Débuter dans l'Investissement Immobilier : Avantages et Risques à Connaître

L'investissement immobilier vous intéresse, mais vous avez l'impression que c'est difficile parce que vous êtes débutant ou que vous ne savez pas par où commencer ? Ces dernières années, en raison des inquiétudes concernant les futures retraites, l'investissement immobilier s'est répandu non seulement parmi les personnes fortunées, mais aussi parmi les employés de bureau ordinaires. En fait, une enquête menée par le ministère du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme en 2019 a révélé qu'environ 41,5 % des personnes ayant une expérience de l'investissement immobilier étaient des employés d'entreprise. En d'autres termes, l'investissement immobilier est une méthode de gestion du patrimoine à laquelle un nombre croissant d'employés de bureau novices s'adonnent.

Cet article explique en détail la structure de base et la définition de l'investissement immobilier, les principaux types, les avantages et les inconvénients (risques), ainsi que les points clés pour les débutants lorsqu'ils se lancent. Bien qu'il contienne des éléments techniques, nous nous sommes efforcés de le rendre facile à comprendre pour les débutants. Nous espérons qu'en acquérant les bonnes connaissances sur l'investissement immobilier et en comprenant les avantages et les risques, il vous aidera à faire le premier pas vers la constitution de votre futur patrimoine.

Qu'est-ce que l'investissement immobilier (définition et aperçu) ?

L'investissement immobilier, comme son nom l'indique, est un "investissement dans l'immobilier". Plus précisément, il s'agit d'une technique d'investissement qui consiste à acheter des biens immobiliers tels que des condominiums, des appartements et des maisons individuelles, puis à les louer à des tiers afin de générer des revenus locatifs, ou à les vendre à l'avenir afin de réaliser un bénéfice sur la vente du bien. Contrairement aux investissements dans des actifs papier, tels que les actions et les devises, cette méthode d'investissement se caractérise par le fait qu'elle porte sur des biens immobiliers, qui sont des actifs physiques.

Il existe deux principaux types de revenus issus de l'investissement immobilier : les revenus locatifs mensuels (gains de revenus) et les gains en capital sur la vente de biens immobiliers (gains en capital). Si vous pouvez obtenir un revenu locatif stable en louant votre bien, vous pouvez également réaliser un profit en le vendant si la valeur du bien augmente à l'avenir par rapport au moment où vous l'avez acheté. Il convient toutefois de noter qu'il existe un risque que le gain réalisé sur la vente se transforme en perte, en fonction des conditions du marché et de la demande pour le bien immobilier.

L'immobilier étant un actif physique, le risque de fluctuation des prix est relativement faible et la valeur de l'actif est stable. Il est moins sensible aux fluctuations soudaines du marché que les actions et les taux de change, et la valeur des biens immobiliers et les loyers ont tendance à augmenter en même temps pendant les périodes d'inflation, ce qui devrait réduire le risque de perte de valeur due à l'inflation, comme c'est le cas pour les dépôts en espèces. Dans de nombreux cas, les prêts des banques et d'autres institutions financières peuvent être utilisés pour financer les achats, ce qui permet de démarrer facilement même lorsque les réserves de liquidités sont insuffisantes. Pour toutes ces raisons, l'investissement immobilier attire l'attention en tant que moyen de constitution d'un patrimoine à long terme et, avec les connaissances et la planification adéquates, même les débutants peuvent générer des revenus stables.

Principaux types d'investissement immobilier

Il existe plusieurs types de biens et de méthodes d'investissement immobilier. Cette section présente les principaux types d'investissements immobiliers réalisés par les investisseurs individuels. Chaque type d'investissement présente des coûts initiaux et des caractéristiques de risque/rendement différents. Il est donc important de comprendre ces caractéristiques et de choisir la méthode qui vous convient le mieux.

Investissement en copropriété partielle (investissement dans un studio)

L'investissement en copropriété partielle est une méthode permettant de percevoir des revenus locatifs en achetant une pièce (partie de la propriété partielle) d'une copropriété ou d'un appartement et en la louant. Par exemple, vous pouvez acheter un studio dans le centre ville et le louer à d'autres personnes. Étant donné qu'une seule pièce est achetée, plutôt qu'un immeuble entier, le coût initial peut être maintenu à un niveau relativement bas, ce qui en fait un moyen facile de démarrer, même avec un petit montant de fonds personnels, et qui est populaire auprès des débutants. En particulier, de nombreux appartements en copropriété de type studio sont abordables et simples à gérer, de sorte qu'ils ont tendance à être choisis pour s'initier à l'investissement immobilier.

