Pourquoi les personnes fortunées sont-elles attirées par l'investissement immobilier ? Les raisons sont multiples : revenus stables, plus-values et même économies d'impôts. Cependant, ils accordent une importance particulière aux "informations non publiques", qui ne sont jamais disponibles sur le marché immobilier général. Ces informations jouent un rôle crucial dans la constitution de leur patrimoine. Dans cet article, INA&Associates donne le point de vue d'un expert sur la manière dont les particuliers fortunés obtiennent des "informations non publiques" lorsqu'ils sélectionnent des biens immobiliers et comment ils utilisent ces informations dans leur stratégie patrimoniale.
Pourquoi les particuliers fortunés recherchent-ils des "informations non publiques" ?
La raison pour laquelle les particuliers fortunés recherchent des "informations non divulguées", en particulier des "biens immobiliers hors marché", n'est pas seulement le désir d'acquérir des biens rares et de grande valeur. Il existe une perspective de gestion d'actifs plus sophistiquée et plus stratégique.
1. éviter une concurrence acharnée et obtenir des conditions favorables
Les informations immobilières accessibles au public sont vues par de nombreux investisseurs par l'intermédiaire des portails immobiliers, ce qui favorise l'intensification de la concurrence sur les prix. Cela est particulièrement vrai pour les biens immobiliers haut de gamme situés dans les centres-villes et les quartiers populaires. Les propriétés privées, en revanche, font l'objet d'une concurrence moindre et peuvent être négociées à des conditions plus favorables, car l'information n'est partagée qu'au sein d'un réseau limité. Cela augmente la probabilité d'acquérir des biens immobiliers de premier ordre générateurs de revenus à un prix équitable, voire inférieur à la valeur du marché.
2. rencontrer des biens rares à forte valeur patrimoniale
Il existe de bonnes raisons pour que les propriétés soient fermées au public. Par exemple, le propriétaire ne souhaite pas rendre la vente publique, ou le bien est si rare et précieux qu'il ne veut le céder qu'à une personne de confiance. Les grands terrains situés dans les centres-villes ou les hôtels particuliers ayant une valeur historique sont souvent vendus en catimini, sans être rendus publics, en raison des souhaits du propriétaire. Ces biens sont des cibles d'investissement intéressantes pour les personnes fortunées, car on peut s'attendre à ce qu'ils conservent et augmentent une valeur stable à long terme.
3. assurer la protection de la vie privée et la sécurité des transactions
Pour les personnes fortunées, la protection de la vie privée est extrêmement importante. Comme les transactions immobilières impliquent des sommes d'argent importantes, la divulgation de ces informations au monde extérieur peut entraîner des risques pour la sécurité. Les transactions non publiques sont un moyen efficace de protéger la vie privée du vendeur et de l'acheteur et de garantir que la transaction se déroule en toute sérénité.
Types et caractéristiques des informations non divulguées
Il existe différents types d'"informations à ne pas divulguer". Les types typiques d'informations à ne pas divulguer et leurs caractéristiques respectives sont expliqués dans un tableau facile à comprendre.
| Types d'informations | Caractéristiques | Voie d'acquisition |
|---|---|---|
| Bien hors marché | Un bien immobilier qui a été gardé privé à la demande du vendeur, avant d'être mis sur le marché. Grande rareté, grandes possibilités de négociation des conditions. Contient de nombreuses "bonnes affaires". | Recommandations de sociétés immobilières, d'institutions financières, d'avocats/comptables, etc. |
| Informations préalables | Informations privilégiées sur les principaux plans de développement urbain et les projets de réaménagement. Permet de connaître à l'avance les zones où l'on peut s'attendre à des augmentations de valeur. | Réseaux uniques avec des promoteurs, des bureaux d'études, des fonctionnaires locaux, etc. |
| Informations sur les loyers | Informations détaillées sur les revenus de chaque pièce d'un bien locatif, y compris le loyer, la durée du contrat et les données démographiques du locataire. Essentiel pour une simulation précise des revenus et une évaluation des risques. | Fournies directement par la société immobilière qui gère le bien et par le vendeur. |
| Informations détaillées sur l'environnement immédiat | Informations sur la situation réelle de la zone, telles que les équipements du quartier, la qualité de la population résidente, l'état de la sécurité publique et les plans de construction futurs, qui ne peuvent être déterminés à partir des seules données officielles. | Sociétés immobilières connaissant bien le quartier et leurs propres enquêtes sur place. |
Stratégies d'investissement des personnes fortunées utilisant des informations non publiques
Les personnes fortunées ne se contentent pas d'obtenir ces informations non publiques, elles les utilisent de manière stratégique dans le cadre de la gestion de leur patrimoine. En particulier, l'investissement immobilier est un moyen extrêmement efficace de réduire les impôts et de planifier la succession.
Mesures d'économie d'impôt (mesures relatives à l'impôt sur le revenu)
Les revenus immobiliers peuvent être cumulés avec d'autres revenus. En particulier, la comptabilisation de l'amortissement des immeubles en tant que charge permet de créer un déficit comptable et de l'imputer sur d'autres revenus, tels que les revenus du travail, afin de réduire l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation. Il s'agit d'une mesure d'économie d'impôt très efficace pour les personnes fortunées soumises à des taux d'imposition sur le revenu élevés.
