دليل المبتدئين للاستثمار العقاري: الفوائد والمخاطر وكيفية البدء

هل أنت مهتم بالاستثمار العقاري، ولكنك تشعر أن الأمر يبدو صعباً لأنك مبتدئ، أو أنك لا تعرف من أين تبدأ؟ في السنوات الأخيرة، وبسبب المخاوف المتعلقة بالمعاشات التقاعدية المستقبلية، انتشر الاستثمار العقاري ليس فقط بين الأثرياء ولكن أيضاً بين موظفي المكاتب العاديين. في الواقع، وجدت دراسة استقصائية أجرتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة في عام 2019 أن حوالي 41.5% من الذين لديهم خبرة في الاستثمار العقاري كانوا من موظفي الشركات. وبعبارة أخرى، فإن الاستثمار العقاري هو أحد أساليب إدارة الأصول التي يقبل عليها عدد متزايد من موظفي المكاتب المبتدئين.

تقدم هذه المقالة شرحاً تفصيلياً للهيكل الأساسي للاستثمار العقاري وتعريفه، والأنواع الرئيسية، والمزايا والعيوب (المخاطر)، والنقاط الرئيسية للمبتدئين عند البدء. على الرغم من أنه يتضمن بعض المحتوى التقني، إلا أننا حاولنا أن نجعله سهل الفهم للمبتدئين. نأمل من خلال اكتساب المعرفة الصحيحة بالاستثمار العقاري وفهم المزايا والمخاطر، أن يساعدك ذلك على اتخاذ الخطوة الأولى نحو بناء أصولك المستقبلية.

ما هو الاستثمار العقاري (التعريف والنظرة العامة)؟

الاستثمار العقاري، كما يوحي الاسم، هو "الاستثمار في العقارات". وعلى وجه التحديد، هو أسلوب استثماري يتم بموجبه شراء عقارات مثل الوحدات السكنية والشقق والمنازل المنفصلة ثم تأجيرها لأطراف ثالثة لتوليد دخل من الإيجار، أو بيعها في المستقبل لتحقيق ربح من بيع العقار. على عكس الاستثمار في الأصول الورقية، مثل الاستثمار في الأسهم والعملات الأجنبية، تتميز طريقة الاستثمار هذه بأنها تتعامل مع العقارات، وهي أصول مادية.

هناك نوعان رئيسيان من الدخل من الاستثمار العقاري: دخل الإيجار الشهري (مكاسب الدخل) والمكاسب الرأسمالية من بيع العقارات (مكاسب رأس المال). في حين يمكنك كسب دخل إيجار ثابت من تأجير عقارك، يمكنك أيضاً تحقيق ربح من بيعه إذا زادت قيمة العقار في المستقبل عن وقت شرائه. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن هناك مخاطرة في أن يكون الربح من البيع خسارة، اعتماداً على ظروف السوق والطلب على العقار.

بما أن العقار أصل مادي، فإن مخاطر تقلبات الأسعار منخفضة نسبياً وقيمة الأصل مستقرة. كما أنها أقل عرضة للتقلبات المفاجئة في السوق مثل الأسهم وأسعار الصرف، وتميل قيم العقارات والإيجارات إلى الارتفاع جنباً إلى جنب خلال فترات التضخم، مما يقلل من مخاطر انخفاض القيمة بسبب التضخم مثل الودائع النقدية. في كثير من الحالات، يمكن استخدام القروض من البنوك والمؤسسات المالية الأخرى لتمويل عمليات الشراء، مما يجعل من السهل البدء حتى عندما تكون الاحتياطيات النقدية غير كافية. ولهذه الأسباب، يجذب الاستثمار العقاري الاهتمام كوسيلة لبناء الأصول على المدى الطويل، ومع المعرفة والتخطيط الصحيحين، يمكن حتى للمبتدئين تحقيق دخل ثابت.

الأنواع الرئيسية للاستثمار العقاري

هناك عدة أنواع مختلفة من العقارات وطرق مختلفة للاستثمار العقاري. يقدم هذا القسم الأنواع النموذجية للاستثمار العقاري التي يقوم بها المستثمرون الأفراد. لكل منها تكاليف أولية مختلفة وخصائص مختلفة للمخاطر/العائد، لذلك من المهم فهم الخصائص واختيار الطريقة التي تناسبك بشكل أفضل.

الاستثمار في الوحدات السكنية المقطعية (الاستثمار في شقق الاستوديو)

الاستثمار في الوحدات السكنية المقطعية هو طريقة لكسب الدخل من الإيجار عن طريق شراء غرفة (جزء ملكية مقطعية) من وحدة سكنية أو شقة وتأجير الغرفة. على سبيل المثال، يمكنك شراء شقة استوديو في وسط المدينة وتأجيرها للآخرين. ونظراً لأنه يتم شراء غرفة واحدة فقط، بدلاً من مبنى بأكمله، يمكن الحفاظ على التكلفة الأولية منخفضة نسبياً، مما يجعلها طريقة سهلة للبدء برأس مال قليل وشائعة لدى المبتدئين. وعلى وجه الخصوص، فإن العديد من الوحدات السكنية من نوع الاستوديو معقولة التكلفة وسهلة الإدارة، لذلك يتم اختيارها كمقدمة للاستثمار العقاري.

تتمثل مزايا الاستثمار في الوحدات السكنية في الاستثمار الأولي الصغيروالجهد الإداري المنخفض نسبياً. ونظراً لوجود غرفة واحدة فقط، فإن نطاق إدارة العقار والتعامل مع المستأجرين محدود، مما يجعل الأمر سهلاً حتى بالنسبة للمبتدئين. ومن المزايا الأخرى أنه من الأسهل العثور على مشترين وأكثر سيولة (أسهل في البيع) من العقار الواحد عندما يحين وقت البيع.

