Razones por las que los chinos ricos invierten en propiedades en Japón

La inversión en propiedades japonesas por parte dechinos adinerados se ha expandido rápidamente en los últimos años.

Detrás de la atención que los inversores chinos prestan al mercado inmobiliario japonés se encuentran unos rendimientos de inversión estables, un sistema jurídico transparente y una sensación de asequibilidad debido a la debilidad del yen.

Este artículo explica en detalle las cinco razones por las que los chinos adineradossiguen comprando propiedades inmobiliarias japonesas de forma explosiva, y las zonas y tipos de propiedades que son objetivos populares de inversión. Como experto en el sector inmobiliario, también ofreceré la información más reciente sobre las restricciones legales a la compra de propiedades por extranjeros y la inmigración mediante un visado de gestión empresarial.

La realidad de la inversión inmobiliaria en Japón por parte de chinos adinerados

Ampliación de la escala de inversión según los datos

La escala de la inversión inmobiliaria china aumenta año tras año, lo que muestra claramente la fuerza del impulso.

En cuanto al rango de precios de compra, la clase de chinos acaudalados con un patrimonio neto muy elevado está tomando la delantera, y la compra de propiedades con un presupuesto de entre 300 y 500 millones de yenes se está convirtiendo en la corriente dominante. Cabe señalar que casi el 100% de estas compras se realizan en efectivo. Esta compra en efectivo evita el riesgo de los tipos de interés y garantiza la rapidez de las transacciones.

Demografía de los inversores y motivos de inversión

Un análisis de la demografía de los inversores chinos muestra que pertenecen predominantemente a la clase con un patrimonio neto muy elevado. Estos inversores tienen una estrategia de inversión a largo plazo con vistas a emigrar, y no simplemente con fines de gestión de activos.

La necesidad de emigrar mediante la obtención de un visado de gestión empresarial también está aumentando, y cada vez son más los inversores que invierten en propiedades y emigran a Japón al mismo tiempo. Con un capital de 5 millones de yenes y un plan de negocio básico, es posible obtener un visado de residencia, que está llamando la atención como medio de inmigración.

Cinco razones por las que se eligen los inmuebles japoneses

(1) Atractivo de la propiedad permanente

Una de las principales razones por las que los chinos adinerados eligen los inmuebles japoneses es su propiedad permanente. En China, el suelo es propiedad del Estado y los particulares sólo pueden ser propietarios de edificios, y el derecho de uso del suelo está limitado a 70 años. En Japón, en cambio, la propiedad es permanente tanto para el suelo como para los edificios.

Esta diferencia es crucial desde el punto de vista de la protección de activos. En Japón, los bienes inmuebles se mantienen a perpetuidad, lo que permite la sucesión de activos de una generación a otra. Para los inversores chinos, esta propiedad permanente va más allá de un mero objeto de inversión y se posiciona como una base patrimonial para el futuro de la familia.

(ii) Rentabilidad a través de altos rendimientos de inversión

En términos de rendimiento de la inversión, el sector inmobiliario japonés tiene una clara ventaja sobre el chino. Mientras que el rendimiento medio de la inversión inmobiliaria en las áreas metropolitanas de China sólo ronda el 2%, en Tokio se pueden esperar rendimientos de alrededor del 3,5-4%.

Este diferencial de rendimiento ofrece atractivas oportunidades de inversión para los inversores chinos. En particular, considerando que los rendimientos en las principales ciudades chinas, como Pekín y Shanghai, se sitúan en torno a menos del 2%, se considera que las propiedades japonesas tienen un rendimiento esperado de alrededor del 3,5-4%, lo que las hace extremadamente atractivas como fuente de ingresos estables.

Se hace hincapié en rendimientos en torno al 3-4% de las rentas anuales de alquiler, siendo especialmente populares las propiedades generadoras de rentas de un solo edificio. Esta rentabilidad estable también está en consonancia con las estrategias de gestión de activos a largo plazo de los chinos adinerados.

(iii) Precios infravalorados y efecto de la debilidad del yen

La ventaja de Japón también es clara en las comparaciones de precios inmobiliarios.

