Maximiser vos revenus grâce à l'investissement immobilier : Guide complet

L'investissement immobilier attire l'attention en tant qu'outil de gestion d'actifs attrayant qui fournit une source de revenus stable grâce aux loyers mensuels. En particulier, les biens situés dans des zones urbaines où la demande est forte présentent un faible risque d'inoccupation et les revenus locatifs ont tendance à augmenter en fonction de l'inflation, ce qui peut être considéré comme une couverture contre l'inflation. En outre, étant donné que la valeur des actifs peut augmenter grâce à une détention à long terme et que l'on peut s'attendre à des plus-values futures, de nombreuses personnes investissent dans l'immobilier dans le but de se constituer un patrimoine pour la retraite et de s'assurer un revenu stable. 1. Introduction (objectifs)

Quels sont donc les bénéfices que l'on peut réellement tirer d'un investissement immobilier ? Selon les données de l'Agence nationale des impôts, le revenu net moyen (bénéfice annuel après impôts) d'un gestionnaire d'appartement est d'environ 5,21 millions JPY. Toutefois, le montant du bénéfice varie considérablement en fonction de la taille de l'immeuble, de la disponibilité du prêt et des dépenses. Cet article fournit une explication professionnelle et structurée de la structure des bénéfices et du modèle de revenu dans l'investissement immobilier, aidant les investisseurs novices à comprendre le revenu de manière quantitative. Examinons chaque élément l'un après l'autre, y compris les revenus locatifs, les coûts d'exploitation, les remboursements d'emprunt et les impôts.

2. structure des bénéfices (classification des revenus et des dépenses)

Le bénéfice d'un investissement immobilier est déterminé en soustrayant les "recettes" des "dépenses". Commençons par classer les principaux postes de recettes et de dépenses. Les recettes comprennent les revenus réguliers, qui sont perçus de manière fiable chaque mois, et les revenus uniques, qui surviennent par exemple lors de la signature d'un contrat. Les dépenses, quant à elles, peuvent être divisées en deux grandes catégories : les frais initiaux encourus lors de l'achat d'un bien immobilier et les frais courants (frais d'exploitation) qui sont encourus de manière continue pendant la durée de la propriété.

• Exemple de revenu (gain de revenu) : le revenu locatif mensuel est la principale source de revenu. En fonction du bien, les charges communes et les frais de parking peuvent également générer des revenus. Le pas-de-porte (somme forfaitaire versée par le locataire) et les frais de renouvellement du contrat peuvent également être perçus au moment de la signature. En outre, dans certains cas, d'autres revenus liés à la propriété peuvent être perçus, tels que les ventes de distributeurs automatiques dans les locaux ou les revenus des ventes d'énergie solaire.

• Exemples de dépenses (frais/coûts) : les coûts courants comprennent l'impôt foncier et la taxe d'aménagement urbain sur le bien, les primes d'assurance incendie, les frais de gestion de l'immeuble et les frais de gestion (honoraires de la société de gestion), les fonds de réserve pour les réparations et les frais d'entretien, ainsi que les services publics (parties communes). En cas de recours à un prêt, les remboursements (capital et intérêts) constituent une dépense mensuelle importante. Les dépenses nécessaires comprennent les frais de publicité pour recruter des locataires, les frais d'agence immobilière, les frais de réparation en cas de panne d'équipement, les frais de remise en état en cas de départ et, dans certains cas, les frais d'expulsion et les frais de démolition pour les bâtiments délabrés.

Comme décrit ci-dessus, il existe différents éléments de revenus et de dépenses, et le moment où ils se produisent peut être régulier ou irrégulier. La structure de profit de l'investissement immobilier est "revenu total - dépense totale", qui peut être calculée sur une base annuelle comme le bénéfice d'exploitation de l'immeuble (bénéfice avant impôt) pour l'année. La maximisation des revenus et l'optimisation des dépenses sont les clés de l'augmentation du bénéfice final.