من ناحية أخرى، هناك عيب آخر هو أن مصدر الدخل يعتمد على مستأجر واحد: إذا كان لديك غرفة واحدة فقط، إذا انتقل هذا المستأجر أو فشل في دفع الإيجار، فإن دخل الإيجار الخاص بك سيكون صفراً لتلك الفترة. في هذه الأثناء، يستمر دفع أقساط سداد القرض ورسوم الإدارة والضرائب العقارية، لذلك هناك خطر حدوث تدهور مؤقت في الدخل والنفقات عند حدوث شواغر. وبالإضافة إلى ذلك، يميل العائد (معدل العائد على الاستثمار) على الوحدة السكنية إلى أن يكون أقل مما هو عليه في حالة امتلاك العقار بأكمله لأن رأس المال في الأرض بأكملها أصغر. ويرجع ذلك إلى التكاليف الخاصة بملكية الوحدات السكنية، مثل رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات، وحقيقة أن فائدة قيمة الأصول في الأرض صغيرة. ومع ذلك، يمكن القول بشكل عام أنها طريقة منخفضة العقبات بالنسبة للمبتدئين في الاستثمار العقاري نظراً لقلة الأموال المطلوبة.

الاستثمار في الشقق والوحدات السكنية ذات الوحدة الواحدة

استثمار الوحدة الواحدة هو طريقة شراء وحدة سكنية أو مبنى سكني كامل وإدارة جميع الغرف للإيجار. على سبيل المثال، يمكنك شراء مبنى سكني خشبي كامل (X وحدة) وتصبح مالكاً له، أو مبنى سكني كامل من الخرسانة المسلحة. ومقارنة باستثمارات الوحدات السكنية، فإن التكاليف الأولية أعلى، حيث تتطلب عشرات إلى مئات الملايين من الينات، لذلك من الضروري في كثير من الحالات الحصول على قرض من مؤسسة مالية وقت الشراء.

وتتمثل ميزة المبنى الواحد في أن حجم الأرباح أكبر لأنه يمكن الحصول على دخل إيجار من عدة غرف. إذا كانت جميع الغرف مشغولة، يتم الحصول على مبلغ كبير من دخل الإيجار كل شهر، لذلك يمكن توقع ربحية أعلى من الوحدات السكنية. بالإضافة إلى ذلك، يمكن توزيع مخاطر الشواغر نظراً لوجود عدة غرف. حتى إذا كانت هناك غرفة واحدة شاغرة، فهناك دخل إيجار من الغرف الأخرى، لذلك من السهل تجنب حالة عدم وجود دخل (ومع ذلك، يجب توخي الحذر لضمان توافق سداد القرض).

تتمثل العيوب في الاستثمار الأولي الكبيروالجهد الإداري المتزايد. إن امتلاك مبنى كامل يعني أنك مسؤول عن صيانة وإدارة المبنى بأكمله، وهناك المزيد من الأمور التي يجب التفكير فيها، مثل إدارة المناطق المشتركة وخطط الإصلاح للمبنى بأكمله. وبطبيعة الحال، تميل تكاليف الصيانة أيضاً إلى الارتفاع، حيث يتم أيضاً فرض ضريبة الأملاك وأقساط التأمين ضد الحريق على المبنى بأكمله. علاوة على ذلك، من المهم ملاحظة أن الشواغر المتعددة في وقت واحد يمكن أن تقلل بشكل كبير من دخل الإيجار. ونظراً لأن أقساط سداد القروض كبيرة، فإن تأثير الشواغر سيكون له تأثير أكبر على الدخل والنفقات مقارنةً بالاستثمار في الوحدات السكنية.

في حين أن الاستثمارات في المبنى الواحد توفر إمكانية تحقيق عوائد كبيرة، إلا أنها تتطلب أيضاً مستوى عالٍ من القدرة المالية، وبالتالي فهي مناسبة لمن لديهم قدر كبير من الأموال الشخصية وذوي الدخل المرتفع الذين يمكنهم اجتياز اختبارات القروض بسهولة. ونظراً لأن العقبات كبيرة جداً بالنسبة للمبتدئين الذين لا يستطيعون الإقدام عليها فجأة، فهناك العديد من الحالات التي يبدأ فيها الناس بالاستثمار في الوحدات السكنية لاكتساب الخبرة وتوسيع أصولهم، ثم يخوضون في نهاية المطاف تحدي الاستثمار في عقار واحد.

الاستثمار في المنازل المنفصلة (تأجير منزل لعائلة واحدة)

الاستثمار في المنازل المنفصلة هو طريقة لشراء منزل منفصل قائم أو منزل مبني حديثاً للبيع وتأجير المنزل بأكمله كعقار للإيجار. والصورة هي أنك تصبح مالكاً لمنزل للإيجار بدلاً من شقة للإيجار. وتتمثل الميزة في أن العقارات المنفصلة مطلوبة بشكل رئيسي من العائلات، ويميل المستأجرون إلى العيش فيها لفترات أطول من الشقق، لذلك بمجرد انتقال المستأجر إليها، يمكن توقع دخل إيجار ثابت طويل الأجل.

