Momento Ideal para Vender Propriedades de Renda: Guia para Investidores Ricos

O momento da venda de propriedades de renda única (edifícios, condomínios, etc.) é uma questão estratégica importante para os proprietários de ativos de altíssimo patrimônio líquido. Já discuti estratégias de portfólio de propriedades com muitos investidores de altíssimo patrimônio líquido, e não há uma única resposta correta para a questão de quando vender. É preciso avaliar um conjunto complexo de fatores, incluindo condições de mercado, tendências de taxas de juros, tributação e equilíbrio geral dos ativos. Este artigo examina o momento adequado de venda para indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto, com base nas tendências atuais do mercado imobiliário gerador de renda no Japão e nas principais cidades (Tóquio, Osaka e Yokohama). Ele também explica estratégias específicas para a venda a um preço alto e as vantagens e desvantagens da venda e da manutenção a longo prazo.

1. Tendências atuais do mercado de imóveis de renda para uma única família (Japão, Tóquio, Osaka, Yokohama)

Primeiro, vamos entender o ambiente atual do mercado. O mercado japonês de investimentos imobiliários tem registrado um forte fluxo de dinheiro para investimento nos últimos anos em um cenário de taxas de juros historicamente baixas, e as cap rates (rendimentos esperados) nas principais cidades caíram para mínimos históricos. A queda das cap rates significa que os preços dos imóveis estão subindo e estão em uma faixa de preço alta. Na verdade, o cap rate esperado para escritórios de classe A no centro de Tóquio (Marunouchi e Otemachi) está atualmente estável em torno de 3,2%, enquanto o cap rate para imóveis de aluguel (apartamentos unifamiliares) também está em uma baixa histórica de 3,8% na área de Jonan, em Tóquio. Em Osaka, os rendimentos também estão muito baixos, em torno de 3,4% para grandes escritórios e 3,8% para imóveis de aluguel, e cerca de 3,9% para imóveis em Yokohama. Assim, nas principais cidades, como Tóquio, Osaka e Yokohama, a tendência de rendimentos mais baixos = preços mais altos para propriedades que geram renda continuou nos últimos anos.

Entretanto, uma análise mais detalhada do mercado como um todo revela diferenças de temperatura por tipo de ativo. No mercado de escritórios, por exemplo, os aluguéis no centro de Tóquio se recuperaram após o Corona e os investidores se tornaram mais dispostos a investir, enquanto a mudança na política monetária do Banco do Japão (aumento da taxa de juros) começou a ser sentida e os rendimentos se estabilizaram recentemente em "rendimentos estáveis". Por outro lado, os rendimentos de imóveis comerciais urbanos e hotéis estão caindo ainda mais devido a uma recuperação na demanda, e os preços continuam a subir. Os imóveis residenciais (por exemplo, condomínios de um único prédio) continuam sendo investimentos populares, com rendimentos esperados nas principais cidades que atingiram ou permaneceram em mínimos históricos por mais de 18 meses, e os preços continuam a subir moderadamente em 2024, juntamente com o aumento dos aluguéis.

O equilíbrio entre oferta e demanda também precisa ser mantido em mente. Embora a demanda de compradores seja forte devido à entrada de dinheiro para investimento, cada cidade tem sua própria situação no lado da oferta. Em Yokohama, por exemplo, o desenvolvimento de escritórios em grande escala está em andamento no Minato Mirai 21 e em outras áreas, e espera-se que a oferta aumente, com aproximadamente 31.000 tsubo de novas ofertas previstas para 2023. A cidade de Osaka também deve fornecer um recorde de 87.000 tsubo de espaço para escritórios em 2023, e as taxas de vacância devem aumentar temporariamente e os aluguéis devem cair moderadamente nessas áreas (em Yokohama, os aluguéis devem se ajustar em cerca de -14% nos próximos anos, e em Osaka, os aluguéis também se ajustarão ligeiramente ao nível de 2019). Entretanto, espera-se que o declínio nos aluguéis seja gradual e permaneça nos níveis do final da década de 2010, o que significa que não se espera uma deterioração significativa na oferta e na demanda. Isso sugere que a demanda está firme devido ao influxo da população e das empresas que estão se mudando para as áreas urbanas. Na verdade, Tóquio e Osaka continuam sendo destinos atraentes para investimentos, tanto para investidores nacionais quanto estrangeiros, e Osaka está atraindo cada vez mais interesse de investidores estrangeiros, juntamente com as expectativas econômicas da realização da Expo 2025.

