Riesgos y Consecuencias de Invertir en Bienes Raíces con Hipotecas

Algunos inversores privados interesados en la inversión inmobiliaria pueden preguntarse si pueden comprar una propiedad de inversión utilizando un préstamo hipotecario con un tipo de interés bajo. En conclusión, sin embargo, la inversión inmobiliaria con una hipoteca para una vivienda debe evitarse definitivamente. La razón es que, además de las restricciones institucionales, los riesgos jurídicos y financieros son extremadamente elevados. De hecho, en los últimos años se han denunciado incluso casos de personas que se han visto obligadas a declararse en quiebra tras ser inducidas por empresas sin escrúpulos a hacer un uso indebido de sus hipotecas y a las que se les ha pedido que devuelvan una gran suma a tanto alzado. Este artículo ofrece detalles al respecto y explica cómo conseguir fondos de forma legítima y estratégica.

El propósito original de las hipotecas y las restricciones institucionales

Las hipotecas son esencialmente préstamos para la adquisición de "vivienda propia". El contrato también especifica la finalidad del préstamo como "fondos para que el prestatario (usuario) adquiera una propiedad para su propia residencia o la de un familiar", y cualquier otro uso del préstamo supondría un incumplimiento del contrato. Las hipotecas ofrecen un trato preferente, como tipos de interés bajos y préstamos a largo plazo, con el objetivo social de promover la adquisición de una vivienda propia. A cambio, existen restricciones estrictas: no pueden utilizarse con fines de inversión.

En concreto, el préstamo a largo plazo a tipo fijo Flat 35 que concede la Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón (JHF) establece claramente como condición de uso que el préstamo "no puede utilizarse para financiar la adquisición de propiedades de inversión". Lo mismo se aplica a las hipotecas generales concedidas por bancos privados, en las que los documentos que deben presentarse en el momento de la contratación y las condiciones del contrato dan por supuesto que el prestatario vivirá él mismo en la propiedad.

En algunos casos, se permite alquilar la vivienda como arrendamiento en circunstancias excepcionales mientras se contrata una hipoteca. Por ejemplo, si parte de la vivienda y la parte de alquiler se combinan en una "casa de alquiler" y la superficie de la parte de la vivienda es del 50% o más, se puede utilizar la hipoteca aunque el resto se alquile (en este caso, la desgravación fiscal de la hipoteca también se puede aplicar a la parte de la vivienda). En algunos casos, cuando se abandona temporalmente la vivienda por circunstancias inevitables, como un traslado, se puede alquilar temporalmente la vivienda con la aprobación de la entidad financiera. Sin embargo, la premisa principal en todos estos casos es que la vivienda es "esencialmente su vivienda", y no está permitido utilizar una hipoteca con el propósito exclusivo de inversión desde el principio.

Riesgos jurídicos y financieros de la inversión inmobiliaria con hipoteca

El desvío de una hipoteca con fines de inversión expone al inversor a importantes riesgos jurídicos y financieros. Los principales riesgos pueden resumirse como sigue

• Exigencia de reembolso atanto alzado por incumplimiento del contrato de préstamo: si se descubre un incumplimiento del uso, se exige inmediatamente al inversor que reembolse el préstamo restante a tanto alzado en virtud de la cláusula de "pérdida del beneficio del tiempo" del contrato de préstamo. Si el préstamo se contrató originalmente para ser devuelto a plazos, un solo incumplimiento del contrato obliga al prestatario a devolver inmediatamente la totalidad del importe restante. La JHF, por ejemplo, ha declarado que exigirá el reembolso a tanto alzado de la deuda restante si se descubre que se ha hecho un uso indebido de la misma.

• Riesgo de pérdida de activos o quiebra por falta de reembolso: Si no se cumple con el reembolso de la suma a tanto alzado, la garantía inmobiliaria acabará siendo enajenada mediante subasta o ejecución hipotecaria. En algunos casos, no sólo se entregará la vivienda o la inversión inmobiliaria, sino que, si la deuda persiste, puede producirse la quiebra. De hecho, se ha informado de casos en los que se descubrió un fraude y hubo que vender la propiedad, pero no se pudo pagar el préstamo y quedó una gran cantidad de deuda.

