Guía Completa para Principiantes en Inversión Inmobiliaria

¿Le interesa la inversión inmobiliaria, pero le parece difícil porque es principiante, o no sabe por dónde empezar? En los últimos años, debido a la preocupación por las futuras pensiones, la inversión inmobiliaria se ha extendido no solo entre los ricos, sino también entre los oficinistas de a pie. De hecho, una encuesta realizada por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo en 2019 reveló que aproximadamente el 41,5% de las personas con experiencia en inversión inmobiliaria eran empleados de empresa. En otras palabras, la inversión inmobiliaria es un método de gestión de activos al que cada vez recurren más oficinistas novatos.

Este artículo ofrece una explicación detallada de la estructura básica y la definición de la inversión inmobiliaria, los principales tipos, ventajas y desventajas (riesgos), y puntos clave para que los principiantes se inicien. Aunque incluye algunos contenidos técnicos, hemos intentado que sea fácil de entender para los principiantes. Esperamos que, al adquirir los conocimientos correctos sobre la inversión inmobiliaria y comprender sus ventajas y riesgos, le ayude a dar el primer paso hacia la construcción de su futuro patrimonio.

¿Qué es la inversión inmobiliaria (definición y visión general)?

La inversión inmobiliaria, como su nombre indica, es la "inversión en bienes inmuebles". Concretamente, es una técnica de inversión mediante la cual se compran propiedades como condominios, pisos y casas unifamiliares, que luego se alquilan a terceros para generar ingresos por alquiler, o se venden en el futuro para generar un beneficio con la venta de la propiedad. A diferencia de las inversiones en activos de papel, como las inversiones bursátiles y en divisas, este método de inversión se caracteriza por el hecho de que se trata de bienes inmuebles, que son activos físicos.

Existen dos tipos principales de ingresos procedentes de la inversión inmobiliaria: los ingresos mensuales por alquiler (renta de alquiler) y las plusvalías por la venta de inmuebles (plusvalía). Si bien puede obtener unos ingresos estables por el alquiler de su propiedad, también puede obtener beneficios vendiéndola si el valor de la propiedad aumenta en el futuro con respecto a cuando la compró. Sin embargo, hay que tener en cuenta que existe el riesgo de que la ganancia en la venta sea una pérdida, dependiendo de las condiciones del mercado y de la demanda del inmueble.

Como los bienes inmuebles son un activo físico, el riesgo de fluctuaciones de precios es relativamente bajo y el valor del activo es estable. Es menos susceptible a las fluctuaciones repentinas del mercado, como las acciones y los tipos de cambio, y el valor de la propiedad y los alquileres tienden a subir a la par durante los periodos de inflación, lo que cabe esperar que reduzca el riesgo de una pérdida de valor debida a la inflación, como ocurre con los depósitos en efectivo. En muchos casos, se pueden utilizar préstamos de bancos y otras instituciones financieras para financiar las compras, lo que facilita la puesta en marcha incluso cuando las reservas de efectivo son insuficientes. Por estas razones, la inversión inmobiliaria está atrayendo la atención como medio de acumular activos a largo plazo, y con los conocimientos y la planificación adecuados, incluso los principiantes pueden generar ingresos estables.

Principales tipos de inversión inmobiliaria

Existen varios tipos de inmuebles y métodos de inversión inmobiliaria. Esta sección presenta los tipos típicos de inversión inmobiliaria emprendidos por inversores particulares. Cada uno tiene unos costes iniciales y unas características de riesgo/rentabilidad diferentes, por lo que es importante comprender las características y elegir el método que más le convenga.

Inversión en condominios seccionales (inversión en estudios)

La inversión en condominios seccionales es un método para obtener ingresos por alquiler mediante la compra de una habitación (parte de propiedad seccional) de un condominio o apartamento y el alquiler de la habitación. Por ejemplo, puede comprar un estudio en el centro de la ciudad y alquilárselo a otras personas. Como sólo se compra una habitación, en lugar de un edificio entero, el coste inicial puede mantenerse relativamente bajo, lo que lo convierte en una forma fácil de empezar con poco capital y popular entre los principiantes. En particular, muchos condominios tipo estudio son asequibles y sencillos de gestionar, por lo que suelen elegirse como introducción a la inversión inmobiliaria.

Las ventajas de invertir en condominios son la pequeña inversión inicial y elesfuerzo de gestión relativamente bajo. Como sólo hay una habitación, el margen para la gestión de la propiedad y el trato con los inquilinos es limitado, lo que lo hace fácil incluso para los principiantes. Otra ventaja es que es más fácil encontrar compradores y más líquido (más fácil de vender) que una sola propiedad cuando llega el momento de venderla.

