Estrategias de Inversión Inmobiliaria en Tokio, Osaka y Fukuoka

Tokio goza de una popularidad inquebrantable, Osaka es una ciudad dinámica y Fukuoka crece a gran velocidad. El éxito de la inversión inmobiliaria exige comprender las características regionales y evaluar las ventajas e inconvenientes de cada tipo de propiedad. Este artículo se centra en las tres grandes ciudades de Tokio, Osaka y Fukuoka y presenta las mejores estrategias de inversión basadas en las tendencias demográficas y del mercado. En INA & Associates K.K., nuestros expertos están familiarizados con los mercados de cada ciudad y pueden proporcionarle todo el apoyo necesario para su inversión. No dude en ponerse en contacto con nosotros. Potencial futuro de cada zona en función de las tendencias demográficas y económicas de cada ciudad

Tokio : La población de Tokio, el área metropolitana de Japón, disminuyó temporalmente debido al desastre de Corona, pero desde el año fiscal 2023, la población ha vuelto al centro de la ciudad y ha empezado a aumentar. Los 23 distritos de Tokio han experimentado un aumento de aproximadamente 12.000 personas en un solo año. Los 23 distritos de Tokio siguen atrayendo a personas y empresas de Japón y del extranjero, e incluso en 2050 se espera que solo Tokio mantenga un índice de población superior a 100 en comparación con 2020, lo que indica el elevado potencial demográfico futuro de la ciudad. En Tokio, el corazón político y económico de la ciudad y una activa zona de reurbanización, la demanda de condominios y oficinas de alta gama en el centro de la ciudad es alta, y los precios oficiales del suelo en 2025 mostraron un aumento medio de los precios del suelo comercial del +11,8% en los 23 distritos, la tasa de crecimiento más alta de Japón. Apoyadas por su fortaleza como centro de negocios y sus diversos recursos turísticos, las principales zonas de Tokio pueden esperar un crecimiento estable en el futuro.

Osaka: como segunda área metropolitana de Japón, la población de la prefectura en su conjunto ha disminuido en los últimos años, pero la población de la ciudad de Osaka sigue en general una tendencia al alza. De hecho, la población de la ciudad de Osaka siguió aumentando entre 2017 y 2020, con un exceso de jóvenes (entre 15 y 24 años) que se mudan a la ciudad, y la demanda de viviendas de alquiler para personas solteras es fuerte. Osaka tiene por delante cuatro grandes acontecimientos, como la Expo Osaka-Kansai 2025, la realización del plan de complejos turísticos integrados (IR), la reurbanización a gran escala de la zona de Umekita y la apertura prevista de una nueva línea en la línea Naniwa-suji , lo que supone un importante viento de cola para el desarrollo de la ciudad. El efecto dominó económico de la Expo se estima en unos 4,1 billones de yenes, y se espera una mayor afluencia de población y un aumento de los precios del suelo como resultado del desarrollo de las infraestructuras turísticas y la expansión de los negocios. Además, los precios inmobiliarios en Osaka son relativamente baratos en comparación con Tokio, y por término medio se pueden adquirir propiedades por aproximadamente la mitad del precio de las propiedades en Tokio, y los rendimientos tienden a ser altos. De hecho, la tasa de aumento de los precios oficiales del suelo comercial en 2025 fue del 11,6% en la ciudad de Osaka, comparable a la de Tokio, y el mercado inmobiliario está en auge, sobre todo en la ciudad de negocios de Kita y en la zona de turismo comercial de Minami. La demanda de alquileres es firme en Osaka, donde se concentran las sedes y bases de grandes empresas, y la recuperación del turismo receptor (turistas que visitan Japón) es también un viento de cola, por lo que es probable que el futuro de las principales zonas sea sólido.

