Verkauf von Renditeimmobilien: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Der Zeitpunkt des Verkaufs von einzelnen Renditeobjekten (Gebäude, Eigentumswohnungen usw.) ist eine wichtige strategische Frage für sehr vermögende Vermögensbesitzer. Ich habe mit vielen sehr vermögenden Anlegern über Strategien für Immobilienportfolios gesprochen, und es gibt keine einzig richtige Antwort auf die Frage, wann man verkaufen sollte. Sie müssen eine Reihe komplexer Faktoren bewerten, darunter die Marktbedingungen, die Zinsentwicklung, die Besteuerung und die Gesamtbilanz des Vermögens. In diesem Artikel wird der richtige Verkaufszeitpunkt für sehr vermögende Privatpersonen anhand der aktuellen Trends auf dem japanischen Immobilienmarkt und in den großen Städten (Tokio, Osaka und Yokohama) untersucht. Außerdem werden spezifische Strategien für den Verkauf zu einem hohen Preis sowie die Vor- und Nachteile des Verkaufs und des langfristigen Haltens erläutert.

1. Aktuelle Trends auf dem Markt für Einfamilienhaus-Immobilien (Japan, Tokio, Osaka, Yokohama)

Lassen Sie uns zunächst das aktuelle Marktumfeld verstehen. Der japanische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren vor dem Hintergrund historisch niedriger Zinsen einen starken Zufluss von Investitionsgeldern erlebt, und die Kapitalisierungssätze (erwartete Renditen) in den Großstädten sind auf ein Rekordtief gefallen. Sinkende Kapitalisierungssätze bedeuten, dass die Immobilienpreise steigen und sich in einem hohen Preissegment bewegen. So liegt die erwartete Kapitalisierungsrate für Klasse-A-Büros im Zentrum Tokios (Marunouchi und Otemachi) derzeit bei rund 3,2 %, während die Kapitalisierungsrate für Mietwohnungen (Einfamilienhäuser) im Tokioter Stadtteil Jonan mit 3,8 % ebenfalls auf einem historischen Tiefstand liegt. In Osaka sind die Renditen mit etwa 3,4 % für große Büros und 3,8 % für Mietwohnungen und etwa 3,9 % für Wohnungen in Yokohama ebenfalls sehr niedrig. In Großstädten wie Tokio, Osaka und Yokohama hat sich also in den letzten Jahren der Trend zu niedrigeren Renditen = höheren Preisen für Renditeobjekte fortgesetzt.

Ein genauerer Blick auf den Markt als Ganzes offenbart jedoch Temperaturunterschiede je nach Objektart. Auf dem Büromarkt beispielsweise haben sich die Mieten im Zentrum Tokios nach Corona erholt und die Investitionsbereitschaft der Anleger ist gestiegen, während die geldpolitische Wende der Bank of Japan (Zinserhöhung) allmählich spürbar wird und sich die Renditen in jüngster Zeit bei "flachen Renditen" stabilisiert haben. Auf der anderen Seite sinken die Renditen für städtische Gewerbeimmobilien und Hotels aufgrund einer Erholung der Nachfrage weiter, und die Preise steigen weiter. Wohnimmobilien (z. B. Eigentumswohnungen in Einzelgebäuden) sind nach wie vor beliebte Investitionen, wobei die erwarteten Renditen in den Großstädten seit mehr als 18 Monaten Rekordtiefs erreicht haben bzw. auf diesem Niveau verharren und die Preise 2024 weiterhin moderat steigen werden, verbunden mit steigenden Mieten.

Auch das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage darf nicht außer Acht gelassen werden. Obwohl die Käufernachfrage aufgrund des Zuflusses von Investitionsgeldern stark ist, hat jede Stadt ihre eigene Situation auf der Angebotsseite. In Yokohama beispielsweise werden in Minato Mirai 21 und anderen Gebieten groß angelegte Büroprojekte entwickelt, und es wird erwartet, dass das Angebot zunehmen wird, wobei im Jahr 2023 etwa 31.000 tsubo an neuen Flächen erwartet werden. Auch in Osaka City wird für 2023 ein Rekordangebot von 87.000 tsubo an Büroflächen erwartet, und es wird erwartet, dass die Leerstandsquoten vorübergehend steigen und die Mieten in diesen Gebieten moderat sinken werden (in Yokohama werden sich die Mieten in den nächsten Jahren voraussichtlich um etwa -14 % anpassen, und in Osaka werden sich die Mieten ebenfalls leicht an das Niveau von 2019 anpassen). Der Mietrückgang dürfte jedoch moderat ausfallen und auf dem Niveau der späten 2010er Jahre bleiben, was bedeutet, dass keine wesentliche Verschlechterung von Angebot und Nachfrage zu erwarten ist. Dies deutet darauf hin, dass die Nachfrage aufgrund des Zustroms von Bevölkerung und Unternehmen in die städtischen Gebiete stabil ist. Tatsächlich sind Tokio und Osaka nach wie vor attraktive Investitionsziele für in- und ausländische Investoren, und Osaka zieht in Verbindung mit den wirtschaftlichen Erwartungen an die Ausrichtung der Expo 2025 zunehmend das Interesse ausländischer Investoren auf sich.

