الخطوات الأولى لبدء الاستثمار في العقارات

الاستثمار العقاري هو أحد الخيارات الرائدة لبناء الثروة وتوارث الأصول. فعلى عكس الأسهم والأدوات المالية، تُعد العقارات من الأصول الحقيقية التي من المتوقع أن توفر دخلاً ثابتاً وتحتفظ بقيمتها على المدى الطويل، ويمكن استخدامها أيضاً كأصل للجيل القادم. ومع ذلك، يتطلب الاستثمار العقاري الناجح إعداداً كافياً وفلسفة واضحة مسبقاً. تشرح هذه المقالة النقاط الرئيسية في صياغة العقلية والاستراتيجية التي يجب أن تكون في مكانها الصحيح قبل الاستثمار، وذلك للأثرياء المبتدئين الذين هم على وشك البدء في الاستثمار في العقارات بشكل جدي. تحقق خطوة بخطوة من أهمية وجود فلسفة طويلة الأجل، إلى اختيار عقار محدد، والتخطيط المالي والتعاون مع الخبراء، بالإضافة إلى الاستعدادات النهائية قبل الشراء الأول. سنساعدك على اتخاذ خطوة أولى قوية نحو الاستثمار العقاري.

قبل أن تبدأ الاستثمار: توضيح طريقة تفكيرك وفلسفتك

قبل الانخراط في الاستثمار العقاري، من المهم أولاً توضيح طريقة تفكيرك وفلسفتك الاستثمارية. فبدلاً من أن تكون سعيداً أو حزيناً بشأن المكاسب قصيرة الأجل، كن مستعداً لتنمية أصولك من منظور طويل الأجل. بالنسبة للمستثمرين ذوي الملاءة المالية المرتفعة على وجه الخصوص، من الضروري أن تأخذ وجهة نظر توريث الأصول، حيث يتم توريث الممتلكات ليس فقط لك ولكن أيضاً للجيل القادم. من أجل بناء أصول ستستمر في إظهار قيمتها لأبنائك وأحفادك، يجب أن تكون مستعداً "لإلقاء نظرة طويلة الأجل، بالنظر إلى 10 أو 20 عاماً مقبلة".

من المهم أيضاً النظر فيما إذا كان استثمارك مفيداً للمجتمع وللآخرين. إن توفير مساكن ومساحات تجارية عالية الجودة من خلال الاستثمار العقاري والمساهمة في تنشيط المجتمعات المحلية هو مساهمة اجتماعية كبيرة. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي استثمار الأموال في تجديد المباني المتهالكة وإعادة تنشيطها وتحويلها إلى بيئات معيشية مريحة ومساحات تجارية جذابة إلى زيادة قيمة المدينة. وفي حين أن السعي لتحقيق عوائد على الاستثمار هو أمر طبيعي، إلا أنه من المهم أيضًا مراعاة أنه "ما لم تؤد الاستثمارات إلى إثراء المجتمع ككل، فإن عوائدها الخاصة لن تكون مستدامة على المدى الطويل". وكجزء من المسؤولية الاجتماعية للأثرياء، فإنه من خلال التعامل مع الاستثمارات بوعي بتأثيرها الإيجابي على المجتمع، وليس فقط تحقيق مكاسب مالية منها، تزداد فرص تحقيق عوائد مستقرة على المدى الطويل نتيجة لذلك.

وأخيراً، تأكد من صياغة فلسفة استثمارية تتماشى مع قيمك الخاصة. على سبيل المثال، فإن تحديد أهداف مثل "بناء الأصول من أجل أمن عائلتي في المستقبل" أو "أن أصبح مالكًا للعقارات التي يمكن أن تساهم في المجتمع المحلي" سيوفر لك محورًا عندما تكون غير متأكد من قراراتك الاستثمارية. فالمستثمرون الذين لديهم فلسفة واضحة هم أقل عرضة للتشويش، مما يسهل اعتماد استراتيجية متسقة بدءاً من اختيار العقار إلى سياسة الاستثمار. أولاً، حدد فلسفتك الاستثمارية الخاصة بك ، مع دمج وجهات نظر مثل المنظور طويل الأجل والمساهمة الاجتماعية وتعاقب الأصول.

كيفية تحديد الأهداف وتطوير استراتيجية الاستثمار

بمجرد أن تكون لديك عقلية ثابتة، فإن الخطوة التالية هي وضع أهداف محددة وتطوير استراتيجية است ثمارية. فبدلاً من شراء العقارات في الظلام، من الضروري توضيح "لماذا" و"متى" و"إلى أي مدى" تهدف إلى تحقيق عائد. إذا ظلت أهدافك غامضة، فإنك تزيد من خطر عدم وضوح سياستك في منتصف العملية أو الحصول على عقار غير مناسب.

أولاً، كن واضحاً بشأن أهدافك الاستثمارية. فالأشخاص المختلفون لديهم أهداف مختلفة، على سبيل المثال

• تأمين مكاسب دخل ثابت: كسب دخل شهري ثابت (دخل الإيجار) بهدف التقاعد.

• نمو قيمة الأصول (مكاسب رأسمالية): ترغب في بيع العقار في غضون بضع سنوات وتهدف إلى تحقيق ربح من البيع.

• الطلب والاستخدام الفعلي في المستقبل: تريد تأمين عقار سكني أو تجاري لك ولعائلتك في المستقبل.

