Comprendre les revenus locatifs issus de l'investissement immobilier

Ces dernières années, l'intérêt pour l'investissement immobilier s'est accru dans un contexte d'incertitude quant à l'avenir et de nécessité de sécuriser les fonds pour la retraite. En particulier, une structure qui fournit un revenu locatif mensuel stable est une option attrayante pour de nombreux investisseurs.

En tant qu'INA & Associates Ltd, j'ai soutenu de nombreux clients dans leurs investissements immobiliers. Mon expérience me permet d'affirmer que l'investissement immobilier est une excellente méthode d'investissement qui, avec les bonnes connaissances et la bonne stratégie, peut générer des revenus stables à long terme.

Dans cet article, nous expliquerons les bases du système d'investissement immobilier et la manière de commencer à percevoir des revenus locatifs d'une manière facile à comprendre pour les débutants. Il comprend également des détails pratiques tels que le calcul du cash-flow et la notion de rendement.

Nous espérons que ces informations seront utiles à ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier et à ceux qui ont déjà commencé.

Structure de base pour générer des revenus locatifs à partir d'un investissement immobilier

Qu'est-ce qu'un revenu locatif ?

Les revenus locatifs sont le terme général pour désigner les revenus provenant de la location de votre bien à des tiers. Ce revenu est connu sous le nom de gain de revenu en termes d'investissement et se réfère au bénéfice continu de la détention de l'actif.

La caractéristique la plus importante des revenus locatifs dans le cadre d'un investissement immobilier est leur stabilité. Les prix ne fluctuent pas quotidiennement, comme c'est le cas pour les investissements en actions, et une fois qu'un locataire a été trouvé, vous pouvez vous attendre à un revenu constant chaque mois pendant toute la durée du contrat.

D'après l'expérience que j'ai partagée avec mes clients, il est possible, même pour les débutants en matière d'investissement immobilier, de gagner un revenu stable s'ils choisissent et gèrent le bon bien. En particulier, même au Japon, où la population est en déclin, vous pouvez vous attendre à une demande continue pour des biens bien situés.

Composantes des revenus locatifs

Les revenus locatifs ne se résument pas à un simple "loyer". Il se compose en fait de plusieurs éléments de revenu et il est important de comprendre chacun d'entre eux.

Le loyer est l'élément central du revenu. Il est exonéré de la taxe sur les ventes pour les propriétés résidentielles, mais il est imposable pour les propriétés commerciales. Le montant du loyer est déterminé en fonction de l'emplacement, de l'âge du bâtiment, des installations et d'autres facteurs.

Les frais de gestion et de services communs sont perçus auprès des locataires pour couvrir les coûts d'entretien et de gestion des parties communes. Ils comprennent l'entretien des ascenseurs, les frais de nettoyage, les factures d'électricité, etc. Comme leur utilisation n'est pas limitée par la loi, le propriétaire peut les utiliser à sa guise.

Les frais de renouvellement sont des frais perçus auprès des locataires lors du renouvellement d'un contrat de bail. Elle est généralement fixée à un ou deux mois de loyer et est facturée tous les deux ans. Toutefois, la fixation d'un droit de renouvellement peut inciter les locataires à déménager. Il convient donc de le déterminer en tenant compte des coutumes locales et de la situation des biens concurrents.

Le pas-de-porte est une gratification reçue du locataire lorsqu'un nouveau locataire emménage. Contrairement au dépôt de garantie, il s'agit d'un revenu qui ne doit pas être restitué lorsque le locataire quitte les lieux. Ces dernières années, de plus en plus d'immeubles ne fixent pas de pas-de-porte afin de réduire le coût initial pour les locataires.

Les autres revenus comprennent les frais de stationnement, les frais d'installation des distributeurs automatiques et les frais de publicité sur les panneaux. L'obtention de revenus supplémentaires grâce à l'utilisation des caractéristiques du bien est également un facteur important d'amélioration de la rentabilité.

Comment calculer la marge brute d'autofinancement ?

Même si vous percevez des revenus locatifs, ils ne restent pas tous dans votre poche. La clé d'un investissement immobilier réussi réside dans une bonne compréhension du flux de trésorerie, c'est-à-dire de l'argent qui reste réellement en caisse.

Les dépenses d'exploitation comprennent les éléments suivants

Les frais de gestion s'élèvent généralement à environ 5 % des revenus locatifs en tant que frais d'externalisation à une société de gestion. Cela n'est pas nécessaire dans le cas de l'autogestion, mais le temps et les efforts nécessaires pour traiter avec les locataires et gérer l'immeuble doivent être pris en compte.