Mesures successorales
La conversion de liquidités en biens immobiliers peut réduire de manière significative la valeur imposable en matière de droits de succession. Alors que les liquidités et les dépôts sont évalués à 100 % de leur valeur nominale, la valeur imposable des biens immobiliers au titre des droits de succession est calculée sur la base du prix des terrains en bordure de route (environ 80 % de la valeur marchande) pour les terrains et de la valeur imposable des immobilisations (environ 50 % à 70 % de la valeur marchande) pour les bâtiments, et est donc inférieure à la valeur marchande. En outre, en cas de location du bien, une réduction de l'évaluation en tant que "terrain avec maison à louer" ou "maison à louer" peut également être appliquée, ce qui devrait avoir un effet encore plus important sur l'impôt sur les successions.
Moyens spécifiques d'obtenir des informations non publiques
Comment les personnes fortunées peuvent-elles obtenir ces précieuses informations non publiques ? La clé est de construire un solide réseau de professionnels de confiance.
1. partenariats avec des agents immobiliers de confiance
Le plus important est d'établir des partenariats à long terme avec des sociétés immobilières spécialisées dans les biens immobiliers destinés aux personnes fortunées, qui respectent des normes éthiques élevées et qui ont fait leurs preuves. Les agents qui ont fait leurs preuves et qui disposent d'un vaste réseau d'information ont une connaissance approfondie des besoins et des stratégies d'investissement de chaque client et sont en mesure de proposer les informations les plus appropriées sur les biens immobiliers non cotés en bourse.
2. les introductions des institutions financières
Les banquiers privés et les banquiers fiduciaires constituent une autre source d'information importante. Ils ont une compréhension globale de la situation patrimoniale de leurs clients et peuvent être en mesure de présenter de bons biens immobiliers non publics en vue d'optimiser l'ensemble du portefeuille d'actifs, y compris les biens immobiliers.
3. coopération avec des spécialistes (avocats, experts-comptables, etc.)
Les avocats et les experts-comptables spécialisés dans les successions et la transmission d'entreprises sont également des experts qui ont souvent accès à des informations sur la vente de biens immobiliers privés. Ils peuvent notamment obtenir des informations sur les "bonnes affaires", par exemple lorsqu'une vente est réalisée à la hâte pour payer les droits de succession. En établissant une bonne relation avec eux, vous pouvez obtenir des informations inattendues sur d'excellents biens immobiliers.
Conclusion.
Le succès des particuliers fortunés en matière d'investissement immobilier s'explique par le fait qu'ils obtiennent habilement et utilisent stratégiquement des informations "non publiques" qui ne sont pas accessibles au grand public. En évitant la concurrence acharnée, en acquérant des biens rares et précieux à des conditions favorables et en les intégrant dans leurs stratégies financières, telles que la réduction des impôts et l'héritage, ils s'assurent d'accroître et de protéger leur patrimoine.
Comme expliqué dans cet article, l'obtention et l'utilisation d'informations non publiques est un élément extrêmement important de la réussite en matière d'investissement immobilier. Si vous envisagez de vous lancer dans l'investissement immobilier, ou si vous y travaillez déjà mais que vous recherchez des informations de meilleure qualité, pourquoi ne pas commencer par trouver un partenaire de confiance ? Ce sera le plus sûr moyen de franchir une nouvelle étape dans la constitution de votre patrimoine.
Questions fréquemment posées
- Q1 : Les propriétés privées ne sont-elles vraiment pas disponibles à l'achat pour le grand public ?
- R1 : Pas nécessairement, mais comme les canaux d'information sont extrêmement limités, les transactions ont tendance à se concentrer sur les personnes fortunées et certains investisseurs. La première étape pour obtenir des informations est de consulter un agent immobilier fiable et de l'informer de vos besoins spécifiques et de votre situation patrimoniale.
- Q2 : Quel est le montant des fonds personnels dont j'ai besoin pour accéder à des biens immobiliers non cotés en bourse ?
- R2. Cela dépend de la fourchette de prix du bien, mais en général, dans de nombreux cas, vous devrez disposer de plusieurs centaines de millions de yens ou plus de fonds personnels, ou d'une solvabilité équivalente. Toutefois, en fonction du bien, il peut être possible d'envisager d'utiliser moins de fonds, c'est pourquoi nous vous recommandons de consulter d'abord un expert et d'explorer les possibilités qui s'offrent à vous.
- Q3 : Quels sont les points les plus importants dans le choix d'un agent immobilier ?
- R3. Il est bien sûr important que la société dispose d'une grande expérience en matière de transactions immobilières patrimoniales, mais le plus important est de déterminer s'il s'agit d'un partenaire sincère qui aborde avec sincérité la situation de chaque client et fait des propositions optimales dans une perspective à long terme, plutôt que de profit à court terme. La philosophie de l'entreprise et la personnalité du responsable sont également des critères importants.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
.png)
