Die Kunst des Lesens von Verkaufszeichnungen: Immobilien richtig bewerten

Bei Immobilientransaktionen ist die "Verkaufszeichnung" das grundlegendste und wichtigste Instrument, um dem Kunden den Wert einer Immobilie zu vermitteln. Bei INA & Associates legen wir großen Wert darauf, die Informationen auf der Verkaufszeichnung richtig zu interpretieren und den darin enthaltenen Wert zu ermitteln, um jedem Kunden die am besten geeignete Immobilie anbieten zu können.

In diesem Abschnitt werden die Grundlagen von Verkaufszeichnungen und deren Interpretation erläutert. In einem Zeitalter, in dem Informationen über Immobilien dank der Entwicklung der Technologie leicht verfügbar sind, sehen wir Immobilienfachleute es als unsere Aufgabe an, die Entscheidungsfindung unserer Kunden zu unterstützen, indem wir die Informationen mit unserem Fachwissen richtig interpretieren.

Grundlegendes Verständnis von Verkaufszeichnungen

Was sind Verkaufszeichnungen?

Eine Verkaufszeichnung (in der Branche auch als Maisoku bezeichnet) ist ein von einem Immobilienunternehmen erstelltes zusammenfassendes Dokument über eine Immobilie. Es handelt sich dabei um eine Zusammenstellung grundlegender Informationen über die Immobilie, wie z. B. Preis, Grundriss, Fläche, Verkehrsanbindung sowie Außen- und Innenaufnahmen und die Umgebung, und ist eine wichtige Informationsquelle für potenzielle Käufer bei der Auswahl einer Immobilie.

Diese Verkaufszeichnungen sind nicht einfach nur eine Auflistung von Informationen, sondern werden gemäß dem Kodex für fairen Wettbewerb bei der Darstellung von Immobilien erstellt und sind die "Visitenkarte der Immobilie", die dem Kunden hilft, eine richtige Entscheidung zu treffen. Vor der Besichtigung einer großen Anzahl von Immobilien besteht der erste Schritt bei der Auswahl einer Immobilie darin, den Wert der Immobilie anhand dieser Verkaufszeichnungen zu beurteilen.

In Verkaufszeichnungen enthaltene Informationen

Eine typische Verkaufszeichnung enthält die folgenden Informationen

1. Grundlegende Informationen: Name der Immobilie, Preis, Lage und Verkehrsanbindung.
2. Beschreibung der Immobilie: private Fläche, Grundriss, Alter, Struktur
3. Informationen zu den Einrichtungen: Wasserversorgung, Sicherheit, Gemeinschaftseinrichtungen.
4. Kosten: Verwaltungsgebühren, Reparaturrücklage, Grundsteuer usw.
5. Informationen zum Gebäude: Bauunternehmen, Art der Verwaltung, Anzahl der Einheiten usw.
6. Grundstücksinformationen: Grundstücksrechte, Bebauungspläne, Verhältnis von Gebäude zu Grundstück/Fläche
7. Sonstige: Datum der Übergabe, Art der Transaktion usw.

Die Erfassung dieser Informationen vermittelt ein Gesamtbild der Immobilie. Es ist jedoch auch wichtig zu verstehen, dass sich die Verkaufszeichnungen in ihrer Ausdrucksweise unterscheiden, je nach dem Stil des jeweiligen Immobilienunternehmens und den Punkten, die es hervorheben möchte.

Wichtige Punkte der Verkaufszeichnung

1. Wie ist der Preis zu lesen?

Der auf der Verkaufszeichnung angegebene Preis ist einer der wichtigsten Faktoren bei einer Immobilientransaktion. Bei Gebrauchtimmobilien kann der tatsächlich geschuldete Betrag unterschiedlich sein, je nachdem, ob der Preis die Mehrwertsteuer enthält oder nicht.

Besonders wichtig ist die Frage, ob der Preis eindeutig als "einschließlich Mehrwertsteuer" angegeben ist oder nicht. In vielen Fällen ist der angegebene Preis der eigentliche Transaktionspreis, da bei Immobilien mit der Angabe "einschließlich MwSt." eine Verbrauchssteuer auf das Gebäude erhoben wird und die Immobiliengesellschaft oder juristische Person der Verkäufer ist. Handelt es sich bei dem Verkäufer hingegen um eine Privatperson, gibt es keinen Vermerk "inklusive Steuer", da diese nicht der Verbrauchssteuer unterliegt.