• Repercusiones negativas en el informe crediticio y dificultad para obtener futuros préstamos: el incumplimiento de los préstamos puede dañar gravemente la relación de confianza con las entidades financieras. Si se descubre que se ha hecho un uso indebido del préstamo, lo más probable es que la entidad financiera pierda la confianza en ti y no puedas obtener nuevos préstamos en el futuro. El hecho quedará registrado en los registros internos del banco y en las oficinas de crédito personal, lo que dificultará la obtención de otros préstamos, por no hablar de una hipoteca, en el futuro.

• Responsabilidad por fraude y otros cargos legales: en los malos casos, no puede descartarse el riesgo de ser acusado de fraude con arreglo al Código Penal. El acto de pedir dinero prestado de un préstamo hipotecario con fines de inversión presentando a sabiendas una solicitud falsa es un acto de pedir dinero prestado engañando al banco, lo que puede ser motivo de rescisión del contrato en derecho civil como fraude contractual. Si el banco rescinde el contrato, se considerará que el préstamo nunca se suscribió en primer lugar y, en consecuencia, el banco deberá devolver la totalidad del saldo (enriquecimiento injusto). Además, se pueden presentar cargos penales en casos malintencionados en los que se haya obtenido un préstamo de gran cuantía haciendo declaraciones falsas de forma deliberada y habitual. En particular, si el prestatario oculta el hecho de que se trata de un préstamo para vivienda e incluso se beneficia de una desgravación fiscal por hipoteca (deducción por préstamo para vivienda), se considera un fraude fiscal (evasión fiscal) y se considera altamente doloso.

Como se ha descrito anteriormente, la inversión inmobiliaria mediante el uso indebido de préstamos hipotecarios es legal y financieramente de alto riesgo. A primera vista, los bajos tipos de interés de las hipotecas pueden resultar atractivos, pero son muchos los peligros que acechan entre bastidores. Debe ser consciente de que las ventajas son muy superiores a la diferencia de tipos de interés a corto plazo, y de que puede pagar un precio muy alto.

Perspectivas de las entidades financieras y los examinadores: mano dura contra el uso indebido

Las entidades financieras adoptan una actitud muy estricta frente al uso inadecuado de las hipotecas. Para los bancos, las hipotecas son productos que prestan sobre la base de que son de bajo riesgo porque los clientes las utilizan como vivienda, y cualquier violación de esta premisa no es sólo un incumplimiento de contrato, sino también un acto que aumenta el riesgo del banco. Por este motivo, las entidades financieras comprueban el uso real de la propiedad prestada incluso después de que se haya ejecutado el préstamo.

Por ejemplo, la Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón (JHF) realiza periódicamente una encuesta sobre si el prestatario vive realmente en la vivienda financiada tras la ejecución del préstamo , y lleva a cabo una encuesta de seguimiento detallada si existen dudas sobre un uso inadecuado. Es práctica habitual que los bancos privados comprueben también la residencia real de los contratistas enviando el correo dirigido a ellos a la dirección de la propiedad "sin reenviar" y sospechando de la residencia real si el correo se devuelve sin dirección. De hecho, se dice que un patrón típico de mal uso hipotecario de las inversiones que descubren las entidades financieras es el "correo sin reenviar". Si los documentos importantes enviados a la dirección de la propiedad no llegan y se devuelven al banco, éste investiga de inmediato: "¿Quizá el prestatario no vive allí?". y se inicia inmediatamente una investigación.

En algunos casos, un representante del banco puede visitar el lugar para comprobarlo. Una visita directa haría evidente que el propio prestatario no vive allí, por lo que el incumplimiento del contrato es obvio. De este modo, las instituciones financieras controlan el uso indebido de los préstamos de diversas maneras y no es algo que se pase por alto.

