مخاطر الاستثمار العقاري باستخدام الرهن العقاري والأسباب لتجنبه

قد يتساءل بعض المستثمرين من القطاع الخاص المهتمين بالاستثمار العقاري عما إذا كان بإمكانهم شراء عقار استثماري باستخدام قرض عقاري برهن عقاري بسعر فائدة منخفض. ولكن في الختام، ينبغي بالتأكيد تجنب الاستثمار العقاري برهن عقاري لمنزل. والسبب في ذلك هو أنه بالإضافة إلى القيود المؤسسية، فإن المخاطر القانونية والمالية مرتفعة للغاية. في الواقع، في السنوات الأخيرة، تم الإبلاغ عن حالات لأشخاص أُجبروا على الإفلاس بعد أن دفعتهم شركات عديمة الضمير إلى إساءة استخدام قروضهم العقارية وطُلب منهم سداد مبلغ كبير. تقدم هذه المقالة تفاصيل ذلك وكيفية جمع الأموال بشكل شرعي واستراتيجي.

الغرض الأصلي من الرهون العقارية والقيود المؤسسية

الرهونات العقارية هي في الأساس قروض لاقتناء "مسكن خاص". كما يحدد العقد الغرض من القرض على أنه "أموال للمقترض (المستخدم) لشراء عقار لسكنه الخاص أو لسكن أحد أفراد أسرته"، وأي استخدام آخر للقرض يعتبر خرقًا للعقد. تقدم الرهون العقارية معاملة تفضيلية، مثل أسعار الفائدة المنخفضة والقروض طويلة الأجل، بهدف اجتماعي يتمثل في تشجيع اقتناء منزل خاص للفرد. في المقابل، هناك قيود صارمة على استخدامها: لا يمكن استخدامها لأغراض الاستثمار.

وعلى وجه التحديد، ينص القرض طويل الأجل ذو سعر الفائدة الثابت رقم 35 الذي تقدمه وكالة تمويل الإسكان اليابانية (JHF) بوضوح كشرط للاستخدام على أن القرض "لا يمكن استخدامه لتمويل اقتناء عقارات استثمارية". وينطبق الأمر نفسه على الرهون العقارية العامة التي تقدمها البنوك الخاصة، حيث تفترض المستندات التي يتم تقديمها وقت التعاقد وشروط وأحكام العقد أن المقترض سيعيش في العقار بنفسه.

في بعض الحالات، يجوز تأجير العقار كإيجار في ظروف استثنائية أثناء الحصول على رهن عقاري. على سبيل المثال، إذا تم الجمع بين جزء من المنزل والجزء المستأجر في "منزل مستأجر" وكانت مساحة الجزء المستأجر من المنزل أكثر من 50%، يمكن استخدام الرهن العقاري حتى لو تم تأجير الباقي (في هذه الحالة، يمكن أيضًا تطبيق الإعفاء الضريبي للرهن العقاري على الجزء المستأجر من المنزل). في بعض الحالات، عندما تغادر منزلك مؤقتًا بسبب ظروف لا يمكن تجنبها، مثل الانتقال، قد يُسمح لك بتأجير العقار مؤقتًا بموافقة مؤسستك المالية. ومع ذلك، فإن الفرضية الرئيسية في جميع هذه الحالات هي أن المنزل هو "منزلك في الأساس"، ولا يجوز استخدام الرهن العقاري لغرض الاستثمار الحصري منذ البداية.

المخاطر القانونية والمالية للاستثمار العقاري بالرهن العقاري

إن تحويل الرهن العقاري لأغراض الاستثمار يعرض المستثمر لمخاطر قانونية ومالية كبيرة. يمكن تلخيص المخاطر الرئيسية على النحو التالي

• المطالبة بسداد مبلغ مقطوع بسبب الإخلال باتفاقية القرض: إذا تم اكتشاف إخلال بالاستخدام، يُطلب من المستثمر على الفور سداد المبلغالمتبقي من القرض بمبلغ مقطوع بموجب بند "فقدان المنفعة في الوقت" في اتفاقية القرض. إذا تم التعاقد على القرض في الأصل على أن يتم سداده على أقساط، فإن الإخلال مرة واحدة بالعقد يُلزم المقترض بالسداد الفوري لكامل المبلغ المتبقي. على سبيل المثال، ذكر صندوق الإسكان الأردني أنه سيطالب بسداد المبلغ المتبقي من الدين المتبقي دفعة واحدة إذا تبين أنه قد أسيء استخدامه.

