房地产投资盈利指南：结构、收益与风险管理❘Japan Real Estate

物业投资作为一种极具吸引力的资产管理工具，每月可从租金收入中获得稳定的收入来源，正备受关注。尤其是位于需求旺盛的城市地区的房产，空置风险低，租金收入往往随通胀而增长，可望起到对冲通胀的作用。此外，由于资产价值可以通过长期持有得到提升，而且未来资本收益可期，因此许多人投资房产的目的是为退休后积累资产并确保稳定的收入。 1.简介（目标）

那么，您究竟能从房产投资中获利多少呢？根据国税厅的数据，单位经理的平均实得收入（税后年利润）约为 521 万日元。然而，利润额因房产规模、贷款可用性和支出不同而有很大差异。本文将对房地产投资的利润结构和收入模式进行专业、系统的讲解，帮助投资新手量化理解收入。让我们依次了解租金收入、运营成本、贷款偿还和税收等各个要素。

2. 利润结构（收支分类）

房产投资的利润由 "收入 "减去 "支出 "决定。首先，我们来梳理一下收入和支出的主要项目。收入包括定期收入和一次性收入，前者每月都有可靠的收入，后者则在签订合同时出现。支出则可大致分为购买房产时产生的初始成本和拥有房产期间持续产生的运行成本（运营成本）。

收入示例（收入收益）： 月租金收入是收入的主要来源。根据不同的房产，公共服务费和停车费也可能产生收入。签约时还可能收到礼金（租户的一次性付款）和续约时的续约费。此外，在某些情况下，还可能获得与物业相关的其他收入，如物业内自动售货机的销售收入或太阳能发电的销售收入。
支出（费用/成本）举例： 持续性成本包括房产税和城市规划税、火灾保险费、建筑管理费和管理费（向管理公司收取的费用）、维修储备基金和维护成本以及公用事业费（公共区域）。如果使用贷款，偿还贷款（本金加利息）是每月的主要支出。必要的开支包括招租的广告费、房地产中介公司的代理费、设备故障时的维修费、腾空时的修复费，有时还包括驱逐费和破旧楼房的拆除费，这些也是应考虑的开支。

如上所述，收入和支出的项目多种多样，发生的时间可以是定期的，也可以是不定期的。物业投资的利润结构是 "总收入-总支出"，可以按年计算出该物业当年的经营利润（税前利润）。收入最大化和支出最优化是增加最终利润的关键。

表面收益率与实际收益率的区别

收益率通常被用来衡量房地产投资的盈利能力。收益率表示收益与投资额的比率，是选择房产的指南。最常见的两种类型是表面收益率（毛收益率）和实际收益率（净收益率）。重要的是要准确理解两者的区别，因为它们的计算方法不同，考虑的支出项目也不同，这可能会大大改变数字的含义。

表面收益率是年租金收入占房产价格的百分比，不考虑支出。计算公式很简单，具体如下

表面收益率（%）=（年租金收入÷房产购买价格）×100

例如，如果房产价格为 2 000 万日元，年租金收入为 120 万日元，则表面收益率为 6%。表面收益率通常会显示在房地产广告和门户网站上，因为它们易于计算和直观理解。然而，其主要缺点是没有考虑任何费用，如税费、管理费和维修费。需要注意的是，即使广告中的 "8% 收益率 "看起来很诱人，但这只是一个毛（表面）数字，而不是实际的实得收益率。
实际收益率是一个更现实的盈利指标，因为它考虑到了物业维护成本和初始购买价格。计算公式如下

实际收益率（%）=（年租金收入-年支出）÷（房产购买价+购买时的支出）×100

年度支出包括房产税、管理费、维修储备金、火灾保险、租赁管理费和预期空置损失。购置房产时产生的房地产中介费、登记和执照税以及房地产购置税等初始成本也会计入投资金额。实际收益率的计算比表面收益率复杂，但它是一个更接近投资者实际收益率的指标。它考虑了所有各种成本，因此提供的收益预测更切合实际。例如，表面收益率为 8%的房产，在扣除费用后的实际收益率约为 5%，这种情况并不罕见。

虽然表面收益率可以作为了解物业大致盈利能力的指南，但在做出实际投资决策时，您需要关注的是实际收益率。特别是在比较多个物业时，以实际收益率为基础进行比较，可以做出更合适的物业选择。在很多情况下，一般的广告只列出表面收益率，因此投资者必须自己收集信息并计算实际收益率。由于很难准确预测未来的维修成本和空置率，实际收益率也会受到不确定性的影响，但通过将自己的假设支出考虑在内来计算收益率，将有助于降低风险。