Si se descubre un uso indebido, las entidades financieras toman medidas inmediatas y estrictas contra el prestatario. Además de exigir el reembolso a tanto alzado del saldo restante, como se ha mencionado anteriormente, la JHF, que es una institución pública, también toma medidas, incluida la denuncia a la policía y a las autoridades administrativas de las empresas implicadas, así como acciones legales como la reclamación de una indemnización por daños y perjuicios. Los bancos privados también pueden ser registrados internamente como "personas que requieren atención" y su información crediticia puede ser compartida con otras instituciones financieras dentro y fuera del grupo. En resumen, los bancos consideran el uso indebido de hipotecas como un grave incumplimiento de contrato y un abuso de confianza, y no lo consentirán si se descubre.

En los últimos años, las instituciones financieras se han visto sometidas a un mayor escrutinio, ya que la inversión inmobiliaria fraudulenta mediante hipotecas se ha convertido en un problema social. A medida que se disparan los precios de los inmuebles, sobre todo en las zonas urbanas (Tokio, Osaka, Yokohama, etc. ), los bancos desconfían cada vez más de las empresas malintencionadas que anuncian que pueden conseguir préstamos fácilmente si utilizan préstamos hipotecarios. También es probable que los bancos se muestren proactivos a la hora de tratar los casos de sospecha de malversación de fondos, ya que se trata de una cuestión que afecta a su propia postura crediticia y a su credibilidad social.

Aprender de ejemplos reales de problemas

Averigüe lo graves que pueden ser las consecuencias del uso indebido de hipotecas a través de ejemplos de la vida real. Algunos de los casos de los que se han hecho eco recientemente los medios de comunicación son los siguientes

• Caso 1: El caso del Sr. A, Osaka - El Sr. A, un empleado de empresa de unos 40 años que vive en Osaka, planeaba construir un apartamento para alquilar con la esperanza de construir un futuro patrimonio. Sin embargo, una persona afín al corredor de bolsa le dijo que podía financiar el proyecto con el Piso 35. Sin embargo, una persona afín al corredor le sugirió que podía financiar la construcción con el Piso 35 y que podría aprobar el examen si lo utilizaba como segunda vivienda, por lo que utilizó el Piso 35 como préstamo para su propia vivienda. Como resultado, se descubrió que había violado el propósito de utilizar el Piso 35 (usarlo como propiedad de inversión), y la JHF le exigió el reembolso a tanto alzado del saldo pendiente del préstamo de aproximadamente 30 millones de yenes. El Sr. A se desespera: "Pensé que sería un activo para el futuro, pero, por el contrario, ahora estoy agobiado por una gran deuda". En este caso, la causa directa fue que se había creído las zalamerías del estafador que se le había acercado.

• Caso 2: Sr. B, prefectura de Tochigi - El Sr. B, empleado de una empresa de unos 30 años en la prefectura de Tochigi, también incumplió el contrato por adquirir una propiedad de inversión con una hipoteca y se le exigió la devolución de unos 40 millones de yenes en un pago único. Víctimas como la Sra. A y la Sra. B se extienden por todo el país, y problemas similares se suceden en diversas partes del país.

• Caso 3: "inversión inmobiliaria ficticia" por agentes sin escrúpulos - Detrás de las tácticas anteriores dirigidas a particulares se esconde la existencia de agentes y corredores inmobiliarios sin escrúpulos. Sugieren a los inversores aficionados en seminarios y en ofertas que "últimamente el proceso de selección para los préstamos de inversión inmobiliaria es duro, pero es fácil conseguir una hipoteca" y que "los tipos de interés son bajos, por lo que se puede obtener un beneficio de ello". Aunque esto pueda parecer plausible a primera vista, es, por supuesto, ilegal pedir una hipoteca en lugar de un préstamo de inversión bajo el falso pretexto de "uso residencial". Se han dado casos reales de personas que se han visto obligadas a declararse en quiebra como consecuencia de la violación de sus préstamos tras haber sido engañadas por los portavoces de estas empresas. Este es un ejemplo típico de cómo el discurso del "dinero fácil" tiene su reverso.

