Riscos e Perigos do Investimento Imobiliário com Hipotecas

Alguns investidores privados interessados em investimento imobiliário podem se perguntar se podem comprar uma propriedade para investimento usando um empréstimo hipotecário com uma taxa de juros baixa. Em conclusão, no entanto, o investimento imobiliário com uma hipoteca para uma casa deve ser definitivamente evitado. A razão para isso é que, além das restrições institucionais, os riscos legais e financeiros são extremamente altos. De fato, nos últimos anos, houve até mesmo casos relatados de pessoas que foram forçadas à falência após serem induzidas por empresas inescrupulosas a usar indevidamente suas hipotecas e serem solicitadas a pagar uma grande quantia fixa. Este artigo fornece detalhes sobre isso e sobre como levantar fundos de forma legítima e estratégica.

O objetivo original das hipotecas e as restrições institucionais

As hipotecas são essencialmente empréstimos para a aquisição de "residência própria". O contrato também especifica a finalidade do empréstimo como "fundos para o mutuário (usuário) comprar um imóvel para sua própria residência ou a de um membro da família", e qualquer outro uso do empréstimo é uma violação do contrato. As hipotecas oferecem tratamento preferencial, como taxas de juros baixas e empréstimos de longo prazo, com o objetivo social de promover a aquisição da casa própria. Em contrapartida, há restrições rigorosas quanto ao seu uso: elas não podem ser usadas para fins de investimento.

Especificamente, o empréstimo de longo prazo com taxa fixa Flat 35 fornecido pela Japan Housing Finance Agency (JHF) declara claramente como condição de uso que o empréstimo "não pode ser usado para financiar a aquisição de propriedades de investimento". O mesmo se aplica a hipotecas gerais fornecidas por bancos privados, em que os documentos a serem apresentados no momento da contratação e os termos e condições do contrato pressupõem que o mutuário morará na propriedade.

Em alguns casos, é permitido alugar a propriedade como aluguel em circunstâncias excepcionais enquanto se faz uma hipoteca. Por exemplo, se parte da casa e a parte alugada forem combinadas em uma "casa de aluguel" e a área da parte alugada for igual ou superior a 50%, a hipoteca poderá ser usada mesmo que o restante seja alugado (nesse caso, a redução do imposto sobre a hipoteca também poderá ser aplicada à parte alugada). Em alguns casos, quando você deixa sua casa temporariamente devido a circunstâncias inevitáveis, como uma transferência, você pode ter permissão para alugar temporariamente o imóvel com a aprovação da instituição financeira. No entanto, a premissa principal em todos esses casos é que a residência é "essencialmente a sua casa", e não é permitido usar uma hipoteca para o propósito exclusivo de investimento desde o início.

Riscos legais e financeiros do investimento imobiliário com uma hipoteca

O desvio de uma hipoteca para fins de investimento expõe o investidor a riscos legais e financeiros significativos. Os principais riscos podem ser resumidos da seguinte forma

• Exigência de pagamento de quantia fixa devido à violação do contrato de empréstimo: se for descoberta uma violação do uso, o investidor será imediatamente obrigado a pagar o empréstimo restante em uma quantia fixa, de acordo com a cláusula de "perda do benefício do tempo" do contrato de empréstimo. Se o empréstimo foi originalmente contratado para ser pago em parcelas, uma única violação do contrato obriga o mutuário a pagar imediatamente todo o valor restante. A JHF, por exemplo, declarou que exigirá o pagamento de uma quantia única da dívida restante se for constatado que houve uso indevido.

• Risco de perda de ativos ou falência por falta de pagamento: se o pagamento da quantia única não for cumprido, a garantia do imóvel acabará sendo alienada por meio de leilão ou execução hipotecária. Em alguns casos, não apenas a casa ou a propriedade de investimento será doada, mas, se a dívida ainda persistir, poderá resultar em falência. Na verdade, houve casos relatados em que a fraude foi descoberta e a propriedade teve de ser vendida, mas o empréstimo não pôde ser pago e uma grande quantidade de dívida permaneceu.

