为什么富人对房地产投资情有独钟？原因有很多，包括稳定的收入收益、资本利得甚至节税。不过，他们尤其看重"非公开信息"，这是一般房地产市场所不具备的。这些信息对他们的资产积累起着至关重要的作用。在本文中，INA&Associates 将从专家的角度介绍高净值人士在选择房产时如何获取 "非公开信息"，以及他们在资产战略中如何利用这些信息。
高净值人士为何寻求 "非公开信息"？
高净值人士寻求 "非公开信息"，尤其是 "场外房产 "的原因不仅仅是希望获得稀有和有价值的房产。他们还从更复杂、更具战略性的资产管理角度出发。
1. 避免恶性竞争，获得优惠条件
许多投资者都能通过房地产门户网站看到公开的房地产信息，这使得价格竞争更有可能加剧。对于位于市中心黄金地段和热门区域的高端房产而言，尤其如此。另一方面，私人房产的竞争较小，由于信息只在有限的网络内共享，因此可以以更优惠的条件进行谈判。这就增加了以合理价格甚至低于市价购买优质创收物业的可能性。
2. 遇到资产价值高的稀有物业
房产不对公众开放是有充分理由的。例如，业主不想公开出售，或者该物业非常稀有和珍贵，他们只想把它交给值得信赖的一方。位于市中心黄金地段的大块土地或具有历史价值的豪宅，由于业主的意愿，往往不公开出售。对于高净值人士来说，这些房产是有吸引力的投资目标，因为它们有望长期保持并增加稳定的资产价值。
3. 确保隐私和交易安全
对于高净值人士来说，保护隐私极为重要。由于财产交易涉及巨额资金，这些信息一旦泄露给外界，就会带来安全隐患。非公开交易是保护买卖双方隐私、确保交易安心进行的有效手段。
未披露信息的类型和特征
未披露信息 "有多种类型。在此，我们将以易于理解的表格形式解释未披露信息的典型类型及其各自特点。
| 信息类型 |
特点 |
收购途径 |
| 场外房产 |
应卖方要求在上市前不公开的房产。稀缺性高，条款和条件谈判余地大。包含许多 "便宜货"。 |
房地产公司、金融机构、律师/会计师等介绍。 |
| 先期信息 |
主要城市发展计划和重建项目的内部信息。提前预知未来有望增值的区域。 |
与开发商、设计公司、地方政府官员等建立独特的关系网络。 |
| 租金卷信息 |
租赁物业中每个房间的详细收益信息，包括租金、合同期限和租户人口统计数据。对于准确模拟收入和风险评估至关重要。 |
由管理房产的房地产公司和卖方直接提供。 |
| 周边环境详细信息 |
有关该地区实际情况的信息，如周边设施、常住人口素质、公共安全状况和未来建设规划等，这些信息无法仅从官方数据中找到。 |
熟悉该地区的房地产公司及其自己的现场调查 |
利用非公开信息了解富人的投资策略
高净值人士并不只是获取这些非公开信息，而是将其作为资产管理的一部分，战略性地加以利用。尤其是，房产投资是一种极为有效的节税和遗产规划手段。
节税措施（所得税措施）
房地产收入可与其他收入合并计算。特别是，通过将建筑物折旧计入费用，可以形成会计赤字，并与其他收入（如就业收入）相抵消，从而减少所得税和住宅税。对于需要缴纳高额所得税的富人来说，这是一项非常有效的节税措施。
继承措施
将现金转化为不动产可以大大降低遗产税的评估价值。现金和存款的价值是其面值的 100%，而房地产的遗产税评估价值是根据土地的路边地价（约为市场价值的 80%）和建筑物的固定资产税评估价值（约为市场价值的 50%至 70%）计算的，因此低于市场价值。此外，如果将房产出租，还可以按照 "土地连同房屋出租 "或 "房屋出租 "的方式降低估价，预计这将产生更大的遗产税影响。
获取非公开信息的具体途径
那么，富人如何获得这些宝贵的非公开信息呢？关键在于建立一个由可信赖的专业人士组成的强大网络。
1. 与值得信赖的房地产经纪人建立伙伴关系
最重要的是与专门从事高净值房产交易、具有高道德标准和良好记录的房地产公司建立长期合作关系。拥有良好业绩和广泛信息网络的代理商将对客户的个人需求和投资策略有深刻的了解，并能提供最合适的非上市房地产信息。
2. 金融机构的介绍
私人银行家和信托银行家是另一个重要的信息来源。他们对客户的资产状况有全面的了解，可以介绍好的非上市房产，以优化包括房地产在内的整个资产组合。
3. 与专家（律师、会计师等）合作
专门从事遗产继承和企业继承的律师和会计师也是专家，他们通常可以获得有关出售私人持有的房地产的信息。特别是，他们可以获得有关 "低价 "的信息，如为了支付遗产税而匆忙出售的情况。通过与他们建立良好的关系，你可能会获得意想不到的优质房产信息。
总结。
高净值人士在房地产投资方面取得成功的背后，是他们巧妙地获取并战略性地利用了一般公众无法获得的 "非公开 "信息。他们避开残酷的竞争，以优惠的条件获得稀有和有价值的房产，并将其纳入减税和继承等财务战略中，从而确保资产的增加和保护。
正如本文所述，获取和利用非公开信息是房地产投资成功的一个极其重要的因素。如果您正在考虑开始投资房地产，或者如果您已经开始投资房地产，但正在寻找更高质量的信息，为什么不从寻找一个值得信赖的合作伙伴开始呢？这将是将您的资产积累推向下一个阶段的最可靠步骤。
常见问题
- 问 1：一般公众真的不能购买私人房产吗？
- 答 1：不一定，但由于获取信息的渠道极为有限，因此交易往往集中在富人和某些投资者身上。获取信息的第一步是咨询可靠的房地产中介，并告知他们您的具体要求和资产状况。
- 问题 2：我需要多少个人资金才能了解非上市房产？
- 答 2：这取决于房产的价格范围，但一般来说，在许多情况下，您需要拥有数亿日元或更多的个人资金，或与之相匹配的信用度。不过，根据房产的具体情况，也可以考虑使用较少的资金，因此我们建议您首先咨询专家，探讨各种可能性。
- 问题 3：选择房产中介时最重要的几点是什么？
- 答 3： 公司是否拥有丰富的财富房产交易经验固然重要，但最重要的是要看它是否是一个真诚的合作伙伴，是否能真诚地对待每一位客户的情况，是否能从长远角度而非短期利益出发提出最佳建议。公司的理念和负责人的个性也是重要的标准。
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