20多岁如何成功投资房产：优势与策略解析

我们经常听到这样的评论："20 多岁就投资房产还为时过早"、"我还没有足够的经验和知识"。然而，最新的调查数据显示，近一半（49.5%）20多岁的人实际上对房产投资有良好的印象，这一比例比去年增加了2.7个百分点。

作为 INA & Associates 有限公司的一员，我有机会与众多投资者交谈。我坚信，20 多岁是开始投资房产的最佳时机。

根据 20 多岁时进行房地产投资的最新数据，本文为年轻一代提供了成功进行房地产投资的具体方法。从失败案例中总结出的规避风险措施，到成功的五大法则和实用的投资策略，本文提供了全面的信息，帮助 20 多岁的人安心开始房产投资。

20 多岁人群房产投资现状及数据分析

投资基金的现实情况

根据一项针对二三十岁资深房产投资者的调查显示，约有一半的人在购买投资房产时，自有资金不足 300 万日元。这一结果表明，许多人在开始房产投资时的资金远远低于他们的想象。

更有趣的是，约 70% 有投资经验的人表示，他们已经实现了预期的租金收入和房产销售利润。这证明，只要有正确的知识和策略，即使是 20 多岁的人也能取得成功。

年收入与开始投资之间的关系

根据厚生劳动省《2024 年工资结构基本调查》，20 岁出头时的平均工资为 23.2 万日元，但到 40 岁以后，平均工资将增至 37.2 万日元。考虑到未来收入的增长，越来越多的人在 20 多岁时就开始投资房产。

不过，年收入是否超过 1200 万日元是 20 多岁时进行房产投资的一个重要标准。如果您的年收入低于 1200 万日元，投资公寓单位是一个现实的选择，但您仍然可以期望获得足够的回报。

20 多岁开始房产投资的五大优势

1.最大限度地发挥长期投资的复利效应

20 多岁开始房产投资的最大优势在于投资期长。举例来说，如果从 25 岁开始投资，那么在 65 岁之前，你可以获得长达 40 年的收益。这么长的时间对于最大限度地发挥复利效应至关重要。

如果每月的租金收入为 10 万日元，那么 40 年后的收入将达到 4 800 万日元。此外，通过对这些收入进行再投资，资产增长的速度也会加快：与 40 多岁或 50 多岁开始投资的投资者相比，20 多岁的投资者的起步条件要好得多。

2.更容易获得贷款的年龄特征

金融机构在审查贷款时，会对 20 多岁的投资者进行未来潜力评估。即使他们目前的年收入相对较低，金融机构也会积极考虑他们的贷款申请，因为他们的收入有望在未来增加。

特别是 20 多岁在大公司工作的人和公务员，由于可以预期未来有稳定的收入，往往会获得更优惠的贷款条件。此外，较长的还款期可降低每月还款额，从而改善现金流。

3.3 替代人寿保险的效果

房产投资贷款附带团体信用人寿保险。从 20 多岁开始投资房产，还可以长期享受其作为人寿保险的功能。

与传统的人寿保险相比，房产投资一举两得，因为它在具有保险功能的同时，还有望产生收益。这种保险功能是一种很好的保障，尤其是对于 20 多岁即将结婚生子的人来说。

4.最大限度地发挥节税效应

在房产投资中，建筑物的折旧可以作为一项支出入账。特别是木制公寓，由于建筑物的法定使用年限只有 22 年，因此可以计提大额折旧。

如果您正值 20 多岁，可以预期您的年收入会增加，税率也会提高。在早期阶段开始投资房产，您可以在适用较高税率的时候从大量的节税中获益。所得税和住宅税的节省是大幅提高投资回报率的重要因素。

5. 从失败中恢复的时间

投资总是有风险的。然而，在 20 多岁时有足够的时间从失败中恢复过来是一大优势：如果你在 40 多岁或 50 多岁时犯了重大错误，就很难恢复过来，但在 20 多岁时，你有足够的时间恢复过来。