现金流及其重要性

收益率是一项投资的业绩指标，而现金流（现金流）则是衡量一项投资是否健康的实际指标。现金流是指从租金收入等收入中扣除所有支出（如偿还贷款、管理费和物业税）后的剩余现金。换句话说，现金流就是 "手头最终剩下的钱"，是判断房地产投资是否可持续的重要数字。

现金流的基本公式如下

现金流 = 租金收入 - 运营支出 - 贷款还款（本金 + 利息）

例如，如果您的月租金收入为 150,000 日元，而每月总支出（包括管理费和贷款还款）为 120,000 日元，那么剩余的 30,000 日元就是您当月的现金流。再加上 30,000 日元就是实际留在您口袋里的利润，在这个范围内，您可以应付意外支出。

拥有正现金流（盈利经营）非常重要。如果您的现金流为负数，因为您的支出高于租金收入，您将不得不继续每月用自己的资金来弥补不足，这将导致现金流困难。这种情况不会持续太久，最坏的情况可能是不得不出租房产。因此，新手在购房前必须进行收支模拟，确保计划产生正现金流。

拥有正现金流的房产有以下优势

稳定的现金管理： 从租金收入中扣除支出后，您手头的现金会更多，更容易应付突如其来的维修费用。
提高在金融机构的声誉： 能带来稳定利润的物业更容易吸引更多融资，从而实现下一步的投资扩张。
保持资产价值： 健康的月度收支使您有能力妥善维护和管理物业，防止建筑和设施老化，最终更容易保持资产价值。

另一方面，虽然收益率对于比较投资物业和估计盈利能力很有用，但它可能没有考虑到是否使用贷款或成本结构。初学者尤其需要小心，因为他们往往会混淆收益率和现金流。即使收益率很高，但如果偿还贷款后的剩余额为负值，收益率也毫无意义；反之，即使收益率很低，但如果通过提高自筹资金比率来减轻偿还贷款的负担，也可能获得健康的现金流。总之，必须从收益率（回报率）和现金流（现金余额）两个方面来评估投资的盈利能力。特别是对于打算长期持有的房地产投资，稳定的现金流是持续经营的关键。

5. 税后利润的概念

在讨论房地产投资利润时，不能忘记税收。所得税和居民税的征收对象是从租金收入中扣除支出后的剩余利润，因此有必要考虑税后的最终实得收入。这就是税前利润和税后利润概念的由来。

税前利润 = 年租金收入 - 费用（管理、维修、广告、物业税等） - 购买时的费用（中介费、房地产购置税等） - 贷款利息 - 折旧
税后利润 = 税前利润 - 所得税和居民税

通俗地说，税前利润是指需要计税的房地产收入（应税收入），而税后利润是指实际剩余的利润。房地产收入需与当年的其他收入合并缴纳所得税（超额累进税率）和居民税（统一税率为 10%）。例如，如果税前利润为 100 万日元，那么如果缴纳 20 万日元的所得税和居民税，税后利润将为 80 万日元。重要的是要掌握税后的最终实得收入。

折旧是房地产投资特有的一项支出。折旧是将建筑物和设备的购买价值按其使用寿命进行分配，属于非现金支出，不涉及实际现金支出。折旧计入费用时，应纳税收入（税前利润）会减少，纳税额也会减少，而库存现金不会减少。例如，税后现金流（库存现金收入和支出）的计算方法是，在税后利润中加上折旧，再减去贷款本金还款。具体为

税后现金流 = 税后利润 + 折旧 - 贷款本金偿还额

需要注意的是，会计利润和实际现金流是有区别的。有可能账面利润很小，但由于折旧，现金流很大，反之亦然。在某些情况下，特别是对个人房产投资者而言，如果折旧导致房产收入损失，则可将损失与其他收入（如工作收入）合并计算，以节省税款。一般来说，在考虑税后利润时，重要的是在剩余的基础上把握收入，同时考虑到 "扣税多少 "和 "折旧等在多大程度上可以控制应纳税金额"。

6. 模拟盈利模式（按公式计算）

在上述基础上，让我们通过一个简单的数字示例来模拟房产投资的收益模型。下面，我们将对一处假定的房产进行从表面收益到最终现金流的收支计算（实际投资决策需要针对具体房产进行详细的模拟，但在此介绍一个简单的模型案例，以便从概念上理解）。

模型条件：.
房产价格：2000 万日元/自有资金（存款）：600 万日元，贷款：1400 万日元（贷款利率：2%，贷款期限：20 年）/月租金收入：10 万日元/&.nbsp; 预计年支出：30 万日元（房产税、管理费等） / 初始购房成本：房产价格的 5%（此处已考虑，但单独记录）

▼ 模拟计算：.

