Les premières étapes essentielles pour réussir dans l'investissement immobilier

L'investissement immobilier est l'une des principales options pour la constitution d'un patrimoine et la transmission d'actifs. Contrairement aux actions et aux instruments financiers, l'immobilier est un actif réel dont on peut attendre un revenu stable et qui conserve sa valeur à long terme, et qui peut également être utilisé comme un actif pour la génération suivante. Toutefois, un investissement immobilier réussi nécessite une préparation suffisante et une philosophie claire au préalable. Cet article explique les points clés de l'état d'esprit et de la formulation de la stratégie qui doivent être mis en place avant d'investir, pour les personnes fortunées novices qui sont sur le point de commencer à investir sérieusement dans l'immobilier. Nous passerons en revue, étape par étape, l'importance d'une philosophie dans une perspective à long terme, la sélection d'un bien immobilier spécifique, la planification financière et la coopération avec des experts, ainsi que les préparatifs finaux avant le premier achat. Nous vous aiderons à faire un premier pas solide vers l'investissement immobilier.

Avant de commencer à investir : clarifier votre état d'esprit et votre philosophie

Avant de commencer à investir dans l'immobilier, il est important de clarifier votre état d'esprit et votre philosophie d' investissement. Au lieu de vous réjouir ou de vous attrister des gains à court terme, préparez-vous à faire fructifier votre patrimoine dans une perspective à long terme. Pour les investisseurs fortunés en particulier, il est essentiel d'adopter le point de vue de la succession d'actifs, c'est-à-dire de la transmission d'un bien non seulement à soi-même mais aussi à la génération suivante. Afin de constituer un patrimoine qui continuera à apporter de la valeur à vos enfants et petits-enfants, vous devez être prêt à "adopter une vision à long terme, en vous projetant 10 ou 20 ans en avant".

Il est également important de se demander si votre investissement est utile à la société et aux autres. Fournir des logements et des espaces commerciaux de qualité grâce à l'investissement immobilier et contribuer à la revitalisation des communautés locales est une contribution sociale majeure. Par exemple, investir de l'argent dans la rénovation de bâtiments délabrés et les revitaliser pour en faire des lieux de vie confortables et des espaces commerciaux attrayants peut entraîner une augmentation de la valeur de la ville. Si la recherche de retours sur investissement est une évidence, il est également important de considérer que "si les investissements ne conduisent pas à l'enrichissement de la société dans son ensemble, leurs propres rendements ne seront pas durables à long terme". Dans le cadre de la responsabilité sociale des personnes fortunées, le fait d'aborder les investissements en étant conscient de leur impact positif sur la société, et pas seulement de leur gain financier, augmente les chances d'obtenir des rendements stables à long terme.

Enfin, veillez à formuler une philosophie d'investissement conforme à vos propres valeurs. Par exemple, la définition d'objectifs tels que "constituer un patrimoine pour la sécurité future de ma famille" ou "devenir un propriétaire qui peut contribuer à la communauté locale" vous fournira un axe lorsque vous ne serez pas sûr de vos décisions d'investissement. Les investisseurs qui ont une philosophie claire sont moins susceptibles de se tromper, ce qui facilite l'adoption d'une stratégie cohérente, de la sélection des biens à la politique d'investissement. Commencez par définir votre propre philosophie d'investissement, en intégrant des perspectives telles que le long terme, la contribution sociale et la succession des actifs.

Comment fixer des objectifs et élaborer une stratégie d'investissement ?

Une fois que vous avez adopté un état d'esprit solide, l'étape suivante consiste à fixer des objectifs spécifiques et à élaborer une stratégie d'investissement. Il est essentiel de préciser "pour quoi", "quand" et "dans quelle mesure" vous souhaitez obtenir un rendement, plutôt que de vous contenter d'acheter un bien immobilier dans l'obscurité. Si vos objectifs restent vagues, vous augmentez le risque de brouiller votre politique en cours de route ou de mettre la main sur un bien inapproprié.

Tout d'abord, définissez clairement vos objectifs d'investissement. Chaque personne a des objectifs différents, par exemple

• S'assurer des revenus stables: gagner un revenu mensuel régulier (revenu locatif) en vue de la retraite.

• Augmentation de la valeur du bien (plus-value): vous souhaitez vendre le bien dans quelques années et réaliser une plus-value sur la vente.

• Demande effective et utilisation future: vous souhaitez vous assurer un bien immobilier résidentiel ou commercial que vous et votre famille pourrez utiliser à l'avenir.