Por otro lado, una desventaja es que la fuente de ingresos depende de un único inquilino: si sólo tienes una habitación, si ese inquilino se muda o deja de pagar el alquiler, tus ingresos por alquiler serán nulos durante ese periodo. Mientras tanto, hay que seguir pagando las amortizaciones del préstamo, los gastos de gestión y los impuestos sobre la propiedad, por lo que existe el riesgo de un deterioro temporal de los ingresos y los gastos cuando se producen desocupaciones. Además, el rendimiento (tasa de rentabilidad de la inversión) de una unidad de condominio tiende a ser menor que en el caso de poseer la totalidad de la propiedad porque el patrimonio neto de todo el terreno es menor. Esto se debe a los costes específicos de la propiedad de una unidad de condominio, como los gastos de gestión y los fondos de reserva para reparaciones, y al hecho de que el beneficio del valor del terreno es pequeño. Sin embargo, en general, puede decirse que es un método de bajo obstáculo para los principiantes en la inversión inmobiliaria debido a la pequeña cantidad de fondos necesarios.

Inversión en pisos individuales y condominios

La inversión en una sola unidad es un método que consiste en comprar todo un edificio de viviendas o apartamentos y gestionar todas las habitaciones para alquilarlas. Por ejemplo, puede comprar todo un edificio de apartamentos de madera (X unidades) y convertirse en propietario, o todo un edificio de condominios de hormigón armado. En comparación con las inversiones en unidades de condominio, los costes iniciales son más elevados, ya que requieren de decenas a cientos de millones de yenes, por lo que en muchos casos es imprescindible obtener un préstamo de una institución financiera en el momento de la compra.

La ventaja de un solo edificio es que la escala de ganancias es mayor, ya que se pueden obtener ingresos por alquiler de varias habitaciones. Si todas las habitaciones están ocupadas, todos los meses se recibe una gran cantidad de ingresos por alquiler, por lo que cabe esperar una mayor rentabilidad que con los condominios. Además, el riesgo de desocupación puede repartirse entre varias habitaciones. Incluso si una habitación está vacía, hay ingresos por alquiler de las otras habitaciones, por lo que es fácil evitar una situación en la que no haya ingresos (sin embargo, hay que tener cuidado para garantizar que los reembolsos del préstamo sean compatibles).

Las desventajas son la gran inversión inicial y elmayor esfuerzo de gestión. Ser propietario de todo un edificio significa que usted es responsable del mantenimiento y la gestión de todo el edificio, y hay más cosas en las que pensar, como la gestión de las zonas comunes y los planes de reparación para todo el edificio. Naturalmente, los costes de mantenimiento también suelen ser elevados, ya que el impuesto sobre bienes inmuebles y las primas del seguro contra incendios también se cobran por un edificio entero. Además, es importante tener en cuenta que múltiples desocupaciones a la vez pueden reducir significativamente los ingresos por alquiler. Dado que las amortizaciones de los préstamos son elevadas, el impacto de las desocupaciones repercutirá más en los ingresos y gastos que en una inversión en condominio.

Aunque las inversiones en un solo edificio ofrecen la posibilidad de obtener grandes beneficios, también requieren un alto nivel de capacidad financiera y, por lo tanto, son adecuadas para quienes disponen de una gran cantidad de fondos personales y para quienes tienen ingresos elevados y pueden pasar fácilmente los exámenes de los préstamos. Como los obstáculos son demasiado altos para que los principiantes los asuman de repente, hay muchos casos en los que la gente empieza invirtiendo en condominios para adquirir experiencia y ampliar su patrimonio, y con el tiempo asume el reto de invertir en una sola propiedad.

Inversión en viviendas unifamiliares (alquiler de viviendas unifamiliares)

La inversión en viviendas unifamiliares es un método que consiste en adquirir una vivienda unifamiliar ya existente o de nueva construcción para venderla y alquilarla en su totalidad como propiedad de alquiler. La imagen es que usted se convierte en propietario de una casa de alquiler en lugar de un piso de alquiler. La ventaja es que las viviendas unifamiliares son demandadas sobre todo por familias, y los inquilinos suelen vivir en ellas durante más tiempo que en los pisos, por lo que, una vez que el inquilino se muda, cabe esperar unos ingresos por alquiler estables a largo plazo.

