Wenn Sie eineWohnungvermieten, die Sie geerbt haben, zum Beispiel aus dem Nachlass Ihrer Eltern,haben Sie vielleicht viele Bedenken, wenn Sie zum ersten Mal ein Mietobjekt verwalten. Wenn Sie die Verwaltung Ihrer Immobilie an eine Hausverwaltung auslagern, kümmert sich diese in Ihrem Namen um alles, von der Anwerbung von Mietern bis hin zum Einzug der Mieten und der Bearbeitung von Beschwerden. Die von Ihnen gewählte Verwaltungsgesellschaft hat jedochgroßen Einfluss auf die Rentabilität Ihres Vermietungsgeschäfts und das Auftreten von Problemen. Wenn Sie sich zu leicht für das erste Unternehmen entscheiden, könnte dies zu Fehlern wie "es ist schwierig, Mieter zu finden" oder "der Service ist für die Verwaltungsgebühr schlecht" führen.
Dieser Artikel enthält daher eine Checkliste für neue Eigentümer zur Auswahl eines Vermietungsunternehmens. Er gibt einen systematischen Überblick über die Punkte, die zu beachten sind, um Fehler bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft zu vermeiden, und stellt auch spezifische Vorsichtspunkte und Fragen vor, die bei Vergleichen zu stellen sind. Nutzen Sie diesen Leitfaden als Referenz, um einen Partner zu finden, dem Sie Ihr wertvolles Gut, Ihre Immobilie, beruhigt anvertrauen können.
Checkliste zur Vermeidung von Fehlern bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft
Im Folgenden finden Sie eine Liste von Punkten, die Sie bei der Auswahl einer Hausverwaltung beachten sollten. Beim Vergleich von Verwaltungsunternehmen ist es wichtig, mit mehreren Unternehmen zu sprechen, um deren Dienstleistungen und Erfolgsbilanz zu ermitteln. Die folgende Liste hilft Ihnen bei der Bewertung der einzelnen Unternehmen.
Checkpunkt 1: Klären Sie den Umfang der auszulagernden Arbeiten
Klären Sie zunächst, in welchem Umfang Sie die Arbeiten an das Verwaltungsunternehmen auslagern möchten. Die Mietverwaltung umfasst ein breites Spektrum an Aufgaben , wie z. B. dieAnwerbung von Mietern, die Vertragsabwicklung, den Einzug der Mieten, die Bearbeitung von Beschwerden, die Gebäudereinigung, die Inspektion der Gebäude und die Durchführung von Reparaturen, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie bei Auszug der Mieter und die Abwicklung von Kündigungen. Da es für unerfahrene Eigentümer schwierig ist, all diese Aufgaben selbst zu erledigen (Selbstverwaltung ), ist es in der Regel sinnvoll, die Verwaltung an ein professionelles Hausverwaltungsunternehmen auszulagern.
Der Umfang und die Dienstleistungen, die ausgelagert werden können, sind je nach Verwaltungsgesellschaft unterschiedlich. So übernehmen einige Unternehmen in ihren Basisplänen nur den Einzug der Mieten und den Mieterservice, während die Reinigung und die regelmäßige Überprüfung der Immobilie gesondert berechnet werden. Erkundigen Sie sich im Vorfeld über den Umfang der Verwaltungsdienste und stellen Sie fest, ob das Unternehmen alle von Ihnen benötigten Leistungen abdecken kann. Erkundigen Sie sich gegebenenfalls zum Zeitpunkt der Angebotsabgabe, inwieweit das Unternehmen Ihren Bedarf abdecken kann, und vergleichen Sie die von verschiedenen Unternehmen angebotenen Leistungen.
Wichtiger Hinweis: Wenn der Arbeitsumfang umfangreich ist, können Sie das Unternehmen mit den Arbeiten beauftragen, was jedoch in der Regel zu höheren Verwaltungsgebühren führt. Umgekehrt besteht bei einer zu niedrigen Verwaltungsgebühr die Gefahr, dass die Leistungen eingeschränkt werden oder die Qualität sinkt.
Checkpoint 2: Holen Sie Angebote von mehreren Verwaltungsgesellschaften ein und vergleichen Sie sie.
Wenn Sie eine Verwaltungsgesellschaft auswählen, sollten Sie unbedingt mehrere Unternehmen vergleichen. Es ist schwierig, die Vorzüge und Nachteile eines einzelnen Unternehmens zu beurteilen, und es ist auch schwierig, ein Gefühl für den Marktpreis zu bekommen. Jedes Unternehmen hat seine eigenen Stärken und Schwächen, daher ist es wichtig, mit mindestens zwei oder drei Unternehmen zu sprechen und das Verhältnis von Verwaltungsgebühren und Leistungsinhalt zu vergleichen. Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Entscheidung nicht allein auf der Grundlage niedriger Verwaltungsgebühren treffen. Es hat sich gezeigt, dass Unternehmen mit unangemessen niedrigen Verwaltungsgebühren möglicherweise nicht genug für Werbung und Management ausgeben. Infolgedessen bemühen sie sich möglicherweise nicht ausreichend um Mieter und besetzen frei werdende Stellen nicht oder reagieren nicht auf Beschwerden.
