Gewinnpotenziale und Ertragsmodelle bei Immobilieninvestitionen

Immobilieninvestitionen ziehen die Aufmerksamkeit als attraktives Instrument der Vermögensverwaltung auf sich, das eine stabile Einkommensquelle aus monatlichen Mieteinnahmen bietet. Insbesondere Immobilien in städtischen Gebieten mit hoher Nachfrage haben ein geringes Leerstandsrisiko, und die Mieteinnahmen steigen tendenziell mit der Inflation, was als Inflationsschutz dienen kann. Da der Wert von Immobilien durch langfristigen Besitz gesteigert werden kann und künftige Kapitalgewinne zu erwarten sind, investieren viele Menschen in Immobilien, um ein Vermögen für den Ruhestand aufzubauen und ein stabiles Einkommen zu sichern. 1. Einleitung (Ziele)

Wie viel Gewinn kann man mit Immobilieninvestitionen tatsächlich erzielen? Nach Angaben der nationalen Steuerbehörde beträgt das durchschnittliche Nettoeinkommen (Jahresgewinn nach Steuern) eines Hausverwalters etwa 5,21 Millionen JPY. Die Höhe des Gewinns ist jedoch sehr unterschiedlich und hängt von der Größe der Immobilie, der Verfügbarkeit von Krediten und den Ausgaben ab. Dieser Artikel bietet eine professionelle und strukturierte Erklärung der Gewinnstruktur und des Einkommensmodells bei Immobilieninvestitionen und hilft Anfängern, das Einkommen quantitativ zu verstehen. Betrachten wir die einzelnen Elemente der Reihe nach, einschließlich Mieteinnahmen, Betriebskosten, Kreditrückzahlungen und Steuern.

2. Gewinnstruktur (Einteilung der Einnahmen und Ausgaben)

Die Gewinne aus Immobilieninvestitionen werden durch Subtraktion der "Einnahmen" von den "Ausgaben" ermittelt. Lassen Sie uns zunächst die wichtigsten Posten der Einnahmen und Ausgaben unterscheiden. Zu den Einnahmen gehören die regelmäßigen Einnahmen, die jeden Monat verlässlich anfallen, und die einmaligen Einnahmen, die z. B. bei Vertragsabschluss anfallen. Die Ausgaben hingegen lassen sich grob in anfängliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, und laufende Kosten (Betriebskosten), die während des Besitzes kontinuierlich anfallen, unterteilen.

• Einkommensbeispiel (Einkommensgewinn): Die monatlichen Mieteinnahmen sind die Haupteinnahmequelle. Je nach Art der Immobilie können auch gemeinsame Nebenkosten und Parkgebühren zu Einnahmen führen. Schlüsselgeld (eine Pauschale des Mieters) und Verlängerungsgebühren bei Vertragsverlängerung können ebenfalls zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung eingehen. Darüber hinaus können in einigen Fällen auch andere Einnahmen im Zusammenhang mit der Immobilie erzielt werden, z. B. aus dem Verkauf von Verkaufsautomaten auf dem Gelände oder aus dem Verkauf von Solarstrom.

• Beispiele für Ausgaben (Aufwendungen/Kosten): Zu den laufenden Kosten gehören die Grundsteuer und die Grundsteuer für die Immobilie, die Feuerversicherungsprämien, die Gebühren für die Gebäudeverwaltung und die Verwaltungsgebühren (Gebühren an die Verwaltungsgesellschaft), die Reparaturrücklagen und die Instandhaltungskosten sowie die Versorgungsleistungen (Gemeinschaftsflächen). Wird ein Darlehen in Anspruch genommen, sind die Darlehensrückzahlungen (Tilgung plus Zinsen) eine der wichtigsten monatlichen Ausgaben. Zu den Ausgaben, die bei Bedarf anfallen, gehören Werbekosten für die Anwerbung von Mietern, Vermittlungsgebühren für Immobilienagenturen, Reparaturkosten bei Ausfällen von Geräten, Wiederherstellungskosten bei Räumung und in einigen Fällen auch Räumungsgebühren und Abrisskosten für baufällige Gebäude, die ebenfalls berücksichtigt werden sollten.