Además, dependiendo de la propiedad, puede haber viviendas unifamiliares de segunda mano a la venta a precios muy bajos, y si puede encontrar una propiedad de oferta, es posible que pueda empezar a bajo coste. Algunos inmuebles ofrecen mayores rendimientos superficiales (ingresos anuales por alquiler divididos por el precio de compra) que otras opciones de inversión, y algunas personas invierten en viviendas unifamiliares principalmente en zonas rurales y suburbanas.

Sin embargo, la inversión en viviendas unifamiliares presenta algunas advertencias. En primer lugar, el riesgo de desocupación es similar al de la inversión en unidades de propiedad horizontal, en el sentido de que depende en última instancia de un único inquilino. Lo mismo ocurre si no hay inquilino en una vivienda unifamiliar, lo que se traduce en cero ingresos. Además, las viviendas unifamiliares suelen tener un alto riesgo de deterioro del edificio, ya que muchas de ellas son de madera. No es raro que los inmuebles más antiguos sean propensos a reparaciones importantes, como la reparación de tejados y paredes exteriores y la sustitución de los equipos de suministro de agua y desagüe , y los costes de mantenimiento pueden ser más elevados de lo previsto. Se han dado casos de fracaso, como comprar una casa antigua barata, pero el coste total aumenta debido al coste de las reparaciones.

También es importante señalar que el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares es limitado. En las zonas urbanas, donde mucha gente prefiere vivir en pisos, existe el riesgo de que los solteros y las personas mayores las rehúyan, lo que se traduce en periodos prolongados de desocupación. Por lo tanto, la elección de la ubicación es extremadamente importante y el entorno circundante (disponibilidad de escuelas y supermercados, comodidad del transporte, etc.) debe evaluarse cuidadosamente antes de elegir una propiedad.

Estos son los principales tipos de inversión inmobiliaria. Además, también existen productos que invierten indirectamente en inmuebles, como los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) y el crowdfunding inmobiliario; los REIT permiten invertir en el mercado inmobiliario a partir de una pequeña cantidad, pero se diferencian de la inversión inmobiliaria directa en que se compran y venden a través del mercado de valores. En este artículo se ha tratado principalmente la inversión inmobiliaria, que implica la compra y gestión de propiedades físicas, pero es importante recordar que existen otras formas de utilizar estos instrumentos financieros en función de su postura inversora.

Ventajas de la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria ofrece una serie de ventajas que no se encuentran en otras estrategias de gestión de activos. En esta sección se explican las principales ventajas que los principiantes deben tener en cuenta.

• Ingresos estables por alquileres continuos: el principal atractivo de la gestión de propiedades en alquiler es el flujo de caja estable en forma de ingresos mensuales por alquileres. Siempre que pueda conseguir inquilinos, puede recibir ingresos regulares (ingresos no salariales) aunque no esté trabajando, lo que puede complementar su pensión en la vejez o proporcionarle ingresos adicionales para que sus finanzas sean más holgadas. A diferencia de los dividendos de las acciones, el alquiler se paga mensualmente sobre la base de un contrato, lo que facilita la planificación financiera y resulta adecuado para acumular activos a largo plazo.

• Potencial de revalorización del activo (plusvalías): la propiedad también puede aumentar de valor después de la compra. En particular, si la propiedad está en una buena ubicación en una zona urbana o en una zona donde la demanda está aumentando debido a la reurbanización, puede ser posible vender la propiedad en el futuro por más del precio de compra. Si se obtiene un beneficio con la venta, obtendrá una gran ganancia total junto con los ingresos por alquiler que percibía antes. Sin embargo, como el valor de los inmuebles depende de la economía y de la oferta y la demanda, no siempre está garantizada una revalorización. La ventaja consiste únicamente en que el valor de los activos puede mantenerse o mejorar a medio y largo plazo.

• Activos reales resistentes a la inflación: los bienes inmuebles se consideran activos resistentes a la inflación. Mientras que los depósitos en efectivo pierden valor real cuando sube la inflación, los bienes inmuebles tienden a aumentar su renta y su valor de tasación a la par que suben los precios, lo que facilita evitar una disminución de los activos debida a la inflación. De hecho, ha habido ejemplos de aumento de los precios del suelo y de los alquileres incluso durante periodos inflacionistas pasados, y una de las ventajas de la inversión inmobiliaria es que puede servir de "cobertura contra la inflación" (protección contra la inflación). Además, los bienes inmuebles son un activo físico, por lo que no hay que preocuparse de que se conviertan en papel mojado en caso de quiebra.

