Guía esencial para principiantes en inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria es una de las principales opciones para la creación de riqueza y la sucesión de activos. A diferencia de las acciones y los instrumentos financieros, los bienes inmuebles son un activo real del que cabe esperar unos ingresos estables y que conserve su valor a largo plazo, además de poder utilizarse como activo para la siguiente generación. Sin embargo, el éxito de la inversión inmobiliaria requiere una preparación suficiente y una filosofía clara de antemano. En este artículo se explican los puntos clave de la mentalidad y la formulación de estrategias que deben estar presentes antes de invertir, para las personas adineradas principiantes que están a punto de empezar en serio la inversión inmobiliaria. Compruebe paso a paso desde la importancia de una filosofía a largo plazo, hasta la selección específica de propiedades, la planificación financiera y la cooperación con expertos, así como los preparativos finales antes de la primera compra. Le ayudaremos a dar un primer paso firme hacia la inversión inmobiliaria.

Antes de empezar a invertir: aclarar su mentalidad y filosofía

Antes de dedicarse a la inversión inmobiliaria, es importante aclarar su mentalidad y filosofía de inversión. En lugar de alegrarse o entristecerse por las ganancias a corto plazo, prepárese para hacer crecer su patrimonio desde una perspectiva a largo plazo. Para los inversores de alto patrimonio, en particular, es esencial adoptar el punto de vista de la sucesión de activos, en la que la propiedad se transmite no sólo a uno mismo, sino también a la siguiente generación. Para construir activos que sigan demostrando valor a sus hijos y nietos, debe estar preparado para "adoptar una visión a largo plazo, con una perspectiva a 10 o 20 años vista".

También es importante considerar si su inversión es útil para la sociedad y para los demás. Proporcionar viviendas y locales comerciales de calidad mediante la inversión inmobiliaria y contribuir a la revitalización de las comunidades locales es una importante contribución social. Por ejemplo, invertir dinero en renovar edificios ruinosos y revitalizarlos para convertirlos en entornos confortables y espacios comerciales atractivos puede suponer un aumento del valor de la localidad. Aunque la búsqueda del rendimiento de las inversiones es algo natural, también es importante tener en cuenta que "a menos que las inversiones conduzcan al enriquecimiento de la sociedad en su conjunto, su propio rendimiento no será sostenible a largo plazo". Como parte de la responsabilidad social de los ricos, al enfocar las inversiones con conciencia de su impacto positivo en la sociedad, y no meramente de su beneficio financiero, aumentan como resultado las posibilidades de lograr rendimientos estables a largo plazo.

Por último, asegúrese de articular una filosofía de inversión acorde con sus propios valores. Por ejemplo, fijar objetivos como "crear activos para la seguridad futura de mi familia" o "convertirme en un propietario que pueda contribuir a la comunidad local" le dará un eje a seguir cuando no esté seguro de sus decisiones de inversión. Los inversores con una filosofía clara son menos propensos a desdibujarse, lo que facilita la adopción de una estrategia coherente desde la selección de propiedades hasta la política de inversión. En primer lugar, defina su propia filosofía de inversión, incorporando perspectivas como el largo plazo, la contribución social y la sucesión de activos.

Cómo fijar objetivos y desarrollar una estrategia de inversión

Una vez que tenga una mentalidad firme, el siguiente paso es fijar objetivos específicos y desarrollar una estrategia de inversión. En lugar de comprar inmuebles en la oscuridad, es vital aclarar "para qué", "para cuándo" y "hasta qué punto" pretende obtener rentabilidad. Si sus objetivos siguen siendo vagos, aumenta el riesgo de desdibujar su política a mitad del proceso o de hacerse con un inmueble inadecuado.

En primer lugar, tenga claros sus objetivos de inversión. Cada persona tiene objetivos diferentes, por ejemplo

• Garantizar ingresos estables: obtener una renta mensual estable (ingresos por alquiler) con vistas a la jubilación.

• Aumento del valor del activo (plusvalía): quiere vender el inmueble en unos años y obtener beneficios con la venta.

• Demanda y utilización reales en el futuro: quiere asegurarse una propiedad residencial o comercial para usted y su familia en el futuro.