3. la différence entre le rendement surfacique et le rendement réel

Le rendement est souvent utilisé pour mesurer la rentabilité d'un investissement immobilier. Les rendements indiquent le rapport entre les revenus et le montant de l'investissement et sont utilisés comme guide pour la sélection des biens immobiliers. Les deux types de rendement les plus courants sont le rendement surfacique (rendement brut) et le rendement réel (rendement net). Il est important de comprendre exactement la différence, car ils sont calculés de différentes manières et prennent en compte différents postes de dépenses, ce qui peut modifier considérablement la signification des chiffres.

• Le rendement surfacique est le revenu locatif annuel exprimé en pourcentage du prix du bien immobilier, sans tenir compte des dépenses. La formule est simple et se présente comme suit

  Rendement surfacique (%) = (revenu locatif annuel ÷ prix d'achat du bien) x 100

  Par exemple, si le prix du bien est de 20 millions de JPY et que le revenu locatif annuel est de 1,2 million de JPY, le rendement surfacique est de 6 %. Les rendements surfaciques sont souvent affichés dans les annonces immobilières et sur les sites portails parce qu'ils sont faciles à calculer et intuitifs à comprendre. Cependant, l'inconvénient majeur est qu'il ne prend pas en compte les dépenses telles que les taxes, les frais de gestion et les coûts de réparation. Il convient de noter que même si le "rendement de 8 %" annoncé semble attrayant, il s'agit d'un chiffre brut (en surface) et non du rendement réel.

• Le rendement réel est un indicateur plus réaliste de la rentabilité, car il tient compte des coûts d' entretien du bien et du prix d'achat initial. La formule est la suivante :

  Rendement réel (%) = (revenus locatifs annuels - dépenses annuelles) ÷ (prix d'achat du bien + dépenses au moment de l'achat) x 100

  Les dépenses annuelles comprennent l'impôt foncier, les frais de gestion, les fonds de réserve pour les réparations, l'assurance incendie, les frais de gestion locative et les pertes de vacance attendues. Les coûts initiaux tels que les frais de courtage immobilier, la taxe d'enregistrement et de licence et la taxe d'acquisition immobilière encourus lors de l'acquisition d'un bien immobilier sont également ajoutés au montant de l'investissement. Le rendement réel est plus complexe à calculer que le rendement surfacique, mais c'est un indicateur plus proche du taux de rendement réel dont disposent les investisseurs. Il prend en compte l'ensemble des différents coûts et permet donc une projection plus réaliste des revenus. Par exemple, il n'est pas rare qu'un bien immobilier ayant un rendement surfacique de 8 % ait un rendement réel d'environ 5 % après déduction des charges.

Bien que le rendement superficiel puisse servir de guide pour évaluer la rentabilité approximative d'un bien immobilier, c'est sur le rendement réel qu'il faut se concentrer pour prendre une décision d'investissement. En particulier, lorsque l'on compare plusieurs biens immobiliers, il est possible de faire une sélection plus appropriée en les comparant sur la base du rendement réel. Dans de nombreux cas, les annonces générales ne mentionnent que des rendements superficiels, de sorte que les investisseurs doivent rassembler des informations et calculer eux-mêmes les rendements réels. Comme il est difficile de prévoir avec précision les coûts de réparation et les taux d'inoccupation futurs, les rendements réels sont également sujets à l'incertitude, mais le fait de les calculer en tenant compte de vos propres dépenses présumées contribuera à réduire les risques.

4. le flux de trésorerie et son importance

Alors que le rendement est un indicateur de performance d'un investissement, le cash flow (flux de trésorerie) est une mesure pratique de la santé d'un investissement. Le cash-flow désigne les liquidités restantes après avoir déduit toutes les dépenses telles que les remboursements de prêts, les frais de gestion et les taxes foncières des revenus tels que les loyers. En d'autres termes, le cash-flow est "l'argent qui reste en fin de compte" et constitue un chiffre important pour déterminer si un investissement immobilier est durable.

La formule de base du cash-flow est la suivante

Flux de trésorerie = revenus locatifs - dépenses d'exploitation - remboursements d'emprunts (capital + intérêts).

Par exemple, si vos revenus locatifs mensuels sont de 150.000 yens et que vos dépenses mensuelles totales, y compris les frais de gestion et les remboursements d'emprunt, s'élèvent à 120.000 yens, les 30.000 yens restants constituent votre flux de trésorerie pour le mois. Ces 30 000 yens supplémentaires représentent le bénéfice qui reste réellement dans votre poche et, dans cette fourchette, vous pouvez faire face à des dépenses imprévues.