Les avantages de l'investissement dans les appartements en copropriété sont le faible investissement initial et l'effort de gestion relativement faible. Comme il n'y a qu'une seule pièce, les possibilités de gestion immobilière et de relations avec les locataires sont limitées, ce qui rend l'investissement facile même pour les débutants. Un autre avantage est qu'il est plus facile de trouver des acheteurs et plus liquide (plus facile à vendre) qu'un seul bien immobilier lorsque vient le moment de le vendre.

En revanche, l'inconvénient est que la source de revenus dépend d'un seul locataire: si vous n'avez qu'une chambre, si ce locataire déménage ou ne paie pas son loyer, vos revenus locatifs seront nuls pour cette période. Entre-temps, les remboursements d'emprunts, les frais de gestion et les taxes foncières continuent d'être payés, d'où le risque d'une détérioration temporaire des recettes et des dépenses en cas de vacance. En outre, le rendement (taux de retour sur investissement) d' un logement en copropriété tend à être plus faible que dans le cas d'une propriété entière, car les fonds propres de l'ensemble du terrain sont moindres. Cela s'explique par les coûts spécifiques à la copropriété, tels que les frais de gestion et les fonds de réserve pour les réparations, et par le fait que la valeur de l'actif du terrain est faible. Toutefois, en général, on peut dire qu'il s'agit d'une méthode peu contraignante pour les débutants en investissement immobilier en raison du faible montant des fonds requis.

Investissement dans un appartement ou une copropriété à logement unique

L'investissement dans un appartement unique est une méthode qui consiste à acheter un condominium ou un immeuble d'habitation entier et à gérer toutes les pièces pour les louer. Par exemple, vous pouvez acheter un immeuble d'appartements en bois (X unités) et en devenir le propriétaire, ou un immeuble d'appartements en béton armé. Par rapport aux investissements dans des logements en copropriété, les coûts initiaux sont plus élevés, nécessitant des dizaines voire des centaines de millions de yens, de sorte que dans de nombreux cas, il est essentiel d'obtenir un prêt auprès d'une institution financière au moment de l'achat.

L'avantage d'un immeuble unique est que l 'échelle des revenus est plus grande car les revenus locatifs peuvent être perçus à partir de plusieurs pièces. Si toutes les chambres sont occupées, un montant élevé de revenus locatifs est perçu chaque mois, ce qui permet d'escompter une rentabilité plus élevée que dans le cas d'une copropriété. En outre, le risque d' inoccupation peut être réparti puisqu'il y a plusieurs chambres. Même si une chambre est vacante, les autres chambres génèrent des revenus locatifs. Il est donc facile d'éviter une situation d'absence de revenus (il faut toutefois veiller à ce que les remboursements du prêt soient compatibles).

Les inconvénients sont l'importance de l'investissement initial et l'augmentation des efforts de gestion. Lorsque vous êtes propriétaire d'un immeuble, vous êtes responsable de l'entretien et de la gestion de l'ensemble de l'immeuble, ce qui signifie que vous avez plus de choses à penser, comme la gestion des parties communes et les plans de réparation pour l'ensemble de l'immeuble. Naturellement, les frais d'entretien ont tendance à être élevés, car l 'impôt foncier et les primes d'assurance incendie sont également facturés pour l'ensemble du bâtiment. En outre, il est important de noter que plusieurs logements vacants à la fois peuvent réduire de manière significative les revenus locatifs. Comme les remboursements d'emprunts sont importants, l'impact des vacances sera plus important sur les revenus et les dépenses que dans le cas d'un investissement en copropriété.

Si les investissements dans les immeubles individuels offrent un potentiel de rendement élevé, ils exigent également une grande capacité financière et conviennent donc aux personnes disposant de fonds personnels importants et aux personnes ayant des revenus élevés qui peuvent facilement passer les examens d'emprunt. Les obstacles étant trop importants pour les débutants, il arrive souvent que l'on commence par investir dans des appartements en copropriété afin d'acquérir de l'expérience et d'élargir son patrimoine, avant de relever le défi d'investir dans un seul bien immobilier.

Investissement dans une maison individuelle (location de maisons individuelles)

L'investissement dans une maison individuelle est une méthode qui consiste à acheter une maison individuelle existante ou une maison nouvellement construite à vendre et à louer l'ensemble de la maison en tant que bien locatif. L'image est que vous devenez propriétaire d'une maison à louer plutôt que d'un appartement à louer. L'avantage est que les maisons individuelles sont principalement demandées par les familles, et que les locataires ont tendance à y vivre plus longtemps que dans les appartements, de sorte qu'une fois qu'un locataire emménage, on peut s'attendre à un revenu locatif stable à long terme.