La meilleure stratégie dépend de ces objectifs. C'est pourquoi il est important de verbaliser "ce que vous visez" avant de faire le premier pas. Par exemple, il est judicieux de fixer des objectifs précis tels que "atteindre un flux de trésorerie mensuel positif de XX 000 yens d'ici la fin des cinq ans" ou "posséder une grosse propriété d'ici XX ans".

Une fois les objectifs fixés, il convient de formuler une stratégie d'investissement en fonction de ceux-ci. Le type de bien et la zone que vous choisirez dépendront du fait que vous vous concentrez sur le flux de trésorerie ou sur l'appréciation de la valeur de l'actif. En général, les stratégies axées sur le flux de trésorerie tendent à sélectionner des biens situés dans des zones où la demande locative est élevée et stable, comme les studios et les appartements familiaux situés à proximité des gares et prisés par les célibataires. L'objectif est d'augmenter régulièrement les liquidités mensuelles en accumulant des biens immobiliers présentant un faible risque d'inoccupation et un accès facile à des revenus locatifs continus. Les stratégies axées sur les gains en capital, quant à elles, consistent à cibler des biens immobiliers dans des zones où les prix des terrains et la demande devraient augmenter à l'avenir. Il peut être efficace d'acquérir des biens dans des zones où il existe des plans de réaménagement ou de développement d'infrastructures à grande échelle, ou d'acheter des condominiums de seconde main dans des zones populaires et de les revendre après rénovation, afin d 'ajouter de la valeur et d'augmenter la valeur de l'actif. Ainsi, il est important de décider si vous souhaitez privilégier les gains en revenus (revenus locatifs) ou les gains en capital (bénéfices de la vente) et de formuler votre propre politique et stratégie.

En outre, votre situation financière et votre tolérance au risque doivent également être prises en compte lors de l'examen de vos objectifs et de votre stratégie. Identifiez votre revenu annuel actuel, votre revenu disponible, les actifs que vous détenez et les événements de la vie prévus (par exemple, les études des enfants et votre propre retraite) afin de comprendre le montant des fonds que vous pouvez investir et les risques que vous êtes prêt à accepter. Par exemple, si vous avez une faible tolérance au risque, vous pouvez vous endetter moins et choisir des biens plus stables, tandis que si vous disposez de fonds suffisants, vous pouvez vous lancer dans des projets légèrement plus risqués. Pour réussir, il convient de définir clairement votre situation actuelle et l'objectif que vous visez, et d'élaborer des mesures concrètes pour combler les lacunes.

Types et caractéristiques des immeubles de placement

Une fois que vous avez défini vos objectifs et votre stratégie, l'étape suivante consiste à déterminer le type de bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir. L'investissement immobilier diffère grandement en termes de style de gestion et de caractéristiques risque/rendement selon le type de bien dans lequel vous investissez. Les types de biens immobiliers les plus courants sont les condominiums, les appartements individuels (ou les condominiums individuels) et les immeubles commerciaux. Il est important de comprendre les caractéristiques de chaque type de bien et de choisir celui qui convient le mieux à votre stratégie.

• Investissement en copropriété (achat d'une unité de copropriété) : il s'agit d'un type de propriété typique, facile à aborder pour les débutants. Comme il peut être acheté à l'unité, le capital requis est relativement faible et le risque est réduit par rapport à l'achat d'un immeuble entier. Par exemple, si vous achetez un studio dans le centre ville, vous pouvez devenir propriétaire d'un bien immobilier bien situé et très demandé avec peu de capital. Un autre avantage des condominiums est que la gestion de l'ensemble de l'immeuble est assurée par l'association de gestion ou la société de gestion, de sorte que le propriétaire a moins de temps et d'efforts à consacrer à la gestion de son bien. Même les hommes d'affaires très occupés peuvent travailler sans trop de difficultés en recourant à une gestion externalisée. D'un autre côté, il convient de noter que le risque de vacance est concentré dans le cas d'un seul appartement. Si un locataire part, le revenu sera nul, il est donc important de bien choisir l'emplacement et de bien gérer les locataires. Une autre caractéristique de l'investissement en copropriété est que les biens immobiliers sont très liquides (faciles à vendre) et peuvent être facilement convertis en liquidités. L'investissement en copropriété convient aux débutants qui veulent commencer modestement et acquérir de l'expérience, car il est facile de commencer avec une petite somme d'argent, d'apprendre à connaître le marché et de vendre si nécessaire.