In Anbetracht all dessen kann man sagen, dass der derzeitige Markt für Einfamilienhäuser, die Einnahmen generieren, eher ein Verkäufermarkt ist. Die Immobilienpreise in den wichtigsten Gebieten sind nach wie vor hoch und die Nachfrage ist stark, so dass die Verkäufe im Aufwind sind. Besonders ausgeprägt ist dieser Trend bei erstklassigen Lagen und hochwertigen Immobilien, und tatsächlich steigt der Immobilienpreisindex (basierend auf J-REIT-Transaktionen) für Büros bis Ende 2023 weiter an (die Preise für Wohnimmobilien werden 2024 weiter steigen). Ab Mitte 2024 gibt es jedoch Anzeichen für einen allmählichen Preisrückgang in einigen Bereichen, insbesondere bei Büros. Dies könnte auf das veränderte Zinsumfeld zurückzuführen sein, auf das weiter unten eingegangen wird. Sehr vermögende Privatpersonen müssen den optimalen Zeitpunkt für den Verkauf planen und dabei diese Wendepunkte des Marktes im Auge behalten.

2. Schlüsselfaktoren, die den Zeitpunkt des Verkaufs bestimmen

Im Folgenden werden die typischen Faktoren zusammengefasst, die beim Verkaufszeitpunkt einer einzelnen Renditeimmobilie zu berücksichtigen sind. Die Zinsentwicklung, Änderungen im Steuersystem und die Neugewichtung des Vermögensportfolios können die wichtigsten Auslöser sein. Schauen wir uns jeden dieser Faktoren an.

• Zinstrends und Marktzyklen: Die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt sind eng mit den Zinssätzen verbunden. Bisher waren die Zinssätze in Japan extrem niedrig, was niedrigere Immobilienrenditen (höhere Preise) begünstigt hat, aber mit der Entscheidung der BOJ, die negativen Zinssätze aufzuheben und den YCC im Jahr 2024 abzuschaffen, könnten die Zinssätze in der Zukunft in eine Aufwärtsphase eintreten. Wenn die Zinsen steigen, wird der Druck auf die Kapitalisierungssätze der Investoren zunehmen, und die Immobilienpreise werden sich nach unten bewegen. Mit anderen Worten: Es ist äußerst wichtig, auf dem derzeitigen hohen Preisniveau verkaufen zu können, bevor die Zinsen steigen. Ein konkretes Beispiel: Steigt die erwartete Rendite für eine Immobilie mit jährlichen Mieteinnahmen von 10 Millionen Yen von 4 % auf 5 %, fällt der theoretische Preis um 20 % von 250 Millionen Yen auf 200 Millionen Yen. Auch wenn es nicht so extrem ist, ist es unvermeidlich, dass die steigenden Zinssätze allmählich Druck auf den Verkaufspreis ausüben werden. Wenn Sie also lesen, dass die Zinssätze in Zukunft steigen werden, ist es eine Theorie, vorher zu verkaufen. Neben der Zinsentwicklung sollten Sie auch die Konjunkturzyklen und die Immobilienmarktzyklen berücksichtigen. Die Immobilienpreise schwanken langfristig, so dass eine Phase, in der die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, als Chance gesehen werden kann, Gewinne zu sichern. Es ist wichtig, den Zeitpunkt nicht zu verpassen, insbesondere wenn es Anzeichen dafür gibt, dass die Inflation oder die Wachstumsraten der Grundstückspreise ihren Höhepunkt erreicht haben.

• Steuerliche Meilensteine: Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von Immobilien und andere steuerliche Änderungen werden die Entscheidungen über den Zeitpunkt ebenfalls beeinflussen. Erstens der Grunderwerbsteuersatz auf Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie: Für Privatpersonen wird eine Immobilie, die länger als fünf Jahre gehalten und dann verkauft wird, als langfristiges Übertragungseinkommen behandelt, und der Steuersatz beträgt nur etwa 20 % , während der Satz innerhalb von fünf Jahren etwa 39 % beträgt. Diese "Fünf-Jahres-Regel" macht einen gewaltigen Unterschied, so dass es vorteilhafter ist, die Immobilie mindestens fünf Jahre lang zu halten (streng genommen fünf Jahre ab dem 1. Januar des betreffenden Jahres), bevor man sie verkauft, wenn sie erst vor kurzem gekauft wurde. Viele sehr vermögende Privatpersonen halten ihr Vermögen im Namen einer Gesellschaft, aber wenn die Immobilie im Namen einer Privatperson gehalten wird, ist es wichtig, diesen Meilenstein bei den Steuersätzen im Auge zu behalten.