تعتمد أفضل استراتيجية على هذه الأهداف. لذلك من المهم أن توضح "ما تهدف إليه" قبل اتخاذ الخطوة الأولى. على سبيل المثال، من الجيد أن تضع أهدافاً محددة مثل "تحقيق تدفق نقدي شهري إيجابي قدره XX,000 ين بحلول نهاية خمس سنوات" أو "امتلاك عقار سمين في غضون XX سنة".

بمجرد تحديد الأهداف، قم بصياغة استراتيجية استثمارية تتماشى معها. وسيعتمد نوع العقار والمنطقة التي تختارها على ما إذا كنت تركز على التدفق النقدي أو زيادة قيمة الأصول. بشكل عام، تميل الاستراتيجيات الموجهة نحو التدفق النقدي إلى اختيار العقارات في المناطق ذات الطلب المرتفع والمستقر على الإيجار، مثل شقق الاستوديو والشقق العائلية القريبة من المحطات والتي تحظى بشعبية بين العزاب. والهدف من ذلك هو زيادة التدفق النقدي الشهري بشكل مطرد من خلال تجميع العقارات ذات مخاطر الشغور المنخفضة وسهولة الوصول إلى دخل الإيجار المستمر. من ناحية أخرى، تعتمد الاستراتيجيات الموجهة نحو تحقيق مكاسب رأسمالية على استهداف العقارات في المناطق التي من المتوقع أن ترتفع فيها أسعار الأراضي والطلب عليها في المستقبل. قد يكون من الفعال الاستحواذ على العقارات في المناطق التي توجد فيها خطط لإعادة التطوير أو تطوير البنية التحتية على نطاق واسع، أو شراء الوحدات السكنية المستعملة في المناطق الشعبية وإعادة بيعها بعد تجديدها، من أجل إضافة قيمة وزيادة قيمة الأصول. وبهذه الطريقة، من المهم أن تقرر ما إذا كنت ترغب في التركيز على مكاسب الدخل (دخل الإيجار) أو مكاسب رأس المال (الربح من البيع) وصياغة استراتيجيتك الخاصة.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أيضاً مراعاة وضعك المالي وقدرتك على تحمل المخاطر عند التفكير في أهدافك واستراتيجيتك. حدد دخلك السنوي الحالي ودخلك المتاح وممتلكاتك من الأصول والأحداث الحياتية المخطط لها (مثل تعليم الأطفال وتقاعدك) لفهم حجم الأموال التي يمكنك استثمارها والمخاطر التي ترغب في قبولها. على سبيل المثال، إذا كان لديك قدرة منخفضة على تحمل المخاطر، فقد ترغب في الحصول على ديون أقل واختيار عقارات أكثر استقراراً، بينما إذا كان لديك أموال كافية، فقد ترغب في القيام بمشاريع ذات مخاطر أعلى قليلاً. إن خارطة الطريق للنجاح هي أن تحدد بوضوح أين أنت الآن والهدف الذي تسعى إليه، وأن تضع تدابير ملموسة لسد الفجوة.

أنواع وخصائص العقارات الاستثمارية

بمجرد تحديد أهدافك واستراتيجيتك، فإن الخطوة التالية هي التفكير في نوع العقار الذي ترغب في الاستثمار فيه. يختلف الاستثمار العقاري اختلافاً كبيراً من حيث أسلوب الإدارة وخصائص المخاطرة/العائد اعتماداً على نوع العقار الذي تستثمر فيه. تشمل أنواع العقارات النموذجية الوحدات السكنية والشقق المفردة (أو الوحدات السكنية الفردية) والمباني التجارية. من المهم فهم خصائص كل منها واختيار النوع الذي يناسب استراتيجيتك.

• الاستثمار في الوحدات السكنية (شراء وحدة سكنية واحدة): هذا النوع من العقارات النموذجية التي يسهل على المبتدئين المشاركة فيها. ونظراً لأنه يمكن شراؤها بالوحدة، فإن متطلبات رأس المال منخفضة نسبياً وتقل المخاطرة مقارنةً بشراء مبنى كامل. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء وحدة استوديو في وسط المدينة، يمكنك أن تصبح مالكاً للعقار في موقع جيد مع ارتفاع الطلب برأس مال قليل. ومن المزايا الأخرى للوحدات السكنية أن إدارة المبنى بأكمله تتولاها جمعية الإدارة أو شركة الإدارة، وبالتالي فإن المالك لديه وقت وجهد أقل لإدارة العقار بنفسه. حتى رجال الأعمال المشغولين يمكنهم العمل دون الكثير من المتاعب من خلال الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة. من ناحية أخرى، تجدر الإشارة إلى أن خطر الشغور يتركز في حالة وجود شقة واحدة فقط. فإذا غادر أحد المستأجرين، سيصبح الدخل صفراً، لذلك من المهم اختيار الموقع المناسب وإدارة المستأجرين. ميزة أخرى للاستثمار في الوحدات السكنية هي أن العقارات ذات سيولة عالية (سهلة البيع) ويمكن تحويلها بسهولة إلى نقد. يعد الاستثمار في الوحدات السكنية مناسباً للمبتدئين الذين يرغبون في البدء على نطاق صغير واكتساب الخبرة، حيث يسهل البدء بمبلغ صغير من المال وتعلم السوق والبيع إذا لزم الأمر.