La mejor estrategia depende de estos objetivos. Por lo tanto, es importante verbalizar "cuál es su objetivo" antes de dar el primer paso. Por ejemplo, es buena idea fijarse objetivos concretos como "lograr un flujo de caja mensual positivo de XX.000 yenes al cabo de cinco años" o "poseer una propiedad gorda en un plazo de XX años".

Una vez fijados los objetivos, formule una estrategia de inversión acorde con ellos. El tipo de propiedad y la zona que elija dependerán de si se centra en el flujo de caja o en la revalorización del activo. En general, las estrategias orientadas al flujo de caja tienden a seleccionar propiedades en zonas con una demanda de alquiler alta y estable, como estudios y pisos familiares cerca de estaciones y populares entre los solteros. El objetivo es aumentar constantemente el flujo de caja mensual acumulando propiedades con bajo riesgo de desocupación y fácil acceso a ingresos continuos por alquiler. Las estrategias orientadas a la obtención de plusvalías, por su parte, se basan en la búsqueda de propiedades en zonas donde se espera que los precios del suelo y la demanda aumenten en el futuro. Puede resultar eficaz adquirir propiedades en zonas donde haya planes de reurbanización a gran escala o de desarrollo de infraestructuras, o comprar condominios de segunda mano en zonas populares y revenderlos tras su renovación, con el fin de añadir valor y aumentar el valor de los activos. De este modo, es importante decidir si desea centrarse en las ganancias por rentas (ingresos por alquiler) o en las ganancias de capital (beneficios por venta) y formular su propia estrategia.

Además, a la hora de considerar sus objetivos y su estrategia, también debe tener en cuenta su situación financiera y su tolerancia al riesgo. Identifique sus ingresos anuales actuales, su renta disponible, los activos que posee y los acontecimientos vitales previstos (por ejemplo, la educación de los hijos y su propia jubilación) para comprender el volumen de fondos que puede invertir y los riesgos que está dispuesto a aceptar. Por ejemplo, si su tolerancia al riesgo es baja, quizá le convenga endeudarse menos y elegir propiedades más estables, mientras que si dispone de fondos suficientes, quizá le interese emprender proyectos ligeramente más arriesgados. La hoja de ruta hacia el éxito consiste en definir claramente dónde se encuentra ahora y el objetivo al que aspira, y elaborar medidas concretas para colmar la brecha.

Tipos y características de los inmuebles de inversión

Una vez establecidos sus objetivos y su estrategia, el siguiente paso es considerar el tipo de propiedad en la que desea invertir. La inversión inmobiliaria difiere mucho en términos de estilo de gestión y características de riesgo/rentabilidad según el tipo de propiedad en el que invierta. Los tipos típicos de propiedad son los condominios, los pisos individuales (o condominios individuales) y los edificios comerciales. Es importante comprender las características de cada uno y elegir el tipo que mejor se adapte a su estrategia.

• Inversión en condominios (compra de una unidad de condominio): Se trata de un tipo de propiedad típico en el que es fácil participar para los principiantes. Como se puede comprar por unidades, el capital necesario es relativamente bajo y el riesgo se reduce en comparación con la compra de un edificio entero. Por ejemplo, si compra un estudio en el centro de la ciudad, puede convertirse en propietario en una buena ubicación con gran demanda con poco capital. Otra ventaja de los condominios es que la gestión de todo el edificio corre a cargo de la asociación de gestión o la empresa gestora, por lo que el propietario tiene menos tiempo y esfuerzo para gestionar la propiedad por sí mismo. Incluso los empresarios más ocupados pueden trabajar sin muchas complicaciones recurriendo a la gestión externalizada. Por otro lado, hay que tener en cuenta que el riesgo de desocupación se concentra en el caso de un solo apartamento. Si un inquilino se va, los ingresos serán nulos, por lo que es importante elegir bien la ubicación y gestionar a los inquilinos. Otra característica de la inversión en condominios es que las propiedades son muy líquidas (fáciles de vender) y pueden convertirse fácilmente en efectivo. La inversión en condominios es adecuada para principiantes que quieren empezar poco a poco y ganar experiencia, ya que es fácil empezar con una pequeña cantidad de dinero, aprender el mercado y vender si es necesario.