  Darüber hinaus ist es notwendig, sich über die neuesten Steuerreformen auf dem Laufenden zu halten. Die Regierung kündigt Steuersysteme an, die sich auf Immobilien beziehen (z. B. Revisionen der Grundsteuerveranlagung, Erbschafts- und Schenkungssteuer). Für die Jahre 2024-2025 plant die Regierung die Einführung von Steueranreizen zur Förderung von Vermögensübertragungen, und es wird erwogen, die Steuerbefreiungen für Schenkungen zu Lebzeiten zu erweitern. (*Erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerexperten nach konkreten Änderungen). Diese Änderungen im Steuersystem können den "Zeitpunkt des Verkaufs" entweder beschleunigen oder verzögern. Wenn Sie beispielsweise erwarten, dass Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien in den nächsten Jahren höher besteuert werden, kann es sich lohnen, vorher zu verkaufen, oder umgekehrt, wenn es Anreize gibt, kann es sich lohnen zu warten, bis diese verfügbar sind.

• Neugewichtung des Vermögensportfolios: Je vermögender Sie sind, desto mehr sind Immobilien nur ein Teil Ihres Portfolios, und das Gleichgewicht mit anderen Vermögenswerten (z. B. Aktien, Unternehmensbeteiligungen, Kunstwerke) und Ihre finanziellen Bedürfnisse werden Ihre Entscheidung zum Verkauf direkt beeinflussen. Wenn beispielsweise der Anteil der Immobilien am Gesamtvermögen zu hoch wird, können einige Immobilien verkauft und in Barmittel oder andere Anlageklassen umgeschichtet werden. Wenn der Immobilienanteil während einer starken Marktphase ansteigt, kann dies ein guter Zeitpunkt sein, um das Vermögen umzuschichten. Umgekehrt kann der Verkauf von Immobilien auch eine Option sein, wenn es andere attraktive Investitions- oder Expansionsmöglichkeiten gibt, die finanziert werden müssen. Auch Veränderungen in den Lebensphasen sollten berücksichtigt werden. Zum Beispiel überprüfen viele Menschen ihren Immobilienbesitz an Meilensteinen wie "Selbständigkeit der Kinder", "Übernahme eines Unternehmens" oder "Erben einer großen Immobilie von einem Elternteil". In der Tat gibt es viele Fälle, in denen Menschen den Verkauf der von ihren Eltern geerbten Immobilie in Erwägung ziehen, zum Beispiel wenn die Verwaltung der Immobilie zu einer Belastung wird. Sehr vermögende Privatpersonen werden eine umfassende Entscheidung darüber treffen, "wann und was sie loslassen und was sie der nächsten Generation überlassen wollen", wobei sie ihre eigene Vermögensnachfolgeplanung und die ihrer Familie berücksichtigen. Dabei werden Sie entscheiden, ob die Vermögenswerte jetzt verkauft werden sollen oder nicht.

Unter Berücksichtigung aller oben genannten Faktoren hängt die Antwort auf die Frage "Wann soll ich verkaufen?" von den individuellen Umständen und Marktbedingungen ab. Grundsätzlich lässt sich jedoch sagen, dass es wünschenswert ist, in einer Phase steigender Zinsen einen möglichst frühen Verkauf in Erwägung zu ziehen, da das Risiko steigender Renditen und fallender Kurse steigt, und dass andererseits ein steuerlich ungünstiger Zeitpunkt möglichst vermieden werden sollte. Vor allem aber gilt das Sprichwort: "Man muss verkaufen, wenn man verkaufen kann", nicht "man muss verkaufen, wenn man verkaufen will", so dass es wichtig ist, gute Gelegenheiten, die der Markt annimmt, nicht zu verpassen. Die derzeitige Situation der starken Käufernachfrage und des hohen Preisniveaus wird nicht ewig andauern, daher wird dringend empfohlen, eine geplante Ausstiegsstrategie auf der Grundlage der oben genannten Faktoren auszuarbeiten.

3. Wirksame Strategien zur Erzielung eines hohen Verkaufspreises

Bei der Entscheidung für einen Verkauf ist die Frage , wie ein hoher und reibungsloser Verkaufspreis erzielt werden kann, ebenfalls ein wichtiger Punkt für sehr vermögende Investoren. Eine andere Herangehensweise als bei einer normalen Immobilientransaktion kann effektiv sein. Hier sind drei Strategien, die ich bei der Unterstützung von sehr vermögenden Kunden beim Verkauf ihrer Immobilien für wirksam befunden habe.