年租金收入计算： 假设满租，月租金为 100,000 日元，则年租金收入为 100,000 日元 x 12 个月 = 120 万日元。
表面收益率的计算： 房产价值为 2,000 万日元，年租金收入为 120 万日元，因此表面收益率为 120 万日元÷2,000 万日元×100= 6%。
实际收益率的计算： 如果年支出为 30 万日元，则扣除支出后的年租金为 120 万日元-30 万日元= 90 万日元。如果初始购买成本（中介费等）为 100 万日元（占房产价格的 5%），则总投资为 2 100 万日元。在这种情况下，实际收益率为 90 万日元÷2,100 万日元×100≈ 4.3%（包括费用在内的较实际收益率指数）。与 6%的表面收益率相比，由于管理费用的影响，收益率下降了约 1.7 个百分点。
年贷款偿还额的计算： 假设贷款本金为 1 400 万日元，利率为 2%，20 年内等额偿还本金和利息，则年贷款偿还总额约为 84万日元（*利率和其他细节已简化）。假设贷款利息部分约为 280,000 日元，本金偿还额约为 560,000 日元。
年度现金流（税前）计算： 年度租金收入 120 万日元减去年度支出 30 万日元和贷款偿还额 84 万日元，手头现金为 120 万日元-30 万日元-84 万日元= +6万日元。每年增加 60 000 日元（= 每月约 5 000 日元）。公司仅能勉强维持盈余，这 60 000 日元就是当年的税前现金流。
税后利润调整： 在上述情况下，扣除费用和贷款利息后的利润（扣除费用 300 000 + 利息 280 000）约为 620 000 日元。如果建筑物可以计提折旧，例如 20 万日元，则应纳税所得额为 42 万日元，假定您总共要缴纳约 6 万日元的所得税和住宅税（约 15%），则税后利润约为 36 万日元。如果从中扣除 56 万日元的本金还款，再加上 20 万日元的折旧，税后每年的现金流将与之前一样，约为 6 万日元（*因此可以确认，即使计入税收影响，最终的库存现金也将保持不变）。

▼ 模拟结果讨论：.
在上述模型中，计算结果显示，通过投入 600 万日元自有资金，每年可获得 60,000 日元的现金流（税前）。请注意，与 6% 的可观表面收益率相比，每年实际到手的资金仅为 0.3% 左右（60,000 日元）。这是因为在偿还贷款的同时也在偿还本金，虽然现金流较少，但贷款本金却在稳步减少。由于本金的偿还导致投资者的资产（房产净值）增加，因此可以说，尽管手头的现金利润很少，但总体资产的净值每年增加 56 万日元。因此，在使用贷款时，有必要从现金收入和支出以及资产负债表上的资产增加两方面考虑回报。

此外，在这种情况下，我们假设空置率为 0%（完全占用），但在现实中，如果由于搬入和搬出而出现一段时间的空置，租金收入就会减少。维修费用也不一定每年都不变，每隔几年进行一次大修可能会导致大笔开支。考虑到这些不确定因素，在模拟阶段留出足够的余量（如假定空置率为 xx%、提供维修储备金等）作为安全措施非常重要。在本研究使用的模型中，该物业只是勉强处于亏损状态，但为了有足够的余量，可能有必要进一步增加自有资金以减少贷款偿还额，或选择租金收入相对于物业价格较高的高收益物业。无论如何，通过数字模拟了解收益模式，就可以真实地估计 "你能赚多少钱"。