• Inversión en apartamentos/ condominios de una sola unidad (compra de un edificio entero): Se trata de una inversión a mayor escala que los condominios y tiene un carácter más fuerte como negocio inmobiliario en toda regla. Como se poseen varias unidades a la vez, el importe total de los ingresos por alquiler obtenidos de una sola vez es grande, y pueden utilizarse préstamos para aumentar eficazmente el tamaño del activo. El efecto de diversificación del riesgo, como poder compensar las vacantes con ingresos de otros inquilinos debido al gran número de habitaciones, es una ventaja que no se encuentra en los condominios. Además, como propietario, puede ejercer la discreción sobre la gestión de todo el edificio, por lo que hay margen para aumentar la rentabilidad mediante remodelaciones, fijación de alquileres y otras medidas de su propia invención. Por otro lado, cuanto mayor es la inversión inicial, mayor es el riesgo de fracaso, y usted asume la responsabilidad exclusiva de la gestión del inmueble. Aunque cuente con la ayuda de profesionales como las empresas de gestión inmobiliaria para mantener y administrar el edificio y tratar con los inquilinos, hay una amplia gama de asuntos que los propios propietarios deben conocer. Para quienes dispongan de activos suficientes y quieran aspirar a obtener mayores rendimientos y aumentar el tamaño de los activos, invertir en un solo edificio es adecuado, pero la selección de la propiedad y la planificación financiera deben hacerse con más cuidado.

• Inversión en edificios comerciales (por ejemplo, edificios de oficinas y comercios): inversión en inmuebles comerciales con empresas y comercios como inquilinos. Como los niveles de alquiler pueden ser más altos que en el caso de los inmuebles residenciales, el impacto en los ingresos cuando están totalmente ocupados es mayor. En algunos casos, los edificios comerciales de buena calidad en el centro de las ciudades pueden generar elevados ingresos con inquilinos estables que los ocupen durante un largo periodo de tiempo. Sin embargo, el riesgo también es alto y se dice que son adecuados para inquilinos intermedios y senior. Si el negocio de un inquilino se ve afectado por las tendencias económicas, puede dar lugar fácilmente a reducciones del alquiler o desahucios, y cuando se producen desocupaciones, suele ser más difícil encontrar un nuevo inquilino que en el caso de un inmueble residencial. Los precios de los inmuebles suelen ser elevados y los préstamos bancarios más difíciles de obtener. Invertir con éxito en edificios comerciales requiere una amplia gama de conocimientos especializados, como el análisis del área comercial del lugar, saber cómo atraer inquilinos y conocimientos jurídicos sobre contratos. Por esta razón, es más seguro empezar con propiedades residenciales para adquirir experiencia, y luego pasar a los edificios comerciales en el futuro. Las personas adineradas pueden disponer de los recursos financieros para plantearse la adquisición de edificios comerciales desde el principio, pero como primer paso, se recomienda empezar con condominios de poca altura y propiedades residenciales unifamiliares para desarrollar el ojo para la propiedad y los conocimientos de gestión.

Como ya se ha dicho, cada tipo de propiedad tiene diferentes ventajas, desventajas y equilibrio entre riesgo y rentabilidad. A la luz de sus propios objetivos y estrategia de inversión, considere "qué tipo es el adecuado para mí" y "en qué orden trabajar". Por ejemplo, puede empezar con un condominio para conocer el mercado y, con el tiempo, pasar a una propiedad individual, o puede probar con un piso individual para obtener altos rendimientos desde el principio. Lo importante es conocer a fondo las características de cada propiedad, controlar el riesgo y elegir la que mejor se adapte a sus recursos.

El concepto de selección de ubicación

En el mundo de la inversión inmobiliaria, se dice que "la ubicación lo es todo", y la elección de la ubicación del inmueble puede hacer que una inversión sea un éxito o un fracaso. Incluso en el caso de propiedades similares, la demanda de alquileres y el valor futuro de los activos varían enormemente en función de la ubicación, por lo que se requiere una selección estratégica de la ubicación. Veamos tres estrategias de ubicación típicas: "centros urbanos", "zonas de reurbanización" y "ubicaciones privilegiadas en ciudades regionales".

Incluso en las ciudades regionales situadas fuera del área metropolitana, cabe esperar que el valor de la propiedad aumente en las zonas que se están volviendo más atractivas debido a la reurbanización y a otros factores.