Il est très important d'avoir un flux de trésorerie positif (opération rentable). Si votre flux de trésorerie est négatif parce que vos dépenses sont supérieures à vos revenus locatifs, vous devrez continuer à combler le déficit chaque mois en puisant dans vos fonds propres, ce qui rendra votre flux de trésorerie difficile. Une telle situation ne durera pas longtemps et, dans le pire des cas, le bien devra être mis en location. Il est donc indispensable pour les débutants d'effectuer des simulations de revenus et de dépenses avant l'achat afin de s'assurer qu'ils prévoient de générer un flux de trésorerie positif.

Un bien immobilier avec un cash-flow positif présente les avantages suivants

• Stabilité de la gestion de la trésorerie : après avoir déduit les dépenses des revenus locatifs, vous disposez de plus de liquidités, ce qui vous permet de faire face plus facilement à des dépenses de réparation soudaines.

• Amélioration de la réputation auprès des institutions financières : les biens immobiliers qui génèrent des bénéfices stables sont plus susceptibles d'attirer des financements supplémentaires, ce qui peut conduire à la prochaine expansion de l'investissement.

• Maintien de la valeur de l'actif : un revenu et des dépenses mensuels sains vous permettent d'entretenir et de gérer correctement le bien, ce qui empêche le bâtiment et les installations de se détériorer et facilite donc le maintien de la valeur de l'actif.

D'autre part, si les rendements sont utiles pour comparer les biens d'investissement et estimer la rentabilité, ils ne tiennent pas toujours compte du recours ou non à un emprunt ni de la structure des coûts. Les débutants, en particulier, doivent être prudents car ils ont tendance à confondre rendement et flux de trésorerie. Même si le rendement est élevé, il n'a pas de sens si le résidu après remboursement de l'emprunt est négatif, et inversement, même si le rendement est faible, on peut obtenir une trésorerie saine si l'on réduit la charge de remboursement de l'emprunt en augmentant le taux d'autofinancement. En résumé, il est essentiel d'évaluer la rentabilité d'un investissement à la fois en termes de yield (taux de rendement) et de cash flow (solde de trésorerie). En particulier pour les investissements immobiliers destinés à être conservés à long terme, la stabilité du cash-flow est la clé de la poursuite de l'exploitation.

5. la notion de bénéfice après impôt

Les impôts ne doivent pas être oubliés lorsque l'on parle de bénéfices provenant d'un investissement immobilier. L'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation sont prélevés sur le bénéfice restant après déduction des charges des revenus locatifs. C'est là qu'interviennent les notions de bénéfice avant impôt et debénéfice après impôt.

• Bénéfice avant impôt = revenus locatifs annuels - charges (gestion, réparation, publicité, taxe foncière, etc.) - charges au moment de l'achat (frais de courtage, taxe d'acquisition immobilière, etc.) - intérêts d'emprunt - amortissements

• Bénéfice après impôt = bénéfice avant impôt - impôt sur le revenu et taxe d'habitation

En termes simples, le bénéfice avant impôt est le revenu immobilier (revenu imposable) soumis au calcul de l'impôt , tandis que le bénéfice après impôt est le bénéfice effectivement disponible. L'impôt sur le revenu (à un taux excessivement progressif) et la taxe d'habitation (à un taux forfaitaire de 10 %) sont prélevés sur les revenus immobiliers cumulés avec les autres revenus de l'année. Par exemple, si le bénéfice avant impôt est de 1 million JPY, le bénéfice après impôt sera de 800 000 JPY si 200 000 JPY sont payés au titre de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation. Il est important d'appréhender le salaire net final après impôt.