• خطر انقضاء الأصول أو الإفلاس بسبب عدم السداد: إذا لم يتم سداد المبلغ المقطوع، فسيتم التصرف في نهاية المطاف في الضمانات العقارية من خلال المزاد العلني أو الرهن. في بعض الحالات، لن يتم التخلي عن المنزل أو العقار الاستثماري فحسب، بل قد ينتج عن ذلك الإفلاس إذا كان الدين لا يزال باقياً. وقد تم بالفعل الإبلاغ عن حالات تم فيها اكتشاف الاحتيال وبيع العقار، ولكن لم يكن بالإمكان سداد القرض وبقي مبلغ كبير من الدين.

• التأثير السلبي على التقرير الائتماني وصعوبة الحصول على قروض مستقبلية: يمكن أن تؤدي انتهاكات القروض إلى إلحاق ضرر بالغ بعلاقة الثقة مع المؤسسات المالية. إذا تبين أنه تم إساءة استخدام القرض، فمن المرجح أن تفقد المؤسسة المالية الثقة بك ولن تتمكن من الحصول على قروض جديدة في المستقبل. سيتم تسجيل هذه الحقيقة في السجلات الداخلية للبنك ومكاتب الائتمان الشخصية، مما يجعل من الصعب الحصول على قروض أخرى، ناهيك عن الحصول على قرض عقاري في المستقبل.

• المسؤولية عن الاحتيال والتهم القانونية الأخرى: في الحالات السيئة، لا يمكن استبعاد خطر الاتهام بالاحتيال بموجب القانون الجنائي. إن فعل اقتراض المال من قرض الرهن العقاري لأغراض الاستثمار عن طريق تقديم طلب كاذب عن علم هو فعل اقتراض المال عن طريق خداع البنك، والذي يمكن أن يكون سببًا لفسخ العقد في القانون المدني باعتباره احتيالًا تعاقديًا. إذا قام البنك بفسخ العقد، فسيتم اعتبار أن القرض لم يتم الحصول عليه في المقام الأول، وبالتالي سيُطلب من البنك رد الرصيد بالكامل (الإثراء غير المشروع). علاوة على ذلك، قد يتم توجيه اتهامات جنائية في الحالات الكيدية التي يكون فيها الشخص قد أدلى بإقرارات كاذبة عن عمد وبشكل معتاد وحصل على قرض كبير. على وجه الخصوص، إذا قام المقترض بإخفاء حقيقة أن القرض هو قرض سكني وحتى حصوله على إعفاء ضريبي على الرهن العقاري (خصم قرض الإسكان) ، فإن ذلك يعتبر احتيالاً ضريبياً (تهرب ضريبي) ويعتبر ذلك كيدياً للغاية.

كما هو موضح أعلاه، فإن الاستثمار العقاري من خلال إساءة استخدام قروض الرهن العقاري ينطوي على مخاطر قانونية ومالية عالية. للوهلة الأولى، قد تكون أسعار الفائدة المنخفضة على القروض العقارية جذابة للوهلة الأولى، ولكن هناك الكثير من المخاطر الكامنة وراء الكواليس. يجب أن تكون على دراية بأن الفوائد تفوق بكثير فارق سعر الفائدة على المدى القصير، وأنك قد تدفع ثمناً باهظاً.

وجهات نظر المؤسسات المالية والفاحصين: موقف صارم ضد إساءة الاستخدام

تتخذ المؤسسات المالية موقفاً صارماً للغاية تجاه الاستخدام غير المناسب للرهون العقارية. فبالنسبة للبنوك، الرهون العقارية هي منتجات تقرضها على أساس أنها منخفضة المخاطر لأن العملاء يستخدمونها كمنازل لهم، وأي انتهاك لهذه الفرضية لا يعتبر خرقاً للعقد فحسب، بل هو أيضاً عمل يزيد من مخاطر البنك. ولهذا السبب، تتحقق المؤسسات المالية من الاستخدام الفعلي للعقار المقترض حتى بعد تنفيذ القرض.