1. Centros urbanos (áreas centrales de las principales ciudades): En los 23 distritos de Tokio (especialmente los cinco distritos centrales de Tokio) y en los centros de las principales ciudades como Osaka y Nagoya, la demanda de alquileres es extremadamente estable y los valores inmobiliarios suelen ser firmes. Gracias a la continua afluencia de población y a la actividad económica, los centros urbanos presentan un bajo riesgo de desocupación y son adecuados para la propiedad a largo plazo. De hecho, el precio de los condominios usados en Tokio ha mostrado una marcada tendencia al alza a largo plazo, con datos que muestran un aumento de 1,7 veces en los 10 años transcurridos desde 2013. Aunque el coste de adquisición inicial de las propiedades en el centro de Tokio es elevado, son populares entre las personas adineradas como "activos seguros" debido a su fuerte valor patrimonial de apuntalamiento. Por otro lado, los rendimientos (tasa de rentabilidad de la inversión) tienden a ser más bajos y los ingresos por alquiler obtenidos por el mismo precio tienden a ser menores que los de las propiedades regionales. Por lo tanto, la inversión en inmuebles situados en el centro de las ciudades se ajusta más a las estrategias de conservación de activos y es adecuada para quienes buscan una inversión sólida en lugar de grandes ganancias de precio.

2. Zonas de reurbanización: las zonas de proyectos de reurbanización en áreas urbanas que se espera que experimenten un desarrollo significativo en el futuro son lugares especialmente atractivos para la inversión. En las zonas en las que se están llevando a cabo proyectos de reurbanización a gran escala, se espera que los nuevos edificios comerciales y de oficinas cambien el flujo de personas y aumenten la demanda de las propiedades circundantes. De hecho, se han registrado casos en los que los precios del suelo se han duplicado y los de los condominios circundantes se han disparado varias veces en zonas donde se ha llevado a cabo la reurbanización en el centro de la ciudad. Invertir en zonas de reurbanización es muy compatible con la estrategia de aspirar a futuros aumentos del valor de los activos (plusvalías). Sin embargo, como hay muchas incertidumbres en la fase de planificación, es esencial recopilar información actualizada. Consulte los periódicos y los anuncios gubernamentales, así como las noticias especializadas del sector inmobiliario y los documentos de planificación urbanística de las administraciones locales, para mantenerse al corriente de los avances del desarrollo y la atracción de empresas. La reurbanización tarda tiempo en transformar una ciudad, así que si va a invertir en una zona de este tipo, debe adoptar una postura a largo plazo que le permita sentarse y esperar.

3. buenas ubicaciones en ciudades regionales: existen atractivas oportunidades de inversión en las ciudades centrales de las regiones de Japón. Las principales ciudades regionales, como Sapporo, Sendai, Hiroshima y Fukuoka, han experimentado una gran remodelación en los últimos años, y existen zonas en las que cabe esperar que el valor de la propiedad aumente a medida que mejoren las funciones urbanas. Una gran ventaja de la propiedad regional es que puede adquirirse con menos capital que en el centro de las ciudades y los rendimientos tienden a ser más altos. En muchos casos, el menor precio de la propiedad proporciona una buena tasa de rentabilidad cuando se considera en equilibrio con el alquiler, lo que permite a las propiedades de alto rendimiento generar ingresos por alquiler de forma eficiente. De hecho, en algunas zonas rurales, el descenso de los alquileres es menor que el de los precios, por lo que los rendimientos superficiales tienden a ser más elevados que en las zonas urbanas. Unos rendimientos más elevados facilitan el reembolso anticipado de los préstamos y la obtención de fondos para inversiones adicionales, lo que da impulso a la expansión de los activos. Sin embargo, por otro lado, no pueden pasarse por alto los riesgos de una población en declive y del deterioro de la oferta y la demanda. Para invertir con éxito en las ciudades regionales es preciso examinar de cerca las tendencias demográficas e industriales de la zona y evaluar si cabe esperar una demanda estable en el futuro. En concreto, hay que comprobar si la zona experimenta un ligero aumento o mantenimiento de la población, si existen instalaciones que puedan atraer clientes, como universidades y hospitales, y si hay factores positivos, como la instalación de empresas en la zona y el aumento de turistas. Desde la perspectiva de una estrategia de salida (futura venta), también es importante comprobar si la zona es popular y fácil de atraer compradores. Zonas como las situadas alrededor de estaciones en las que se espera una remodelación son más fáciles de vender en el futuro y proporcionan una sensación de seguridad en la salida.