Wie oben beschrieben, gibt es verschiedene Ertrags- und Aufwandspositionen, die regelmäßig oder unregelmäßig anfallen können. Die Gewinnstruktur von Immobilieninvestitionen ist "Gesamteinnahmen - Gesamtausgaben", die auf Jahresbasis als Betriebsgewinn (Gewinn vor Steuern) der Immobilie berechnet werden kann. Die Maximierung der Einnahmen und die Optimierung der Ausgaben sind der Schlüssel zur Steigerung des Endgewinns.

3. Der Unterschied zwischen Flächen- und Realrenditen

Die Rendite wird häufig als Maß für die Rentabilität von Immobilieninvestitionen verwendet. Die Rendite gibt das Verhältnis zwischen den Erträgen und dem Investitionsbetrag an und dient als Richtschnur für die Auswahl von Immobilien. Die beiden gängigsten Arten sind die Flächenrendite (Bruttorendite) und die Realrendite (Nettorendite). Es ist wichtig, den Unterschied genau zu verstehen, da sie auf unterschiedliche Weise berechnet werden und verschiedene Ausgabenposten berücksichtigen, was die Bedeutung der Zahlen erheblich verändern kann.

• Die Flächenrendite ist die jährliche Mieteinnahme in Prozent des Immobilienpreises ohne Berücksichtigung der Kosten. Die Formel ist einfach und lautet wie folgt

  Flächenrendite (%) = (Jahresmieteinnahmen ÷ Immobilienkaufpreis) x 100

  Wenn die Immobilie beispielsweise 20 Millionen JPY kostet und die jährlichen Mieteinnahmen 1,2 Millionen JPY betragen, beträgt die Flächenrendite 6 %. Die Flächenrendite wird häufig in Immobilienanzeigen und auf Portalen angegeben, weil sie leicht zu berechnen und intuitiv zu verstehen ist. Der größte Nachteil ist jedoch, dass sie keine Ausgaben wie Steuern, Verwaltungsgebühren und Reparaturkosten berücksichtigt. Auch wenn die angepriesene Rendite von 8 % attraktiv erscheint, handelt es sich dabei um eine Bruttozahl (an der Oberfläche) und nicht um die tatsächliche Rendite, die Sie mitnehmen können.

• Die tatsächliche Rendite ist ein realistischerer Indikator für die Rentabilität, da sie die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie und den ursprünglichen Kaufpreis berücksichtigt. Die Formel lautet wie folgt:

  Reale Rendite (%) = (jährliche Mieteinnahmen - jährliche Ausgaben) ÷ (Kaufpreis der Immobilie + Ausgaben zum Zeitpunkt des Kaufs) x 100

  Zu den jährlichen Ausgaben gehören Grundsteuer, Verwaltungsgebühren, Rücklagen für Reparaturen, Feuerversicherung, Mietverwaltungsgebühren und erwartete Leerstandsverluste. Anfängliche Kosten wie Maklergebühren, Zulassungs- und Konzessionssteuer und Grunderwerbssteuer, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen, werden ebenfalls zum Investitionsbetrag hinzugerechnet. Die reale Rendite ist komplizierter zu berechnen als die Oberflächenrendite, aber sie ist ein Indikator, der näher an der tatsächlichen Rendite liegt, die Investoren zur Verfügung steht. Sie berücksichtigt alle verschiedenen Kosten und liefert daher eine realistischere Ertragsprognose. So ist es zum Beispiel nicht ungewöhnlich, dass eine Immobilie mit einer Flächenrendite von 8 % nach Abzug der Kosten eine reale Rendite von etwa 5 % aufweist.

Obwohl die oberflächliche Rendite als Anhaltspunkt für die ungefähre Rentabilität einer Immobilie verwendet werden kann, ist es die tatsächliche Rendite, auf die Sie sich konzentrieren müssen, wenn Sie eine tatsächliche Investitionsentscheidung treffen. Insbesondere beim Vergleich mehrerer Immobilien kann die Auswahl einer Immobilie besser getroffen werden, wenn man sie auf der Grundlage der tatsächlichen Rendite vergleicht. In vielen Fällen werden in allgemeinen Anzeigen nur oberflächliche Renditen angegeben, so dass die Anleger selbst Informationen einholen und die tatsächlichen Renditen berechnen müssen. Da es schwierig ist, künftige Reparaturkosten und Leerstandsquoten genau vorherzusagen, sind auch die realen Renditen mit Unsicherheiten behaftet, aber ihre Berechnung unter Berücksichtigung der eigenen angenommenen Ausgaben trägt zur Risikominderung bei.