• El efecto palanca permite invertir másque los propios fondos: la inversión inmobiliaria se caracteriza por la posibilidad de invertir más que los propios fondos, ya que se pueden utilizar préstamos de entidades financieras. Por ejemplo, incluso con un capital personal de 5 millones de yenes, es posible adquirir una propiedad por valor de 20 o 30 millones de yenes con un préstamo. Como los ingresos por alquiler se pueden utilizar para devolver el préstamo, la capacidad de crear activos utilizando el capital de otras personas (apalancamiento) es uno de los principales puntos fuertes de la inversión inmobiliaria. Si se empieza con un pequeño capital y se devuelve el préstamo con el tiempo, se puede construir un activo de gran valor que acabará perteneciéndole. Sin embargo, mientras contraiga un préstamo, estará obligado a devolverlo, por lo que debe ser consciente del riesgo de las fluctuaciones de los tipos de interés, como se explica más adelante. Si sabe utilizar el apalancamiento de forma adecuada y dentro de unos límites razonables, podrá ampliar su patrimonio de forma eficiente.

• Ventajas fiscales (beneficios fiscales): la inversión inmobiliaria también ofrece varias ventajas fiscales. Por ejemplo, tras adquirir un inmueble, puede registrar la depreciación anual del edificio, así como otros gastos como los intereses de los préstamos, los gastos de gestión y reparación y el impuesto sobre bienes inmuebles. Si estos gastos son superiores a sus ingresos y tiene un déficit de ingresos y gastos inmobiliarios, también puede reducir su carga fiscal sumando sus ingresos y pérdidas con otros ingresos, como los laborales. En otras palabras, cuando se produce una pérdida derivada de la inversión inmobiliaria, el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre la renta de los trabajadores por cuenta ajena pueden reducirse en esa cantidad. Además, como también pueden incluirse en los gastos diversos y los intereses de préstamos en el momento de la compra del inmueble, el atractivo para las rentas altas es que pueden poseer activos al tiempo que adoptan medidas fiscales. Sin embargo, sería una verdadera ruina seguir dirigiendo una empresa con pérdidas por el hecho de adoptar medidas fiscales, por lo que sólo debe considerarse como un beneficio accesorio que puede obtenerse en el curso de operaciones rentables.

• Efecto de sustitución del seguro de vida por el crédito colectivo: También se señala que la inversión inmobiliaria puede ser un sustituto del seguro de vida. Ello se debe a que cuando se suscribe un préstamo para adquirir una inversión inmobiliaria, en muchos casos se incluye un seguro de vida de crédito colectivo (danshin). El seguro de vida de crédito colectivo es un sistema por el cual la deuda restante se reembolsa en una suma global con los ingresos del seguro en caso de fallecimiento o incapacidad grave del titular del préstamo, y muchas instituciones financieras lo adjuntan a los préstamos para vivienda y a los préstamos para inversión inmobiliaria. Esto significa que en caso de que le ocur ra algo grave al propietario, la deuda del préstamo no queda en manos de la familia superviviente y la propiedad, que es un activo, permanece en su poder. Esto es similar a proporcionar prestaciones por fallecimiento en forma de seguro de vida, por lo que se dice que "la inversión inmobiliaria es un sustituto del seguro de vida". Además, como se pueden obtener ingresos independientes del seguro en forma de rentas de alquiler, en algunos casos resulta más ventajoso que seguir pagando primas de seguro. Como se ha descrito anteriormente, la inversión inmobiliaria también es beneficiosa porque puede proporcionar tanto seguridad como acumulación de activos.

Estas son las ventajas típicas de la inversión inmobiliaria. Por supuesto, aunque hay muchos atractivos, también hay riesgos que hay que tener en cuenta. A continuación examinaremos los riesgos y los puntos a tener en cuenta en la inversión inmobiliaria, que se corresponden con las desventajas.

Riesgos y puntos a tener en cuenta en la inversión inmobiliaria

Centrarse únicamente en las ventajas puede conducir a errores inesperados. Al dedicarse a la inversión inmobiliaria, también deben comprenderse perfectamente los siguientes riesgos y precauciones.