بالإضافة إلى ذلك، واعتماداً على العقار، قد تكون المنازل المنفصلة المستعملة متاحة للبيع بأسعار منخفضة جداً، وإذا تمكنت من العثور على عقار بسعر مناسب، فقد تتمكن من البدء بتكلفة منخفضة. تقدم بعض العقارات عائدات سطحية أعلى (دخل الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء) مقارنة بخيارات الاستثمار الأخرى، ويستثمر بعض الأشخاص في المنازل المنفصلة بشكل رئيسي في المناطق الريفية والضواحي.

ومع ذلك، هناك بعض المحاذير للاستثمار في المنازل المنفصلة. أولاً، تتشابه مخاطر الشواغر مع مخاطر الاستثمار في الوحدات السكنية من حيث أنها تعتمد في النهاية على مستأجر واحد. وينطبق الأمر نفسه في حالة عدم وجود مستأجر في منزل واحد، مما يؤدي إلى عدم وجود دخل. وعلاوةً على ذلك، تميل المنازل المنفصلة إلى التعرض لمخاطر عالية من تآكل المباني لأن الكثير منها خشبي. ليس من غير المألوف أن تكون العقارات القديمة عرضة للإصلاحات الرئيسية، مثل إصلاحات الأسقف والجدران الخارجية واستبدال معدات إمدادات المياه والصرف الصحي، ويمكن أن تكون تكاليف الصيانة أعلى من المتوقع. هناك حالات من الفشل، مثل شراء منزل قديم غير مكلف، ولكن التكلفة الإجمالية تزداد بسبب تكلفة الإصلاحات.

ومن المهم أيضاً ملاحظة أن سوق تأجير المنازل المنفصلة محدود. في المناطق الحضرية حيث يفضل العديد من الناس العيش في شقق سكنية، هناك خطر أن يتجنبها العزاب وكبار السن، مما يؤدي إلى فترات طويلة من الشواغر. ولذلك، فإن اختيار الموقع مهم للغاية ويجب تقييم البيئة المحيطة (توافر المدارس ومحلات السوبر ماركت، وسهولة المواصلات، وما إلى ذلك) بعناية قبل اختيار العقار.

هذه هي الأنواع الرئيسية للاستثمار العقاري. بالإضافة إلى ذلك، هناك أيضاً منتجات تستثمر بشكل غير مباشر في العقارات، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) والتمويل الجماعي العقاري؛ تتيح لك صناديق الاستثمار العقاري الاستثمار في سوق العقارات من مبلغ صغير، ولكنها تختلف عن الاستثمار العقاري المباشر في أنها تُباع وتُشترى من خلال سوق الأوراق المالية. ناقش هذا المقال بشكل أساسي الاستثمار العقاري، الذي يتضمن شراء وإدارة الممتلكات المادية، ولكن من المهم أن تتذكر أن هناك طرقاً أخرى للاستفادة من هذه الأدوات المالية حسب موقفك الاستثماري.

مزايا الاستثمار العقاري

يقدم الاستثمار العقاري مجموعة من المزايا التي لا توجد في استراتيجيات إدارة الأصول الأخرى. يشرح هذا القسم المزايا الرئيسية التي يجب أن يضعها المبتدئون في الاعتبار.

• الدخل المستقر من دخل الإيجار المستمر: عامل الجذب الرئيسي لإدارة العقارات المؤجرة هو التدفق النقدي المستقر في شكل دخل إيجار شهري. طالما أنك تستطيع تأمين مستأجرين، يمكنك الحصول على دخل منتظم (دخل غير مكتسب) حتى لو لم تكن تعمل، وهو ما يمكن أن يكمل معاشك التقاعدي في سن الشيخوخة أو يوفر دخلاً إضافياً لجعل أموالك أكثر راحة. على عكس توزيعات أرباح الأسهم، يتم دفع الإيجار شهرياً بناءً على عقد، مما يجعل من السهل التخطيط المالي ومناسباً لبناء الأصول على المدى الطويل.

• إمكانية زيادة قيمة الأصول (أرباح رأس المال): يمكن أن تزداد قيمة العقار بعد الشراء. على وجه الخصوص، إذا كان العقار في موقع جيد في منطقة حضرية أو في منطقة يتزايد فيها الطلب بسبب إعادة التطوير، فقد يكون من الممكن بيع العقار في المستقبل بأكثر من سعر الشراء. إذا تم تحقيق ربح عند البيع، فستكسب ربحاً إجمالياً كبيراً مع دخل الإيجار الذي كنت تحصل عليه من قبل. ومع ذلك، نظراً لأن قيمة العقار تعتمد على الاقتصاد والعرض والطلب، فإن الزيادة في القيمة ليست مضمونة دائماً. الميزة فقط هي أنه يمكن الحفاظ على قيمة الأصل أو تحسينها على المدى المتوسط إلى الطويل.

• الأصول العقارية المقاومة للتضخم: تعتبر العقارات من الأصول المقاومة للتضخم. فبينما تفقد الودائع النقدية قيمتها الحقيقية عندما يرتفع التضخم، تميل العقارات إلى الزيادة في الإيجار والقيمة المقدرة بالتوازي مع ارتفاع الأسعار، مما يسهل تجنب انخفاض الأصول بسبب التضخم. في الواقع، كانت هناك أمثلة على ارتفاع أسعار الأراضي ومستويات الإيجار حتى خلال فترات التضخم السابقة، ومن مزايا الاستثمار العقاري أنه يمكن أن يكون بمثابة "تحوط من التضخم" (حماية من التضخم). وبالإضافة إلى ذلك، فإن العقارات هي أصل مادي، لذلك لا داعي للقلق من أن تصبح خردة من الورق في حالة الإفلاس.

