مزايا الاستثمار العقاري في العشرينات وقواعد النجاح لتجنب الفشل

كثيراً ما نسمع تعليقات مثل "من المبكر جداً أن تستثمر في العقارات في العشرينات من العمر" و"ليس لدي الخبرة أو المعرفة الكافية بعد". ومع ذلك، تُظهر أحدث بيانات الاستطلاع أن ما يقرب من نصف (49.5%) من الذين هم في العشرينات من العمر لديهم بالفعل انطباع جيد عن الاستثمار العقاري، وقد زادت هذه النسبة بنسبة 2.7 نقطة مئوية منذ العام الماضي.

بصفتي شركة INA & Associates المحدودة، أتيحت لي الفرصة للتحدث مع العديد من المستثمرين. ما أنا مقتنع به هو أن العشرينات من العمر هي أفضل وقت لبدء الاستثمار في العقارات.

استناداً إلى أحدث البيانات حول الاستثمار العقاري في العشرينات من العمر، يقدم هذا المقال منهجيات محددة لجيل الشباب للنجاح في الاستثمار العقاري. من تدابير تجنب المخاطر المستفادة من دراسات حالات الفشل، إلى القواعد الخمس للنجاح واستراتيجيات الاستثمار العملية، تقدم هذه المقالة معلومات شاملة لمساعدة الأشخاص في العشرينات من العمر على بدء الاستثمار العقاري براحة بال.

الوضع الحالي وتحليل بيانات الاستثمار العقاري لمن هم في العشرينات من العمر

واقع صناديق الاستثمار

وفقاً لدراسة استقصائية لمستثمرين عقاريين متمرسين في العشرينات والثلاثينات من العمر، اشترى حوالي نصفهم عقارات استثمارية بأقل من 3 ملايين ين ياباني من أموالهم الخاصة. تظهر هذه النتيجة أن العديد من الأشخاص يبدأون الاستثمار العقاري بأموال أقل بكثير مما يتخيلون.

والأمر الأكثر إثارة للاهتمام هو أن حوالي 70% ممن لديهم خبرة في الاستثمار يقولون إنهم حققوا دخل الإيجار المطلوب والأرباح المرجوة من بيع العقارات. وهذا يؤكد أنه من خلال المعرفة والاستراتيجية الصحيحة، يمكن حتى للأشخاص في العشرينات من العمر أن يحققوا النجاح.

العلاقة بين الدخل السنوي والبدء في الاستثمار

وفقًا للدراسة الاستقصائية الأساسية لعام 2024 حول هيكل الأجور التي أجرتها وزارة الصحة والعمل والرعاية الاجتماعية، يبلغ متوسط أجر الفرد في أوائل العشرينات من العمر 232,000 ين، ولكنه يرتفع إلى 372,000 ين في أواخر الأربعينات. وتحسبًا لهذه الزيادة المستقبلية في الدخل، يبدأ المزيد والمزيد من الناس في الاستثمار في العقارات في العشرينات من العمر.

ومع ذلك، فإن ما إذا كان الدخل السنوي يتجاوز 12 مليون ين هو معيار مهم للاستثمار العقاري في العشرينات من العمر أم لا. إذا كان دخلك السنوي أقل من 12 مليون ين، فإن الاستثمار في وحدة سكنية هو خيار واقعي، ولكن لا يزال بإمكانك توقع عوائد مناسبة.

خمس مزايا لبدء الاستثمار العقاري في العشرينات من العمر

1- تعظيم الأثر المركب لفترة استثمار طويلة الأجل

أكبر ميزة لبدء الاستثمار العقاري في العشرينات من عمرك هي طول فترة الاستثمار. على سبيل المثال، إذا بدأت الاستثمار في سن 25 عامًا، يمكنك كسب الدخل لمدة تصل إلى 40 عامًا حتى سن 65 عامًا. هذه الفترة الزمنية الطويلة ضرورية لتعظيم التأثير المركب.

سيؤدي دخل إيجار شهري قدره 100,000 ين ياباني إلى دخل قدره 48 مليون ين ياباني على مدار 40 عاماً. وعلاوة على ذلك، من خلال إعادة استثمار هذا الدخل، تزداد سرعة نمو الأصول بمعدل متسارع: مقارنة بالمستثمرين الذين يبدأون في الأربعينيات أو الخمسينيات من العمر، فإن المستثمرين في العشرينيات من العمر في وضع أفضل بكثير للبدء.