Fukuoka : La ciudad de Fukuoka es el centro económico y de población de la región de Kyushu y ha llamado la atención en los últimos años por ser la ciudad con mayor crecimiento demográfico de Japón. Según una encuesta del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, la ciudad registró el mayor crecimiento de población entre todas las ciudades, pueblos y aldeas de Japón en 2022, con una población de 1.645.000 habitantes en marzo de 2024, superando las estimaciones futuras anteriores (1.656.000 en 2025). La ciudad de Fukuoka, que sigue experimentando una afluencia de recursos humanos, sobre todo jóvenes, y es activa en el apoyo a las empresas de nueva creación, ostenta la mayor tasa de creación de empresas en un área metropolitana, con un 5,3%, y el desarrollo de nuevas industrias está contribuyendo a la vitalidad de la ciudad. Las cómodas conexiones de transporte y la habitabilidad de la ciudad han propiciado que cada vez más empresas nacionales y extranjeras establezcan sucursales, e incluso tras la generalización del teletrabajo, existe una tendencia a elegir Fukuoka como base regional. El precio del suelo también está en alza, con un incremento interanual del 11,3% en la ciudad de Fukuoka en 2025, una tasa de crecimiento comparable a la de las tres principales áreas metropolitanas. El centro de la ciudad se está reforzando mediante la reurbanización a través de asociaciones público-privadas (por ejemplo, Tenjin Big Bang) y planes para ampliar la línea de metro, por lo que el futuro es muy prometedor. Además, Fukuoka tiene una ventaja sobre el área metropolitana de Tokio en cuanto al coste de la vida, y como los jóvenes y las empresas siguen trasladándose a la zona, se espera que la demanda de alquileres estables y el valor de las propiedades aumenten en el futuro.

Ventajas y desventajas de la inversión por tipo de propiedad

A continuación se resumen las ventajas e inconvenientes de cada uno de los principales tipos de propiedad para la inversión inmobiliaria, en términos de rentabilidad (rendimiento), riesgo de desocupación, carga operativa y de gestión, inversión inicial y otros factores.

Unidad de condominio (una habitación en un condominio en venta)

• Ventajas: Es fácil empezar con una cantidad relativamente pequeña de fondos personales y tiene el atractivo de que es fácil obtener préstamos de instituciones financieras. El bajo precio de compra por unidad mantiene bajos los costes iniciales, por lo que es un tipo de propiedad en el que pueden entrar fácilmente incluso los inversores principiantes. Además, como todo el edificio es mantenido y gestionado por la asociación de gestión, la carga de gestión del propietario tiende a ser pequeña. La propiedad también es muy líquida y puede revenderse a la demanda real (posibles compradores de vivienda) cuando se vende, lo que tiene la ventaja de una estrategia de salida flexible.

• Desventajas: el mayor reto es que la propiedad de una sola unidad tiene unos ingresos mensuales por alquiler limitados y el único riesgo de no percibir ingresos si la unidad queda vacía. De hecho, una unidad de condominio perderá el 100% de sus ingresos cuando no haya inquilinos, mientras que las cuotas de gestión y mantenimiento deben pagarse aunque la unidad esté vacía. Además, el grado de libertad en la gestión de la propiedad es bajo, y es difícil cambiar las condiciones de ocupación, como que se permitan mascotas, o renovar la propiedad sin permiso (se requiere la aprobación de la asociación de gestión), lo que dificulta una gestión flexible. Otra desventaja es que el rendimiento superficial es inferior al de una propiedad de un solo edificio, e incluso si se amplía la escala de explotación, los ingresos por alquiler tienden a estancarse.

Pisos de una sola unidad (complejos de viviendas de pequeña escala, como edificios de madera y de estructura ligera de acero)

• Ventajas: poseer un edificio entero permite generar ingresos por alquiler de múltiples unidades. Los ingresos por alquiler cuando todas las unidades están ocupadas son varias veces superiores a los de la propiedad de una unidad, e incluso si una unidad está vacía, se reciben ingresos de otros inquilinos, repartiendo así el riesgo de desocupación. Los pisos de madera y de estructura ligera de acero son relativamente baratos de construir, y en muchos casos el precio de la propiedad es inferior al de los pisos de CR, lo que permite explotar varias unidades con el mismo presupuesto. Otra ventaja de poseer una sola propiedad es que el propietario puede ajustar las condiciones de contratación de los inquilinos y renovar todo el edificio a su discreción, lo que le da un alto grado de libertad en la gestión. Como resultado de la propiedad de múltiples unidades, suelen esperarse rendimientos elevados, y el rendimiento superficial de un apartamento de un solo edificio suele ser varios puntos porcentuales superior (por ejemplo, en la horquilla del 8%) al de una unidad de condominio.