• تأثير الرافعة المالية يسمح لك باستثمار أكثر من أموالك الخاصة: يتميز الاستثمار العقاري بالقدرة على استثمار أكثر من أموالك الخاصة لأنه يمكنك استخدام قروض من المؤسسات المالية. على سبيل المثال، حتى مع وجود رأس مال شخصي قدره 5 ملايين ين، من الممكن شراء عقار بقيمة 20 أو 30 مليون ين بقرض. وبما أنه يمكن استخدام دخل الإيجار لسداد القرض، فإن القدرة على بناء الأصول باستخدام رأس مال الآخرين (الرافعة المالية) هي نقطة قوة رئيسية في الاستثمار العقاري. إذا بدأت بمبلغ صغير من رأس المال وسددت القرض بمرور الوقت، يمكنك بناء أصول ذات قيمة عالية تعود إليك في النهاية. ومع ذلك، طالما أنك حصلت على قرض، فأنت ملزم بسداده، لذلك يجب أن تكون على دراية بمخاطر تقلبات أسعار الفائدة، كما هو موضح أدناه. إذا تمكنت من استخدام الرافعة المالية بشكل مناسب وفي حدود معقولة، يمكنك توسيع أصولك بكفاءة.

• المزايا الضريبية (المزايا الضريبية): يوفر الاستثمار العقاري أيضاً العديد من المزايا الضريبية. على سبيل المثال، بعد شراء عقار ما، يمكنك تسجيل الاستهلاك السنوي للمبنى، بالإضافة إلى النفقات الأخرى مثل الفائدة على القروض وتكاليف الإدارة والإصلاح وضريبة الممتلكات. إذا كانت هذه المصاريف أكبر من دخلك وكان لديك عجز في دخل العقار ونفقاته، يمكنك أيضاً تقليل العبء الضريبي عن طريق جمع دخلك وخسائرك مع دخل آخر، مثل دخل العمل. وبعبارة أخرى، عندما تكون هناك خسارة متكبدة من الاستثمار العقاري، يمكن تخفيض ضريبة الدخل وضريبة السكن على دخل التوظيف للموظفين الذين يتقاضون رواتبهم بهذا المبلغ. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأنه يمكن أيضًا إدراج النفقات المختلفة وفوائد القروض وقت شراء العقارات ضمن النفقات، فإن عامل الجذب لأصحاب الدخل المرتفع هو أنه يمكنهم امتلاك الأصول مع اتخاذ التدابير الضريبية. ومع ذلك، سيكون من السقوط الحقيقي الاستمرار في إدارة الأعمال التجارية بخسارة من أجل التدابير الضريبية، لذلك يجب اعتبارها مجرد فائدة عرضية يمكن الحصول عليها في سياق العمليات المربحة.

• التأثير البديل للتأمين على الحياة عن طريق الائتمان الجماعي: يشار أيضًا إلى أن الاستثمار العقاري يمكن أن يكون بديلاً عن التأمين على الحياة. وذلك لأنه عندما يتم الحصول على قرض لشراء عقار استثماري يتم في كثير من الحالات تضمين التأمين على الحياة الائتماني الجماعي (دانشين). التأمين على الحياة الائتماني الجماعي على الحياة هو نظام يتم بموجبه سداد الدين المتبقي بمبلغ مقطوع مع عائدات التأمين في حالة وفاة صاحب القرض أو إصابته بعجز شديد، ويتم إرفاقه بقروض الإسكان وقروض الاستثمار العقاري من قبل العديد من المؤسسات المالية. وهذا يعني أنه في حالة حدوث مكروه خطير للمالك، لا يُترك دين القرض للعائلة الباقية على قيد الحياة ويبقى العقار الذي هو أحد الأصول في يدها. وهذا يشبه تقديم استحقاقات الوفاة في شكل تأمين على الحياة، ولهذا السبب يقال إن "الاستثمار العقاري بديل عن التأمين على الحياة". بالإضافة إلى ذلك، بما أنه يمكن الحصول على دخل منفصل عن التأمين في شكل دخل من الإيجار، فإنه في بعض الحالات يكون أكثر فائدة من الاستمرار في دفع أقساط التأمين. كما هو موضح أعلاه، فإن الاستثمار العقاري مفيد أيضًا من حيث أنه يمكن أن يوفر الأمان وبناء الأصول.

هذه هي المزايا النموذجية للاستثمار العقاري. وبالطبع، على الرغم من وجود العديد من عوامل الجذب، إلا أن هناك أيضاً مخاطر يجب أن تكون على دراية بها. سنلقي نظرة الآن على المخاطر والنقاط التي يجب ملاحظتها في الاستثمار العقاري، والتي تتوافق مع العيوب.

المخاطر والنقاط التي يجب ملاحظتها في الاستثمار العقاري

التركيز على المزايا فقط يمكن أن يؤدي إلى أخطاء غير متوقعة. عند الانخراط في الاستثمار العقاري، يجب أن تكون المخاطر والاحتياطات التالية مفهومة تماماً