• الاستثمار في الوحدات السكنية/الشقق السكنية ذات الوحدة الواحدة (شراء مبنى كامل): هذا استثمار أكبر نطاقاً من الوحدات السكنية وله طابع أقوى من الاستثمار في الوحدات السكنية باعتباره مشروعاً عقارياً كاملاً. ونظراً لامتلاك عدة وحدات في وقت واحد، فإن المبلغ الإجمالي لإيرادات الإيجار المكتسبة في وقت واحد يكون كبيراً، ويمكن استخدام القروض لزيادة حجم الأصل بكفاءة. كما أن تأثير تنويع المخاطر، مثل القدرة على تعويض الشواغر بدخل من مستأجرين آخرين بسبب العدد الكبير من الغرف، وهي ميزة لا توجد في الوحدات السكنية. علاوة على ذلك، بصفتك المالك، يمكنك ممارسة سلطتك التقديرية على إدارة المبنى بأكمله، لذلك هناك مجال لزيادة الربحية عن طريق إعادة التصميم وتحديد الإيجارات وغيرها من التدابير التي تبتكرها بنفسك. ومن ناحية أخرى، كلما كان الاستثمار الأولي أكبر، كلما زادت مخاطر الفشل، وتتحمل أنت وحدك مسؤولية إدارة العقار. وحتى إذا كنت تعتمد على مساعدة محترفين مثل شركات إدارة العقارات لصيانة المبنى وإدارته والتعامل مع المستأجرين، فهناك مجموعة كبيرة من الأمور التي يجب أن يكون المالكون أنفسهم على دراية بها. بالنسبة لأولئك الذين لديهم أصول كافية ويرغبون في تحقيق عوائد أعلى وزيادة حجم الأصول، فإن الاستثمار في مبنى واحد مناسب، ولكن يجب أن يتم اختيار العقار والتخطيط المالي بعناية أكبر.

• الاستثمار في المباني التجارية (مثل مباني المكاتب ومباني البيع بالتجزئة): الاستثمار في العقارات التجارية مع الشركات والمحلات التجارية كمستأجرين. وبما أنه يمكن تحديد مستويات الإيجار أعلى من العقارات السكنية، فإن تأثير الإيرادات عند إشغالها بالكامل يكون أكبر. في بعض الحالات، يمكن للمباني التجارية ذات الجودة العالية في مراكز المدن أن تحقق أرباحاً عالية مع وجود مستأجرين مستقرين يشغلونها لفترة طويلة من الزمن. ومع ذلك، فإن المخاطر مرتفعة أيضاً ويقال إنها مناسبة للمستأجرين المتوسطين وكبار المستأجرين. إذا تأثرت أعمال المستأجر بالاتجاهات الاقتصادية، فقد يؤدي ذلك بسهولة إلى تخفيض الإيجار أو الإخلاء، وعندما تحدث حالات شغور في العقارات التجارية، يميل العثور على مستأجر جديد إلى أن يكون أكثر صعوبة من العثور على مستأجر جديد مقارنة بالعقارات السكنية. تميل أسعار العقارات إلى الارتفاع، كما أن الحصول على قروض بنكية يميل إلى أن يكون أكثر صعوبة. يتطلب الاستثمار الناجح في المباني التجارية مجموعة واسعة من الخبرات، بما في ذلك تحليل المنطقة التجارية للموقع، والدراية الفنية في جذب المستأجرين والمعرفة القانونية بشأن العقود. لهذا السبب، من الأسلم البدء بالعقارات السكنية لاكتساب الخبرة، ثم الانتقال إلى المباني التجارية في المستقبل. قد يكون لدى الأثرياء الموارد المالية اللازمة للتفكير في الاستحواذ على المباني التجارية منذ البداية، ولكن كخطوة أولى، يُنصح بالبدء بالعقارات السكنية منخفضة التكلفة والعقارات السكنية للأسرة الواحدة من أجل تطوير الخبرة في مجال العقارات والدراية الإدارية.

وكما ذكرنا أعلاه، فإن لكل نوع من العقارات مزايا وعيوب وميزان مخاطر/عائد مختلف. في ضوء أهدافك واستراتيجيتك الاستثمارية الخاصة، ضع في اعتبارك "أي نوع مناسب لي" و"بأي ترتيب للعمل". على سبيل المثال، يمكنك أن تبدأ بوحدة سكنية لتتعلم السوق ثم تنتقل في النهاية إلى عقار واحد، أو يمكنك تجربة شقة واحدة لتحقيق عوائد عالية منذ البداية. الشيء المهم هو أن تفهم تماماً خصائص كل عقار، وأن تتحكم في مخاطرك وتختار العقار الذي يناسب مواردك.

مفهوم اختيار الموقع

في عالم الاستثمار العقاري، يُقال إن "الموقع هو كل شيء"، واختيار موقع العقار يمكن أن يؤدي إلى نجاح الاستثمار أو فشله. حتى بالنسبة للعقارات المتشابهة، يختلف الطلب على الإيجارات وقيم الأصول المستقبلية اختلافاً كبيراً حسب الموقع، وبالتالي فإن الاختيار الاستراتيجي للموقع مطلوب. لنلقِ نظرة على ثلاث استراتيجيات نموذجية للمواقع: "مراكز المدن" و"مناطق إعادة التطوير" و"المواقع الرئيسية في المدن الإقليمية".