• Riesgode desocupacióny riesgo del inquilino: El riesgo de desocupación es una parte inevitable de la gestión de alquileres. Si no hay inquilinos en el inmueble, no se generarán ingresos por alquiler. En particular, si la fuente de ingresos depende de un único inquilino, como en el caso de un condominio o una vivienda unifamiliar, los ingresos se reducirán a cero en cuanto ese inquilino se marche. Incluso en una propiedad de una sola unidad con múltiples unidades, si aumentan las desocupaciones, los ingresos pueden disminuir y el reembolso del préstamo puede tener que cubrirse con los ingresos del negocio principal. Hay que esforzarse por reducir el riesgo de desocupación determinando si la zona tiene una gran demanda de alquileres, convirtiendo el inmueble en una propiedad atractiva e ideando formas de atraer inquilinos, y fijando alquileres adecuados. Aunque haya inquilinos, también existe el riesgo de que surjan problemas con ellos, como retrasos en el pago de los alquileres, fugas nocturnas y daños a las instalaciones. Si los atrasos continúan, no se generarán los ingresos esperados, y también hay costes asociados a demandas judiciales y otros procedimientos. Para prepararse ante estos riesgos, considere medidas como una estricta selección de los inquilinos, el uso de una empresa de garantía de alquileres y la contratación de un seguro de impagos.

• Riesgo de caída de los precios de la propiedad (riesgo de fluctuación del mercado): la propiedad también es un activo sujeto a las fluctuaciones del mercado y existe el riesgo de que su valor de tasación caiga en el futuro. Si la economía empeora inmediatamente después de la compra o cae la demanda en la zona, el valor del activo inmobiliario puede bajar y se puede incurrir en una pérdida cuando se venda la propiedad. Por ejemplo, los precios inmobiliarios cayeron temporalmente de forma significativa durante la quiebra de Lehman Brothers, y en algunos casos las propiedades sólo pudieron venderse por mucho menos de su precio de compra. Además, es habitual que el precio de un condominio recién adquirido caiga varios puntos porcentuales inmediatamente después de la compra, al eliminarse la denominada "prima de nueva construcción". Básicamente, es importante adoptar la postura de que la propiedad debe conservarse a largo plazo y no verse afectada por las fluctuaciones de precios a corto plazo, pero hay que tener en cuenta el riesgo de no obtener la rentabilidad prevista si el mercado está en fase de declive cuando se vende.

• Riesgo de fluctuación de los tipos de interés y amortización de préstamos: si tiene un préstamo, las fluctuaciones de los tipos de interés pueden tener un impacto significativo en sus ingresos y gastos. Si tiene un préstamo a tipo de interés variable, existe el riesgo de que los reembolsos del préstamo (la parte correspondiente a los intereses) aumenten a medida que suban los tipos de interés del mercado, lo que ejercerá presión sobre el beneficio que tiene en mano. Aunque los tipos de interés se han mantenido bajos en los últimos años, hay que tener cuidado si en el futuro entran en una fase alcista. Además, mientras tenga un préstamo, debe asegurarse de que cumple con los pagos mensuales. Incluso si los ingresos por alquiler no son tan altos como se esperaba, los reembolsos continuarán, lo que podría llevar a la quiebra o a la subasta en el peor de los casos. A la hora de pedir un préstamo, es esencial simular subidas de los tipos de interés y elaborar un plan de amortización que pueda permitirse. Considere medidas contra el riesgo de tipos de interés, como cambiar a tipos de interés fijos o reducir la deuda mediante amortización anticipada.

• Riesgo de deterioro y costes de reparación: los edificios envejecen con el tiempo. Las reparaciones costosas son inevitables en los inmuebles más antiguos, como la sustitución de las tuberías de suministro de agua y desagüe, la reparación de tejados y paredes exteriores y la renovación de los ascensores. Estos mayores costes de reparación son un riesgo importante que puede ejercer presión sobre la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Incluso las propiedades de nueva construcción necesitarán seguramente reparaciones dentro de unas décadas, por lo que es importante reservar un fondo de reserva para reparaciones o un fondo de reserva desde una perspectiva a largo plazo. En particular, las casas de madera más antiguas y los pisos viejos pueden incurrir en costes de reparación superiores a los previstos, por lo que se requieren medidas como el diagnóstico del edificio antes de la compra y el mantenimiento temprano después de la compra para evitar el deterioro.

• Riesgo de catástrofes naturales: Japón es propenso a sufrir catástrofes naturales como terremotos, tifones, inundaciones y corrimientos de tierra causados por lluvias torrenciales. Como propietario, no puede ignorar el riesgo de que su propiedad sufra daños y pierda valor a causa de las catástrofes. Si un edificio se derrumba en un gran terremoto o se ve obligado a permanecer desocupado durante un largo periodo de tiempo debido a los daños causados por una inundación, puede sufrir grandes pérdidas. Es importante tener un seguro contra incendios y terremotos, así como consultar los mapas de peligrosidad al comprar una propiedad y evitar los lugares con un riesgo demasiado alto. Aunque no pueda evitar la catástrofe en sí, intente minimizar los daños eligiendo una zona de bajo riesgo y contratando un seguro adecuado.