• مخاطر الشواغرومخاطر المستأجرين: مخاطر الشواغر جزء لا مفر منه في إدارة الإيجار. إذا لم يكن هناك مستأجرون في العقار، فلن يتم توليد أي دخل من الإيجار. على وجه الخصوص، إذا كان مصدر الدخل يعتمد على مستأجر واحد، مثل وحدة سكنية أو منزل منفصل، فإن الدخل سينخفض إلى الصفر بمجرد انتقال هذا المستأجر. حتى في العقار المكون من وحدة واحدة مع وحدات متعددة، إذا زادت الشواغر، فقد ينخفض الدخل وقد يتعين سداد أقساط القرض من الدخل من العمل الرئيسي. يجب بذل الجهود للحد من مخاطر الشواغر من خلال تحديد ما إذا كانت المنطقة ذات طلب مرتفع على الإيجار، وتطوير العقار ليصبح عقاراً جذاباً وابتكار طرق لجذب المستأجرين، وتحديد الإيجارات المناسبة. وحتى إذا كان هناك مستأجرون، فهناك أيضاً خطر حدوث مشاكل المستأجرين مثل متأخرات الإيجار والهروب ليلاً وإلحاق الضرر بالمرافق. إذا استمرت المتأخرات، فلن يتم توليد الدخل المتوقع، وهناك أيضاً التكاليف المرتبطة بالدعاوى القضائية والإجراءات الأخرى. وللاستعداد لمثل هذه المخاطر، ضع في اعتبارك تدابير مثل الفحص الصارم للمستأجرين والاستعانة بشركة ضمان الإيجار والحصول على تأمين ضد المتأخرات.

• مخاطر انخفاض أسعار العقارات (مخاطر التقلبات السوقية): العقار أيضاً من الأصول الخاضعة لتقلبات السوق، وهناك خطر انخفاض قيمته المقدرة في المستقبل. إذا ساءت الحالة الاقتصادية بعد الشراء مباشرةً أو انخفض الطلب في المنطقة، فقد تنخفض قيمة أصول العقار وقد تتكبد خسارة عند بيع العقار. على سبيل المثال، انخفضت أسعار العقارات بشكل مؤقت بشكل كبير خلال انهيار بنك ليمان براذرز، وفي بعض الحالات لم يكن بالإمكان بيع العقارات إلا بأقل بكثير من سعر شرائها. بالإضافة إلى ذلك، من الشائع أن ينخفض سعر الوحدة السكنية التي تم شراؤها حديثاً بنسبة عدة في المائة بعد الشراء مباشرةً حيث يتم إزالة ما يسمى "علاوة البناء الجديد". بشكل أساسي، من المهم اتخاذ موقف مفاده أنه يجب الاحتفاظ بالعقار على المدى الطويل وعدم التأثر بتقلبات الأسعار على المدى القصير، ولكن ضع في اعتبارك مخاطر عدم الحصول على العائد الذي خططت له إذا كان السوق في مرحلة تراجع عند البيع.

• مخاطر تقلبات أسعار الفائدة وسداد القروض: إذا كان لديك قرض، فقد يكون لتقلبات أسعار الفائدة تأثير كبير على دخلك ونفقاتك. إذا كان لديك قرض بسعر فائدة متغير، فهناك خطر أن تزداد أقساط سداد القرض (الجزء الخاص بالفائدة) مع ارتفاع أسعار الفائدة في السوق، مما يضغط على الأرباح التي لديك. على الرغم من أن أسعار الفائدة ظلت منخفضة في السنوات الأخيرة، إلا أنه يجب توخي الحذر إذا دخلت أسعار الفائدة مرحلة تصاعدية في المستقبل. أيضاً، طالما لديك قرض، يجب عليك التأكد من سداد أقساطك الشهرية. حتى إذا لم يكن دخل الإيجار مرتفعًا كما هو متوقع، فسوف يستمر السداد، مما قد يؤدي إلى الإفلاس أو المزاد في أسوأ السيناريوهات. عند الحصول على قرض، من الضروري محاكاة ارتفاع سعر الفائدة ووضع خطة سداد يمكنك تحملها. ضع في اعتبارك تدابير للتعامل مع مخاطر أسعار الفائدة، مثل التحول إلى أسعار الفائدة الثابتة أو تقليل الديون من خلال السداد المبكر.

• مخاطر الخراب وتكاليف الإصلاح: تتقادم المباني بمرور الوقت. أعمال الإصلاح المكلفة أمر لا مفر منه بالنسبة للعقارات القديمة، مثل استبدال أنابيب إمدادات المياه والصرف الصحي، وإصلاح الأسقف والجدران الخارجية، وتجديد المصاعد. تشكل تكاليف الإصلاح المتزايدة هذه مخاطر كبيرة يمكن أن تضغط على عوائد الاستثمار العقاري. حتى العقارات المبنية حديثاً ستحتاج بالتأكيد إلى إصلاحات في غضون بضعة عقود، لذلك من المهم تخصيص صندوق احتياطي للإصلاح أو صندوق احتياطي من منظور طويل الأجل. على وجه الخصوص، قد تتكبد المنازل الخشبية القديمة والشقق القديمة تكاليف إصلاح أعلى من المتوقع، لذا يلزم اتخاذ تدابير مثل تشخيص البناء قبل الشراء والصيانة المبكرة بعد الشراء لمنع التدهور.

• مخاطر الكوارث الطبيعية: اليابان معرضة للكوارث الطبيعية مثل الزلازل والأعاصير والفيضانات والانهيارات الأرضية الناجمة عن هطول الأمطار الغزيرة. بصفتك مالك عقار، لا يمكنك تجاهل خطر تلف عقارك وخسارة القيمة بسبب الكوارث. إذا انهار مبنى في زلزال كبير أو أُجبر على البقاء شاغراً لفترة طويلة من الزمن بسبب أضرار الفيضانات، فقد يؤدي ذلك إلى خسارة كبيرة. من المهم أن يكون لديك تأمين ضد الحرائق والزلازل، بالإضافة إلى التحقق من خرائط المخاطر عند شراء عقار وتجنب المواقع ذات المخاطر العالية جداً. حتى لو لم تتمكن من منع وقوع الكارثة نفسها، حاول تقليل الضرر عن طريق اختيار منطقة منخفضة المخاطر والحصول على تأمين مناسب.

