كيفية تحقيق الأرباح من الاستثمار العقاري: شرح شامل ومفصل

يجتذب الاستثمار العقاري الاهتمام باعتباره أداة جذابة لإدارة الأصول توفر مصدر دخل ثابت من دخل الإيجار الشهري. وعلى وجه الخصوص، تتسم العقارات في المناطق الحضرية التي يرتفع فيها الطلب بانخفاض مخاطر الشواغر ويميل دخل الإيجار إلى الزيادة بما يتماشى مع التضخم، وهو ما يمكن توقع أن يكون بمثابة تحوط من التضخم. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لإمكانية زيادة قيم الأصول من خلال الملكية طويلة الأجل وتوقع تحقيق مكاسب رأسمالية في المستقبل، يستثمر العديد من الأشخاص في العقارات بغرض بناء أصول للتقاعد وتأمين دخل ثابت. 1- المقدمة (الأهداف)

ما مقدار الربح الذي يمكنك تحقيقه بالفعل من الاستثمار العقاري؟ وفقًا للبيانات الصادرة عن مصلحة الضرائب الوطنية، يبلغ متوسط الدخل الذي يحصل عليه مدير الشقة (الربح السنوي بعد خصم الضرائب) حوالي 5.21 مليون ين ياباني. ومع ذلك، يختلف مقدار الربح بشكل كبير حسب حجم العقار وتوافر القرض والنفقات. تقدم هذه المقالة شرحاً احترافياً ومنظماً لهيكل الربح ونموذج الدخل في الاستثمار العقاري، مما يساعد المستثمرين المبتدئين على فهم الدخل بشكل كمي. دعنا نلقي نظرة على كل عنصر على حدة، بما في ذلك دخل الإيجار وتكاليف التشغيل وسداد القروض والضرائب.

2- هيكل الأرباح (تصنيف الدخل والنفقات)

يتم تحديد الأرباح من الاستثمار العقاري بطرح "الدخل" من "النفقات". أولاً، دعنا نصنف البنود الرئيسية للدخل والنفقات. يشمل الدخل الدخل المنتظم، الذي يتم الحصول عليه بشكل موثوق كل شهر، والدخل لمرة واحدة، والذي يحدث، على سبيل المثال، عند توقيع عقد ما. من ناحية أخرى، يمكن تقسيم النفقات بشكل عام إلى التكاليف الأولية التي يتم تكبدها عند شراء عقار وتكاليف التشغيل (تكاليف التشغيل) التي يتم تكبدها بشكل مستمر أثناء الملكية.

• مثال على الدخل (مكاسب الدخل): دخل الإيجار الشهري هو المصدر الرئيسي للدخل. واعتماداً على العقار، قد تدرّ رسوم الخدمات المشتركة ورسوم مواقف السيارات دخلاً أيضاً. قد يتم أيضاً استلام أموال المفتاح (مبلغ مقطوع من المستأجر) ورسوم التجديد عند تجديد العقد وقت التوقيع. بالإضافة إلى ذلك، في بعض الحالات، قد يتم استلام دخل آخر مرتبط بالعقار، مثل المبيعات من آلات البيع في المبنى أو الدخل من مبيعات الطاقة الشمسية.

• أمثلة على النفقات (النفقات/التكاليف): تشمل التكاليف الجارية ضريبة الملكية وضريبة تخطيط المدينة على العقار، وأقساط التأمين ضد الحريق، ورسوم إدارة المبنى ورسوم الإدارة (رسوم لشركة الإدارة)، وأموال احتياطي الإصلاح وتكاليف الصيانة، والمرافق (المناطق المشتركة). إذا تم استخدام قرض، فإن سداد القرض (أصل القرض بالإضافة إلى الفائدة) هو المصروفات الشهرية الرئيسية. تشمل النفقات التي تنشأ عند الضرورة رسوم الإعلان لتوظيف المستأجرين، ورسوم الوكالة للوكالات العقارية، وتكاليف الإصلاح في حالة تعطل المعدات، وتكاليف الترميم عند الإخلاء، وفي بعض الحالات رسوم الإخلاء وتكاليف الهدم للمباني المتهالكة، وهي أيضاً نفقات يجب أخذها في الاعتبار.