• Impacto negativo no relatório de crédito e dificuldade em obter futuros empréstimos: as violações de empréstimos podem prejudicar gravemente a relação de confiança com as instituições financeiras. Se for descoberto que o empréstimo foi usado indevidamente, é mais provável que a instituição financeira perca a confiança em você e você não conseguirá obter novos empréstimos no futuro. O fato será registrado nos registros internos do banco e nos bureaus de crédito pessoal, dificultando a obtenção de outros empréstimos, muito menos uma hipoteca, no futuro.

• Responsabilidade por fraude e outros encargos legais: em casos graves, o risco de ser acusado de fraude de acordo com o Código Penal não pode ser descartado. O ato de tomar dinheiro emprestado de um empréstimo hipotecário para fins de investimento, enviando conscientemente uma solicitação falsa, é um ato de tomar dinheiro emprestado enganando o banco, o que pode ser motivo de rescisão do contrato no direito civil como fraude contratual. Se o banco rescindir o contrato, o empréstimo será considerado como se nunca tivesse sido contratado em primeiro lugar e, consequentemente, o banco será obrigado a reembolsar todo o saldo (enriquecimento sem causa). Além disso, acusações criminais podem ser feitas em casos maliciosos em que uma pessoa tenha deliberada e habitualmente feito declarações falsas e recebido um grande empréstimo. Em particular, se o mutuário ocultar o fato de que o empréstimo é um empréstimo residencial e até mesmo receber isenção de impostos sobre a hipoteca (dedução do empréstimo habitacional), isso é considerado uma fraude fiscal (evasão fiscal) e é considerado altamente malicioso.

Conforme descrito acima, o investimento imobiliário por meio do uso indevido de empréstimos hipotecários é legal e financeiramente de alto risco. À primeira vista, as baixas taxas de juros das hipotecas podem ser atraentes, mas há muitos perigos à espreita nos bastidores. Você deve estar ciente de que os benefícios são muito maiores do que a diferença da taxa de juros de curto prazo e que você pode pagar um preço muito alto.

Perspectivas das instituições financeiras e dos examinadores: uma postura rígida contra o uso indevido

As instituições financeiras adotam uma atitude muito rígida com relação ao uso inadequado de hipotecas. Para os bancos, as hipotecas são produtos que eles emprestam com base no fato de que são de baixo risco porque os clientes as usam como moradia, e qualquer violação dessa premissa não é apenas uma quebra de contrato, mas também um ato que aumenta o risco do banco. Por esse motivo, as instituições financeiras verificam o uso real da propriedade emprestada mesmo após a execução do empréstimo.

Por exemplo, a Japan Housing Finance Agency (JHF) realiza regularmente uma pesquisa sobre se o mutuário está realmente morando no imóvel financiado após a execução do empréstimo , e realiza uma pesquisa detalhada de acompanhamento se houver preocupações sobre o uso inadequado. Também é comum que os bancos privados verifiquem o status real da residência usando métodos como o envio de correspondência endereçada ao contratante para o endereço do imóvel "sem encaminhamento" e suspeitando da residência real se a correspondência for devolvida ao endereço sem endereço. De fato, diz-se que um padrão típico de uso indevido de investimentos em hipotecas que está sendo descoberto pelas instituições financeiras é a "correspondência não entregue". Se documentos importantes enviados para o endereço do imóvel não chegam e são devolvidos ao banco, o banco imediatamente investiga: "Será que o mutuário não mora lá?" e uma investigação é iniciada imediatamente.

Em alguns casos, um representante do banco pode visitar o local para verificar. Uma visita direta tornaria óbvio que o próprio contratante não mora no local e, portanto, a violação do contrato é óbvia. Dessa forma, as instituições financeiras monitoram o uso indevido de empréstimos de várias maneiras e isso não é algo que passa despercebido.