• Außerbörsliche Transaktionen(Privatverkäufe): Bei sehr vermögenden Kunden können "außerbörsliche Transaktionen", bei denen die Immobilie nicht öffentlich vermarktet, sondern im Verborgenen verkauft wird, oft erfolgreich sein. Der erste Vorteil eines Privatverkaufs ist die Wahrung der Privatsphäre. Wenn eine Immobilie auf dem offenen Markt angeboten wird, ist die Tatsache des Verkaufs unweigerlich der Öffentlichkeit bekannt, und der Inhalt des Vermögenswertes wird einer unbestimmten Anzahl von Personen offenbart, was jedoch beim Verkauf außerhalb des Marktes vermieden werden kann. In der Tat ist es nicht ungewöhnlich, dass Verkäufer keine Informationen über ihre Immobilie preisgeben wollen, weil sie nicht möchten, dass ihre Nachbarn ihre finanzielle Situation erforschen, oder weil sie nicht möchten, dass der Wert ihrer Immobilie öffentlich gemacht wird. Bei sehr wohlhabenden Personen ist diese Zurückhaltung wahrscheinlicher. Außerbörsliche Informationen werden nur einer begrenzten Anzahl von vertrauenswürdigen potenziellen Käufern zur Verfügung gestellt, so dass Sie sich auf ernsthafte Verhandlungen mit Interessenten konzentrieren können. Dies hat den Vorteil, dass Sie sich die Mühe ersparen, breit zu werben und auf eine unbestimmte Anzahl von Anfragen zu reagieren, und dass Sie die Informationen leichter verwalten können. Bei seltenen, hochwertigen Objekten kann die Tatsache, dass sie nicht auf dem Markt sind, außerdem ein Gefühl der "Besonderheit" vermitteln, so dass Sie möglicherweise bessere Konditionen erzielen können. Meiner Erfahrung nach gab es Fälle, in denen Transaktionen direkt zwischen Eigentümern abgeschlossen wurden, die in einer engen familiären Beziehung zueinander stehen, und eine reibungslose Abwicklung zu einem höheren Preis erzielt wurde, als er in der Öffentlichkeit bekannt gegeben worden wäre. Aus der Sicht des Käufers gibt es natürlich den Nachteil der begrenzten Möglichkeiten, aber wenn Sie die richtige Person finden, die die Immobilie wirklich braucht, können Sie aufgrund des privaten Charakters der Transaktion ein Gefühl des Vertrauens und einen schnellen Abschluss erreichen. Der Schlüssel zu einer erfolgreichen außerbörslichen Transaktion liegt darin, dass ein vertrauenswürdiger Vermittler/Berater die Immobilie mit dem Netzwerk einer vermögenden Person zusammenbringt.

• Nutzung von Netzwerken vermögender Personen: Wie oben erwähnt, kommen beim Kauf und Verkauf von Immobilien mit sehr hohem Eigenkapital "Verbindungen" ins Spiel. Da die Preisspanne um eine Größenordnung höher ist als auf dem allgemeinen Markt, gibt es nur eine begrenzte Anzahl von Käufern, die die Immobilie wirklich in Betracht ziehen können. An dieser Stelle kommt die Vernetzung von vermögenden Privatpersonen ins Spiel. Wenn Sie Ihre Kaufwünsche hinter den Kulissen über vertrauenswürdige Mitinvestoren, Privatbankiers und Family Offices erkunden, können Sie möglicherweise unerwartet günstige Angebote erhalten. Auch wenn Sie persönliche Verbindungen zu Bauträgern oder institutionellen Investoren haben, sollten Sie diese nutzen. Es gibt z. B. Investoren, die immer ein Angebot für den Kauf eines gut rentablen Gebäudes im Gebiet XX haben. Wenn Sie eine solche potenzielle Nachfrage abgleichen** können, sind Sie vielleicht in der Lage zu entscheiden, wo die Immobilie verkauft werden soll, bevor sie offiziell auf den Markt gebracht wird. Der Schlüssel zur Nutzung wohlhabender Netzwerke sind Vertrauen und Vertraulichkeit gegenüber der Person, die die Informationen weitergibt. Sie können Ihr Vorhaben und die Verkaufsbedingungen einem Fachmann anvertrauen (z. B. einem leitenden Angestellten eines Immobilienbüros oder einem Vermögensverwalter eines Finanzinstituts), dem Sie nicht nur in Bezug auf die Geschäftsbeziehungen, sondern auch charakterlich vertrauen, und sich nur an die richtigen Personen wenden. Auf diese Weise wird das Risiko der Gerüchteküche und negativer Markteinflüsse verringert. Es gibt eine geschlossene Welt, zu der nur die Superreichen Zugang haben, und diese zu nutzen, ist eine Abkürzung zu einem hohen Verkaufspreis.