2- الخصائص العمرية التي تسهل الحصول على القروض

عندما تقوم المؤسسات المالية بفحص القروض، يتم تقييم المستثمرين في العشرينات من العمر بناءً على إمكاناتهم المستقبلية. فحتى لو كان دخلهم السنوي الحالي منخفضًا نسبيًا، فإن المؤسسات المالية تنظر بنشاط في حصولهم على قروض حيث من المتوقع أن يزداد دخلهم في المستقبل.

على وجه الخصوص، يميل الأشخاص في العشرينات من العمر الذين يعملون في الشركات الكبرى وموظفي الخدمة المدنية إلى الحصول على شروط قروض أكثر ملاءمة، حيث يمكنهم توقع دخل مستقبلي مستقر. بالإضافة إلى ذلك، تسمح فترات السداد الأطول بسداد أقساط شهرية أقل، مما يؤدي إلى تحسين التدفق النقدي.

3- التأثير كبديل للتأمين على الحياة

تأتي قروض الاستثمار العقاري مع تأمين ائتماني جماعي على الحياة. من خلال البدء في الاستثمار في العقارات في العشرينات من العمر، يمكنك أيضًا الاستمتاع بوظيفته كتأمين على الحياة على المدى الطويل.

مقارنةً بالتأمين التقليدي على الحياة، فإن الاستثمار في العقارات يقتل عصفورين بحجر واحد، حيث أن له وظيفة تأمينية ومن المتوقع أن يدر دخلاً في نفس الوقت. تُعد وظيفة التأمين هذه مصدر أمان كبير، خاصةً لمن هم في العشرينات من العمر الذين هم على وشك الزواج أو الإنجاب.

4- تعظيم آثار التوفير الضريبي

في الاستثمار العقاري، يمكن تسجيل استهلاك المباني كمصروفات. خاصةً في حالة الشقق الخشبية، يمكن أخذ إهلاك كبير لأن العمر القانوني للمبنى هو 22 عاماً فقط.

إذا كنت في العشرينات من العمر، يمكنك توقع ارتفاع دخلك السنوي وزيادة معدل الضريبة في المستقبل. من خلال البدء في الاستثمار في العقارات في مرحلة مبكرة، يمكنك الاستفادة من وفورات ضريبية كبيرة في وقت تطبق فيه معدلات ضريبية أعلى. تعتبر وفورات ضرائب الدخل والضرائب السكنية عاملاً مهماً في زيادة معدل العائد على الاستثمار بشكل كبير.

5- وقت التعافي من الفشل

ينطوي الاستثمار دائماً على مخاطر. ومع ذلك، فإن وجود وقت كافٍ للتعافي من الفشل في العشرينيات من العمر يعد ميزة كبيرة: إذا ارتكبت خطأً كبيرًا في الأربعينيات أو الخمسينيات من العمر، فمن الصعب التعافي منه، ولكن في العشرينيات من العمر لديك متسع من الوقت للتعافي.

تتيح هذه النافذة الزمنية للمستثمرين في العشرينات من العمر أن يكونوا استباقيين ويواجهوا التحديات. عدم التصرف بدافع الخوف من الفشل هو خسارة أكبر للفرص على المدى الطويل. من خلال اكتساب الخبرة وأنت شاب، ستتمكن من اتخاذ قرارات استثمارية أفضل.

الأخطاء الشائعة والإجراءات المضادة للاستثمار العقاري في العشرينات من العمر

أخطاء في اختيار العقارات بسبب نقص المعرفة

الخطأ الأكثر شيوعاً في الاستثمار العقاري في العشرينات من العمر هو الاختيار غير الصحيح للعقار بسبب نقص المعرفة. هناك حالات متكررة يتم فيها شراء العقارات دون فحص الموقع وحالة المبنى بشكل كافٍ، منجذبين إلى العائد السطحي المرتفع.

على سبيل المثال، كانت هناك حالات تم فيها شراء عقارات ذات عائد مرتفع في المناطق الريفية، ولكنها ظلت شاغرة باستمرار بسبب انخفاض عدد السكان، مما أدى في النهاية إلى خسائر كبيرة. وهناك أيضاً عدد من الحالات التي تم فيها شراء عقارات قديمة بسعر مخفض، لكن تكاليف الإصلاح كانت أعلى من المتوقع، مما أدى إلى تدهور الدخل والنفقات.

