Momento Ideal para Vender Propiedades de Renta Única en Japón

El momento oportuno para la venta de propiedades de renta única (edificios, condominios, etc.) es una cuestión estratégica importante para los propietarios de activos de patrimonio ultraalto. He hablado de estrategias para carteras inmobiliarias con muchos inversores con patrimonios muy elevados, y no hay una única respuesta correcta a la pregunta de cuándo vender. Hay que evaluar un complejo conjunto de factores, como las condiciones del mercado, la evolución de los tipos de interés, la fiscalidad y el equilibrio general de los activos. Este artículo examina el momento adecuado de la venta para los particulares con un patrimonio neto muy elevado, basándose en las tendencias actuales del mercado inmobiliario productor de rentas en Japón y en las principales ciudades (Tokio, Osaka y Yokohama). También explica estrategias específicas para vender a un precio elevado y las ventajas e inconvenientes de vender y mantener a largo plazo.

1. Tendencias actuales del mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares (Japón, Tokio, Osaka y Yokohama)

En primer lugar, entendamos el entorno actual del mercado. En los últimos años, el mercado japonés de la inversión inmobiliaria ha experimentado una fuerte afluencia de dinero de inversión en un contexto de tipos de interés históricamente bajos, y los cap rates (rendimientos esperados) en las principales ciudades han caído a mínimos históricos. La caída de los cap rates significa que los precios inmobiliarios han subido y se encuentran en una franja cara. De hecho, la tasa de capitalización prevista para las oficinas de clase A en el centro de Tokio (Marunouchi y Otemachi) se sitúa actualmente en torno al 3,2%, mientras que la tasa de capitalización para las viviendas de alquiler (pisos unifamiliares) también está en su mínimo histórico del 3,8% en la zona de Jonan, en Tokio. En Osaka, los rendimientos también son muy bajos, en torno al 3,4% para las grandes oficinas y al 3,8% para las viviendas de alquiler, y en torno al 3,9% para las viviendas en Yokohama. Así pues, en grandes ciudades como Tokio, Osaka y Yokohama, la tendencia de rendimientos más bajos = precios más altos para las propiedades que producen ingresos se ha mantenido en los últimos años.

Sin embargo, un análisis más detallado del mercado en su conjunto revela diferencias de temperatura por tipo de activo. En el mercado de oficinas, por ejemplo, mientras que los alquileres en el centro de Tokio se han recuperado después de Corona y el apetito de los inversores ha aumentado, los rendimientos se han estabilizado recientemente en "rendimientos planos", en parte porque los inversores han tomado conciencia del cambio de política monetaria del Banco de Japón (especulación sobre la subida de los tipos de interés). Por otra parte, los rendimientos de los inmuebles comerciales urbanos y de los hoteles siguen bajando debido a la recuperación de la demanda, y los precios siguen subiendo. Las propiedades residenciales (por ejemplo, condominios de un solo edificio) siguen siendo inversiones populares, con rendimientos esperados en las principales ciudades que han alcanzado o permanecido en mínimos históricos durante más de 18 meses, y los precios siguen aumentando moderadamente en 2024, junto con el aumento de los alquileres.