• Riesgo de liquidez (baja realizabilidad): la propiedad no es un activo que pueda convertirse rápidamente en efectivo, como las acciones o los fondos de inversión. Lleva tiempo encontrar un comprador y firmar un contrato para venderlo, y el hecho de que necesites dinero rápidamente no significa que puedas venderlo inmediatamente a precio de mercado. En algunos casos, el precio puede reducirse y el bien puede venderse finalmente, lo que lo hace inferior a otros activos financieros en cuanto a rapidez y seguridad hasta que se convierte en efectivo. Por eso es importante invertir con excedentes para prepararse ante el riesgo de liquidez y disponer de un fondo de reserva para imprevistos. Como no pueden cobrarse inmediatamente, los planes financieros deben hacerse desde la perspectiva de la inversión a largo plazo, y las compras especulativas basadas en la suposición de que se venderán en poco tiempo son arriesgadas.

• Riesgos debidos a comerciantes sin escrúpulos y a la falta de información: En el mundo de la inversión inmobiliaria, también hay comerciantes sin escrúpulos que se dirigen a principiantes con pocos conocimientos e intentan venderles propiedades a precios exageradamente altos. Por ejemplo, intentan que compre un estudio nuevo y caro con un préstamo completo engatusándole con que ahora ganará dinero seguro, o exagerando con que la propiedad tiene un alquiler garantizado y es segura, cuando en realidad tiene un alto riesgo de desocupación. Si firma un contrato sin tener los conocimientos suficientes, más adelante puede correr con pérdidas y perder mucho dinero. Para evitar estos riesgos, es esencial estudiar y armarse de conocimientos, y tener ojo para determinar si el contratista es de fiar o no. Investiga por tu cuenta el precio de mercado de la propiedad, el rendimiento y la información sobre los riesgos bajo el agua, y no dudes en preguntar cualquier duda que tengas. También es útil pedir una segunda opinión a un tercero experto (planificador financiero u otra empresa inmobiliaria) antes de firmar un contrato. Desconfíe de los agentes que le meten prisa en firmar un contrato; es importante estar dispuesto a considerar el asunto hasta que esté satisfecho.

Como ya se ha dicho, la inversión inmobiliaria entraña una serie de riesgos. Sin embargo, no hay por qué temerlos en exceso si los comprende de antemano y toma medidas para evitarlos. Los siguientes capítulos presentan los puntos que los principiantes deben tener en cuenta al iniciar la inversión inmobiliaria. Utilícelos como referencia para ayudarle a gestionar los riesgos y empezar con buen pie.

Cómo iniciarse en la inversión inmobiliaria: puntos que deben tener en cuenta los principiantes

En esta sección se explican puntos importantes para los principiantes que quieren empezar a invertir en inmuebles, concretamente cómo prepararse y actuar. En lugar de empezar a oscuras, puede reducir el riesgo de fracaso y dar sus primeros pasos con tranquilidad teniendo en cuenta los siguientes puntos.

1. En primer lugar, aprenda lo básico: Antes de empezar a invertir en propiedades, asegúrese de que comprende bien los fundamentos pertinentes. El punto de partida es entender cómo funciona, la terminología, cómo calcular los ingresos y los beneficios y riesgos antes mencionados. Debe tener una comprensión mínima de la diferencia entre ingresos y plusvalías, cómo calcular los rendimientos y los fundamentos de la financiación. Hay muchas fuentes de información para principiantes, como [libros, seminarios y blogs de expertos], así que tómese su tiempo para introducir esta información. Si se empieza con conocimientos insuficientes, aumenta el riesgo de no detectar a los procuradores malintencionados o de fracasar debido a una mala planificación de ingresos y gastos, como ya se ha mencionado. Por otro lado, un conocimiento correcto puede ser un arma que le ayude a seleccionar y gestionar su propiedad en beneficio propio.