Se o uso indevido for descoberto, as instituições financeiras tomarão medidas imediatas e rigorosas contra o mutuário. Além de exigir o pagamento em parcela única do saldo remanescente, conforme mencionado acima, a JHF, que é uma instituição pública, também toma medidas, incluindo denúncias à polícia e às autoridades administrativas das empresas envolvidas, bem como ações legais, como o pedido de indenização por danos. Os bancos privados também podem ser registrados internamente como "pessoas que requerem atenção" e suas informações de crédito podem ser compartilhadas com outras instituições financeiras dentro e fora do grupo. Em resumo, os bancos consideram o uso indevido de hipotecas como uma grave violação de contrato e quebra de confiança e não o tolerarão se for descoberto.

Nos últimos anos, as instituições financeiras foram submetidas a um exame minucioso, e o investimento fraudulento em imóveis usando hipotecas tornou-se um problema social. À medida que os preços dos imóveis sobem, especialmente em áreas urbanas (Tóquio, Osaka, Yokohama etc. ), os bancos estão ficando cada vez mais cautelosos com empresas mal-intencionadas que anunciam que podem obter empréstimos facilmente se usarem empréstimos hipotecários. É provável que os bancos também sejam proativos ao lidar com casos de suspeita de uso indevido de fundos, pois isso é uma questão de sua própria postura de empréstimo e credibilidade social.

Aprendendo com exemplos reais de problemas

Descubra a gravidade das consequências do uso indevido de hipotecas por meio de exemplos reais. Alguns dos casos relatados recentemente na mídia são os seguintes

• Caso 1: O caso do Sr. A, Osaka - O Sr. A, um funcionário de empresa na faixa dos 40 anos que mora em Osaka, planejou construir um apartamento para alugar na esperança de construir um patrimônio futuro. No entanto, ele foi informado por uma pessoa semelhante a um corretor que poderia financiar o projeto com o Flat 35. No entanto, uma pessoa semelhante a um corretor lhe sugeriu que ele poderia financiar a construção com o Flat 35 e que poderia passar no exame se o usasse como uma segunda casa, então ele usou o Flat 35 como um empréstimo para sua própria casa. Como resultado, descobriu-se que ele havia violado o propósito de usar o Flat 35 (usando-o como propriedade de investimento), e a JHF exigiu o pagamento de uma quantia única do saldo devedor do empréstimo de aproximadamente 30 milhões de ienes. O Sr. A está desesperado: "Pensei que seria um ativo para o futuro, mas, ao contrário, agora estou sobrecarregado com uma grande quantidade de dívidas. Nesse caso, a causa direta foi o fato de ela ter acreditado na conversa fiada do fraudador que a abordou.

• Caso 2: Sr. B, Prefeitura de Tochigi - O Sr. B, funcionário de uma empresa na faixa dos 30 anos, na Prefeitura de Tochigi, também violou o contrato por ter comprado uma propriedade para investimento com uma hipoteca e foi obrigado a pagar aproximadamente 40 milhões de ienes em uma única parcela. Vítimas como a Sra. A e a Sra. B estão se espalhando por todo o país, e problemas semelhantes estão ocorrendo um após o outro em várias partes do país.

• Caso 3: "investimento imobiliário fraudulento" por agentes inescrupulosos - Por trás das táticas acima voltadas para pessoas físicas está a existência de agentes e corretores imobiliários inescrupulosos. Eles sugerem a investidores amadores, em seminários e em solicitações, que "recentemente o processo de triagem para empréstimos para investimento imobiliário está difícil, mas é fácil conseguir uma hipoteca" e que "as taxas de juros estão baixas, então você pode lucrar com isso". Embora isso possa parecer plausível à primeira vista, é claro que é ilegal fazer uma hipoteca em vez de um empréstimo para investimento sob o falso pretexto de "uso residencial". Houve casos reais em que as pessoas foram forçadas à falência como resultado de violações de empréstimos após serem enganadas pelos porta-vozes dessas empresas. Esse é um exemplo típico de como a conversa fiada de "dinheiro fácil" tem um lado negativo.