• Desventajas: las propiedades unifamiliares suelen ser caras de adquirir (de decenas de millones de yenes a más de 100 millones de yenes) y el obstáculo de la inversión inicial es mayor que en el caso de los condominios. Dependiendo de la cuantía de los fondos personales y de la solvencia crediticia, puede exigirse un pago inicial de más del 20% del precio de la propiedad, lo que supone una carga para la financiación. También hay que tener en cuenta que el propietario es responsable del mantenimiento y la gestión de todo el edificio, por lo que los costes de reparación y el esfuerzo operativo son significativos. Los pisos de madera, en particular, se deterioran rápidamente con la edad, y se incurre en gastos de reparación periódicos, como pintar las paredes exteriores, impermeabilizar el tejado y actualizar el equipamiento. Además, los inmuebles de un solo edificio carecen de liquidez y los compradores se limitan exclusivamente a inversores, por lo que puede llevar tiempo venderlos. También hay que tener en cuenta que es probable que los riesgos de incendio y catástrofe se concentren en el edificio en su conjunto.

Condominios de una sola unidad (edificios de apartamentos de altura media o alta, por ejemplo, RC)

• Ventajas: las ventajas básicas son similares a las de un edificio de apartamentos de una sola unidad, pero un edificio de condominios RC de una sola unidad es más duradero y resistente a los terremotos, lo que lo hace adecuado para operaciones estables a largo plazo. La solidez de su estructura los hace más fiables para los inquilinos y tiende a atraer a familias de renta alta e inquilinos corporativos. El gran número de unidades, sobre todo en los condominios de altura media y alta con ascensor, facilita la maximización de la escala de ganancias, ya que el alquiler total cuando las unidades están totalmente ocupadas es grande. El efecto de diversificación del riesgo de las unidades múltiples puede mitigar la disminución de los ingresos por alquiler debida a las vacantes, lo que hace que sea un tipo de propiedad fácil de generar unos ingresos estables. Además, el elevado valor del edificio (valor del activo) facilita la obtención de una tasación por parte de una entidad financiera, lo que lo convierte en un bien de inversión especialmente popular entre los particulares adinerados. El efecto de apalancamiento de los préstamos también es significativo, lo que lo convierte en una opción poderosa para los inversores que buscan aumentar el tamaño de sus activos.

• Desventajas: al igual que los pisos, los condominios son caros de adquirir, con precios de propiedad que a menudo ascienden a cientos de millones de yenes. Las barreras de entrada son altas, ya que es necesario disponer de una cantidad razonable de fondos personales y una línea de crédito para adquirir la propiedad. Además, debido al gran número de plantas e instalaciones como ascensores, los costes de mantenimiento (por ejemplo, inspecciones de las instalaciones y reparaciones a gran escala) son elevados. Periódicamente se necesitan decenas de millones de dólares para sustituir los ascensores y renovar las paredes exteriores, por lo que la gestión de la tesorería es importante. La liquidez también es limitada y los compradores están restringidos no sólo a inversores, sino también a personas adineradas como propietarios de empresas, por lo que existe el riesgo de que las ventas sean limitadas y se requiera mucho tiempo para convertir los fondos. Otra desventaja es que, al concentrarse la inversión en un único edificio, el riesgo de que los activos sufran daños por catástrofes, etc. se extiende a todas las unidades.

Viviendas unifamiliares (viviendas unifamiliares para inversión)

• Ventajas: la inversión en viviendas unifamiliares suele requerir una inversión inicial menor que en pisos, y las casas de segunda mano pueden adquirirse por un precio que oscila entre varios millones y varias decenas de millones de yenes. Además, las casas de segunda mano tienen la ventaja de que hay menos inversores competidores y la competencia por adquirir propiedades es menos intensa, por lo que es más fácil encontrar una propiedad a precio de ganga. También existe cierta demanda de propiedades en alquiler, incluso en zonas suburbanas, por parte de familias que prefieren casas unifamiliares con jardín, y dependiendo de la propiedad, cabe esperar altos rendimientos (10% o más). Además, como la mayoría de los inquilinos son familias, el periodo medio de arrendamiento tiende a ser largo, lo que propicia una gestión estable de los alquileres. A diferencia de los condominios, las viviendas unifamiliares no tienen zonas comunes, por lo que son más fáciles de gestionar y es menos probable que causen problemas de ruido con las habitaciones vecinas, lo que constituye una ventaja operativa. Además, existe una amplia gama de estrategias de salida, como "alquilarla", "vivir en ella uno mismo" y "venderla incluyendo el terreno", y la propiedad puede utilizarse con flexibilidad según los cambios en las etapas de la vida. Al ser un inmueble con terreno, el valor del activo tiende a permanecer en el terreno y es relativamente fácil aumentar el valor vendiendo el terreno vacío o reconstruyendo la propiedad.

