中国富人为何纷纷购买日本房产？

近年来，中国富人对日本房地产的投资迅速扩大。

在中国投资者关注日本房地产市场的背后，是稳定的投资收益、透明的法律制度以及日元疲软带来的可负担性。

本文将详细介绍中国富人持续火爆购买日本房地产的五大原因，以及成为热门投资目标的地区和房产类型。作为房地产行业的专家，我还将提供有关外国购房的法律限制和使用商务管理签证移民的最新信息。

中国富人投资日本房地产的现实情况

从数据看投资规模不断扩大

中国房地产投资规模逐年扩大，明显呈现出强劲势头

从购房价格范围来看，超高净值的中国富人阶层占据主导地位，购房预算在 3-5 亿日元之间成为主流。值得注意的是，这些购房者几乎 100% 都是一次性现金购房。这种现金购买方式可避免利率风险，并确保快速交易。

投资者人口统计和投资动机

对中国投资者人口结构的分析表明，他们主要来自超高净值阶层。这些投资者有长期投资战略，目的是移民，而不仅仅是为了资产管理。

通过获得经营管理签证移民的需求也在增加，越来越多的投资者在投资房产的同时移民日本。只要有 500 万日元的资金和基本的经营计划，就可以获得居留签证，作为一种移民手段备受关注。

选择日本房地产的五个原因

(1) 永久所有权的吸引力

中国富人选择日本房地产的最大原因之一是其永久所有权。在中国，土地是国有的，个人只能拥有建筑物，土地使用权的期限为 70 年。而在日本，土地和建筑物都可以永久拥有。

从资产保护的角度来看，这一区别至关重要。在日本，房地产的所有权是永久性的，可以实现资产的世代相传。对于中国投资者来说，这种永久所有权已超越了单纯的投资对象，而被定位为家族未来的资产基础。

(ii) 高投资收益带来的盈利能力

在投资收益率方面，日本房地产与中国房地产相比具有明显优势。中国大都市地区房地产投资的平均收益率仅为 2%左右，而东京的预期收益率约为 3.5-4%。

这种收益率差异为中国投资者提供了极具吸引力的投资机会。特别是，考虑到北京和上海等中国主要城市的收益率约低于 2%，日本房地产的预期收益率约为 3.5%-4%，作为稳定收入来源极具吸引力。

单栋创收型物业尤其受欢迎，因为它们的管理重点是年租金收入收益率在 3-4% 左右。这种稳定的盈利能力也符合中国富人的长期资产管理战略。

(iii) 价格被低估和日元疲软的影响

从房地产价格比较来看，日本的优势也很明显。

更重要的是，日本的房地产价格包含土地权。在中国，价格只包括建筑物，而在日本，价格包括土地权，这使得实际价格被低估的情况更加明显。

日元持续贬值也是中国投资者的一个有利因素。汇率带来的好处使得以人民币计价的投资成本相对降低，增加了投资吸引力。

(四）透明稳定的法律体系

日本法律制度的透明性和稳定性是外国投资者的一大定心丸。目前，日本对外国人购房几乎没有法律限制，外国人可以与日本人一样购买房产并获得完全所有权。

从 2024 年 4 月起，居住在国外的日本人、在日本没有住址的外国人或外国法人成为房地产所有者时，必须登记他们在日本的联系方式，但这只是一项提高透明度的措施，并不限制他们购房。

高度透明的交易制度让中国投资者可以放心投资。再加上政治和经济的稳定，日本的长期投资环境备受推崇。

(v) 地理和文化亲和力。

地理上的接近为富有的中国人提供了实际优势。从中国到日本的旅行时间很短，可以频繁往返。这是将日本作为第二家园或子女教育基地的重要因素。

文化相似性是另一个不容忽视的因素。作为汉字文化背景的人，比较容易理解日本的文化和习俗，并顺利适应日本的生活环境。

良好的教育环境是中国富人选择日本的另一个原因。高质量的教育体系和安全的社会环境是吸引重视子女教育的中国富人的因素。拥有 120 平方米以上宽阔户型的高档公寓顶楼越来越多地被用作子女教育中心。