Bei INA&Associates erklären wir den Unterschied zwischen diesen Preisangaben und versuchen, transparent zu machen, was Sie tatsächlich bezahlen. Wir sind der Meinung, dass die Bereitstellung genauer Informationen der erste Schritt zum Aufbau eines Vertrauensverhältnisses ist, da es sich um eine wichtige Anschaffung im Leben handelt.

2. Verständnis der Fläche und des Grundrisses

Die auf dem Verkaufsplan angegebene Fläche wird hauptsächlich als "Wandkernfläche" gemessen. Diese gibt die Fläche an, die durch die Mittellinie der Wand begrenzt wird, und unterscheidet sich geringfügig von der tatsächlich nutzbaren "Innenfläche".

Dieser Unterschied kann sich auf die Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen wie dem Hypothekenabzug auswirken, insbesondere wenn Sie eine Immobilie mit einer Fläche von etwa 50 m2 planen. Selbst wenn die Wandkernfläche mehr als 50 m2 beträgt, kann die im Register angegebene legale Innenfläche weniger als 50 m2 betragen, was bedeutet, dass der Steueranreiz möglicherweise nicht in Anspruch genommen werden kann.

Auch für Grundrissbeschreibungen (LDK, DK, K usw.) gibt es Regeln für die Werbeanzeige. Um beispielsweise als 3LDK bezeichnet zu werden, muss die LDK-Fläche mindestens 10 Quadratmeter groß sein. Durch das Verständnis dieser detaillierten Vorschriften ist es möglich, die Nutzbarkeit des Raums im Voraus zu erfassen, was anhand von Zeichnungen allein nur schwer möglich ist.

3. Gebäudestruktur und Qualität

Die Verkaufszeichnungen beschreiben auch die Struktur des Gebäudes. Bei Eigentumswohnungen sind RC- (Stahlbeton) und SRC-Konstruktionen (Stahlbeton mit Rahmen) am häufigsten anzutreffen. Die SVB-Bauweise ist vor allem bei Hochhaus-Eigentumswohnungen üblich und ein Indikator für die Festigkeit und Erdbebensicherheit des Gebäudes.

Auch das Alter des Gebäudes ist ein wichtiger Faktor. Besonderes Augenmerk sollte auf Immobilien gelegt werden, die zwischen 1981 und 1983 gebaut wurden. In dieser Zeit wurden die Erdbebennormen grundlegend überarbeitet, und die Erdbebensicherheit ist sehr unterschiedlich, je nachdem, ob das Gebäude am oder nach dem 1. Juni 1981 eine Baugenehmigung erhalten hat oder nicht. Die Baubestätigung stimmt jedoch nicht immer mit dem tatsächlichen Baudatum überein, so dass es wichtig ist, das Datum des Antrags auf Baubestätigung zu überprüfen, wenn man Immobilien aus diesem Zeitraum betrachtet.

Wir von INA&Associates klären unsere Kunden auch über solche technischen Informationen auf und unterstützen sie bei der Auswahl langfristig werthaltiger Immobilien. Als "Humankapital-Investmentgesellschaft" sehen wir es als unsere wichtigste Aufgabe an, unsere Kunden bei ihrem Vermögensaufbau zu unterstützen.

4. Managementsystem und Zukunftsperspektiven

Das Verwaltungssystem wird bei der Auswahl von Eigentumswohnungen oft übersehen, da die Satzungsänderung vom September 2022 die Angabe des "Verwaltungssystems" und des "Arbeitsstils des Verwaltungspersonals" im Verkaufsplan zwingend vorschreibt.

Es gibt drei Arten von Verwaltungssystemen: "vollständig ausgelagert", "teilweise ausgelagert" und "Selbstverwaltung", wobei viele Eigentumswohnungen "vollständig ausgelagert" oder "teilweise ausgelagert" an eine professionelle Verwaltungsgesellschaft vergeben werden. Die "Selbstverwaltung" hingegen wird von den Mitgliedern der Verwaltungsgemeinschaft selbst verwaltet, was die Verwaltungskosten senkt, aber den Nachteil hat, dass es schwierig ist, professionelle Unterstützung zu erhalten.

Der Arbeitsstil des Verwaltungspersonals wird auch als "ansässig", "Tagesschicht", "Streife" oder "nicht verfügbar" angegeben. Diese Angaben liefern Anhaltspunkte für die Beurteilung der Qualität der Verwaltung und des Betriebs der Eigentumswohnung sowie für die Angemessenheit des Plans für größere Reparaturen im Hinblick auf künftige Vermögenswerte.