• Investissement dans un appartement ou un condominium (achat d'un immeuble entier) : il s'agit d'un investissement à plus grande échelle que les condominiums et qui a un caractère plus marqué en tant qu'activité immobilière à part entière. Comme plusieurs unités sont détenues en même temps, le montant total des revenus locatifs perçus à tout moment est important, et les prêts peuvent être utilisés pour augmenter efficacement la taille de l'actif. L'effet de diversification des risques, comme la possibilité de compenser les vacances par les revenus d'autres locataires en raison du grand nombre de chambres, est un avantage que l'on ne retrouve pas dans les condominiums. En outre, en tant que propriétaire, vous pouvez exercer un pouvoir discrétionnaire sur la gestion de l'ensemble de l'immeuble, ce qui vous permet d'accroître la rentabilité par vos propres innovations, telles que la rénovation et la fixation des loyers. En revanche, plus l'investissement initial est important, plus le risque d'échec est grand, et vous assumez seul la responsabilité de la gestion de l'immeuble. Même si vous faites appel à des professionnels, tels que des sociétés de gestion immobilière, pour l'entretien et la gestion de l'immeuble ainsi que pour les relations avec les locataires, il existe un grand nombre de questions que les propriétaires eux-mêmes doivent connaître. Pour ceux qui disposent d'un patrimoine suffisant et qui souhaitent viser des rendements plus élevés et une taille d'actif plus importante, l'investissement dans un seul immeuble est approprié, mais la sélection des biens et la planification financière doivent être effectuées avec plus de soin.

• Investissement dans des immeubles commerciaux (par exemple des immeubles de bureaux et de commerces) : investissement dans l'immobilier commercial dont les locataires sont des entreprises et des magasins. Les loyers pouvant être fixés à un niveau plus élevé que pour les immeubles résidentiels, l'impact sur les revenus en cas d'occupation complète est plus important. Dans certains cas, les immeubles commerciaux de bonne qualité situés dans les centres-villes peuvent générer des rendements élevés grâce à des locataires stables qui les occupent pendant une longue période. Cependant, le risque est également élevé et l 'on dit qu'ils conviennent aux locataires intermédiaires et supérieurs. Si l'activité d'un locataire est affectée par les tendances économiques, cela peut facilement conduire à des réductions de loyer ou à des expulsions, et lorsque des locaux sont vacants, il est généralement plus difficile de trouver un nouveau locataire que pour un bien immobilier résidentiel. Les prix de l'immobilier ont tendance à être élevés et les prêts bancaires plus difficiles à obtenir. Un investissement réussi dans des immeubles commerciaux requiert un large éventail de compétences, notamment une analyse de la zone commerciale de l'emplacement, un savoir-faire pour attirer les locataires et des connaissances juridiques en matière de contrats. C'est pourquoi il est prudent de commencer par des propriétés résidentielles pour acquérir de l'expérience, puis de passer à des bâtiments commerciaux à l'avenir. Les personnes fortunées peuvent disposer des ressources financières nécessaires pour envisager l'acquisition d'immeubles commerciaux dès le départ, mais il est recommandé de commencer par des condominiums de faible valeur et des propriétés résidentielles unifamiliales afin d'acquérir un savoir-faire en matière de propriété et de gestion.

Comme indiqué plus haut, chaque type de bien immobilier présente des avantages, des inconvénients et un rapport risque/rendement différents. En fonction de vos objectifs et de votre stratégie d'investissement, demandez-vous "quel type de bien me convient le mieux" et "dans quel ordre travailler". Par exemple, vous pouvez commencer par un appartement en copropriété pour vous familiariser avec le marché et passer ensuite à une propriété individuelle, ou vous pouvez essayer un appartement individuel pour obtenir des rendements élevés dès le départ. L'important est de bien comprendre les caractéristiques de chaque bien, de maîtriser le risque et de choisir le bien qui correspond le mieux à vos ressources.

Le concept de sélection de l'emplacement

Dans le monde de l'investissement immobilier, on dit que "l'emplacement est essentiel", et le choix de l'emplacement d'un bien immobilier peut faire ou défaire un investissement. Même pour des biens similaires, la demande locative et la valeur future des actifs varient considérablement en fonction de l'emplacement, d'où la nécessité d'une sélection stratégique de l'emplacement. Examinons trois stratégies d'implantation typiques : les "centres-villes", les "zones de redéveloppement" et les "emplacements de choix dans les villes régionales".