También hay que tener en cuenta el equilibrio entre oferta y demanda. Aunque la demanda de los compradores es fuerte debido a la entrada de dinero de inversión, cada ciudad tiene su propia situación en el lado de la oferta. En Yokohama, por ejemplo, se están construyendo oficinas a gran escala en Minato Mirai 21 y otras zonas, y se espera que la oferta aumente, con aproximadamente 31.000 tsubo de nueva oferta prevista para 2023. También se espera que la ciudad de Osaka ofrezca un récord de 87.000 tsubo de espacio de oficinas en 2023, y se espera que las tasas de vacantes aumenten temporalmente y que los alquileres caigan moderadamente en estas áreas (en Yokohama, se espera que los alquileres se ajusten en torno a un -14% en los próximos años, y en Osaka, los alquileres también se ajustarán ligeramente al nivel de 2019). Sin embargo, se prevé que el descenso de los alquileres sea gradual y se mantenga en los niveles de finales de la década de 2010, lo que significa que no se espera un deterioro significativo de la oferta y la demanda. Esto sugiere que la demanda es firme debido a la afluencia de población y empresas que se trasladan a las zonas urbanas. De hecho, Tokio y Osaka siguen siendo destinos de inversión atractivos tanto para los inversores nacionales como para los extranjeros, y Osaka está atrayendo cada vez más el interés de los inversores extranjeros, unido a las expectativas económicas derivadas de la celebración de la Expo 2025.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, puede decirse que el mercado actual de propiedades unifamiliares generadoras de ingresos es más bien un "mercado de vendedores ". Los precios de los inmuebles en las principales zonas se mantienen en niveles elevados y la demanda es fuerte, lo que favorece las ventas. Esta tendencia es especialmente pronunciada en el caso de las ubicaciones privilegiadas y los inmuebles de alta calidad y, de hecho, el índice de precios inmobiliarios (basado en las transacciones de J-REIT) seguirá subiendo en el caso de las oficinas hasta finales de 2023 (los precios de los inmuebles residenciales seguirán subiendo en 2024). Sin embargo, a partir de mediados de 2024, hay indicios de un descenso gradual de los precios en algunas zonas, sobre todo en las oficinas. Esto podría deberse a la evolución de los tipos de interés, que se analiza más adelante. Los particulares con patrimonios muy elevados deben planificar el momento óptimo de la venta , prestando atención a estos puntos de inflexión del mercado.

2. factores clave que determinan el momento de la venta

A continuación se presenta un resumen de los factores que suelen tenerse en cuenta a la hora de planificar la venta de un bien inmueble de renta única. La evolución de los tipos de interés, los cambios en el sistema fiscal y el reequilibrio de la cartera de activos pueden ser los principales factores desencadenantes. Veamos cada uno de ellos.

• Evolución de los tipos de interés y ciclos del mercado: las condiciones del mercado inmobiliario están estrechamente vinculadas a los tipos de interés. Hasta la fecha, Japón ha tenido unos tipos de interés ultrabajos, lo que ha favorecido unos rendimientos inmobiliarios más bajos (precios más altos), pero con la decisión del Banco de Japón de levantar los tipos de interés negativos y abolir el YCC en 2024, los tipos de interés pueden entrar en una fase alcista en el futuro. Si los tipos de interés suben, habrá una presión al alza sobre las tasas de capitalización de los inversores, y los precios de los inmuebles se volverán a la baja. En otras palabras, es sumamente importante poder vender al elevado nivel de precios actual antes de que suban los tipos de interés. Por poner un ejemplo concreto, si el rendimiento esperado aumenta del 4% al 5% en una propiedad con unos ingresos anuales por alquiler de 10 millones de yenes, el precio teórico caerá un 20%, de 250 millones de yenes a 200 millones. Aunque no sea tan extremo, es inevitable que la subida de los tipos de interés presione gradualmente a la baja el precio de venta. Por lo tanto, si lee que los tipos de interés subirán en el futuro, una teoría es vender antes. Además de las tendencias de los tipos de interés, también debe tener en cuenta los ciclos económicos y los ciclos del mercado inmobiliario. Los precios inmobiliarios fluctúan a largo plazo, por lo que una fase en la que los precios hayan subido significativamente en los últimos años puede considerarse una oportunidad para obtener beneficios. Es importante no desaprovechar el momento, sobre todo si hay indicios de que la inflación o las tasas de crecimiento del precio del suelo han tocado techo.