4. Cashflow und seine Bedeutung

Während die Rendite ein Leistungsindikator für eine Investition ist, ist der Cashflow (Geldfluss) ein praktisches Maß für die Gesundheit einer Investition. Der Cashflow bezieht sich auf die Barmittel, die nach Abzug aller Ausgaben wie Darlehensrückzahlungen, Verwaltungsgebühren und Immobiliensteuern von den Einnahmen wie Mieteinnahmen übrig bleiben. Mit anderen Worten: Der Cashflow ist das "Geld, das letztlich übrig bleibt" und eine wichtige Kennzahl, um festzustellen , ob eine Immobilieninvestition nachhaltig ist.

Die grundlegende Formel für den Cashflow lautet wie folgt

Cashflow = Mieteinnahmen - Betriebskosten - Kreditrückzahlungen (Tilgung + Zinsen)

Wenn Ihre monatlichen Mieteinnahmen beispielsweise 150.000 JPY betragen und Ihre gesamten monatlichen Ausgaben, einschließlich Verwaltungsgebühren und Darlehensrückzahlungen, 120.000 JPY betragen, sind die verbleibenden 30.000 JPY Ihr Cashflow für den Monat. Diese plus 30.000 Yen sind der Gewinn, der tatsächlich in Ihrer Tasche bleibt, und innerhalb dieser Spanne können Sie unerwartete Ausgaben verkraften.

Es ist sehr wichtig, einen positiven Cashflow zu haben (profitables Geschäft). Wenn Ihr Cashflow negativ ist, weil Ihre Ausgaben höher sind als Ihre Mieteinnahmen, müssen Sie den Fehlbetrag weiterhin jeden Monat aus Ihren eigenen Mitteln ausgleichen, was den Cashflow erschwert. Diese Situation wird nicht lange andauern, und im schlimmsten Fall muss die Immobilie vermietet werden. Daher ist es für Anfänger unabdingbar, bereits vor dem Kauf eine Einnahmen- und Ausgabensimulation durchzuführen, um sicherzustellen, dass sie einen positiven Cashflow planen.

Eine Immobilie mit einem positiven Cashflow hat folgende Vorteile

• Stabiles Cash-Management: Nach Abzug der Ausgaben von den Mieteinnahmen haben Sie mehr Bargeld zur Verfügung, so dass plötzliche Reparaturkosten usw. leichter zu bewältigen sind.

• Bessere Reputation bei den Finanzinstituten: Immobilien, die stabile Gewinne erwirtschaften, ziehen mit größerer Wahrscheinlichkeit zusätzliche Finanzierungen an, was zu einer weiteren Expansion der Investition führen kann.

• Werterhaltung: Gesunde monatliche Einnahmen und Ausgaben versetzen Sie in die Lage, die Immobilie ordnungsgemäß instand zu halten und zu verwalten, wodurch ein Verfall des Gebäudes und der Anlagen verhindert und somit die Werterhaltung erleichtert wird.

Andererseits sind die Renditen zwar nützlich für den Vergleich von Anlageobjekten und für die Einschätzung der Rentabilität, sie berücksichtigen jedoch nicht, ob ein Darlehen in Anspruch genommen wird oder nicht, oder die Kostenstruktur. Vor allem Anfänger müssen vorsichtig sein, da sie dazu neigen, Rendite und Cashflow zu verwechseln. Selbst wenn die Rendite hoch ist, ist sie bedeutungslos, wenn der Restbetrag nach Darlehensrückzahlungen negativ ist, und umgekehrt kann selbst bei einer niedrigen Rendite ein gesunder Cashflow erzielt werden, wenn die Darlehensrückzahlungslast durch eine Erhöhung des Eigenfinanzierungsgrads verringert wird. Kurzum, es ist wichtig, die Rentabilität einer Investition sowohl unter dem Gesichtspunkt der Rendite als auch des Cashflows zu beurteilen. Insbesondere bei Immobilieninvestitionen, die langfristig gehalten werden sollen, ist ein stabiler Cashflow der Schlüssel für den weiteren Betrieb.