Como se ha descrito anteriormente, las estrategias de ubicación pueden considerarse en los ejes de "centro urbano frente a zona rural" y "zona madura frente a zona en crecimiento". Si se trata de un principiante acaudalado, es una buena idea encontrar un equilibrio adquiriendo primero experiencia en ubicaciones sólidas y de alta calidad en el centro de la ciudad, y utilizando después parte de su cartera para desafiar a zonas en reurbanización y zonas rurales prometedoras. En ambos casos, seleccione las zonas con vistas al futuro, teniendo en cuenta que puede cambiar la propiedad pero no la ubicación.

Concepto de capital inicial y uso del apalancamiento

A continuación, considere el plan financiero inicial para iniciar una inversión inmobiliaria. En muchos casos, las personas adineradas pueden aportar una gran cantidad de fondos propios, pero hay que decidir cuidadosamente cuánto invertir con fondos propios y cuánto utilizar préstamos (endeudamiento). Asimismo, cuando se solicita un préstamo a una entidad financiera, es importante considerar la posibilidad de establecer una relación como socio, en lugar de limitarse a pedir dinero prestado.

En la inversión inmobiliaria, es habitual combinar fondos propios con préstamos de entidades financieras y utilizar el efecto palanca para aprovechar oportunidades de inversión de mayor envergadura. Por ejemplo, si invierte todos sus 100 millones de yenes en efectivo, sólo podrá comprar una propiedad por valor de 100 millones de yenes, pero si limita sus fondos propios a 50 millones de yenes y obtiene los 50 millones restantes mediante un préstamo bancario, tendrá la posibilidad de invertir en otra propiedad con los fondos restantes que tenga a mano. El atractivo de la inversión inmobiliaria es que se puede aspirar a un gran rendimiento con pocos fondos personales utilizando préstamos de esta manera, pero también hay que ser plenamente consciente de los riesgos que conllevan los préstamos. Si suben los tipos de interés de los préstamos o los ingresos por alquiler de los inmuebles caen por debajo de las expectativas, cuanto más apalancada esté la inversión, más probable será que se deteriore el flujo de caja. Por lo tanto, al pedir un préstamo a una entidad financiera, es sólido establecer un elevado coeficiente de autofinanciación y un plan de amortización con margen suficiente, en lugar de lanzarse fácilmente a un préstamo total o a un préstamo en descubierto. Por lo general, hay que invertir entre un 20 y un 30% del precio de la vivienda en fondos propios y simular un flujo de caja generoso tras la amortización del préstamo. Un plan financiero que pueda soportar desocupaciones inesperadas y fluctuaciones de los tipos de interés es la base de una gestión estable a largo plazo.

Establecer una relación de confianza con las entidades financieras también es importante cuando se utilizan préstamos. Especialmente en el caso de préstamos de gran cuantía, como los destinados a una sola gran propiedad, los bancos examinarán detalladamente los "antecedentes patrimoniales" del prestatario. Los antecedentes patrimoniales se refieren a los activos que posee el solicitante o las empresas relacionadas con él, y el banco se centrará en si el prestatario puede recuperarlos de otros activos en caso de que venzan los reembolsos. Las personas adineradas pueden tener muchos activos distintos de los bienes inmuebles, como acciones, depósitos y propiedades inmobiliarias (terrenos y edificios), y es importante revelar su propia situación financiera, incluidos éstos, para dar a las entidades financieras una sensación de seguridad. En concreto, debe preparar pruebas adecuadas de saldos de activos e ingresos, y elaborar un plan de inversión para poder explicar de forma lógica por qué invierte en este inmueble y cómo gestionará y reembolsará el préstamo. Si se gana la confianza del gestor de préstamos, las futuras negociaciones para préstamos adicionales serán más fluidas y, en algunos casos, podrá recibir un trato preferente en cuanto a tipos de interés y líneas de crédito.