7. 投资新手应注意的要点

最后，我们总结了新手要想从房地产投资中获利应注意的事项。了解和模拟利润结构固然重要，但实际操作需要各种风险管理和规划技巧。

防范空置风险： 在租赁管理中，没有租户的空置期是不可避免的。空置导致租金收入为零，这与现金流直接相关，可能会造成重大打击。由于空置率会随着当地需求趋势而波动，因此在选择物业时，一定要选择供需平衡的地区，并在入住期间定期翻新，保持物业的吸引力。虽然空置风险无法完全消除，但通过规划收入和支出，留出足够的空置余地，并利用广告策略尽快吸引客户，可将空置的影响降至最低。
错误估计支出：低估 物业税、保险费和维修费等运营成本会导致实际收益率低于计划收益率。特别是，老旧房产的维修和维护成本往往更高，因此很容易犯这样的错误：在高收益的吸引下购买了老旧房产，但维修成本却让你的利润化为乌有。新手在购买房产前应确定所有可能的支出，并仔细计算收入和支出，包括保险费和税费。此外，建议您在现金流中始终留有一定的缓冲空间，以防万一发生您在估算中未包括的意外支出（如设备故障、灾害等）。
不要仅根据表面收益率做决定： 如上所述，表面收益率只是一个忽略支出的指标。如果你一看到广告上的数字就买下，实际上赚的钱可能没有你想象的那么多。一定要养成根据实际收益率和模拟的剩余资金来判断的习惯。尤其要警惕声称高收益的转租合同和创收型房产，因为当你日后查看支出和合同条款时，它们可能并不赚钱。
利率和还款计划风险： 如果您贷款，您需要注意利率波动和还款负担。对于浮动利率贷款，如果未来利率上升，则存在支出增加和现金流受挤压的风险。如果贷款价值比（LTV）过高，当租金下降或利率上升时，您的收入和支出将迅速恶化。对于初学者来说，重要的是制定合理的借贷计划，并将借贷金额控制在可抵御利率上升的范围内。例如，当利率上升时，很难将增加的还款转嫁到租金上，因此，比较安全的做法是从一开始就模拟，即使利率在假设利率的基础上上浮+1%-2%，也能保持盈利。
流动性和长远观点： 与股票等相比，房产的流动性较差（更容易出售），您可能无法在想出售时立即出售，或者您可能无法以买入价或高于买入价出售，这取决于市场情况。因此，从短期转售中获利的翻转投资适合高级投资者，而初学者则以长期持有为假设来规划收益更为安全。通过长期投资，可以等待经济周期的好转，同时用租金收入来弥补暂时的经济衰退或房产价格波动。当然，长期投资所特有的策略也是必要的，比如通过资本投资来保持房地产的竞争力，但要想获得稳定的利润，还需要有一种坐享其成和管理房地产的态度。
分散风险和保险： 投资总是有风险的，因此要采取风险管理措施。例如，随着资金的到位，您可以通过分散投资多个物业来降低特定物业失败的影响。按地区和物业类型分散投资也有帮助。购买适当的保险也很重要，如火灾保险、地震保险和房主责任保险。保险是抵御重大风险（灾害和事故）的最后一道屏障。此外，利用专家的智慧，如专业物业管理公司的帮助，或咨询税务会计师或 FP 以获得节税和财务规划方面的建议，也有助于降低风险。

如果能考虑到以上几点，并进行谨慎而系统的管理，即使是房产投资的初学者也能稳步积累利润，同时避免重大失误。

8 总结与展望

本文从收支明细到收益率、现金流和税后利润，全面阐述了房地产投资利润的结构和计算方法。要正确估算房产投资 "能赚多少钱"，不仅要定量了解表面指标，还要了解实际剩余金额和风险因素。初学者应使用本文介绍的模型模拟收支情况，并将其应用到自己的投资计划中。有了准确的知识和以数字为基础的计划，模糊的恐惧就会消失，你就能真实地想象出未来能获得的回报。

展望未来，关注房地产市场的大环境也很重要。近年来，日本一直在讨论改变低利率政策，如果未来利率上升，房地产投资的利润结构也可能发生变化。有专家指出，一旦利率上升，将更难像过去那样筹集到低成本资金，房地产投资的盈利能力有可能受到压力。借款比例较高的投资应特别注意，因为即使利率略有上升，也会增加利息负担，降低盈利能力。另一方面，由于利率上升，房地产价格本身也可能面临下行压力，新投资者有时可能有机会以折扣价购入房产。此外，由于日本人口结构的变化，预计不同地区的租赁需求也会出现差异。在人口继续向城市地区集中的地区，预期会有稳定的收入，但在人口减少的地区，即使收益看起来很高，也可能出现空置风险增加的情况。因此，必须灵活调整战略，密切关注市场和利率趋势，以确保未来的成功。

总之，房地产投资盈利的关键在于仔细计算收支和谨慎管理风险。房产投资也被称为中等风险、中等回报的资产管理，如果掌握了正确的知识和策略，它可以在确保稳定收入和积累资产方面发挥重要作用。无论未来经济环境如何变化，您都应该能够根据本文介绍的利润结构基本原则，因势利导，做出决策和应对。如果您准备开始投资房地产，我们建议您从长远角度出发，制定盈利模式，稳健前行。掌握相关知识，房产投资将成为您积累财富的可靠盟友。