5. Das Konzept des Gewinns nach Steuern

Bei der Erörterung der Gewinne aus Immobilieninvestitionen dürfen die Steuern nicht vergessen werden. Die Einkommensteuer und die Einwohnersteuer werden auf den Gewinn erhoben, der nach Abzug der Ausgaben von den Mieteinnahmen verbleibt, so dass es notwendig ist, das endgültige Nettoeinkommen nach Steuern zu betrachten. An dieser Stelle kommen die Begriffe Gewinn vor Steuern undGewinn nach Steuern ins Spiel.

• Gewinn vor Steuern = jährliche Mieteinnahmen - Ausgaben (Verwaltung, Reparaturen, Werbung, Grundsteuer usw.) - Ausgaben zum Zeitpunkt des Kaufs (Maklergebühren, Grunderwerbssteuer usw.) - Darlehenszinsen - Abschreibungen

• Gewinn nach Steuern = Gewinn vor Steuern - Einkommensteuer und Einwohnersteuer

Laienhaft ausgedrückt, ist der Gewinn vor Steuern das der Steuerberechnung unterliegende Immobilieneinkommen (steuerpflichtiges Einkommen), während der Gewinn nach Steuern der tatsächlich verbleibende Gewinn ist. Das Immobilieneinkommen unterliegt der Einkommenssteuer (mit einem übermäßig progressiven Satz) und der Einwohnersteuer (mit einem Pauschalsatz von 10 %), und zwar zusammen mit anderen Einkünften des Jahres. Beträgt der Gewinn vor Steuern beispielsweise 1 Mio. JPY, so beläuft sich der Gewinn nach Steuern auf 800 000 JPY, wenn 200 000 JPY an Einkommens- und Einwohnersteuer gezahlt werden. Es ist wichtig, das endgültige Nettoeinkommen nach Steuern zu verstehen.

Die Abschreibung ist eine besondere Ausgabe bei Immobilieninvestitionen. Die Abschreibung ist die Verteilung des Anschaffungswerts von Gebäuden und Ausrüstungsgegenständen über ihre Nutzungsdauer und ist eine nicht zahlungswirksame Ausgabe, die keinen tatsächlichen Bargeldaufwand erfordert. Wenn die Abschreibung als Aufwand verbucht wird, verringert sich das steuerpflichtige Einkommen (Gewinn vor Steuern) und die Steuerzahlungen werden reduziert, während der Kassenbestand nicht verringert wird. Der Cashflow nach Steuern (Bargeldeinnahmen und -ausgaben) wird beispielsweise berechnet, indem die Abschreibungen zum Gewinn nach Steuern addiert und die Tilgung des Kredits abgezogen werden. Konkret:.

Cashflow nach Steuern = Gewinn nach Steuern + Abschreibungen - Kredittilgung

Es ist wichtig zu beachten, dass es einen Unterschied zwischen dem Buchgewinn und dem tatsächlichen Cashflow gibt. Es ist möglich, einen kleinen Gewinn in den Büchern zu haben , aber einen großen Cashflow aufgrund von Abschreibungen und umgekehrt. Wenn die Abschreibung zu einem Verlust bei den Immobilieneinkünften führt, kann dieser Verlust in einigen Fällen, insbesondere bei privaten Immobilieninvestoren, mit anderen Einkünften, z. B. dem Arbeitseinkommen, zusammengerechnet werden, um Steuern zu sparen. Im Allgemeinen ist es bei der Betrachtung des Gewinns nach Steuern wichtig, das Einkommen auf einer Residualbasis zu erfassen, wobei zu berücksichtigen ist, "wie viel Steuern abgezogen werden" und "inwieweit der steuerpflichtige Betrag durch Abschreibungen usw. kontrolliert werden kann".

6. Simulation des Ertragsmodells (auf Formelbasis)

Auf der Grundlage der obigen Ausführungen soll nun das Ertragsmodell einer Immobilieninvestition anhand eines einfachen Zahlenbeispiels simuliert werden. Im Folgenden werden Einnahmen- und Ausgabenberechnungen für eine hypothetische Immobilie durchgeführt, von der Oberflächenrendite bis zum endgültigen Cashflow (tatsächliche Investitionsentscheidungen erfordern detaillierte objektspezifische Simulationen, aber zum konzeptionellen Verständnis wird hier ein einfacher Modellfall dargestellt).