Muchas personas adineradas pueden tener ya una relación con su banco principal o con su banquero privado. Utilice esta relación en su beneficio cuando invierta en propiedades. Si empieza con inversiones inmobiliarias relativamente pequeñas al principio y establece un historial de operaciones y reembolsos sin problemas, puede esperar recibir una evaluación más alta del banco, lo que le facilitará la obtención de préstamos mayores en el futuro. A la inversa, es más probable que las entidades financieras confíen en alguien con un historial, incluso con una pequeña cantidad, que en alguien que nunca antes ha invertido en propiedades, por mucho dinero que tenga. Por lo tanto, la clave para que su inversión inmobiliaria despegue es ir acumulando un historial y confianza, al tiempo que se utiliza el apalancamiento en la medida de lo razonable.

Importancia de trabajar con expertos: crear un equipo inmobiliario

Aunque las propias decisiones y acciones de los inversores son fundamentales para la inversión inmobiliaria, el porcentaje de éxito puede aumentar considerablemente si se recurre a los conocimientos de expertos en diversos campos. Es posible que los inversores adinerados ya tengan una relación con un profesional, como un asesor fiscal o un abogado, pero se recomienda encarecidamente crear también un equipo de expertos de confianza en inversión inmobiliaria. A continuación repasaremos las funciones de las inmobiliarias, los contables fiscales y los abogados como profesionales típicos con los que debería trabajar en particular.

• Agencias inmobiliarias (consultores y agentes inmobiliarios): una agencia inmobiliaria de confianza es esencial para obtener información inmobiliaria de buena calidad y realizar las transacciones adecuadas. Los representantes inmobiliarios con experiencia comprenden las tendencias del mercado y el valor real de las propiedades y pueden ser un socio fuerte a la hora de encontrar propiedades que cumplan sus objetivos de inversión. En particular, la información sobre grandes operaciones para particulares con un elevado patrimonio neto y propiedades privadas (propiedades fuera de mercado) suele llegar a través de conexiones personales y relaciones de confianza, por lo que es importante mantener una buena comunicación y generar confianza con regularidad. Además, las agencias inmobiliarias también son responsables de la gestión del alquiler tras la compra de una propiedad. Al dejar en manos de profesionales los aspectos prácticos de la gestión de alquileres, como la contratación de inquilinos, los contratos, la gestión de reclamaciones, el cobro de alquileres y las liquidaciones de mudanzas, los propietarios pueden concentrarse en la toma de decisiones estratégicas. Elija una empresa inmobiliaria como un buen socio que apoye su gestión inmobiliaria a largo plazo, en lugar de limitarse a actuar como intermediario de propiedades.

• Contable fiscal (contable público certificado): Las estrategias fiscales en la inversión inmobiliaria son cruciales para maximizar los beneficios y minimizar el riesgo. Hay una amplia gama de cuestiones fiscales en el sector inmobiliario, como el cálculo de los impuestos sobre la renta y los habitantes sobre los ingresos por alquiler, la utilización de la depreciación, la deducción de los intereses de préstamos y otros gastos, y la tramitación del impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico. Los contables fiscales no sólo gestionan adecuadamente estas cuestiones fiscales, sino que también asesoran sobre planificación fiscal. Por ejemplo, podrán guiarle hacia la mejor solución para su situación individual, como los casos en los que la incorporación de una inversión inmobiliaria puede suponer una importante reducción de impuestos debido a un tramo de tipo impositivo favorable, o las ventajas de utilizar la propiedad desde una fase temprana como medida del impuesto de sucesiones. En el caso de las personas adineradas, la carga fiscal absoluta también es grande, por lo que el apoyo de un contable fiscal competente puede mejorar significativamente los ingresos y gastos de una inversión. Además, también es beneficioso consultar a un asesor fiscal en la fase previa a la compra para simular las diferencias fiscales en función del tipo de propiedad que se vaya a adquirir y de si está a nombre de una persona física o jurídica. Un contable fiscal puede ayudarle a desarrollar con usted el plan más eficiente, teniendo en cuenta los ingresos por alquiler de una tenencia a largo plazo, las futuras ganancias por venta y la fiscalidad asociada.