这个时间窗口允许 20 多岁的投资者积极主动地迎接挑战。因为害怕失败而不行动，从长远来看，会丧失更多的机会。趁年轻积累经验，才能做出更好的投资决策。

20 多岁时房产投资的常见错误和对策

因缺乏知识而在房产选择上犯错

20 多岁时进行房产投资最常见的错误是由于缺乏相关知识而导致房产选择错误。经常出现的情况是，受表面收益率高的吸引，在没有充分考察建筑物的位置和状况的情况下就购买了房产。

例如，在农村地区购买了高收益房产，但由于人口减少而一直空置，最终造成重大损失的情况时有发生。也有不少以折扣价购入旧房产，但维修成本高于预期，导致收支恶化的案例。

对策：在选择房产时，应注重地段而非收益。选择有潜力的地段，如距离车站步行 10 分钟以内的地段、人口不断增长的地段或计划重建的地段，可以确保长期稳定的收入。

投资新单间公寓的陷阱

许多 20 多岁的投资者都会犯一个错误，那就是投资新建的单间公寓。被销售人员的花言巧语所误导，购买了收支不平衡的房产的案例层出不穷。

由于新建单间公寓的购买价格定得较高，仅靠租金收入无法偿还贷款，每月拿出几万日元是常有的事。曾经出现过每年损失 24 万日元的情况。

解决方法：考虑购买 5-15 年的二手房，而不是新建房产，以降低购买价格，改善收支状况。此外，还应从多家房地产中介公司收集信息，做出客观的决定。

过度借贷导致现金流恶化

许多 20 多岁的投资者为了预期未来的收入增长，借了与其规模不相称的贷款。相对于年收入而言，全额贷款或过度借贷会大大降低他们对利率上升和空置风险的抵御能力。

对策：借款比例应为房价的 70%-80%，并保证一定的个人资金。此外，一定要准备约为三个月还款额的备用金，以应对意外支出。

失败案例与对策对照表

20 多岁年轻人不失败的房地产投资成功法则

定律 1：开始投资时，年收入至少要达到 500 万日元。

年收入 500 万日元是 20 多岁进行房地产投资的一个重要准则。达到这一收入水平，就更容易从金融机构获得贷款，投资的资金余地也更大。

年收入低于 500 万日元也可以进行投资，但可选择的房产范围有限，风险管理也变得更加困难。建议您在开始投资之前，首先专注于提升自己的主业，建立稳定的收入基础。

法则 2：准备 100 万日元的初始成本加上三个月的贷款还款。

开始投资房产时，您需要准备大约 100 万日元的初始资金。这包括购买房产的费用（登记费、中介费、火灾保险费等）。

此外，还必须预留三个月的贷款还款额作为备用金，以备不时之需。这笔资金将使您能够应对空置期和意外维修费用，确保稳定的投资管理。

法则 3：以地段为重点选择房产

毫不夸张地说，成功的房产投资 80% 取决于地段选择：20 多岁的投资者往往被高收益所吸引，但从长远角度评估地段也很重要。

作为黄金地段的标准，应重点考虑以下因素

• 距离最近的火车站步行不超过 10 分钟
• 人口不断增长或保持稳定的地区
• 拥有良好商业和医疗设施的地区
• 有重建计划的地区
• 无大学或公司搬迁计划

法则 4：选择可靠的管理公司

一个好的管理公司对成功的房地产投资至关重要。管理公司的能力将在很大程度上决定入住率和租金水平。

在选择管理公司时，应注意以下几点

• 在该地区的记录和声誉
• 招募租户的能力（空置期短）
• 管理费用是否合理
• 答复是否及时、礼貌
• 财务稳健性

法则 5：分阶段扩大投资

对于 20 多岁的投资者来说，分阶段扩大投资规模非常重要。从一个单位开始，随着经验的积累，逐步增加房产数量。

满足以下条件时，就是扩大投资的时机

• 现有物业经营稳定
• 积累了足够的自有资金