حتى في المدن الإقليمية خارج المنطقة الحضرية، من المتوقع أن ترتفع قيمة العقارات في المناطق التي أصبحت أكثر جاذبية بسبب إعادة التطوير وعوامل أخرى.

1. المراكز الحضرية (المناطق المركزية للمدن الكبرى): في الأحياء الـ 23 في طوكيو (خاصة الأحياء المركزية الخمسة في طوكيو) ومراكز المدن الكبرى مثل أوساكا وناغويا، فإن الطلب على الإيجارات مستقر للغاية وقيم العقارات ثابتة بشكل عام. ومع استمرار التدفقات السكانية والنشاط الاقتصادي، تتمتع مراكز المدن بمخاطر شغور منخفضة وهي مناسبة للتملك طويل الأجل. في الواقع، أظهرت أسعار الشقق السكنية المستعملة في طوكيو اتجاهاً تصاعدياً ملحوظاً على المدى الطويل، حيث تظهر البيانات زيادة بمقدار 1.7 ضعف في السنوات العشر منذ عام 2013. وعلى الرغم من ارتفاع تكلفة الاستحواذ الأولية للعقارات في وسط طوكيو، إلا أنها تحظى بشعبية بين الأثرياء باعتبارها "أصولاً آمنة" نظراً لقيمتها الأساسية القوية. ومن ناحية أخرى، تميل العوائد (معدل العائد على الاستثمار) إلى أن تكون أقل، ويميل دخل الإيجار الذي يتم الحصول عليه مقابل نفس السعر إلى أن يكون أقل من العقارات الإقليمية. ولذلك، فإن الاستثمار في عقارات وسط المدينة يتطابق على الأرجح مع استراتيجيات الحفاظ على الأصول، وهو مناسب لأولئك الذين يبحثون عن استثمار قوي بدلاً من تحقيق مكاسب سعرية كبيرة.

2- مناطق إعادة التطوير: تُعد مناطق مشاريع إعادة التطوير في المناطق الحضرية التي من المتوقع أن تشهد تطوراً كبيراً في المستقبل مواقع جذابة للاستثمار بشكل خاص. في المناطق التي يجري فيها تنفيذ مشاريع إعادة التطوير على نطاق واسع، من المتوقع أن تغير المباني التجارية والمكتبية الجديدة تدفق الناس وتزيد الطلب على العقارات المحيطة بها. في الواقع، تم الإبلاغ عن حالات تضاعفت فيها أسعار الأراضي وقفزت أسعار الوحدات السكنية المحيطة بها عدة مرات في المناطق التي تمت فيها إعادة التطوير في وسط المدينة. يتوافق الاستثمار في مناطق إعادة التطوير بشكل كبير مع استراتيجية تهدف إلى تحقيق زيادات مستقبلية في قيم الأصول (المكاسب الرأسمالية). ومع ذلك، نظرًا لوجود العديد من أوجه عدم اليقين في مرحلة التخطيط، فمن الضروري جمع أحدث المعلومات. اطلع على الصحف والإعلانات الحكومية، بالإضافة إلى أخبار صناعة العقارات المتخصصة ووثائق التخطيط العمراني الحكومية المحلية، لمواكبة التقدم في التطوير وجذب الشركات. تستغرق عملية إعادة التطوير وقتاً طويلاً لتحويل المدينة، لذلك إذا كنت تستثمر في مثل هذه المنطقة، فعليك اتخاذ موقف طويل الأجل يسمح لك بالجلوس والانتظار.

3- مواقع جيدة في المدن الإقليمية: توجد فرص استثمارية جذابة في المدن الرئيسية في مناطق اليابان. وقد شهدت المدن الإقليمية الكبرى مثل سابورو وسينداي وهيروشيما وفوكوكا الكثير من عمليات إعادة التطوير في السنوات الأخيرة، وهناك مناطق من المتوقع أن ترتفع فيها قيم العقارات مع تحسن الوظائف الحضرية. ومن المزايا الرئيسية للعقارات الإقليمية أنه يمكن شراؤها برأس مال أقل من مراكز المدن، وتميل العوائد إلى أن تكون أعلى. وفي العديد من الحالات، يوفر سعر العقار المنخفض معدل عائد جيد عند النظر إليه بالتوازن مع الإيجار، مما يسمح للعقارات ذات العائد المرتفع بتوليد دخل إيجار بكفاءة. في الواقع، في بعض المناطق الريفية، يكون الانخفاض في الإيجارات أقل من الانخفاض في الأسعار، ونتيجة لذلك، تميل العوائد السطحية إلى أن تكون أعلى مما هي عليه في المناطق الحضرية. ويسهّل ارتفاع العوائد سداد القروض في وقت مبكر وتأمين الأموال لاستثمارات إضافية، مما يعطي زخماً لتوسيع الأصول. ومع ذلك، من ناحية أخرى، لا يمكن التغاضي عن مخاطر انخفاض عدد السكان وتدهور العرض والطلب. يتطلب الاستثمار الناجح في المدن الإقليمية فحصًا دقيقًا للاتجاهات الديموغرافية والصناعية في المنطقة وتقييم ما إذا كان من المتوقع استقرار الطلب في المستقبل. على وجه التحديد، تحقق مما إذا كانت المنطقة تشهد زيادة طفيفة أو صيانة في عدد السكان، وما إذا كانت هناك مرافق يمكن أن تجذب العملاء مثل الجامعات والمستشفيات، وما إذا كانت هناك عوامل إيجابية مثل انتقال الشركات إلى المنطقة وزيادة عدد السياح. من من منظور استراتيجية التخارج (البيع المستقبلي)، من المهم أيضاً التحقق مما إذا كانت المنطقة شائعة ويسهل جذب المشترين إليها. فمن السهل بيع مناطق مثل تلك الموجودة حول المحطات التي من المتوقع أن يتم فيها إعادة التطوير في المستقبل وتوفر شعوراً بالأمان عند الخروج.