Wenn Sie Angebote von verschiedenen Unternehmen erhalten haben, vergleichen Sie die folgenden Punkte anhand der Checkliste (siehe auch die Tabelle unten). Zu den Vergleichspunkten gehören nicht nur die Gebühren und sonstigen Kosten, sondern auch die Fähigkeit des Unternehmens, Mieter zu finden, die Erfolgsbilanz der Verwaltung, die Qualität der Antworten und viele andere Faktoren. Der Schlüssel zur Vermeidung von Misserfolgen ist eine umfassende Beurteilung und die Auswahl eines zuverlässigen Unternehmens.
Checkpoint 3: Überprüfen Sie die Größe und die Fachgebiete des Unternehmens (groß oder lokal).
Es gibt eine breite Palette von Mietverwaltungsunternehmen, von großen, landesweit tätigen Immobiliengesellschaften bis hin zu kleineren, lokalen Unternehmen mit langjähriger Erfahrung in dem Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet. Es lässt sich nicht immer sagen, dass "große Unternehmen sicherer sind", und jedes hat seine eigenen Vor- und Nachteile. Große Unternehmen ziehen aufgrund ihres Bekanntheitsgrades und ihrer umfangreichen Werbenetze tendenziell mehr Kunden an. Andererseits sind lokale Verwaltungsunternehmen eng mit dem Gebiet verbunden, für das sie zuständig sind, und haben oft ein gutes Gespür für die Bewegungen der Behörden und detaillierte Informationen über das lokale Gebiet. Bei der Mietverwaltung sind lokale Unternehmen, die mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut sind, näher am Objekt und an den Mietern dran und gelten auch als besser geeignet für eine langfristige Verwaltung.
Wichtig: Bei der Suche nach einer Verwaltungsgesellschaft sollten Sie sowohl große als auch kleineUnternehmen in Betracht ziehen und sich für ein Unternehmen entscheiden , das mit dem Gebiet der Immobilie vertraut ist und über entsprechende Fachkenntnisse verfügt. Wenn Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus besitzen, wählen Sie ein Unternehmen, das sich auf die Verwaltung von Eigentumswohnungen spezialisiert hat; wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen, wählen Sie ein Unternehmen, das sich auf die Verwaltung von Wohnungen spezialisiert hat, so dass Sie angemessene Vorschläge und eine detaillierte Betreuung erwarten können.
Ein weiteres Qualitätskriterium ist die Erfahrung der Verwaltung. Prüfen Sie, welche Immobilien das potenzielle Unternehmen in der Vergangenheit verwaltet hat, um ein Gefühl für die Größe des Unternehmens und die Art der Immobilien zu bekommen, auf die es sich spezialisiert hat. Prüfen Sie Unternehmensprofile und Angebotsunterlagen auf Angaben wie "xx Einheiten verwaltet" und "seit xx Jahren etabliert", um festzustellen, ob das Unternehmen erfahren und vertrauenswürdig ist.
Prüfpunkt 4: Prüfen Sie die Fähigkeit zur Anwerbung von Mietern und Maßnahmen gegen Leerstand.
Die Fähigkeit der Verwaltungsgesellschaft , Kunden anzuwerben (Mieterrekrutierung), ist äußerst wichtig, denn wie schnell Leerstände besetzt werden, wirkt sich direkt auf die Rentabilität der Mietverwaltung aus. Überprüfen Sie insbesondere die folgenden Punkte
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Belegungsrate (Leerstandsquote): ErkundigenSie sich nach der durchschnittlichen Belegungsrate für die von der potenziellen Firma verwalteten Objekte. Die Belegungsrate ist der prozentuale Anteil der vermieteten Zimmer an der Gesamtzahl der verwalteten Objekte und ist ein Indikator für die Fähigkeit zur Personalbeschaffung. Wenn Sie keine sofortige Antwort erhalten, konzentriert sich das Unternehmen möglicherweise nicht auf die Anwerbung von Mietern, und wenn die Zahl extrem hoch ist, sollten Sie sorgfältig prüfen, ob Sie dem Unternehmen vertrauen können. Wenn ein Unternehmen seine Vermietungsquote auf seiner Website angibt, können Sie sicher sein, dass es Vertrauen in sein Management hat. Als Faustregel gilt, dass ein Unternehmen, das eine Belegungsrate von 95 % oder mehr aufweist, als ausgezeichnet gilt.