على سبيل المثال، تجري وكالة تمويل الإسكان اليابانية (JHF) بانتظام مسحًا حول ما إذا كان المقترض يعيش بالفعل في المسكن الممول بعد تنفيذ القرض، وتجري مسحًا مفصلاً للمتابعة إذا كانت هناك مخاوف بشأن الاستخدام غير المناسب. كما أنه من الشائع أيضًا أن تقوم البنوك الخاصة بالتحقق من الحالة الفعلية للإقامة باستخدام طرق مثل إرسال البريد الموجه إلى المقاول إلى عنوان العقار "دون إعادة توجيه" والاشتباه في الإقامة الفعلية إذا تم إعادة البريد إلى العنوان دون عنوان. في الواقع، يُقال إن النمط المعتاد لإساءة استخدام الرهن العقاري الذي تكتشفه المؤسسات المالية هو "البريد غير المرسل". إذا لم تصل المستندات المهمة المرسلة إلى عنوان العقار وأعيدت إلى البنك، يقوم البنك على الفور بالتحقيق، "ربما المقترض لا يعيش هناك؟ ويبدأ التحقيق على الفور.

في بعض الحالات، قد يقوم مندوب البنك بزيارة الموقع للتحقق. ومن شأن الزيارة المباشرة أن تجعل من الواضح أن المقاول نفسه لا يعيش هناك، وبالتالي يكون الإخلال بالعقد واضحًا. وبهذه الطريقة، تقوم المؤسسات المالية بمراقبة سوء استخدام القروض بطرق متنوعة ولا يتم التغاضي عن ذلك.

إذا تم اكتشاف سوء الاستخدام، تتخذ المؤسسات المالية إجراءات فورية وصارمة ضد المقترض. وبالإضافة إلى المطالبة بسداد المبلغ المقطوع للرصيد المتبقي كما هو مذكور أعلاه، يتخذ صندوق الإسكان المشترك، وهو مؤسسة عامة، إجراءات تشمل إبلاغ الشرطة والسل طات الإدارية للشركات المعنية، فضلاً عن اتخاذ إجراءات قانونية مثل المطالبة بالتعويض عن الأضرار. كما يمكن أيضًا تسجيل البنوك الخاصة داخليًا على أنها "أشخاص يحتاجون إلى عناية" ويمكن مشاركة معلوماتهم الائتمانية مع المؤسسات المالية الأخرى داخل المجموعة وخارجها. وباختصار، تعتبر البنوك إساءة استخدام الرهن العقاري انتهاكًا خطيرًا للعقد وضررًا ائتمانيًا ولن تتغاضى عنه إذا تم اكتشافه.

في السنوات الأخيرة، خضعت المؤسسات المالية لتدقيق متزايد في السنوات الأخيرة، حيث أصبح الاستثمار العقاري الاحتيالي باستخدام الرهون العقارية مشكلة اجتماعية. فمع ارتفاع أسعار العقارات، خاصة في المناطق الحضرية (طوكيو، أوساكا، يوكوهاما، إلخ )، أصبحت البنوك حذرة بشكل متزايد من الشركات الخبيثة التي تعلن عن سهولة الحصول على قروض إذا استخدمت قروض الرهن العقاري. من المرجح أيضًا أن تكون البنوك استباقية في التعامل مع حالات الاشتباه في سوء استخدام الأموال، حيث أن هذا الأمر يتعلق بموقفها الإقراضي ومصداقيتها الاجتماعية.

التعلم من الأمثلة الواقعية للمشاكل

تعرف على مدى خطورة عواقب سوء استخدام الرهن العقاري من خلال أمثلة واقعية. وفيما يلي بعض الحالات التي تناقلتها وسائل الإعلام مؤخراً

