Impacto del aumento de costes de construcción en la inversión inmobiliaria

En los últimos años, el sector inmobiliario ha experimentado un aumento significativo del coste de construcción de nuevas propiedades, una situación que los inversores inmobiliarios no pueden permitirse ignorar. Los costes de construcción siguen subiendo debido a una combinación de factores, entre ellos el aumento de los precios de los materiales de construcción, el incremento de los costes laborales y los cambios en el entorno económico mundial. El precio medio de los nuevos condominios ha aumentado considerablemente en los últimos años, por ejemplo, alrededor de un 27,8% en los seis años comprendidos entre el año fiscal 2017 y el año fiscal 2023 en el área metropolitana de Tokio. El encarecimiento de la construcción ha salpicado a todo el mercado inmobiliario, obligando a revisar las estrategias de inversión.

Este artículo detalla los antecedentes y las razones del aumento de los costes de construcción de nuevos edificios y su impacto específico en el mercado inmobiliario. También analiza las medidas que los inversores inmobiliarios deberían tomar ahora.

Antecedentes y razones del aumento de los costes de construcción de nuevos inmuebles

En primer lugar, expondremos los antecedentes y las principales razones por las que el coste de la construcción de nuevos inmuebles ha aumentado tanto. Han confluido múltiples factores, que van desde los problemas de la cadena de suministro mundial hasta los cambios en el entorno laboral nacional.

• Subida de los costes de los materiales (aumento de los precios de los materiales de construcción): los precios de los materiales necesarios para la construcción se han disparado debido a una contracción mundial de la oferta y la demanda. Un buen ejemplo es la crisis de la madera (escasez mundial de madera y subida de precios): en la segunda mitad de 2021, un aumento de la demanda de madera en Norteamérica y China provocó una fuerte subida de los precios de la madera y un aumento significativo de los costes de construcción de casas con entramado de madera en Japón. Aunque los precios de la madera se han calmado un poco desde su pico, no han vuelto a los niveles anteriores a la crisis de la madera y siguen siendo altos. También se produjo una subida similar de los precios del acero, conocida como la crisis del hierro. La demanda de acero, que había caído temporalmente debido al desastre de Corona, se disparó a medida que la economía se recuperaba y, como resultado, la oferta no pudo seguir el ritmo y los precios del acero y otros materiales se dispararon. La invasión de Ucrania por Rusia y la consiguiente inestabilidad de la situación internacional también provocaron subidas de los precios de los materiales. Las importaciones de madera y metales se han restringido y los precios han subido, lo que ha provocado un aumento de los costes de los materiales de construcción en general. Además, no se puede pasar por alto la escasez de semiconductores. Los semiconductores pueden parecer ajenos a primera vista, pero son indispensables para los aparatos de aire acondicionado, ascensores y otros equipos de construcción. La escasez mundial de semiconductores provocada por las fricciones comerciales entre EE.UU. y China y el aumento de la demanda debido a la catástrofe de Corona han contribuido a elevar los costes de los equipos. Además, la escalada de los precios de los combustibles y la energía también ha disparado el coste del transporte de materiales y de la producción (por ejemplo, el aumento de los costes de la gasolina y la electricidad y de los fletes marítimos de los contenedores). Y un factor exclusivo de Japón es la depreciación del yen (caída del valor de cambio del yen). Un yen más débil aumenta el coste de adquisición de los materiales importados, lo que repercute directamente en los costes nacionales de la construcción. Los efectos combinados de estos múltiples factores han hecho que los precios de los materiales se disparen en los últimos años. Como resultado, en sólo tres años, desde el año fiscal 2021 hasta marzo de 2024, los costes de los materiales de construcción han aumentado una media de alrededor del 18% en todo el país.