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Werbemittel und Online: Die meisten Mietinteressenten suchen heute über das Internet nach Immobilien. Prüfen Sie daher den Stand der Online-Werbemaßnahmen, z. B. ob die Verwaltungsgesellschaft zeitnah Informationen über die Immobilie auf den wichtigsten Immobilienportalen (z. B. SUUMO, At Home usw.) einstellt und ob sie eine vollständige Palette von Fotos und Grundrissen bereitstellt. Die Fähigkeit des Unternehmens, Informationen auf seiner Website und in sozialen Netzwerken zu verbreiten, ist ebenfalls hilfreich.
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Fähigkeit, Maßnahmen gegen Leerstände vorzuschlagen: Vergleichen Sie den Ansatz der einzelnen Unternehmen in Bezug auf Maßnahmen, die bei Leerständen ergriffen werden sollen. Es ist zum Beispiel beruhigend, wenn ein Unternehmen neben allgemeinen Maßnahmen wie "Null Kaution und Schlüsselgeld" oder "kostenlose Miete für x Monate" auch originelle Ideen und Vorschläge hat. Ein Verwaltungsunternehmen, das die Ursachen für den Leerstand genau analysiert und Vorschläge aus der Sicht des Eigentümers macht, wie z. B. Um- oder Anbauten, wird eher in der Lage sein, langfristig eine hohe Belegungsrate zu halten.
Checkpoint 5: Prüfen Sie den Marktpreis und die Aufschlüsselung der Verwaltungsgebühren und sonstigen Kosten
Die an die Verwaltungsgesellschaft gezahlte Verwaltungsgebühr (Verwaltungsprovision) wirkt sich auf die Einnahmen und Ausgaben aus, so dass es notwendig ist, die angemessene Höhe zu kennen und Vergleiche anzustellen. Der marktübliche Satz für Mietverwaltungsgebühren liegt bei etwa 5 % der Miete. In der Praxis schwankt er zwischen 3 und 10 %, da es keine gesetzliche Obergrenze gibt und jedes Unternehmen seine Gebühren selbst festlegen kann. Der Standard liegt bei ca. 5 % für eine allgemeine Auslagerung der gesamten Verwaltungsaufgaben, bei ca. 3 % für begrenzte Verträge, z. B. nur für den Einzug der Miete, und umgekehrt kann er bei Untermietverträgen mit Leerstandsgarantie bis zu 10-20 % betragen.
Wichtig ist, dass eine umfassende Entscheidung getroffen wird, bei der nicht nur die Höhe der Provision, sondern auch der Umfang und die Qualität der geleisteten Arbeit berücksichtigt werden. Unternehmen, die extrem niedrige Provisionen anbieten, müssen ihre Einnahmen irgendwoher beziehen, so dass sie z. B. bei der Anwerbung von Mietern zurückhaltend sind oder viele zusätzliche Gebühren verlangen können. Selbst wenn die Gebühren höher sind, können sich die höhere Belegungsrate und die hohe Qualität der Dienstleistungen bezahlt machen.
Achten Sie beim Kostenvergleich auch auf andere Kosten als die monatliche Verwaltungsgebühr. In einigen Fällen trägt der Eigentümer die Kosten für X Monatsmieten als Werbegebühr bei der Anwerbung neuer Mieter, während andere Unternehmen Verlängerungsgebühren bei Vertragsverlängerungen, Abwicklungsgebühren bei Auszug, Gebühren für den 24-Stunden-Notdienst usw. erheben. Bei der Einholung von Angeboten ist es wichtig, genau nachzufragen, wie hoch die Kosten pro Jahr sein werden, und die Gesamtverwaltungskosten zu vergleichen.
Tipp: Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung eines Verwaltungsvertrags einen Kostenvoranschlag oder eine Aufstellung der wichtigsten Punkte geben und prüfen Sie die Gebührenpositionen und -beträge im Detail. Insbesondere sollte auch der Umfang der Sanierungskosten überprüft werden. Wenn zum Beispiel die Berechnungsgrundlage für die Hausreinigung und die Reparaturkosten beim Auszug unklar ist, besteht die Gefahr, dass später ein höherer Betrag in Rechnung gestellt wird. Es ist auch sinnvoll, das potenzielle Unternehmen nach den geschätzten Wiederherstellungskosten bei Auszug zu fragen. Durch den Vergleich der Antworten können Sie sich ein Bild vom Kostenbewusstsein des Unternehmens und seiner Rücksichtnahme auf die Belastung des Eigentümers machen.
Checkpoint 6: Ermitteln Sie die Qualität der Mieterbeziehungen und des Verwaltungssystems.