كما هو موضح أعلاه، يمكن النظر في استراتيجيات الموقع على محوري "مركز المدينة مقابل المنطقة الريفية" و"المنطقة الناضجة مقابل المنطقة المتنامية". إذا كنت من الأثرياء المبتدئين، فمن الجيد أن تحقق التوازن من خلال اكتساب الخبرة أولاً في مواقع قوية وعالية الجودة في وسط المدينة، ثم استخدام جزء من محفظتك الاستثمارية لتحدي مناطق إعادة التطوير والمناطق الريفية الواعدة. في كلتا الحالتين، اختر المناطق مع مراعاة المستقبل، مع الأخذ في الاعتبار أنه يمكنك تغيير العقار وليس الموقع.

مفهوم رأس المال الأولي واستخدام الرافعة المالية

بعد ذلك، ضع في اعتبارك الخطة المالية الأولية لبدء الاستثمار العقاري. في كثير من الحالات، قد يكون الأثرياء قادرين على توفير مبلغ كبير من أموالهم الخاصة، ولكن عليك أن تقرر بعناية مقدار ما ستستثمره من أموالك الخاصة ومقدار استخدام القروض (الاقتراض). كما أنه عند الحصول على قرض من مؤسسة مالية، من المهم أن تنظر إلى بناء علاقة شراكة مع مؤسسة مالية، بدلاً من مجرد اقتراض المال.

في مجال الاستثمار العقاري، من الشائع الجمع بين الأموال الخاصة والقروض من المؤسسات المالية والاستفادة من تأثير الرافعة المالية للاستفادة من فرص الاستثمار الأكبر. على سبيل المثال، إذا استثمرت كل أموالك الخاصة التي تبلغ 100 مليون ين نقدًا، يمكنك فقط شراء عقار بقيمة 100 مليون ين، ولكن إذا حددت أموالك الخاصة بـ 50 مليون ين، وحصلت على الـ 50 مليون ين المتبقية من خلال قرض مصرفي، فلديك إمكانية الاستثمار في عقار آخر بالأموال المتبقية في متناول اليد. تكمن جاذبية الاستثمار العقاري في أنه يمكنك استهداف عائد كبير بأموال شخصية قليلة باستخدام القروض بهذه الطريقة، ولكن يجب أن تكون على دراية تامة بالمخاطر التي يجلبها الاقتراض. إذا ارتفعت أسعار الفائدة على القروض أو انخفضت إيرادات الإيجار من العقارات عن التوقعات، فكلما زادت الاستدانة من الاستثمار، زاد احتمال تدهور التدفق النقدي. لذلك، عند الحصول على قرض من مؤسسة مالية، من الصلابة تحديد نسبة تمويل ذاتي عالية وخطة سداد بهامش كافٍ، بدلاً من القفز بسهولة إلى قرض كامل أو قرض بسحب مبالغ كبيرة. بشكل عام، يجب أن تستثمر 20-30% من سعر العقار في أموالك الخاصة ومحاكاة التدفق النقدي السخي بعد سداد القرض. إن الخطة المالية التي يمكنها تحمل الشواغر غير المتوقعة وتقلبات أسعار الفائدة هي الأساس لإدارة مستقرة طويلة الأجل.

من المهم أيضاً بناء علاقة ثقة مع المؤسسات المالية عند استخدام القروض. خاصةً في حالة القروض الكبيرة، مثل قرض عقار واحد كبير، تقوم البنوك بفحص "خلفية أصول المقترض" بالتفصيل. تشير خلفية الأصول إلى الأصول التي يمتلكها مقدم الطلب أو الشركات ذات الصلة، وسيركز البنك على ما إذا كان المقترض يستطيع استرداد أمواله من الأصول الأخرى في حالة استحقاق السداد. قد يكون لدى الأفراد الأثرياء العديد من الأصول الأخرى غير العقارات، مثل الأسهم والودائع والعقارات (الأراضي والمباني)، ومن المهم الإفصاح عن وضعهم المالي، بما في ذلك هذه الأصول، لإعطاء المؤسسات المالية شعوراً بالأمان. على وجه التحديد، يجب عليك إعداد إثبات مناسب لأرصدة الأصول والدخل، وإعداد خطة استثمارية بحيث يمكنك أن تشرح بشكل منطقي سبب استثمارك في هذا العقار وكيفية إدارتك للقرض وسداده. إذا اكتسبت ثقة مسؤول القرض، فستكون المفاوضات المستقبلية للحصول على قروض إضافية أكثر سلاسة، وفي بعض الحالات، قد تتمكن من الحصول على معاملة تفضيلية من حيث أسعار الفائدة وخطوط الائتمان.