• Aumento de los costes laborales (aumento de los costes laborales de la construcción): el aumento de los costes laborales debido a la escasez de mano de obra también es grave. El sector de la construcción se enfrenta a un envejecimiento de los artesanos cualificados y a una escasez de recursos humanos jóvenes, y los costes laborales por trabajador (sueldos y salarios diarios de los artesanos) están aumentando. De hecho, el coste laboral unitario para el diseño de obras públicas (la norma salarial para los artesanos en los proyectos de obras públicas) aumentó aproximadamente un 15% entre marzo de 2021 y marzo de 2024. Esto significa una mayor carga de costes laborales para las empresas constructoras y es un factor que empuja al alza los costes globales de la construcción. El trasfondo de esta situación es el problema de 2024 (el problema de la escasez de mano de obra debido a los límites de horas extraordinarias que se aplicarán a la industria de la construcción a partir de 2024 en virtud de la Ley de Reforma Laboral). Como el sector ya no puede confiar en las largas jornadas laborales, es necesario aumentar la plantilla, pero esto no puede hacerse fácilmente debido a la escasez crónica de personal, y los costes laborales de cada trabajador individual están aumentando. Además, se está avanzando en la optimización de los costes sociales legales (esfuerzos para incorporar adecuadamente a los costes de la construcción las primas de la seguridad social de los trabajadores de la construcción), y esto tiende a aumentar los costes nominales de la construcción, ya que ahora se contabiliza adecuadamente el equivalente de los costes laborales, que antes eran difíciles de ver. Además, en Japón ha habido un aspecto de dependencia de los recursos humanos extranjeros, como los aprendices técnicos, pero se hizo aún más difícil conseguir recursos humanos durante el periodo en que hubo restricciones a su entrada debido al desastre de Corona. En general, el encarecimiento de la mano de obra debido a la escasez de artesanos es una de las principales razones del alza de los costes de la construcción.

• Normativas más estrictas y necesidades de calidad: el endurecimiento de los códigos de construcción y las normas de ahorro energético también afectan a los costes. Por ejemplo, en Japón, el cumplimiento de las normas de ahorro energético en las viviendas será obligatorio a partir de 2025, lo que exigirá la instalación de materiales y equipos de aislamiento de alto rendimiento. Unas normas de seguridad y medioambientales más estrictas son deseables en sí mismas, pero esto aumentará el coste de adaptación a materiales de alto rendimiento y equipos de última generación. Además, no se puede ignorar la creciente sofisticación de las necesidades de los clientes. Los nuevos condominios exigen características de alta calidad, como prestaciones de prevención de catástrofes e instalaciones domésticas inteligentes, y los costes aumentan en consecuencia. También puede decirse que estas mejoras de calidad son un factor de fondo que impulsa al alza los costes de construcción.

Como ya se ha mencionado, las razones del aumento de los costes de la construcción van desde la subida de los precios internacionales de los recursos hasta los cambios en el entorno laboral y la normativa nacionales. De hecho, el índice general del coste de la construcción muestra que si el nivel de 2015 se fija en 100, aumentará a más de 120 en 2022. En particular, los costes de la construcción han aumentado considerablemente en los tres años transcurridos desde 2021, y algunos sugieren que los costes actuales de la construcción casi duplican los del periodo de burbuja (finales de los años ochenta). Este rápido aumento de los costes ha cambiado significativamente las condiciones previas para el desarrollo y la inversión inmobiliaria.

Repercusiones específicas en el mercado inmobiliario

El aumento de los costes de construcción está teniendo diversas repercusiones no sólo en el desarrollo y la venta de nuevos inmuebles, sino también en el mercado inmobiliario en su conjunto. A continuación se resumen las principales repercusiones.

• Reducción de la oferta de obra nueva: el aumento de los costes de construcción ha provocado una tendencia a la baja en la construcción de nuevos inmuebles. Los promotores se ven obligados a aplazar o cancelar algunos proyectos, ya que dejan de ser rentables si los costes de construcción son significativamente superiores a los inicialmente previstos. En particular, en las zonas suburbanas, donde es difícil fijar precios de venta más altos que en el centro de las ciudades, el aumento de los costes de construcción es una pesada carga que dificulta la oferta de nuevos condominios. De hecho, la oferta de nuevos condominios ha ido disminuyendo en los últimos años, y se ha señalado que ello se debe a la disminución del número de obras iniciadas y a la prolongación de los plazos de construcción provocados por el aumento de los costes de construcción. Si aumenta el número de proyectos que no pueden comercializarse porque los costes de construcción son demasiado elevados, disminuirá la oferta global de viviendas nuevas en el mercado, lo que afectará al equilibrio entre oferta y demanda. Las estadísticas gubernamentales también muestran que el número de viviendas iniciadas ha sido lento en los últimos años, y hay informes que indican que alrededor de 2022-2023 la nueva oferta de condominios en el área metropolitana de Tokio caerá por debajo de los niveles inmediatamente posteriores al estallido de la burbuja económica y el Shock de Lehman. Es probable que la disminución de la oferta de nueva construcción cree una situación de mercado de vendedores (con fuertes proveedores) en el mercado inmobiliario, lo que también será un factor de subida de precios.