Levando em conta tudo o que foi dito acima, pode-se dizer que o mercado atual de propriedades unifamiliares geradoras de receita é mais um "mercado de vendedores". Os preços dos imóveis nas principais áreas permanecem em níveis altos e a demanda é forte, o que torna o ambiente favorável às vendas. Essa tendência é particularmente pronunciada para localizações privilegiadas e propriedades de alto nível e, de fato, o índice de preços de propriedades (com base em transações J-REIT) continuou a subir para escritórios até o final de 2023 (os preços de propriedades residenciais continuarão a subir em 2024). Entretanto, a partir de meados de 2024, há sinais de um declínio gradual nos preços em algumas áreas, especialmente em escritórios. Isso pode ser devido à mudança no ambiente da taxa de juros, que será discutido abaixo. Os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto precisam planejar o momento ideal para a venda , observando esses pontos de inflexão do mercado.

2. principais fatores que determinam o momento da venda

A seguir, apresentamos um resumo dos fatores típicos a serem considerados no momento da venda de uma única propriedade de renda. As tendências das taxas de juros, as mudanças no sistema tributário e o reequilíbrio do portfólio de ativos podem ser os principais fatores desencadeadores. Vamos dar uma olhada em cada um deles.

• Tendências das taxas de juros e ciclos de mercado: as condições do mercado imobiliário estão intimamente ligadas às taxas de juros. Até o momento, o Japão tem tido taxas de juros ultrabaixas, apoiando rendimentos imobiliários mais baixos (e preços mais altos), mas com a decisão do BOJ de elevar as taxas de juros negativas e abolir o YCC em 2024, as taxas de juros podem entrar em uma fase ascendente no futuro. Se as taxas de juros subirem, haverá uma pressão de alta sobre as taxas de capitalização dos investidores e os preços dos imóveis cairão. Em outras palavras, é extremamente importante conseguir vender no atual nível de preço alto antes que as taxas de juros subam. Para dar um exemplo concreto, se o rendimento esperado aumentar de 4% para 5% em uma propriedade com uma renda anual de aluguel de ¥10 milhões, o preço teórico cairá 20%, de ¥250 milhões para ¥200 milhões. Mesmo que não seja tão extremo assim, é inevitável que o aumento das taxas de juros pressione gradualmente o preço de venda para baixo. Portanto, se você ler que as taxas de juros aumentarão no futuro, uma teoria é vender antes disso. Além das tendências das taxas de juros, você também deve considerar os ciclos econômicos e os ciclos do mercado imobiliário. Os preços dos imóveis flutuam a longo prazo, portanto, uma fase em que os preços aumentaram significativamente nos últimos anos pode ser vista como uma oportunidade de obter lucros. É importante não perder o timing, especialmente se houver sinais de que a inflação ou as taxas de crescimento do preço da terra atingiram o pico.

• Marcos tributários: os impostos sobre ganhos na venda de imóveis e outras mudanças tributárias também influenciarão as decisões sobre o momento certo. Em primeiro lugar, a alíquota do imposto de renda sobre ganhos com a venda de uma propriedade: para pessoas físicas, se uma propriedade for mantida por mais de cinco anos e depois vendida, ela será tratada como renda de transferência de longo prazo e a alíquota do imposto será de apenas 20% , enquanto que dentro de cinco anos a alíquota será de 39%. Essa "regra dos cinco anos" faz uma enorme diferença, portanto, é mais vantajoso manter a propriedade por pelo menos cinco anos (estritamente falando, cinco anos a partir de 1º de janeiro daquele ano) antes de vender se a propriedade tiver sido comprada recentemente. Muitos indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto mantêm seus ativos em nome de uma corporação, mas se a propriedade for mantida em nome de uma pessoa física, é importante ter em mente esse marco da alíquota de imposto.

  Além disso, é necessário manter-se atualizado com as últimas reformas tributárias. Os sistemas de tributação relacionados a imóveis (por exemplo, revisões das avaliações do imposto sobre a propriedade, imposto sobre herança e imposto sobre doações) são anunciados pelo governo. Em 2024-2025, o governo está planejando introduzir incentivos fiscais para estimular a transferência de ativos, e alguns estão considerando expandir as isenções fiscais para doações em vida. (*Verifique com seu especialista em impostos as revisões específicas). Essas mudanças no sistema tributário podem acelerar ou atrasar o "momento de vender". Por exemplo, se você espera ser tributado mais pesadamente sobre os ganhos na venda de uma propriedade nos próximos anos, pode valer a pena vender antes disso ou, ao contrário, se houver algum incentivo disponível, pode valer a pena esperar que ele esteja disponível.