Wenn Sie eine Immobilie einer Verwaltungsgesellschaft anvertrauen, erwarten Sie von ihr nicht nur, dass sie Mieter anwirbt, sondern auch, dass sie die Immobilie so verwaltet, dass die Zufriedenheit der Mieter erhalten bleibt. Es ist schwierig, die Qualität der Mieterbetreuung und des Gebäudemanagementsystems vollständig zu verstehen, bevor Sie die Immobilie tatsächlich dem Unternehmen anvertrauen, aber eine vorherige Prüfung der folgenden Punkte wird Ihnen helfen, eine Entscheidung zu treffen.
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Kriterien für das Mieter-Screening: Die Aufnahme von Mietern mit schlechter Qualität kann zu Mietrückständen und Nachbarschaftsproblemen führen, was wiederum den Auszug anderer Mieter zur Folge haben kann. Erkundigen Sie sich daher bei Ihrer potenziellen Verwaltungsgesellschaft nach deren Auswahlkriterien für potenzielle Mieter. Fragen Sie sie beispielsweise nach den spezifischen Kriterien, die sie bei der Prüfung von Bewerbern anwenden, wie Einkommensanforderungen, ob sie einen gemeinsamen Bürgen haben oder nicht und ob sie eine Bürgschaftsgesellschaft einsetzen, um sich ein Bild von der Haltung der Verwaltungsgesellschaft zu machen. Eine zu strenge Prüfung kann den Zeitraum des Leerstands verlängern, während eine zu nachsichtige Prüfung ein Risiko darstellt. Ein Unternehmen, das ausgewogene Standards setzt und sich bemüht, Probleme zu vermeiden, ist vorzuziehen.
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Umgang mit Beschwerden und Problemen: Die Fähigkeit, mit Problemen wie Beschwerden von Mietern über Lärm, defekte Geräte usw. umzugehen und auf Mahnungen zu reagieren, wenn Zahlungsrückstände auftreten, ist ebenfalls ein wichtiger Faktor; prüfen Sie, ob das Unternehmen über eine 24-Stunden-Notrufnummer und ein Netz lokaler Reparaturunternehmen verfügt, um sicherzustellen, dass Probleme schnell gelöst werden können. Eine Möglichkeit, dies herauszufinden, besteht darin, sich zu erkundigen, mit welchen Beschwerden das Unternehmen in der Vergangenheit zu tun hatte und wie es mit diesen umgegangen ist. Wenn das Unternehmen ehrlich ist und schnell reagiert, wird es das Vertrauen der Mieter gewinnen, was letztlich zu einem langfristigen Mietverhältnis führen wird.
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Gebäudeinstandhaltung: Ein weiterer Punkt, den es zu prüfen gilt, ist der Status der regelmäßigen Gebäudereinigung und der gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen (z. B. Brandschutzinspektionen). Wenn die Gemeinschaftsräume stets sauber gehalten werden, verbessert dies den Eindruck des Objekts, erhöht die Zufriedenheit der Mieter und verringert die Zahl der Leerstände. Wenn eine Besichtigung vor Ort möglich ist, ist es auch sinnvoll, benachbarte Immobilien zu besichtigen, die vom Bewerber verwaltet werden, um sich selbst ein Bild davon zu machen , wie gut die Immobilie verwaltet wird. Die Sauberkeit und Instandhaltung bestehender Objekte ist ein guter Gradmesser für die Qualität der Verwaltung des Unternehmens.
Checkpoint 7: Prüfen Sie die Reaktionsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Ansprechpartners
Schließlich sind auch die Persönlichkeit und die Kompetenz des tatsächlichen Ansprechpartners ein wichtiges Kriterium. Die Mietverwaltung ist ein langfristiges Geschäft. Wenn Sie dem Unternehmen die Verwaltung anvertrauen, werden Sie eine lange Beziehung zu der verantwortlichen Person haben. Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich die Situation bei der Verwaltung je nach der verantwortlichen Person erheblich ändert.
Prüfen Sie bei der ersten Besprechung und bei der Bearbeitung von Anfragen folgende Punkte
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Schnelligkeit der Kommunikation: Vergewissern Sie sich, dass Fragen und Mitteilungen nicht zu spät beantwortet werden und dass E-Mails und Telefonanrufe zeitnah beantwortet werden. Eine gute Faustregel ist zum Beispiel, dass Sie bis zum nächsten Arbeitstag eine Antwort auf Ihre Anfrage erhalten sollten. Ist die Kontaktperson schwer zu erreichen, können Sie im Notfall in Schwierigkeiten geraten.
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Klarheit und Aufrichtigkeit der Erklärungen: Vergewissern Sie sich, dass die Person Ihre Fragen genau beantwortet und alle Punkte, die Ihnen unklar sind, ausführlich erklärt. Beurteilen Sie die Zuverlässigkeit der Person danach, ob sie in der Lage ist, Fachbegriffe in einfachen Worten zu erklären, und ob sie sich bereit erklärt, bei Unklarheiten nachzuschlagen und Ihnen später Bericht zu erstatten.