• Desventajas: la mayor desventaja es el único riesgo de ingresos nulos en caso de desocupación: como sólo alquila un hogar en un edificio, los ingresos por alquiler cesan si el inquilino se muda, y el riesgo no puede diversificarse como en la propiedad de varias unidades. Además, como hay un límite máximo de ingresos por alquiler por unidad, la velocidad de crecimiento de los activos es lenta y es difícil aumentar el número de unidades a la vez. En cuanto a la financiación, es difícil que los bancos consideren la inversión en viviendas unifamiliares como un préstamo comercial, y en algunos casos es difícil obtener un préstamo. En particular, las viviendas unifamiliares más antiguas tienden a tener valoraciones colaterales bajas, lo que dificulta el aumento del importe del préstamo, y el coeficiente de fondos propios tiende a ser elevado. También existe el riesgo inherente de dilapidación del edificio y los costes de mantenimiento, así como la carga de autogestionar todo el edificio, incluidos el tejado, las paredes exteriores y los sistemas de suministro de agua y drenaje. Cabe señalar que, a diferencia de los condominios, no existe un contratista especializado que gestione todo el edificio, por lo que los propietarios deben llevar a cabo inspecciones periódicas y planes de reparación por sí mismos. Por todo lo anterior, puede decirse que la inversión en viviendas unifamiliares es para quienes desean acumular beneficios de forma constante a pequeña escala, y no es adecuada para operaciones a gran escala.

Edificios comerciales (propiedades comerciales con tiendas, oficinas, etc.)

• Ventajas: Los edificios comerciales (propiedades para inquilinos) suelen tener niveles de alquiler y rendimientos superficiales más altos que las propiedades residenciales. En buenas ubicaciones, como frente a estaciones de tren o en centros comerciales muy concurridos, las empresas arrendatarias tienen una fuerte demanda de alquiler incluso a rentas más altas, y la posibilidad de obtener unos ingresos por alquiler más elevados que con los inmuebles residenciales es un gran atractivo. Si se consigue atraer a buenos inquilinos, aumentará el valor de los activos del propio inmueble y se podrá esperar un mayor incremento de los ingresos gracias al aumento de los alquileres. Además, los contratos de arrendamiento suelen tener una duración más larga (por ejemplo, contratos de arrendamiento de duración determinada y contratos de arrendamiento a largo plazo) y, en algunos casos, cabe esperar ingresos estables. Otra ventaja con respecto a los arrendamientos residenciales es que la fianza y el depósito de garantía recibidos de los inquilinos comerciales pueden contabilizarse en parte como ingresos (amortizados). Otra ventaja es que, en principio, el inquilino corre con los gastos de devolver el inmueble a su estado original cuando lo desocupa, lo que dificulta que el propietario corra con los gastos de renovación interior. Como resultado, la inversión en edificios comerciales puede ser un tipo de inversión de alta rentabilidad que genera mayores beneficios que los inmuebles residenciales si se gestiona bien.

• Inconvenientes: los inmuebles para inquilinos tienen el riesgo de sufrir periodos de desocupación más largos que los inmuebles residenciales. Como el alquiler por parcela es elevado y muy especializado, una sola vacante puede tener un impacto significativo en los ingresos globales del inmueble, y suele llevar tiempo encontrar al siguiente inquilino. También existe el riesgo de inestabilidad de los ingresos, ya que la propiedad es susceptible a las fluctuaciones económicas y, en tiempos de recesión, varios inquilinos pueden desalojar a la vez y los alquileres pueden reducirse. De hecho, en los primeros días de la catástrofe de Corona, muchos inquilinos de tiendas se retiraron y las vacantes aumentaron rápidamente. Además, atraer inquilinos requiere conocimientos especializados y sólo durará mucho tiempo si el tipo de negocio se adapta a la ubicación y la estructura del edificio. Se requieren conocimientos especializados para atraer al tipo de negocio y empresas adecuados al inmueble con una estrategia de marketing, que puede estar fuera del control de los particulares corrientes. Además, el coste de adquisición de un solo edificio es extremadamente elevado y las entidades financieras están sometidas a un estricto escrutinio (incluso se comprueba la solvencia de los inquilinos), por lo que se dice que es un sector para personas adineradas e inversores profesionales. Otra desventaja es que requiere conocimientos financieros y operativos, ya que se necesita una gran cantidad de dinero no sólo para la inversión inicial, sino también para la reforma interior y la renovación de las instalaciones del edificio una vez que los inquilinos lo han desalojado. En general, la inversión en edificios comerciales es una inversión de alto riesgo y alto rendimiento, y es un área de inversión sofisticada en la que la selección de la ubicación del inmueble y la estrategia de los inquilinos pueden marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso.

