Guía para Invertir en Propiedades a los 20: Ventajas y Estrategias de Éxito

A menudo oímos comentarios como "es demasiado pronto para invertir en inmuebles a los 20 años" o "aún no tengo suficiente experiencia ni conocimientos". Sin embargo, los datos de la última encuesta muestran que casi la mitad (49,5%) de los veinteañeros tienen realmente una buena impresión de la inversión inmobiliaria, y este porcentaje ha aumentado en 2,7 puntos porcentuales desde el año pasado.

Como INA & Associates Ltd, he tenido la oportunidad de hablar con numerosos inversores. De lo que estoy convencido es de que la veintena es el mejor momento para empezar a invertir en inmuebles.

Basándose en los últimos datos sobre la inversión inmobiliaria a los 20 años, este artículo ofrece metodologías específicas para que la generación más joven tenga éxito en la inversión inmobiliaria. Desde medidas para evitar riesgos, aprendidas de casos de fracaso, hasta las cinco reglas del éxito y estrategias prácticas de inversión, este artículo ofrece información exhaustiva para ayudar a las personas de 20 años a empezar a invertir en propiedades con tranquilidad.

Situación actual y análisis de datos sobre la inversión inmobiliaria de los veinteañeros

La realidad de los fondos de inversión

Según una encuesta realizada entre inversores inmobiliarios experimentados de entre 20 y 30 años, alrededor de la mitad compró inmuebles de inversión con menos de 3 millones de yenes de fondos propios. Este resultado demuestra que muchas personas empiezan a invertir en propiedades con mucho menos dinero del que imaginan.

Lo que es aún más interesante es que alrededor del 70% de los que tienen experiencia en inversiones afirman haber conseguido los ingresos por alquiler y los beneficios deseados con la venta de propiedades. Esto confirma que, con los conocimientos y la estrategia adecuados, incluso los veinteañeros pueden tener éxito.

Relación entre los ingresos anuales y empezar a invertir

Según la Encuesta Básica sobre Estructura Salarial de 2024 del Ministerio de Sanidad, Trabajo y Bienestar Social, el salario medio a los 20 años es de 232.000 yenes, pero aumenta a 372.000 yenes a finales de los 40. En previsión de este futuro aumento de los ingresos, cada vez más personas comienzan a invertir en propiedades inmobiliarias a los 20 años.

Sin embargo, el hecho de que los ingresos anuales superen o no los 12 millones de yenes es un criterio importante para la inversión inmobiliaria a los 20 años. Si sus ingresos anuales son inferiores a 12 millones de yenes, invertir en un condominio es una opción realista, pero aún puede esperar rendimientos adecuados.

Cinco ventajas de empezar a invertir en propiedades a los 20 años

1. Maximizar el efecto compuesto de una inversión a largo plazo

La mayor ventaja de empezar a invertir en propiedades a los 20 años es la duración del periodo de inversión. Por ejemplo, si empieza a invertir a los 25 años, puede obtener ingresos durante 40 años, hasta los 65 años. Este largo periodo de tiempo es crucial para maximizar el efecto compuesto.

Una renta mensual de 100.000 yenes supondría unos ingresos de 48 millones de yenes en 40 años. Además, al reinvertir estos ingresos, la velocidad de crecimiento de los activos aumenta a un ritmo acelerado: en comparación con los inversores que empiezan a los 40 o 50 años, los inversores de 20 años están en una posición mucho mejor para empezar.

2.Características de la edad que facilitan la obtención de préstamos

Cuando las instituciones financieras examinan los préstamos, los inversores veinteañeros son evaluados en función de su potencial futuro. Aunque sus ingresos anuales actuales sean relativamente bajos, las entidades financieras los tendrán en cuenta activamente para los préstamos, ya que se espera que sus ingresos aumenten en el futuro.

En particular, los veinteañeros que trabajan para grandes empresas y funcionarios suelen tener condiciones de préstamo más favorables, ya que pueden esperar unos ingresos futuros estables. Además, los plazos de amortización más largos permiten reducir las cuotas mensuales, lo que redunda en una mejora de la tesorería.

3.Efecto como sustituto del seguro de vida

Los préstamos de inversión inmobiliaria vienen acompañados de un seguro de vida de crédito colectivo. Al empezar a invertir en inmuebles a los 20 años, también se puede disfrutar de su función como seguro de vida a largo plazo.