• Aumento de los precios de la nueva construcción: el aumento de los costes de construcción incrementa naturalmente el precio de venta y los alquileres de los nuevos inmuebles. Los promotores se ven obligados a repercutir los costes más elevados en el precio de venta para asegurarse un beneficio. Como consecuencia, el precio de los inmuebles de nueva construcción ha aumentado notablemente. De hecho, el precio medio de un nuevo condominio en el área metropolitana de Tokio pasó de 59,21 millones de yenes en 2017 a 75,65 millones de yenes en 2023, un aumento de aproximadamente el 27,8% en seis años. Solo en el área metropolitana de Tokio, el precio medio ha aumentado alrededor de un 49% en el mismo periodo, con un precio medio que supera los 100 millones de yenes. Los precios de las viviendas unifamiliares también han subido constantemente en los últimos años. Estas subidas se deben en parte al aumento del precio del suelo, pero también en gran medida al incremento de los costes de construcción. Las casas de nueva construcción son cada vez más caras para los compradores, y algunos se han visto obligados a renunciar a ellas o a reducir sus presupuestos. En el mercado del alquiler, los propietarios de pisos y condominios nuevos tienden a subir el alquiler inicial para recuperar los elevados costes de construcción. Como consecuencia, se teme que se produzca un desajuste entre la oferta y la demanda, con la acumulación de inventarios de viviendas nuevas en venta y el rechazo de los inquilinos a los alquileres demasiado elevados. Sin embargo, en la actualidad, la escasez de obra nueva está aumentando, y existe cierta demanda, principalmente entre la gente adinerada, de obra nueva, incluso a precios elevados, y algunas propiedades se están vendiendo a precios altos. Así pues, el aumento de los costes de construcción está haciendo subir el precio de los inmuebles nuevos, lo que conduce a la polarización del mercado (aumentando la brecha entre los que pueden permitírselo y los que no).

• Efecto indirecto en el mercado de segunda mano: la subida de los precios y la reducción de la oferta de inmuebles de nueva construcción también están estimulando el mercado inmobiliario de segunda mano. Los compradores potenciales y los inversores que consideran que la nueva construcción está fuera de su alcance recurren cada vez más a las propiedades de segunda mano. Como resultado, el mercado de condominios de segunda mano en el área metropolitana de Tokio está en auge. Por ejemplo, según datos de la Red de Información Inmobiliaria para el Este de Japón (Raines), el número de contratos celebrados para condominios de segunda mano en el área metropolitana de Tokio en marzo de 2025 fue de 4.991, un 31,0% más que en el mismo mes del año anterior, lo que muestra un aumento significativo. Incluso si se deducen los factores estacionales, el número de transacciones fue significativamente superior al del año anterior, lo que indica un desplazamiento de la demanda hacia los inmuebles de segunda mano. Los precios de los inmuebles de segunda mano también están subiendo en algunas zonas, pero como son más baratos que los de nueva construcción, el interés aumenta tanto en términos de demanda real como de inversión. Las viviendas de segunda mano en buen estado y más recientes, así como los chalets reformados, son especialmente populares. Para los inversores, las propiedades de segunda mano también son una opción atractiva, ya que en muchos casos cabe esperar un alto rendimiento (ingresos anuales como porcentaje de la inversión). Esto se debe a que el rendimiento superficial de las propiedades de nueva construcción disminuye debido al aumento de los costes de construcción, mientras que las propiedades de segunda mano son más fáciles de asegurar un rendimiento, ya que el precio de adquisición puede mantenerse bajo. Así pues, el aumento de los costes de construcción provoca una afluencia de demanda en el mercado de segunda mano y modifica la estructura del mercado.