• 对房地产投资的认识和经验有所提高
• 市场条件有利。

推荐给 20 多岁人士的房产投资策略

从公寓单位投资开始

对于 20 多岁的新手来说，建议从公寓单元投资开始。与单套房产相比，投资金额较低，管理工作量也较小，因此具有更容易与日常工作兼顾的优势。

在投资公寓单位时，请注意以下几点

• 楼龄不能超过 15 年。
• 选择 25 平方米以上的专属面积。
• 检查管理协会的管理状况。
• 检查维修储备基金的状况。

二手房的使用

与新建房产相比，二手房价格较低，收益较高。尤其是建成时间在 5 至 15 年之间的房产，其状况良好，在价格和收益率之间取得了很好的平衡。

选择二手房的要点：

• 查看大修时间。
• 检查设施的更新情况。
• 调查周边地区的租赁需求
• 评估未来资产价值

地区性城市的创收物业

东京和大阪等大都市的房价较高，对于 20 多岁的投资者来说可能难以承受。因此，区域城市的创收型房产就成为关注的焦点。

在地区城市投资的优势：

• 房价相对较低
• 收益率高
• 竞争较少
• 可以以社区为基础进行管理

但也存在人口减少风险和流动性低等劣势，需要慎重考虑。

投资战略比较表

结论。

20 多岁投资房产永远不会太早。相反，这样做有很多好处，包括投资期更长的复利效应、更容易获得资金以及有时间从失败中恢复过来。

要想取得成功，必须遵守以下五条规则

1. 开始投资时，年收入至少达到 500 万日元
2. 准备 100 万日元的初始资金，加上三个月的贷款还款额
3. 选择物业时注重地段
4. 选择可靠的管理公司
5. 逐步扩大投资

从失败的例子中吸取教训，避免知识不足和过度借贷，也可将风险降至最低。

只要掌握正确的知识和策略，即使是 20 多岁的人也能成功地进行房产投资。但是，很难独自做出所有决定。我们建议您在进行投资时要小心谨慎，并听取值得信赖的专业人士的建议。

在 INA&Associates 有限公司，我们为 20 多岁的年轻人提供全面的房地产投资支持。我们还提供个人咨询，如果您对房地产投资感兴趣，请随时联系我们。何不与我们一起迈出创造财富的第一步？

常见问题

问 1：20 多岁投资房产真的太早了吗？

答：永远不会太早。事实上，20 多岁正是开始投资房产的最佳时机。这样做有很多好处，比如投资期长带来的复利效应、容易获得资金以及有时间从错误中恢复过来。根据最新调查，约有一半 20 多岁的人对房产投资有良好印象，许多投资者实际上已经取得了成功。

问 2：年收入多少可以开始投资房产？

答：一个准则是年收入达到 500 万日元。达到这一水平后，就更容易从金融机构获得贷款，投资的资金余地也更大。不过，年收入低于 500 万日元也可以投资，但可供选择的房产范围有限，因此建议您先集中精力在日常工作中发展自己的事业。

问题 3：初始成本需要多少？

答：您需要准备大约 100 万日元的自有资金作为初始费用。这包括购买房产的费用（登记费、中介费、火灾保险费等）。此外，必须预留三个月的贷款还款额作为备用金，以防意外支出。

问 4：失败的风险是什么？

答：掌握正确的知识和策略可以大大降低房地产投资的风险。即使在最坏的情况下，也可以通过出售房产来限制损失--20 多岁的一大优势就是有充足的时间从失败中恢复过来。因为害怕风险而不采取行动，从长远来看，会造成更大的机会损失。

问题 5：我应该从哪种类型的房产开始？

答：对于 20 多岁的初学者，我们建议从公寓投资开始。选择房龄在 5-15 年、距离火车站步行 10 分钟以内的二手房非常重要。这样做的好处是，投资金额相对较小，管理麻烦也较少，更容易兼顾日常工作。