En outre, selon le bien, des maisons individuelles d'occasion peuvent être mises en vente à des prix très bas, et si vous trouvez une bonne affaire, vous pouvez commencer à peu de frais. Certains biens immobiliers offrent des rendements surfaciques (revenus locatifs annuels divisés par le prix d'achat) plus élevés que d'autres options d'investissement, et certaines personnes investissent dans des maisons individuelles principalement dans des zones rurales et suburbaines.

Toutefois, l'investissement dans les maisons individuelles présente quelques inconvénients. Tout d'abord, le risque de vacance est similaire à celui d'un investissement dans un logement en copropriété, dans la mesure où il dépend en fin de compte d'un seul locataire. Il en va de même s'il n'y a pas de locataire dans une maison individuelle, ce qui se traduit par un revenu nul. En outre, les maisons individuelles ont tendance à présenter un risque élevé de délabrement des bâtiments, car nombre d'entre elles sont en bois. Il n'est pas rare que les propriétés plus anciennes soient sujettes à des réparations importantes, telles que la réparation des toits et des murs extérieurs et le remplacement des équipements d'approvisionnement en eau et d'évacuation , et les coûts d'entretien peuvent être plus élevés que prévu. Il y a eu des cas d'échec, comme l'achat d'une maison ancienne bon marché, mais le coût total augmente en raison du coût des réparations.

Il est également important de noter que le marché de la location de maisons individuelles est limité. Dans les zones urbaines où de nombreuses personnes préfèrent vivre dans des appartements, les célibataires et les personnes âgées risquent de les fuir, ce qui entraînera des périodes d'inoccupation prolongées. Le choix de l'emplacement est donc extrêmement important et l'environnement (présence d'écoles et de supermarchés, commodité des transports, etc.) doit être soigneusement évalué avant de choisir un bien immobilier.

Il s'agit là des principaux types d'investissement immobilier. En outre, il existe également des produits qui investissent indirectement dans l'immobilier, tels que les fonds de placement immobilier (FPI) et le crowdfunding immobilier ; les FPI permettent d'investir dans le marché immobilier à partir d'un petit montant, mais se distinguent de l'investissement immobilier direct par le fait qu'ils sont achetés et vendus par l'intermédiaire du marché des valeurs mobilières. Cet article a principalement traité de l'investissement immobilier, qui implique l'achat et la gestion de biens physiques, mais il est important de se rappeler qu'il existe d'autres façons d'utiliser ces instruments financiers en fonction de votre stratégie d'investissement.

Avantages de l'investissement immobilier

L'investissement immobilier offre une série d'avantages que l'on ne retrouve pas dans d'autres stratégies de gestion d'actifs. Cette section explique les principaux avantages que les débutants doivent garder à l'esprit.

• Des revenus stables grâce à des loyers continus: le principal attrait de la gestion d'un bien immobilier locatif est la stabilité des flux de trésorerie sous la forme de loyers mensuels. Tant que vous pouvez trouver des locataires, vous pouvez percevoir un revenu régulier (revenu non gagné) même si vous ne travaillez pas, ce qui peut compléter votre pension de retraite ou vous procurer un revenu supplémentaire pour rendre votre situation financière plus confortable. Contrairement aux dividendes d'actions, les loyers sont payés mensuellement sur la base d'un contrat, ce qui facilite la planification financière et convient à la constitution d'un patrimoine à long terme.

• Potentiel d'appréciation de la valeur du bien (plus-values): un bien immobilier peut également prendre de la valeur après son achat. En particulier, si le bien est bien situé dans une zone urbaine ou dans une zone où la demande augmente en raison d'un réaménagement, il peut être possible de vendre le bien à l'avenir pour un montant supérieur au prix d'achat. Si vous réalisez un profit sur la vente, vous obtiendrez un bénéfice total important, qui s'ajoutera aux revenus locatifs que vous perceviez auparavant. Toutefois, comme la valeur des biens immobiliers dépend de l'économie, de l'offre et de la demande, une augmentation de la valeur n'est pas toujours garantie. L'avantage réside uniquement dans le fait que la valeur de l'actif peut être maintenue ou améliorée à moyen ou long terme.

• Actifs réels résistants à l'inflation: l'immobilier est considéré comme un actif résistant à l'inflation. Alors que les dépôts en espèces perdent de leur valeur réelle lorsque l'inflation augmente, les loyers et la valeur estimée des biens immobiliers ont tendance à augmenter parallèlement à la hausse des prix, ce qui permet d'éviter plus facilement une baisse des actifs due à l'inflation. En fait, il y a eu des exemples où les prix des terrains et les niveaux de loyer ont augmenté même pendant les périodes inflationnistes passées, et l'un des avantages de l'investissement immobilier est qu'il peut servir de "couverture contre l'inflation" (protection contre l'inflation). En outre, l'immobilier étant un actif physique, il n'y a pas lieu de craindre qu'il devienne du papier brouillon en cas de faillite.