L'amortissement est une dépense propre à l'investissement immobilier. L'amortissement est la répartition de la valeur d'achat des bâtiments et des équipements sur leur durée de vie utile et constitue une dépense non monétaire qui n'implique pas de décaissement réel. Lorsque l'amortissement est passé en charges, le revenu imposable (bénéfice avant impôt) est réduit et les paiements d'impôts sont réduits, alors que les liquidités disponibles ne sont pas réduites. Par exemple, le flux de trésorerie après impôt (recettes et dépenses en espèces) est calculé en ajoutant l'amortissement au bénéfice après impôt et en soustrayant le remboursement du capital de l'emprunt. Plus précisément :.

Flux de trésorerie après impôt = bénéfice après impôt + amortissement - remboursement du capital de l'emprunt

Il est important de noter qu'il existe une différence entre le bénéfice comptable et le flux de trésorerie réel. Il est possible d'avoir un petit bénéfice comptable mais un flux de trésorerie important en raison de l' amortissement, et vice versa. Dans certains cas, en particulier pour les investisseurs immobiliers individuels, si l'amortissement entraîne une perte de revenus immobiliers, cette perte peut être cumulée avec d'autres revenus, tels que les revenus du travail, afin de réduire l'impôt. En général, lorsque l'on considère les bénéfices après impôt, il est important d'appréhender le revenu sur une base résiduelle, en tenant compte du montant de l'impôt déduit et de la mesure dans laquelle le montant imposable peut être contrôlé par l'amortissement, etc.

6. simulation du modèle de revenu (sur la base d'une formule)

Sur la base de ce qui précède, simulons le modèle de revenus d'un investissement immobilier à l'aide d'un exemple numérique simple. Dans ce qui suit, des calculs de revenus et de dépenses sont effectués pour un bien immobilier hypothétique, du rendement de surface au flux de trésorerie final (les décisions d'investissement réelles nécessitent des simulations détaillées spécifiques au bien immobilier, mais un cas modèle simple est présenté ici pour la compréhension conceptuelle).

Conditions du modèle :.
Prix du bien : 20 millions JPY / Fonds propres (dépôt) : 6 millions JPY, Prêt : 14 millions JPY (taux d'intérêt du prêt : 2%, durée du prêt : 20 ans) / Revenu locatif mensuel : 100 000 JPY /&. nbsp ; Dépenses annuelles estimées : 300 000 ¥ (taxe foncière, frais de gestion, etc.) / Frais d'achat initiaux : 5 % du prix du bien (pris en compte ici mais enregistrés séparément).

▼ Calculs de simulation :.

1. Calcul du revenu locatif annuel : En supposant une occupation complète avec un loyer mensuel de 100 000 ¥, le revenu locatif annuel serait de 100 000 ¥ x 12 mois = 1 ,2 million de ¥.

2. Calcul du rendement en surface : le revenu locatif annuel est de 1,2 million de yens pour une valeur immobilière de 20 millions de yens, le rendement en surface est donc de 1,2 million de yens ÷ 20 millions de yens × 100 = 6 %.

3. Calcul du rendement réel : si les dépenses annuelles s'élèvent à 300 000 yens, le loyer annuel après déduction des dépenses est de 1,2 million de yens - 300 000 yens = 900 000 yens. Si les frais d'achat initiaux (frais de courtage, etc.) s'élèvent, par exemple, à 1 million de yens (5 % du prix du bien), l'investissement total est de 21 millions de yens. Dans ce cas, le rendement réel est de ¥ 900.000 ÷ ¥ 21 millions × 100 ≈ 4,3% (un indice de rendement plus réaliste incluant les frais). Par rapport à un rendement surfacique de 6 %, cela représente une baisse d'environ 1,7 point de pourcentage due aux frais généraux.

4. Calcul des remboursements annuels du prêt : en supposant un prêt de 14 millions de yens avec un taux d'intérêt de 2 % et des remboursements égaux du principal et des intérêts sur 20 ans, le total des remboursements annuels du prêt serait d'environ 840 000 yens (*Les taux d'intérêt et les autres détails ont été simplifiés). Supposons que les intérêts du prêt s'élèvent à environ 280.000 yens et que le remboursement du principal s'élève à environ 560.000 yens.

