لماذا يتزايد استثمار الأثرياء الصينيين في العقارات اليابانية؟

توسع استثمارالأثرياء الصينيين الأثرياءفي العقارات اليابانية بسرعة في السنوات الأخيرة.

ويقف وراء تركيز المستثمرين الصينيين على سوق العقارات اليابانية عوائد الاستثمار المستقرة، والنظام القانوني الشفاف، والقدرة على تحمل التكاليف بسبب ضعف الين الياباني.

تشرح هذه المقالة بالتفصيل الأسباب الخمسة وراء استمرارالأثرياء الصينيين الأثرياءفي شراء العقارات اليابانية بشكل كبير، والمناطق وأنواع العقارات التي تعتبر أهدافاً استثمارية شائعة. وبصفتي خبيرًا في مجال العقارات، سأقدم أيضًا أحدث المعلومات عن القيود القانونية المفروضة على شراء العقارات الأجنبية والهجرة باستخدام تأشيرة إدارة الأعمال.

واقع الاستثمار في العقارات اليابانية من قِبل الأثرياء الصينيين

توسع حجم الاستثمار كما يظهر في البيانات

يتوسع حجم الاستثمار الصيني في العقارات عاماً بعد عام، مما يدل بوضوح على قوة الزخم

من حيث النطاق السعري للشراء، تحتل فئة الأثرياء الصينيين الأث رياء الصدارة في شراء العقارات، حيث أصبحت عمليات شراء العقارات بميزانية تتراوح بين 300-500 مليون ين هي السائدة. وتجدر الإشارة إلى أن ما يقرب من 100% من هذه المشتريات تتم كمشتريات نقدية مقطوعة. هذا الشراء النقدي يجنبك مخاطر أسعار الفائدة ويضمن سرعة المعاملات.

التركيبة السكانية للمستثمرين ودوافع الاستثمار

يُظهر تحليل التركيبة السكانية للمستثمرين الصينيين أنهم ينتمون في الغالب إلى الطبقة ذات الملاءة المالية العالية جداً. هؤلاء المستثمرون لديهم استراتيجية استثمارية طويلة الأجل بهدف الهجرة، وليس فقط لأغراض إدارة الأصول.

كما أن الحاجة إلى الهجرة عن طريق الحصول على تأشيرة إدارة الأعمال آخذة في الازدياد، ويتزايد عدد المستثمرين الذين يستثمرون في العقارات ويهاجرون إلى اليابان في نفس الوقت. برأس مال قدره 5 ملايين ين وخطة عمل أساسية، من الممكن الحصول على تأشيرة إقامة، والتي تجذب الانتباه كوسيلة للهجرة.

خمسة أسباب لاختيار العقارات اليابانية

(1) جاذبية التملك الدائم

أحد أهم الأسباب التي تجعل الأثرياء الصينيين الأثرياء يختارون العقارات اليابانية هو ملكيتها الدائمة. في الصين، الأرض في الصين مملوكة للدولة ولا يمكن للأفراد تملك المباني فقط، ويقتصر حق الانتفاع بالأرض على 70 عاماً. أما في اليابان، من ناحية أخرى، فإن الملكية الدائمة متاحة لكل من الأراضي والمباني.

هذا الاختلاف مهم للغاية من منظور حماية الأصول. فالعقارات في اليابان تبقى إلى الأبد، مما يتيح توارث الأصول عبر الأجيال. أما بالنسبة للمستثمرين الصينيين، فإن هذه الملكية الدائمة تتجاوز كونها مجرد شيء استثماري وتوضع كقاعدة أصول لمستقبل العائلة.

(ب) الربحية من خلال عوائد الاستثمار المرتفعة

من حيث عوائد الاستثمار، تتمتع العقارات اليابانية بميزة واضحة على العقارات الصينية. فبينما يبلغ متوسط العائد على الاستثمار العقاري في المناطق الحضرية في الصين حوالي 2% فقط، يمكن توقع عوائد تتراوح بين 3.5 و4% في طوكيو.

ويوفر هذا الفارق في العائد فرصاً استثمارية جذابة للمستثمرين الصينيين. وبالنظر إلى أن العائدات في المدن الصينية الكبرى مثل بكين وشنغهاي على وجه الخصوص، فإن العقارات اليابانية على وجه الخصوص، بالنظر إلى أن العائدات في المدن الصينية الكبرى مثل بكين وشنغهاي تقل عن 2% تقريبًا، فإن العقارات اليابانية تعتبر ذات عائد متوقع يتراوح بين 3.5 و4% تقريبًا، مما يجعلها جذابة للغاية كمصدر دخل ثابت.

وتحظى العقارات المدرة للدخل في مبنى واحد بشعبية خاصة، حيث تتم إدارتها مع التركيز على عوائد تتراوح بين 3 و4% تقريباً من دخل الإيجار السنوي. كما تتماشى هذه الربحية المستقرة مع استراتيجيات إدارة الأصول طويلة الأجل للأثرياء الصينيين.

(ج) الأسعار المقومة بأقل من قيمتها الحقيقية وتأثير ضعف الين

تتضح ميزة اليابان أيضًا في مقارنات أسعار العقارات.