• L'effet de levier permet d'investir plus que ses propres fonds: l'investissement immobilier se caractérise par la possibilité d'investir plus que ses propres fonds, car il est possible de recourir à des emprunts auprès d'institutions financières. Par exemple, même avec un capital personnel de 5 millions de yens, il est possible d'acheter un bien immobilier d'une valeur de 20 ou 30 millions de yens avec un prêt. Les revenus locatifs pouvant être utilisés pour rembourser le prêt, la possibilité de se constituer un patrimoine en utilisant le capital d'autrui (effet de levier) est un atout majeur de l'investissement immobilier. Si vous commencez avec un petit capital et que vous remboursez le prêt au fil du temps, vous pouvez construire un bien de grande valeur qui vous appartiendra à terme. Toutefois, tant que vous contractez un prêt, vous êtes tenu de le rembourser, et vous devez donc être conscient du risque de fluctuation des taux d'intérêt, comme nous le verrons plus loin. Si vous savez utiliser l'effet de levier de manière appropriée et dans des limites raisonnables, vous pouvez développer votre patrimoine de manière efficace.

• Avantages fiscaux (avantages fiscaux): l'investissement immobilier offre également plusieurs avantages fiscaux. Par exemple, après l'achat d'un bien immobilier, vous pouvez comptabiliser l'amortissement annuel du bâtiment, ainsi que d'autres dépenses telles que les intérêts sur les emprunts, les frais de gestion et de réparation et l'impôt foncier. Si ces dépenses sont supérieures à vos revenus et que vous avez un déficit entre les revenus et les dépenses immobilières, vous pouvez également réduire votre charge fiscale en additionnant vos revenus et vos pertes avec d'autres revenus, tels que les revenus du travail. En d'autres termes, en cas de perte liée à un investissement immobilier, l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation sur les revenus d'activité des salariés peuvent être diminués de ce montant. En outre, comme les frais divers et les intérêts d'emprunt au moment de l'achat d'un bien immobilier peuvent également être inclus dans les dépenses, l'intérêt pour les hauts revenus est qu'ils peuvent posséder un patrimoine tout en prenant des mesures fiscales. Toutefois, il serait vraiment dommage de continuer à exploiter une entreprise à perte pour bénéficier de mesures fiscales, de sorte que celles-ci ne doivent être considérées que comme un avantage accessoire pouvant être obtenu dans le cadre d'une exploitation rentable.

• Effet de substitution de l'assurance-vie par le crédit de groupe: Il est également souligné que l'investissement immobilier peut se substituer à l'assurance-vie. En effet, lorsqu'un prêt est contracté pour l'achat d'un bien d'investissement, il est souvent assorti d'une assurance-vie de groupe (danshin). L'assurance-vie de groupe est un système dans lequel le solde du prêt est remboursé en une seule fois avec le produit de l'assurance en cas de décès ou d'invalidité grave du titulaire du prêt. Cela signifie qu'en cas d'événement grave pour le propriétaire, la dette du prêt n'est pas laissée à la famille survivante et que le bien, qui est un actif, reste en sa possession. Cela s'apparente à la fourniture d'un capital décès sous la forme d'une assurance-vie, raison pour laquelle on dit que "l'investissement immobilier est un substitut à l'assurance-vie". En outre, comme il est possible de percevoir des revenus indépendamment de l'assurance sous la forme de revenus locatifs, il est parfois plus avantageux de continuer à payer des primes d'assurance. Comme décrit ci-dessus, l'investissement immobilier est également avantageux en ce qu'il peut apporter à la fois la sécurité et la constitution d'un patrimoine.

Tels sont les avantages typiques de l'investissement immobilier. Bien entendu, si les attraits sont nombreux, il y a aussi des risques dont il faut être conscient. Nous allons à présent examiner les risques et les points à noter en matière d'investissement immobilier, qui correspondent aux inconvénients.

Risques et points à prendre en compte dans l'investissement immobilier

Se concentrer uniquement sur les avantages peut conduire à des erreurs inattendues. Lors d'un investissement immobilier, il convient également de bien comprendre les risques et précautions suivants.