كما هو موضح أعلاه، هناك بنود مختلفة من الإيرادات والنفقات، ويمكن أن يكون توقيت حدوثها منتظمًا أو غير منتظم. هيكل الربح في الاستثمار العقاري هو "إجمالي الدخل - إجمالي النفقات"، والذي يمكن حسابه على أساس سنوي كأرباح تشغيل العقار (الربح قبل الضريبة) للسنة. تعظيم الدخل وتحسين النفقات هما مفتاحا زيادة الربح النهائي.

3- الفرق بين العائدات السطحية والحقيقية

غالبًا ما يُستخدم العائد كمقياس لربحية الاستثمار العقاري. يشير العائد إلى نسبة الأرباح إلى مبلغ الاستثمار ويستخدم كدليل لاختيار العقار. النوعان الأكثر شيوعاً هما العائد السطحي (العائد الإجمالي) والعائد الحقيقي (العائد الصافي). من المهم فهم الفرق بينهما بالضبط، حيث يتم احتسابهما بطرق مختلفة ويأخذان في الاعتبار بنود المصروفات المختلفة، مما قد يغير معنى الأرقام بشكل كبير.

• العائد السطحي هو دخل الإيجار السنوي كنسبة مئوية من سعر العقار دون أخذ النفقات في الاعتبار. المعادلة بسيطة وهي كالتالي

  العائد السطحي (%) = (دخل الإيجار السنوي ÷ سعر شراء العقار) × 100

  على سبيل المثال، إذا كان سعر العقار 20 مليون ين ياباني وكان دخل الإيجار السنوي 1.2 مليون ين ياباني، فإن العائد السطحي هو 6%. وغالباً ما يتم عرض العائد السطحي في إعلانات العقارات وعلى مواقع البوابات الإلكترونية لأنه من السهل حسابها وفهمها. ومع ذلك، فإن العيب الرئيسي هو أنها لا تأخذ في الاعتبار أي نفقات مثل الضرائب ورسوم الإدارة وتكاليف الإصلاح. تجدر الإشارة إلى أنه حتى إذا كان "العائد المعلن عنه" الذي يبلغ 8% يبدو جذابًا، فهو رقم إجمالي (سطحي) وليس العائد الفعلي الذي يتم الحصول عليه.

• يُعد العائد الحقيقي مؤشراً أكثر واقعية للربحية، لأنه يأخذ في الاعتبار تكاليف صيانة العقار وسعر الشراء الأولي. المعادلة كالتالي:

  العائد الحقيقي (%) = (دخل الإيجار السنوي - المصروفات السنوية) ÷ (سعر شراء العقار + المصروفات وقت الشراء) × 100

  تشمل المصاريف السنوية ضريبة العقار، ورسوم الإدارة، والأموال الاحتياطية للإصلاحات، والتأمين ضد الحريق، ورسوم إدارة الإيجار، وخسائر الشواغر المتوقعة. كما تُضاف التكاليف الأولية مثل رسوم الوساطة العقارية وضريبة التسجيل والترخيص وضريبة الاستحواذ العقاري المتكبدة عند شراء عقار إلى مبلغ الاستثمار. إن حساب العائد الحقيقي أكثر تعقيداً من العائد السطحي، ولكنه مؤشر أقرب إلى معدل العائد الفعلي المتاح للمستثمرين. فهو يأخذ في الحسبان جميع التكاليف المختلفة وبالتالي يوفر توقعات أكثر واقعية للأرباح. على سبيل المثال، ليس من غير المعتاد أن يكون للعقار الذي يبلغ عائده السطحي 8% عائد حقيقي يبلغ حوالي 5% بعد خصم النفقات.