Même dans les villes régionales situées en dehors de la zone métropolitaine, on peut s'attendre à ce que la valeur des biens immobiliers augmente dans les zones qui deviennent plus attrayantes en raison de leur réaménagement et d'autres facteurs.

1. centres urbains (zones centrales des grandes villes): dans les 23 quartiers de Tokyo (en particulier les cinq quartiers centraux de Tokyo) et dans les centres des grandes villes telles qu'Osaka et Nagoya, la demande de location est extrêmement stable et les valeurs immobilières sont généralement fermes. Grâce à l'afflux continu de population et à l'activité économique, les centres-villes présentent un faible risque d'inoccupation et se prêtent à la propriété à long terme. En fait, le prix des condominiums d'occasion à Tokyo a montré une tendance marquée à la hausse sur le long terme, avec des données montrant une multiplication par 1,7 au cours des 10 années écoulées depuis 2013. Bien que le coût d'acquisition initial des propriétés du centre de Tokyo soit élevé, elles sont appréciées des personnes fortunées qui les considèrent comme des "actifs sûrs" en raison de leur forte valeur patrimoniale. D'autre part, les rendements (taux de retour sur investissement) tendent à être plus faibles et les revenus locatifs obtenus pour le même prix tendent à être inférieurs à ceux des propriétés régionales. Par conséquent, l'investissement dans les biens immobiliers du centre-ville est plus susceptible de correspondre aux stratégies de préservation des actifs et convient à ceux qui recherchent un investissement solide plutôt que des gains de prix importants.

2. les zones de redéveloppement: les zones de projets de redéveloppement dans les zones urbaines qui devraient connaître un développement important à l'avenir sont des lieux particulièrement attractifs pour l'investissement. Dans les zones où des projets de réaménagement à grande échelle sont en cours, les nouveaux immeubles commerciaux et de bureaux devraient modifier le flux de personnes et accroître la demande pour les biens immobiliers environnants. En fait, on a signalé des cas où les prix des terrains ont doublé et les prix des condominiums environnants ont fait plusieurs bonds dans les zones où des projets de réaménagement ont eu lieu dans le centre-ville. Investir dans des zones de redéveloppement est tout à fait compatible avec une stratégie visant à augmenter la valeur des actifs dans le futur (gains en capital). Toutefois, comme il existe de nombreuses incertitudes au stade de la planification, il est essentiel de recueillir des informations actualisées. Consultez les journaux et les annonces gouvernementales, ainsi que les actualités spécialisées du secteur immobilier et les documents d'urbanisme des collectivités locales, pour vous tenir au courant de l'évolution du développement et de l'attraction des entreprises. Il faut du temps pour que le réaménagement transforme une ville. Si vous investissez dans une telle zone, vous devez donc adopter une position à long terme qui vous permette de vous asseoir et d'attendre.

3. de bons emplacements dans les villes régionales: des opportunités d'investissement attrayantes existent dans les villes principales des régions du Japon. Les grandes villes régionales telles que Sapporo, Sendai, Hiroshima et Fukuoka ont fait l'objet de nombreux travaux de réaménagement ces dernières années, et il existe des zones où l'on peut s'attendre à ce que la valeur des biens immobiliers augmente à mesure que les fonctions urbaines s'améliorent. L'un des principaux avantages de l'immobilier régional est qu'il peut être acheté avec moins de capital que dans les centres-villes et que les rendements tendent à être plus élevés. Dans de nombreux cas, le prix inférieur de l'immobilier offre un bon taux de rendement lorsqu'il est mis en balance avec le loyer, ce qui permet aux biens immobiliers à haut rendement de générer des revenus locatifs de manière efficace. En fait, dans certaines zones rurales, la baisse des loyers est moins importante que celle des prix et, par conséquent, les rendements en surface ont tendance à être plus élevés que dans les zones urbaines. Des rendements plus élevés facilitent le remboursement anticipé des prêts et permettent d'obtenir des fonds pour des investissements supplémentaires, ce qui donne un élan à l'expansion des actifs. Cependant, d'un autre côté, les risques de déclin de la population et de détérioration de l'offre et de la demande ne peuvent pas être négligés. Pour réussir à investir dans les villes régionales, il faut examiner de près les tendances démographiques et industrielles de la région et évaluer si une demande stable peut être attendue à l'avenir. En particulier, il convient de vérifier si la zone connaît une légère augmentation ou un maintien de la population, s'il existe des installations susceptibles d'attirer des clients, telles que des universités et des hôpitaux, et s'il existe des facteurs positifs tels que l'installation d'entreprises dans la région et l'augmentation du nombre de touristes. Dans la perspective d'une stratégie de sortie (vente future), il est également important de vérifier si la zone est populaire et attire facilement les acheteurs. Les zones situées autour des gares, par exemple, où l'on s'attend à un réaménagement, sont plus faciles à vendre à l'avenir et offrent un sentiment de sécurité à la sortie.