• Hitos fiscales: Los impuestos sobre las plusvalías por la venta de inmuebles y otros cambios fiscales también influirán en las decisiones sobre el momento oportuno. En primer lugar, el tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales que grava las plusvalías obtenidas por la venta de un inmueble: en el caso de las personas físicas, si se posee un inmueble durante más de cinco años y luego se vende, se trata como una renta de transmisión a largo plazo y el tipo impositivo es sólo de aproximadamente el 20% , mientras que en un plazo de cinco años el tipo es de aproximadamente el 39%. Esta "regla de los cinco años" supone una gran diferencia, por lo que es más ventajoso mantener la propiedad durante al menos cinco años (en sentido estricto, cinco años a partir del 1 de enero de ese año) antes de venderla si la propiedad se ha comprado recientemente. Muchos particulares con un patrimonio muy elevado tienen sus bienes a nombre de una sociedad, pero si la propiedad está a nombre de un particular, es importante tener en cuenta antes este hito del tipo impositivo.

  Además, es necesario estar al día de las últimas reformas fiscales. El Gobierno anuncia los regímenes fiscales relativos a los bienes inmuebles (por ejemplo, revisiones de las liquidaciones del impuesto sobre bienes inmuebles, del impuesto sobre sucesiones y del impuesto sobre donaciones). En 2024-2025, el Gobierno tiene previsto introducir incentivos fiscales para fomentar las transmisiones de activos, y algunos se plantean ampliar las exenciones fiscales para las donaciones en vida. (*Consulte con su especialista fiscal las revisiones específicas). Estos cambios en el sistema fiscal pueden acelerar o retrasar el "momento de vender". Por ejemplo, si prevé que en los próximos años las plusvalías por la venta de un inmueble van a tributar más, puede valer la pena vender antes o, por el contrario, si existen incentivos, puede merecer la pena esperar a que estén disponibles.

• Reequilibrio de las carteras de activos: las personas con un patrimonio más elevado tienen los bienes inmuebles sólo como una parte de su cartera, y el equilibrio con otros activos (por ejemplo, acciones, inversiones empresariales, obras de arte) y sus necesidades financieras influirán directamente en su decisión de vender. Por ejemplo, si la proporción de inmuebles sobre el total de activos llega a ser demasiado elevada, es posible que se vendan algunos inmuebles y se reorienten al efectivo o a otras clases de activos. Si la proporción inmobiliaria aumenta durante un periodo de mercado fuerte, puede ser un buen momento para reasignar activos. A la inversa, la venta de propiedades también puede ser una opción si existen otras oportunidades atractivas de inversión o expansión que necesiten financiación. También deben tenerse en cuenta los cambios en las etapas de la vida. Por ejemplo, muchas personas revisan su patrimonio inmobiliario cuando se producen hitos como "la independencia de los hijos", "la adquisición de un negocio" o "la herencia de una gran propiedad de uno de los padres". De hecho, hay muchos casos en los que las personas se plantean vender la propiedad que heredaron de sus padres, por ejemplo cuando la propiedad se está convirtiendo en una carga para gestionar. En el caso de las personas con patrimonios muy elevados, tomarán una decisión exhaustiva sobre "cuándo y qué dejar ir y qué dejar a la siguiente generación", teniendo en cuenta sus propios planes de sucesión patrimonial y los de su familia (planes sucesorios). En el proceso, determinará si los activos deben venderse ahora o no.

Teniendo en cuenta todos los factores anteriores, la respuesta a la pregunta "¿Cuándo debo vender?" depende de las circunstancias individuales y de las condiciones del mercado. Sin embargo, lo que se puede decir en común es que, básicamente, es deseable considerar la venta lo antes posible durante un periodo de subida de los tipos de interés, ya que aumenta el riesgo de que suban los rendimientos y bajen los precios, y que, por otro lado, se debe evitar en la medida de lo posible un momento desfavorable a efectos fiscales. Sobre todo, como dice el refrán, "el momento de vender es cuando se puede vender", no "el momento de vender es cuando se quiere vender", por lo que es importante no desaprovechar las buenas oportunidades que acepte el mercado. La situación actual de fuerte demanda por parte de los compradores y altos niveles de precios no durará para siempre, por lo que se recomienda encarecidamente elaborar una estrategia de salida planificada basada en los factores mencionados anteriormente.