• Risque d'inoccupationet risque lié au locataire: le risque d'inoccupation est un élément inévitable de la gestion locative. S'il n'y a pas de locataires dans le bien, aucun revenu locatif ne sera généré. En particulier, si la source de revenus dépend d'un seul locataire, comme dans le cas d'un appartement en copropriété ou d'une maison individuelle, les revenus tomberont à zéro dès que ce locataire partira. Même dans le cas d'un bien immobilier composé de plusieurs unités, l'augmentation du nombre de logements vacants peut conduire à une situation où les revenus sont réduits et où les remboursements de prêts doivent être compensés par les revenus de l'activité principale. Il faut s'efforcer de réduire le risque de vacance en déterminant si la zone présente une forte demande locative, en développant le bien pour en faire un bien attrayant, en concevant des moyens d'attirer les locataires et en fixant des loyers appropriés. Même s'il y a des locataires, il existe également un risque de problèmes liés aux locataires, tels que les arriérés de loyer, les évasions nocturnes et les dommages causés aux installations. Si les arriérés se poursuivent, les revenus escomptés ne seront pas générés, sans compter les coûts liés aux poursuites judiciaires et autres procédures. Pour se préparer à ces risques, il convient d'envisager des mesures telles qu'une sélection rigoureuse des locataires, le recours à une société de garantie des loyers et la souscription d'une assurance contre les impayés.

• Risque de baisse des prix de l'immobilier (risque de fluctuation du marché): l'immobilier est également un actif soumis aux fluctuations du marché et il existe un risque que sa valeur estimée diminue à l'avenir. Si l'économie se détériore immédiatement après l'achat ou si la demande dans la région diminue, la valeur de l'actif du bien peut chuter et une perte peut être encourue lors de la vente du bien. Par exemple, les prix de l'immobilier ont temporairement chuté de manière significative lors de la faillite de Lehman Brothers et, dans certains cas, les biens n'ont pu être vendus qu'à un prix nettement inférieur à leur prix d'achat. En outre, il est courant que le prix d'un appartement en copropriété nouvellement acheté chute de plusieurs pour cent immédiatement après l'achat, car la "prime de construction neuve" est supprimée. En résumé, il est important de considérer qu'un bien immobilier doit être détenu à long terme et ne pas être affecté par les fluctuations de prix à court terme, tout en gardant à l'esprit le risque de ne pas obtenir le rendement escompté si le marché est en phase de déclin au moment de la vente.

• Risque de fluctuation des taux d'intérêt et de remboursement des prêts: si vous avez un prêt, les fluctuations des taux d'intérêt peuvent avoir un impact significatif sur vos revenus et vos dépenses. Si vous avez un prêt à taux d'intérêt variable, il y a un risque que les remboursements du prêt (la partie intérêt) augmentent lorsque les taux d'intérêt du marché augmentent, ce qui exerce une pression sur le bénéfice que vous avez en main. Bien que les taux d'intérêt soient restés bas ces dernières années, il convient d'être prudent si les taux d'intérêt entrent dans une phase de hausse à l'avenir. Par ailleurs, tant que vous avez un prêt, vous devez veiller à rembourser vos mensualités. Même si les revenus locatifs ne sont pas aussi élevés que prévu, les remboursements se poursuivent, ce qui peut conduire, dans le pire des cas, à la faillite ou à la vente aux enchères. Lorsque vous contractez un prêt, il est essentiel de simuler des hausses de taux d'intérêt et d'établir un plan de remboursement que vous pouvez assumer. Envisagez des mesures contre le risque de taux d'intérêt, comme le passage à des taux d'intérêt fixes ou la réduction de la dette par le biais d'un remboursement anticipé.

• Risque de vétusté et coûts de réparation: les bâtiments vieillissent avec le temps. Des travaux de réparation coûteux sont inévitables pour les propriétés plus anciennes, comme le remplacement des conduites d'alimentation en eau et d'évacuation, la réparation des toits et des murs extérieurs, et le renouvellement des ascenseurs. L 'augmentation des coûts de réparation constitue un risque majeur qui peut peser sur le rendement des investissements immobiliers. Même les biens immobiliers nouvellement construits auront certainement besoin de réparations dans quelques décennies. Il est donc important de mettre de côté un fonds de réserve pour les réparations ou un fonds de réserve dans une perspective à long terme. En particulier, les vieilles maisons en bois et les vieux appartements peuvent entraîner des coûts de réparation plus élevés que prévu, de sorte que des mesures telles que le diagnostic de la construction avant l'achat et l'entretien précoce après l'achat sont nécessaires pour prévenir la détérioration.

• Risque de catastrophe naturelle: le Japon est sujet à des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre, les typhons, les inondations et les glissements de terrain provoqués par de fortes pluies. En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas ignorer le risque de dommages à votre propriété et de perte de valeur due aux catastrophes. L'effondrement d'un bâtiment à la suite d'un tremblement de terre ou l'inoccupation prolongée d'un bâtiment à la suite d'une inondation peuvent entraîner des pertes importantes. Il est important de souscrire une assurance contre les incendies et les tremblements de terre, ainsi que de vérifier les cartes de risques lors de l'achat d'un bien immobilier et d'éviter les endroits présentant un risque trop élevé. Même si vous ne pouvez pas empêcher la catastrophe elle-même, essayez de minimiser les dommages en choisissant une zone à faible risque et en souscrivant une assurance appropriée.