• Reequilíbrio de portfólios de ativos: os indivíduos com patrimônio líquido mais elevado têm imóveis apenas como parte de seu portfólio, e o equilíbrio com outros ativos (por exemplo, ações, investimentos comerciais, obras de arte) e suas necessidades financeiras influenciarão diretamente sua decisão de venda. Por exemplo, se a proporção de imóveis em relação ao total de ativos se tornar muito alta, alguns imóveis poderão ser vendidos e redirecionados para dinheiro ou outras classes de ativos. Se a proporção de propriedades aumentar durante um período de mercado forte, esse pode ser um bom momento para realocar os ativos. Por outro lado, a venda de imóveis também pode ser uma opção se houver outras oportunidades atraentes de investimento ou expansão que precisem ser financiadas. As mudanças nos estágios da vida também devem ser consideradas. Por exemplo, muitas pessoas revisam suas propriedades em marcos como "filhos se tornando independentes", "assumindo um negócio" ou "herdando uma grande propriedade de um dos pais". De fato, há muitos casos em que as pessoas consideram vender a propriedade que herdaram dos pais, por exemplo, quando a propriedade está se tornando um fardo para administrar. No caso de indivíduos com patrimônio líquido muito alto, eles tomarão uma decisão abrangente sobre "quando e o que deixar de lado e o que deixar para a próxima geração", levando em conta seus próprios planos de sucessão de ativos (planos de patrimônio) e os de sua família. Nesse processo, você determinará se os ativos devem ou não ser vendidos agora.

Considerando todos os fatores acima, a resposta à pergunta "Quando devo vender?" depende das circunstâncias individuais e das condições do mercado. No entanto, o que pode ser dito em comum é que, basicamente, é desejável considerar a venda o mais cedo possível durante um período de aumento das taxas de juros, pois o risco de aumento dos rendimentos e queda dos preços aumenta, e que, por outro lado, o momento desvantajoso para fins fiscais deve ser evitado na medida do possível. Acima de tudo, como diz o ditado, "a hora de vender é quando você pode vender", e não "a hora de vender é quando você quer vender", portanto, é importante não perder as boas oportunidades que o mercado aceita. A situação atual de forte demanda de compradores e altos níveis de preços não durará para sempre, portanto, é altamente recomendável elaborar uma estratégia de saída planejada com base nos fatores mencionados acima.

3. Estratégias eficazes para obter um preço de venda alto

Ao decidir vender, a forma de vender a um preço alto e sem problemas também é um ponto importante para investidores com patrimônio líquido muito alto. Uma abordagem diferente de uma transação normal de propriedade pode ser eficaz. Aqui estão três estratégias que considero eficazes para ajudar clientes de altíssimo patrimônio líquido a vender suas propriedades.

• Transações fora do mercado (vendas privadas): no caso de propriedades de altíssimo patrimônio líquido, as "transações fora do mercado", em que a propriedade não é colocada no mercado publicamente, mas é vendida discretamente, muitas vezes podem ser eficazes. A primeira vantagem de vender de forma privada é garantir a privacidade. Se uma propriedade for colocada no mercado aberto, o fato da venda será inevitavelmente conhecido pelo público e o conteúdo do ativo será exposto a um número indeterminado de pessoas, mas isso pode ser evitado no mercado externo. De fato, não é incomum que os vendedores não queiram divulgar informações sobre a propriedade porque não querem que os vizinhos se intrometam em sua situação financeira ou não querem que o valor da propriedade seja divulgado. É mais provável que os muito ricos tenham essa cautela. As informações fora do mercado são fornecidas somente a um número limitado de possíveis compradores confiáveis, para que você possa se concentrar em negociações sérias com as partes interessadas. Isso tem a vantagem de evitar o trabalho de anunciar amplamente e responder a um número não especificado de consultas, além de facilitar o gerenciamento das informações. Além disso, no caso de propriedades raras e de qualidade, o fato de elas não estarem no mercado pode criar uma sensação de "especialidade" e, como resultado, você pode conseguir melhores condições. Em minha experiência, houve casos em que as transações foram concluídas diretamente entre proprietários de ativos que tinham um relacionamento familiar próximo, e um acordo tranquilo foi alcançado a um preço mais alto do que o que teria sido anunciado ao público em geral. É claro que, do ponto de vista do comprador, há a desvantagem das opções limitadas, mas se você encontrar a pessoa certa que realmente precisa da propriedade, poderá obter um senso de confiança e um fechamento rápido devido à natureza privada da transação. A chave para uma transação bem-sucedida fora do mercado é ter um intermediário/consultor de confiança que combine você com a rede de uma pessoa rica.