قد يكون لدى العديد من الأثرياء بالفعل علاقة مع المصرف الرئيسي أو المصرفي الخاص. استخدم هذه العلاقة لصالحك عند الاستثمار في العقارات. من خلال البدء باستثمارات عقارية صغيرة نسبياً في البداية وإنشاء سجل حافل بالعمليات والسداد الخالية من المشاكل، يمكنك أن تتوقع الحصول على تقييم أعلى من البنك، مما يسهل عليك الحصول على قروض أكبر في المستقبل. وعلى العكس من ذلك، من المرجح أن تثق المؤسسات المالية في شخص لديه سجل حافل، حتى وإن كان بمبلغ صغير، أكثر من شخص لم يستثمر في العقارات من قبل، بغض النظر عن مقدار الأموال التي يمتلكها. ولذلك، فإن المفتاح الأساسي لبدء استثمارك العقاري هو بناء سجل حافل وثقة بشكل مطرد، مع استخدام الرافعة المالية بالقدر المعقول.

أهمية العمل مع الخبراء: بناء فريق عمل عقاري

في حين أن القرارات والإجراءات التي يتخذها المستثمرون هي مفتاح الاستثمار العقاري، إلا أنه يمكن تعزيز معدل النجاح بشكل كبير من خلال الاستفادة من معرفة الخبراء في مختلف المجالات. قد يكون المستثمرون الأثرياء على علاقة بالفعل مع أحد المتخصصين مثل مستشار الضرائب أو المحامي، ولكن يوصى بشدة ببناء فريق من الخبراء الموثوق بهم في الاستثمار العقاري أيضاً. سنستعرض هنا أدوار الشركات العقارية والمحاسبين الضريبيين والمحامين كمحترفين نموذجيين يجب أن تعمل معهم بشكل خاص.

• الوكالات العقارية (المستشارون العقاريون والوسطاء العقاريون): تعتبر الوكالة العقارية الموثوقة ضرورية للحصول على معلومات عقارية جيدة النوعية ولإجراء المعاملات الصحيحة. يفهم ممثلو العقارات من ذوي الخبرة اتجاهات السوق والقيمة الحقيقية للعقارات ويمكن أن يكونوا شريكاً قوياً في العثور على العقارات التي تلبي أهدافك الاستثمارية. على وجه الخصوص، غالباً ما تأتي المعلومات عن الصفقات الكبيرة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية والعقارات الخاصة (العقارات خارج السوق) من خلال العلاقات الشخصية وعلاقات الثقة، لذلك من المهم الحفاظ على التواصل الجيد وبناء الثقة بشكل منتظم. بالإضافة إلى ذلك، فإن الوكالات العقارية مسؤولة أيضاً عن إدارة الإيجار بعد شراء العقار. من خلال ترك الجوانب العملية لإدارة الإيجار، مثل توظيف المستأجرين والعقود والتعامل مع الشكاوى وتحصيل الإيجار وتسويات الانتقال، للمهنيين، يمكن للمالكين التركيز على اتخاذ القرارات الاستراتيجية. اختر شركة عقارية كشريك جيد يدعم إدارة عقاراتك على المدى الطويل، بدلاً من مجرد العمل كوسيط للعقارات.

• محاسب ضرائب (محاسب عام معتمد): تُعد الاستراتيجيات الضريبية في الاستثمار العقاري أمراً بالغ الأهمية لزيادة العوائد وتقليل المخاطر. هناك مجموعة واسعة من المسائل الضريبية في مجال العقارات، مثل حساب ضرائب الدخل وضرائب السكان على دخل الإيجار، واستخدام الاستهلاك، وخصم فوائد القروض وغيرها من النفقات، والتعامل مع ضريبة العقارات وضريبة التخطيط العمراني. لا يقتصر دور المحاسبين الضريبيين على التعامل مع هذه المسائل الضريبية بشكل مناسب فحسب، بل يقدمون أيضاً المشورة بشأن التخطيط الضريبي. على سبيل المثال، سيكونون قادرين على إرشادك إلى أفضل الحلول المناسبة لحالتك الفردية، مثل الحالات التي يمكن أن يؤدي فيها دمج استثمار عقاري إلى إعفاء ضريبي كبير بسبب شريحة ضريبية مواتية، أو مزايا استخدام الممتلكات منذ مرحلة مبكرة كإجراء ضريبي على الميراث. في حالة الأفراد الأثرياء، يكون العبء الضريبي المطلق كبيراً أيضاً، لذا فإن دعم محاسب ضريبي مختص يمكن أن يحسن بشكل كبير من دخل الاستثمار ونفقاته. وعلاوة على ذلك، من المفيد أيضاً استشارة مستشار ضريبي في مرحلة ما قبل الشراء لمحاكاة الفروق الضريبية اعتماداً على نوع العقار المراد شراؤه وما إذا كان باسم فرد أو شركة. يمكن أن يساعدك محاسب الضرائب على وضع الخطة الأكثر كفاءة معك، مع الأخذ في الاعتبار دخل الإيجار من الحيازة طويلة الأجل والمكاسب المستقبلية عند البيع والضرائب المرتبطة بها.