Les frais de réparation correspondent au coût de réparation des équipements qui sont tombés en panne ou qui se sont détériorés au fil du temps. Plus le bien est ancien, plus les frais de réparation tendent à être élevés. Il est important de prévoir 5 à 15 % des revenus locatifs par an.

L'impôt foncier et la taxe d'aménagement urbain sont prélevés en fonction de la valeur estimée de la propriété. L'impôt est prélevé sur le propriétaire au 1er janvier de chaque année et est payé en quatre versements annuels.

Les primes d'assurance concernent l'assurance incendie et l'assurance contre les tremblements de terre. L'affiliation est souvent obligatoire pour les emprunteurs et coûte de quelques milliers à plusieurs centaines de milliers de yens par an.

Il s'agit donc de la trésorerie réelle restante après déduction des diverses dépenses et des remboursements d'emprunts des revenus locatifs. Lors de la prise de décision d'investissement, il est important de se baser sur ce flux de trésorerie.

Types et caractéristiques de l'investissement immobilier

Il existe plusieurs méthodes d'investissement immobilier, chacune ayant des caractéristiques et des relations risque-rendement différentes. Il est important de comprendre les caractéristiques de chaque méthode, car la meilleure option dépend des ressources financières, de l'expérience et de la tolérance au risque de l'investisseur.

Investissement en copropriété

L'investissement en copropriété partielle est une méthode qui consiste à acheter une seule unité de copropriété à vendre et à la gérer comme un bien locatif. C'est l'une des options d'investissement les plus recommandées pour les investisseurs immobiliers débutants.

Le principal avantage de l'investissement en copropriété est la faiblesse de l'investissement initial. Par rapport à un bien immobilier unique, il faut compter plusieurs millions de yens, voire plusieurs dizaines de millions de yens, pour démarrer, de sorte que même les travailleurs salariés peuvent commencer à investir en recourant à des prêts.

En outre, s'il s'agit d'une copropriété bien située, la gestion de l'immeuble et des parties communes est assurée par l'association de gestion, ce qui réduit la charge de gestion pour le propriétaire. Ces biens sont également très liquides lorsqu'ils sont vendus et peuvent être convertis en liquidités dans un délai relativement court si nécessaire.

D'un autre côté, il faut être conscient de certains points lorsqu'on investit dans un appartement en copropriété : comme une seule unité est gérée, en cas d'inoccupation, le revenu locatif sera totalement nul. En outre, en raison du faible pourcentage de terrain détenu, les rendements ont tendance à être inférieurs à ceux des propriétés unifamiliales.

Lorsque je conseille mes clients, je leur dis d'accorder une attention particulière à l'emplacement et à la gestion de l'immeuble lorsqu'ils envisagent d'investir dans un appartement en copropriété. Les immeubles situés à moins de 10 minutes à pied d'une gare et datant de moins de 20 ans peuvent s'attendre à une demande locative stable.

Investir dans un appartement ou un appartement en copropriété dans un seul immeuble

L'investissement dans un seul appartement ou un seul condominium permet de posséder l'ensemble du bâtiment et de louer plusieurs pièces. Grâce aux économies d'échelle, cette méthode d'investissement peut être considérée comme très rentable.

Le principal attrait de l'investissement dans un seul immeuble est la possibilité de s'assurer de multiples sources de revenus : dans un immeuble de 10 pièces, même si une pièce devient vacante, les revenus locatifs des neuf autres pièces continueront à être perçus. Cet effet de diversification facilite le maintien d'un flux de trésorerie régulier.

En outre, comme vous êtes propriétaire de l'ensemble du bien, y compris du terrain, vous êtes libre de décider de la politique de gestion de l'immeuble. Vous pouvez mettre en œuvre activement des mesures visant à améliorer la rentabilité, telles que l'ajout de valeur par la rénovation et l'investissement en capital, et l'ajustement des loyers.

Les rendements tendent à être plus élevés pour les investissements dans des immeubles individuels que pour les copropriétés. Dans le cas des appartements de seconde main situés dans les zones rurales, il existe des biens immobiliers dont le rendement en surface est de 10 % ou plus. Il convient toutefois d'être prudent, car les biens immobiliers à haut rendement comportent souvent plus de risques en termes d'emplacement et de conditions de construction.

Comme l'échelle d'investissement est plus grande, l'investissement initial peut aller de plusieurs dizaines à plusieurs centaines de millions de yens. L'approbation des prêts est également plus stricte et l'accent est mis sur le revenu annuel, la situation patrimoniale et l'expérience en matière d'investissement. En outre, étant donné qu'ils sont responsables de l'entretien et de la gestion de l'ensemble du bâtiment, il est nécessaire d'établir un plan de réparation et de se préparer à des réparations de grande ampleur.