Como os casos acima mostram claramente, o investimento em imóveis usando hipotecas não é apenas uma teoria teórica, mas de fato levou a grandes problemas. Em particular, o caso do Sr. A é em Osaka, o caso do Sr. B é em Tochigi e a ação coletiva é em Tóquio, portanto, os problemas estão ocorrendo em escala regional e nacional. Mesmo que você more na área metropolitana de Tóquio, incluindo Yokohama, ou em grandes cidades como Osaka, não deve baixar a guarda e pensar que é o único que está seguro. É importante ter cuidado com tentações semelhantes e se proteger.

Tipos de empréstimos adequados para investimento imobiliário e como usá-los corretamente

Então, que tipo de empréstimo você deve usar ao investir em imóveis? Em conclusão, é importante usar um produto de empréstimo dedicado que seja adequado para sua aplicação. Além das hipotecas, são oferecidos vários produtos de empréstimo para investimento imobiliário, portanto, certifique-se de usá-los corretamente.

Os empréstimos típicos para investimento imobiliário incluem

• Empréstimos para investimento imobiliário (flat loans) - Esses são produtos de empréstimo oferecidos por instituições financeiras para a compra ou construção de propriedades para investimento. Embora os nomes variem de banco para banco, esse pode ser considerado um termo genérico para empréstimos destinados a financiar a compra ou a construção de apartamentos ou condomínios, que depois são alugados para gerar renda. A diferença decisiva entre esse tipo de empréstimo e uma hipoteca é que o usuário não mora na propriedade e o empréstimo é usado exclusivamente para fins de administração do aluguel. Os prazos dos empréstimos geralmente são fixados em 20 a 35 anos, dependendo da vida útil do imóvel, e as taxas de juros são mais altas do que as das hipotecas. Por exemplo, atualmente, a taxa de juros mais baixa para uma hipoteca de banco da cidade (taxa de juros variável) está na casa dos 0,4% ao ano, enquanto os empréstimos para investimento geralmente começam em torno de 1,6% ao ano. Apesar dessas altas taxas de juros, os empréstimos são caracterizados pelo fato de que se espera que a receita comercial proveniente do aluguel seja a fonte de pagamento, e a rentabilidade da propriedade e o valor da garantia também são enfatizados no processo de triagem. A capacidade de crédito da renda salarial pessoal do mutuário também é analisada, mas a "rentabilidade da propriedade em si" é mais importante do que nas hipotecas.

• Empréstimo para segunda residência - Embora não seja estritamente um empréstimo para investimento imobiliário, ele é mencionado como um complemento. Um empréstimo para segunda residência é um empréstimo usado para adquirir uma segunda residência, como uma casa de férias ou residência de fim de semana. À primeira vista, é classificado como um imóvel residencial, mas não se destina a ser alugado. Os empréstimos para segunda residência tendem a ser mais rigorosamente examinados e têm taxas de juros um pouco mais altas do que as hipotecas, mas ainda assim podem ser menos brandos do que os empréstimos para investimento, e empresas inescrupulosas podem tentar convertê-los em compras de propriedades para investimento. Naturalmente, porém, isso é proibido contratualmente. De fato, no caso mencionado acima do Sr. A, na cidade de Osaka, ele fez um empréstimo do Flat 35 depois de ser informado por seu corretor que não haveria problema se fosse em nome de uma segunda residência, mas, como resultado, foi declarado fraudulento. Observe que não é possível usar um empréstimo, inclusive um empréstimo para uma segunda residência, para investimento com um nome falso.