الإجراء المضاد: عند اختيار عقار ما، من المهم التركيز على الموقع بدلاً من العائد. من خلال اختيار موقع يتمتع بإمكانيات، مثل أن يكون على بعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة، أو في منطقة ذات عدد سكان متزايد أو في منطقة من المقرر إعادة تطويرها، يمكنك تأمين دخل ثابت على المدى الطويل.

عيوب الاستثمار في شقق الاستوديو الجديدة

يقع العديد من المستثمرين في العشرينات من العمر في خطأ الاستثمار في شقق الاستوديو المبنية حديثاً. هناك حالات لا حصر لها من الأشخاص الذين يتم تضليلهم بحديث مندوبي المبيعات الذكي وشراء عقارات لا تحقق أرباحاً.

ونظراً لأن سعر شراء شقة استوديو حديثة البناء يكون مرتفعاً، فإن دخل الإيجار وحده لا يمكن أن يغطي أقساط سداد القرض، ومن الشائع أن يضطر المالك إلى اقتراض عشرات الآلاف من الين شهرياً. وكانت هناك حالات بلغت فيها الخسائر السنوية 240,000 ين ياباني.

الحل: التفكير في العقارات المستعملة التي يتراوح عمرها من 5 إلى 15 سنة بدلاً من العقارات المبنية حديثًا لتقليل سعر الشراء وتحسين الدخل والإنفاق. من المهم أيضًا جمع المعلومات من عدة وكالات عقارية واتخاذ قرار موضوعي.

تدهور التدفق النقدي بسبب الاقتراض المفرط

يقوم العديد من المستثمرين في العشرينات من العمر بالحصول على قروض لا تتناسب مع حجمهم تحسباً لنمو الدخل في المستقبل. إن الحصول على قرض كامل أو الاقتراض بشكل مفرط بالنسبة لدخلهم السنوي يقلل بشكل كبير من مقاومتهم لارتفاع أسعار الفائدة ومخاطر الشواغر.

الإجراء المضاد: يجب أن تكون نسبة الاقتراض 70-80% من سعر العقار، ومن المهم تأمين مبلغ معين من الأموال الشخصية. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون لديك دائمًا صندوق احتياطي بقيمة ثلاثة أشهر تقريبًا من أقساط القرض لتغطية النفقات غير المتوقعة.

جدول مقارن لحالات الفشل والتدابير المضادة

قوانين الاستثمار العقاري الناجح لشباب العشرينات الذين لا يفشلون في الاستثمار العقاري

القانون رقم 1: ابدأ الاستثمار بدخل سنوي لا يقل عن 5 ملايين ين ياباني.

يعد الدخل السنوي البالغ 5 ملايين ين ياباني أحد المبادئ التوجيهية المهمة للاستثمار العقاري في العشرينات من العمر. من خلال الوصول إلى هذا المستوى من الدخل، يصبح من الأسهل الحصول على قروض من المؤسسات المالية ويصبح هناك المزيد من الفسحة المالية للاستثمار.

من الممكن الاستثمار بدخل سنوي أقل من 5 ملايين ين ياباني، ولكن مجموعة العقارات التي يمكنك الاختيار من بينها محدودة وتصبح إدارة المخاطر أكثر صعوبة. من المستحسن أن تركز أولاً على تحسين حياتك المهنية في وظيفتك الرئيسية وبناء قاعدة دخل ثابتة قبل البدء في الاستثمار.

القانون 2: قم بإعداد تكلفة أولية قدرها مليون ين ياباني بالإضافة إلى أقساط سداد القرض لمدة ثلاثة أشهر.

عند البدء في الاستثمار في العقارات، يجب أن يكون لديك رأس مال أولي يبلغ حوالي مليون ين ياباني. ويشمل ذلك تكاليف شراء العقار (رسوم التسجيل، ورسوم السمسرة، وأقساط التأمين ضد الحريق، وما إلى ذلك).

بالإضافة إلى ذلك، من المهم أن تضع جانباً مبلغ ثلاثة أشهر من أقساط سداد القرض كصندوق احتياطي في حالة حدوث نفقات غير متوقعة. سيسمح لك هذا الصندوق بالتعامل مع فترات الشغور وتكاليف الإصلاح غير المتوقعة وضمان إدارة مستقرة للاستثمار.