• Impacto en el sector de la construcción: el aumento de los costes de construcción no sólo afecta al mercado inmobiliario, sino también a la estructura del sector de la construcción. Como ya se ha mencionado, la escasez de mano de obra es cada vez más aguda, lo que provoca una reducción de la capacidad de construcción. Los contratistas generales (contratistas generales) no pueden atender todos los proyectos para los que reciben consultas, y ahora se centran en proyectos rentables y estratégicamente importantes. Como resultado, hay casos en los que los promotores de condominios no pueden conseguir una empresa constructora aunque lo deseen, lo que retrasa el inicio de la construcción. En particular, se está rehuyendo la construcción de condominios por ser relativamente poco rentable a pesar del tiempo y el esfuerzo que requiere, y se está dando prioridad a otros sectores como la reurbanización a gran escala, las infraestructuras y la construcción de fábricas. Así pues, el aumento de los costes de construcción y las dificultades de recursos humanos han creado un cuello de botella en la oferta de viviendas nuevas, que puede tener repercusiones a largo plazo en el mercado. Por otro lado, dentro de la industria de la construcción, también se están produciendo avances en DX (transformación digital) para mejorar la productividad y en métodos de construcción que ahorran mano de obra (métodos de construcción prefabricados, métodos de construcción modulares, etc.), que se espera que conduzcan a una contención de los costes en el futuro. En la actualidad, sin embargo, la difusión de estas nuevas tecnologías no ha seguido el mismo ritmo, y el sector en su conjunto se ve obligado a hacer frente por el momento a unos costes de construcción elevados. Los inversores tendrán que hacer más hincapié que nunca en colaborar con las empresas constructoras a la hora de participar en proyectos de desarrollo de nuevos edificios, y establecer un calendario y unas estimaciones de costes que puedan asumir.

Como se ha descrito anteriormente, el aumento de los costes de construcción de nuevos edificios está dando lugar a cambios concretos : una contracción del mercado de obra nueva, un aumento de los precios y una revitalización del mercado de segunda mano. Los inversores inmobiliarios deben comprender con precisión esta tendencia del mercado y reflejarla en sus estrategias.

Medidas que deben adoptar los inversores

¿Cómo deben reaccionar los inversores inmobiliarios en un entorno de aumento de los costes de la construcción? En lugar de estar a merced de las fluctuaciones del mercado a corto plazo, es importante desarrollar una estrategia de crecimiento sostenible. A continuación se explican una a una las principales medidas que los inversores deberían tener en cuenta.

• Considerar la posibilidad de invertir en propiedades de segunda mano: es útil considerar activamente la posibilidad de invertir en propiedades de segunda mano en lugar de centrarse en la nueva construcción. En muchos casos, el menor precio de adquisición de los inmuebles de segunda mano hace que el rendimiento al alquilarlos sea mayor que en el caso de los edificios nuevos. Por ejemplo, los condominios y pisos de segunda mano más nuevos ofrecen los mismos ingresos por alquiler que las propiedades de nueva construcción, pero a un precio de compra más bajo, lo que los convierte en una inversión más eficiente. Además, las propiedades de segunda mano ofrecen una amplia gama de tipos de propiedad (condominios, pisos unifamiliares, casas unifamiliares, etc.) para adaptarse a su presupuesto de inversión y tolerancia al riesgo. Por supuesto, las propiedades de segunda mano están sujetas al riesgo de reparaciones con el paso del tiempo, pero si se tiene esto en cuenta y la propiedad se renueva o remodela adecuadamente, el valor del activo puede aumentar. De hecho, algunos han señalado que "comprar propiedades de segunda mano y recurrir a la renovación" es una forma eficaz de hacer frente al aumento del coste de los materiales de construcción. Invertir en propiedades de segunda mano es una opción a considerar como una forma flexible de pensar que no está sujeta a la supremacía de la nueva construcción.