• Uso de redes de pessoas ricas: Como no caso acima, as "conexões" entram em jogo na compra e venda de propriedades com patrimônio líquido muito alto. Como a faixa de preço é uma ordem de grandeza maior do que no mercado geral, há apenas um número limitado de compradores que podem realmente considerar a propriedade. É nesse ponto que entra em cena o trabalho em rede entre indivíduos de alto patrimônio líquido. Ao explorar as necessidades de compra nos bastidores por meio de colegas investidores confiáveis, banqueiros privados e escritórios familiares, você poderá obter ofertas inesperadamente favoráveis. Além disso, se você tiver conexões pessoais com incorporadores imobiliários ou investidores institucionais, deve fazer bom uso delas. Por exemplo, há investidores que sempre têm uma oferta para comprar um edifício de boa renda na área XX. Se você puder corresponder** a essa demanda potencial, poderá decidir onde vender a propriedade antes que ela seja oficialmente colocada no mercado. A chave para a utilização de redes ricas é a confiança e a confidencialidade da pessoa que será a portadora das informações. Você pode confiar sua intenção e as condições de venda a um profissional (por exemplo, um executivo de uma agência imobiliária ou um gerente de patrimônio de uma instituição financeira) em quem confie não apenas em termos de relações comerciais, mas também em termos de caráter, e abordar apenas as pessoas certas. Dessa forma, o risco de boatos e influências negativas do mercado é reduzido. Há um mundo fechado ao qual somente os super-ricos têm acesso, e aproveitá-lo ao máximo é um atalho para um alto preço de venda.

• Investidores corporativos e institucionais: quando se trata de grandes propriedades na classe de patrimônio líquido ultra-alto, os compradores em potencial incluem não apenas investidores individuais, mas também entidades corporativas, como empresas imobiliárias e REITs. Na verdade, J-REITs, fundos privados e as divisões imobiliárias de empresas operacionais podem ser compradores poderosos para projetos de vários bilhões de ienes ou mais. Portanto, uma estratégia de projetar um esquema de venda para empresas desde o início também é eficaz. Especificamente, há um método pelo qual toda a sociedade de propósito específico (SPC) que detém a propriedade é vendida na forma de uma transferência de ações. Dessa forma, o comprador poderá reduzir o ônus do imposto de aquisição de propriedade e do imposto de registro, criando espaço para adicionar o custo do imposto ao preço. As corporações também dão alta prioridade à due diligence, portanto, é importante ter os dados de receita e despesa da propriedade e as verificações regulatórias em vigor com antecedência para facilitar a avaliação da propriedade pelos profissionais. Felizmente, o mercado japonês de REITs tem um forte apetite por aquisições de imóveis, com, por exemplo, aquisições de imóveis por J-REITs em Osaka em 2023 mantendo um alto nível de ¥130,8 bilhões (+1% ano a ano). Várias aquisições, incluindo grandes edifícios de escritórios no centro de Osaka e instalações de logística nos subúrbios, foram confirmadas, indicando que os investidores institucionais estão se movimentando agressivamente. Na província de Kanagawa (principalmente na área de Yokohama), as aquisições totalizaram ¥96,8 bilhões, com grandes edifícios e instalações de logística também sendo negociados. Dessa forma, a demanda do setor corporativo é sólida, e você deve tê-la em mente ao vender seus próprios edifícios ou condomínios. As táticas específicas incluem pedir a um grande intermediário confiável que pesquise a lista de investidores institucionais nacionais e estrangeiros ou abordar uma empresa de administração de REITs em um acordo de não divulgação. Em muitos casos, é o comprador corporativo que pode oferecer um preço mais alto do que um indivíduo comum, embora isso possa ser feito em conjunto com o mercado externo. Em particular, o dinheiro estrangeiro também está visando o mercado imobiliário japonês atualmente, portanto, pode ser necessário preparar documentos em inglês e apresentá-los a fundos estrangeiros. Em resumo, aproximar-se de uma parte com força para comprar é o atalho para uma venda bem-sucedida e estável a um preço alto.