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Business-Etikette: Wichtig sind auch grundlegende Umgangsformen wie das Aushändigen von Visitenkarten und Dokumenten sowie der Gebrauch der Sprache. Prüfen Sie auch, ob man sich beim ersten Treffen Notizen macht und ob man Ihnen zuhört und versucht, Ihre Bedürfnisse zu verstehen. Wenn die verantwortliche Person ihre Versprechen gegenüber dem Eigentümer nach der Vertragsunterzeichnung einhält und es nicht versäumt, dem Eigentümer Bericht zu erstatten, mit ihm zu kommunizieren und sich mit ihm zu beraten, können Sie sicher sein, dass Sie in guten Händen sind.
Wenn Sie sich in Bezug auf die verantwortliche Person unsicher fühlen, empfehlen wir Ihnen, den Vertrag zu überdenken, auch wenn das Unternehmen selbst einen guten Ruf hat. Eine gute Möglichkeit, ein Unternehmen nach seinen Mitarbeitern zu beurteilen.
Checkliste für die Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft (Vergleichstabelle)
Auf der Grundlage der oben genannten Punkte haben wir eine einfache Checkliste zusammengestellt, die Ihnen helfen soll, potenzielle Verwaltungsgesellschaften zu bewerten. Notieren Sie sich jeden Kandidaten für jeden Punkt und nehmen Sie eine umfassende Bewertung vor.
Punkte der Checkliste | Zu prüfende und zu beachtende Punkte |
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Arbeitsumfang und Leistungsinhalt | Ist der Umfang der Arbeiten, die ausgelagert werden können, ausreichend (z. B. Mietersuche, Inkasso, Reinigung, Reparaturen usw.). Gibt es Dienstleistungen, für die separate optionale Kosten anfallen? |
Erfolgsbilanz und Zuverlässigkeit der Verwaltung | Sind die Anzahl der verwalteten Einheiten und die Anzahl der Jahre ausreichend (hat das Unternehmen Erfahrung?) Stimmen die Art der verwalteten Immobilien und das Gebiet mit den eigenen Immobilien überein? |
Lokale Kenntnisse/Kompetenzbereiche | Sind Sie mit den Informationen über das örtliche Gebiet vertraut und haben Sie Stärken bei der Art der Immobilie (Wohnungen)? |
Mieterrekrutierung (Fähigkeit, Kunden anzuziehen) | Ist der Vermietungsstand hoch und sind die Rekrutierungsmedien (Internetausschreibungen, Werbestrategien) zum Zeitpunkt des Leerstands angemessen? |
Fähigkeit, Maßnahmen zur Vermeidung von Leerständen vorzuschlagen | Haben Sie über die allgemeinen Maßnahmen hinaus originelle Ideen für Maßnahmen gegen Leerstand? |
Verwaltungsgebühren (Kosten) | Liegt der Provisionssatz in einem angemessenen Bereich (X %), und besteht bei einem zu niedrigen Satz die Gefahr einer Verschlechterung der Dienstleistung? Sind andere Kosten (zum Zeitpunkt der Einstellung, zum Zeitpunkt der Verlängerung usw.) klar? |
Mieterscreening und Reaktion | Sind die Kriterien für die Auswahl von Mietern angemessen und ist die Politik für den Umgang mit Beschwerden und Zahlungsrückständen zufriedenstellend? |
Gebäudemanagement und Reparatursystem | Ist die Häufigkeit der regelmäßigen Reinigungen und Inspektionen ausreichend? Gibt es ein Notfallkontaktsystem und ein Netz lokaler Auftragnehmer? |
Verlässlichkeit der verantwortlichen Person | Sind ihre Erklärungen klar und aufrichtig, machen sie einen guten Eindruck und sind sie miteinander kompatibel? |
Vertragsbedingungen | Sind die Bedingungen des Verwaltungsvertrags (Dauer, Verlängerung und automatische Weiterführung), die Kündigungsbedingungen und -verfahren (z. B. Kündigungsfrist von einem Monat) angemessen? |
Eintragung der Mietverwaltungsgesellschaft | Wenn das Unternehmen mehr als 200 Einheiten verwaltet, muss es beim Minister für Land, Infrastruktur und Verkehr als Verwaltungsgesellschaft für Mietwohnungen eingetragen sein. |
Bewerten Sie jeden einzelnen Punkt umfassend und wählen Sie das Unternehmen mit der besten Gesamtbilanz und Zuverlässigkeit. Es ist wichtig, dass Sie vor der Vertragsunterzeichnung alle Zweifel ausräumen und erst dann einen Vertrag unterschreiben, wenn Sie zufrieden sind.