Autres investissements immobiliers

L'investissement en maisons individuelles est une méthode qui consiste à acheter des maisons individuelles et à les gérer comme des biens locatifs. Comme il s'adresse aux familles, les locataires qui emménagent peuvent s'attendre à rester longtemps dans le logement. Il se caractérise par un taux de rétention élevé des locataires, notamment en raison de la scolarisation des enfants.

Dans le cas d'un investissement dans une maison individuelle, comme vous possédez à la fois le terrain et le bâtiment, vous pouvez également vous attendre à des augmentations futures de la valeur du terrain. En outre, comme le bâtiment peut être géré et réparé librement, il peut être adapté aux besoins des locataires.

La gestion d'un parking est une méthode d'utilisation d'un terrain en tant que parking. Comme aucun bâtiment n'est nécessaire, l'investissement initial peut être réalisé à faible coût. Il existe deux méthodes de gestion - le parking mensuel et le parking à pièces - qui sont choisies en fonction de l'emplacement et de la demande.

L'avantage de la gestion de parking est la facilité de conversion. Même si vous souhaitez changer l'utilisation du terrain à l'avenir, il n'est pas nécessaire de payer la démolition du bâtiment, ce qui permet une utilisation flexible du terrain.

Les investissements dans l'immobilier commercial sont réalisés dans des immeubles commerciaux tels que des immeubles de bureaux, des magasins et des entrepôts. Des loyers plus élevés peuvent être fixés par rapport aux biens résidentiels, mais ils sont plus sensibles aux fluctuations économiques et ont tendance à avoir des périodes d'inoccupation plus longues.

Comme le montre le tableau, les coûts initiaux, les risques et les rendements attendus sont étroitement liés. Lorsque vous commencez à investir, il est important de choisir l'approche d'investissement appropriée en fonction de vos propres ressources financières et de votre expérience.

Des étapes précises pour générer des revenus locatifs

Une approche systématique est essentielle pour générer un revenu locatif stable à partir d'un investissement immobilier. Sur la base de mon expérience en matière de conseil, voici quelques mesures concrètes que vous pouvez prendre pour augmenter vos chances de réussite.

Étape 1 : Fixer des objectifs d'investissement

Avant de commencer à investir dans l'immobilier, il est important de se fixer des objectifs d'investissement clairs. Si vous commencez à investir avec des objectifs flous, il vous sera difficile de sélectionner les bons biens et d'élaborer une stratégie d'investissement.

Fixez un revenu cible spécifique. Précisez si vous visez un revenu locatif mensuel de 100 000 JPY ou un revenu immobilier annuel de 2 millions de JPY. Cet objectif déterminera l'ampleur de l'investissement nécessaire et le nombre de biens immobiliers.

La durée de l'investissement est également un facteur important : les critères de sélection des biens immobiliers dépendront du fait que vous recherchiez un investissement à court terme avec l'intention de vendre le bien au bout de cinq ans ou une détention à long terme de 20 ans ou plus. Pour les investissements à long terme, le potentiel futur de l'emplacement est important, tandis que pour les investissements à court terme, c'est la liquidité du marché qui est prise en compte.

Il est également essentiel de vérifier votre tolérance au risque. Demandez-vous à l'avance dans quelle mesure vous pouvez accepter le risque de perte de capital et si vous disposez des moyens financiers nécessaires en cas d'inoccupation.

Clarifiez l'étendue de vos fonds propres. Déterminez le montant de l'acompte que vous pouvez fournir et la limite maximale d'emprunt si vous contractez un prêt, et déterminez la fourchette de prix du bien dans lequel vous pouvez investir.

Ce que je dis à mes clients, c'est que l'investissement se juge par des chiffres et non par des émotions. La définition d'objectifs clairs permet de prendre des décisions d'investissement objectives.

Étape 2 : Sélection du bien

Le choix du bien est le facteur le plus important pour déterminer le succès ou l'échec d'un investissement immobilier. Il est nécessaire d'évaluer l'emplacement, l'état du bâtiment et la rentabilité de manière exhaustive et de prendre une décision dans une perspective à long terme.

Importance de la localisation

Le choix de l'emplacement est si important dans l'investissement immobilier que l'on dit que "l'emplacement est tout". Les immeubles situés dans des endroits privilégiés peuvent maintenir une demande locative stable, même s'ils sont un peu plus anciens.