2. Aclare sus objetivos de inversión y su presupuesto: A continuación, aclare sus objetivos para invertir en inmuebles. Fíjese metas concretas, como "quiero tener unos ingresos extra de XX.000 yenes al mes", "quiero utilizarlo como futura pensión" o "quiero acumular un patrimonio de XX millones de yenes en XX años", en lugar de decir vagamente "porque parece rentable". El método de inversión y el tipo de propiedad que elija dependerán de sus objetivos. Por ejemplo, si su objetivo es tener unos ingresos estables en la jubilación, céntrese en los rendimientos partiendo del supuesto de que conservará la propiedad durante un largo periodo de tiempo, o si su objetivo es obtener beneficios con la venta de la propiedad en unos años, apunte a propiedades de segunda mano en zonas en expansión. También debe decidir un presupuesto que incluya sus propios fondos y el importe de la financiación disponible. Determine un volumen de inversión razonable en función de los fondos personales que pueda preparar en ese momento y del préstamo que pueda obtener de una entidad financiera (simule el importe aproximado del préstamo en función de sus ingresos anuales y de su información crediticia). Si empieza a buscar una propiedad sin fijar un presupuesto, es fácil acabar encontrándose con propiedades infinitamente caras, por lo que es importante tener una norma del tipo "autofinanciación de hasta xxx millones de yenes más un préstamo de hasta xxx millones de yenes". Una vez que tenga un objetivo y un presupuesto, naturalmente tendrá una pauta sobre qué tipo de propiedad buscar y su plan de inversión será más concreto.

3. Consulte a una agencia inmobiliaria o a un experto de confianza: Para los principiantes es difícil tomar todas las decisiones por sí solos, así que considere la posibilidad de buscar la ayuda de una agencia inmobiliaria o de un experto con un historial probado. Una empresa sólida en inversión inmobiliaria puede ofrecer una perspectiva profesional sobre las últimas tendencias del mercado, información sobre propiedades de calidad y asesoramiento sobre financiación. La experiencia es especialmente importante cuando se trata de la selección de propiedades y el asesoramiento sobre préstamos, por lo que es muy beneficioso contar con el apoyo de una empresa con experiencia. Sin embargo, como ya se ha mencionado, existen empresas malintencionadas, por lo que debe elegir a su asesor con cuidado. También es aconsejable comparar varias empresas y comprobar su reputación y rendimiento en el pasado (casos de éxito de clientes y boca a boca). Es importante ser sincero sobre sus deseos y circunstancias durante la consulta, y no dude en preguntar cualquier duda que tenga. Una empresa sincera le explicará no sólo las ventajas, sino también los inconvenientes y los riesgos. Si encuentra un socio fiable, incluso los principiantes se sentirán tranquilos con su inversión.

4. Elija su propiedad con cuidado e investigue a fondo: no es exagerado decir que el éxito o el fracaso de una inversión inmobiliaria depende de la propiedad que elija. A la hora de seleccionar una propiedad, tómese su tiempo y compare las candidatas. Compruebe las propiedades teniendo en cuenta los siguientes puntos

   • Examine la ubicación: se dice que "la ubicación lo es todo en el sector inmobiliario", por lo que elegir la ubicación adecuada es importante. Examine a fondo la distancia a la estación, si hay cuestas empinadas, el entorno vital circundante (instalaciones comerciales, hospitales, colegios, seguridad, etc.) y si hay demanda de alquiler. Determine si la zona tiene demanda a largo plazo desde la perspectiva de si la población está creciendo, si hay universidades y empresas cerca y si habrá inquilinos en el futuro.

   • Simulación de ingresos/gastos: Si está interesado en un inmueble, simule si el alquiler previsto se corresponde con el precio de compra. Calcule no sólo el rendimiento superficial (alquiler anual dividido por el precio), sino también el rendimiento real, que tiene en cuenta diversos gastos como los fondos de reserva para mantenimiento y reparaciones (en el caso de los pisos), el impuesto sobre bienes inmuebles, el periodo de desocupación, los gastos de gestión y las primas de seguros. Es una apuesta segura elegir una propiedad que no sea demasiado optimista y que esté en números negros aunque se calcule con supuestos estrictos. Si compra un inmueble sin calcular ingresos y gastos, puede darse cuenta más tarde de que le queda menos dinero del que pensaba.

   • Compruebe el estado del inmueble: ya sea nuevo o de segunda mano, asegúrese de que el inmueble en sí está en buenas condiciones. Si es posible, visite el inmueble con un especialista para comprobar la antigüedad y la estructura (madera, acero o RC), si es antisísmico, si hay signos de fugas o daños por termitas y si el equipamiento funciona correctamente. Si el inmueble es de segunda mano, compruebe el historial de reparaciones y los planes de reparación futuros. Es importante identificar los defectos ocultos y los riesgos de futuras reparaciones, en lugar de lanzarse a comprar basándose únicamente en la apariencia o en las cifras de rendimiento.