Schlussfolgerung.
Bei der Vermietung einer geerbten Immobilie ist die Wahl eines Vermietungsunternehmens ein wichtiger Schritt, der über den Erfolg oder Misserfolg Ihres Vermietungsmanagements entscheidet. Wenn Sie die obige Checkliste befolgen und die Unternehmen sorgfältig vergleichen, können Sie größere Fehler bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft vermeiden. Das Wichtigste ist, eine umfassende Entscheidung zu treffen, die nicht nur Unterschiede bei Arbeitsinhalten und Kosten berücksichtigt, sondern auch "schwer sichtbare" Aspekte wie die Erfolgsbilanz des Unternehmens und die Reaktionsfähigkeit der zuständigen Mitarbeiter.
Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte, auf die Sie achten sollten.
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Prüfen Sie den Umfang des Outsourcing: Prüfen Sie den Arbeitsumfang und die Kosten, um sicherzustellen, dass das Unternehmen alle von Ihnen benötigten Arbeiten erledigen kann.
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Vergleichen Sie mehrere Firmen: Holen Sie Angebote von mehreren Bewerbern ein und vergleichen Sie umfassend das Leistungsangebot, die Gebühren und die Erfolgsbilanz.
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Fachwissen des Unternehmens: Wählen Sie ein Unternehmen aus, das in Ihrer Region ansässig ist oder zu den großen Anbietern gehört und in Bezug auf die Fachgebiete und die Managementerfolge zu Ihrer Immobilie passt.
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Fähigkeit, Kunden anzuziehen und Belegungsraten: Ermitteln Sie anhand objektiver Zahlen wie Belegungsraten und Werbemethoden, ob das Unternehmen in der Lage ist, freie Stellen schnell zu besetzen.
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Kosten und Vertragsbedingungen: Prüfen Sie nicht nur den niedrigen Preis, sondern auch die Dienstleistungs- und sonstigen Kosten auf der Grundlage des marktüblichen Satzes für Verwaltungsgebühren (ca. 5 %).
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Servicequalität: Achten Sie auf das System für den Umgang mit Mietern und Problemen sowie auf die Reaktion und Zuverlässigkeit der zuständigen Person.
Wir hoffen, dass die Leser die Punkte in diesem Artikel als Checkliste verwenden, um eine Verwaltungsgesellschaft mit Vertrauen auszuwählen. Wenn Sie sorgfältig und ohne Eile vergleichen, werden Sie den besten Partner für Ihre Immobilie finden. Als Nächstes sollten Sie sich mit der Verwaltungsgesellschaft, die Sie interessiert, in Verbindung setzen und ein konkretes Angebot anfordern, um mehr über ihre Dienstleistungen und die Atmosphäre ihrer Mitarbeiter zu erfahren. Mit der richtigen Verwaltungsgesellschaft können selbst unerfahrene Eigentümer ihr Vermietungsgeschäft mit ruhigem Gewissen beginnen.
Nutzen Sie die Checkliste in diesem Artikel, um ein zuverlässiges Verwaltungsunternehmen zu finden und den ersten Schritt in Richtung eines erfolgreichen Vermietungsmanagements zu machen, als ersten Schritt zu einem stabilen Einkommen in der Zukunft.
Häufig gestellte Fragen
F1: Kann ich mein eigenes Mietobjekt selbst verwalten (Selbstverwaltung), ohne ein Verwaltungsunternehmen zu beauftragen?
A. Es ist möglich, dass Immobilieneigentümer die Beziehungen zu den Mietern und die Verwaltung des Gebäudes selbst übernehmen. Die Verwaltung von Mietobjekten umfasst jedoch eine Vielzahl von Aufgaben und erfordert spezielle Kenntnisse und Anstrengungen. Insbesondere muss der Eigentümer alles selbst erledigen, einschließlich der Schaltung von Anzeigen für neue Mieter, der Durchführung von Besichtigungen, der Ausarbeitung von Verträgen, der Einziehung und Mahnung der Mieten, der Vermittlung von Handwerkern bei Ausstattungsproblemen und der Abrechnung bei Auszug der Mieter. Dies kann eine große Belastung für diejenigen sein, die zum ersten Mal eine Immobilie verwalten, die mit ihrem Tagesjob beschäftigt sind oder die weit entfernt von der Immobilie wohnen. Die Auslagerung an ein Verwaltungsunternehmen kostet Sie zwar eine Provision, aber Sie können die lästige Arbeit dem Unternehmen überlassen, was zu einer stabilen Verwaltung und Zeitersparnis führt. Eine Möglichkeit besteht darin, die Verwaltung zunächst in kleinem Rahmen selbst zu übernehmen, und wenn Sie damit Schwierigkeiten haben, sollten Sie die Auslagerung an einen Fachmann in Betracht ziehen.