Conforme mencionado acima, a regra rígida é usar um empréstimo para investimento desde o início se você quiser investir em imóveis. Em comparação com as hipotecas, as taxas de juros são mais altas e as condições de empréstimo podem parecer mais rígidas. No entanto, essas são condições justificadas que incorporam riscos proporcionais ao negócio de investimento e, se você inverter a situação, isso significa que, desde que escolha uma propriedade e planeje seu financiamento adequadamente, você poderá obter um empréstimo e administrar sua propriedade de forma sólida. Em vez disso, é mais irregular contornar as normas de hipoteca e fazer empréstimos ilegais, e os riscos inesperados estão se acumulando.

Observe que também é possível usar tanto uma hipoteca quanto um empréstimo para investimento imobiliário como estratégia para a construção de ativos. Por exemplo, se uma pessoa que já tem uma hipoteca de sua casa fizer um novo empréstimo para investimento, ela deve prestar atenção ao valor máximo do empréstimo total em relação à sua renda anual (multiplicador de renda anual). Para avaliar a capacidade geral de pagamento de um indivíduo, as instituições financeiras estabelecem padrões de quantas vezes o saldo combinado da hipoteca e do empréstimo para investimento pode ser multiplicado pela renda anual. Por exemplo, se sua renda anual for de 5 milhões de ienes e o limite superior for de 10 vezes (50 milhões de ienes), se o saldo do seu empréstimo imobiliário for de 35 milhões de ienes, seu empréstimo para investimento poderá ser de até 15 milhões de ienes a mais, e assim por diante. A estrutura em si é a mesma para hipotecas e empréstimos para investimento, portanto, se você quiser comprar uma casa e investir, é importante alocar seu limite de empréstimo sistematicamente. De qualquer forma, se você usar um empréstimo legítimo para investimento, poderá usá-lo junto com uma hipoteca dentro das regras, portanto, não há necessidade de se sentir culpado.

Conselhos para investidores privados sobre a captação de recursos de forma legal e estratégica

Por fim, aqui está um resumo das recomendações de financiamento para investidores privados, para garantir que eles possam investir em imóveis com tranquilidade.

1. Entenda e siga as regras corretamente: quando começar a investir em imóveis, certifique-se de entender a diferença entre uma hipoteca e um empréstimo para investimento. Eles têm finalidades, vantagens e desvantagens diferentes: uma hipoteca é um empréstimo preferencial para a compra da casa própria, enquanto um empréstimo para investimento imobiliário é para operar um imóvel de aluguel como um negócio. O contrato também especifica os usos e as proibições, portanto, é fundamental lê-lo com atenção antes de assinar. Se não tiver certeza, consulte um especialista (por exemplo, um advogado ou a PF). É importante estar munido de conhecimentos básicos primeiro, pois este é um mundo em que "eu não sabia" não é uma opção. 2.

2. Não se aprove ite de ofertas enganosas: desconfie de agentes e consultores que lhe dirão que você pode comprar um imóvel facilmente com uma hipoteca ou que há uma maneira de evitar ser pego de surpresa. Infelizmente, o setor imobiliário também está repleto de empresas que visam ao lucro e incentivam práticas ilegais. Os iniciantes que estão investindo pela primeira vez tendem a ser particularmente vulneráveis. Entretanto, conforme mencionado acima, se você for pego fazendo mau uso de sua hipoteca, será o fim do mundo. Se você for abordado para investir com uma hipoteca, tenha a coragem de recusar com firmeza. A estratégia mais sólida a longo prazo é não se lançar em subterfúgios aparentemente fáceis, mas optar pelo caminho mais direto e estável.

3. Planeje-se para atender às exigências do empréstimo: os empréstimos para investimento têm obstáculos maiores do que as hipotecas, portanto, planeje suas finanças cuidadosamente com antecedência. Também é eficaz preparar o máximo possível de fundos pessoais (entrada) e tentar reduzir o valor do empréstimo. Se você puder demonstrar que pode pagar o empréstimo sem dificuldade, simulando a receita e a despesa da propriedade e levando em conta riscos como aumento das taxas de juros e vacância, será mais fácil passar no exame. Também é importante melhorar sua própria capacidade de crédito (renda anual, tempo de emprego e histórico de crédito). Quanto mais você for um "bom cliente" aos olhos do banco, por exemplo, não estando em atraso com seu crédito ou outros empréstimos, ou tendo um registro de renda estável em seu local de trabalho, melhores serão suas negociações de empréstimo.