Os três pontos mencionados acima - utilizar transações fora do mercado, fazer uso total das redes de ricos e adotar uma abordagem estratégica para compradores corporativos - têm todos uma coisa em comum : quantos compradores potenciais de qualidade podem ser garantidos debaixo d'água**. Na venda de propriedades de altíssimo patrimônio líquido, não apenas as estratégias gerais de publicidade, mas também esse tipo de atividade de mercado fechado pode ter um impacto significativo em seus lucros. Trabalhe com um consultor imobiliário de confiança para montar o melhor esquema de venda possível.

4. venda vs. manutenção a longo prazo: comparação de vantagens e desvantagens

Por fim, as vantagens e desvantagens de vender agora versuscontinuar mantendo a propriedade no longo prazo são resumidas para ajudá-lo a tomar uma decisão. Para os proprietários de imóveis com patrimônio líquido muito alto, a decisão de vender ou manter uma única propriedade de renda não é apenas um cálculo de receita, mas também uma decisão importante em relação a estratégias de herança e impostos. Os principais pontos sobre cada opção são comparados.

▷ Vantagens de vender agora.

• Lucro em alta: como mencionado acima, o mercado está atualmente em uma zona de preços altos devido à queda dos rendimentos. Em muitos casos, especialmente no caso de imóveis de primeira linha no centro da cidade, já houve ganhos não realizados suficientes até o momento. A capacidade de realizar ganhos de capital e fixar lucros com a venda é a maior vantagem. Em vez de arriscar uma queda de preço no futuro devido ao aumento das taxas de juros ou à recessão econômica, você pode proteger seu risco fazendo um saque agora. De fato, muitos investidores venderam durante os recentes aumentos de preços e obtiveram grandes lucros.

• Liquidez dos ativos e flexibilidade de reinvestimento: a venda e o saque permitem que você aproveite rapidamente outras oportunidades de investimento. Os indivíduos com patrimônio líquido mais elevado precisam evitar oportunidades perdidas, como investimentos em negócios promissores ou diversificação internacional, de modo que liberar os fundos que estavam presos em imóveis tem a vantagem de aumentar a mobilidade geral do portfólio. Por exemplo, se houve uma correção recente e atraente no mercado de ações ou em outras classes de ativos, o dinheiro em caixa permite que você se movimente com ousadia e reaja rapidamente se precisar de uma grande quantia de dinheiro devido a circunstâncias imprevistas.

• Evite encargos de gerenciamento e risco adicional de investimento: enquanto continuar a ser proprietário de uma propriedade, você terá responsabilidades de gerenciamento e custos de manutenção como proprietário. Isso é bom quando a propriedade é nova, mas, eventualmente, você terá de fazer reparos em grande escala, substituir inquilinos e incorrer em um grande volume de despesas e aborrecimentos. Por exemplo, diz-se que os condomínios RC precisam de reparos de dezenas de milhões de ienes a cada 15 anos. Se a propriedade for vendida, o comprador poderá assumir esse ônus de custos futuros. Além disso, à medida que o edifício envelhece, aumenta o risco de queda nos aluguéis e nas vagas, e a classificação dos empréstimos das instituições financeiras também cai (por exemplo, o período do empréstimo é reduzido se o edifício tiver mais de 17 anos). Faz sentido vender o imóvel antes que os riscos de deterioração do edifício em função da idade se tornem mais graves, a fim de manter o valor do ativo alto. Em muitos casos, especialmente no caso de proprietários idosos, pode ser mais simples passar a administração da propriedade para a próxima geração em dinheiro ou outras formas de pagamento em vez de deixá-la para eles. Nesse sentido, a venda pode ser uma escolha que elimina aborrecimentos futuros e faz com que você se sinta mais leve.