Tipos de inmuebles recomendados por tipo de inversor

Tipos de inmuebles adecuados para principiantes en la inversión inmobiliaria

Para los inversores inmobiliarios princip iantes, la inversión en condominios sigue siendo la opción más común y fácil. Una unidad de condominio puede adquirirse con relativamente pocos fondos personales, y es fácil obtener préstamos de instituciones financieras, por lo que es un obstáculo bajo para preparar fondos. Además, la gestión del edificio puede encomendarse a una asociación de gestión y la gestión de los alquileres puede subcontratarse fácilmente a una empresa de gestión, lo que la convierte en una propiedad fácil de manejar para los principiantes, con pocas complicaciones de gestión. De hecho, se dice que "si se es nuevo en la inversión inmobiliaria, la propiedad de una unidad de condominio es más fácil de manejar tanto desde el punto de vista financiero como de los riesgos ", y se recomienda empezar adquiriendo experiencia a pequeña escala. Después de familiarizarse con el mercado y la gestión de alquileres invirtiendo en unidades de condominio, puede aumentar gradualmente el número de propiedades para acumular riqueza sin dificultad. Sin embargo, en términos de rentabilidad, es difícil esperar grandes beneficios de una sola unidad de condominio, por lo que este tipo de inversión es adecuada para quienes disponen de pocos fondos libres y quienes desean mantener bajos los ratios de amortización de préstamos. Invertir en viviendas unifamiliares también puede ser una pequeña opción para principiantes, sobre todo si se vive en una zona rural y se puede comprar una casa de segunda mano cercana por un precio bajo. Sin embargo, como el riesgo de desocupación de las viviendas unifamiliares afecta directamente a los ingresos y los gastos, es más seguro empezar con condominios en zonas urbanas, donde el riesgo de desocupación puede diversificarse fácilmente.

Tipos de propiedad adecuados para inversores intermedios (inversores con cierto nivel de experiencia y activos)

Para los inversores intermedios que hayan adquirido cierta experiencia en inversiones y dispongan de los fondos personales y la solvencia para realizar inversiones adicionales, se recomienda dar el salto a un único inmueble. Una vez dominada la mecánica de la inversión inmobiliaria a través de la propiedad fraccionada, el siguiente paso consiste en adquirir un único piso o edificio en condominio para ampliar su escala, lo que puede aumentar drásticamente su rentabilidad. Aunque el precio de compra de un solo edificio es elevado, el atractivo es que puede obtener ingresos por alquiler de varias unidades, lo que mejora la eficiencia operativa y dispersa el riesgo de vacantes, aumentando así la estabilidad. La estrategia de adquirir un apartamento de segunda mano, de bajo coste y en un solo edificio, y gestionarlo con un alto rendimiento es especialmente adecuada para quienes viven en una zona rural y pueden aprovechar las ventajas locales, o para quienes viven en el área de Tokio pero están familiarizados con las propiedades de los suburbios y las ciudades regionales. Si usted es un inversor intermedio con activos e ingresos anuales suficientes, también puede ampliar sus activos con apalancamiento probando con un edificio de condominios de RC individual. Los edificios enteros son cada vez más populares no sólo entre los particulares con grandes patrimonios, sino también entre los inversores privados de clase media, y atraen la atención como un objetivo de inversión que "reduce el riesgo de desocupación y maximiza los ingresos por alquiler" debido a los ingresos estables y al alto valor de los activos de múltiples unidades. De hecho, las inversiones en pisos de un solo edificio tienen un rendimiento superficial superior al de los condominios (como ya se ha mencionado, la media ronda el 8% para los pisos de un solo edificio y el 7% para los condominios) y tienen la ventaja de facilitar la ampliación de la escala de ganancias sin aumentar el número de propiedades. Por lo tanto, para los inversores que ya hayan acumulado un historial en el sector seccional o que puedan aportar una cierta cantidad de fondos personales, el siguiente paso adecuado sería trasladarse a un solo edificio o añadirlo a su cartera. Dado que el importe del préstamo será mayor al pasar a un solo edificio, es importante simular un rendimiento suficiente y cubrir los riesgos (por ejemplo, garantizando fondos de reserva en caso de desocupación) al seleccionar un inmueble.