3. estrategias eficaces para lograr un precio de venta elevado

A la hora de decidir vender, la forma de hacerlo a un precio elevado y sin complicaciones también es un punto importante para los inversores con un patrimonio neto muy elevado. Un enfoque diferente al de una transacción inmobiliaria normal puede resultar eficaz. He aquí tres estrategias que me han resultado eficaces para ayudar a clientes con un patrimonio muy elevado a vender sus propiedades.

• Transacciones fuera del mercado(ventas privadas): en el caso de los inmuebles de los grandes patrimonios, las "transacciones fuera del mercado", en las que el inmueble no se pone a la venta públicamente, sino que se vende de forma discreta, pueden resultar eficaces. La primera ventaja de la venta privada es la privacidad. Si una propiedad se pone en el mercado abierto, el hecho de la venta será inevitablemente conocido por el público y el contenido del activo estará expuesto a un número indeterminado de personas, pero esto puede evitarse en el mercado no oficial. De hecho, no es raro que los vendedores no quieran revelar información sobre la propiedad porque no quieren que sus vecinos husmeen en su situación financiera o no quieren que se haga público el valor de sus propiedades. Los muy ricos son más propensos a ser así de precavidos. La información fuera de mercado sólo se facilita a un número limitado de compradores potenciales de confianza, por lo que usted puede concentrarse en las negociaciones serias con las partes interesadas. Esto tiene la ventaja de que le ahorra la molestia de hacer una amplia publicidad y responder a un número indeterminado de consultas, y también facilita la gestión de la información. Además, en el caso de propiedades raras y de calidad, el hecho de que no estén en el mercado puede crear una sensación de "especialidad" y, como resultado, es posible que pueda obtener mejores condiciones. Según mi experiencia, ha habido casos en los que las transacciones se han concluido directamente entre propietarios de bienes que tienen una estrecha relación familiar, y se ha logrado un acuerdo sin problemas a un precio más alto del que se habría anunciado al público en general. Por supuesto, desde el punto de vista del comprador, existe la desventaja de las opciones limitadas, pero si se encuentra a la persona adecuada que realmente necesita la propiedad, se puede lograr un sentimiento de confianza y un cierre rápido debido a la naturaleza privada de la transacción. La clave para que una transacción fuera del mercado tenga éxito es que un intermediario/asesor de confianza ponga en contacto la propiedad con la red de una persona adinerada.

• Uso de redes de personas adineradas: Al igual que en el caso anterior, las "conexiones" entran en juego a la hora de comprar y vender propiedades con un patrimonio muy elevado. Como el rango de precios es un orden de magnitud superior al del mercado general, sólo hay un número limitado de compradores que puedan realmente considerar la propiedad. Aquí es donde entra en juego la creación de redes entre personas con un elevado patrimonio. Si explora las necesidades de compra entre bastidores a través de colegas inversores de confianza, banqueros privados y family offices, puede conseguir ofertas inesperadamente favorables. Además, si tiene contactos personales con promotores inmobiliarios o inversores institucionales, debe aprovecharlos. Por ejemplo, hay inversores que siempre tienen una oferta para comprar un edificio con buenas rentas en la zona XX. Si puede hacer coincidir** esa demanda potencial, podrá decidir dónde vender el inmueble antes de que salga oficialmente al mercado. La clave para utilizar las redes de ricos es la confianza y la confidencialidad en la persona que será portadora de la información. Puede confiar sus intenciones y condiciones de venta a un profesional (por ejemplo, un ejecutivo de una agencia inmobiliaria o un gestor de patrimonios de una entidad financiera) en quien confíe no sólo por sus relaciones comerciales, sino también por su carácter, y dirigirse sólo a las personas adecuadas. De este modo, se reduce el riesgo de rumores e influencias negativas del mercado. Existe un mundo cerrado al que sólo tienen acceso los superricos, y aprovecharlo al máximo es un atajo hacia un precio de venta elevado.