• Pasar a las propiedades renovadas: otra estrategia prometedora consiste en replantearse el desarrollo de nuevas propiedades y pasar a aumentar su valor mediante la renovación (rehabilitación a gran escala). La adquisición de edificios antiguos, condominios y viviendas unifamiliares, y la renovación de su interior, exterior e instalaciones para añadirles valor, ha sido recientemente muy considerada en el mercado como "propiedad renovada". En muchos casos, los costes pueden reducirse utilizando el stock existente en lugar de construir un edificio nuevo y, desde una perspectiva medioambiental, la reutilización de edificios contribuye a la sostenibilidad al reducir los materiales de desecho. Si se aumenta la competitividad de un inmueble mediante su renovación, cabe esperar altos índices de ocupación y alquileres adecuados. Por ejemplo, si un edificio de apartamentos antiguo se renueva con interiores modernos y equipos que ahorren energía, puede resultar tan atractivo como un edificio nuevo. Al mismo tiempo, el coste total de la inversión puede mantenerse más bajo que en el caso de una nueva construcción, lo que facilita la rentabilidad de la inversión. Recientemente, las instituciones financieras se han mostrado activas en la financiación de renovaciones, y pueden utilizarse préstamos a largo plazo a tipo fijo para financiar los costes de renovación, reduciendo al mismo tiempo la carga sobre las reservas de efectivo. En estos tiempos de aumento de los costes de la construcción, el cambio de mentalidad de "Desguazar y construir" (derribar y construir de nuevo) a "Reconstruir mediante la renovación" es una estrategia eficaz para los inversores. Esta es también una forma de uso de segunda mano. Se trata de otra forma de uso de segunda mano, pero también es una técnica de inversión avanzada, sobre todo porque requiere la capacidad de evaluar el potencial de la propiedad y crear valor. Si se trabaja con constructores y arquitectos de confianza y se planifican las reformas adecuadamente, es posible realizar un proyecto rentable incluso con costes de construcción crecientes.

• Revisar la planificación financiera y la cobertura de riesgos: el mayor riesgo de que los costes de construcción sean más elevados de lo previsto inicialmente hace esencial una revisión exhaustiva del plan financiero (plan de negocio). En concreto, es importante presupuestar un colchón suficiente frente a los costes de construcción y la evolución de los tipos de interés. Cuando se invierte en nuevas promociones, existe el riesgo de que surjan costes adicionales no previstos en el momento del contrato de construcción. Se aconseja una planificación conservadora para garantizar que los costes iniciales sean superiores a los estimados inicialmente, teniendo en cuenta las fluctuaciones posteriores de los precios de los materiales y el aumento de los costes laborales debido a la prolongación de los plazos de construcción. También debe reexaminarse el equilibrio entre fondos propios y financiación. El reciente entorno de bajos tipos de interés (bajos tipos de interés en hipotecas y préstamos de inversión inmobiliaria) es favorable para la financiación, pero también hay que estar preparado para el riesgo de futuras subidas de los tipos de interés. Elegir un préstamo a tipo fijo o planificar la amortización anticipada puede ayudar a evitar el deterioro del flujo de caja debido a las fluctuaciones de los tipos de interés. Además, el uso de subvenciones y desgravaciones fiscales es un aspecto importante de la planificación financiera. Las autoridades nacionales y locales ofrecen diversos regímenes de subvenciones e incentivos fiscales (por ejemplo, créditos fiscales para viviendas de calidad certificada a largo plazo) para promover la eficiencia energética y la resistencia a los terremotos en las viviendas. Investigar y utilizar estos sistemas puede ayudar a aliviar parte de la carga que supone el aumento de los costes de construcción. Por ejemplo, algunos sistemas, como el programa de subvenciones a la vivienda Tokyo Zero Emi del Gobierno Metropolitano de Tokio, ofrecen subsidios del orden de varios millones de yenes para viviendas con un alto rendimiento energético. También hay casos disponibles para propiedades de inversión si se cumplen las condiciones, y merece la pena considerar las subvenciones para renovaciones que ahorren energía y lassubvenciones ZEH (Net Zero Energy House subsidies) tanto para nuevas construcciones como para renovaciones. De hecho, algunos han sugerido que "las subvenciones para medidas de ahorro energético deberían utilizarse para reducir los costes de construcción y, al mismo tiempo, proporcionar edificios con un alto valor patrimonial, lo que llevaría a una gestión estable de los alquileres". De este modo, deberían adoptarse medidas multifacéticas de financiación y reducción de costes para hacer frente al riesgo de aumento de los costes de construcción.