5. Calcul du flux de trésorerie annuel (avant impôt) : revenu locatif annuel de 1,2 million de JPY moins dépenses annuelles de 300 000 JPY et remboursement du prêt de 840 000 JPY, ce qui laisse une trésorerie de 1,2 million de JPY - 300 000 JPY - 840 000 JPY = + 60 000 JPY. Cela représente une augmentation annuelle de 60 000 ¥ (= environ 5 000 ¥ par mois). L'entreprise parvient tout juste à maintenir un excédent, et ces 60 000¥ constituent le flux de trésorerie avant impôt pour l'année.

6. Ajustement du bénéfice après impôt : dans le cas ci-dessus, le bénéfice après dépenses et intérêts d'emprunt (300 000 dépenses + 280 000 intérêts déduits) est d'environ 620 000 yens. Si l'immeuble peut faire l'objet d'un amortissement de 200 000 yens par exemple, le revenu imposable est de 420 000 yens et, en supposant que vous payez au total environ 60 000 yens d'impôt sur le revenu et de taxe d'habitation (environ 15 %), le bénéfice après impôt est d'environ 360 000 yens. Si l'on en déduit le remboursement du capital de 560 000 yens et que l'on ajoute l'amortissement de 200 000 yens, le flux de trésorerie annuel après impôt sera d'environ 60 000 yens, comme précédemment (*On peut donc confirmer que la trésorerie finale restera la même, même si l'on tient compte des effets fiscaux).

▼ Discussion des résultats de la simulation :.
Dans le modèle ci-dessus, le calcul montre que le flux de trésorerie annuel (avant impôt) de 60.000 JPY est obtenu en investissant 6 millions de JPY de fonds propres. Il convient de noter que, contrairement à l'impressionnant rendement de surface de 6 %, l'argent restant réellement en main n'est que d'environ 0,3 % (60.000 JPY) par an. Cela s'explique par le fait que le capital est remboursé en même temps que les remboursements du prêt et que , bien que le flux de trésorerie soit faible, le capital du prêt est régulièrement réduit. Étant donné que le remboursement du principal entraîne une augmentation des actifs de l'investisseur (fonds propres), on peut dire que même si le bénéfice en espèces est faible, les actifs globaux augmentent la valeur nette de 560.000 JPY chaque année. Ainsi, lorsqu'un prêt est utilisé, il est nécessaire de considérer le rendement en termes de revenus et de dépenses en espèces et d'augmentation des actifs dans le bilan.

En outre, dans ce cas, nous avons supposé un taux d'inoccupation de 0 % (opération entièrement occupée), mais en réalité, les revenus locatifs diminueront s'il y a une période d'inoccupation due aux emménagements et aux déménagements. Les coûts de réparation ne sont pas non plus nécessairement constants chaque année, et des réparations importantes à quelques années d'intervalle peuvent entraîner des dépenses considérables. Compte tenu de ces incertitudes, il est important de disposer d'une marge suffisante au stade de la simulation (par exemple, un taux d'inoccupation supposé de X %, la constitution d'une réserve pour les réparations, etc. Dans le modèle utilisé dans cette étude, le bien était à peine rentable, mais pour disposer d'une marge suffisante, il peut être nécessaire d'augmenter encore le montant des fonds propres pour réduire les remboursements de prêts, ou de sélectionner un bien à haut rendement avec des revenus locatifs élevés par rapport au prix du bien. Dans tous les cas, en comprenant le modèle de revenu par le biais d'une simulation numérique, il est possible d'estimer de manière réaliste "combien d'argent vous pouvez gagner".

7. les points que les investisseurs débutants doivent connaître

Enfin, nous résumons les points que les débutants doivent connaître pour tirer profit de l'investissement immobilier. S'il est important de comprendre et de simuler la structure des bénéfices, les opérations réelles nécessitent diverses compétences en matière de gestion des risques et de planification.

• Se préparer au risque de vacance : les périodes de vacance, lorsqu'il n'y a pas de locataires, sont inévitables dans la gestion locative. Les périodes d'inoccupation se traduisent par des revenus locatifs nuls, ce qui est directement lié au flux de trésorerie et peut constituer un coup dur. Les taux de vacance fluctuant en fonction de l'évolution de la demande locale, il est important de choisir une zone présentant un bon équilibre entre l'offre et la demande lors de la sélection d'un bien immobilier, et de rénover régulièrement et de maintenir l'attractivité du bien lorsqu'il est occupé. Bien que le risque d'inoccupation ne puisse être totalement éliminé, il convient d'en minimiser l'impact en planifiant les recettes et les dépenses de manière à prévoir des marges d'inoccupation suffisantes et en utilisant des stratégies publicitaires pour attirer les clients dès que possible.