• مخاطر السيولة (قابلية منخفضة للتحقق): العقارات ليست من الأصول التي يمكن تحويلها بسرعة إلى نقد مثل الأسهم أو صناديق الاستثمار. يستغرق الأمر وقتاً للعثور على مشترٍ وتوقيع عقد لبيعه، وكونك تحتاج إلى المال بسرعة لا يعني أنه يمكنك بيعه فوراً بسعر السوق. في بعض الحالات، قد ينخفض السعر ويمكن بيع العقار في النهاية، مما يجعله أدنى من الأصول المالية الأخرى من حيث السرعة واليقين حتى يتم تحويله إلى نقد. لذلك من المهم الاستثمار بأموال فائضة للاستعداد لمخاطر السيولة وأن يكون لديك صندوق احتياطي منفصل للطوارئ. نظرًا لأنه لا يمكن صرفها على الفور، يجب وضع الخطط المالية من منظور الاستثمار طويل الأجل، كما أن عمليات الشراء القائمة على المضاربة على افتراض أنه سيتم بيعها في فترة زمنية قصيرة محفوفة بالمخاطر.

• المخاطر الناجمة عن التجار عديمي الضمير ونقص المعلومات: في عالم الاستثمار العقاري، هناك أيضاً تجار عديمو الضمير يستهدفون المبتدئين الذين لا يملكون معرفة كافية ويحاولون بيعهم عقارات بأسعار مبالغ فيها بشكل غير معقول. على سبيل المثال، يحاولون إقناعك بشراء شقة استوديو جديدة باهظة الثمن بقرض كامل عن طريق إقناعك بأنك ستجني المال بالتأكيد الآن، أو عن طريق المبالغة في أن العقار له إيجار مضمون وآمن، بينما في الواقع ينطوي على مخاطر عالية من حيث الشغور. إذا وقعت عقدًا دون معرفة كافية، فقد تتعرض للخسارة لاحقًا وتخسر الكثير من المال. لتجنب مثل هذه المخاطر، من الضروري أن تدرس وتتسلح بالمعرفة وأن يكون لديك عين لتحديد ما إذا كان المقاول جديراً بالثقة أم لا. قم ببحثك الخاص عن سعر العقار في السوق، والعائد والمعلومات عن المخاطر التي قد يتعرض لها العقار تحت الماء، ولا تتردد في طرح أي أسئلة لديك. من المفيد أيضاً طلب رأي ثانٍ من خبير خارجي (مخطط مالي أو شركة عقارية أخرى) قبل توقيع العقد. كن حذرًا من الوكلاء الذين يستعجلونك في توقيع العقد؛ فمن المهم أن تكون مستعدًا للتفكير في الأمر حتى تقتنع.

كما ذكرنا أعلاه، ينطوي الاستثمار العقاري على عدد من المخاطر. ومع ذلك، لا داعي للخوف المفرط إذا فهمتها مسبقاً واتخذت التدابير اللازمة لتجنبها. تعرض الفصول التالية النقاط التي يجب أن يضعها المبتدئون في الاعتبار عند بدء الاستثمار العقاري. استخدمها كمرجع لمساعدتك على إدارة المخاطر والبدء بحكمة.

كيف تبدأ الاستثمار العقاري: النقاط التي يجب أن يضعها المبتدئون في اعتبارهم

يشرح هذا القسم النقاط المهمة للمبتدئين الذين يرغبون في بدء الاستثمار في العقارات، وتحديداً كيفية الاستعداد والتصرف. بدلاً من البدء في الظلام، يمكنك تقليل مخاطر الفشل واتخاذ خطواتك الأولى براحة البال من خلال وضع النقاط التالية في الاعتبار.

1. أولاً، تعلّم الأساسيات: قبل البدء في الاستثمار في العقارات، تأكد من فهمك الجيد للأساسيات ذات الصلة. نقطة البداية هي فهم كيفية عملها، والمصطلحات، وكيفية حساب الدخل والفوائد والمخاطر المذكورة أعلاه. يجب أن يكون لديك حد أدنى من الفهم للفرق بين الدخل ومكاسب رأس المال، وكيفية حساب العوائد وأساسيات التمويل. هناك العديد من مصادر المعلومات للمبتدئين، مثل [الكتب والندوات ومدونات الخبراء]، لذا خذ الوقت الكافي لإدخال هذه المعلومات. إذا بدأت بمعرفة غير كافية، فإنك تزيد من خطر الفشل في اكتشاف المحامين الخبثاء أو الفشل بسبب سوء تخطيط الدخل والنفقات، كما ذكرنا أعلاه. ومن ناحية أخرى، يمكن أن تكون المعرفة الصحيحة سلاحاً يساعدك في اختيار وإدارة عقارك بما يعود عليك بالنفع.