▼ Modellbedingungen:.
Immobilienpreis: 20 Mio. JPY / Eigenmittel (Kaution): 6 Mio. JPY, Darlehen: 14 Mio. JPY (Darlehenszinssatz: 2%, Laufzeit: 20 Jahre) / Monatliche Mieteinnahmen: 100.000 JPY /&. nbsp; Geschätzte jährliche Ausgaben: ¥300.000 (Grundsteuer, Verwaltungsgebühren usw.) / Anfängliche Kaufkosten: 5% des Immobilienpreises (hier berücksichtigt, aber separat ausgewiesen)

▼ Simulationsrechnungen:.

1. Berechnung der jährlichen Mieteinnahmen: Unter der Annahme einer Vollvermietung bei einer Monatsmiete von ¥100.000 würden die jährlichen Mieteinnahmen ¥100.000 x 12 Monate = ¥1 ,2 Millionen betragen.

2. Berechnung der Flächenrendite: Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 1,2 Mio. Yen bei einem Immobilienwert von 20 Mio. Yen. Die Flächenrendite beträgt also 1,2 Mio. Yen ÷ 20 Mio. Yen × 100 = 6 %.

3. Berechnung der tatsächlichen Rendite: Wenn die jährlichen Ausgaben 300.000 Yen betragen, beträgt die jährliche Miete nach Abzug der Ausgaben 1,2 Millionen Yen - 300.000 Yen = 900.000 Yen. Wenn die anfänglichen Kaufkosten (Maklergebühren usw.) z. B. 1 Million JPY (5 % des Immobilienpreises) betragen, beläuft sich die Gesamtinvestition auf 21 Millionen JPY. In diesem Fall beträgt die tatsächliche Rendite ¥ 900.000 ÷ ¥ 21 Millionen × 100 ≈ 4,3 % (ein realistischerer Renditeindex einschließlich der Kosten). Ausgehend von einer Flächenrendite von 6 % bedeutet dies einen Rückgang um etwa 1,7 Prozentpunkte aufgrund der Gemeinkosten.

4. Berechnung der jährlichen Darlehensrückzahlungen: Bei einer Darlehenssumme von 14 Mio. Yen und einem Zinssatz von 2 % und einer gleichmäßigen Rückzahlung von Kapital und Zinsen über 20 Jahre würde sich die jährliche Gesamtrückzahlung des Darlehens auf etwa 840 .000 Yen belaufen (*Zinssätze und andere Einzelheiten wurden vereinfacht). Gehen Sie davon aus, dass der Zinsanteil des Darlehens etwa 280.000 JPY und die Tilgung etwa 560.000 JPY beträgt.

5. Berechnung des jährlichen Cashflows (vor Steuern): Jährliche Mieteinnahmen von 1,2 Mio. JPY abzüglich jährlicher Ausgaben von 300 000 JPY und Darlehensrückzahlungen von 840 000 JPY, so dass ein Kassenbestand von 1,2 Mio. JPY - 300 000 JPY - 840 000 JPY = + 60 000 JPY verbleibt. Dies ist ein jährlicher Zuwachs von ¥ 60 000 (= etwa ¥ 5 000 pro Monat). Das Unternehmen ist gerade noch in der Lage, einen Überschuss zu erzielen, und diese 60.000 JPY sind der Cashflow vor Steuern für das Jahr.

6. Anpassung an den Gewinn nach Steuern: Im obigen Fall beträgt der Gewinn nach Ausgaben und Darlehenszinsen (300 000 Ausgaben + 280 000 abgezogene Zinsen) etwa 620 000 Yen. Wenn für das Gebäude eine Abschreibung von z.B. 200.000 Yen vorgenommen werden kann, würde das steuerpflichtige Einkommen 420.000 Yen betragen, und wenn man davon ausgeht, dass Sie insgesamt ca. 60.000 Yen an Einkommens- und Wohnsteuer (ca. 15 %) zahlen, würde der Gewinn nach Steuern ca. 360.000 Yen betragen. Wenn man davon die Tilgung von 560.000 Yen abzieht und die Abschreibungen von 200.000 Yen wieder hinzufügt, ergibt sich ein jährlicher Cashflow nach Steuern von etwa 60.000 Yen (*Es kann also bestätigt werden, dass der endgültige Cashflow gleich bleibt, auch wenn die steuerlichen Auswirkungen berücksichtigt werden).