• Unternehmen und institutionelle Investoren: Wenn es um große Immobilien in der Ultra-High-Net-Worth-Klasse geht, gehören nicht nur Einzelanleger, sondern auch Unternehmen wie Immobiliengesellschaften und REITs zu den potenziellen Käufern. Tatsächlich können J-REITs, private Fonds und die Immobilienabteilungen von Betreibergesellschaften bei Projekten mit einem Volumen von mehreren Milliarden Yen oder mehr einflussreiche Käufer sein. Daher ist eine Strategie, die von Anfang an ein Verkaufsschema für Unternehmen vorsieht, ebenfalls wirksam. Konkret gibt es eine Methode, bei der die gesamte Zweckgesellschaft (SPC), die die Immobilie hält, in Form einer Aktienübertragung verkauft wird. Auf diese Weise kann der Käufer die Belastung durch die Grunderwerbssteuer und die Eintragungssteuer verringern und Spielraum schaffen, um die Steuerkosten auf den Preis aufzuschlagen. Die Unternehmen legen auch großen Wert auf die Due-Diligence-Prüfung, so dass es wichtig ist, die Daten über die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie sowie die behördlichen Prüfungen im Voraus zu haben , um den Fachleuten die Bewertung der Immobilie zu erleichtern. Erfreulicherweise hat der japanische REIT-Markt einen starken Appetit auf Immobilienkäufe, wobei beispielsweise die Immobilienkäufe von J-REITs in Osaka im Jahr 2023 ein hohes Niveau von 130,8 Mrd. Yen (+1 % gegenüber dem Vorjahr) beibehalten. Mehrere Akquisitionen, darunter große Bürogebäude im Zentrum Osakas und Logistikanlagen in den Vororten, wurden bestätigt, was darauf hindeutet, dass institutionelle Investoren aggressiv vorgehen. In der Präfektur Kanagawa (hauptsächlich in der Region Yokohama) beliefen sich die Übernahmen auf 96,8 Mrd. Yen, wobei auch große Gebäude und Logistikanlagen gehandelt wurden. Die Nachfrage aus dem Unternehmenssektor ist also solide, und Sie sollten sie beim Verkauf Ihrer eigenen Gebäude und Eigentumswohnungen im Auge behalten. Zu den spezifischen Taktiken gehört es, einen zuverlässigen großen Vermittler zu bitten, die Liste in- und ausländischer institutioneller Investoren zu durchsuchen, oder sich mit einer Vertraulichkeitsvereinbarung an REIT-Manager zu wenden. In vielen Fällen ist es der Unternehmenskäufer, der letztlich einen höheren Preis bieten kann als eine gewöhnliche Privatperson, auch wenn dies in Verbindung mit dem außerbörslichen Verkauf geschieht. Insbesondere ausländische Investoren haben es heutzutage auch auf japanische Immobilien abgesehen, so dass es notwendig sein kann, Dokumente in englischer Sprache vorzubereiten und sie ausländischen Fonds vorzulegen. Kurz gesagt, die Annäherung an eine kaufkräftige Partei ist der kürzeste Weg zu einem erfolgreichen und beständigen Verkauf zu einem hohen Preis.

Die drei oben genannten Punkte - die Nutzung von Off-Market-Transaktionen, die Ausschöpfung vermögender Netzwerke und die strategische Ansprache von Unternehmenskäufern - haben alle eines gemeinsam : wie viele qualitativ hochwertige potenzielle Käufer unter Wasser gewonnen werden können**. Beim Verkauf von sehr vermögenden Immobilien können nicht nur allgemeine Werbestrategien, sondern auch diese Art von Aktivitäten außerhalb des Marktes einen erheblichen Einfluss auf Ihren Gewinn haben. Arbeiten Sie mit einem Immobilienberater Ihres Vertrauens zusammen, um das bestmögliche Verkaufskonzept zu erstellen.

4. Verkaufen vs. langfristiges Halten: Vergleich der Vor- und Nachteile

Abschließend werden die Vor- und Nachteile eines sofortigen Verkaufs gegenüber einemlangfristigen Halten zusammengefasst, um Ihnen die Entscheidungsfindung zu erleichtern. Für sehr vermögende Immobilieneigentümer ist die Entscheidung, eine einzelne Renditeimmobilie zu verkaufen oder zu halten, nicht nur eine Ertragsberechnung, sondern auch eine wichtige Entscheidung im Hinblick auf Erbschafts- und Steuerstrategien. Die wichtigsten Punkte der beiden Optionen werden verglichen.

▷ Vorteile, jetzt zu verkaufen.

• Gewinn auf einem Allzeithoch: Wie bereits erwähnt, befindet sich der Markt aufgrund der sinkenden Renditen derzeit in einer Hochpreiszone. In vielen Fällen, vor allem bei erstklassigen innerstädtischen Objekten, sind bis dato ausreichend nicht realisierte Gewinne entstanden. Die Möglichkeit , durch den Verkauf Kapitalgewinne zu realisieren und Gewinne zu fixieren, ist der größte Vorteil. Anstatt zu riskieren, dass die Preise in der Zukunft aufgrund steigender Zinsen oder einer wirtschaftlichen Rezession fallen, können Sie Ihr Risiko absichern, indem Sie sich jetzt auszahlen lassen. In der Tat haben viele Anleger während der jüngsten Kursanstiege verkauft und sich hohe Gewinne gesichert.

