Guía Completa de Inversión Inmobiliaria: Fundamentos y Prácticas Clave

Al plantearse la gestión de activos, muchos inversores consideran la inversión inmobiliaria. La inversión inmobiliaria tiene ventajas sobre otros productos de inversión, como la rentabilidad estable a largo plazo y la resistencia a la inflación. Por otro lado, también hay cuestiones específicas de la inversión inmobiliaria, como la elevada inversión inicial y los problemas de gestión.

Este artículo ofrece una explicación detallada, basada en datos, de los fundamentos y usos prácticos de la propiedad inmobiliaria como inversión. Esperamos que sea de ayuda para quienes estén considerando la inversión inmobiliaria y la diversificación de carteras.

Conceptos básicos de la inversión inmobiliaria

¿Qué es la inversión inmobiliaria?

La inversión inmobiliaria es una técnica de inversión mediante la cual se adquieren bienes inmuebles, como terrenos y edificios, con el objetivo de generar ingresos a partir de estos activos. Las dos principales fuentes de ingresos son

1. Ganancias por alquiler: ingresos regulares procedentes del alquiler de inmuebles.
2. Plusvalías (beneficio por venta): beneficio por la venta del inmueble a un precio superior al de compra.

Una característica clave de la inversión inmobiliaria es que se trata de una inversión basada en activos físicos y, por lo tanto, tiene un grado relativamente alto de estabilidad de valor. Otra característica importante es que pueden utilizarse préstamos bancarios (apalancamiento) para gestionar activos superiores a los fondos propios.

Tipos y características de la inversión inmobiliaria

Existen varios tipos de inversión inmobiliaria, cada uno con sus propias características, ventajas e inconvenientes. A continuación presentamos algunos de los métodos de inversión más comunes.

Comparación de las inversiones en un solo edificio y en condominios

La inversión en un solo edificio es un método de inversión por el que se compra un edificio entero, como un piso o un condominio, y se generan ingresos por alquiler de varios inquilinos. La inversión en una unidad de condominio es un método por el que se compra una parte de un edificio, como una habitación de un piso, y se alquila.

La percepción general es que "la inversión en edificios enteros es para inversores con fuertes recursos financieros, mientras que la inversión en condominios es para principiantes e inversores que quieren empezar con una pequeña cantidad de dinero". De hecho, hay una gran diferencia en el importe de la inversión inicial: una inversión en condominio puede iniciarse a partir de varios millones de yenes, mientras que un edificio entero requiere al menos decenas de millones de yenes.

Otros tipos de inversión inmobiliaria

1. Inversión en vivienda unifamiliar: comprar y alquilar una vivienda unifamiliar.
2. Inversión en aparcamientos : utilizar un terreno como aparcamiento.
3. REIT (real estate investment trust): producto que tituliza bienes inmuebles y permite invertir a partir de pequeñas cantidades.
4. Inversión en casas de familia: Método de alquilar propiedades a personas que se alojan durante periodos cortos de tiempo.
5. Inversión en tras teros : método de alquiler de espacios de almacenamiento.

En abril de 2024, la capitalización bursátil del mercado japonés de REIT había crecido hasta aproximadamente 14,8 billones de yenes.

Indicadores clave para la inversión inmobiliaria

A continuación se presentan algunos de los indicadores clave para la inversión inmobiliaria.

Tipos de rendimientos y métodos de cálculo

1. Rendimiento superficial (rendimiento bruto)
   Fórmula: ingresos anuales por alquiler / precio de compra del inmueble x 100 (%)
   Es el indicador de rentabilidad más básico y sencillo. No tiene en cuenta los gastos y, por tanto, difiere de la rentabilidad real.

2. Rentabilidad real (rentabilidad neta)
   Fórmula: (ingresos anuales por alquiler - gastos anuales de mantenimiento) ÷ precio de compra del inmueble x 100 (%)
   Indica la rentabilidad real una vez deducidos los gastos. Es un indicador que se aproxima a la situación real, pero el cálculo requiere un conocimiento preciso de los gastos.