Y lo que es más importante, los precios inmobiliarios japoneses incluyen los derechos sobre el suelo. Mientras que en China el precio se refiere únicamente al edificio, en Japón el precio incluye los derechos sobre el terreno, lo que hace que la infravaloración real sea aún más pronunciada.

La actual depreciación del yen es también un viento de cola para los inversores chinos. Las ventajas del tipo de cambio han dado lugar a una reducción relativa de los costes de inversión en términos de RMB, lo que aumenta el atractivo de la inversión.

(iv) Sistema jurídico transparente y estable

La transparencia y estabilidad del sistema jurídico japonés es una importante fuente de tranquilidad para los inversores extranjeros. Actualmente, existen pocas restricciones legales a la compra de propiedades por extranjeros en Japón, y los extranjeros pueden comprar propiedades y adquirir la plena propiedad en las mismas condiciones que los nacionales japoneses.

A partir de abril de 2024, cuando los japoneses residentes en el extranjero, los extranjeros sin domicilio en Japón o las empresas extranjeras se conviertan en propietarios de bienes inmuebles, deberán registrarse sus datos de contacto en Japón, pero se trata de una medida para aumentar la transparencia y no restringe su compra.

La gran transparencia del sistema comercial permite a los inversores chinos invertir con tranquilidad. Combinado con la estabilidad política y económica, el país está muy bien considerado como un entorno de inversión a largo plazo.

(v) Afinidad geográfica y cultural.

La proximidad geográfica ofrece ventajas prácticas a los chinos ricos. El tiempo de viaje de China a Japón es corto, lo que permite viajar con frecuencia desde y hacia el país. Se trata de un factor importante para utilizarlo como segunda residencia o como base educativa para sus hijos.

Las similitudes culturales son otro factor que no puede pasarse por alto. Al proceder de una cultura de carácter chino, es relativamente fácil entender la cultura y las costumbres japonesas y adaptarse sin problemas al entorno vital.

Un buen entorno educativo es otra de las razones por las que los chinos ricos eligen Japón. Un sistema educativo de alta calidad y un entorno social seguro son factores atractivos para los chinos adinerados, que conceden gran importancia a la educación de sus hijos. Cada vez más, los áticos de los condominios de alta gama con amplias unidades de más de 120 m2 se utilizan como centros educativos para los niños.

Zonas y tipos de inmuebles más populares para invertir

Zonas de inversión más populares entre los chinos ricos

Las zonas inmobiliarias más populares entre los chinos adinerados son las zonas céntricas de los 23 distritos de Tokio. En particular, las compras en efectivo de entre 300 y 500 millones de yenes son cada vez más activas en zonas de primera categoría como los distritos de Minato, Shibuya y Chiyoda. Estas zonas se eligen por su ambiente cosmopolita, excelente accesibilidad y valores inmobiliarios estables.

Minato-ku es especialmente popular entre los inversores chinos, con las zonas de Akasaka, Roppongi y Aoyama valoradas por su ambiente cosmopolita y su excelente acceso. Con una fuerte comunidad de expatriados y un cómodo acceso a los centros de negocios, estas zonas son lugares ideales para los inversores que buscan trasladarse.

Las zonas de Hiroo, Ebisu y Daikanyama del distrito de Shibuya ofrecen la dignidad de una zona residencial de clase alta y una gran riqueza de instalaciones culturales. El sofisticado entorno vital y la proximidad a los centros educativos están atrayendo a un número creciente de chinos adinerados que utilizan la zona como base educativa para sus hijos.

Tendencias de inversión por tipo de propiedad

Existe una clara tendencia en la elección de propiedades por parte de los inversores chinos. Para fines de inversión, son especialmente populares las propiedades de un solo edificio que producen ingresos, con un enfoque en rendimientos de alrededor del 3-4% de los ingresos anuales por alquiler.

Los áticos en condominios de lujo favorecen las unidades de gran escala de más de 120 m2. Estas propiedades se utilizan a menudo como "segunda residencia" o como base educativa para los hijos, siendo la calidad de la residencia la elección más importante.