• Abogado: En las transacciones inmobiliarias y la gestión de alquileres intervienen muchas cuestiones jurídicas. Los abogados desempeñan una amplia gama de funciones, como la comprobación jurídica de los contratos de compraventa de inmuebles, la confirmación de derechos, la redacción y modificación de contratos, e incluso la resolución de problemas cuando surgen. Los bienes inmuebles son transacciones de gran valor y pueden surgir conflictos contractuales y, en el raro caso de la gestión de alquileres, conflictos con los inquilinos (por ejemplo, retrasos en el pago del alquiler o negociaciones sobre la cesión). Para estar preparado para estos casos, es buena idea celebrar un contrato de asesoramiento con un abogado experto en derecho inmobiliario. Especialmente en el caso de edificios comerciales y grandes propiedades, los contratos de arrendamiento con los inquilinos suelen ser complejos y requieren conocimientos especializados sobre tasas de renovación, depósitos de seguridad, restablecimiento de las condiciones originales y condiciones cuando los inquilinos desalojan. Un abogado puede ayudar a cubrir los riesgos desde la fase contractual y evitar futuros litigios. Para los inversores adinerados, la sabiduría de un abogado también puede ser útil en términos de preservación de activos y planificación sucesoria. Podrán asesorar sobre la gestión de activos a largo plazo, como el uso de fideicomisos y testamentos, y sobre asesoramiento jurídico a la hora de establecer planes corporativos.

Además de los anteriores, hay otros expertos que son tranquilizadores si se puede trabajar juntos, como arquitectos y tasadores inmobiliarios para conocer el estado del inmueble, y planificadores financieros para los aspectos de financiación. Lo importante es la sensación de formar un equipo a tu alrededor. Al trabajar en equipo con profesionales en los que confíes mutuamente, podrás obtener información precisa y un punto de vista objetivo, lo que te permitirá tomar decisiones con menos riesgos. Aproveche al máximo los puntos fuertes de los ricos -sus redes y recursos financieros- para crear un equipo de profesionales inmobiliarios. Esto será un gran apoyo para una gestión de activos segura y a largo plazo.

Preparativos previos a la primera compra

Por último, he aquí un resumen de los asuntos que debe comprobar y preparar justo antes de adquirir realmente su primera propiedad. Incluso en la fase de "listo para comprar", cuando la selección de la propiedad y la planificación financiera están en marcha, es vital tomarse un respiro e inspeccionar los asuntos circundantes. Conviene tener en cuenta los siguientes puntos

• Consideración de la constitución de una sociedad: Al iniciar una inversión inmobiliaria, es importante considerar si la entidad compradora debe ser una persona física o jurídica. Por lo general, las ventajas fiscales de la constitución de una sociedad son mayores cuando la inversión inmobiliaria supera un determinado tamaño. La constitución de una sociedad aumenta las ventajas fiscales, como tributar a un tipo impositivo inferior al de una persona física, poder trasladar pérdidas a ejercicios posteriores durante 10 años y poder registrar amortizaciones en cualquier momento. Además, se pueden utilizar medidas fiscales exclusivas de las sociedades, como la diversificación de los ingresos mediante el pago de remuneraciones a los ejecutivos y la transferencia de ingresos mediante el nombramiento de miembros de la familia como administradores. En cuanto a las medidas del impuesto de sucesiones, la ventaja es que los bienes inmuebles propiedad de la empresa pueden dividirse y transmitirse más fácilmente en forma de acciones. Por otro lado, la creación de una sociedad es costosa y requiere mucho tiempo, e incluso después de su constitución hay una mayor carga administrativa, como el cierre anual de cuentas y la presentación de declaraciones. Las ventajas fiscales pueden no compensar el coste cuando el tamaño de la empresa es pequeño, así que consulte a su asesor fiscal para decidir cuándo debe constituirse como sociedad. Tanto si empieza como sociedad desde el momento de su primera compra como si lo hace como persona física y se constituye en el futuro si es necesario, elija el método más adecuado en función de sus propias perspectivas de tamaño de inversión.