Comme décrit ci-dessus, les stratégies de localisation peuvent être envisagées selon les axes "centre ville vs. zone rurale" et "zone mature vs. zone en croissance". Si vous êtes un débutant fortuné, il est judicieux de trouver un équilibre en acquérant d'abord de l'expérience dans des emplacements solides et de qualité en centre-ville, puis en utilisant une partie de votre portefeuille pour défier les zones de redéveloppement et les zones rurales prometteuses. Dans un cas comme dans l'autre, il faut sélectionner les zones en pensant à l'avenir, en gardant à l'esprit que l'on peut changer le bien, mais pas l'emplacement.

Concept de capital initial et utilisation de l'effet de levier

Il convient ensuite de s'interroger sur le plan financier initial pour se lancer dans un investissement immobilier. Dans de nombreux cas, des personnes fortunées peuvent être en mesure d'apporter une grande partie de leurs fonds propres, mais vous devez décider avec soin de la part à investir dans vos fonds propres et de la part à utiliser pour les prêts (emprunts). En outre, lorsque vous contractez un prêt auprès d'une institution financière, il est important de chercher à établir une relation de partenariat plutôt que de simplement emprunter de l'argent.

En matière d'investissement immobilier, il est courant de combiner des fonds propres avec des prêts d'institutions financières et d'utiliser l'effet de levier pour profiter d'opportunités d'investissement plus importantes. Par exemple, si vous investissez la totalité de vos 100 millions de yens en espèces, vous ne pourrez acheter qu'un bien immobilier d'une valeur de 100 millions de yens, mais si vous limitez vos fonds propres à 50 millions de yens et que vous obtenez les 50 millions de yens restants par le biais d'un prêt bancaire, vous aurez la possibilité d'investir dans un autre bien immobilier avec les fonds restants. L'attrait de l'investissement immobilier réside dans le fait que vous pouvez viser un rendement élevé avec peu de fonds personnels en utilisant des prêts de cette manière, mais vous devez également être pleinement conscient des risques que l'emprunt comporte. Si les taux d'intérêt des prêts augmentent ou si les revenus locatifs des biens immobiliers ne sont pas à la hauteur des attentes, plus l'investissement est endetté, plus le flux de trésorerie risque de se détériorer. C'est pourquoi, lorsque l'on contracte un prêt auprès d'une institution financière, il est solide de fixer un ratio d'autofinancement élevé et un plan de remboursement avec une marge suffisante, plutôt que d'opter facilement pour un prêt complet ou un prêt à découvert. En règle générale, vous devriez investir 20 à 30 % du prix du bien dans vos fonds propres et simuler un flux de trésorerie généreux après le remboursement du prêt. Un plan financier capable de résister à des vacances imprévues et aux fluctuations des taux d'intérêt est la base d'une gestion stable à long terme.

Lorsqu'on a recours à un financement, il est également important d'établir une relation de confiance avec l' institution financière. En particulier dans le cas de prêts importants, par exemple pour une seule grande propriété, les banques examineront en détail les "antécédents patrimoniaux" de l'emprunteur. Les antécédents patrimoniaux font référence aux actifs détenus par le demandeur ou les sociétés qui lui sont liées, et la banque s'attachera à déterminer si l'emprunteur peut récupérer d'autres actifs en cas d'échéances de remboursement. Les personnes fortunées peuvent posséder de nombreux actifs autres que des biens immobiliers, tels que des actions, des dépôts et des biens immobiliers (terrains et bâtiments), et il est important de divulguer leur propre situation financière, y compris ces actifs, afin de donner aux institutions financières un sentiment de sécurité. Plus précisément, vous devez préparer des preuves appropriées des soldes des actifs et des revenus, et préparer un plan d'investissement afin d'expliquer logiquement pourquoi vous investissez dans ce bien et comment vous gérerez et rembourserez le prêt. Si vous gagnez la confiance de l'agent de crédit, les négociations futures pour des prêts supplémentaires seront plus faciles et, dans certains cas, vous pourrez bénéficier d'un traitement préférentiel en termes de taux d'intérêt et de lignes de crédit.