Como demuestran claramente los casos anteriores, la inversión inmobiliaria mediante hipotecas no es sólo una teoría teórica, sino que en realidad ha provocado grandes problemas. En concreto, el caso del Sr. A está en Osaka, el del Sr. B en Tochigi y la demanda colectiva en Tokio, por lo que los problemas se están produciendo a escala regional y nacional. Aunque usted viva en el área metropolitana de Tokio, incluida Yokohama, o en grandes ciudades como Osaka, no debe bajar la guardia y pensar que es el único que está a salvo. Es importante desconfiar de tentaciones similares y protegerse.

Tipos de préstamos adecuados para la inversión inmobiliaria y cómo utilizarlos correctamente

Entonces, ¿qué tipo de préstamo debe utilizar para invertir en inmuebles? En conclusión, es importante utilizar un producto de préstamo específico que sea adecuado para su solicitud. Además de las hipotecas, se ofrecen varios productos de préstamo para la inversión inmobiliaria, así que asegúrese de utilizarlos correctamente.

Los préstamos típicos para inversión inmobiliaria incluyen

• Préstamos para inversión inmobiliaria (préstamos planos): son productos de préstamo ofrecidos por entidades financieras para la compra o construcción de propiedades de inversión. Aunque los nombres varían de un banco a otro, puede considerarse un término genérico para los préstamos destinados a financiar la compra o construcción de pisos o condominios para alquilarlos a terceros y generar ingresos por alquiler. La diferencia decisiva entre este tipo de préstamo y una hipoteca es que el usuario no vive en el inmueble y el préstamo se utiliza únicamente para la gestión del alquiler. Los plazos de los préstamos suelen fijarse entre 20 y 35 años, en función de la vida útil del inmueble, y los tipos de interés son más altos que los de las hipotecas. Por ejemplo, en la actualidad, el tipo de interés más bajo para una hipoteca de un banco municipal (tipo de interés variable) ronda el 0,4% anual, mientras que los préstamos de inversión suelen rondar el 1,6% anual. A pesar de estos elevados tipos de interés, los préstamos se caracterizan por la expectativa de que la fuente de reembolso sean los ingresos empresariales en forma de rentas de alquiler, y en el proceso de selección se hace hincapié en la rentabilidad de la propiedad y su valor colateral. También se examina la solvencia de los ingresos salariales personales del prestatario, pero la "rentabilidad de la propiedad en sí" es más importante que en el caso de las hipotecas.

• Préstamos para segunda vivienda - Aunque no es estrictamente un préstamo para inversión inmobiliaria, se menciona como complemento. Un préstamo para segunda vivienda es un préstamo utilizado para adquirir una segunda vivienda, como una casa de vacaciones o una residencia de fin de semana. A primera vista, se clasifica como residencial, pero no está destinada a ser alquilada. Los préstamos para segunda vivienda suelen estar sometidos a un escrutinio más estricto y tienen tipos de interés ligeramente más altos que las hipotecas, pero aún así pueden ser menos benévolos que los préstamos de inversión, y las empresas sin escrúpulos pueden intentar convertirlos en compras de bienes de inversión. Naturalmente, esto está prohibido por contrato. De hecho, en el caso mencionado del Sr. A, en la ciudad de Osaka, suscribió un préstamo Flat 35 después de que su agente le dijera que no habría problema si estaba a nombre de una segunda vivienda, pero como resultado fue declarado fraudulento. Tenga en cuenta que no es posible utilizar un préstamo, incluido el de una segunda vivienda, para invertir bajo un nombre falso.