• Liquidität des Vermögens und Flexibilität bei der Wiederanlage: Durch den Verkauf und die Auszahlung können Sie schnell andere Anlagemöglichkeiten wahrnehmen. Sehr vermögende Privatpersonen haben das Bedürfnis, verpasste Gelegenheiten zu vermeiden, z. B. vielversprechende Unternehmensinvestitionen oder internationale Diversifizierung, so dass die Freisetzung von Mitteln, die in Immobilien gebunden waren, den Vorteil hat, die Gesamtmobilität des Portfolios zu erhöhen. Wenn es zum Beispiel in letzter Zeit zu einer attraktiven Korrektur am Aktienmarkt oder in anderen Anlageklassen gekommen ist, können Sie mit den vorhandenen Barmitteln mutig handeln oder schnell reagieren, wenn Sie aufgrund unvorhergesehener Umstände einen großen Geldbetrag benötigen.

• Vermeiden Sie Verwaltungsaufwand und zusätzliches Investitionsrisiko: Solange Sie eine Immobilie besitzen, haben Sie als Eigentümer Verwaltungsaufgaben und Instandhaltungskosten. Das ist in Ordnung, wenn die Immobilie noch jung ist, aber irgendwann müssen Sie größere Reparaturen durchführen , die Mieter austauschen und einen großen Aufwand und Ärger in Kauf nehmen. Es heißt zum Beispiel, dass bei RC-Eigentumswohnungen alle 15 Jahre Reparaturen in Höhe von mehreren zehn Millionen Yen anfallen. Wird die Immobilie verkauft, kann der Käufer solche zukünftigen Kostenlasten übernehmen. Außerdem steigt mit zunehmendem Alter des Gebäudes das Risiko sinkender Mieten und Leerstände, und auch die Kreditwürdigkeit bei den Finanzinstituten sinkt (z. B. wird die Kreditlaufzeit verkürzt, wenn das Gebäude mehr als 17 Jahre alt ist). Es ist sinnvoll, zu verkaufen, bevor die mit dem altersbedingten Verfall des Gebäudes verbundenen Risiken voll zum Tragen kommen, um den Wert des Objekts hoch zu halten. In vielen Fällen, insbesondere bei älteren Eigentümern, kann es einfacher sein, die Verwaltung der Immobilie in Form von Bargeld oder anderen Formen der Bezahlung an die nächste Generation weiterzugeben, anstatt sie ihr zu überlassen. In diesem Sinne kann der Verkauf eine Entscheidung sein , die Sie von zukünftigen Problemen befreit und Ihnen ein leichteres Gefühl vermittelt.

• Klärung der Steuer- und Erbschaftsplanung: Durch die Umwandlung von Vermögenswerten in Bargeld wird die steuerliche Behandlung ein für alle Mal geklärt. Wenn auf den Veräußerungsgewinn Grunderwerbsteuer gezahlt wird, ist die Besteuerung der Immobilie (z. B. Grundsteuer, Einkommensteuer usw.) nicht mehr relevant. Dies ist insbesondere insofern von Bedeutung, als komplexe Abschreibungsberechnungen und Gewinn- und Verlustaufteilungen für mehrere Immobilien geklärt werden können. Darüber hinaus haben Immobilien als Erbschaftsmaßnahme den Vorteil, dass es besondere Ausnahmen für Wertminderungen zum Zeitpunkt des Erbfalls gibt (z. B. Wertminderungen für Grundstücke mit angeschlossenen Mietobjekten), aber auch den Nachteil, dass es schwierig ist, die Immobilie aufzuteilen und die Mittel für die Steuerzahlungen zu sichern. Da Bargeld leichter aufzuteilen und für Steuerzahlungen zu verwenden ist, kann es im Rahmen der Nachlassplanung sinnvoll sein, die Immobilie vor dem Tod zu verkaufen, um das Vermögen in einer einfachen Form zu erhalten (*Siehe auch die Vorteile des Besitzes der Immobilie, unten, im Hinblick auf die Vererbung). Dabei sollte nicht übersehen werden, dass ein Verkauf die Gelegenheit bietet, die Steuer- und Nachfolgestrategie zu überdenken.

Dies sind die wichtigsten Vorteile eines Verkaufs, aber es gibt natürlich auch Nachteile und Dinge, die man verlieren kann. Wenn Sie zum Beispiel verkaufen, erhalten Sie keine Mieteinnahmen mehr aus der Immobilie. Sie verzichten auch auf die Möglichkeit einer weiteren Wertsteigerung in der Zukunft. Außerdem müssen Sie den Gewinn aus der Übertragung versteuern und es fallen Verkaufskosten an (z. B. Maklergebühren). Trotzdem muss man abwägen , ob die zu erzielenden Vorteile angesichts des derzeitigen Hochpreisumfelds erheblich sind.