• Esclarecimento do planejamento tributário e de herança: ao converter ativos em dinheiro, o tratamento tributário é esclarecido de uma vez por todas. Se o imposto de transferência for pago sobre o lucro da venda, a tributação da propriedade (por exemplo, imposto predial, imposto de renda etc.) não será mais relevante. Isso é particularmente significativo, pois os cálculos complexos de depreciação e o compartilhamento de lucros e perdas para várias propriedades podem ser resolvidos. Além disso, quando visto como uma medida de herança, o imóvel tem a vantagem de ter exceções especiais para reduções de avaliação no momento da herança (como reduções na avaliação de terrenos com propriedades de aluguel anexas), mas também a desvantagem da dificuldade de dividir a propriedade e garantir fundos para pagamentos de impostos. Como o dinheiro é mais fácil de dividir e usar para pagamentos de impostos, pode ser eficaz no planejamento da herança vender a propriedade antes da morte para manter os ativos de forma simples (*Veja também as vantagens de manter a propriedade, abaixo, com relação à herança). Dessa forma, não se deve ignorar o fato de que, uma vez vendida, ela oferece uma oportunidade de repensar as estratégias fiscais e de sucessão.

Essas são as principais vantagens da venda, mas há, é claro, desvantagens e coisas a perder. Por exemplo, se você vender, não receberá mais a renda do aluguel da propriedade. Você também abre mão da possibilidade de um novo aumento de valor no futuro. Você também terá de pagar impostos sobre o lucro da transferência e incorrer em custos de venda (por exemplo, taxas de corretagem). Mesmo assim, ainda é preciso decidir se os benefícios a serem obtidos são significativos em vista do atual ambiente de preços altos.

▷ Vantagens da manutenção a longo prazo

• Manutenção de ganhos de renda estáveis: a renda de aluguel contínua (ganhos de renda) pode ser obtida continuando a manter uma única propriedade de renda. Mesmo que os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto não precisem de fluxo de caixa mensal no futuro imediato, eles ainda podem funcionar como ativos estáveis no longo prazo. Diferentemente dos dividendos de ações, a renda imobiliária é menos suscetível a flutuações econômicas e é uma fonte sólida de renda, especialmente para propriedades de primeira linha em locais privilegiados com baixo risco de vacância. Se você vender, perderá essa renda estável, portanto, se achar que é mais seguro manter seus ativos em imóveis do que em dinheiro, há vantagens em continuar a mantê-los. Os imóveis, como um ativo real, também são uma proteção contra a inflação, especialmente em tempos de inflação. Os aluguéis podem ser negociados para aumentar à medida que os preços sobem e, se o custo de reposição do edifício também aumentar, é menos provável que o valor do ativo diminua. A possibilidade de preservar o valor real da propriedade, em vez de mantê-la em dinheiro, é um dos principais atrativos da propriedade de longo prazo.

• Expectativas de novos aumentos de preços: o mercado imobiliário sobe e desce ciclicamente. Embora os preços estejam altos agora, não há garantia de que serão ainda mais altos no futuro. Por exemplo, há quem diga que Tóquio e Osaka, por exemplo, estão subvalorizadas em escala global, e há um cenário em que o redesenvolvimento em grande escala e os eventos internacionais (por exemplo, a Osaka World Expo) poderiam proporcionar um vento de cauda para aumentar ainda mais as avaliações no futuro. De fato, conforme mencionado anteriormente, os rendimentos continuam a cair em algumas propriedades comerciais e hotéis e, em alguns casos, as avaliações ultrapassaram os níveis pré-Corona. Além disso, os imóveis de primeira linha tendem a não cair de valor mesmo quando as taxas de juros aumentam. Os dados mostram que, se a localização e o grau da propriedade forem bons, sempre haverá demanda dos investidores e, mesmo que os rendimentos aumentem ligeiramente, a queda no preço será limitada. Portanto, se você tiver motivos para acreditar que a propriedade se valorizará ainda mais no futuro, é razoável mantê-la em vez de vendê-la à força agora. O setor imobiliário também é conhecido como um investimento de longo prazo. É possível perceber seu verdadeiro valor não sendo influenciado pelo ruído do mercado de curto prazo e mantendo-o até a próxima alta.