4. Tente fazer com que o empréstimo seja compatível com sua hipoteca atual: se você já tem uma hipoteca de sua casa, considere a possibilidade de fazer um empréstimo para investimento que seja acessível. Com base no conceito do multiplicador de renda anual mencionado acima, calcule se o saldo de seu empréstimo imobiliário e o novo empréstimo para investimento juntos estão dentro de uma faixa aceitável. Se o seu empréstimo imobiliário for um fardo pesado e você não tiver a capacidade de investir, uma opção é reduzir o saldo pagando-o antecipadamente. Alguns bancos também podem oferecer orientação sobre a combinação de sua casa e propriedade de investimento. Por exemplo, os megabancos e alguns bancos regionais podem oferecer planos de financiamento abrangentes para pessoas com alto patrimônio líquido; portanto, se você tiver dificuldades com um banco, consulte outros bancos também.

5. se você estiver em violação: se você tiver a infelicidade de ter sido enganado para comprar uma propriedade de investimento com uma hipoteca e estiver prestes a ser considerado em violação, precisará voltar ao caminho certo o mais rápido possível. Especificamente, negocie imediatamente com a instituição financeira e aborde-a sobre o refinanciamento ou a mudança de contrato para um empréstimo para investimento. As instituições financeiras preferem manter o contrato, mesmo que tenham de aumentar a taxa de juros, do que sofrer dívidas incobráveis por não conseguirem pagar o empréstimo; portanto, se você conversar com elas de boa-fé, talvez consiga encontrar uma maneira de refinanciar o empréstimo para um empréstimo para investimento. Se isso não for possível, você pode tentar refinanciar com outro empréstimo para investimento de outra instituição financeira. Se isso não for possível, você deve considerar a possibilidade de vender a propriedade pelo preço mais alto possível e pagar o empréstimo em uma única parcela, embora essa seja uma decisão difícil de tomar. Em qualquer caso, deixar a propriedade sem supervisão levará às piores consequências possíveis, portanto, tome medidas para minimizar os danos e consulte especialistas (advogados, escrivães judiciais etc.).

Conclusão.

A tentação de investir em imóveis com uma hipoteca pode ser algo que você só vê agora, nesta era de baixas taxas de juros. Entretanto, conforme discutimos, essa é uma área perigosa na qual nunca devemos nos aventurar. Qualquer uso de uma hipoteca que se desvie de sua finalidade original é uma violação de contrato e, se descoberta, pode arruinar um plano de investimento em um instante. Em comparação com esse risco, é muito mais saudável e seguro fazer uso regular de um empréstimo para investimento com uma taxa de juros um pouco mais alta.

Peço aos investidores individuais que não se atirem a ganhos imediatistas, mas que tenham uma visão de longo prazo e criem um sólido portfólio de ativos. Seja em áreas urbanas ou rurais, como Tóquio, Osaka ou Yokohama, as regras das instituições financeiras são as mesmas em todo o país. A chave para um investimento imobiliário bem-sucedido está no planejamento financeiro adequado e em uma relação de confiança com as instituições financeiras. Se você cumprir a lei e os contratos e utilizar o financiamento de forma direta, o investimento imobiliário é um campo em que até mesmo os iniciantes podem acumular resultados de forma constante.

Por fim, enfatizo*: evite abusar de hipotecas para investir em imóveis e dê um passo firme em direção ao investimento com o produto de empréstimo certo. Essa é a única maneira de proteger seus valiosos ativos para o futuro e de criar um portfólio de ativos bem-sucedido.