La commodité des transports est le facteur le plus important à prendre en considération. Le temps de marche depuis la gare la plus proche, la disponibilité de plusieurs lignes et le temps d'accès au centre-ville font l'objet d'une évaluation complète. Une distance de 10 minutes à pied de la gare est souhaitable, en particulier pour les logements destinés à une seule personne.

L'environnement immédiat a également un impact significatif sur la satisfaction des locataires. Des recherches sont menées sur la disponibilité de commerces, de services médicaux et d'établissements d'enseignement, sur la sécurité publique et sur les plans de développement futurs.

L'analyse démographique est également importante. Nous identifions les changements dans la population, la structure d'âge et la composition des ménages de la zone cible et prévoyons la demande de location future.

Âge et état du bâtiment

L'âge du bâtiment a un impact direct sur le niveau des loyers et les coûts d'entretien. Les immeubles récents peuvent offrir des loyers plus élevés, mais ils sont également plus chers à l'achat. Les biens de 10 à 20 ans offrent un bon équilibre entre le prix et le loyer et sont recommandés pour les débutants.

La structure du bâtiment est également un facteur déterminant. Les bâtiments en béton armé sont durables et ont une durée de vie légale de 47 ans, ce qui les rend appropriés pour un investissement à long terme. Les appartements en bois sont moins chers, mais leur durée de vie est plus courte (22 ans) et les coûts de réparation sont plus élevés.

L'état des installations influe également sur la satisfaction des locataires. Vérifiez la climatisation, l'approvisionnement en eau chaude, l'accès à l'internet et les installations de sécurité.

Calcul du rendement et évaluation de la rentabilité

Le rendement surfacique est le revenu locatif annuel divisé par le prix du bien. Il est utilisé comme un simple indicateur de rentabilité, mais il convient d'être prudent car il ne prend pas en compte les charges.

Le rendement réel est le revenu locatif annuel moins les charges d'exploitation divisé par le prix total du bien et les frais d'achat. Il représente une rentabilité plus proche de la réalité.

En règle générale, lorsque je conseille mes clients, je recommande un rendement réel de 4 % ou plus pour les appartements en copropriété et de 6 % ou plus pour les maisons individuelles. Toutefois, pour les biens bien situés, même si le rendement est faible, la stabilité peut être importante.

Étape 3 : Procédures de financement et d'achat

Dans le cadre d'un investissement immobilier, le financement est souvent utilisé pour acheter un bien. Un financement approprié permet d'utiliser efficacement les fonds propres et d'augmenter la taille de l'investissement.

Équilibre entre fonds propres et financement

En règle générale, il est recommandé d'avoir un taux d'autofinancement de 20 à 30 % du prix du bien. Plus le taux d'autofinancement est élevé, plus l'approbation du prêt et les conditions de taux d'intérêt tendent à être favorables.

Toutefois, il n'est pas nécessaire d'acheter le bien immobilier entièrement avec des fonds propres. Un effet de levier modéré peut accroître l'efficacité de l'investissement. L'important est que le flux de trésorerie après remboursement du prêt soit positif.

Utilisation des crédits d'investissement immobilier

Les critères applicables aux prêts d'investissement immobilier sont différents de ceux des prêts hypothécaires. Outre les revenus annuels de l'emprunteur et de son employeur, la rentabilité du bien d'investissement est également un facteur important.

Les conditions de prêt varient considérablement d'un établissement financier à l'autre. Il est important de comparer les conditions de plusieurs institutions financières, y compris les banques municipales, les banques régionales, les coopératives de crédit et les institutions non bancaires.

La durée du prêt dépend de la structure et de l'âge du bien : 25-35 ans pour une construction en béton armé et 15-25 ans pour une construction en bois. Plus la durée du prêt est longue, plus les remboursements mensuels sont faibles, mais plus le montant total des remboursements augmente.

Procédure d'achat

Il s'écoule généralement un à deux mois entre la demande et le règlement de l'achat d'un bien immobilier. Les principales étapes de la procédure sont les suivantes

Demande d'achat du bien et négociation du prix d'achat et des conditions de livraison. Si les conditions sont acceptées, un contrat d'achat est conclu et un acompte est versé.

Parallèlement, la demande principale de financement est faite. Les documents requis sont préparés, le bien est évalué en tant que garantie et l'emprunteur est sélectionné.

Une fois le prêt approuvé, la date de règlement est fixée. À cette date, le solde est payé, le transfert de propriété est enregistré, le prêt est exécuté et les clés sont remises.

Étape 4 : Début de la gestion locative

Après l'achat du bien, le recrutement des locataires et la gestion locative commencent. Un système de gestion adéquat est essentiel pour garantir un revenu locatif stable.