Tipos de inmuebles adecuados para inversores ricos y mayores

Para los inversores de alto patrimonio neto con amplios recursos financieros y gran experiencia inversora, la inversión en grandes propiedades unifamiliares y edificios comerciales es una opción. Particularmente popular entre las personas de alto poder adquisitivo es, de nuevo, poseer un edificio entero de condominios o apartamentos, ya que ofrece un alto grado de estabilidad debido a la diversificación de las fuentes de ingresos a través de múltiples habitaciones, y las economías de escala de los ingresos por alquiler. Aunque la inversión inicial es más elevada que en otros tipos de propiedad, la posibilidad de obtener préstamos de alto coste de las instituciones financieras y disfrutar de un gran efecto de apalancamiento es otro punto favorecido por las personas adineradas. En concreto, los condominios de alquiler de alta gama en el centro de las ciudades y los condominios RC cerca de estaciones de ferrocarril en grandes ciudades como Osaka y Fukuoka son elegidos por los inversores adinerados como activos estables. Los particulares con patrimonios elevados más agresivos también están ampliando sus inversiones a inmuebles comerciales, como edificios de oficinas e instalaciones comerciales. Aunque los edificios comerciales son más difíciles de gestionar, si se gestionan bien pueden proporcionar mayores rendimientos que los inmuebles residenciales y contribuir a la diversificación de la cartera de activos. Por ejemplo, si se puede adquirir un edificio para inquilinos en el centro de la ciudad, además de unos ingresos estables por alquiler de la empresa, cabe esperar un aumento significativo del valor del activo. Otra perspectiva exclusiva de los particulares con grandes patrimonios es invertir en inmuebles con la vista puesta en las medidas relativas al impuesto de sucesiones y al impuesto sobre la renta. En algunos casos, se atreven a comprar un solo edificio de apartamentos de madera para ahorrarse impuestos mediante la depreciación, mientras que en otros casos, aprovechan sus elevados ingresos y las facilidades de préstamo para convertir una residencia de lujo en el centro de la ciudad en una propiedad generadora de ingresos. Como se ha descrito anteriormente, las personas adineradas con amplios recursos financieros y humanos están invirtiendo en una variedad de bienes inmuebles, manteniendo un equilibrio entre la rentabilidad y la preservación de los activos. Sin embargo, como la experiencia es esencial en edificios comerciales y otras propiedades para profesionales, es aconsejable trabajar con una empresa inmobiliaria de confianza y obtener asesoramiento de un socio profesional antes de proceder.

Tendencias del mercado, ejemplos de transacciones e información sobre el rendimiento en cada ciudad

Tendencias del mercado y rentabilidad en Tokio

El mercado inmobiliario de Tokio vuelve a estar en auge a partir de 2023 debido a la recuperación de la catástrofe de Corona y a la vuelta al centro de la ciudad. Las tasas de vacantes para oficinas en el centro de la ciudad también están mejorando y los alquileres están subiendo, mientras que para las propiedades residenciales, el mercado de alquiler en Tokio también está en una tendencia al alza debido a la creciente demanda de alquiler. De hecho, en la encuesta oficial de precios del suelo de 2025, los precios del suelo comercial en los 23 distritos de Tokio subieron una media del 11,8%, la tasa más alta de Japón, y los precios del suelo siguen disparándose, especialmente en las zonas en proceso de reurbanización (Toranomon, Shibuya, Shinagawa, etc.). En las últimas transacciones, los condominios de lujo del centro de la ciudad han recibido una fuerte demanda de personas adineradas de Japón y del extranjero, y hay informes de que los precios de pisos millonarios y condominios en torre han alcanzado niveles récord. También se ha producido una afluencia de dinero de inversión extranjera, y ha habido una serie de transacciones a gran escala (adquisiciones por REITs e inversores extranjeros) de edificios de oficinas de clase A de Tokio. En términos de rentabilidad, los rendimientos de las inversiones son más bajos en Tokio que en otras ciudades debido a los altos precios de los inmuebles. Según el informe de mercado Kenbike, el rendimiento medio por superficie en el área metropolitana de Tokio ronda el 6,67%, por debajo de la media nacional del 7,21%. Por ejemplo, los datos muestran que el rendimiento medio de los condominios con menos de 10 años de antigüedad en los 23 distritos de Tokio es del 4,09% (primer trimestre de 2023). Incluso en el caso de los inmuebles de un solo edificio, muchas propiedades de primera categoría en el centro de Tokio se negocian con rendimientos en torno al 5-6% y se consideran activos de bajo riesgo y baja rentabilidad. Por otro lado, en Tokio y sus suburbios, se pueden ver rendimientos de más del 8-10%, principalmente para propiedades más antiguas, y hay una gran diferencia dependiendo de la zona y el grado de propiedad. En general, Tokio es un mercado con "rendimientos bajos, pero un alto potencial de conservación del valor de los activos" y es adecuado para los inversores que buscan una gestión sólida de los activos.