De nombreuses personnes fortunées peuvent déjà avoir une relation avec leur banque principale ou leur banquier privé. Utilisez cette relation à votre avantage lorsque vous investissez dans l'immobilier. En commençant par des investissements immobiliers relativement modestes et en établissant un historique d'opérations et de remboursements sans problème, vous pouvez vous attendre à recevoir une meilleure évaluation de la part de la banque, ce qui facilitera l'obtention de prêts plus importants à l'avenir. Inversement, les institutions financières sont plus susceptibles de faire confiance à quelqu'un qui a des antécédents, même avec un petit montant, qu'à quelqu'un qui n'a jamais investi dans l'immobilier auparavant, quel que soit le montant dont il dispose. Par conséquent, la clé pour faire décoller votre investissement immobilier est d'établir progressivement un historique et une relation de confiance, tout en utilisant l'effet de levier dans la mesure du raisonnable.

L'importance de travailler avec des experts : constituer une équipe immobilière

Si les décisions et les actions des investisseurs sont la clé de l'investissement immobilier, le taux de réussite peut être considérablement amélioré en utilisant les connaissances d'experts dans divers domaines. Les investisseurs fortunés peuvent déjà avoir une relation avec un professionnel tel qu'un conseiller fiscal ou un avocat, mais il est fortement recommandé de constituer une équipe d'experts de confiance dans le domaine de l' investissement immobilier. Nous examinerons ici les rôles des agences immobilières, des comptables-fiscalistes et des avocats en tant que professionnels types avec lesquels vous devriez travailler en particulier.

• Agences immobilières (consultants et courtiers en immobilier): une agence immobilière fiable est essentielle pour obtenir des informations de qualité sur les biens immobiliers et pour effectuer les bonnes transactions. Les représentants immobiliers expérimentés connaissent les tendances du marché et la valeur réelle des biens immobiliers et peuvent être un partenaire solide dans la recherche de biens qui répondent à vos objectifs d'investissement. En particulier, les informations sur les grandes transactions pour les particuliers fortunés et les propriétés privées (propriétés hors marché) proviennent souvent de connexions personnelles et de relations de confiance, il est donc important de maintenir une bonne communication et d'établir une relation de confiance sur une base régulière. En outre, les agences immobilières sont également responsables de la gestion locative après l'achat d'un bien immobilier. En confiant à des professionnels les aspects pratiques de la gestion locative, tels que le recrutement des locataires, les contrats, le traitement des plaintes, le recouvrement des loyers et le règlement des déménagements, les propriétaires peuvent se concentrer sur la prise de décisions stratégiques. Choisissez une société immobilière comme un bon partenaire qui vous accompagne dans la gestion de votre bien sur le long terme, plutôt que d'agir comme un simple intermédiaire pour les biens immobiliers.

• Comptable fiscaliste (expert-comptable): les stratégies fiscales en matière d'investissement immobilier sont cruciales pour maximiser les rendements et minimiser les risques. Les questions fiscales liées à l'immobilier sont nombreuses : calcul de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation sur les revenus locatifs, utilisation de l'amortissement, déduction des intérêts d'emprunt et d'autres dépenses, traitement de la taxe foncière et de la taxe d'urbanisme, etc. Un comptable-fiscaliste ne se contente pas de traiter correctement ces questions fiscales, il peut également fournir des conseils en matière de planification fiscale. Par exemple, il pourra vous orienter vers la solution la plus adaptée à votre situation personnelle, comme dans le cas où l'intégration d'un investissement immobilier peut conduire à un allègement fiscal important en raison d'une tranche d'imposition favorable, ou les avantages de l'utilisation précoce d'un bien immobilier en tant que mesure de taxation de l'héritage. Dans le cas des personnes fortunées, la charge fiscale absolue est également importante, de sorte que le soutien d'un comptable fiscal compétent peut améliorer considérablement les revenus et les dépenses d'un investissement. En outre, il est également utile de consulter un conseiller fiscal avant l'achat pour simuler les différences fiscales en fonction du type de bien à acheter et du fait qu'il soit au nom d'une personne physique ou d'une société. Un comptable fiscaliste peut vous aider à élaborer avec vous le plan le plus efficace, en tenant compte des revenus locatifs d'une détention à long terme, des plus-values futures sur la vente du bien et des impôts y afférents.