• Estrategia de tenenciaa largo plazo y perspectiva sostenible: Por último, adoptar una estrategia de tenencia a largo plazo como postura de inversión es eficaz para el crecimiento sostenible de los activos. Incluso cuando los costes de construcción aumentan y se espera que los rendimientos disminuyan, puede hacer que el tiempo sea su aliado tratando de aumentar el valor mientras se obtienen ingresos por alquiler a largo plazo, en lugar de aspirar a ganancias a corto plazo con la venta. Si los precios de los alquileres suben o el valor de los activos inmobiliarios aumenta en el futuro debido a la inflación, existe la posibilidad de obtener rendimientos suficientes a largo plazo, aunque los costes iniciales sean elevados. Además, asumiendo la propiedad a largo plazo, es fácil hacer un plan financiero que pueda soportar un ligero descenso de los rendimientos, lo que permite una gestión sencilla. Sobre todo, la inversión inmobiliaria es un negocio en el que cabe esperar un crecimiento compuesto. Al acumular y reinvertir los ingresos por alquiler cada año y utilizarlos para mantener y aumentar el valor de la propiedad, el activo global crecerá en forma de bola de nieve. Las ventas y compras repetidas a corto plazo pueden acarrear costes más elevados, como las comisiones de corretaje y los impuestos de transmisiones patrimoniales, pero esos costes pueden reducirse si la propiedad se mantiene durante un largo periodo de tiempo. Además, adoptar una visión a largo plazo le permite centrarse en su inversión sin dejarse influir por las fluctuaciones temporales del mercado.

El crecimiento sostenible y un punto de vista que comparta la misma filosofía son importantes para apoyar la estrategia de tenencia a largo plazo. También en la inversión inmobiliaria es importante no alegrarse o entristecerse por el margen de beneficios de un solo año, sino asegurarse de que todas las partes interesadas en el negocio (inquilinos, socios comerciales, comunidades locales, empleados, socios inversores, etc.) puedan seguir beneficiándose de la inversión. Por ejemplo, mejorar la calidad del inmueble y el sistema de gestión para garantizar que los inquilinos sigan viviendo allí cómodamente durante mucho tiempo reducirá en última instancia el riesgo de desocupación y generará unos ingresos estables. Además, un desarrollo inmobiliario que tenga en cuenta a la comunidad local y al medio ambiente mejora la reputación social y contribuye a mejorar el valor de marca de la propiedad. Desde la perspectiva de la inversión ESG (inversión centrada en el medio ambiente, la sociedad y la gobernanza), que últimamente está atrayendo la atención, los edificios con bajo impacto medioambiental y los inmuebles que contribuyen a resolver problemas sociales tienen más probabilidades de recibir evaluaciones elevadas, lo que facilita el mantenimiento y la mejora del valor de los activos a largo plazo.

La empatía filosófica se refiere a la actitud de encarnar los valores y la visión que los propios inversores aprecian a través de la inversión, y cooperar con socios de ideas afines. Por ejemplo, significa establecer una filosofía como "contribuir a la sociedad proporcionando viviendas de calidad" o "dar prioridad a la satisfacción de los inquilinos y residentes" y entablar relaciones sólidas con gestores inmobiliarios, empresas constructoras e instituciones financieras que compartan esta filosofía. Las relaciones humanas y la confianza son también fundamentales para el éxito de la inversión inmobiliaria. Los inversores a largo plazo que aspiran a un crecimiento sostenible deberían centrarse tanto en invertir en los aspectos blandos, como las personas y la filosofía, como en los duros, como los inmuebles. Precisamente porque nos enfrentamos a los retos del aumento de los costes de la construcción, una estrategia a largo plazo basada en esta creencia brilla con luz propia.

Estas cuatro medidas también pueden combinarse entre sí. Por ejemplo, comprar una propiedad de segunda mano, renovarla y conservarla a largo plazo, aprovechando al mismo tiempo las subvenciones a la eficiencia energética, sería un buen ejemplo de este planteamiento. La mejor solución depende de los recursos financieros y de los objetivos de cada inversor inmobiliario, pero el denominador común es la importancia de la flexibilidad y de una perspectiva a largo plazo.