Tendencias del mercado y rendimiento en Osaka

El mercado inmobiliario de Osaka está atrayendo cada vez más atención en todo el país en previsión de acontecimientos positivos como la Exposición Universal de 2025 y la atracción de IR. La fiebre por la reurbanización continúa en el centro de la ciudad, con una sucesión de nuevos edificios a gran escala en torno a Grand Front Osaka, en la zona de Umeda y en las áreas de Namba y Shinsaibashi. Además, la concentración de empresas en Osaka y el aumento de turistas han provocado una firme demanda de viviendas de alquiler. Por ejemplo, la renta media de los pisos de alquiler en la ciudad de Osaka depende de la zona, pero en algunas se ha registrado una tendencia al alza en los últimos años. La tendencia del mercado es que los precios inmobiliarios son más bajos en Osaka que en Tokio, lo que significa que los rendimientos son más altos. De hecho, el rendimiento medio por superficie de las propiedades que producen ingresos en la región de Kansai es del 7,36%, más alto que en el área metropolitana de Tokio, y hay muchos ejemplos de rendimientos de alrededor del 5-7% para estudios y del 8-10% para pisos de un solo edificio sólo en la ciudad de Osaka. A partir de 2023, el rendimiento en Osaka rondará el 5%), un nivel superior al de Tokio. En cuanto al precio, se calcula que el precio medio contratado de un estudio existente en la ciudad de Osaka ronda los 12-15 millones de yenes, bastante más barato que la media de los 23 distritos de Tokio. Ejemplos recientes de transacciones incluyen la compra de un condominio recientemente construido en la ciudad de Osaka por parte de un inversor de Tokio, y también ha habido informes de bancos locales que han ampliado sus préstamos a propiedades productoras de ingresos en Osaka. Además, se espera que la demanda de hoteles y alojamientos privados aumente con el incremento de visitantes debido a la Exposición Universal de 2025, y algunos inversores están empezando a explotar alojamientos sencillos y pisos con servicios en Osaka. Dado que el mercado de Osaka ofrece un "rendimiento medio y un riesgo medio" y los precios de los inmuebles son asequibles, se espera que en el futuro continúen las transacciones activas como segunda zona de inversión más atractiva después del área metropolitana de Tokio.