• المحامي: هناك العديد من المسائل القانونية التي تنطوي عليها المعاملات العقارية وإدارة الإيجار. ويؤدي المحامون مجموعة كبيرة من الأدوار، بما في ذلك الفحص القانوني لعقود شراء العقارات، وتأكيد الحقوق، وصياغة العقود وتعديلها، وحتى التعامل مع المشاكل عند ظهورها. فالعقارات من المعاملات عالية القيمة ويمكن أن تحدث نزاعات تعاقدية، وفي الحالات النادرة لإدارة الإيجار، قد تنشأ نزاعات مع المستأجرين (مثل متأخرات الإيجار أو المفاوضات بشأن التنازل عن العقار). وللاستعداد لمثل هذه الحالات، من الجيد إبرام عقد استشاري مع محامٍ خبير في القانون العقاري. خاصةً في حالة المباني التجارية والعقارات الكبيرة، تميل عقود الإيجار مع المستأجرين إلى أن تكون معقدة وتتطلب معرفة متخصصة برسوم التجديد، وودائع التأمين، واستعادة الشروط والأوضاع الأصلية عند إخلاء المستأجرين. يمكن أن يساعد المحامي في التحوط من المخاطر منذ مرحلة التعاقد ومنع النزاعات المستقبلية. بالنسبة للمستثمرين الأثرياء، يمكن أن تكون حكمة المحامي مفيدة أيضاً من حيث الحفاظ على الأصول والتخطيط للميراث. سيكونون قادرين على تقديم المشورة بشأن إدارة الأصول على المدى الطويل، مثل استخدام الصناديق الاستئمانية والوصايا، والمشورة القانونية عند إنشاء مخططات الشركات.

وبالإضافة إلى ما سبق، هناك عدد من الخبراء الآخرين الذين يمكن أن يطمئنوا إذا كان بإمكانك العمل معاً، مثل المهندسين المعماريين ومثمّني العقارات لفهم حالة العقار، والمخططين الماليين للجوانب التمويلية. الشيء المهم هو الشعور ببناء فريق عمل حولك. فمن خلال التعاون مع المهنيين الذين تثق بهم، يمكنك الحصول على معلومات دقيقة ووجهة نظر موضوعية، مما يمكّنك من اتخاذ قراراتك بأقل قدر من المخاطرة. استفد إلى أقصى حد من نقاط قوة الأثرياء - شبكات علاقاتهم ومواردهم المالية - لبناء فريق من المتخصصين في مجال العقارات. سيكون ذلك بمثابة دعم رئيسي لإدارة الأصول بشكل آمن وطويل الأجل.

الاستعدادات التي يجب القيام بها قبل عملية الشراء الأولى

وأخيراً، إليك ملخصاً للأمور التي يجب عليك التحقق منها والاستعداد لها قبل الشراء الفعلي لأول عقار. حتى في مرحلة "الاستعداد للشراء"، عندما يكون اختيار العقار والتخطيط المالي جاهزاً، من الضروري أن تتريث وتتفقد الأمور المحيطة. يجب وضع النقاط التالية في الاعتبار

• النظر في التأسيس: عند البدء في الاستثمار العقاري، من المهم النظر فيما إذا كان ينبغي أن يكون الكيان المشتري فرداً أو كياناً قانونياً. وبصفة عامة، تكون المزايا الضريبية للتأسيس أكبر عند الاستثمار في عقار يزيد حجمه عن حجم معين. يزيد التأسيس من المزايا الضريبية، مثل الخضوع للضريبة على شريحة ضريبية أقل من الفرد، والقدرة على ترحيل الخسائر لمدة 10 سنوات، والقدرة على تسجيل الاستهلاك في أي وقت. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن الاستفادة من التدابير الضريبية التي تنفرد بها الشركات، مثل تنويع الدخل من خلال دفع مكافآت المديرين التنفيذيين وتحويل الدخل عن طريق تعيين أفراد الأسرة كمديرين. وفيما يتعلق بتدابير ضريبة الميراث، تكمن الميزة في أن العقارات المملوكة للشركات يمكن تقسيمها وتوريثها بسهولة أكبر في شكل أسهم. من ناحية أخرى، فإن إنشاء شركة مكلف ويستغرق وقتاً طويلاً، وحتى بعد التأسيس هناك عبء إداري متزايد، مثل الإغلاق السنوي للحسابات وتقديم الإقرارات. قد لا تستحق المزايا الضريبية التكلفة عندما يكون حجم الشركة صغيراً، لذا يُرجى استشارة مستشارك الضريبي لتقرر متى يجب عليك التأسيس. وسواء بدأت كشركة من وقت الشراء الأول أو بدأت كشركة فردية ثم تدمج في المستقبل إذا لزم الأمر، اختر الطريقة الأنسب بناءً على احتمالات حجم استثماراتك الخاصة.