Como ya se ha dicho, la regla de oro es utilizar un préstamo de inversión desde el principio si se quiere invertir en inmuebles. En comparación con las hipotecas, los tipos de interés son más altos y las condiciones del préstamo pueden parecer más estrictas. Sin embargo, se trata de condiciones justificadas que incorporan riesgos acordes con el negocio de la inversión, y si se le da la vuelta a la tortilla, significa que siempre que se elija un inmueble y se planifiquen adecuadamente las finanzas, se puede pedir un préstamo y gestionar el inmueble con solvencia. En cambio, es más irregular eludir la normativa hipotecaria y pedir préstamos ilegales, y se acumulan los riesgos inesperados.

Tenga en cuenta que también es posible utilizar tanto una hipoteca como un préstamo para inversión inmobiliaria como estrategia para acumular activos. Por ejemplo, si una persona que ya tiene una hipoteca sobre su vivienda suscribe un nuevo préstamo de inversión, debe prestar atención al límite máximo de la cantidad total prestada en relación con sus ingresos anuales (múltiplo de ingresos anuales). Para evaluar la capacidad de reembolso global de una persona, las entidades financieras establecen una norma sobre cuántas veces se permite multiplicar el saldo combinado de la hipoteca y el préstamo de inversión por los ingresos anuales. Por ejemplo, si los ingresos anuales son de 5 millones de yenes y el límite máximo es de 10 veces (50 millones de yenes), si el saldo del préstamo hipotecario es de 35 millones de yenes, el préstamo de inversión puede ser de hasta 15 millones de yenes más, y así sucesivamente. El marco en sí es el mismo tanto para las hipotecas como para los préstamos de inversión, así que si quiere comprar una vivienda e invertir a la vez, es importante que asigne su límite de préstamo sistemáticamente. En cualquier caso, si utiliza un préstamo de inversión legítimo, puede utilizarlo junto con una hipoteca dentro de las normas, por lo que no tiene por qué sentirse culpable.

Consejos para inversores privados sobre cómo obtener fondos de forma legal y estratégica

Por último, he aquí un resumen de consejos de financiación para inversores privados, a fin de que puedan invertir en inmuebles con tranquilidad.

1. Entender y seguir las normas correctamente: cuando empiece a invertir en inmuebles, asegúrese de entender la diferencia entre una hipoteca y un préstamo de inversión. Tienen finalidades y ventajas e inconvenientes diferentes: una hipoteca es un préstamo preferente para comprar una vivienda propia, mientras que un préstamo de inversión inmobiliaria es para explotar un inmueble de alquiler como negocio. En el contrato también se especifican los usos y prohibiciones, por lo que es fundamental leerlo detenidamente antes de firmar. Si no estás seguro, puedes consultarlo con un experto (por ejemplo, un abogado o un FP). Es importante armarse primero de conocimientos básicos, ya que es un mundo en el que el "yo no sabía" no es una opción.

2. No se aproveche de las ofertas dulces: desconfíe de los agentes y asesores que le digan que puede comprar una propiedad fácilmente con una hipoteca o que hay una forma de evitar que le pillen. Por desgracia, el sector inmobiliario también está plagado de empresas con ánimo de lucro que fomentan prácticas ilegales. Los principiantes que invierten por primera vez suelen ser especialmente vulnerables. Sin embargo, como ya se ha mencionado, si le pillan haciendo un mal uso de su hipoteca, es el fin del mundo. Si le proponen invertir con una hipoteca, tenga el valor de negarse con firmeza. La estrategia más sólida a largo plazo es no lanzarse al subterfugio aparentemente sin esfuerzo, sino optar por la vía firme y directa.