والأهم من ذلك أن أسعار العقارات اليابانية تشمل حقوق ملكية الأراضي. ففي حين أن السعر في الصين هو للمبنى فقط، فإن السعر في اليابان يشمل حقوق الأرض، مما يجعل التقليل الحقيقي للقيمة الحقيقية أكثر وضوحًا.

كما أن الانخفاض المستمر في قيمة الين الياباني يمثل أيضًا رياحًا خلفية للمستثمرين الصينيين. وقد أدت مزايا سعر الصرف إلى انخفاض نسبي في تكاليف الاستثمار بالرنمينبي، مما يزيد من جاذبية الاستثمار.

(4) نظام قانوني شفاف ومستقر

تعد شفافية النظام القانوني الياباني واستقراره مصدرًا رئيسيًا لطمأنة المستثمرين الأجانب. في الوقت الحالي، هناك عدد قليل من القيود القانونية على شراء العقارات الأجنبية في اليابان، ويمكن للأجانب شراء العقارات والحصول على الملكية الكاملة بنفس الشروط التي يتمتع بها المواطنون اليابانيون.

واعتبارًا من أبريل 2024، عندما يصبح المواطنون اليابانيون المقيمون في الخارج أو المواطنون الأجانب الذين ليس لديهم عنوان في اليابان أو الشركات الأجنبية مالكين للعقارات، يجب تسجيل بيانات الاتصال بهم في اليابان، ولكن هذا إجراء لزيادة الشفافية ولا يقيد شرائهم.

يسمح نظام التداول الشفاف للغاية للمستثمرين الصينيين بالاستثمار براحة البال. وبالإضافة إلى الاستقرار السياسي والاقتصادي، يُعتبر البلد بيئة استثمارية طويلة الأجل.

(ت) التقارب الجغرافي والثقافي.

يوفر القرب الجغرافي مزايا عملية للصينيين الأثرياء. فمدة السفر من الصين إلى اليابان قصيرة، مما يسمح بالسفر المتكرر من وإلى البلاد. وهذا عامل مهم لاستخدامها كموطن ثانٍ أو كقاعدة تعليمية لأبنائهم.

أوجه التشابه الثقافي عامل آخر لا يمكن إغفاله. كونك من ثقافة ذات طابع صيني، فمن السهل نسبيًا فهم الثقافة والعادات اليابانية والتكيف بسلاسة مع البيئة المعيشية.

البيئة التعليمية الجيدة هي سبب آخر لاختيار الصينيين الأثرياء لليابان. يعد نظام التعليم عالي الجودة والبيئة الاجتماعية الآمنة من العوامل الجذابة للصينيين الأثرياء الذين يولون أهمية كبيرة لتعليم أبنائهم. وعلى نحو متزايد، تُستخدم البنتهاوس في الوحدات السكنية الراقية ذات الوحدات الواسعة التي تزيد مساحتها عن 120 متراً مربعاً كمراكز تعليمية للأطفال.

المناطق العقارية وأنواع العقارات الشائعة للاستثمار

المناطق الاستثمارية الأكثر شعبية للاستثمار بين الأثرياء الصينيين

المناطق العقارية الأكثر شعبية بالنسبة للأثرياء الصينيين الأث رياء هي المواقع الرئيسية في وسط المدينة في 23 منطقة في طوكيو. وعلى وجه الخصوص، أصبحت عمليات الشراء النقدي في حدود 300-500 مليون ين أكثر نشاطًا في المناطق المتميزة مثل أجنحة ميناتو وشيبويا وتشيودا. ويتم اختيار هذه المناطق بسبب بيئتها العالمية وسهولة الوصول إليها واستقرار قيمة العقارات فيها.

تحظى منطقة ميناتو-كو بشعبية خاصة بين المستثمرين الصينيين، حيث تحظى مناطق أكاساكا وروبونغي وأوياما بتقدير كبير لبيئتها العالمية وسهولة الوصول إليها. وبفضل وجود جالية أجنبية قوية وسهولة الوصول إلى قواعد الأعمال التجارية، تُعد هذه المناطق مواقع مثالية للمستثمرين الراغبين في الانتقال إليها.

توفر مناطق هيرو وإيبيسو ودايكانياما في حي شيبويا حي شيبويا كرامة المنطقة السكنية الراقية وثروة من المرافق الثقافية. تجتذب البيئة المعيشية المتطورة والقرب من المرافق التعليمية عدداً متزايداً من الصينيين الأثرياء الذين يستخدمون المنطقة كقاعدة تعليمية لأبنائهم.

اتجاهات الاستثمار حسب نوع العقار

هناك اتجاه واضح في اختيار المستثمرين الصينيين للعقارات. لأغراض الاستثمار، تحظى العقارات المدرة للدخل في مبنى واحد بشعبية خاصة، مع التركيز على عوائد تتراوح بين 3 و4% تقريباً من دخل الإيجار السنوي.

تفضل وحدات البنتهاوس في الوحدات السكنية الفاخرة وحدات واسعة النطاق تزيد مساحتها عن 120 م2. وغالباً ما تُستخدم هذه العقارات "كمنازل ثانية" أو كقواعد تعليمية للأبناء، مع التركيز على جودة الإقامة.