Tendencias del mercado y rendimiento en Fukuoka

El mercado inmobiliario de Fukuoka destaca por su fortaleza entre las ciudades regionales. Como ya se ha mencionado, el crecimiento demográfico y económico continúa, lo que se traduce directamente en un aumento de la demanda inmobiliaria. Entre los temas más recientes destacan el proyecto de reurbanización en curso Tenjin Big Bang, en Tenjin, Chuo-ku, ciudad de Fukuoka, y los proyectos a gran escala en torno a la estación de Hakata. Todo ello ha provocado un aumento de la oferta de oficinas y locales comerciales, pero la demanda de los inquilinos es aún mayor, y la tasa de desocupación de oficinas sigue siendo baja. En cuanto a la vivienda, los precios de los pisos de alquiler en la ciudad de Fukuoka han seguido una tendencia al alza en los últimos 10 años, y esto se nota especialmente en las propiedades con buen acceso al centro de la ciudad. Factores como "las propiedades de fácil acceso y habitables tienen más probabilidades de ser elegidas", "la afluencia de población centrada en los jóvenes" y "el aumento de la demanda debido a la reurbanización" se han señalado como las razones que explican el aumento de los alquileres. En cuanto al rendimiento de las inversiones, el rendimiento medio por superficie en la zona de Kyushu/Okinawa, incluida Fukuoka, es del 10,12%, superior a la media nacional. Esta cifra incluye propiedades en ciudades regionales pequeñas y medianas, pero incluso dentro de la ciudad de Fukuoka, en el mercado se pueden encontrar proyectos de alto rendimiento del 7-8% en condominios y de más del 10% en pisos de un solo edificio. De hecho, hay quien llega a decir: "Aspire a un rendimiento superficial del 10% o más cuando invierta en propiedades en la prefectura de Fukuoka", lo que ofrece una atractiva rentabilidad a los inversores. El nivel de precios también se caracteriza por una ligera carga de inversión inicial, con un precio medio de venta de un estudio de segunda mano en la ciudad de Fukuoka de aproximadamente 8,4 millones de yenes (en 2021), menos de la mitad del precio en Tokio. Las transacciones recientes incluyen un creciente número de inversiones externas centradas en el potencial de crecimiento de Fukuoka, como un caso en el que un inversor del área metropolitana de Tokio adquirió un antiguo edificio en Fukuoka, lo renovó y lo convirtió en una oficina para una empresa de nueva creación. Las empresas locales y los particulares adinerados también se muestran activos en la adquisición de condominios individuales en el centro de la ciudad, y se dice que la inversión inmobiliaria local es una de las más interesantes del país. El mercado de Fukuoka es una zona de inversión con un excelente equilibrio entre rentabilidad y potencial de futuro, ya que cabe esperar que garantice rendimientos relativamente altos y aumente el valor de los activos debido al crecimiento de la población.

Comparación de los rendimientos medios y las horquillas de precios inmobiliarios por regiones

Por último, comparamos la situación general en Tokio, Osaka y Fukuoka en términos de rendimientos medios por superficie y rangos aproximados de precios de los inmuebles de inversión. La siguiente tabla es una imagen numérica aproximada de cada región y se presenta como indicador de referencia, aunque los rendimientos y precios reales variarán mucho en función de la ubicación y antigüedad del inmueble.

*Los rendimientos tienden a ser más bajos en Tokio debido a los precios más altos de la propiedad, mientras que Fukuoka tiende a tener precios más bajos y rendimientos más altos. Osaka se sitúa en un punto intermedio, con rendimientos superiores a los de Tokio pero inferiores a los de Fukuoka. Como ya se ha dicho, puede decirse que Tokio está orientada al valor de los activos, Fukuoka al tipo de rendimiento y Osaka es equilibrada. Es importante seleccionar una zona que se adapte a sus objetivos de inversión en función de las características de cada mercado.

Conclusiones.

Tokio, Osaka y Fukuoka son tres zonas atractivas para la inversión inmobiliaria, aunque su demografía y desarrollo económico son diferentes. Tokio es un prometedor destino de inversión de bajo riesgo con una gran estabilidad en el valor futuro de los activos debido a su abrumadora población y escala económica. Osaka, por su parte, es adecuada para inversiones que persigan un potencial de crecimiento, con rendimientos relativamente altos esperados debido a futuros acontecimientos económicos y precios inmobiliarios baratos. A pesar de ser una ciudad regional, Fukuoka es una zona de interés para los inversores orientados a los ingresos, ya que la demanda está aumentando notablemente debido al crecimiento de la población y se pueden encontrar muchas propiedades de alto rendimiento.

Hay una gran variedad de tipos de propiedad entre los que elegir, desde condominios a propiedades unifamiliares generadoras de ingresos, viviendas unifamiliares y edificios comerciales, cada uno con sus propios méritos y deméritos. Es importante hacer una selección paso a paso en función de la experiencia y los recursos financieros de cada uno: los principiantes empiezan con propiedades pequeñas y de bajo riesgo, los inversores intermedios amplían su escala con una sola propiedad y los inversores adinerados avanzan hacia diversas estrategias de activos. Aunque la inversión inmobiliaria se ve influida por el entorno económico y las características regionales, existe la posibilidad de obtener rendimientos estables a largo plazo si se evalúan las tendencias de la demanda y se elige el inmueble adecuado. Esperamos que el análisis de este informe le ayude a comprender los respectivos mercados de Tokio, Osaka y Fukuoka y a seleccionar el inmueble adecuado, contribuyendo así a sus decisiones de inversión.