• Mauvaise estimation des dépenses : la sous-estimation des coûts de fonctionnement tels que la taxe foncière, les primes d'assurance et les coûts de réparation peut entraîner des rendements réels inférieurs à ceux prévus. En particulier, les coûts de réparation et d'entretien ont tendance à être plus élevés pour les biens immobiliers anciens. Il est donc facile de commettre l'erreur d'acheter un bien immobilier ancien, attiré par un rendement élevé, et de voir les coûts de réparation réduire à néant vos bénéfices. Les débutants doivent identifier toutes les dépenses possibles avant d'acquérir un bien immobilier et calculer soigneusement leurs revenus et leurs dépenses, y compris les primes d'assurance et les impôts. Il est également conseillé de toujours disposer d'une réserve de trésorerie en cas de dépenses imprévues (pannes d'équipement, catastrophes, etc.) que vous n'avez pas incluses dans vos estimations.

• Ne prenez pas de décisions sur la base des seuls rendements de surface : comme indiqué plus haut, les rendements de surface ne sont qu'un indicateur qui ne tient pas compte des dépenses. Si vous vous précipitez sur le chiffre annoncé et que vous achetez, vous risquez de ne pas gagner autant d'argent que vous le pensez. Veillez à prendre l'habitude de juger en fonction du rendement réel et du montant restant après la simulation. En particulier, méfiez-vous des contrats de sous-location et des biens immobiliers productifs de revenus qui annoncent des rendements élevés, car ils peuvent ne pas être rentables lorsque vous examinez les dépenses et les conditions du contrat par la suite.

• Risques liés aux taux d'intérêt et au plan de remboursement : si vous contractez un emprunt, vous devez être conscient des fluctuations des taux d'intérêt et des charges de remboursement. Dans le cas d'un prêt à taux variable, il y a un risque d'augmentation des dépenses et de compression de la trésorerie si les taux d'intérêt augmentent à l'avenir. Si le ratio prêt/valeur (LTV) est trop élevé, vos revenus et vos dépenses se détérioreront rapidement en cas de baisse des loyers ou de hausse des taux d'intérêt. Il est important pour les débutants d'établir un plan d'emprunt raisonnable et de maintenir le montant de l'emprunt dans une fourchette qui résiste aux hausses des taux d'intérêt. Par exemple, il est difficile de répercuter l'augmentation des remboursements sur les loyers lorsque les taux d'intérêt augmentent. Il est donc plus prudent de simuler dès le départ que l'on peut rester rentable même si les taux d'intérêt augmentent de +1 à 2% par rapport au taux supposé.

• Liquidité et perspective à long terme : l'immobilier est moins liquide (plus facile à vendre) que les actions, par exemple, et il se peut que vous ne puissiez pas vendre immédiatement lorsque vous le souhaitez, ou que vous ne puissiez pas vendre à un prix égal ou supérieur au prix d'achat, en fonction des conditions du marché. Par conséquent, les investissements de type "flip" qui tirent un profit de la revente à court terme conviennent aux investisseurs avancés, tandis que les débutants ont intérêt à planifier leurs revenus sur la base d'une détention à long terme. Avec un investissement à long terme, il est possible d'attendre une reprise du cycle économique tout en couvrant les éventuelles récessions temporaires ou les fluctuations des prix de l'immobilier par des revenus locatifs. Bien sûr, des stratégies propres au long terme, comme l'investissement en capital pour maintenir la compétitivité du bien, sont nécessaires, mais une attitude de recul et de gestion du bien est indispensable pour obtenir des bénéfices stables.