2. وضح أهدافك الاستثمارية وميزانيتك: بعد ذلك، وضح أهدافك من الاستثمار في العقارات. ضع أهدافاً محددة، مثل "أريد أن أحصل على دخل إضافي قدره XX,000 ين شهرياً"، أو "أريد أن أستخدمه كمعاش تقاعدي مستقبلي" أو "أريد أن أجمع أصولاً بقيمة XX مليون ين في XX سنة"، بدلاً من مجرد "لأن الأمر يبدو مربحاً". تعتمد طريقة الاستثمار ونوع العقار الذي تختاره على أهدافك. على سبيل المثال، إذا كان هدفك هو الحصول على دخل ثابت عند التقاعد، ركز على العوائد على افتراض أنك ستحتفظ بالعقار لفترة طويلة من الزمن، أو إذا كان هدفك هو تحقيق ربح من بيع العقار في غضون سنوات قليلة، فركز على العقارات المستعملة في المناطق المتنامية. يجب عليك أيضاً تحديد ميزانية تشمل أموالك الخاصة ومبلغ التمويل المتاح. حدد حجم الاستثمار المعقول بناءً على مقدار الأموال الشخصية التي يمكنك إعدادها حالياً ومقدار القرض الذي يمكنك اقتراضه من مؤسسة مالية (قم بمحاكاة مبلغ القرض التقريبي بناءً على دخلك السنوي ومعلوماتك الائتمانية). إذا بدأت في البحث عن عقار دون تحديد ميزانية، فمن السهل أن ينتهي بك الأمر بعقارات باهظة الثمن إلى ما لا نهاية، لذلك من المهم أن يكون لديك معيار مثل "تمويل ذاتي يصل إلى xxx مليون ين ياباني بالإضافة إلى قرض يصل إلى xxx مليون ين ياباني". وبمجرد أن يكون لديك هدف وميزانية، سيكون لديك بطبيعة الحال دليل إرشادي لنوع العقار الذي تبحث عنه وستصبح خطتك الاستثمارية أكثر واقعية.

3. استشر وكالة عقارية أو خبير عقاري موثوق به: من الصعب على المبتدئين اتخاذ جميع القرارات بمفردهم، لذا فكر في طلب المساعدة من وكالة عقارية أو خبير عقاري لديه سجل حافل. يمكن للشركة القوية في مجال الاستثمار العقاري أن تقدم وجهة نظر احترافية حول أحدث اتجاهات السوق، ومعلومات عن العقارات عالية الجودة ونصائح حول التمويل. تعد الخبرة مهمة بشكل خاص عندما يتعلق الأمر باختيار العقار والمشورة بشأن القروض، لذلك من المفيد للغاية الحصول على دعم شركة ذات خبرة. ومع ذلك، وكما ذكرنا أعلاه، هناك شركات خبيثة، لذا عليك اختيار مستشارك بعناية. كما يُنصح أيضاً بالمقارنة بين العديد من الشركات والتحقق من سمعتها وأدائها السابق (قصص نجاح العملاء والشهادات الشفهية). من المهم أن تكون صادقاً بشأن رغباتك وظروفك أثناء الاستشارة، ولا تتردد في طرح أي أسئلة قد تكون لديك. فالشركة الصادقة لن تشرح لك المزايا فحسب، بل ستشرح لك أيضاً العيوب والمخاطر. إذا تمكنت من العثور على شريك موثوق به، فحتى المبتدئين سيشعرون بالاطمئنان بشأن استثمارهم.

4. اختر عقارك بعناية وتحرَّ بدقة: ليس من المبالغة القول إن نجاح أو فشل الاستثمار العقاري يعتمد على العقار الذي تختاره. عند اختيار العقار، خذ وقتك وقارن بين العقارات المرشحة. تحقق من العقارات مع وضع النقاط التالية في الاعتبار

   • افحص الموقع: يقال إن "الموقع هو كل شيء في العقارات"، لذا فإن اختيار الموقع المناسب أمر مهم. افحص بدقة المسافة من المحطة، وما إذا كانت هناك أي تلال شديدة الانحدار، والبيئة المعيشية المحيطة (المرافق التجارية، والمستشفيات، والمدارس، والأمن، وما إلى ذلك) وما إذا كان هناك طلب على الإيجار. حدّد ما إذا كان هناك طلب على المنطقة على المدى الطويل من منظور ما إذا كان عدد السكان في تزايد، وما إذا كانت هناك جامعات وشركات قريبة وما إذا كان هناك مستأجرون في المستقبل.

   • محاكاة الدخل/النفقات: إذا كنت مهتماً بعقار ما، قم بمحاكاة ما إذا كان الإيجار المتوقع يتناسب مع سعر الشراء. احسب ليس فقط العائد السطحي (الإيجار السنوي مقسوماً على السعر)، ولكن أيضاً العائد الحقيقي الذي يأخذ في الاعتبار النفقات المختلفة مثل رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات (للشقق)، وضريبة العقار، وفترة الشغور، ورسوم الإدارة وأقساط التأمين. من الرهان الآمن أن تختار عقاراً غير متفائل للغاية وسيكون العائد منه في المنطقة السوداء حتى لو تم حسابه على افتراضات صارمة. إذا قمت بشراء عقار دون حساب الدخل والنفقات، فقد تكتشف لاحقاً أن لديك أموالاً متبقية أقل مما كنت تعتقد.

   • تحقق من حالة العقار: سواء كان جديداً أو مستعملاً، تأكد من أن العقار نفسه في حالة جيدة. إذا أمكن، قم بزيارة العقار مع أحد المتخصصين للتحقق من عمر العقار وهيكله (خشبي أو فولاذي أو من الفولاذ أو من نوع RC)، وما إذا كان مقاوماً للزلازل، وما إذا كانت هناك أي علامات على وجود تسربات أو أضرار من النمل الأبيض، وما إذا كانت المعدات في حالة عمل جيدة. إذا كان العقار مستعملاً، تحقق من تاريخ الإصلاح السابق وخطط الإصلاح المستقبلية. من المهم تحديد العيوب الخفية ومخاطر الإصلاح المستقبلية، بدلاً من القفز على أساس المظهر أو أرقام العائدات وحدها.