Sélection d'une société de gestion

Décidez si la gestion locative sera confiée à une société de gestion ou si elle sera autogérée. Pour les débutants, il est recommandé de confier la gestion à une société de gestion.

Lors du choix d'une société de gestion, comparez ses antécédents en matière de gestion, les zones couvertes, les coûts de gestion et le contenu des services. La capacité à recruter des locataires, à traiter les problèmes et à fournir des rapports réguliers sont des critères importants.

Les frais de gestion standard s'élèvent à environ 5 % des revenus locatifs. Les sociétés de gestion les moins chères ne sont pas nécessairement les meilleures, et la sélection est basée sur un équilibre entre le contenu des services.

Recrutement des locataires et contrat

Un recrutement efficace des locataires est important pour réduire les périodes d'inoccupation. Il est nécessaire de fixer des loyers appropriés, de prendre des photos attrayantes du bien et de fournir des informations à plusieurs agences immobilières.

La sélection des locataires potentiels est une autre tâche importante. Les preuves de revenus, la confirmation du lieu de travail et la mise en place d'un garant réduisent le risque d'arriérés de loyer.

Lors de la conclusion d'un contrat de location, les termes et conditions du contrat sont correctement expliqués, les questions importantes sont expliquées et les dépôts de garantie et le pas-de-porte sont reçus.

La mise en œuvre régulière de ces étapes jette les bases d'un revenu locatif stable. Une perspective à long terme est importante en matière d'investissement immobilier, et la clé du succès est de procéder de manière systématique et sans précipitation.

Fiscalité et déclaration des revenus locatifs

Si vous tirez des revenus locatifs d'un investissement immobilier, vous devrez veiller à ce qu'ils soient correctement imposés et à remplir une déclaration d'impôt sur le revenu. Il est important de comprendre la structure de base du système fiscal afin de ne pas passer à côté de déductions auxquelles vous avez droit ou de ne pas payer trop d'impôts en raison d'un manque de connaissances fiscales.

Calcul des revenus immobiliers

Les revenus locatifs sont considérés comme des "revenus immobiliers" à des fins fiscales. Le revenu immobilier est calculé en déduisant les dépenses nécessaires du revenu brut.

Éléments inclus dans le revenu immobilier :

Les revenus locatifs constituent la principale source de revenus, mais d'autres éléments sont également pris en compte, notamment

Les frais de gestion et de services communs, les frais de renouvellement, le pas-de-porte, les frais de parking, les frais d'installation de distributeurs automatiques, les frais de publicité sur les panneaux d'affichage, etc. sont comptabilisés comme revenus immobiliers.

En règle générale, les dépôts de garantie ne sont pas inclus dans les revenus car il s'agit de dépôts. Toutefois, si une partie du dépôt n'est pas restituée au moment du départ du locataire (par exemple, les frais de remise en état), elle est comptabilisée en tant que revenu de l'année.

Calcul de l'amortissement

La partie bâtiment perd de la valeur avec le temps et peut donc être comptabilisée annuellement en tant qu'amortissement. Les terrains ne sont pas soumis à l'amortissement.

Pour le calcul de l'amortissement, la durée d'utilisation légale du bâtiment est déterminée par la structure du bâtiment.

• Construction en béton armé : 47 ans
• Construction lourde à ossature métallique : 34 ans
• Construction en acier léger : 19 ou 27 ans
• Construction en bois : 22 ans

Pour les biens de seconde main, la formule suivante est utilisée pour calculer la durée de vie utile

Procédure de dépôt d'une déclaration fiscale

En règle générale, une déclaration d'impôt est nécessaire si vous avez des revenus immobiliers. Les salariés ne doivent pas remplir de déclaration de revenus si leurs revenus immobiliers sont inférieurs à 200.000 JPY, mais ils doivent remplir une déclaration de revenus des habitants.

Quand une dernière déclaration d'impôt sur le revenu est nécessaire :

• Si vos revenus immobiliers dépassent 200.000 JPY (salariés)
• Si vous avez des revenus immobiliers (salariés)
• Si vos revenus immobiliers sont déficitaires et que vous souhaitez cumuler vos pertes avec d'autres revenus.

Préparer les documents nécessaires

Les documents suivants sont nécessaires pour remplir une déclaration d'impôts. En les organisant à l'avance, vous vous assurez que la déclaration se déroule sans encombre.

Documents relatifs aux revenus :

• Contrat de bail
• Relevé des revenus locatifs (livret de banque, détails des versements de la société de gestion, etc.)
• Registre des pas-de-porte et des frais de renouvellement reçus.