▷ Vorteile des langfristigen Haltens

• Beibehaltung stabiler Einkommensgewinne: Durch die Beibehaltung einer einzelnen Renditeimmobilie können kontinuierliche Mieteinnahmen (Einkommensgewinne) erzielt werden. Selbst wenn die sehr vermögenden Privatpersonen in der unmittelbaren Zukunft keinen monatlichen Cashflow benötigen, können sie dennoch langfristig als stabile Vermögenswerte fungieren. Im Gegensatz zu Aktiendividenden sind Immobilienerträge weniger anfällig für konjunkturelle Schwankungen und stellen eine solide Einkommensquelle dar, insbesondere bei erstklassigen Objekten in bester Lage mit geringem Leerstandsrisiko. Wenn Sie verkaufen, geben Sie dieses stabile Einkommen auf. Wenn Sie also der Meinung sind, dass es sicherer ist, Ihr Vermögen in Immobilien zu halten als in Bargeld, dann hat es Vorteile, sie weiterhin zu halten. Als Sachwert sind Immobilien auch ein Inflationsschutz, insbesondere in Zeiten der Inflation. Die Mieten können bei steigenden Preisen angehoben werden, und wenn die Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes ebenfalls steigen, ist es weniger wahrscheinlich, dass der Wert des Vermögenswertes sinkt. Die Möglichkeit, den realen Wert der Immobilie zu erhalten, anstatt ihn in bar zu halten, ist ein wichtiger Anreiz für langfristiges Halten.

• Erwartung weiterer Preissteigerungen: Der Immobilienmarkt bewegt sich zyklisch auf und ab. Auch wenn die Preise jetzt hoch sind, gibt es keine Garantie dafür, dass sie in Zukunft noch höher sein werden. So wird beispielsweise behauptet, dass Tokio und Osaka im weltweiten Vergleich unterbewertet sind, und es gibt ein Szenario, in dem groß angelegte Sanierungsmaßnahmen und internationale Ereignisse (z. B. die Weltausstellung in Osaka) für Rückenwind sorgen könnten, um die Bewertungen in Zukunft weiter zu steigern. Wie bereits erwähnt, sinken die Renditen für einige Gewerbeimmobilien und Hotels weiter, und in einigen Fällen haben die Bewertungen das Niveau von vor der Corona-Krise überschritten. Darüber hinaus verlieren erstklassige Immobilien in der Regel nicht an Wert, selbst wenn die Zinsen steigen. Die Daten zeigen, dass es bei guter Lage und Qualität der Immobilie immer eine Nachfrage von Seiten der Investoren geben wird, und selbst wenn die Renditen leicht steigen, wird der Preisrückgang begrenzt sein. Wenn Sie also Grund zu der Annahme haben, dass die Immobilie in Zukunft noch mehr an Wert gewinnen wird, ist es vernünftig, an ihr festzuhalten, anstatt sie jetzt zwangsweise zu verkaufen. Immobilien sind auch als langfristige Investition bekannt. Wenn man sich nicht von kurzfristigen Marktgeräuschen beeinflussen lässt und bis zum nächsten Aufschwung an der Immobilie festhält, kann man ihren wahren Wert erkennen.

• Steuerliche Vorteile wie die Abschreibung:Die steuerlichen Vorteile des dauerhaften Eigentums sollten nicht außer Acht gelassen werden. Gebäude können jährlich entsprechend ihrer gesetzlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Der Vorteil ist jedoch , dass die Abschreibung, einschließlich der Ausstattung, bei jungen Gebäuden hoch ist und als Aufwand verbucht werden kann (Steuerersparnis), auch wenn sie keine Barmittel einbringt. Es gab zum Beispiel Fälle, in denen eine Immobilie in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf mit 7 Millionen JPY pro Jahr abgeschrieben wurde, aber ab dem elften Jahr wird die Abschreibung auf 3,5 Millionen JPY reduziert. Auf der anderen Seite hat das Halten der Immobilie während der Abschreibungsdauer den Vorteil, dass sich das jährliche steuerpflichtige Einkommen verringert. Wird die Immobilie veräußert, steht diese Abschreibung nicht mehr zur Verfügung. Wenn es also keine anderen nennenswerten Steuerersparnisse gibt, kann das Halten der Immobilie die Gesamtsteuerlast verringern. Der Effekt der Einkommensminderung ist vor allem für Besserverdiener von Bedeutung, so dass es sich wahrscheinlich lohnt, die Immobilie so lange zu halten, wie die Abschreibungsmöglichkeit besteht. Wenn Sie die Immobilie weiterhin halten, ohne sie zu verkaufen, werden Sie sie in der Zukunft an die nächste Generation vererben und können auch zu diesem Zeitpunkt mit einer gewissen Steuerentlastung rechnen. In vielen Fällen wird der Erbschaftssteuerwert von Immobilien niedriger angesetzt als der von Bargeld (in der Regel 70-80 % des Verkehrswerts aufgrund des Bodenrichtwerts oder des Werts des Anlagevermögens), und wenn die Immobilie vermietet ist, wird auch eine Minderung des Bemessungswerts von Mietobjekten vorgenommen. Mit anderen Worten, es besteht die Möglichkeit, den Erbschaftssteuerwert zu reduzieren, wenn Sie Immobilien besitzen. Für Superreiche ist die Erbschaftssteuer eine hohe Steuer, die bis zu 55 % beträgt, aber der Steuerspareffekt durch den reduzierten Bemessungswert ist nicht zu übersehen. Unter dem Gesichtspunkt, der nächsten Generation ein Vermögen mit minimaler Wertminderung zu hinterlassen, kann es daher eine wirksame Strategie sein, Immobilien weiter zu halten, anstatt sie unnötigerweise in Bargeld umzuwandeln.