En comparación con el seguro de vida convencional, la inversión inmobiliaria mata dos pájaros de un tiro, ya que tiene una función aseguradora y se espera que genere ingresos al mismo tiempo. Esta función de seguro es una gran fuente de seguridad, especialmente para los veinteañeros que están a punto de casarse o tener hijos.

4. Maximizar los efectos de ahorro fiscal

En la inversión inmobiliaria, la amortización de los edificios puede registrarse como gasto. Especialmente en el caso de los apartamentos de madera, se puede realizar una gran depreciación, ya que la vida legal del edificio es de sólo 22 años.

Si tiene 20 años, puede esperar que sus ingresos anuales aumenten y que su tipo impositivo aumente en el futuro. Si empieza a invertir en inmuebles a una edad temprana, puede beneficiarse de un importante ahorro fiscal en un momento en que se aplican tipos impositivos más elevados. El ahorro en impuestos sobre la renta y la vivienda es un factor importante para aumentar significativamente la tasa de rentabilidad de la inversión.

5. tiempo de recuperación tras un fracaso

La inversión siempre implica un riesgo. Sin embargo, tener mucho tiempo para recuperarse de un fracaso a los 20 años es una gran ventaja: si se comete un error importante a los 40 o 50 años, es difícil recuperarse, pero a los 20 años se tiene mucho tiempo para recuperarse.

Este margen de tiempo permite a los inversores veinteañeros ser proactivos y asumir retos. No actuar por miedo al fracaso supone una mayor pérdida de oportunidades a largo plazo. Si adquiere experiencia mientras es joven, podrá tomar mejores decisiones de inversión.

Errores comunes y contramedidas para la inversión inmobiliaria a los 20 años

Errores en la selección de inmuebles por falta de conocimientos

El error más común en la inversión inmobiliaria a los 20 años es la selección incorrecta de propiedades por falta de conocimientos. Son frecuentes los casos en los que se compran propiedades sin examinar suficientemente la ubicación y el estado del inmueble, atraídos por el alto rendimiento superficial.

Por ejemplo, ha habido casos en los que se han comprado propiedades de alto rendimiento en zonas rurales, pero que han estado continuamente vacías debido al descenso de la población, lo que en última instancia ha provocado pérdidas sustanciales. También hay varios casos en los que se compraron propiedades antiguas con descuento, pero los costes de reparación fueron más elevados de lo previsto, lo que provocó un deterioro de los ingresos y los gastos.

Contramedida: A la hora de seleccionar una propiedad, es importante centrarse en la ubicación más que en el rendimiento. Si se elige una ubicación con potencial, como a 10 minutos a pie de una estación, en una zona con una población en crecimiento o en una zona prevista para la reurbanización, se puede asegurar una renta estable a largo plazo.

Trampas al invertir en estudios nuevos

Muchos inversores veinteañeros cometen el error de invertir en estudios de nueva construcción. Son innumerables los casos de personas que se dejan engañar por la astuta palabrería de los vendedores y compran propiedades que no les salen rentables.

Como el precio de compra de un estudio de nueva construcción es elevado, los ingresos por alquiler no pueden cubrir por sí solos la amortización del préstamo, y es habitual que el propietario tenga que sacar varias decenas de miles de yenes cada mes. Se han dado casos de déficits anuales de 240.000 yenes.

Solución: considerar propiedades de segunda mano que tengan entre 5 y 15 años en lugar de propiedades de nueva construcción para reducir el precio de compra y mejorar los ingresos y gastos. También es importante recabar información de varias agencias inmobiliarias y tomar una decisión objetiva.

Deterioro del flujo de caja debido a un endeudamiento excesivo

Muchos inversores veinteañeros contraen préstamos que no son adecuados para su tamaño en previsión de un futuro aumento de los ingresos. Contratar un préstamo completo o endeudarse en exceso en relación con sus ingresos anuales reduce significativamente su resistencia a las subidas de los tipos de interés y el riesgo de desocupación.

Solución: el ratio de endeudamiento debería ser del 70-80% del precio de la propiedad y es importante asegurarse una cierta cantidad de fondos personales. Además, hay que mantener siempre un fondo de reserva de unos tres meses de amortización del préstamo para cubrir gastos imprevistos.

Tabla comparativa de casos de fracaso y contramedidas

Leyes de la inversión inmobiliaria de éxito para veinteañeros que no fracasan

Ley 1: Empezar a invertir con unos ingresos anuales de al menos 5 millones de yenes.