• الحالة 1: حالة السيد "أ"، أوساكا - السيد "أ"، موظف في شركة في الأربعينيات من عمره يعيش في أوساكا، خطط لبناء شقة للإيجار على أمل بناء أصل مستقبلي. ومع ذلك، فقد أخبره شخص شبيه بالسمسار أن بإمكانه تمويل المشروع بالشقة 35. ومع ذلك، اقترح عليه شخص شبيه بالسمسار أنه يمكنه تمويل البناء بالشقة 35 وأنه يمكنه اجتياز الامتحان إذا استخدمها كمنزل ثان، لذلك استخدم الشقة 35 كقرض لمنزله الخاص. ونتيجة لذلك، تم اكتشاف أنه انتهك الغرض من استخدام الشقة 35 (استخدامها كعقار استثماري) ، وطالبته مؤسسة الإسكان اليابانية بسداد مبلغ مقطوع من رصيد القرض المستحق البالغ حوالي 30 مليون ين. السيد "أ" في حالة من اليأس: "كنت أعتقد أنها ستكون أحد الأصول للمستقبل، ولكن على العكس من ذلك، أنا الآن مثقل بمبلغ كبير من الديون. في هذه الحالة، كان السبب المباشر في هذه الحالة هو أنها صدقت الكلام المعسول للمحتال الذي تقرب منها.

• الحالة 2: السيد "ب"، محافظة توتشيغي - كان السيد "ب"، وهو موظف في الثلاثينيات من عمره في محافظة توتشيغي، قد أخلّ بالعقد أيضًا بسبب شرائه عقارًا استثماريًا برهن عقاري وطُلب منه سداد ما يقرب من 40 مليون ين ياباني دفعة واحدة. ينتشر الضحايا مثل السيدة "أ" والسيدة "ب" في جميع أنحاء البلاد، وتحدث مشاكل مماثلة واحدة تلو الأخرى في أجزاء مختلفة من البلاد.

• الحالة 3: "الاستثمار العقاري الوهمي" من قبل وكلاء عديمي الضمير - يكمن وراء التكتيكات المذكورة أعلاه التي تستهدف الأفراد وجود وكلاء وسماسرة عقاريين عديمي الضمير. فهم يقترحون على المستثمرين الهواة في الندوات وفي العروض الإغرائية أن "عملية الفرز في الآونة الأخيرة للحصول على قروض الاستثمار العقاري صعبة، ولكن من السهل الحصول على قرض عقاري" وأن "أسعار الفائدة منخفضة، لذا يمكنك تحقيق ربح من ذلك". على الرغم من أن هذا قد يبدو معقولاً للوهلة الأولى، إلا أنه من غير القانوني بالطبع الحصول على رهن عقاري بدلاً من قرض استثماري تحت ذريعة زائفة "الاستخدام السكني". لقد كانت هناك حالات فعلية أُجبر فيها أشخاص على الإفلاس نتيجة لمخالفات القروض بعد أن تم خداعهم من قبل أبواق هذه الشركات. هذا مثال نموذجي على أن الكلام المعسول عن "المال السهل" له جانب آخر.

وكما تُظهر الحالات المذكورة أعلاه بوضوح، فإن الاستثمار العقاري باستخدام الرهون العقارية ليس مجرد نظرية نظرية، بل أدى في الواقع إلى مشاكل كبيرة. وعلى وجه الخصوص، تقع قضية السيد "أ" في أوساكا، وقضية السيد "ب" في توتشيغي، والدعوى الجماعية في طوكيو، لذا فإن المشاكل تحدث على نطاق إقليمي ووطني. حتى إذا كنت تعيش في منطقة العاصمة طوكيو، بما في ذلك يوكوهاما، أو في المدن الكبرى مثل أوساكا، يجب ألا تتخلى عن حذرك وتعتقد أنك الوحيد الذي في مأمن. من المهم أن تكون حذراً من الإغراءات المماثلة وأن تحمي نفسك.

أنواع القروض المناسبة للاستثمار العقاري وكيفية استخدامها بشكل صحيح

إذن ما نوع القرض الذي يجب أن تستخدمه عند الاستثمار في العقارات؟ في الختام، من المهم استخدام منتج قرض مخصص ومناسب لطلبك. بالإضافة إلى الرهون العقارية، يتم تقديم منتجات قروض مختلفة للاستثمار العقاري، لذا تأكد من استخدامها بشكل صحيح.