热门投资房产区域和房产类型

最受中国富人欢迎的投资区域

最受中国富人欢迎的房产区域是东京 23 区的市中心黄金地段。特别是在港区、涩谷区和千代田区等高档区域，3-5 亿日元的现金购买越来越活跃。这些地区因其国际化的环境、便利的交通和稳定的房产价值而备受青睐。

港区尤其受到中国投资者的青睐，赤坂、六本木和青山地区因其国际化的环境和便利的交通而备受推崇。这些地区拥有强大的外国社区，通往商业基地的交通十分便利，是投资者搬迁的理想地点。

涩谷区的广尾、惠比寿和代官山地区拥有高级住宅区的尊贵气质和丰富的文化设施。精致的居住环境和临近的教育设施吸引了越来越多的中国富人，他们将该地区作为子女的教育基地。

按物业类型划分的投资趋势

中国投资者对房产的选择有一个明显的趋势。就投资而言，单栋创收型房产尤其受欢迎，年租金收益率约为 3-4%。

豪华公寓中的顶层公寓则偏爱 120 平方米以上的大面积单位。这些房产通常被用作 "第二居所 "或子女教育基地，居住质量是最重要的选择。

塔式公寓是另一种受中国富人欢迎的房产类型。作为市中心黄金地段的豪宅，它们兼具身份象征的价值和实用性。尤其是位于高层、视野开阔的房产，即使价格高昂，也会被争相购买。

火车站附近的办公楼和商业楼也是备受关注的投资目标。这些物业可望带来稳定的租金收入，符合中国投资者以收入为导向的投资战略。

各地区的投资趋势和特点

在大阪市，特别是中央区和浪速区的投资正在增加。为迎接世博会和 IR 计划而进行的投资正在增加。一次性购买高价值房产的情况正在增加，这表明中国投资者对关西地区的兴趣日益浓厚。

海湾地区的共有公寓历来也深受中国投资者的青睐，由于恰逢中国解除赴日旅游限制，因此也备受关注。这些地区结合了未来的发展潜力和当前的经济承受能力，从长期投资的角度来看具有吸引力。

在地区性城市，也出现了对旅游区高端度假物业和温泉度假村的投资。在某些情况下，这些投资主要是为了经营第二居所或私人住所，并被用作满足获得商业管理签证要求的业务。

总结：中国富人的房地产投资对日本市场的影响

由于投资收益稳定、永久所有权以及日元疲软带来的经济承受能力，中国富人对日本房地产的投资正在迅速扩大。特别是，在东京房地产的优质区域，如港区、涩谷区和千代田区，现金购买 3-5 亿日元的情况越来越活跃。

这种投资趋势对日本房地产市场产生了多方面的影响。市场活跃的一个原因是高价值房产的流动性和交易量增加。

同时，对价格上涨的影响也不容忽视。市场过热，东京 23 区新建公寓的平均价格连续第二年超过 1.1 亿日元，而支撑价格上涨的一个因素是外国投资者的购买。

使用企业管理签证移民的需求也在增加，越来越多的投资者同时投资房地产和移民日本。通过经营私人住宅来发展业务，从而满足 "经营管理签证 "要求的情况时有发生，投资和移民的综合需求正变得越来越明显。

展望未来，虽然目前对购房没有限制，可以自由投资，但有可能从安全角度考虑加强监管；预计政策也会发生变化，如 2024 年 12 月提交众议院的 "外国人土地征用管理条例法案"，以及国土交通省开始进行的首次实况调查。预计房地产业也将根据这些发展情况发生一些政策变化。

鉴于这些趋势，房地产行业必须提供满足中国投资者需求的服务，并建立适当的合规体系。作为中国高净值人士值得信赖的合作伙伴，INA&Associates 致力于为可持续的房地产投资提供支持。