F2: Wie hoch ist der marktübliche Satz für die Verwaltungsgebühr, die an ein Mietverwaltungsunternehmen gezahlt wird?
A. Der marktübliche Satz für eine Verwaltungsgebühr liegt bei etwa 5 % der Miete. Wenn die Monatsmiete beispielsweise 100.000 Yen beträgt, liegt der Standard bei etwa 5.000 Yen pro Monat. Das Gesetz legt jedoch keine Höchstgrenze fest, und der tatsächliche Provisionssatz schwankt je nach Unternehmen zwischen 3 und 10 %. Zu beachten ist auch, dass die Kosten nicht nur vom Provisionssatz abhängen, sondern auch vom Umfang der Arbeit. Der angemessene Provisionssatz hängt auch davon ab, ob es sich um einen Vertrag handelt, der nur die Grunddienstleistungen auslagert, oder ob er einen 24-Stunden-Service und Gebäudeinspektionen umfasst. Liegt der Provisionssatz unter dem marktüblichen Satz, ist der Leistungsumfang zu überprüfen, liegt er darüber, sind Qualität und Quantität der erbrachten Leistungen zu prüfen. Außerdem fallen bei der Anwerbung neuer Kunden häufig zusätzliche Kosten wie Werbegebühren (z. B. eine Monatsmiete) an, so dass es ratsam ist, vor Vertragsabschluss einen jährlichen Gesamtkostenvoranschlag einzuholen.
F3: Was ist ein Untermietvertrag? Was sind die Vor- und Nachteile?
A: Ein Untermietvertrag, der auch als "Pauschalmietvertrag" bezeichnet wird, ist ein Vertrag, bei dem der Untervermieter (Immobilienunternehmen) die Immobilie in ihrer Gesamtheit mietet und weiterhin eine feste garantierte Miete an den Eigentümer zahlt. Der Eigentümer hat den Vorteil, dass er eine feste monatliche Mieteinnahme erhält, unabhängig davon, ob die Immobilie leer steht oder nicht. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Untervermietungsgesellschaft die Verträge und den Schriftverkehr mit den Mietern direkt abwickelt, was den Zeit- und Arbeitsaufwand der Verwaltung erheblich reduziert.
Nachteilig ist hingegen, dass die Miete niedriger als der Marktpreis angesetzt wird und dass der Untermieter auch während der Vertragslaufzeit eine Überprüfung (Senkung) der garantierten Miete verlangen kann. Tatsächlich gab es in der Vergangenheit viele Fälle, in denen die Miete angeblich für XX Jahre festgesetzt war, später aber gesenkt wurde, oder in denen das Risiko zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung unzureichend erläutert wurde, was zu Problemen führte. Daher wurde das Gesetz im Jahr 2020 geändert, so dass wichtige Fragen wie das Risiko einer Mietminderung vor der Unterzeichnung eines Untermietvertrags geklärt werden müssen. Zwar kann die Untervermietung auch für Anfänger das Leerstandsrisiko verringern, doch ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Rentabilität langfristig sinkt, größer als bei einer normalen Vermietung. Daher ist es wichtig, die Vor- und Nachteile zu kennen, bevor man einen Vertrag unterzeichnet. Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie mit einem normalen Verwaltungsvertrag beginnen und die Untervermietung in Betracht ziehen, nachdem sich Ihre Leistung stabilisiert hat.
F4: Wie lange läuft der Vertrag mit der Mietverwaltungsgesellschaft? Kann ich die Verwaltungsgesellschaft während der Vertragslaufzeit wechseln?
A: Die Laufzeit des Vertrags mit der Verwaltungsgesellschaft hängt von der Gesellschaft und dem Inhalt des Vertrags ab, aber in den meisten Fällen wird er nach ein oder zwei Jahren automatisch verlängert. Es gibt verschiedene Arten von Verträgen, z. B. auf der Grundlage von Standardmietverträgen und Outsourcing-Verträgen, aber in allen Fällen sind die Laufzeit und die Verlängerungsmethode im Vertrag festgelegt. Grundsätzlich ist es möglich, den Vertrag in der Mitte der Laufzeit zu kündigen, aber in vielen Fällen sind daran Bedingungen geknüpft, wie z. B. eine schriftliche Kündigungsfrist von mindestens X Monaten vor der Kündigung. Obwohl es nur wenige Fälle gibt, in denen Vertragsstrafen anfallen, kann es bei Untermietverträgen Beschränkungen für die mittelfristige Kündigung geben, da es sich um einen langfristigen Vertrag handelt. Überprüfen Sie die Kündigungsbedingungen (was zu tun ist, wenn Sie kündigen wollen), bevor Sie den Vertrag unterschreiben, und fragen Sie die zuständige Person, wenn Sie irgendwelche Bedenken haben.