5. Art der Transaktion und Nachrichten zwischen den Bauträgern

Die Verkaufszeichnung enthält eine Beschreibung der "Art des Geschäfts". Hier wird die Position des inserierenden Immobilienunternehmens angegeben, und es wird eine der Optionen "Verkäufer", "Vermittlung" oder "Agentur" angezeigt.

Im Falle von "Verkäufer" ist das Immobilienunternehmen selbst Verkäufer und eine Vermittlungsgebühr kann überflüssig werden. Vermittlung" und "Agentur" sind die Positionen, die zwischen dem Verkäufer und dem Käufer stehen und ein Geschäft zustande bringen. Darüber hinaus gibt es Klassifizierungen wie "allgemeine Vermittlung", "hauptberufliche Vermittlung" und "Vermittlung im Rahmen eines Ausschließlichkeitsvertrags", was die Vertragsform des Verkäufers und eines Immobilienunternehmens zeigt.

Darüber hinaus kann eine Nachricht zwischen den Vertragspartnern in dem als "Gürtel" bezeichneten Teil am unteren Rand der Verkaufszeichnung beschrieben werden. Eine Angabe wie "Provision: 3 %" bedeutet zum Beispiel, dass der Verkäufer 3 % des Immobilienpreises als Maklergebühr zahlt.

Kombination von Technologie und menschlicher Kompetenz: Jenseits des Zeichenbretts

Heutzutage sind Immobilieninformationen auf Immobilienportalen im Internet leicht zugänglich, wobei Websites wie SUUMO und At Home detailliertere Informationen und vielseitigere Fotos als Verkaufszeichnungen bieten.

Doch gerade weil sich die Technologie weiterentwickelt hat, sind das Lesen von Informationen und die Erstellung von Vorschlägen auf der Grundlage der menschlichen Fähigkeiten von Experten immer wichtiger geworden. Bei INA&Associates unterstützen wir jeden einzelnen unserer Kunden bei der am besten geeigneten Immobilientransaktion durch die "Verschmelzung von menschlicher Vorstellungskraft und Technologie".

Wir glauben, dass eine umfassende Beratung aus professioneller Sicht, einschließlich eines Gefühls für die lokale Atmosphäre, die Umgebung und Vorhersagen über zukünftige Vermögenswerte, die nicht allein durch digitale Informationen vermittelt werden können, die Kraft ist, die wichtige Entscheidungen im Leben vorantreibt.

Fazit: Nutzen Sie Verkaufszeichnungen, um eine Immobilie mit Bedacht auszuwählen

Verkaufszeichnungen sind das Tor zur Immobilienauswahl und ein wichtiges Instrument für eine effiziente und effektive Immobiliensuche. Es ist jedoch von größter Wichtigkeit, die Informationen richtig zu interpretieren und ein Werturteil im Hinblick auf Ihren Lebensstil und Ihre Zukunftspläne zu treffen.

Wir von INA & Associates Ltd. haben es uns zur Aufgabe gemacht, unsere Kunden bei wichtigen Entscheidungen in ihrem Leben zu unterstützen, wobei "Humankapital" und "Vertrauen" im Mittelpunkt unseres Managements stehen. Wir beschränken uns nicht nur auf die Vermittlung von Informationen über Verkaufszeichnungen, sondern sind bestrebt, Vorschläge zu unterbreiten, die darüber hinaus den Wert der Immobilie als Zuhause und ihr Zukunftspotenzial als Vermögenswert berücksichtigen.

Bei Immobilientransaktionen ist es heute nicht nur wichtig, welche Art von Immobilie Sie kaufen, sondern auch, von wem Sie sie kaufen. Wir nutzen zwar die Technologie, legen aber auch Wert auf menschliche Fähigkeiten und realisieren wirklich wertvolle Immobilientransaktionen, die auf einem Vertrauensverhältnis zu unseren Kunden basieren.

Wir hoffen aufrichtig, dass wir, INA & Associates, Ihnen bei der Entscheidung für den größten Kauf Ihres Lebens - Ihr Zuhause - behilflich sein können. Wenn Sie Fragen zum Lesen von Verkaufszeichnungen oder zur Auswahl einer Immobilie haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.

*Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zu Verkaufsplänen für Immobilien, die je nach Objekt und Transaktionsbedingungen variieren können. Wir empfehlen Ihnen, einen Experten für die konkrete Immobilientransaktion zu konsultieren.