• قم بتقييم محفظة أصولك: قبل الشروع في أول استثمار عقاري لك، قم بتقييم محفظة أصولك الإجمالية. قد يكون لدى الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية مجموعة متنوعة من الأصول إلى جانب العقارات، بما في ذلك الأسهم والسندات والاستثمارات التجارية والنقد والودائع. تحقق لمعرفة النسبة التي تمثلها العقارات من هذه الأصول بشكل مناسب، وما إذا كان شراء العقار سيؤدي إلى انخفاض مفرط في السيولة (الأصول النقدية). بما أن العقار من الأصول غير السائلة التي تستغرق وقتاً طويلاً لتحويلها إلى نقد، تأكد من وجود مخصص للنقد والأصول السائلة التي يمكنك استخدامها في حالات الطوارئ. على سبيل المثال، بعد شراء عقار، من الجيد أن تترك وديعة لتغطية أقساط سداد القرض والنفقات لمدة ستة أشهر إلى سنة، وأن يكون لديك خط ائتمان لتغطية النفقات غير المتوقعة. إذا كانت العقارات تمثل نسبة كبيرة جدًا من إجمالي أصولك، فهناك خطر أن تتضرر أصولك الإجمالية عندما تنخفض أسعار الأراضي. مع ضمان التنويع المناسب، ضع بوضوح الدور الذي تلعبه الأصول العقارية مثل العقارات في محفظتك (على سبيل المثال كمصدر دخل ثابت، أو تحوط من التضخم، أو حماية للأصول، وما إلى ذلك).

• العناية الواجبة ووضع اللمسات الأخيرة على الخطط: قبل اتخاذ قرار الشراء، لا تهمل إجراء مسح تفصيلي للعقار نفسه والتحقق النهائي من خططك. هذه عملية متعددة الأوجه تتحقق من مدى ملاءمة الاستثمار من عدة جوانب، بما في ذلك الحقوق القانونية للعقار (تحقق من السجل، وما إذا كان هناك أي رهون أو عيوب)، والحالة المادية (فحص المبنى، ومقاومة الزلازل، وتاريخ الإصلاح) ومراجعة دقيقة لمحاكاة الدخل والنفقات (العائد المتوقع، ومعدل الشغور، ونسبة المصروفات). وبمساعدة فريق من الخبراء، نتحقق من عدم إغفال أي عوامل خطر. ومن المفيد أيضاً أن يكون هناك طرف ثالث يقوم بتقييم الخطة من وجهة نظر محايدة، خاصةً أن المستثمرين لأول مرة يميلون إلى اتخاذ قرارات سيئة بسبب الحماس والقلق. إذا قمت أيضًا بمحاكاة خطة إدارة ملموسة لما بعد الشراء (استراتيجية توظيف الإيجار، وخطط التجديد، وما إلى ذلك) ووضعها كخطة عمل، فستكون أكثر إقناعًا في حالات التمويل المصرفي. إذا كنت تقوم بإنشاء كيان قانوني، يجب عليك أيضًا إكمال تسجيل تأسيسه وإعداد جميع المستندات الخاصة بالمفاوضات مع المؤسسات المالية والعقود مع المتخصصين بشكل كامل.

إذا كنت واثقاً، بعد الاستعدادات المذكورة أعلاه، من قدرتك على إدارة هذا العقار دون أي مشاكل، وأن خطتك المالية معقولة وأنك تحظى بدعم الأطراف المعنية، فقد حان الوقت للمجازفة وشراء عقارك الأول. ستساعدك عملية التحضير الدقيقة على البدء بأقل قدر ممكن من عدم اليقين.

الخلاصة.

إن التحضير الدقيق والتخطيط المسبق أمر في غاية الأهمية عند اتخاذ الخطوات الأولى في الاستثمار العقاري. يتمتع المستثمرون المبتدئون الأثرياء بميزة القوة المالية، ولكن عليهم أيضاً مسؤولية حماية وزيادة أصولهم. ولهذا السبب من المهم أن تتعامل مع الاستثمار بمنظور طويل الأجل وصورة كبيرة، بدلاً من التركيز على المكاسب أو الخسائر قصيرة الأجل. إن تحديد عقليتك وفلسفتك قبل البدء في الاستثمار ووضع أهداف واستراتيجيات واضحة سيضعك على طريق النجاح. لا بد من اتخاذ قرارات دقيقة واستراتيجية عند اختيار نوع العقار وموقعه، ولكن النقاط التي نوقشت في هذا المقال ستساعدك على معرفة الخيارات التي يجب عليك اتخاذها. وعلاوة على ذلك، من خلال تحقيق التوازن الصحيح بين الأموال الشخصية والقروض، وبناء علاقة ثقة مع المؤسسات المالية والاستخدام الحكيم للرافعة المالية، ستتمكن من إنشاء أصول ديناميكية بطريقة لا يستطيعها سوى الأثرياء. اعمل مع فريق من الخبراء لتقليل المخاطر وتعميق معرفتك، مع التأكد من استعدادك للمستقبل، مثل دمج وإدارة محفظة أصولك بالكامل.

الاستثمار العقاري ليس طريقة سحرية لجني ملايين الدولارات بين عشية وضحاها. ومع ذلك، إذا قمت ببناء ثروتك بثبات في ظل الفلسفة والاستراتيجية الصحيحة، فإن الفوائد التي ستعود على ثروتك وحياتك ستزداد بالتأكيد. لقد حان الوقت الآن لاتخاذ الخطوة الأولى والتصرف بحكمة وشغف. نأمل أن تكون محتويات هذا المقال بمثابة دليل لك وأنت تخطو تلك الخطوات الأولى وتساعدك على عيش حياة استثمارية عقارية مثمرة لسنوات قادمة. نأمل أن تضع خططك موضع التنفيذ عن قناعة وتحقق النجاح على المدى الطويل وتساهم في المجتمع في عالم الاستثمار العقاري. نأمل مخلصين أن يؤتي التحدي الذي تواجهه ثماره.