• Risque de liquidité (faible réalisabilité): l'immobilier n'est pas un actif qui peut être rapidement converti en liquidités comme les actions ou les fonds d'investissement. Il faut du temps pour trouver un acheteur et signer un contrat de vente, et ce n'est pas parce que vous avez besoin d'argent rapidement que vous pouvez le vendre immédiatement au prix du marché. Dans certains cas, le prix peut être réduit et le bien peut finalement être vendu, ce qui le rend inférieur à d'autres actifs financiers en termes de rapidité et de certitude jusqu'à ce qu'il soit converti en liquidités. Il est donc important d'investir avec des fonds excédentaires pour se préparer au risque de liquidité et de disposer d'un fonds de réserve distinct pour les imprévus. Parce qu'ils ne peuvent être encaissés immédiatement, les plans financiers doivent être élaborés dans une perspective d'investissement à long terme, et les achats spéculatifs fondés sur l'hypothèse qu'ils seront vendus dans un court laps de temps sont risqués.

• Risques liés aux négociants peu scrupuleux et au manque d'information: dans le monde de l'investissement immobilier, il existe également des négociants peu scrupuleux qui s'adressent à des débutants peu informés et tentent de leur vendre des biens immobiliers à des prix déraisonnables. Par exemple, ils essaient de vous faire acheter un studio neuf et cher avec un prêt complet en vous faisant miroiter que vous allez certainement gagner de l'argent maintenant, ou en exagérant que le bien a un loyer garanti et qu'il est sûr, alors qu'en fait il présente un risque élevé de vacance. Si vous signez un contrat sans être suffisamment informé, vous risquez par la suite de courir à la perte et de perdre beaucoup d'argent. Pour éviter de tels risques, il est essentiel d'étudier et de s'armer de connaissances et d'avoir l'œil pour déterminer si l'entrepreneur est digne de confiance ou non. Faites vos propres recherches sur le prix du marché du bien, le rendement et les informations sur les risques sous-marins, et n'hésitez pas à poser toutes les questions qui vous viennent à l'esprit. Il est également utile de demander un deuxième avis à un expert tiers (planificateur financier ou autre société immobilière) avant de signer un contrat. Méfiez-vous des agents qui vous pressent de signer un contrat ; il est important d'avoir la volonté de réfléchir à la question jusqu'à ce que vous soyez satisfait.

Comme mentionné ci-dessus, l'investissement immobilier comporte un certain nombre de risques. Toutefois, il n'y a pas lieu d'être trop craintif si vous les comprenez à l'avance et si vous prenez des mesures pour les éviter. Les chapitres suivants présentent les points que les débutants doivent garder à l'esprit lorsqu'ils se lancent dans l'investissement immobilier. Ils vous serviront de référence pour vous aider à gérer les risques et à vous lancer judicieusement.

Comment commencer à investir dans l'immobilier : les points que les débutants doivent garder à l'esprit

Cette section explique les points importants pour les débutants qui souhaitent se lancer dans l'investissement immobilier, en particulier la manière de se préparer et d'agir. Au lieu de commencer dans le noir, vous pouvez réduire le risque d'échec et faire vos premiers pas en toute sérénité en gardant à l'esprit les points suivants.

1. Tout d'abord, apprenez les bases: avant de commencer à investir dans l'immobilier, assurez-vous de bien comprendre les principes fondamentaux. Le point de départ est de comprendre comment cela fonctionne, la terminologie, la façon de calculer les revenus et les avantages et risques susmentionnés. Vous devez avoir une compréhension minimale de la différence entre les revenus et les gains en capital, de la manière de calculer les rendements et des principes de base du financement. Il existe de nombreuses sources d'information pour les débutants, telles que [les livres, les séminaires et les blogs d'experts], alors prenez le temps de saisir ces informations. Si vous commencez avec des connaissances insuffisantes, vous augmentez le risque de ne pas repérer les avocats malveillants ou d'échouer en raison d'une mauvaise planification des revenus et des dépenses, comme indiqué ci-dessus. En revanche, des connaissances correctes peuvent être une arme pour vous aider à sélectionner et à gérer votre bien immobilier à votre avantage.