Für den unwahrscheinlichen Fall, dass Sie mit der Dienstleistung unzufrieden sind oder nach der Unterzeichnung des Vertrags weiterhin Probleme haben, ist ein Wechsel der Verwaltungsgesellschaft (Versetzung) eine Option. Bei einem Wechsel der Verwaltungsgesellschaft muss der Vertrag mit der bisherigen Verwaltungsgesellschaft gekündigt werden und die neue Verwaltungsgesellschaft muss den Vertrag übernehmen, aber der Eigentümer hat das Recht dazu. Tatsächlich ist es eher eine verlorene Chance, die Immobilie weiterhin einer Verwaltungsgesellschaft anzuvertrauen, die nicht gut passt, so dass Sie einen Wechsel zu einem Unternehmen Ihres Vertrauens in Betracht ziehen sollten. Vor und nach dem Wechsel müssen jedoch praktische Dinge erledigt werden, wie die Information der Mieter und die Übergabe von Kautionen.
F5: Welchen Anbieter sollte ich wählen, eine große Verwaltungsgesellschaft oder eine lokale Verwaltungsgesellschaft?
A: Es ist schwer zu sagen, was besser ist. Jede hat ihre eigenen Vorteile, und die richtige Wahl hängt von der Lage der Immobilie und der Politik des Eigentümers ab. Große Verwaltungsgesellschaften verfügen über ein landesweites Werbenetz und eine starke Marke, was bei der Kundengewinnung oft von Vorteil ist. Außerdem verfügen sie über eine Organisationsstruktur, standardisierte Vertragsunterlagen und -systeme sowie ein Gefühl der Sicherheit. Andererseits wurde darauf hingewiesen, dass die schiere Anzahl der Objekte dazu führt, dass die Zeit, die für jeden einzelnen Fall zur Verfügung steht, begrenzt ist und das Unternehmen dazu neigt, auf eine einheitliche Weise zu reagieren.
Andererseits sind kommunale Verwaltungsgesellschaften mit detaillierten Informationen über das Gebiet, für das sie zuständig sind, vertraut, und man kann von ihnen erwarten, dass sie flexibel auf die Bedürfnisse der örtlichen Mietinteressenten eingehen. Als Unternehmen, das dem Objekt und dem Eigentümer nahe steht, sind sie in vielen Fällen auch in der Lage, eine langfristige Verwaltung über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren freundschaftlich zu begleiten. Aufgrund ihrer geringen Größe sind ihre Personal- und Werbebudgets jedoch begrenzt, so dass sie in Bezug auf ihre Rekrutierungskraft den großen Unternehmen unterlegen sein können.
Abschließend ist es empfehlenswert, mit den Bewerbern aller großen und lokalen Unternehmen zu sprechen und eine Entscheidung auf der Grundlage der Kompatibilität mit der Immobilie und der Qualität der verantwortlichen Person zu treffen. Wie bereits erwähnt, ist es wichtig, einen umfassenden Vergleich anzustellen und sich nicht nur auf die großen Unternehmen zu beschränken. Wenn Sie z. B. eine Wohnung im Stadtzentrum schnell besetzen wollen, wählen Sie ein großes Unternehmen, wenn Sie eine langfristige und enge Verwaltung in einer ländlichen Gegend wünschen, wählen Sie ein lokales Unternehmen. Letztendlich sollten Sie eine Gesamtentscheidung treffen, die auf einem ausgewogenen Verhältnis zwischen den angebotenen Dienstleistungen, den Kosten und der Vertrauenswürdigkeit beruht.

稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Geschäftsführer. Mit Sitz in Osaka, Tokio und Kanagawa ist das Unternehmen in den Bereichen Immobilienkauf, -vermietung und -verwaltung tätig. Das Unternehmen bietet seine Dienstleistungen auf der Grundlage seiner umfangreichen Erfahrung in der Immobilienbranche an. Basierend auf dem Grundsatz, dass „die Mitarbeiter das wichtigste Kapital eines Unternehmens sind“, legt das Unternehmen großen Wert auf die Personalentwicklung. Das Unternehmen ist bestrebt, nachhaltig Unternehmenswerte zu schaffen. 【Erworbene Qualifikationen (einschließlich bestandene Prüfungen)】 Immobilienmakler, Verwaltungsfachangestellter, Datenschutzbeauftragter, Wohnungsverwalter, Verwaltungsleiter, Brandschutzbeauftragter der Klasse A, Versteigerungsfachmann für Immobilien, Immobilienverwalter, Techniker für die Instandhaltung und Reparatur von Wohnanlagen, Leiter für Geldgeschäfte, Immobilienberater