القانون 3: اختيار العقارات التي تركز على الموقع

ليس من المبالغة القول بأن 80% من الاستثمار العقاري الناجح يتحدد من خلال اختيار الموقع: يميل المستثمرون في العشرينات من العمر إلى الانجذاب نحو العوائد المرتفعة، ولكن من المهم تقييم الموقع من منظور طويل الأجل.

ركز على العوامل التالية كمعايير للموقع المتميز

• على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من أقرب محطة قطار
• المناطق ذات الكثافة السكانية المتزايدة أو التي تشهد نمواً سكانياً
• المناطق ذات المرافق التجارية والطبية الجيدة
• مناطق بها خطط لإعادة التطوير
• لا توجد جامعات أو شركات تخطط للانتقال

القانون 4: اختر شركة إدارة موثوقة

إن وجود شركة إدارة جيدة أمر ضروري لنجاح الاستثمار العقاري. ستحدد قدرة شركة الإدارة إلى حد كبير معدلات الإشغال ومستويات الإيجار.

عند اختيار شركة إدارة، تحقق من النقاط التالية

• السجل الحافل والسمعة الطيبة في المنطقة
• القدرة على استقطاب المستأجرين (فترات الفراغ القصيرة)
• معقولية تكاليف الإدارة
• سرعة الاستجابة وأدب الاستجابة
• السلامة المالية

القانون 5: توسيع الاستثمار على مراحل

من المهم للمستثمرين في العشرينات من العمر زيادة حجم استثمارهم على مراحل. ابدأ بوحدة واحدة وقم بزيادة عدد العقارات تدريجياً مع اكتساب الخبرة.

يكون توقيت التوسع في الاستثمار عندما تتحقق الشروط التالية

• استقرار تشغيل العقارات الحالية
• تراكمت الأموال الخاصة الكافية
• تحسنت المعرفة والخبرة في الاستثمار العقاري
• ظروف السوق مواتية

استراتيجيات الاستثمار العقاري الموصى بها للأشخاص في العشرينات من العمر

ابدأ بالاستثمار في الوحدات السكنية

بالنسبة للمبتدئين في العشرينات من العمر، يُنصح بالبدء باستثمارات الوحدات السكنية. فمقارنةً بالعقار الواحد، يكون مبلغ الاستثمار أقل وجهد الإدارة أقل، لذا فهي تتميز بأنها أسهل في إدارتها مع عملك اليومي.

عند الاستثمار في وحدة سكنية، يرجى ملاحظة النقاط التالية

• يجب ألا يزيد عمر المبنى عن 15 عاماً.
• اختر مساحة حصرية تبلغ 25 م2 أو أكثر.
• تحقق من حالة إدارة جمعية الإدارة.
• تحقق من حالة صندوق احتياطي الإصلاح.

استخدام العقارات المستعملة

بالمقارنة مع العقارات المبنية حديثاً، فإن العقارات المستعملة أقل تكلفة وتوفر عوائد أعلى. وعلى وجه الخصوص، تكون العقارات المبنية منذ ما بين خمس سنوات و15 عاماً في حالة جيدة وتوفر توازناً جيداً بين السعر والربحية.

النقاط الرئيسية في اختيار عقار مستعمل:

• تحقق من موعد إجراء الإصلاحات الرئيسية.
• تحقق من حالة تجديد المرافق.
• تحقق من الطلب على الإيجار في المنطقة المحيطة
• تقييم قيمة الأصول المستقبلية

العقارات المدرة للدخل في المدن الإقليمية

أسعار العقارات في المناطق الحضرية مثل طوكيو وأوساكا مرتفعة وقد تكون بعيدة عن متناول المستثمرين في العشرينات من العمر. وهنا يأتي دور العقارات المدرة للدخل في المدن الإقليمية.

مزايا الاستثمار في المدن الإقليمية:

• أسعار عقارات منخفضة نسبياً
• عوائد عالية
• منافسة أقل
• يمكن إدارتها بطريقة مجتمعية

ومع ذلك، توجد أيضًا عيوب مثل مخاطر انخفاض عدد السكان وانخفاض السيولة وتتطلب دراسة متأنية.

جدول مقارن لاستراتيجيات الاستثمار

الخلاصة.

الاستثمار في العقارات في العشرينات من العمر ليس مبكراً أبداً. بل هناك العديد من المزايا، بما في ذلك التأثير المضاعف لفترة استثمار أطول، وسهولة الحصول على التمويل ووقت التعافي من الفشل.