• Diversification des risques et assurance : les investissements comportent toujours des risques, il convient donc de prendre des mesures de gestion des risques. Par exemple, lorsque des fonds sont disponibles, vous pouvez réduire l'impact de l'échec d'un bien spécifique en diversifiant vos investissements sur plusieurs biens. La diversification par région et par type de bien peut également s'avérer utile. Il est également important de disposer d'une couverture d'assurance appropriée, telle qu'une assurance incendie, une assurance contre les tremblements de terre et une assurance responsabilité civile des propriétaires. L'assurance est le dernier rempart contre les risques majeurs (catastrophes et accidents). En outre, le recours à la sagesse des experts, comme l'aide d'une société de gestion immobilière spécialisée ou la consultation d'un comptable fiscaliste ou d'un PF pour obtenir des conseils sur les économies d'impôts et la planification financière, peut également contribuer à réduire les risques.

Si les points susmentionnés sont pris en compte et gérés avec soin et de manière systématique, même les débutants en matière d'investissement immobilier peuvent accumuler régulièrement des bénéfices tout en évitant les erreurs majeures.

8. résumé et perspectives d'avenir

Cet article a fourni une explication complète de la structure et de la méthode de calcul des bénéfices dans l'investissement immobilier, depuis la ventilation des revenus et des dépenses jusqu'aux rendements, aux flux de trésorerie et aux bénéfices après impôts. Afin d'estimer correctement "combien d'argent vous pouvez gagner" grâce à l'investissement immobilier, il est important de comprendre quantitativement non seulement les indicateurs superficiels, mais aussi le montant réel de l'argent restant et les facteurs de risque. Les débutants devraient simuler les revenus et les dépenses à l'aide d'un modèle tel que celui présenté ici et l'appliquer à leurs propres plans d'investissement. Avec des connaissances précises et un plan basé sur des chiffres, vous devriez être en mesure d'éliminer toute crainte vague et de vous faire une idée réaliste des rendements que vous pouvez obtenir à l'avenir.

Pour l'avenir, il est également important de garder un œil sur l'environnement du marché immobilier. Ces dernières années, il a été question au Japon de modifier la politique de faibles taux d'intérêt, et si les taux d'intérêt augmentent à l'avenir, la structure des bénéfices de l'investissement immobilier pourrait également changer. Il a été souligné que lorsque les taux d'intérêt augmenteront, il deviendra plus difficile de lever des fonds à faible coût comme par le passé, et il y a un risque que la rentabilité de l'investissement immobilier soit mise sous pression. Une attention particulière doit être accordée aux investissements comportant une forte proportion d'emprunts, car même une légère hausse des taux d'intérêt pourrait accroître la charge d'intérêt et réduire la rentabilité. D'autre part, les prix de l'immobilier eux-mêmes peuvent subir une pression à la baisse en raison de la hausse des taux d'intérêt, et il peut arriver que de nouveaux investisseurs aient l'occasion d'acquérir des biens immobiliers à un prix réduit. En outre, en raison des changements démographiques au Japon, on s'attend à ce que la demande locative varie d'une région à l'autre. Alors que l'on peut s'attendre à des revenus stables dans les régions où la population reste concentrée dans les zones urbaines, il peut arriver que le risque d'inoccupation augmente dans les régions où la population est en déclin, même si les rendements semblent élevés. Il est donc important d'adapter sa stratégie avec souplesse, en suivant de près l'évolution du marché et des taux d'intérêt, afin de garantir le succès à l'avenir.

En conclusion, la clé d'un investissement immobilier rentable réside dans un calcul minutieux des revenus et des dépenses et dans une gestion prudente des risques. L'investissement immobilier est également connu sous le nom de gestion d'actifs à risque et à rendement moyens et, si vous disposez des connaissances et de la stratégie adéquates, il peut jouer un rôle majeur dans la garantie d'un revenu stable et la constitution d'un patrimoine. Quelle que soit l'évolution future de l'environnement économique, vous devez être en mesure de prendre des décisions et de réagir en fonction de la situation, sur la base des principes fondamentaux de la structure des bénéfices décrits dans cet article. Si vous êtes sur le point de commencer à investir dans l'immobilier, nous vous conseillons vivement d'adopter une perspective à long terme, d'élaborer un modèle de rentabilité et d'avancer à pas sûrs. En connaissance de cause, l'investissement immobilier sera un allié rassurant dans la construction de votre patrimoine.