3. Rendimiento NOI (Net Operating Income)
   Fórmula: (ingresos anuales por alquiler - gastos anuales de explotación (excluida la amortización)) / precio de compra del inmueble x 100 (%)
   Se trata de un indicador utilizado a menudo por los inversores profesionales y es adecuado para medir la capacidad de generar ingresos del propio inmueble.

El rendimiento es un indicador esencial para evaluar una propiedad, pero es importante no juzgarla únicamente sobre esta base, sino también realizar una evaluación exhaustiva de la ubicación, la calidad y el potencial futuro de la propiedad.

Otros indicadores importantes

• CCR (Cash on Cash Return): Relación entre el flujo de caja anual y los fondos propios.
• DCR (Ratio de Cobertura de Deuda): NOI anual dividido por las amortizaciones del préstamo.
• TIR (Tasa Interna de Rentabilidad): tasa global de rentabilidad de la inversión.
• Cap rate: rendimiento esperado cuando la propiedad se negocia en el mercado inmobiliario.

Tomar decisiones de inversión basadas en una evaluación exhaustiva de estos indicadores es el camino hacia el éxito.

Ventajas e inconvenientes de la inversión inmobiliaria

Ventajas

Las principales ventajas de la inversión inmobiliaria son las siguientes

1. Fuente estable de ingresos.
   Se puede esperar una renta mensual estable del alquiler de una propiedad. Es menos susceptible a las condiciones económicas y proporciona una fuente de ingresos a largo plazo.

2. Alto efecto de apalancamiento.
   En la inversión inmobiliaria, es posible adquirir un inmueble con un préstamo varias o decenas de veces superior al capital propio. Por ejemplo, si se puede comprar una propiedad por valor de 50 millones de yenes con 10 millones de yenes de fondos propios, todos los beneficios de la subida del precio de la propiedad serán del inversor.

3. Gran efecto de ahorro fiscal.
   En la inversión inmobiliaria, se pueden registrar la depreciación y diversos gastos, y se puede esperar un ahorro de impuestos sobre la renta y sobre los habitantes. También es eficaz para ahorrar impuestos de sucesiones y donaciones cuando se hereda o dona una propiedad, ya que el valor fiscal es inferior al del dinero en efectivo.

4. Resistente a la inflación.
   Los valores inmobiliarios y los alquileres tienden a subir en épocas de inflación, lo que actúa como una cobertura contra la inflación. A diferencia del efectivo o los bonos, impide que la inflación disminuya el valor de los activos.

5. Acumulación de activos muy eficaz.
   Los continuos reembolsos del préstamo aumentan automáticamente la creación de activos. Una vez pagado el préstamo, el valor de la propiedad pasa a ser el activo neto tal cual.

Desventajas

Por otra parte, la inversión inmobiliaria también presenta las siguientes desventajas

1. Poca liquidez.
   Comparada con las acciones y participaciones, tarda más en venderse y es más difícil convertirla en efectivo inmediatamente. En particular, puede ser aún más difícil vender cuando las condiciones del mercado se deterioran.

2. Riesgo de desocupación.
   Durante los periodos en que no hay inquilinos, no se obtienen ingresos y usted mismo es responsable de pagar el préstamo y los gastos. Especialmente en las inversiones por secciones, existe el riesgo de que las desocupaciones lleven directamente a cero ingresos.

3. Costes de reparación y mantenimiento.
   Los edificios se deterioran con el tiempo y requieren reparaciones periódicas y actualizaciones de los equipos. Es importante una preparación financiera planificada.

4. Existe el riesgo de que suban los tipos de interés.
   Si tiene un préstamo a tipo de interés variable, existe el riesgo de que su carga de reembolso aumente a medida que suban los tipos de interés.

5. La gestión requiere mucho tiempo.
   Surgen varias tareas de gestión, como ocuparse de las mudanzas y de la gestión del edificio. Es posible subcontratar estas tareas a una empresa de gestión, pero esto conlleva gastos.

Personas aptas y no aptas

Las características de las personas adecuadas para la inversión inmobiliaria son las siguientes

• Personas con ingresos estables.
• Personas que pueden invertir desde una perspectiva a largo plazo.
• Personas que pueden tolerar un cierto nivel de riesgo.
• Personas a las que se les dan bien los números y pueden gestionar su dinero de forma sistemática
• Personas que tengan interés en el sector inmobiliario.