ولتحقيق النجاح، من المهم مراعاة القواعد الخمس التالية

1. ابدأ الاستثمار بدخل سنوي لا يقل عن 5 ملايين ين ياباني
2. قم بإعداد رأس مال أولي قدره 1 مليون ين ياباني بالإضافة إلى أقساط سداد قرض لمدة ثلاثة أشهر
3. اختيار عقار مع التركيز على الموقع
4. اختيار شركة إدارة موثوقة
5. التوسع التدريجي في الاستثمار

يمكن أيضاً تقليل المخاطر من خلال التعلم من أمثلة الفشل وتجنب المعرفة غير الكافية والاقتراض المفرط.

مع المعرفة والاستراتيجية الصحيحة، فإن الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري يمكن أن يكون ناجحاً حتى بالنسبة للأشخاص في العشرينات من العمر. ومع ذلك، من الصعب اتخاذ جميع القرارات بمفردك. يُنصح بالمضي قدماً في استثمارك بعناية وبمشورة متخصصين موثوق بهم.

في شركة INA&Associates Ltd، نقدم الدعم الكامل للاستثمار العقاري للأشخاص في العشرينات من العمر. كما نقدم أيضاً استشارات فردية، لذا إذا كنت مهتماً بالاستثمار العقاري، فلا تتردد في الاتصال بنا. لماذا لا تتخذ الخطوة الأولى نحو بناء ثروتك معنا؟

الأسئلة المتداولة

س 1: هل من المبكر جداً الاستثمار في العقارات في العشرينات من عمرك؟

ج: ليس الوقت مبكراً أبداً. في الواقع، إن فترة العشرينات من العمر هي أفضل وقت ل بدء الاستثمار في العقارات. هناك العديد من المزايا، مثل التأثير المركب لفترة الاستثمار الطويلة، وسهولة الحصول على التمويل والوقت الكافي للتعافي من الأخطاء. ووفقاً لآخر استطلاع للرأي، فإن حوالي نصف من هم في العشرينات من العمر لديهم انطباع جيد عن الاستثمار العقاري، وقد نجح العديد من المستثمرين بالفعل.

س2: ما مقدار الدخل السنوي الذي يمكنني البدء في الاستثمار في العقارات؟

ج: إن الدخل السنوي البالغ 5 ملايين ين ياباني هو أحد الأدلة. عند الوصول إلى هذا المستوى، يصبح من الأسهل الحصول على قروض من المؤسسات المالية ويصبح هناك المزيد من الفسحة المالية للاستثمار. ومع ذلك، من الممكن الاستثمار بدخل سنوي أقل من 5 ملايين ين ياباني، ولكن نطاق العقارات التي يمكنك الاختيار من بينها محدود، لذلك يوصى بالتركيز على تطوير حياتك المهنية في وظيفتك اليومية أولاً.

س3: ما هي التكاليف الأولية المطلوبة؟

ج: ستحتاج إلى حوالي مليون ين ياباني من أموالك الخاصة كتكلفة أولية. ويشمل ذلك تكاليف شراء العقار (رسوم التسجيل ورسوم السمسرة وأقساط التأمين ضد الحريق وما إلى ذلك). بالإضافة إلى ذلك، من المهم أن تضع جانباً مبلغ ثلاثة أشهر من أقساط سداد القرض كصندوق احتياطي في حالة حدوث نفقات غير متوقعة.

س4: ما هي مخاطر الفشل؟

ج: يمكن تقليل مخاطر الاستثمار العقاري بشكل كبير من خلال المعرفة والاستراتيجية الصحيحة. فحتى في أسوأ السيناريوهات، يمكن الحد من الخسائر عن طريق بيع العقار، ومن المزايا الرئيسية لكونك في العشرينات من عمرك أن لديك متسعاً من الوقت للتعافي من الفشل. إن عدم التصرف بدافع الخوف من المخاطرة هو خسارة فرصة أكبر على المدى الطويل.

س5: ما نوع العقار الذي يجب أن أبدأ به؟

ج: بالنسبة للمبتدئين في العشرينات من العمر، نوصي بالبدء باستثمار عقاري. ومن المهم اختيار عقار مستعمل يتراوح عمره بين 5 و15 عاماً ويقع على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة قطار. وتتمثل المزايا في أن مبلغ الاستثمار صغير نسبياً وتقل متاعب الإدارة، مما يسهل إدارته مع عملك اليومي.