2. Clarifiez vos objectifs d'investissement et votre budget: Ensuite, clarifiez vos objectifs d' investissement dans l'immobilier. Fixez-vous des objectifs précis, tels que "je veux avoir un revenu supplémentaire de XX 000 yens par mois", "je veux l'utiliser comme future pension" ou "je veux me constituer un patrimoine de XX millions de yens en XX ans", plutôt que de vous contenter d'un vague "parce que cela semble rentable". La méthode d'investissement et le type de propriété que vous choisirez dépendront de vos objectifs. Par exemple, si votre objectif est de disposer d'un revenu stable à la retraite, concentrez-vous sur les rendements en supposant que vous conserverez le bien pendant une longue période, ou si votre objectif est de réaliser un profit sur la vente du bien dans quelques années, visez des biens de seconde main dans des zones en expansion. Vous devez également décider d'un budget qui inclut vos fonds propres et le montant du financement disponible. Déterminez un montant d'investissement raisonnable en fonction des fonds personnels que vous êtes actuellement en mesure de préparer et du montant du prêt que vous pouvez emprunter auprès d'une institution financière (simulez le montant approximatif du prêt en fonction de votre revenu annuel et de vos informations de crédit). Si vous commencez à chercher un bien immobilier sans fixer de budget, il est facile de se retrouver avec des biens infiniment chers. Il est donc important d'avoir une norme telle que "autofinancement jusqu'à xxx millions de JPY plus un prêt jusqu'à xxx millions de JPY". Une fois que vous aurez défini votre objectif et votre budget, vous aurez naturellement une idée du type de bien à rechercher et votre plan d'investissement deviendra plus concret.

3. Consultez une agence immobilière ou un expert fiable: il est difficile pour les débutants de prendre toutes les décisions seuls, aussi envisagez-vous de demander l'aide d'une agence immobilière ou d'un expert ayant fait ses preuves. Une société spécialisée dans l'investissement immobilier peut fournir un point de vue professionnel sur les dernières tendances du marché, des informations sur des biens de qualité et des conseils en matière de financement. L'expertise est particulièrement importante lorsqu'il s'agit de sélectionner un bien immobilier et de donner des conseils en matière de prêt ; il est donc très avantageux d'avoir le soutien d'une société expérimentée. Toutefois, comme nous l'avons mentionné plus haut, il existe également des sociétés malveillantes, et vous devez donc choisir votre conseiller avec soin. Il est également conseillé de comparer plusieurs entreprises et de vérifier leur réputation et leurs performances passées (témoignages de clients et bouche-à-oreille). Il est important d'être honnête quant à vos souhaits et à votre situation lors de la consultation et de ne pas hésiter à poser toutes les questions qui vous viennent à l'esprit. Une entreprise sincère vous expliquera non seulement les avantages, mais aussi les inconvénients et les risques. Si vous trouvez un partenaire fiable, même les débutants se sentiront rassurés quant à leur investissement.

4. Choisissez votre bien avec soin et faites des recherches approfondies: il n'est pas exagéré de dire que le succès ou l'échec d'un investissement immobilier dépend du bien que vous choisissez. Lors de la sélection d'un bien, prenez votre temps et comparez les candidats. Vérifiez les biens en tenant compte des points suivants

   • Examinez l 'emplacement : on dit que "l'emplacement est essentiel dans l'immobilier", c'est pourquoi il est important de choisir le bon emplacement. Examinez attentivement la distance par rapport à la gare, l'existence de pentes raides, le cadre de vie environnant (commerces, hôpitaux, écoles, sécurité, etc.) et l'existence d'une demande locative. Déterminez si la zone présente une demande à long terme en tenant compte de la croissance de la population, de la présence d'universités et d'entreprises à proximité et de la présence de locataires à l'avenir.

   • Simulation des revenus et des dépenses: si vous êtes intéressé par un bien immobilier, simulez si le loyer attendu correspond au prix d'achat. Calculez non seulement le rendement superficiel (loyer annuel divisé par le prix), mais aussi le rendement réel, qui tient compte de diverses dépenses telles que les frais de gestion et les fonds de réserve pour les réparations (pour les appartements), la taxe foncière, la période d'inoccupation, les frais de gestion et les primes d'assurance. Il est prudent de choisir un bien qui n'est pas trop optimiste et qui sera rentable même s'il est calculé sur la base d'hypothèses strictes. Si vous achetez un bien sans calculer les revenus et les dépenses, vous risquez de vous rendre compte plus tard qu'il vous reste moins d'argent que vous ne le pensiez.

   • Vérifiez l'état du bien: qu'il soit neuf ou d'occasion, assurez-vous que le bien lui-même est en bon état. Si possible, visitez le bien avec un spécialiste pour vérifier l'âge et la structure (bois, acier ou RC), s'il est résistant aux tremblements de terre, s'il y a des signes de fuites ou de dégâts causés par les termites, et si les équipements sont en bon état de fonctionnement. S'il s'agit d'un bien de seconde main, vérifiez l'historique des réparations et les plans de réparation futurs. Il est important d'identifier les vices cachés et les risques de réparations futures, plutôt que de se lancer en se basant uniquement sur l'apparence ou les chiffres de rendement.