Dies sind die wichtigsten Vorteile des langfristigen Haltens. Es gibt jedoch auch Risiken und Nachteile, die mit dem dauerhaften Besitz verbunden sind. Das größte Risiko sind Marktschwankungen: Wenn die Renditen aufgrund höherer Zinssätze steigen, kann der Wert der Immobilie, wie oben erwähnt, sinken, und wenn die Mietnachfrage sinkt, können die Einnahmen aufgrund von mehr Leerständen zurückgehen. Darüber hinaus sind Reparaturkosten, die mit dem Alter der Immobilie zusammenhängen, und das Phänomen des "dead-cross" (ein Zustand, in dem die Gewinne steigen und die Steuerlast aufgrund eines Rückgangs der Ausgaben in den Büchern steigt) nach Ablauf der Abschreibung unvermeidlich. Wenn z. B. die Abschreibung von Ausrüstungsgegenständen abgeschlossen ist, wird derselbe Betrag dem Gewinn hinzugefügt, da die jährlichen Ausgaben, die zuvor mehrere Millionen Yen betrugen, nicht mehr anfallen, und die Vorteile des Besitzes der Immobilie verringern sich nach dem Abschreibungszeitraum. In solchen Fällen kann man sagen, dass ein Verkauf der Immobilie in Betracht gezogen werden sollte. Darüber hinaus ist zu beachten, dass das Hinterlassen einer Immobilie aus erbrechtlicher Sicht Probleme mit sich bringt, wie z. B. die Schwierigkeit, die Immobilie aufzuteilen und die Mittel zur Zahlung der Steuern zu beschaffen. Oft sind die Erben gezwungen, die Immobilie in aller Eile zu verkaufen, um am Ende eine hohe Erbschaftssteuer zu zahlen, da der tatsächliche Marktwert des Vermögens hoch ist, selbst wenn der Schätzwert reduziert wird. In diesem Fall besteht die Gefahr, dass sie den Zeitpunkt nicht frei wählen können und gezwungen sein könnten, zu ungünstigen Bedingungen zu verkaufen. Es ist wichtig, eine umfassende Entscheidung im Lichte der eigenen Vermögensstrategie zu treffen und dabei zu berücksichtigen, dass das weitere Halten der Immobilie mit Kosten und Risiken verbunden ist.

Fazit.
Wir haben die aktuellen Markttrends, spezifische Strategien und Vergleiche mit langfristigen Beständen im Hinblick auf den Zeitpunkt des Verkaufs von Einfamilienhaus-Renditeobjekten geprüft. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Frage des Verkaufszeitpunkts für sehr vermögende Investoren sehr unterschiedlich ist und vom Marktzyklus und den eigenen Umständen abhängt. Allen gemeinsam ist jedoch, dass die beste Gelegenheit zum Verkauf nicht ewig anhalten wird. Der Immobilienmarkt ist eine lebendige Angelegenheit und ändert sich von Augenblick zu Augenblick, je nach Zinssätzen, Politik und wirtschaftlichem Umfeld. Deshalb ist es wichtig, die in diesem Artikel genannten Punkte zu beachten und den Markt bei der Entwicklung eines Plans stets im Auge zu behalten. Für sehr vermögende Privatpersonen ist der Verkauf einer einzelnen Immobilie nicht nur eine Transaktion, sondern Teil ihrer gesamten Vermögensstrategie. Um den Erfolg dieser Strategie zu gewährleisten, möchte ich, dass Sie eine logische und ruhige Entscheidung treffen und sich dabei auf den Rat von Experten Ihres Vertrauens verlassen. Als Ihr Partner setze ich mich dafür ein, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie zum bestmöglichen Zeitpunkt und auf die bestmögliche Weise maximieren. Bitte nutzen Sie dieses Gespräch als Ausgangspunkt, um die besten Optionen für Ihre Situation zu prüfen.