▼ Diskussion der Simulationsergebnisse:.
Im obigen Modell zeigt die Berechnung, dass der jährliche Cashflow (vor Steuern) von 60.000 JPY durch die Investition von 6 Mio. JPY an Eigenmitteln erzielt wird. Dabei ist zu beachten, dass im Gegensatz zu der beeindruckenden Oberflächenrendite von 6 % nur etwa 0,3 % (60.000 JPY) pro Jahr als Geld übrig bleiben. Das liegt daran, dass die Tilgung gleichzeitig mit der Rückzahlung des Kredits erfolgt, und obwohl der Cashflow gering ist, wird die Kreditsumme stetig reduziert. Da die Rückzahlung des Kapitals zu einer Erhöhung des Vermögens des Anlegers (Eigenkapital der Immobilie) führt, kann man sagen, dass das Gesamtvermögen trotz des geringen Bargewinns jedes Jahr um 560.000 JPY steigt. Bei der Inanspruchnahme eines Kredits ist es also notwendig, die Rendite sowohl in Form von Bareinnahmen und -ausgaben als auch in Form von Vermögenszuwachs in der Bilanz zu betrachten.

Darüber hinaus haben wir in diesem Fall eine Leerstandsquote von 0 % angenommen (Vollvermietung), aber in der Realität sinken die Mieteinnahmen, wenn es aufgrund von Ein- und Auszügen eine Zeit des Leerstands gibt. Auch die Reparaturkosten sind nicht unbedingt jedes Jahr konstant, und größere Reparaturen können alle paar Jahre zu erheblichen Ausgaben führen. In Anbetracht solcher Unwägbarkeiten ist es wichtig, in der Simulationsphase einen ausreichenden Spielraum einzuplanen (z. B. angenommene Leerstandsquote von X %, Rücklagen für Reparaturen usw.) als Sicherheitsmaßnahme. In diesem Modell hat die Immobilie gerade noch schwarze Zahlen geschrieben, aber um eine ausreichende Marge zu haben, müssen Sie Ihre Eigenmittel erhöhen, um die Darlehensrückzahlungen zu verringern, oder eine ertragsstarke Immobilie mit hohen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Immobilienpreis wählen. In jedem Fall ist es durch das Verständnis des Ertragsmodells mittels einer numerischen Simulation möglich, realistisch abzuschätzen, "wie viel Geld man verdienen kann".

7. Punkte, die Neulinge unter den Investoren beachten sollten

Abschließend fassen wir die Punkte zusammen, die Anfänger beachten sollten, um mit Immobilieninvestitionen Gewinne zu erzielen. Es ist zwar wichtig, die Gewinnstruktur zu verstehen und zu simulieren, aber die tatsächliche Geschäftstätigkeit erfordert verschiedene Fähigkeiten zum Risikomanagement und zur Planung.

• Bereiten Sie sich auf das Leerstandsrisiko vor: Leerstandszeiten, in denen es keine Mieter gibt, sind in der Mietverwaltung unvermeidlich. Leerstände führen dazu, dass keine Mieteinnahmen erzielt werden, was direkt mit dem Cashflow zusammenhängt und einen schweren Schlag darstellen kann. Da die Leerstandsquoten je nach lokalen Nachfragetrends schwanken, ist es wichtig, bei der Auswahl eines Objekts ein Gebiet mit einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zu wählen und das Objekt regelmäßig zu renovieren und seine Attraktivität zu erhalten, solange es bewohnt ist. Auch wenn das Risiko des Leerstands nicht völlig ausgeschlossen werden kann, sollten die Auswirkungen minimiert werden, indem Einnahmen und Ausgaben so geplant werden, dass ausreichende Leerstandsmargen vorhanden sind, und indem Werbestrategien eingesetzt werden, um so schnell wie möglich Kunden anzuziehen.

• Fehleinschätzung der Ausgaben: Eine Unterschätzung der laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungsprämien und Reparaturkosten kann dazu führen, dass die tatsächlichen Erträge niedriger ausfallen als geplant. Insbesondere die Reparatur- und Instandhaltungskosten sind bei älteren Immobilien in der Regel höher, so dass man leicht den Fehler machen kann, eine ältere Immobilie zu kaufen, die durch die hohe Rendite angelockt wird, nur damit die Reparaturkosten den Gewinn zunichte machen. Anfänger sollten vor dem Erwerb einer Immobilie alle möglichen Ausgaben ermitteln und ihre Einnahmen und Ausgaben, einschließlich Versicherungsprämien und Steuern, sorgfältig kalkulieren. Es ist auch ratsam, immer einen gewissen Puffer im Cashflow zu haben, um für unerwartete Ausgaben (z. B. Ausfälle von Geräten, Katastrophen usw.) gewappnet zu sein, die Sie in Ihren Schätzungen nicht berücksichtigt haben.