Por otro lado, la inversión inmobiliaria no es recomendable para personas que

• Personas que esperan grandes beneficios en poco tiempo
• Personas que no dispongan de fondos suficientes para invertir
• Personas con poca tolerancia al riesgo y que valoran la seguridad.
• Personas que no disponen de recursos financieros suficientes para hacer frente a circunstancias imprevistas.

La inversión inmobiliaria es una inversión de "riesgo medio y rentabilidad media". No es un éxito garantizado, pero con una correcta selección y gestión de la propiedad, se puede esperar un rendimiento estable.

Comparación de la inversión inmobiliaria con otras inversiones

Diferencias con la inversión en acciones

Mucha gente considera la inversión inmobiliaria y la bursátil como opciones de inversión típicas, pero cada una tiene sus propias características. La tabla siguiente ofrece una comparación.

Mientras que los ingresos estables por alquiler son atractivos para la inversión inmobiliaria, la inversión en acciones tiene la ventaja de empezar con una pequeña cantidad y ser muy líquida. Es importante elegir en función de los recursos financieros del inversor, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.

Diferencias con los fondos de inversión y los REIT

Aparte de la inversión inmobiliaria directa, otra opción para invertir en inmuebles es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT), que es un instrumento financiero que utiliza fondos recaudados de muchos inversores para comprar y gestionar inmuebles y distribuir los beneficios a los inversores.

Los REIT tienen la ventaja de que no requieren conocimientos especializados ni grandes cantidades de capital para participar en la inversión inmobiliaria. Por otro lado, como la gestión se deja en manos de expertos, el alcance del control es limitado.

El mercado japonés de REIT (J-REIT) no ha dejado de crecer desde su creación en 2001, con una capitalización bursátil de aproximadamente 14,8 billones de yenes y 57 emisiones cotizadas en abril de 2025.

Comparación de las características de riesgo y rentabilidad

Las características de riesgo y rendimiento de cada producto de inversión pueden resumirse como sigue

La inversión inmobiliaria es una inversión de riesgo medio/rentabilidad media con un buen equilibrio entre riesgo y rentabilidad. Al incorporarla como núcleo de una cartera de activos, cabe esperar que diversifique el riesgo global y garantice unos ingresos estables.

Inversión inmobiliaria práctica

Criterios para tomar decisiones de inversión

Seleccionar el inmueble adecuado es la clave del éxito en la inversión inmobiliaria. Utilice los siguientes criterios para evaluar los inmuebles.

1. Ubicación

   • Comodidad del transporte (distancia a la estación, acceso a las principales estaciones)
   • Entorno circundante (instalaciones comerciales, educativas y médicas)
   • Potencial futuro (existencia de planes de reurbanización y desarrollo de infraestructuras)

2. Rentabilidad del inmueble

   • Rendimiento superficial: 5% o más como orientación
   • Rendimiento real: 3% o más a título orientativo
   • CF (flujo de caja): idealmente positivo todos los meses

3. Calidad del inmueble

   • Antigüedad y estado del edificio
   • Comportamiento sísmico
   • Estado e historial de actualización de las instalaciones

4. Demanda y oferta

   • Necesidades de los inquilinos (por ejemplo, solteros, familias)
   • Tasa de vacantes en los alrededores
   • Estado de las propiedades competidoras

5. Plan de financiación

   • Equilibrio entre fondos propios y empréstitos
   • Gestión del riesgo de fluctuación de los tipos de interés
   • Garantizar un fondo de reserva para reparaciones

Al evaluar una propiedad, es importante tomar una decisión serena basada en cifras y no en emociones. Los principiantes, en particular, deben tener en cuenta no sólo el rendimiento, sino también el potencial futuro de la propiedad y la facilidad de gestión.