• Vantagens fiscais, como depreciação:as vantagens fiscais da propriedade contínua não devem ser negligenciadas. Os prédios podem ser depreciados anualmente de acordo com sua vida útil legal, mas a vantagem é que, quando o prédio é novo, a depreciação, inclusive de equipamentos, é grande e pode ser contabilizada como despesa (economia de impostos), mesmo que não gere dinheiro em caixa. Por exemplo, houve casos em que uma propriedade foi depreciada em 7 milhões de ienes por ano durante os primeiros 10 anos imediatamente após a compra, mas a partir do 11º ano, a depreciação foi reduzida para 3,5 milhões de ienes. Por outro lado, manter a propriedade enquanto o período de depreciação permanece tem a vantagem de reduzir a renda tributável anual. Se a propriedade for vendida, essa depreciação não estará mais disponível, portanto, se não houver outras economias tributárias significativas, continuar mantendo a propriedade pode reduzir a carga tributária total. O efeito da redução da renda da propriedade é particularmente significativo para pessoas com renda mais alta, portanto, provavelmente vale a pena continuar a manter a propriedade enquanto o benefício da depreciação ainda estiver disponível. Além disso, se você continuar a manter a propriedade sem vendê-la, você a passará para a próxima geração como um ativo de herança no futuro, o que também pode ter um certo efeito de economia de impostos. Em muitos casos, o valor avaliado do imposto sobre herança de imóveis é calculado abaixo do valor em dinheiro (em geral, 70-80% do valor de mercado devido ao valor do terreno na beira da estrada ou ao valor avaliado dos ativos fixos) e, se a propriedade for alugada, também é aplicada uma redução no valor avaliado da propriedade alugada. Em outras palavras, existe a possibilidade de reduzir o valor avaliado do imposto sobre herança se a propriedade for própria. Para os super-ricos, o imposto sobre herança é um imposto pesado, chegando a um máximo de 55%, mas o efeito de economia de impostos da redução do valor avaliado não pode ser ignorado. Portanto, da perspectiva de "deixar os ativos para a próxima geração com o mínimo de diminuição", pode ser uma estratégia eficaz continuar mantendo a propriedade como imóvel, em vez de convertê-la em dinheiro desnecessariamente.

Essas são as principais vantagens da propriedade de longo prazo. No entanto, há riscos e desvantagens na propriedade contínua. O maior risco são as flutuações do mercado: se os rendimentos aumentarem devido a taxas de juros mais altas, os valores dos ativos podem cair, conforme mencionado acima, e se a demanda de aluguel diminuir, a renda pode cair devido ao aumento de vagas. Além disso, os custos de reparo associados à idade do imóvel e ao fenômeno dead-cross (estado em que os lucros aumentam e a carga tributária aumenta devido a uma diminuição das despesas nos livros) após o término da depreciação são inevitáveis. Por exemplo, quando a depreciação do equipamento termina, o mesmo valor é adicionado ao lucro, pois as despesas anuais que antes eram de vários milhões de ienes não são mais incorridas, portanto, após o período de depreciação, os benefícios de manter a propriedade diminuem. Nesses momentos, pode-se dizer que a venda da propriedade deve ser considerada. Além disso, deve-se observar que, do ponto de vista da herança, deixar um imóvel para trás apresenta problemas como a dificuldade de dividir a propriedade e garantir fundos para pagar impostos. Muitas vezes, os herdeiros são forçados a vender a propriedade às pressas para pagar um imposto de herança alto, pois o valor real de mercado do ativo é alto, mesmo que o valor avaliado seja reduzido. Se isso acontecer, há o risco de que eles não possam escolher o momento livremente e sejam forçados a vender em condições desfavoráveis. É importante tomar uma decisão abrangente à luz de sua própria estratégia de ativos, levando em conta que há custos e riscos envolvidos em continuar a manter a propriedade.

Conclusão.
Analisamos as tendências atuais do mercado, as estratégias específicas e as comparações com as propriedades de longo prazo no que diz respeito ao momento da venda de propriedades de renda unifamiliar. Concluindo, para investidores com patrimônio líquido muito alto, a questão de quando vender varia muito e depende do ciclo do mercado e de suas próprias circunstâncias. Entretanto, a única coisa que todos têm em comum é que a melhor oportunidade de venda não durará para sempre. O mercado imobiliário é algo vivo e muda de um momento para outro, dependendo das taxas de juros, das políticas e do ambiente econômico. É por isso que é fundamental ter em mente os pontos mencionados neste artigo e sempre observar o mercado ao desenvolver um plano. Para os indivíduos com patrimônio líquido muito alto, a venda de uma única propriedade não é apenas uma transação, mas parte de sua estratégia geral de ativos. Para garantir o sucesso dessa estratégia, gostaria que você tomasse uma decisão lógica e tranquila com a orientação de especialistas confiáveis. Como seu parceiro, tenho o compromisso de ajudá-lo a maximizar o valor de sua propriedade no melhor momento possível e da melhor maneira possível. Use esta discussão como ponto de partida para considerar as melhores opções em sua situação.