• Avocat: les transactions immobilières et la gestion locative soulèvent de nombreuses questions juridiques. Les avocats jouent un rôle très diversifié, notamment en ce qui concerne le contrôle juridique des contrats d'achat de biens immobiliers, la confirmation des droits, la rédaction et la modification des contrats, et même le traitement des problèmes lorsqu'ils surviennent. L'immobilier est une transaction de grande valeur et des litiges contractuels peuvent survenir, et dans le cas rare de la gestion locative, des litiges avec les locataires (par exemple, des arriérés de loyer ou des négociations sur la cession) peuvent survenir. Pour se préparer à de tels cas, il est conseillé de conclure un contrat de conseil avec un avocat spécialisé dans le droit immobilier. En particulier dans le cas des immeubles commerciaux et des grandes propriétés, les contrats de location avec les locataires ont tendance à être complexes et nécessitent des connaissances spécialisées sur les frais de renouvellement, les dépôts de garantie, le rétablissement de l'état initial et les conditions de départ des locataires. Un avocat peut aider à couvrir les risques dès le stade du contrat et à prévenir les litiges futurs. Pour les investisseurs fortunés, la sagesse d'un avocat peut également être utile en termes de préservation des actifs et de planification de l'héritage. Il sera en mesure de fournir des conseils sur la gestion des actifs à long terme, tels que l'utilisation de trusts et de testaments, ainsi que des conseils juridiques lors de la mise en place de plans d'entreprise.

En outre, il existe un certain nombre d'autres experts qui sont rassurants si vous pouvez travailler ensemble, tels que les architectes et les évaluateurs immobiliers pour comprendre l'état de la propriété, et les planificateurs financiers pour les aspects de financement. L'important, c'est le sens de la construction d'une équipe autour de soi. En vous associant à des professionnels en qui vous avez confiance, vous obtiendrez des informations précises et un point de vue objectif, ce qui vous permettra de prendre des décisions avec moins de risques. Profitez des atouts des riches - leurs réseaux et leurs ressources financières - pour constituer une équipe de professionnels de l'immobilier. Ce sera un appui majeur pour une gestion patrimoniale sûre et à long terme.

Les préparatifs à effectuer avant le premier achat

Enfin, voici un récapitulatif des points à vérifier et à préparer juste avant l'achat effectif de votre premier bien immobilier. Même au stade du "prêt à acheter", lorsque la sélection du bien et la planification financière sont en place, il est essentiel de prendre une pause et d'examiner les questions environnantes. Il convient de garder à l'esprit les points suivants

• Considération de la constitution en société: lorsqu'on commence un investissement immobilier, il est important de se demander si l'entité acheteuse doit être une personne physique ou une personne morale. En général, les avantages fiscaux de la constitution en société sont plus importants lorsque l'investissement immobilier dépasse une certaine taille. La constitution en société accroît les avantages fiscaux, tels que l'imposition à un taux inférieur à celui d'une personne physique, la possibilité de reporter les pertes sur dix ans et la possibilité d'enregistrer des amortissements à tout moment. En outre, des mesures fiscales propres aux sociétés peuvent être utilisées, telles que la diversification des revenus par le versement d'une rémunération aux dirigeants et le transfert de revenus par la nomination de membres de la famille en tant qu'administrateurs. En ce qui concerne les mesures relatives aux droits de succession, l'avantage est que les biens immobiliers appartenant à une société peuvent être divisés et transmis plus facilement sous forme d'actions. D'un autre côté, la création d'une société est coûteuse et prend du temps, et même après la création, la charge administrative augmente, notamment en ce qui concerne la clôture annuelle des comptes et le dépôt des déclarations. Les avantages fiscaux peuvent ne pas valoir le coût lorsque la taille de l'entreprise est faible, c'est pourquoi vous devez consulter votre conseiller fiscal pour décider du moment où vous devez constituer une société. Que vous commenciez en société dès votre premier achat ou que vous commenciez en tant qu'individu et que vous vous constituiez en société plus tard si nécessaire, choisissez la méthode la plus appropriée en fonction de vos propres perspectives de taille d'investissement.