Pasos para empezar a invertir

Los pasos generales para empezar a invertir en inmuebles son los siguientes

1. Fijar objetivos y adquirir conocimientos

   • Aclarar los objetivos de la inversión (ahorro fiscal, creación de patrimonio, obtención de rentas, etc.)
   • Adquirir conocimientos básicos en libros y seminarios
   • Cultivar una visión del mercado de la inversión inmobiliaria

2. Formulación de un plan financiero

   • Asegurar los fondos propios (aprox. 20-30% del precio del inmueble)
   • Confirmar el importe del préstamo disponible (consulta previa en las entidades financieras)
   • Preparar simulaciones de ingresos y gastos

3. Seleccionar e investigar los inmuebles

   • Consulta con un agente inmobiliario
   • Recopilar y comparar información sobre los inmuebles
   • Inspección in situ y confirmación del entorno circundante

4. Contratos y financiación

   • Firma de los contratos de compraventa
   • Solicitud de préstamo y examen en las entidades financieras
   • Asegúrese de adjuntar las cláusulas del préstamo

5. Adquisición de la propiedad e inicio de la actividad

   • Entrega de la propiedad
   • Contrato con la empresa de gestión (si es necesario)
   • Contratar inquilinos y empezar a alquilar

Cuando se invierte por primera vez en un inmueble, es importante empezar dentro de unos límites razonables. Hay que prestar especial atención a los siguientes puntos

• No pidas un préstamo desmesurado ： Si la carga de la amortización es demasiado grande, puede causarte problemas en tu vida.
• No subestimes los riesgos ：Prepara un plan financiero para riesgos como desocupaciones y reparaciones.
• Consulta a un experto ：Consulta a un contable fiscal o a un experto inmobiliario y obtén el asesoramiento adecuado.

Gestión de riesgos y contramedidas

Es importante conocer los riesgos de la inversión inmobiliaria y las medidas para contrarrestarlos.

Principales riesgos y contramedidas

Puntos clave para la gestión del riesgo

1. Asegurar una reserva de efectivo
   Es aconsejable apartar una reserva de efectivo equivalente a unos seis meses de ingresos por alquiler en caso de gastos imprevistos.

2. Contratar seguros adecuados
   Mitigue los riesgos contratando los seguros necesarios, como los de incendio, terremoto y garantía de alquiler.

3. Trabajar en red con profesionales
   Cree una red de agentes inmobiliarios, empresas de gestión y contables fiscales de confianza para poder responder con rapidez cuando surjan problemas.

4. Recopilación continua de información
   Recopile siempre información actualizada sobre las tendencias del mercado inmobiliario y el sistema fiscal, y revise su estrategia cuando sea necesario.

La gestión del riesgo es uno de los aspectos más importantes de la inversión inmobiliaria. La clave del éxito es estar preparado de antemano para posibles riesgos, siguiendo el espíritu de "estar preparado para todo".

Tendencias y perspectivas del mercado de inversión inmobiliaria

Situación actual del mercado

El mercado japonés de inversión inmobiliaria en 2024 se encuentra en proceso de recuperación tras el desastre de Corona.

Según la investigación de JLL, la inversión inmobiliaria japonesa a finales del tercer trimestre de 2024 ascendía a 3.850 billones de yenes (+41% interanual) y se espera que alcance aproximadamente los 5 billones de yenes para todo el año 2024. Se trata de un nivel superior al de antes de Corona 2019.

El porcentaje de inversión por sector es el siguiente

Cabe destacar el creciente interés en el mercado inmobiliario japonés por parte de los inversores extranjeros, que, tras una tendencia vendedora en 2023, están comprando a partir de 2024. Esto se debe al aumento de la tasa de inflación en Japón y al relativo abaratamiento del mercado inmobiliario japonés debido a la debilidad del yen.

Además, según la 51ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios del Instituto Inmobiliario de Japón (a octubre de 2024), el 94% de los encuestados afirmaron que realizarían activamente nuevas inversiones, lo que indica que los inversores siguen adoptando una postura proactiva.