   • Investigue el mercado de alquiler en los alrededores: averigüe qué tipo de propiedades se alquilan en los alrededores del inmueble y a qué precio. Sea objetivo y compruebe que no hay demasiadas propiedades en competencia, o que la gente no está intentando comprar a un precio demasiado alto para el alquiler de mercado. Buscar propiedades con condiciones similares en sitios web de solicitudes de alquiler le ayudará a hacerse una idea del mercado.

   Si puede considerar estos factores de forma exhaustiva y elegir una propiedad de calidad que se ajuste a sus objetivos y presupuesto, estará mucho más cerca de una inversión inmobiliaria de éxito. Asegúrese de dedicar tiempo y esfuerzo a seleccionar la propiedad adecuada.

5. Adopte un plan financiero razonable y medidas de gestión del riesgo: es fácil que los principiantes caigan en la trampa de planificar para un "escenario optimista". Es importante prever siempre el peor escenario posible en su plan financiero. Por ejemplo, "asegúrese de que tiene ahorros suficientes para cubrir las cuotas del préstamo aunque la propiedad esté vacía durante seis meses" y "deje margen para amortizaciones anticipadas o un cambio en el tipo de interés, de modo que las cuotas no se retrasen aunque suban los tipos de interés". Después de comprar una propiedad, no baje la guardia sólo porque reciba ingresos por alquiler, sino que acumule una cierta cantidad de dinero como reserva para reparaciones y desocupaciones, de modo que cuando los ingresos sean buenos, pueda sentirse más seguro acumulando reservas para el futuro. Además, revise periódicamente sus ingresos y gastos durante la explotación y solucione cualquier problema lo antes posible. Por ejemplo, si tienes dificultades para encontrar inquilinos, plantéate revisar los alquileres y las condiciones de contratación, o si es probable que suban los tipos de interés, plantéate refinanciar a tipo fijo. Vigile siempre la situación y sea proactivo a la hora de afrontar los riesgos, ya que esto es esencial para una gestión estable a largo plazo. Si actúa conforme a un plan razonable, la inversión inmobiliaria nunca le dará miedo.

Si se prepara y actúa basándose en los puntos anteriores, incluso los principiantes deberían poder iniciar la inversión inmobiliaria evitando errores importantes. No se precipite, vaya paso a paso y proceda con constancia.

Conclusión.

La inversión inmobiliaria es un método de gestión de activos en el que se compran, alquilan y gestionan bienes inmuebles como condominios, pisos y viviendas unifamiliares, y se obtienen ingresos por alquiler y beneficios. En los últimos años, cada vez son más los asalariados y particulares que recurren a esta inversión, que se ha convertido en una de las opciones para principiantes. La inversión inmobiliaria tiene varias ventajas, como la constitución de un patrimonio a largo plazo con una renta mensual estable, el efecto palanca mediante préstamos, el hecho de que se trata de un bien real resistente a la inflación, el efecto de las medidas fiscales y la seguridad que proporciona el crédito colectivo. Por otro lado, también hay que tener en cuenta muchos aspectos, como el riesgo de interrupción de los ingresos por desocupación o impago de alquileres, el riesgo de fluctuaciones de los precios de los inmuebles y de los tipos de interés, el aumento de los costes por envejecimiento o catástrofes, la escasa liquidez y el riesgo de que se aprovechen de uno por desconocimiento.

Lo importante es comprender bien las ventajas y los riesgos antes de invertir de forma planificada. Los principiantes, en particular, deben empezar teniendo en cuenta los cinco puntos siguientes: estudio previo y planificación detallada de ingresos y gastos, apoyo de expertos fiables, selección cuidadosa de la propiedad y un plan financiero razonable. Al principio puede parecer un obstáculo, pero a medida que vaya adquiriendo conocimientos y experiencia, la inversión inmobiliaria se convertirá en un aliado tranquilizador que le proporcionará unos ingresos estables durante años.

La inversión inmobiliaria no es una "historia de dinero fácil", pero es una forma de aumentar de forma constante su patrimonio si la gestiona con constancia desde una perspectiva a largo plazo. También se anima a los principiantes a dar el primer paso hacia la inversión inmobiliaria consultando el contenido de este artículo. Con la información adecuada y una actitud sincera, la inversión inmobiliaria le ayudará sin duda a aumentar su patrimonio. ¿Por qué no dar el primer paso hacia su seguridad futura, empezando por lo que pueda permitirse?