Documents relatifs aux dépenses :

• Registre des paiements des frais de gestion
• Reçus des dépenses de réparation
• Avis de taxe foncière et de taxe d'urbanisme
• Reçus des primes d'assurance non-vie
• Certificats de solde de prêt en fin d'année
• Reçus d'autres dépenses

Documents relatifs à la propriété :

• Contrat de vente
• Déclaration des affaires importantes
• Certificat d'enregistrement
• Plans de construction

Délai de déclaration

La période de dépôt des déclarations fiscales s'étend du 16 février au 15 mars de chaque année. Pendant cette période, vous pouvez déclarer et payer l'impôt sur vos revenus de l'année précédente.

Les déclarations d'impôts peuvent être déposées en personne au bureau des impôts, par courrier ou par voie électronique via e-Tax. e-Tax vous permet de déposer votre déclaration 24 heures sur 24 et de recevoir votre remboursement plus rapidement.

Utilisation de la déclaration bleue

Lorsque vous déclarez des revenus immobiliers, vous pouvez opter pour une déclaration bleue afin de bénéficier d'avantages fiscaux.

Principaux avantages de la déclaration bleue :

• Crédit d'impôt bleu spécial (100 000 ¥ ou 650 000 ¥)
• Inclusion du salaire d'un employé à temps plein dans une entreprise bleue en tant que dépense nécessaire
• Déduction des pertes nettes reportées (3 ans)
• Déduction pour créances irrécouvrables

Pour déposer une déclaration fiscale bleue, une "demande d'approbation de la déclaration fiscale bleue" doit être soumise au bureau des impôts à l'avance. La demande doit être introduite avant le 15 mars de l'année au cours de laquelle la déclaration bleue doit être déposée (dans les deux mois suivant l'ouverture de l'entreprise pour les nouvelles entreprises).

Utilisation de la participation aux bénéfices et aux pertes

Si vos revenus immobiliers sont déficitaires, vous pouvez réduire votre revenu total et votre charge fiscale en additionnant vos pertes avec d'autres revenus (par exemple, les revenus du travail).

Notez toutefois que les intérêts des prêts liés à l'acquisition de terrains ne peuvent pas être pris en compte dans le compte de résultat.

La fiscalité de l'investissement immobilier étant souvent complexe, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal si des connaissances spécialisées sont nécessaires. Un traitement fiscal approprié peut contribuer à maximiser le rendement de l'investissement.

La gestion des risques et la clé du succès

Bien que l'investissement immobilier soit une technique d'investissement relativement stable, il existe divers risques. Une bonne compréhension de ces risques et l'adoption de contre-mesures peuvent augmenter la probabilité de réussite de l'investissement à long terme.

Principaux risques et contre-mesures

Risque d'inoccupation

Le risque d'inoccupation est le risque le plus fondamental de l'investissement immobilier. Un locataire part et aucun revenu locatif n'est généré jusqu'à ce qu'un nouveau locataire soit trouvé.

La principale mesure contre le risque d'inoccupation consiste à choisir le bon emplacement. Vous pouvez raccourcir la période d'inoccupation en choisissant un bien situé dans un endroit attrayant pour les locataires, par exemple à proximité d'une gare, de bonnes infrastructures commerciales ou dans un quartier sûr.

La fixation d'un loyer approprié est également un facteur important. Des loyers trop élevés par rapport au marché prolongeront la période d'inoccupation et réduiront par conséquent la rentabilité. Des études de marché doivent être réalisées régulièrement pour comparer le bien avec des biens concurrents et maintenir un niveau de loyer approprié.

L'amélioration de l'attractivité du bien est une autre mesure efficace. La rénovation des pièces, la modernisation des équipements et l'embellissement des parties communes peuvent accroître la satisfaction des locataires et favoriser la résidence à long terme.

Un investissement diversifié dans plusieurs biens immobiliers peut également réduire le risque de vacance : si un bien devient vacant, les revenus locatifs des autres biens peuvent le compléter.

Risque de baisse des loyers

Il existe un risque de baisse des loyers en raison de l'ancienneté de l'immeuble et de l'évolution de l'environnement. En particulier, la baisse des loyers tend à être plus prononcée lorsque le bien a plus de 20 ans.

Pour contrer le risque de baisse des loyers, il est important de sélectionner les biens en mettant l'accent sur le potentiel futur de l'emplacement. Il faut choisir des emplacements qui présentent un potentiel de demande à long terme, en tenant compte des plans de réaménagement, du développement des infrastructures de transport, de l'évolution démographique, etc.

Il est également important de maintenir la compétitivité du bien immobilier par un entretien régulier et la modernisation des installations. Il est également important de maintenir la compétitivité du bien en procédant régulièrement à des travaux d'entretien et de modernisation des installations.