   • ابحث عن سوق الإيجار في المنطقة المجاورة: اكتشف نوع العقارات المتاحة للإيجار في المنطقة المجاورة للعقار وبأي سعر. كن موضوعياً وتحقق من عدم وجود الكثير من العقارات المتنافسة، أو أن الناس لا يحاولون الشراء بسعر مرتفع للغاية بالنسبة لإيجار السوق. سيساعدك البحث عن العقارات ذات الظروف المماثلة على المواقع الإلكترونية الخاصة بطلبات الإيجار على تكوين فكرة عن السوق.

   إذا تمكنت من النظر في هذه العوامل بشكل شامل واختيار عقار عالي الجودة يتناسب مع أهدافك وميزانيتك، فستكون أقرب بكثير من الاستثمار العقاري الناجح. تأكد من بذل الوقت والجهد لاختيار العقار المناسب.

5. ضع خطة مالية معقولة وتدابير لإدارة المخاطر: من السهل على المبتدئين الوقوع في فخ التخطيط لـ "سيناريو متفائل". من المهم أن تخطط دائماً للسيناريو الأسوأ في خطتك المالية. على سبيل المثال، "تأكد من أن لديك ما يكفي من المدخرات لتغطية أقساط القرض حتى لو كان العقار شاغراً لمدة ستة أشهر" و"اترك مجالاً للسداد المبكر أو تغيير في نوع سعر الفائدة حتى لا يتأخر السداد حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة". بعد شراء عقار، لا تتخلى عن حذرك لمجرد حصولك على دخل من الإيجار، بل اجمع مبلغاً معيناً من المال كاحتياطي للإصلاحات والش واغر، بحيث عندما تكون الأرباح جيدة، يمكنك أن تطمئن إلى أنك تبني احتياطيات للمستقبل. قم أيضاً بمراجعة دخلك ونفقاتك بانتظام أثناء التشغيل، وتعامل مع أي مشاكل في أقرب وقت ممكن. على سبيل المثال، إذا كنت تواجه صعوبة في العثور على مستأجرين، ففكر في مراجعة الإيجارات وشروط التوظيف، أو إذا كان من المحتمل أن ترتفع أسعار الفائدة، ففكر في إعادة التمويل إلى سعر فائدة ثابت. راقب الوضع دائماً وكن استباقياً في التعامل مع المخاطر، فهذا أمر ضروري لإدارة مستقرة على المدى الطويل. إذا كنت تعمل وفق خطة معقولة، فلن يكون الاستثمار العقاري أمراً مخيفاً أبداً.

إذا قمت بالاستعداد والتصرف بناءً على النقاط المذكورة أعلاه، فحتى المبتدئين يجب أن يكونوا قادرين على البدء في الاستثمار في العقارات مع تجنب الأخطاء الكبيرة. لا تكن متسرعاً، وخذ خطوة واحدة في كل مرة وتقدم بثبات.

الخلاصة.

الاستثمار العقاري هو طريقة لإدارة الأصول، حيث يتم شراء العقارات مثل الوحدات السكنية والشقق ومنازل الأسرة الواحدة وتأجيرها وإدارتها، ويتم من خلالها تحقيق دخل وأرباح من الإيجار. في السنوات الأخيرة، يتزايد عدد العاملين بأجر والأفراد الذين يقبلون على هذا الاستثمار في السنوات الأخيرة، وأصبح أحد الخيارات المتاحة للمبتدئين. هناك العديد من المزايا للاستثمار العقاري، مثل بناء أصول طويلة الأجل مع دخل شهري ثابت، وتأثير الرافعة المالية باستخدام القروض، وكونه أصل حقيقي مقاوم للتضخم، وتأثير التدابير الضريبية والأمان الذي يوفره الائتمان الجماعي. من ناحية أخرى، هناك أيضًا العديد من النقاط التي يجب الانتباه إليها، مثل خطر انقطاع الدخل بسبب الشواغر أو متأخرات الإيجار، وخطر التقلبات في أسعار العقارات وأسعار الفائدة، وزيادة التكاليف بسبب الشيخوخة أو الكوارث، وانخفاض السيولة، وخطر التعرض للاستغلال بسبب نقص المعرفة.

الشيء المهم هو فهم الفوائد والمخاطر بشكل صحيح قبل الاستثمار بطريقة مخططة. يجب أن يبدأ المبتدئون، على وجه الخصوص، بالنقاط الخمس التالية: الدراسة المسبقة والتخطيط التفصيلي للدخل والإنفاق، والدعم من خبراء موثوقين، واختيار العقار بعناية وخطة مالية معقولة. قد يبدو الأمر وكأنه عقبة في البداية، ولكن مع اكتساب المعرفة والخبرة تدريجياً، سيصبح الاستثمار العقاري حليفاً مطمئناً يوفر لك دخلاً ثابتاً لسنوات قادمة.

الاستثمار العقاري ليس "قصة أموال سهلة"، ولكنه وسيلة لزيادة أصولك بشكل مطرد إذا قمت بإدارته بثبات من منظور طويل الأجل. كما نشجع المبتدئين على اتخاذ الخطوة الأولى نحو الاستثمار العقاري بالرجوع إلى محتويات هذه المقالة. مع المعلومات الصحيحة والموقف المخلص، سيساعدك الاستثمار العقاري بالتأكيد على بناء أصولك. لماذا لا تخطو الخطوة الأولى نحو أمنك المستقبلي، بدءاً بما يمكنك تحمل تكلفته؟