Los pisos torre son otro tipo de propiedad popular entre los chinos ricos. Como propiedades de lujo en ubicaciones privilegiadas del centro de la ciudad, combinan el valor como símbolos de estatus con la practicidad. En particular, las propiedades de las plantas superiores con buenas vistas se compran activamente, incluso a precios elevados.

Los edificios de oficinas y comerciales cercanos a estaciones de tren también atraen la atención como objetivos de inversión. Cabe esperar que estas propiedades generen ingresos estables por alquiler y se ajustan a la estrategia de inversión orientada a los ingresos de los inversores chinos.

Tendencias y características de la inversión por regiones

En la ciudad de Osaka, la inversión está aumentando, sobre todo en los distritos de Chuo y Naniwa. Aumentan las inversiones en previsión de la Expo y los planes de IR. Aumentan las compras a tanto alzado de propiedades de alto valor, lo que indica un creciente interés de los inversores chinos por la región de Kansai.

Los condominios de la zona de la bahía también han sido tradicionalmente populares entre los inversores chinos y están atrayendo la atención al coincidir el momento con el levantamiento de las restricciones de viaje de China a Japón. Estas zonas combinan el potencial de desarrollo futuro con la asequibilidad actual y se consideran atractivas desde una perspectiva de inversión a largo plazo.

En las ciudades regionales, también se observan inversiones en propiedades de alta gama en zonas turísticas y balnearios de aguas termales. En algunos casos, estas inversiones se destinan principalmente a la explotación de segundas residencias o alojamientos privados, y se utilizan como negocios que cumplen los requisitos para obtener un visado de gestión empresarial.

Resumen: Impacto de la inversión inmobiliaria de chinos adinerados en el mercado japonés

La inversión inmobiliaria en Japón por parte dechinosadinerados se está expandiendo rápidamente gracias a unos rendimientos de inversión estables, la propiedad permanente y una sensación de asequibilidad debida a la debilidad del yen. En particular, las compras al contado de entre 300 y 500 millones de yenes en zonas premium del mercado inmobiliario de Tokio, como los barrios de Minato, Shibuya y Chiyoda, son cada vez más activas.

Esta tendencia inversora está teniendo un impacto polifacético en el mercado inmobiliario japonés. Una contribución a la activación del mercado es el aumento de la liquidez y el volumen de transacciones de inmuebles de alto valor.

Al mismo tiempo, no se puede ignorar el impacto en el aumento de los precios. El mercado está sobrecalentado, con un precio medio de los nuevos condominios en los 23 distritos de Tokio que supera los 110 millones de yenes por segundo año consecutivo, y uno de los factores que apoyan esta subida de precios son las compras por parte de inversores extranjeros.

La necesidad de inmigración mediante visados de gestión empresarial también está aumentando, y cada vez son más los inversores que invierten simultáneamente en bienes inmuebles e inmigran a Japón. Se han dado casos en los que el desarrollo del negocio mediante la explotación de alojamientos privados ha cumplido los requisitos para obtener un "visado de gestión empresarial", y se está haciendo patente una necesidad combinada de inversión e inmigración.

De cara al futuro, aunque la libre inversión es posible debido a la actual falta de restricciones en la compra de propiedades, existe la posibilidad de que se considere una normativa más estricta desde el punto de vista de la seguridad; también se esperan cambios en la política, como el "Proyecto de Ley de Regulación de la Adquisición de Tierras por Extranjeros" presentado a la Cámara de Representantes en diciembre de 2024, y el inicio de la primera encuesta de investigación por parte del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. También se espera que el sector inmobiliario experimente algunos cambios políticos a la luz de estos acontecimientos.

A la luz de estas tendencias, es importante que el sector inmobiliario preste servicios que satisfagan las necesidades de los inversores chinos y establezca un sistema de cumplimiento adecuado. Como socio de confianza de particulares con grandes patrimonios en China, INA&Associates se compromete a proporcionar apoyo para una inversión inmobiliaria sostenible.