• Treffen Sie keine Entscheidungen allein auf der Grundlage der Flächenerträge: Wie bereits erwähnt, sind die Flächenerträge nur ein Indikator, der die Kosten außer Acht lässt. Wenn Sie sich auf die angepriesene Zahl stürzen und kaufen, verdienen Sie vielleicht gar nicht so viel Geld, wie Sie denken. Gewöhnen Sie sich an, die tatsächliche Rendite und den Geldbetrag, der bei der Simulation übrig bleibt, zu berücksichtigen. Seien Sie insbesondere bei Untermietverträgen und Renditeobjekten vorsichtig, die hohe Renditen versprechen, da sie sich bei späterer Betrachtung der Kosten und Vertragsbedingungen möglicherweise nicht rentieren.

• Zins- und Tilgungsplanrisiken: Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, müssen Sie sich über Zinsschwankungen und Tilgungsbelastungen im Klaren sein. Bei variabel verzinsten Darlehen besteht das Risiko, dass die Ausgaben steigen und der Cashflow belastet wird, wenn die Zinsen in Zukunft steigen. Ist der Beleihungsauslauf (LTV) zu hoch, verschlechtern sich Ihre Einnahmen und Ausgaben schnell, wenn die Mieten sinken oder die Zinsen steigen. Für Anfänger ist es wichtig, einen vernünftigen Kreditplan aufzustellen und die Höhe der Kreditaufnahme in einem Bereich zu halten, der gegen Zinserhöhungen resistent ist. Es ist zum Beispiel schwierig, höhere Rückzahlungen auf die Mieten umzulegen, wenn die Zinssätze steigen. Daher ist es sicherer, von Anfang an zu simulieren, dass man auch dann rentabel bleiben kann, wenn die Zinssätze um +1-2 % über den angenommenen Satz steigen.

• Liquidität und langfristige Perspektive: Immobilien sind weniger liquide (leichter zu verkaufen) als z. B. Aktien, und Sie können möglicherweise nicht sofort verkaufen, wenn Sie es wollen, oder Sie können je nach Marktbedingungen nicht zum oder über dem Kaufpreis verkaufen. Daher sind Flip-Investitionen, die einen Gewinn aus dem kurzfristigen Wiederverkauf erzielen, für fortgeschrittene Anleger geeignet, während Anfänger sicherer sind, wenn sie ihre Erträge unter der Annahme des langfristigen Haltens planen. Bei langfristigen Investitionen ist es möglich, einen Aufschwung im Wirtschaftszyklus abzuwarten und vorübergehende Rezessionen oder Preisschwankungen bei Immobilien durch Mieteinnahmen auszugleichen. Natürlich sind langfristig ausgerichtete Strategien, wie z. B. Kapitalinvestitionen zur Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie, notwendig, aber für stabile Gewinne ist eine Haltung des Zurücklehnens und der Verwaltung der Immobilie erforderlich.

• Risikostreuung und Versicherung: Investitionen sind immer mit Risiken verbunden, daher sollten Sie Maßnahmen zum Risikomanagement ergreifen. So können Sie beispielsweise die Auswirkungen des Scheiterns eines bestimmten Objekts verringern, indem Sie Ihre Investitionen auf mehrere Objekte verteilen, sobald Mittel zur Verfügung stehen. Eine Streuung nach Region und Objektart kann ebenfalls hilfreich sein. Wichtig ist auch ein angemessener Versicherungsschutz, z. B. eine Feuer-, Erdbeben- und Hausbesitzerhaftpflichtversicherung. Versicherungen sind das letzte Bollwerk gegen große Risiken (Katastrophen und Unfälle). Darüber hinaus kann die Inanspruchnahme von Fachleuten, wie z. B. die Unterstützung durch eine spezialisierte Immobilienverwaltungsgesellschaft oder die Beratung durch einen Steuerberater oder FP in Fragen der Steuerersparnis und Finanzplanung, ebenfalls zur Risikominderung beitragen.