Unos ingresos anuales de 5 millones de yenes es una pauta importante para la inversión inmobiliaria a los 20 años. Al alcanzar este nivel de ingresos, resulta más fácil obtener préstamos de las entidades financieras y hay más margen financiero para invertir.

Es posible invertir con unos ingresos anuales inferiores a 5 millones de yenes, pero la gama de propiedades entre las que se puede elegir es limitada y la gestión del riesgo se hace más difícil. Se recomienda centrarse primero en mejorar su carrera en su trabajo principal y construir una base de ingresos estable antes de empezar a invertir.

Ley 2: Prepare un coste inicial de 1 millón de yenes más tres meses de amortización del préstamo.

Cuando empiece a invertir en inmuebles, necesitará disponer de un capital inicial de alrededor de 1 millón de yenes. Esto incluye los gastos de compra del inmueble (gastos de registro, corretaje, primas del seguro contra incendios, etc.).

Además, es importante reservar tres meses de amortización del préstamo como fondo de reserva en caso de gastos imprevistos. Este fondo le permitirá hacer frente a periodos de desocupación y gastos de reparación imprevistos y le garantizará una gestión estable de la inversión.

Ley 3: Selección de inmuebles en función de la ubicación

No es exagerado decir que el 80% del éxito de la inversión inmobiliaria viene determinado por la selección de la ubicación: los inversores veinteañeros tienden a sentirse atraídos por los altos rendimientos, pero es importante evaluar la ubicación desde una perspectiva a largo plazo.

Céntrese en los siguientes factores como criterios para una ubicación privilegiada

• A menos de 10 minutos a pie de la estación de tren más cercana
• Zonas con una población creciente o mantenida
• Zonas con buenas instalaciones comerciales y médicas
• Zonas con planes de reurbanización
• Ausencia de universidades o empresas que planeen trasladarse

Ley 4: Seleccione una empresa de gestión fiable

Una buena empresa de gestión es esencial para el éxito de la inversión inmobiliaria. La capacidad de la empresa gestora determinará en gran medida las tasas de ocupación y los niveles de alquiler.

Al seleccionar una empresa de gestión, compruebe los siguientes puntos

• Historial y reputación en la zona
• Capacidad para contratar inquilinos (periodos vacíos cortos)
• Costes de gestión razonables
• Rapidez y amabilidad de respuesta
• Solidez financiera

Ley 5: Ampliar la inversión por etapas

Es importante que los inversores veinteañeros aumenten el tamaño de su inversión por etapas. Empiece con una unidad y aumente gradualmente el número de propiedades a medida que adquiera experiencia.

El momento oportuno para ampliar la inversión es cuando se cumplen las siguientes condiciones

• La explotación de las propiedades existentes es estable
• Se han acumulado fondos propios suficientes
• Han mejorado los conocimientos y la experiencia en inversión inmobiliaria
• Las condiciones del mercado son favorables.

Estrategias de inversión inmobiliaria recomendadas para veinteañeros

Comenzar con la inversión en condominios

A los veinteañeros principiantes se les recomienda empezar con inversiones en condominios. En comparación con una propiedad individual, el importe de la inversión es inferior y el esfuerzo de gestión es reducido, por lo que tiene la ventaja de ser más fácil de gestionar con su trabajo diario.

Al invertir en una comunidad de propietarios, tenga en cuenta lo siguiente

• La antigüedad del edificio no debe superar los 15 años.
• Elija una superficie exclusiva de 25 m2 o más.
• Compruebe el estado de la gestión de la asociación de gestión.
• Compruebe el estado del fondo de reserva para reparaciones.

Uso de inmuebles de segunda mano

En comparación con los inmuebles de nueva construcción, los de segunda mano son menos caros y ofrecen mayores rendimientos. En particular, los inmuebles construidos hace entre 5 y 15 años están en buen estado y ofrecen un buen equilibrio entre precio y rentabilidad.

Puntos clave en la selección de una propiedad de segunda mano:

• Compruebe cuándo se han realizado reparaciones importantes.
• Compruebe el estado de renovación de las instalaciones.
• Investigar la demanda de alquiler en los alrededores.
• Evaluar el valor futuro del activo

Propiedades generadoras de ingresos en ciudades regionales

Los precios de los inmuebles en áreas metropolitanas como Tokio y Osaka son elevados y pueden estar fuera del alcance de los inversores veinteañeros. Aquí es donde entran en juego las propiedades generadoras de ingresos en ciudades regionales.