• Inversores corporativos e institucionales: Cuando se trata de grandes propiedades de la clase de patrimonio neto ultraalto, entre los compradores potenciales no sólo hay inversores particulares, sino también entidades corporativas como sociedades inmobiliarias y REIT. De hecho, los J-REIT, los fondos privados y las divisiones inmobiliarias de empresas operativas pueden ser compradores poderosos para proyectos de varios miles de millones de yenes o más de tamaño. Por lo tanto, también es eficaz la estrategia de diseñar desde el principio un plan de venta para las empresas. En concreto, existe un método por el que se vende la totalidad de la sociedad de propósito específico (SPC) que posee el inmueble en forma de transferencia de acciones. De este modo, el comprador puede reducir la carga del impuesto de adquisición de bienes inmuebles y del impuesto de registro, creando margen para añadir el coste fiscal al precio. Las empresas también conceden gran importancia a la diligencia debida, por lo que es importante disponer de antemano de los datos de ingresos y gastos de la propiedad y de los controles reglamentarios para facilitar a los profesionales la evaluación del inmueble. Afortunadamente, el mercado japonés de REIT tiene un gran apetito por las adquisiciones de propiedades, y, por ejemplo, las adquisiciones de propiedades por parte de los J-REIT en Osaka en 2023 mantienen un alto nivel de 130.800 millones de yenes (+1% interanual). Se han confirmado varias adquisiciones, incluidos grandes edificios de oficinas en el centro de Osaka e instalaciones logísticas en los suburbios, lo que indica que los inversores institucionales se están moviendo agresivamente. En la prefectura de Kanagawa (principalmente en la zona de Yokohama), las adquisiciones ascendieron a 96.800 millones de yenes, y también se negociaron grandes edificios e instalaciones logísticas. Como tal, la demanda del sector empresarial es sólida, y debe tenerla en cuenta a la hora de vender sus propios edificios o condominios. Las tácticas específicas incluyen pedir a un intermediario importante de confianza que busque en la lista de inversores institucionales nacionales y extranjeros, o dirigirse a una sociedad gestora de REIT con un acuerdo de confidencialidad. En muchos casos, es el comprador corporativo el que en última instancia puede ofrecer un precio más alto que un particular ordinario, aunque esto puede ser en conjunción con el fuera de mercado. En particular, el dinero extranjero también se está fijando en los bienes inmuebles japoneses en estos días, por lo que puede ser necesario preparar documentos en inglés y presentarlos a los fondos extranjeros. En resumen, acercarse a una parte con fuerza para comprar es el atajo para una venta exitosa y estable a un precio alto.

Los tres puntos mencionados anteriormente -utilizar transacciones fuera de mercado, aprovechar al máximo las redes de ricos y adoptar un enfoque estratégico con los compradores corporativos- tienen una cosa en común : cuántos compradores potenciales de calidad pueden asegurarse bajo el agua**. En la venta de propiedades de muy alto patrimonio neto, no sólo las estrategias generales de publicidad, sino también este tipo de actividad fuera del mercado pueden tener un impacto significativo en sus beneficios. Trabaje con un asesor inmobiliario de confianza para elaborar el mejor plan de venta posible.

4. vender frente a mantener a largo plazo: comparación de ventajas e inconvenientes

Por último, resumimos las ventajas e inconvenientes de vender ahora frente amantener la propiedad a largo plazo, para ayudarle a tomar una decisión. Para los propietarios con un patrimonio neto muy elevado, la decisión de vender o conservar un único inmueble de renta no es sólo un cálculo de ingresos, sino también una decisión importante en relación con la herencia y las estrategias fiscales. Se comparan los puntos principales sobre cada opción.

▷ Ventajas de vender ahora.

• Beneficio en máximos históricos: como ya se ha mencionado, el mercado se encuentra actualmente en una zona de precios altos debido a la caída de los rendimientos. En muchos casos, especialmente en el caso de propiedades prime en el centro de las ciudades, se habrán producido suficientes plusvalías latentes hasta la fecha. La posibilidad de realizar plusvalías y fijar beneficios mediante la venta es la mayor ventaja. En lugar de arriesgarse a que el precio caiga en el futuro debido a la subida de los tipos de interés o a una recesión económica, se puede cubrir el riesgo vendiendo ahora. De hecho, muchos inversores han vendido durante las recientes subidas de precios y se han asegurado grandes beneficios.