Risque de réparation.

Il existe un risque de coûts de réparation inattendus en raison de la détérioration des bâtiments et des équipements liée à l'âge. Les coûts de réparation peuvent être particulièrement élevés pour les biens les plus anciens.

Il est important de procéder à une évaluation du bâtiment avant d'acheter un bien immobilier afin de se prémunir contre les risques de réparation. Demandez à un expert d'examiner l'état de la structure, des équipements, des murs extérieurs, etc. et planifiez les réparations futures.

Constituez un fonds de réserve pour les réparations afin de prévoir une provision financière. En mettant de côté 10 à 15 % des revenus locatifs pour les réparations, vous pouvez faire face à des réparations imprévues.

Il est également important de prévenir les réparations majeures par un entretien régulier. En détectant et en réparant les petits défauts à un stade précoce, il est possible d'éviter des coûts de réparation importants.

Risque de hausse des taux d'intérêt

Si vous avez accès à un financement, vos remboursements risquent d'augmenter en raison de la hausse des taux d'intérêt. Les emprunts à taux d'intérêt variables sont directement affectés par les fluctuations des taux d'intérêt.

Pour contrer le risque de hausse des taux d'intérêt, envisagez d'emprunter à un taux d'intérêt fixe. En cas de hausse des taux d'intérêt, les taux d'intérêt fixes permettent de fixer les remboursements.

Il est également important de gérer les ratios d'emprunt de manière appropriée. L'augmentation de la part des fonds propres peut réduire l'impact de la hausse des taux d'intérêt.

Calculer les flux de trésorerie dans l'hypothèse d'une hausse des taux d'intérêt et vérifier à l'avance si l'investissement peut se poursuivre même en cas de hausse des taux d'intérêt.

Risque de catastrophe.

Le bien immobilier risque d'être endommagé par des catastrophes naturelles telles que des tremblements de terre, des incendies ou des inondations. Le Japon est un pays sujet aux catastrophes et des mesures de prévention appropriées sont nécessaires.

L'assurance contre les incendies et les tremblements de terre est une mesure de base contre les risques de catastrophe. L'assurance peut compenser les dommages causés par les catastrophes.

Choisissez des endroits où le risque de catastrophe est faible en consultant les cartes des dangers. Les risques d'inondation, de glissement de terrain et de tremblement de terre sont identifiés à l'avance et pris en compte dans le choix de la propriété.

La performance sismique des bâtiments est également un facteur important. Le choix d'un bien immobilier conforme aux nouvelles normes de résistance aux tremblements de terre (à partir de 1981) réduira le risque sismique.

Conseils pour la constitution d'un patrimoine à long terme

Investissement diversifié dans plusieurs biens immobiliers

L'investissement diversifié dans plusieurs biens immobiliers est un moyen efficace d'obtenir des revenus stables grâce à l'investissement immobilier. La diversification par région, par type de bien et par âge permet de réduire les risques.

La diversification régionale réduit l'impact des conditions économiques et des catastrophes dans des régions spécifiques. Diversifiez vos risques en investissant dans des zones urbaines et suburbaines et dans différentes préfectures.

La diversification des types de biens immobiliers est également importante. La combinaison de biens immobiliers présentant des caractéristiques différentes, tels que des condominiums, des appartements individuels et des maisons individuelles, accroît la stabilité.

La diversification de l'âge des bâtiments permet d'étaler le calendrier des réparations. Cela permet d'éviter que tous les biens subissent des réparations importantes en même temps et de stabiliser les flux de trésorerie.

Examen périodique des revenus et des dépenses

L'investissement immobilier est un investissement à long terme et il est important d'examiner régulièrement les revenus et les dépenses. Les stratégies d'investissement doivent être ajustées en fonction de l'évolution du marché.

Une fois par an environ, une analyse détaillée de la situation des revenus et des dépenses de chaque bien immobilier est effectuée. Il s'agit de vérifier l'évolution des revenus locatifs, des dépenses et des flux de trésorerie et d'envisager des contre-mesures pour les biens qui posent problème.

Les loyers du marché sont étudiés afin de vérifier si la fixation actuelle du loyer est appropriée. Si le loyer est inférieur au loyer du marché, il est révisé ; s'il est supérieur, des ajustements sont effectués pour tenir compte du risque d'inoccupation.

Il est également important de revoir le plan de réparation. Vérifiez la détérioration du bâtiment et recalculez le calendrier et le coût des réparations nécessaires.