تشمل قروض الاستثمار العقاري النموذجية ما يلي

• قروض الاستثمار العقاري (قروض الاستثمار العقاري) - وهي منتجات قروض تقدمها المؤسسات المالية لشراء أو بناء عقارات استثمارية. وعلى الرغم من اختلاف التسميات من بنك لآخر، إلا أنه يمكن اعتبارها مصطلحاً عاماً للقروض لتمويل شراء أو بناء شقق أو وحدات سكنية يتم تأجيرها بعد ذلك للآخرين لتوليد دخل من الإيجار. والفرق الحاسم بين هذا النوع من القروض والرهن العقاري هو أن المستخدم لا يعيش في العقار ويستخدم القرض فقط لغرض إدارة الإيجار. وغالباً ما يتم تحديد شروط القرض بمدة تتراوح بين 20 و35 عاماً، اعتماداً على العمر الإنتاجي للعقار، ويتم تحديد أسعار فائدة أعلى من الرهن العقاري. على سبيل المثال، في الوقت الحالي، يبلغ أدنى سعر فائدة للرهن العقاري لبنك المدينة (سعر فائدة متغير) في حدود 0.4% سنوياً، في حين تبدأ قروض الاستثمار عموماً بحوالي 1.6% سنوياً. على الرغم من معدلات الفائدة المرتفعة هذه، فإن القروض تتميز بتوقع أن يكون مصدر السداد هو الدخل التجاري في شكل دخل إيجاري، ويتم التأكيد على ربحية العقار وقيمة ضماناته في عملية الفرز. كما يتم النظر أيضاً في الجدارة الائتمانية لدخل الراتب الشخصي للمقترض، ولكن "ربحية العقار نفسه" أكثر أهمية من الرهون العقارية.

• قروض المنزل الثاني - على الرغم من أنه ليس قرضًا استثماريًا عقاريًا بحتًا، إلا أنه يُذكر كقرض تكميلي. قرض المنزل الثاني هو قرض يُستخدم للحصول على منزل ثانٍ، مثل منزل لقضاء العطلات أو مسكن لقضاء عطلة نهاية الأسبوع. للوهلة الأولى، يتم تصنيفها على أنها سكنية، ولكن ليس المقصود منها أن يتم تأجيرها. تميل قروض المنزل الثاني إلى أن تكون أكثر صرامة في التدقيق، وتكون معدلات الفائدة عليها أعلى قليلاً من الرهون العقارية، ولكنها قد تكون أقل تساهلاً من القروض الاستثمارية، وقد تحاول الشركات عديمة الضمير تحويلها إلى شراء عقارات استثمارية. ومع ذلك، فإن هذا محظور بطبيعة الحال من الناحية التعاقدية. في الواقع، في حالة السيد "أ" المذكورة أعلاه في مدينة أوساكا، حصل على قرض شقة 35 بعد أن أخبره وسيطه أنه لا بأس به إذا كان باسم منزل ثان، ولكن نتيجة لذلك تم الإعلان عن أنه احتيالي. يرجى ملاحظة أنه لا يمكن استخدام قرض، بما في ذلك قرض منزل ثان، للاستثمار تحت اسم مزيف.

كما ذكرنا أعلاه، فإن القاعدة الصارمة هي استخدام قرض استثماري منذ البداية إذا كنت ترغب في الاستثمار في العقارات. مقارنةً بالقروض العقارية، تكون أسعار الفائدة أعلى وقد تبدو شروط الاقتراض أكثر صرامة. ومع ذلك، فهذه شروط مبررة تنطوي على مخاطر تتناسب مع أعمال الاستثمار، وإذا قلبت الطاولة فهذا يعني أنه طالما اخترت عقارًا وخططت تمويلك بشكل مناسب، يمكنك الحصول على قرض وإدارة عقارك بشكل سليم. بدلاً من ذلك، فإن التحايل على أنظمة الرهن العقاري والحصول على قروض غير قانونية أمر غير منتظم، بل إن المخاطر غير المتوقعة تتراكم.

لاحظ أنه من الممكن أيضًا استخدام كل من الرهن العقاري وقرض الاستثمار العقاري كاستراتيجية لبناء الأصول. على سبيل المثال، إذا حصل شخص لديه بالفعل رهن عقاري على منزله على قرض استثماري جديد، فيجب عليه الانتباه إلى الحد الأقصى لمبلغ الاقتراض الإجمالي بالنسبة إلى دخله السنوي (مضاعف الدخل السنوي). من أجل تقييم القدرة الإجمالية للفرد على السداد، تضع المؤسسات المالية معايير لعدد المرات المسموح بها لمضاعفة الرهن العقاري والقرض الاستثماري معاً في الدخل السنوي. على سبيل المثال، إذا كان دخلك السنوي 5 ملايين ين ياباني والحد الأعلى هو 10 أضعاف (50 مليون ين ياباني)، فإذا كان رصيد قرض السكن 35 مليون ين ياباني، يمكن أن يصل قرض الاستثمار إلى 15 مليون ين ياباني إضافي، وهكذا. الإطار نفسه هو نفسه بالنسبة لكل من الرهون العقارية والقروض الاستثمارية، لذلك إذا كنت ترغب في شراء منزل والاستثمار، فمن المهم تخصيص حد الاقتراض الخاص بك بشكل منهجي. على أي حال، إذا كنت تستخدم قرضًا استثماريًا مشروعًا، فيمكنك استخدامه مع الرهن العقاري ضمن القواعد، لذلك لا داعي للشعور بالذنب.