• Évaluez votre portefeuille d'actifs: avant de vous lancer dans votre premier investissement immobilier, faites le point sur l'ensemble de votre portefeuille d'actifs. Les personnes fortunées peuvent posséder divers actifs en plus de l'immobilier, notamment des actions, des obligations, des investissements commerciaux, des liquidités et des dépôts. Vérifiez quelle proportion de ces actifs est représentée de manière appropriée par des biens immobiliers et si l'achat du bien entraînera une réduction excessive des liquidités (actifs en espèces). Étant donné que les biens immobiliers sont des actifs non liquides qui mettent du temps à être convertis en liquidités, veillez à prévoir des liquidités et des actifs liquides que vous pourrez utiliser en cas d'urgence. Par exemple, après l'achat d'un bien immobilier, il est conseillé de laisser un dépôt pour couvrir les remboursements de prêts et les dépenses pendant six mois à un an, et de disposer d'une ligne de crédit pour couvrir les dépenses imprévues. Si l'immobilier représente une part trop importante de votre patrimoine total, celui-ci risque d'être dégradé en cas de baisse des prix du foncier. Tout en veillant à une diversification appropriée, positionnez clairement le rôle que les actifs réels tels que les biens immobiliers jouent dans votre portefeuille (par exemple, en tant que source de revenus stable, couverture de l'inflation, protection des actifs, etc.)

• Diligence raisonnable et finalisation des plans : avant de décider d'acheter, ne négligez pas une étude détaillée du bien lui-même et une vérification finale de vos plans. Il s'agit d'un processus à multiples facettes qui permet de vérifier l'opportunité de l'investissement sous plusieurs angles, notamment les droits légaux du bien (vérification du registre, de l'existence d'hypothèques ou de défauts), l'état physique (inspection du bâtiment, résistance sismique, historique des réparations) et un examen minutieux des simulations de revenus et de dépenses (rendement attendu, taux d'inoccupation et ratio de dépenses). Avec l'aide d'une équipe d'experts, nous vérifions qu'aucun facteur de risque n'a été négligé. Il est également utile qu'un tiers évalue le plan d'un point de vue impartial, d'autant plus que les investisseurs débutants ont tendance à prendre de mauvaises décisions sous l'effet de l'excitation et de l'anxiété. Si vous simulez également un plan concret de gestion après l'achat (stratégie de recrutement de locataires, plans de rénovation, etc.) et que vous le présentez sous la forme d'un plan d'entreprise, il sera plus convaincant dans le cadre d'un financement bancaire. Si vous créez une entité juridique, vous devez également procéder à l'enregistrement de sa constitution et préparer tous les documents nécessaires aux négociations avec les institutions financières et aux contrats avec les spécialistes.

Si, après les préparatifs susmentionnés, vous êtes certain de pouvoir gérer ce bien sans problème, que votre plan financier est raisonnable et que vous avez le soutien des parties concernées, il est temps de franchir le pas et d'acheter votre premier bien immobilier. Une préparation minutieuse vous aidera à démarrer avec le moins d'incertitude possible.

Conclusion.

Une préparation minutieuse et une planification à l'avance sont de la plus haute importance lorsque l'on fait ses premiers pas dans l'investissement immobilier. Les investisseurs débutants fortunés ont l'avantage d'être financièrement solides, mais ils ont aussi la responsabilité de protéger et d'accroître leur patrimoine. C'est pourquoi il est important d'aborder l'investissement dans une perspective à long terme et à grande échelle, plutôt que de se concentrer sur les gains ou les pertes à court terme. En définissant votre état d'esprit et votre philosophie avant de commencer à investir et en élaborant des objectifs et des stratégies clairs, vous serez sur la voie de la réussite. Des décisions prudentes et stratégiques sont nécessaires pour choisir le type de bien immobilier et son emplacement, mais les points abordés dans cet article vous aideront à voir les options que vous devriez prendre. En outre, en trouvant le bon équilibre entre les fonds personnels et les prêts, en établissant une relation de confiance avec les institutions financières et en utilisant judicieusement l'effet de levier, vous serez en mesure de créer un patrimoine dynamique comme seules les personnes fortunées peuvent le faire. Travaillez avec une équipe d'experts pour réduire les risques et approfondir vos connaissances, tout en vous assurant que vous êtes prêt pour l'avenir, comme l'incorporation et la gestion de l'ensemble de votre portefeuille d'actifs.

L'investissement immobilier n'est pas un moyen magique de gagner des millions de dollars du jour au lendemain. Toutefois, si vous développez progressivement votre patrimoine en adoptant la bonne philosophie et la bonne stratégie, les avantages pour votre patrimoine et votre vie ne manqueront pas de croître. Il est temps de faire le premier pas, d'agir avec prudence et passion. Nous espérons que le contenu de cet article vous servira de guide pour faire ces premiers pas et vous aidera à mener une vie fructueuse dans le domaine de l'investissement immobilier pour les années à venir. Nous espérons que vous mettrez vos projets en pratique avec conviction et que vous obtiendrez un succès à long terme et une contribution à la société dans le monde de l'investissement immobilier. Nous espérons sincèrement que votre défi portera ses fruits.