Los rendimientos previstos por tipo de activo han sido los siguientes

• Oficinas: 3,2% en las zonas de Marunouchi y Otemachi de Tokio (sin cambios durante cuatro trimestres consecutivos)
• Residencial: 3,8% (sin cambios) para estudios y viviendas unifamiliares en la zona de Jonan, Tokio.
• Comercio minorista: 3,3 % en la zona de Ginza (0,1 puntos menos, el nivel más bajo desde el inicio de la encuesta).
• Instalaciones logísticas: 4,0% en la zona de Tama de Tokio (0,1 puntos menos, el nivel más bajo para zonas del interior desde que comenzó la encuesta).
• Hoteles: 4,2% en Tokio (0,1 puntos menos, el nivel más bajo desde hace dos trimestres consecutivos).

En general, los rendimientos disminuyen (los precios suben), lo que indica una mayor competencia por la inversión.

Perspectivas futuras y puntos de interés

Algunos puntos clave en relación con las perspectivas futuras del mercado de inversión inmobiliaria son

1. Cambios en el entorno de los tipos de interés
   Existe la posibilidad de que el Banco de Japón suba los tipos de interés a partir de 2025. Aunque unos tipos de interés más altos ejercerán una presión a la baja sobre los precios inmobiliarios, algunos creen que el mercado ya ha tenido en cuenta unos tipos de interés más altos y que cualquier impacto importante será limitado.

2. Impacto de la inflación
   El aumento de la inflación en Japón podría provocar un incremento de los alquileres nominales. Se espera que el aumento de los alquileres impulse los ingresos, sobre todo en los sectores de oficinas y residencial.

3. Recuperación de la demanda interna
   Se prevé que el sector hotelero mantenga su dinamismo a medida que aumente el número de visitantes entrantes: los proyectos en construcción en 2024 representan el 1,8% de la oferta existente, y se espera que aumente el RevPAR (ingresos por habitación disponible).

4. Creciente importancia de la inversión ESG
   La sostenibilidad y los factores ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza) son cada vez más importantes en las decisiones de inversión. Los inmuebles con certificaciones medioambientales tienden a disfrutar de valoraciones superiores.

5. Evolución de la tecnología
   Los avances en PropTech (tecnología inmobiliaria) están sofisticando la gestión inmobiliaria y el análisis de datos. Las operaciones eficientes y la gestión de riesgos son cada vez más posibles.

6. Oportunidades en las ciudades regionales
   Las oportunidades de inversión inmobiliaria en ciudades regionales también están aumentando debido a la relajación de la concentración de Tokio y a las iniciativas de desarrollo regional. Algunos inmuebles, sobre todo en las principales ciudades regionales, ofrecen rendimientos relativamente altos.

El mercado de la inversión inmobiliaria cambia constantemente y la clave del éxito es responder con flexibilidad a los cambios del entorno de mercado. Es aconsejable recopilar constantemente información actualizada y revisar su estrategia de inversión cuando sea necesario.

Conclusión.

La inversión inmobiliaria desempeña un papel importante en una cartera de activos por su rentabilidad estable a largo plazo y su resistencia a la inflación, así como por las ventajas de apalancamiento y ahorro fiscal que ofrece. Las inversiones unitarias son fáciles de iniciar con pequeñas cantidades y son muy líquidas, mientras que las inversiones inmobiliarias individuales ofrecen las ventajas de la escala y la diversificación interna del riesgo. Los REIT son también un medio eficaz de diversificar pequeñas inversiones mediante una gestión profesional. En las decisiones de inversión, son esenciales las simulaciones de ingresos y gastos utilizando indicadores como el rendimiento superficial, el rendimiento real y el rendimiento NOI, y también deben evaluarse exhaustivamente la ubicación y el potencial futuro del inmueble. Para riesgos como la desocupación, la subida de los tipos de interés y los costes de reparación, es esencial estar preparado de antemano y disponer de fondos suficientes, por ejemplo recurriendo a una empresa de garantía de alquileres, eligiendo un tipo de interés fijo y asegurando una reserva para reparaciones y una reserva de efectivo. Además, la clave del éxito es seguir de cerca los cambios en el entorno del mercado, como las tendencias de los tipos de interés y la inflación, la demanda entrante y las tendencias de inversión ESG, y revisar con flexibilidad su estrategia. Cuando se aplica con un objetivo de inversión y un plan financiero claros, y junto con profesionales de confianza, la propiedad inmobiliaria puede proporcionar un crecimiento estable de los activos como activo principal de su cartera.