نصائح للمستثمرين من القطاع الخاص بشأن جمع الأموال بشكل قانوني واستراتيجي

أخيراً، فيما يلي ملخص لنصائح التمويل للمستثمرين من القطاع الخاص لضمان قدرتهم على الاستثمار في العقارات براحة البال.

1- فهم القواعد واتباعها بشكل صحيح: عندما تبدأ الاستثمار في العقارات، تأكد من فهمك للفرق بين الرهن العقاري والقرض الاستثماري. فلهما أغراض ومزايا وعيوب مختلفة: الرهن العقاري هو قرض تفضيلي لشراء منزلك الخاص، بينما قرض الاستثمار العقاري هو لتشغيل عقار للإيجار كعمل تجاري. يحدد العقد أيضاً الاستخدامات والمحظورات، لذا من الضروري قراءته بعناية قبل التوقيع. إذا لم تكن متأكداً، يمكنك استشارة أحد الخبراء (مثل محامٍ أو محامٍ أو محامٍ قانوني). من المهم أن تكون متسلحًا بالمعرفة الأساسية أولاً، لأنه عالم لا تعد فيه عبارة "لم أكن أعلم" خيارًا. 2.

2- لا تستغل العروض المعسولة: كن حذرًا من الوكلاء والمستشارين الذين سيخبرونك أنه يمكنك شراء عقار بسهولة برهن عقاري أو أن هناك طريقة لتجنب الوقوع في فخ. ولسوء الحظ، فإن صناعة العقارات مليئة أيضاً بالشركات التي تسعى للربح وتشجع الممارسات غير القانونية. يميل المبتدئون الذين يستثمرون لأول مرة إلى أن يكونوا عرضة للخطر بشكل خاص. ومع ذلك، وكما ذكرنا أعلاه، إذا تم القبض عليك وأنت تسيء استخدام رهنك العقاري، فستكون نهاية العالم. إذا طُلب منك الاستثمار برهن عقاري، فتحلَّ بالشجاعة لرفضه بحزم. فالاستراتيجية الأكثر صلابة على المدى الطويل هي عدم القفز إلى الحيلة التي تبدو سهلة المنال، بل اختيار الطريق الثابت والمباشر.

3- التخطيط للوفاء بمتطلبات القرض: للقروض الاستثمارية عقبات أكبر من الرهون العقارية، لذا خطط لأموالك بعناية مسبقًا. كما أنه من الفعال أيضًا إعداد أكبر قدر ممكن من الأموال الشخصية (الدفعة الأولى) ومحاولة تقليل المبلغ المقترض. إذا كان بإمكانك إثبات قدرتك على سداد القرض دون صعوبة من خلال محاكاة دخل العقار ونفقاته وأخذ المخاطر مثل ارتفاع أسعار الفائدة والوظائف الشاغرة في الحسبان، فسوف تجد أنه من الأسهل اجتياز الامتحان. من المهم أيضاً تحسين جدارتك الائتمانية (الدخل السنوي، وطول مدة العمل والتاريخ الائتماني). فكلما كنت "عميلاً جيداً" في نظر البنك، على سبيل المثال من خلال عدم وجود متأخرات على قروضك الائتمانية أو قروض أخرى، أو أن يكون لديك سجل دخل ثابت في مكان عملك، كلما كانت مفاوضاتك بشأن القرض أفضل.