• Evalúe su cartera de activos: antes de embarcarse en su primera inversión inmobiliaria, haga balance de su cartera global de activos. Las personas con un elevado patrimonio pueden tener una variedad de activos además de propiedades, incluidas acciones, bonos, inversiones empresariales y efectivo y depósitos. Compruebe qué proporción de estos activos representan adecuadamente los bienes inmuebles, y si la compra de la propiedad provocará una reducción excesiva de la liquidez (activos en efectivo). Dado que los bienes inmuebles son activos ilíquidos que tardan en convertirse en efectivo, asegúrese de tener una provisión para efectivo y activos líquidos que pueda utilizar en caso de emergencia. Por ejemplo, después de comprar una propiedad, es buena idea dejar un depósito para cubrir las amortizaciones del préstamo y los gastos durante seis meses a un año, y disponer de una línea de crédito para cubrir gastos imprevistos. Si los bienes inmuebles representan una proporción demasiado grande de sus activos totales, existe el riesgo de que su patrimonio global se vea perjudicado cuando bajen los precios del suelo. Al tiempo que garantiza una diversificación adecuada, posicione claramente el papel que los activos reales, como los inmuebles , desempeñan en su cartera (por ejemplo, como fuente estable de ingresos, cobertura frente a la inflación, protección de activos, etc.).

• Diligencia debida y finalización de los planes: antes de decidirse a comprar, no descuide un estudio detallado del propio inmueble y una comprobación final de sus planes. Se trata de un proceso polifacético que verifica la idoneidad de la inversión desde varios puntos de vista, incluidos los derechos legales de la propiedad (comprobar el registro, si hay hipotecas o defectos), el estado físico (inspección del edificio, resistencia sísmica, historial de reparaciones) y una cuidadosa revisión de las simulaciones de ingresos y gastos (rendimiento esperado, tasa de desocupación y ratio de gastos). Con la ayuda de un equipo de expertos, comprobamos que no se haya pasado por alto ningún factor de riesgo. También es útil que un tercero evalúe el plan desde un punto de vista desapasionado, sobre todo porque los inversores primerizos tienden a tomar malas decisiones debido a la excitación y la ansiedad. Si además simula un plan concreto de gestión posterior a la compra (estrategia de contratación de alquileres, planes de renovación, etc.) y lo presenta como un plan de negocio, resultará más persuasivo en situaciones de financiación bancaria. Si vas a crear una entidad jurídica, también debes completar el registro de su constitución y tener totalmente preparados todos los documentos para las negociaciones con las entidades financieras y los contratos con los especialistas.

Si, tras los preparativos anteriores, está seguro de que puede gestionar esta propiedad sin problemas, de que su plan financiero es razonable y de que cuenta con el apoyo de las partes pertinentes, ha llegado el momento de dar el paso y comprar su primera propiedad. Un cuidadoso proceso de preparación le ayudará a empezar con la menor incertidumbre posible.

Conclusión.

Una cuidadosa preparación y planificación por adelantado es de suma importancia a la hora de dar los primeros pasos en la inversión inmobiliaria. Los inversores principiantes adinerados cuentan con la ventaja de la solidez financiera, pero también tienen la responsabilidad de proteger y aumentar su patrimonio. Por eso es importante abordar la inversión con una perspectiva a largo plazo y a gran escala, en lugar de centrarse en las ganancias o pérdidas a corto plazo. Establecer su mentalidad y filosofía antes de empezar a invertir y desarrollar objetivos y estrategias claros le pondrá en el camino del éxito. Es necesario tomar decisiones cuidadosas y estratégicas a la hora de seleccionar el tipo de propiedad y la ubicación, pero los puntos tratados en este artículo le ayudarán a ver las opciones que debe tomar. Además, al encontrar el equilibrio adecuado entre fondos personales y préstamos, establecer una relación de confianza con las instituciones financieras y hacer un uso juicioso del apalancamiento, podrá crear activos dinámicos de una forma que sólo pueden hacer las personas adineradas. Trabaje con un equipo de expertos para reducir el riesgo y profundizar en sus conocimientos, al tiempo que se asegura de estar preparado para el futuro, como la incorporación y gestión de toda su cartera de activos.

La inversión inmobiliaria no es una forma mágica de ganar millones de dólares de la noche a la mañana. Sin embargo, si construye su patrimonio de forma constante con la filosofía y la estrategia adecuadas, los beneficios para su patrimonio y su vida crecerán sin duda. Ahora es el momento de dar el primer paso, de actuar con prudencia y pasión. Esperamos que el contenido de este artículo le sirva de guía para dar esos primeros pasos y le ayude a llevar una fructífera vida de inversión inmobiliaria en los años venideros. Esperamos que ponga en práctica sus planes con convicción y logre tanto el éxito a largo plazo como una contribución a la sociedad en el mundo de la inversión inmobiliaria. Esperamos sinceramente que su reto dé sus frutos.