Conclusión.

El aumento de los costes de construcción de nuevos inmuebles ha provocado cambios significativos en el entorno de la inversión inmobiliaria. Desde el trasfondo del aumento de los costes de los materiales y la mano de obra hasta la disminución de la oferta de obra nueva, pasando por la subida de los precios y el desplazamiento de la demanda hacia el mercado de segunda mano, la dinámica del mercado es compleja, como hemos visto en este informe. Sin embargo, si se comprenden bien los cambios y se toman contramedidas, es posible que los inversores conviertan un apuro en una oportunidad.

En primer lugar, es necesario reconocer la situación actual y tener en cuenta que el aumento de los costes de la construcción no es un acontecimiento puntual, sino un reto a medio y largo plazo. No se espera que problemas como la crisis de la madera, la situación en Ucrania, la escasez de semiconductores y la debilidad del yen se resuelvan inmediatamente, e incluso si algunos de estos problemas se resuelven, otros factores pueden mantener los precios altos. El aumento de los costes laborales también está estrechamente relacionado con los problemas estructurales de escasez de mano de obra debidos al descenso de la natalidad y al envejecimiento de la población, y no mejorará fácilmente. Por lo tanto, puede que no sea demasiado esperar que los costes de construcción de nuevos edificios desciendan significativamente durante algún tiempo. Más bien, los planes de negocio deberían basarse en el supuesto de que los costes aumentarán, y debería desarrollarse un concepto rentable sobre esta base.

Por otra parte, no todo es material pesimista. El sector de la construcción está experimentando una revolución nacional de la productividad, y en el futuro habrá margen para reducir costes mediante el uso de IA y tecnología robótica y la producción en masa de materiales de construcción estandarizados. Además, el desarrollo de la tecnología inmobiliaria (PropTech) puede contribuir a mejorar la rentabilidad de las inversiones si mejora la eficiencia de la adecuación y las operaciones inmobiliarias. Los gobiernos también están ampliando las medidas para apoyar la propiedad de la vivienda y promover la inversión. Es importante que los inversores se mantengan al día de la información más reciente y estén dispuestos a adoptar los sistemas y tecnologías disponibles.

Las estrategias recomendadas en este informe, como la utilización de propiedades de segunda mano, el paso a las reformas, la reestructuración de los planes financieros, la propiedad a largo plazo y la sintonía con la filosofía, son conceptos que conducen a un crecimiento sostenible. La clave para sobrevivir en tiempos de incertidumbre no es perseguir únicamente beneficios a corto plazo, sino tener una visión a largo plazo y una actitud de gestión centrada en el bienestar de todas las partes interesadas. Lo mismo se aplica a la inversión inmobiliaria: no hay que dejarse llevar por el aumento inmediato de los costes de construcción, sino ver las cosas desde la perspectiva de la construcción de activos a largo plazo.

Por último, un mensaje para los inversores. Aunque los procelosos mares del aumento de los costes de la construcción no son pequeños, un "pinchazo es una oportunidad". En un entorno cambiante, se pueden crear nuevas oportunidades de beneficio actuando con una mentalidad diferente. El mercado inmobiliario es cíclico y evoluciona constantemente. El hecho de que las propiedades de segunda mano y las reformas estén ahora en el punto de mira es una señal de este cambio. La clave está en orientarse con firme convicción y flexibilidad. Si nos mantenemos atentos a las tendencias del mercado, pero sin dejarnos llevar por ellas, y tomamos decisiones basadas en nuestra propia filosofía (misión), encontraremos de forma natural el camino que debemos seguir. Si aspiramos a un crecimiento sostenible y colaboramos con socios comprensivos, paso a paso, podremos superar este difícil periodo y cosechar grandes recompensas en el futuro.

Incluso con el viento en contra del aumento de los costes de la construcción, siempre hay un camino a seguir para los inversores inmobiliarios con una perspectiva a largo plazo y las medidas adecuadas. Esperamos sinceramente que su cartera inmobiliaria crezca de forma sostenible y produzca resultados prósperos mediante decisiones de inversión sensatas con la vista puesta en el futuro.