Comprendre les tendances du marché

Les marchés immobiliers sont influencés par les conditions économiques, les tendances démographiques et les changements politiques. Il est important de comprendre ces tendances et d'en tenir compte dans les stratégies d'investissement.

Les changements démographiques ont un impact direct sur la demande locative. Il convient de suivre régulièrement l'évolution des tendances démographiques, de la structure des âges et de la composition des ménages dans la zone cible.

Les tendances en matière de politique monétaire sont également importantes. Les changements dans la politique des taux d'intérêt et la réglementation des prêts ont un impact significatif sur l'investissement immobilier.

Des informations sur les changements de régime fiscal sont également collectées. Le régime fiscal des investissements immobiliers étant régulièrement revu, nous nous tenons au courant des dernières informations et en tenons compte dans notre stratégie d'investissement.

Coopération avec des experts

La coopération avec des experts dans différents domaines est importante pour la réussite d'un investissement immobilier. Au lieu de prendre toutes les décisions seul, vous pouvez prendre de meilleures décisions d'investissement en utilisant leur expertise.

Travailler avec une société immobilière peut vous aider à recueillir des informations sur le marché, à présenter des biens et à vous assister dans le processus d'achat et de vente. Il est important de trouver une société immobilière fiable.

En collaborant avec un comptable fiscal, vous recevrez de l'aide pour un traitement fiscal approprié, des mesures d'économie d'impôt et des déclarations d'impôt. Il est important de choisir un comptable fiscal qui connaît bien l'investissement immobilier.

La collaboration avec une société de gestion permet de rationaliser l'entretien du bien, les relations avec les locataires et la gestion des recettes et des dépenses. Il est important de choisir une société dont la gestion est de grande qualité et de communiquer régulièrement.

En mettant en œuvre ces facteurs de gestion des risques et de réussite, il est possible d'obtenir des revenus locatifs stables grâce à l'investissement immobilier. L'essentiel est d'adopter une vision à long terme de la constitution d'un patrimoine, plutôt que de rechercher des profits à court terme.

Conclusion.

Nous avons expliqué en détail le mécanisme de génération de revenus locatifs à partir d'un investissement immobilier, des concepts de base aux méthodes pratiques. Nous en rappelons les points essentiels.

Les revenus locatifs de l'investissement immobilier sont une méthode d'investissement dont on peut attendre qu'elle génère des revenus stables et à long terme sous la forme d'un gain de revenu. Il se compose de plusieurs sources de revenus telles que le loyer, les charges des parties communes, les frais de renouvellement et le pas-de-porte et, grâce à une sélection et une gestion appropriées des biens, il est possible de garantir un flux de trésorerie continu.

Il existe une grande variété d'options d'investissement, allant de l'investissement dans des unités de condominium à l'investissement dans des propriétés individuelles. Pour les débutants en matière d'investissement immobilier, nous recommandons d'investir dans des logements en copropriété, car l'investissement initial est relativement faible et la charge de gestion est légère. Au fur et à mesure que vous acquerrez de l'expérience en matière d'investissement et que vous améliorerez votre capacité financière, vous pourrez envisager d'investir dans des biens plus importants.

Pour réussir, il est essentiel de se fixer des objectifs d'investissement clairs, de sélectionner des biens immobiliers en mettant l'accent sur l'emplacement, de réunir des fonds suffisants et d'assurer une gestion locative efficace. En particulier, le choix de l'emplacement est le facteur le plus important pour déterminer le succès d'un investissement à long terme.

Sur le plan fiscal, il est nécessaire de calculer et de déclarer correctement les revenus fonciers. La charge fiscale peut être réduite grâce à l'utilisation de déclarations fiscales bleues et au partage des gains et des pertes. L'assistance d'un expert est recommandée pour les procédures fiscales complexes.

En termes de gestion des risques, il est important de prendre des mesures contre le risque de vacance, le risque de baisse des loyers, le risque de réparation, le risque de hausse des taux d'intérêt et le risque de catastrophe. Un investissement diversifié dans plusieurs biens immobiliers, un examen régulier des revenus et des dépenses et une compréhension des tendances du marché peuvent contribuer à la constitution d'un patrimoine à long terme.

L'investissement immobilier est une méthode de constitution d'un patrimoine qui s'inscrit dans une perspective à long terme plutôt que dans la recherche de profits à court terme. Avec les connaissances et la stratégie adéquates, vous pouvez vous assurer un avenir prospère grâce à des revenus locatifs stables.

Lorsque vous envisagez d'investir, il est important de clarifier vos ressources financières, votre tolérance au risque et vos objectifs d'investissement, et de procéder avec prudence tout en bénéficiant des conseils d'un expert.

Questions fréquemment posées