الشقق البرجية هي نوع آخر من العقارات الشائعة بين الصينيين الأثرياء. وباعتبارها عقارات فاخرة في مواقع متميزة في وسط المدينة، فهي تجمع بين القيمة كرمز للمكانة الاجتماعية والعملية. وعلى وجه الخصوص، يتم شراء العقارات في الطوابق العليا ذات الإطلالات الجيدة بنشاط، حتى بأسعار مميزة.

كما تجتذب المباني المكتبية والتجارية القريبة من محطات القطار الاهتمام كأهداف استثمارية. من المتوقع أن تدر هذه العقارات دخلاً ثابتاً من الإيجار، وهي تتماشى مع استراتيجية الاستثمار الموجهة نحو الدخل للمستثمرين الصينيين.

اتجاهات الاستثمار وخصائصه حسب المنطقة

في مدينة أوساكا، يتزايد الاستثمار، لا سيما في حي تشو ونانيوا. يتزايد الاستثمار تحسبًا لمعرض إكسبو وخطط الاستثمار المتكامل. تتزايد عمليات الشراء المقطوع للعقارات عالية القيمة، مما يشير إلى تزايد الاهتمام بمنطقة كانساي بين المستثمرين الصينيين.

كما تحظى الوحدات السكنية في منطقة الخليج بشعبية تقليدية لدى المستثمرين الصينيين وتجذب الانتباه حيث يتزامن التوقيت مع رفع القيود المفروضة على السفر من الصين إلى اليابان. تجمع هذه المناطق بين إمكانات التنمية المستقبلية والقدرة على تحمل التكاليف الحالية وتعتبر جذابة من منظور الاستثمار طويل الأجل.

كما تشهد المدن الإقليمية استثمارات في عقارات المنتجعات الراقية في المناطق السياحية ومنتجعات الينابيع الحارة. في بعض الحالات، تكون هذه الاستثمارات في الأساس لغرض تشغيل منازل ثانية أو سكن خاص، وتستخدم كمشاريع تجارية تفي بمتطلبات الحصول على تأشيرة إدارة الأعمال.

ملخص: تأثير الاستثمار العقاري من قبل الأثرياء الصينيين في السوق اليابانية

يتوسع الاستثمار في العقارات اليابانية من قبلالأثرياء الصينيين الأث رياء بسرعة على خلفية عائدات الاستثمار المستقرة والملكية الدائمة والشعور بالقدرة على تحمل التكاليف بسبب ضعف الين. وعلى وجه الخصوص، يزداد نشاط عمليات الشراء النقدي التي تتراوح قيمتها بين 300-500 مليون ين في المناطق المتميزة في عقارات طوكيو، مثل أحياء ميناتو وشيبويا وتشيودا.

هذا الاتجاه الاستثماري له تأثير متعدد الأوجه على سوق العقارات اليابانية. وتتمثل إحدى مساهماته في تنشيط السوق في زيادة السيولة وحجم المعاملات الخاصة بالعقارات عالية القيمة.

وفي الوقت نفسه، لا يمكن تجاهل التأثير على ارتفاع الأسعار. فالسوق يشهد ارتفاعًا مفرطًا في الأسعار، حيث تجاوز متوسط سعر الوحدات السكنية الجديدة في أحياء طوكيو الـ 23 في طوكيو 110 مليون ين للعام الثاني على التوالي، وأحد العوامل التي تدعم هذا الارتفاع في الأسعار هو عمليات الشراء من قبل المستثمرين الأجانب.

كما أن الحاجة إلى الهجرة باستخدام تأشيرات إدارة الأعمال آخذة في الازدياد، ويتزايد عدد المستثمرين الذين يستثمرون في العقارات ويهاجرون إلى اليابان في نفس الوقت. وقد كانت هناك حالات استوفى فيها تطوير الأعمال التجارية من خلال تشغيل مساكن خاصة متطلبات الحصول على "تأشيرة إدارة الأعمال"، وأصبحت الحاجة المشتركة للاستثمار والهجرة واضحة.

وبالنظر إلى المستقبل، على الرغم من أن الاستثمار الحر ممكن بسبب عدم وجود قيود حالية على شراء العقارات، إلا أن هناك احتمال أن يتم النظر في تشديد اللوائح من منظور أمني؛ ومن المتوقع أيضًا حدوث تغييرات في السياسة، مثل "مشروع قانون تنظيم حيازة الأجانب للأراضي" المقدم إلى مجلس النواب في ديسمبر 2024، وبدء أول مسح لتقصي الحقائق من قبل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة. ومن المتوقع أيضاً أن يشهد القطاع العقاري بعض التغييرات في السياسات في ضوء هذه التطورات.

في ضوء هذه الاتجاهات، من المهم أن تقدم صناعة العقارات خدمات تلبي احتياجات المستثمرين الصينيين وتأسيس نظام امتثال مناسب. وباعتبارها شريكاً موثوقاً للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في الصين، تلتزم شركة INA&Associates بتقديم الدعم للاستثمار العقاري المستدام.