   • Étudiez le marché de la location dans les environs: cherchez à savoir quels types de biens sont disponibles à la location dans les environs du bien et à quel prix. Soyez objectif et vérifiez qu'il n'y a pas trop de biens en concurrence ou que les gens n'essaient pas d'acheter à un prix trop élevé par rapport au loyer du marché. La recherche de biens présentant des conditions similaires sur les sites de demande de location vous aidera à vous faire une idée du marché.

   Si vous parvenez à prendre en compte l'ensemble de ces facteurs et à choisir un bien de qualité correspondant à vos objectifs et à votre budget, vous vous rapprocherez d'un investissement immobilier réussi. Veillez à consacrer le temps et les efforts nécessaires à la sélection du bon bien.

5. Adoptez un plan financier raisonnable et des mesures de gestion des risques: il est facile pour les débutants de tomber dans le piège d'un "scénario optimiste". Il est important de toujours prévoir le pire des scénarios dans votre plan financier. Par exemple, "assurez-vous d'avoir suffisamment d'économies pour couvrir les remboursements du prêt même si le bien est inoccupé pendant six mois" et "prévoyez une marge pour les remboursements anticipés ou un changement de type de taux d'intérêt afin que les remboursements ne soient pas retardés même si les taux d'intérêt augmentent". Après l'achat d'un bien immobilier, ne baissez pas la garde simplement parce que vous percevez des revenus locatifs, mais mettez en commun une certaine somme d'argent en guise de réserve pour les réparations et l'inoccupation, de sorte que lorsque les revenus sont bons, vous puissiez vous sentir plus à l'aise pour constituer des réserves pour l'avenir. En outre, examinez régulièrement vos recettes et vos dépenses au cours de l'exploitation et réglez les problèmes éventuels le plus rapidement possible. Par exemple, si vous avez du mal à trouver des locataires, envisagez de revoir les loyers et les conditions de recrutement, ou si les taux d'intérêt risquent d'augmenter, envisagez de refinancer à taux fixe. Gardez toujours un œil sur la situation et soyez proactif dans la gestion des risques, car c'est essentiel pour une gestion stable à long terme. Si vous suivez un plan raisonnable, l'investissement immobilier ne vous fera jamais peur.

Si vous vous préparez et agissez sur la base des points ci-dessus, même les débutants devraient être en mesure de commencer à investir dans l'immobilier tout en évitant les erreurs majeures. Faites un pas après l'autre, sans précipitation, et avancez régulièrement.

Conclusion.

L'investissement immobilier est une méthode de gestion d'actifs qui consiste à acheter, louer et gérer des biens immobiliers tels que des condominiums, des appartements et des maisons individuelles, et à en tirer des revenus locatifs et des bénéfices. Ces dernières années, de plus en plus de salariés et de particuliers se sont lancés dans cet investissement, qui est devenu l'une des options pour les débutants. Les avantages de l'investissement immobilier sont multiples : constitution d'un patrimoine à long terme avec des revenus mensuels réguliers, effet de levier des emprunts, résistance à l'inflation d'un bien réel, effet des mesures fiscales et sécurité du crédit collectif. D'un autre côté, il y a aussi de nombreux points à connaître, comme le risque d'interruption des revenus en raison de l'inoccupation ou d'arriérés de loyer, le risque de fluctuation des prix de l'immobilier et des taux d'intérêt, l'augmentation des coûts due au vieillissement ou aux catastrophes, la faible liquidité et le risque de se faire abuser par manque de connaissances.

L'important est de bien comprendre les avantages et les risques avant d'investir de manière planifiée. Les débutants, en particulier, devraient commencer en gardant à l'esprit les cinq points suivants : une étude préalable et une planification détaillée des revenus et des dépenses, le soutien d'experts fiables, une sélection minutieuse des biens immobiliers et un plan financier raisonnable. Au début, cela peut sembler un obstacle, mais au fur et à mesure que vous acquerrez des connaissances et de l'expérience, l'investissement immobilier deviendra un allié rassurant qui vous assurera un revenu stable pour les années à venir.

L'investissement immobilier n'est pas une "histoire d'argent facile", mais c'est un moyen d'accroître régulièrement votre patrimoine si vous le gérez de manière régulière dans une perspective à long terme. Les débutants sont également encouragés à faire le premier pas vers l'investissement immobilier en se référant au contenu de cet article. Avec les bonnes informations et une attitude sincère, l'investissement immobilier vous permettra certainement de vous constituer un patrimoine. Pourquoi ne pas faire le premier pas vers votre sécurité future en commençant par ce que vous pouvez vous permettre ?