• Liquidez de los activos y flexibilidad de reinversión: vender y cobrar le permite aprovechar rápidamente otras oportunidades de inversión. Los particulares con un patrimonio más elevado tienen la necesidad de evitar perder oportunidades, como inversiones empresariales prometedoras o diversificación internacional, por lo que liberar fondos que estaban bloqueados en inmuebles tiene la ventaja de aumentar la movilidad general de la cartera. Por ejemplo, si recientemente se ha producido una corrección atractiva en el mercado bursátil o en otras clases de activos, el efectivo disponible permite moverse con audacia y reaccionar con rapidez si se necesita una gran cantidad de dinero debido a circunstancias imprevistas.

• Evite las cargas de gestión y el riesgo de inversión adicional: Mientras siga siendo propietario de un inmueble, tendrá responsabilidades de gestión y costes de mantenimiento como tal. Esto está bien cuando la propiedad es joven, pero con el tiempo tendrá que hacer reparaciones a gran escala, sustituir inquilinos e incurrir en una gran cantidad de gastos y molestias. Por ejemplo, se dice que los condominios RC requieren reparaciones por valor de decenas de millones de yenes cada 15 años. Si se vende el inmueble, el comprador puede hacerse cargo de esas futuras cargas de costes. Además, a medida que el edificio envejece, aumenta el riesgo de que bajen los alquileres y queden vacíos, y también baja la calificación de los préstamos de las entidades financieras (por ejemplo, el plazo del préstamo se acorta si el edificio tiene más de 17 años). Tiene sentido vender antes de que los riesgos asociados al deterioro del edificio por la edad estén en pleno apogeo, para mantener alto el valor de los activos. En muchos casos, sobre todo si se trata de propietarios de edad avanzada, puede resultar más sencillo traspasar la gestión del inmueble a la siguiente generación en efectivo u otras formas de pago en lugar de dejársela a ellos. En este sentido, vender puede ser una opción que elimine molestias futuras y le haga sentirse más ligero.

• Aclaración de la planificación fiscal y sucesoria: al convertir los activos en efectivo, se aclara de una vez por todas el tratamiento fiscal. Si se paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales por el beneficio de la venta, la fiscalidad de la propiedad (por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre la renta, etc.) deja de ser relevante. Esto es especialmente significativo, ya que se pueden resolver complejos cálculos de amortización y reparto de pérdidas y ganancias para múltiples propiedades. Además, cuando se consideran como una medida de herencia, los bienes inmuebles tienen la ventaja de contar con excepciones especiales para las reducciones de valoración en el momento de la herencia (como las reducciones en la valoración de terrenos con propiedades de alquiler anexas), pero también la desventaja de la dificultad de dividir la propiedad y conseguir fondos para el pago de impuestos. Dado que el dinero en efectivo es más fácil de dividir y utilizar para el pago de impuestos, puede resultar eficaz en la planificación de la herencia vender la propiedad antes del fallecimiento para mantener los activos de forma sencilla (*Ver también las ventajas de mantener la propiedad, más abajo, en relación con la herencia). De este modo, no debe pasarse por alto que, una vez vendido, brinda la oportunidad de replantear las estrategias fiscales y sucesorias.

Estas son las principales ventajas de vender, pero, por supuesto, hay desventajas y cosas que se pueden perder. Por ejemplo, si vende, deja de percibir ingresos por el alquiler del inmueble. También renunciará a la posibilidad de que su valor siga aumentando en el futuro. Además, tendrá que pagar impuestos sobre los beneficios de la transmisión e incurrir en gastos de venta (por ejemplo, comisiones de corretaje). Aun así, hay que decidir si los beneficios que se obtienen son significativos teniendo en cuenta el actual entorno de precios elevados.