4- حاول أن تجعل القرض متوافقاً مع رهنك العقاري الحالي: إذا كان لديك بالفعل رهن عقاري على منزلك، ففكر فيما إذا كان بإمكانك الحصول على قرض استثماري بالقدر الذي يمكنك تحمله. استنادًا إلى مفهوم مضاعف الدخل السنوي المذكور أعلاه، قم بحساب ما إذا كان رصيد قرض منزلك والقرض الاستثماري الجديد معًا ضمن نطاق مقبول. إذا كان قرضك السكني عبئاً ثقيلاً وليس لديك القدرة على الاستثمار، فإن أحد الخيارات هو تخفيض الرصيد عن طريق سداده مبكراً. قد تقدم بعض البنوك أيضًا نصائح حول الجمع بين منزلك وعقارك الاستثماري. على سبيل المثال، قد تقدم البنوك الكبرى وبعض البنوك الإقليمية خطط تمويل شاملة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، لذا إذا واجهت صعوبة مع أحد البنوك، استشر البنوك الأخرى أيضًا.

5- إذا كنت في حالة مخالفة: إذا كنت سيئ الحظ بما يكفي لتضليلك في شراء عقار استثماري برهن عقاري وكنت على وشك أن تكون مخالفاً، فعليك العودة إلى المسار الصحيح بأسرع ما يمكن. على وجه التحديد، تفاوض على الفور مع المؤسسة المالية وتواصل معها بشأن إعادة التمويل أو تحويل العقد إلى قرض استثماري. تفضل المؤسسات المالية الاحتفاظ بالعقد حتى لو اضطرت إلى رفع سعر الفائدة على أن تعاني من ديون معدومة بسبب عدم قدرتها على سداد القرض، لذلك إذا تحدثت معهم بحسن نية، فقد تتمكن من إيجاد طريقة لإعادة تمويل القرض إلى قرض استثماري. إذا لم يكن ذلك ممكناً، يمكنك السعي لإعادة التمويل بقرض استثماري آخر من مؤسسة مالية أخرى. إذا لم يكن ذلك ممكناً، يجب أن تفكر في بيع العقار بأعلى سعر ممكن وسداد القرض بمبلغ مقطوع، على الرغم من صعوبة اتخاذ هذا القرار. في كل الأحوال، فإن ترك العقار دون رقابة سيؤدي إلى أسوأ العواقب الممكنة، لذا اتخذ الإجراءات اللازمة لتقليل الضرر مع استشارة المتخصصين (المحامين، والكتبة القضائيين، إلخ).

الخلاصة.

قد يكون الإغراء بالاستثمار في العقارات برهن عقاري أمراً لا تراه إلا الآن، في هذا العصر الذي يشهد انخفاض أسعار الفائدة. ومع ذلك، وكما ناقشناه، فإنه مجال خطير لا ينبغي المغامرة به أبدًا. إن أي استخدام للرهن العقاري ينحرف عن غرضه الأصلي يعد خرقًا للعقد، وإذا تم اكتشافه، يمكن أن يدمر خطة الاستثمار في لحظة. بالمقارنة مع هذه المخاطر، فإن الاستخدام المنتظم لقرض استثماري بسعر فائدة أعلى قليلاً هو أكثر صحة وأمانًا.

إنني أحث المستثمرين الأفراد على عدم الاندفاع وراء المكاسب قصيرة النظر، بل أحث المستثمرين الأفراد على عدم الاندفاع وراء المكاسب قصيرة النظر، بل اتخاذ نظرة طويلة الأجل وبناء محفظة أصول قوية. سواء في المناطق الحضرية أو الريفية مثل طوكيو أو أوساكا أو يوكوهاما، فإن قواعد المؤسسات المالية هي نفسها في جميع أنحاء البلاد. يكمن مفتاح الاستثمار العقاري الناجح في التخطيط المالي السليم وعلاقة الثقة مع المؤسسات المالية. إذا كنت تلتزم بالقانون والعقود وتستخدم التمويل بطريقة مباشرة، فإن الاستثمار العقاري هو مجال يمكن حتى للمبتدئين فيه أن يحققوا نتائج ثابتة.

وأخيراً، أشدد* على تجنب إساءة استخدام الرهون العقارية للاستثمار في العقارات واتخاذ خطوة ثابتة نحو الاستثمار مع منتج القرض المناسب. هذه هي الطريقة الوحيدة لحماية أصولك القيمة للمستقبل وبناء محفظة أصول ناجحة.