Ventajas de invertir en ciudades regionales

• Precios relativamente bajos
• Rendimientos elevados
• Menor competencia
• Pueden gestionarse de forma comunitaria

Sin embargo, también existen desventajas como el riesgo de descenso de la población y la escasa liquidez, que requieren una cuidadosa consideración.

Cuadro comparativo de estrategias de inversión

Conclusiones.

Invertir en inmuebles a los 20 años nunca es demasiado pronto. Al contrario, tiene muchas ventajas, como el efecto compuesto de un periodo de inversión más largo, un acceso más fácil a la financiación y tiempo para recuperarse del fracaso.

Para tener éxito, es importante observar las cinco reglas siguientes

1. Empezar a invertir con unos ingresos anuales de al menos 5 millones de yenes.
2. Preparar un capital inicial de 1 millón de yenes más tres meses de amortización del préstamo
3. Seleccionar una propiedad haciendo hincapié en la ubicación
4. Selección de una empresa de gestión fiable
5. Ampliar la inversión por etapas

También se pueden minimizar los riesgos aprendiendo de los ejemplos de fracaso y evitando los conocimientos inadecuados y los préstamos excesivos.

Con los conocimientos y la estrategia adecuados, la inversión inmobiliaria es una técnica de inversión que puede tener éxito incluso para personas de 20 años. Sin embargo, es difícil tomar todas las decisiones por cuenta propia. Es aconsejable proceder a la inversión con cuidado y con el asesoramiento de profesionales de confianza.

En INA&Associates Ltd, proporcionamos apoyo completo para la inversión inmobiliaria a personas de 20 años. También ofrecemos consultas individuales, así que si está interesado en la inversión inmobiliaria, no dude en ponerse en contacto con nosotros. ¿Por qué no dar el primer paso hacia la construcción de su patrimonio con nosotros?

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Es realmente demasiado pronto para invertir en propiedades a los 20 años?

R: Nunca es demasiado pronto. De hecho, la veintena es el mejor momento para empezar a invertir en inmuebles. Hay muchas ventajas, como el efecto compuesto de un largo periodo de inversión, la facilidad de acceso a la financiación y el tiempo para recuperarse de los errores. Según la última encuesta, aproximadamente la mitad de los veinteañeros tienen una buena impresión de la inversión inmobiliaria, y muchos inversores han tenido éxito.

P2: ¿Con qué ingresos anuales puedo empezar a invertir en inmuebles?

R: Una pauta es un ingreso anual de 5 millones de yenes. Al alcanzar este nivel, resulta más fácil obtener préstamos de instituciones financieras y hay más margen financiero para invertir. Sin embargo, es posible invertir con unos ingresos anuales inferiores a 5 millones de yenes, pero el abanico de propiedades entre las que se puede elegir es limitado, por lo que se recomienda centrarse primero en desarrollar la carrera profesional en el trabajo diario.

P3: ¿Cuáles son los gastos iniciales necesarios?

R: Necesitará disponer de alrededor de 1 millón de yenes de sus propios fondos como coste inicial. Esto incluye los gastos de compra de la propiedad (tasas de registro, corretaje, primas de seguro contra incendios, etc.). Además, es importante reservar tres meses de amortización del préstamo como fondo de reserva en caso de gastos imprevistos.

P4: ¿Cuál es el riesgo de fracaso?

R: Los riesgos de la inversión inmobiliaria pueden reducirse considerablemente con los conocimientos y la estrategia adecuados. Incluso en el peor de los casos, las pérdidas pueden limitarse vendiendo la propiedad; una de las principales ventajas de tener 20 años es que se dispone de mucho tiempo para recuperarse de un fracaso. No actuar por miedo al riesgo supone una mayor pérdida de oportunidad a largo plazo.

P5: ¿Con qué tipo de propiedad debería empezar?

R: A los veinteañeros principiantes les recomendamos empezar con una inversión en condominios. Es importante elegir una propiedad de segunda mano que tenga entre 5 y 15 años y esté situada a menos de 10 minutos a pie de una estación de tren. Las ventajas son que el importe de la inversión es relativamente pequeño y se reducen las molestias de gestión, por lo que es más fácil compaginarlo con el trabajo diario.