500만 원의 감가상각비를 계상할 경우, 소득세와 주민세를 합하여 약 275만 원의 절세 효과를 얻을 수 있다(최고 세율 55% 적용 시).

상속세 절세 효과

상속세 대책으로서의 효과는 더욱 커서, 1억 엔의 현금을 부동산에 투자함으로써 상속세 평가액을 5,000만 엔 정도까지 압축할 수 있습니다. 상속세율 50%의 경우 약 2,500만 엔의 상속세 경감 효과를 얻을 수 있습니다.

법인 활용을 통한 절세 효과

법인을 활용한 부동산 투자에서는 개인 소득세율과 법인세율의 차액만큼 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 소득세율 45%의 부자가 법인세율 23.2%로 투자할 경우 약 22%의 세율 차이로 인한 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

Q3. 상속세 대책으로 부동산 투자를 시작하는 시기는 언제가 가장 좋을까요?

A3. 상속세 대책으로서의 부동산 투자는 가능한 한 빨리 시작하는 것이 중요합니다. 상속세 절세 효과를 극대화하기 위해서는 충분한 준비 기간이 필요하기 때문입니다.

최적의 타이밍에 대한 생각

1. 건강상태가 양호한 시기: 부동산 선정 및 계약 절차에 상당한 시간과 노력이 필요하다.
2. 상속 발생 3년 이상 전: 상속개시 전 3년 이내 증여는 상속세 과세 대상이므로
3. 시장 환경이 양호한 시기: 우량 부동산을 적정가격에 취득할 수 있는 시장 환경

연령별 투자전략

• 50대: 적극적인 투자 확대 시기. 레버리지를 활용한 효율적 투자
• 60대: 안정성을 중시하는 투자. 상속세 대책 본격화
• 70대 이상: 유동성을 고려한 투자. 상속세 납세자금 확보

제가 고객에게 제안할 때는 상속세 추계를 통해 필요한 절세 효과를 계산한 후 단계별 투자 계획을 수립하고 있습니다. 일찍 시작할수록 더 많은 선택지 중에서 최적의 부동산을 선정할 수 있습니다.

Q4. 부동산 투자의 리스크와 대책에 대해 알려주세요.

A4. 부동산 투자에는 여러 가지 리스크가 존재하지만, 적절한 대응을 통해 리스크를 최소화할 수 있습니다.

주요 리스크와 대책

리스크 관리의 기본 원칙

1. 분산투자: 여러 부동산에 투자하여 리스크 분산
2. 입지선정: 수요가 안정된 우량 입지에 집중투자
3. 적절한 보험 가입: 화재보험, 지진보험 등 가입
4. 정기적인 검토: 시장 환경 변화에 따른 전략 조정

제가 고객에게 제안하는 투자 계획은 반드시 여러 가지 리스크 시나리오를 상정하고 이에 대한 대책을 사전에 검토하고 있습니다. 리스크를 완전히 제거할 수는 없지만, 적절한 관리를 통해 투자의 안전성을 높일 수 있습니다.