▷ Ventajas de la tenencia a largo plazo

• Mantenimiento de ganancias de renta estables: se pueden obtener ingresos continuos por alquiler (ganancias de renta) si se sigue manteniendo un único inmueble de renta. Aunque las personas con un patrimonio neto muy elevado no necesiten un flujo de efectivo mensual en un futuro inmediato, pueden seguir funcionando como activos estables a largo plazo. A diferencia de los dividendos de las acciones, las rentas inmobiliarias son menos susceptibles a las fluctuaciones económicas y constituyen una sólida fuente de ingresos, especialmente en el caso de propiedades de primera categoría en ubicaciones privilegiadas con bajo riesgo de desocupación. Si vende, renuncia a estos ingresos estables, por lo que si cree que es más seguro mantener sus activos en propiedad que en efectivo, tiene ventajas para seguir manteniéndolos. Los bienes inmuebles, como activos reales, son también una cobertura contra la inflación, especialmente en tiempos de inflación. Se puede negociar que los alquileres aumenten a medida que suben los precios, y si el coste de reposición del edificio también aumenta, es menos probable que disminuya el valor del activo. La posibilidad de preservar el valor real del inmueble en lugar de mantenerlo en efectivo es uno de los principales atractivos de la tenencia a largo plazo.

• Expectativas de nuevas subidas de precios: el mercado inmobiliario sube y baja cíclicamente. Aunque los precios sean altos ahora, no hay garantía de que vayan a serlo aún más en el futuro. Por ejemplo, hay quien dice que Tokio y Osaka, por ejemplo, están infravaloradas a escala mundial, y existe un escenario en el que la reurbanización a gran escala y los acontecimientos internacionales (por ejemplo, la Exposición Universal de Osaka) podrían proporcionar un viento de cola que impulsara aún más las valoraciones en el futuro. De hecho, como ya se ha mencionado, los rendimientos siguen bajando en algunos inmuebles comerciales y hoteles, y en algunos casos las valoraciones han superado los niveles anteriores a Corona. Además, los inmuebles prime no suelen perder valor aunque suban los tipos de interés. Los datos demuestran que si la ubicación y la categoría del inmueble son buenas, siempre habrá demanda por parte de los inversores, e incluso si los rendimientos suben ligeramente, la caída del precio será limitada. Por lo tanto, si tiene motivos para creer que el inmueble se revalorizará aún más en el futuro, es razonable conservarlo en lugar de venderlo a la fuerza ahora. Los bienes inmuebles también se conocen como inversiones a largo plazo. Es posible realizar su verdadero valor no dejándose influir por el ruido del mercado a corto plazo y conservándolo hasta la próxima subida.

• Ventajas fiscales como la depreciación: no hay que pasar por alto las ventajas fiscales de la propiedad continuada. Los edificios pueden amortizarse anualmente según su vida legal, pero la ventaja es que cuando el edificio es joven, la amortización, incluido el equipamiento, es grande y puede cargarse a cuenta (ahorro fiscal) aunque no genere efectivo en mano. Por ejemplo, se han dado casos en los que un inmueble se ha amortizado a 7 millones de yenes anuales durante los 10 primeros años inmediatamente posteriores a la compra, pero a partir del undécimo año, la amortización se reduce a 3,5 millones de yenes. Por otro lado, mantener la propiedad mientras dure el periodo de amortización tiene la ventaja de reducir la renta imponible anual. Si se vende la propiedad, esta depreciación ya no está disponible, por lo que si no hay otros ahorros fiscales significativos, seguir manteniendo la propiedad puede reducir la carga fiscal total. El efecto de la reducción de la renta inmobiliaria es especialmente significativo para las rentas más altas, por lo que probablemente merezca la pena seguir manteniendo el inmueble mientras se disponga del beneficio de la amortización. Además, si sigue conservando el inmueble sin venderlo, lo transmitirá en el futuro a la siguiente generación como activo hereditario, lo que también cabe esperar que tenga cierto efecto de ahorro fiscal. En muchos casos, el valor catastral de los bienes inmuebles en el impuesto de sucesiones se calcula a un nivel inferior al del dinero en efectivo (en general, entre el 70 y el 80% del valor de mercado debido al valor del suelo o al valor catastral de los activos fijos), y si la propiedad está alquilada, también se aplica una reducción del valor catastral de los bienes alquilados. En otras palabras, existe la posibilidad de reducir el valor catastral del impuesto de sucesiones si el inmueble es en propiedad. Para los superricos, el impuesto de sucesiones es un gravamen elevado, que alcanza un máximo del 55%, pero no puede ignorarse el efecto de ahorro fiscal que supone la reducción del valor catastral. Por lo tanto, desde la perspectiva de "dejar activos a la siguiente generación con una disminución mínima", puede ser una estrategia eficaz seguir manteniendo la propiedad como bien inmueble, en lugar de convertirla en efectivo innecesariamente.