Wenn die oben genannten Punkte beachtet und sorgfältig und systematisch gehandhabt werden, können auch Anfänger im Bereich der Immobilieninvestitionen kontinuierlich Gewinne erzielen und gleichzeitig größere Fehler vermeiden.

8. Zusammenfassung und Zukunftsaussichten

In diesem Artikel wurden die Struktur und die Berechnungsmethode der Gewinne bei Immobilieninvestitionen umfassend erläutert, von der Aufschlüsselung der Einnahmen und Ausgaben bis hin zu den Renditen, Cashflows und Gewinnen nach Steuern. Um richtig einschätzen zu können, "wie viel Geld man mit Immobilieninvestitionen verdienen kann", ist es wichtig, nicht nur die oberflächlichen Indikatoren, sondern auch den tatsächlichen Geldbetrag, der übrig bleibt, und die Risikofaktoren quantitativ zu verstehen. Einsteiger sollten Einnahmen und Ausgaben mit einem Modell wie dem hier vorgestellten simulieren und auf ihre eigenen Investitionspläne anwenden. Mit genauen Kenntnissen und einem auf Zahlen basierenden Plan werden vage Ängste verschwinden und Sie werden in der Lage sein, sich realistisch vorzustellen, welche Renditen Sie in Zukunft erzielen können.

Mit Blick auf die Zukunft ist es auch wichtig, das Umfeld des Immobilienmarktes im Auge zu behalten. In den letzten Jahren wurde in Japan über eine Änderung der Niedrigzinspolitik diskutiert, und wenn die Zinsen in Zukunft steigen, könnte sich auch die Gewinnstruktur von Immobilieninvestitionen ändern. Es wurde darauf hingewiesen, dass es bei einem Zinsanstieg schwieriger werden wird, wie in der Vergangenheit kostengünstige Mittel zu beschaffen, und es besteht die Gefahr, dass die Rentabilität von Immobilieninvestitionen unter Druck geraten wird. Besonderes Augenmerk sollte auf Investitionen mit einem hohen Fremdkapitalanteil gelegt werden, da schon ein geringer Zinsanstieg die Zinslast erhöhen und die Rentabilität verringern könnte. Andererseits können die Immobilienpreise selbst durch steigende Zinssätze unter Druck geraten, und es kann vorkommen, dass neue Investoren die Möglichkeit haben, Immobilien mit einem Abschlag zu erwerben. Darüber hinaus ist aufgrund der demografischen Veränderungen in Japan mit Unterschieden in der Mietnachfrage in verschiedenen Regionen zu rechnen. Während in Gebieten, in denen sich die Bevölkerung weiterhin auf städtische Gebiete konzentriert, mit stabilen Erträgen zu rechnen ist, kann es in Gebieten, in denen die Bevölkerung schrumpft, zu Situationen kommen, in denen das Leerstandsrisiko zunimmt, selbst wenn die Renditen hoch erscheinen. Es ist daher wichtig, seine Strategie flexibel anzupassen und die Markt- und Zinsentwicklung genau zu beobachten, um auch in Zukunft erfolgreich zu sein.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Schlüssel zu einer rentablen Immobilieninvestition in einer sorgfältigen Berechnung der Einnahmen und Ausgaben und einem sorgfältigen Risikomanagement liegt. Immobilieninvestitionen werden auch als Vermögensverwaltung mit mittlerem Risiko und mittlerer Rendite bezeichnet. Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Strategie können sie eine wichtige Rolle bei der Sicherung eines stabilen Einkommens und dem Aufbau von Vermögen spielen. Unabhängig davon, wie sich das wirtschaftliche Umfeld in Zukunft verändert, sollten Sie in der Lage sein, Entscheidungen zu treffen und entsprechend der Situation zu reagieren, und zwar auf der Grundlage der in diesem Artikel beschriebenen Grundprinzipien der Gewinnstruktur. Wenn Sie vorhaben, in Immobilien zu investieren, empfehlen wir Ihnen, eine langfristige Perspektive einzunehmen, ein Renditemodell zu erstellen und mit stetigen Schritten voranzugehen. Mit diesem Wissen ausgestattet, wird die Immobilienanlage ein beruhigender Verbündeter bei Ihrem Vermögensaufbau sein.