3. planificar para cumplir los requisitos del préstamo: los préstamos de inversión tienen mayores obstáculos que las hipotecas, así que planifique cuidadosamente sus finanzas con antelación. También es eficaz preparar tantos fondos personales (pago inicial) como sea posible e intentar reducir la cantidad prestada. Si puedes demostrar que puedes devolver el préstamo sin dificultad simulando los ingresos y gastos del inmueble y teniendo en cuenta riesgos como la subida de los tipos de interés y las vacantes, te resultará más fácil aprobar el examen. También es importante mejorar su propia solvencia (ingresos anuales, antigüedad en el empleo e historial crediticio). Cuanto más sea usted un "buen cliente" a los ojos del banco, por ejemplo, por no tener retrasos en el pago de su crédito o de otros préstamos, o por tener un historial de ingresos estables en su lugar de trabajo, mejores serán las negociaciones de su préstamo.

4. Intente que el préstamo sea compatible con su hipoteca actual: si ya tiene una hipoteca sobre su vivienda, considere si puede pedir un préstamo de inversión en la medida en que sea asequible. Basándose en el concepto del multiplicador de ingresos anuales mencionado anteriormente, calcule si el saldo de su préstamo hipotecario y el nuevo préstamo de inversión juntos se encuentran dentro de un margen aceptable. Si tu préstamo hipotecario es una carga pesada y no tienes capacidad para invertir, una opción es reducir el saldo amortizándolo anticipadamente. Algunos bancos también pueden ofrecer asesoramiento sobre cómo combinar su vivienda y su inversión inmobiliaria. Por ejemplo, los megabancos y algunos bancos regionales pueden ofrecer planes integrales de financiación para particulares con grandes patrimonios, así que si tiene dificultades con un banco, consulte también con otros.

5. si se encuentra en situación de incumplimiento : si tiene la mala suerte de haber sido engañado para comprar una propiedad de inversión con una hipoteca y está a punto de ser declarado en situación de incumplimiento, debe volver a la normalidad lo antes posible. Concretamente, negocie sin demora con la entidad financiera y acérquese a ella para que refinancie o cambie el contrato por un préstamo de inversión. Las entidades financieras prefieren mantener el contrato aunque tengan que subir el tipo de interés que sufrir impagos por no poder devolver el préstamo, así que si hablas con ellas de buena fe, es posible que encuentres la manera de refinanciar el préstamo y convertirlo en un préstamo de inversión. Si esto no es posible, puede intentar refinanciarlo con otro préstamo de inversión de otra entidad financiera. Si esto no es posible, debe considerar la posibilidad de vender la propiedad al precio más alto posible y devolver el préstamo en un pago único, aunque puede ser una decisión difícil de tomar. En cualquier caso, dejar la propiedad desatendida acarreará las peores consecuencias posibles, así que tome medidas para minimizar los daños al tiempo que consulta a especialistas (abogados, escribanos judiciales, etc.).

Conclusión.

La tentación de invertir en una propiedad con una hipoteca puede ser algo que sólo ve ahora, en esta época de bajos tipos de interés. Sin embargo, como hemos comentado, es un terreno peligroso en el que nunca hay que aventurarse. Cualquier uso de una hipoteca que se desvíe de su propósito original es un incumplimiento de contrato y, si se descubre, podría arruinar un plan de inversión en un instante. Comparado con ese riesgo, es mucho más sano y seguro hacer un uso regular de un préstamo de inversión con un tipo de interés ligeramente superior.

Insto a los inversores particulares a que no se lancen a obtener beneficios con poca visión de futuro, sino que adopten una perspectiva a largo plazo y construyan una sólida cartera de activos. Ya sea en zonas urbanas o rurales como Tokio, Osaka o Yokohama, las normas de las instituciones financieras son las mismas en todo el país. La clave del éxito de la inversión inmobiliaria reside en una planificación financiera adecuada y una relación de confianza con las instituciones financieras. Si se respetan la ley y los contratos y se utiliza la financiación de forma directa, la inversión inmobiliaria es un campo en el que incluso los principiantes pueden acumular resultados de forma constante.

Por último, insisto* evite abusar de las hipotecas para invertir en inmuebles y dé un paso firme hacia la inversión con el producto crediticio adecuado. Sólo así podrá proteger su valioso patrimonio para el futuro y construir una cartera de activos de éxito.