Estas son las principales ventajas de la tenencia a largo plazo. Sin embargo, la tenencia continuada conlleva riesgos y desventajas. El mayor riesgo son las fluctuaciones del mercado: si los rendimientos aumentan debido a unos tipos de interés más altos, el valor de los activos puede caer, como ya se ha mencionado, y si la demanda de alquileres disminuye, los ingresos pueden caer debido al aumento de las viviendas desocupadas. Además, son inevitables los costes de reparación asociados a la antigüedad de los inmuebles y el fenómeno del "punto muerto" (estado en el que aumentan los beneficios y se incrementa la carga fiscal debido a una disminución de los gastos contables) una vez agotada la amortización. Por ejemplo, cuando finaliza la depreciación de los equipos, se añade la misma cantidad a los beneficios al dejar de incurrir en los gastos anuales que antes eran de varios millones de yenes, y los beneficios de poseer la propiedad disminuyen tras el periodo de depreciación. En esos momentos, puede decirse que debe considerarse la venta de la propiedad. Además, hay que tener en cuenta que, desde el punto de vista de la herencia, dejar bienes inmuebles plantea problemas como la dificultad de dividir la propiedad y conseguir fondos para pagar impuestos. A menudo, los herederos se ven obligados a vender el inmueble a toda prisa para acabar pagando un elevado impuesto de sucesiones, ya que el valor real de mercado del bien es elevado, aunque se reduzca el valor de tasación. Si esto ocurre, existe el riesgo de que no puedan elegir libremente el momento de la venta y se vean obligados a vender en condiciones desfavorables. Es importante tomar una decisión global a la luz de su propia estrategia patrimonial, teniendo en cuenta que seguir conservando el bien conlleva costes y riesgos.

Conclusión.
Hemos examinado las tendencias actuales del mercado, las estrategias específicas y las comparaciones con las tenencias a largo plazo en relación con el momento oportuno para la venta de inmuebles unifamiliares de renta. En conclusión, para los inversores con un patrimonio neto muy elevado, la cuestión de cuándo vender varía enormemente y depende del ciclo del mercado y de sus propias circunstancias. Sin embargo, lo que todos tienen en común es que la mejor oportunidad para vender no durará para siempre. El mercado inmobiliario es algo vivo y cambia de un momento a otro en función de los tipos de interés, las políticas y el entorno económico. Por eso es vital tener en cuenta los puntos mencionados en este artículo y vigilar siempre el mercado mientras se elabora un plan. Para los particulares con un patrimonio muy elevado, la venta de un único inmueble no es sólo una transacción, sino que forma parte de su estrategia patrimonial global. Para garantizar el éxito de esa estrategia, me gustaría que tomara una decisión lógica y tranquila con el asesoramiento de expertos de confianza. Como su socio, me comprometo a ayudarle a maximizar el valor de su propiedad en el mejor momento y de la mejor manera posible. Por favor, utilice esta conversación como punto de partida para considerar las mejores opciones en su situación.