على الرغم من أنه يمكن استخدام العائد السطحي كدليل للنظر إلى الربحية التقريبية للعقار، إلا أن العائد الحقيقي هو ما تحتاج إلى التركيز عليه عند اتخاذ قرار استثماري فعلي. وعلى وجه الخصوص، عند المقارنة بين عقارات متعددة، يمكن اختيار عقار أكثر ملاءمة من خلال المقارنة بينها على أساس العائد الحقيقي. في كثير من الحالات، لا تسرد الإعلانات العامة سوى العوائد السطحية فقط، لذلك يجب على المستثمرين جمع المعلومات وحساب العوائد الحقيقية بأنفسهم. ونظراً لصعوبة التنبؤ بدقة بتكاليف الإصلاح المستقبلية ومعدلات الشغور في المستقبل، فإن العوائد الحقيقية تخضع أيضاً لعدم اليقين، ولكن حسابها عن طريق أخذ نفقاتك المفترضة في الحسبان سيساعد على تقليل المخاطر.

4- التدفق النقدي وأهميته

في حين أن العائد هو مؤشر أداء للاستثمار، فإن التدفق النقدي (التدفق النقدي) هو مقياس عملي لصحة الاستثمار. يشير التدفق النقدي إلى السيولة النقدية المتبقية في متناول اليد بعد خصم جميع النفقات مثل سداد القروض ورسوم الإدارة والضرائب العقارية من الدخل مثل دخل الإيجار. بعبارة أخرى، التدفق النقدي هو "الأموال المتبقية في نهاية المطاف" وهو رقم مهم لتحديد ما إذا كان الاستثمار العقاري مستداماً.

المعادلة الأساسية للتدفق النقدي هي كما يلي

التدفق النقدي = إيرادات الإيجار - مصاريف التشغيل - أقساط سداد القرض (أصل الدين + الفائدة)

على سبيل المثال، إذا كان دخل الإيجار الشهري 150,000 ين ياباني وكان إجمالي نفقاتك الشهرية، بما في ذلك رسوم الإدارة وسداد القرض، 120,000 ين ياباني، فإن الـ 30,000 ين المتبقية هي التدفق النقدي للشهر. هذا بالإضافة إلى 30,000 ين ياباني هو الربح الذي يبقى بالفعل في جيبك، وفي هذا النطاق يمكنك التعامل مع النفقات غير المتوقعة.

من المهم جداً أن يكون لديك تدفق نقدي إيجابي (عملية مربحة). إذا كان التدفق النقدي لديك سلبيًا لأن نفقاتك أعلى من دخل الإيجار، فسيتعين عليك الاستمرار في تعويض النقص كل شهر من أموالك الخاصة، مما سيجعل التدفق النقدي صعبًا. مثل هذا الوضع لن يدوم طويلاً، وفي أسوأ السيناريوهات، قد تضطر إلى تأجير العقار. لذلك من الضروري أن يقوم المبتدئون بإجراء محاكاة للإيرادات والنفقات في مرحلة ما قبل الشراء للتأكد من أنهم يخططون لتوليد تدفق نقدي إيجابي.

يتمتع العقار ذو التدفق النقدي الإيجابي بالمزايا التالية

• إدارة نقدية مستقرة: سيكون لديك المزيد من السيولة النقدية في متناول يدك بعد خصم النفقات من إيرادات الإيجار، مما يسهل عليك التعامل مع تكاليف الإصلاح المفاجئة.

• تحسين السمعة لدى المؤسسات المالية: من المرجح أن تجتذب العقارات التي تحقق أرباحاً مستقرة تمويلاً إضافياً، مما قد يؤدي إلى التوسع التالي في الاستثمار.

• الحفاظ على قيمة الأصول: يمنحك الدخل والنفقات الشهرية السليمة القدرة على صيانة العقار وإدارته بشكل صحيح، مما يمنع تدهور المبنى والمرافق ويسهل في النهاية الحفاظ على قيمة الأصول.

من ناحية أخرى، على الرغم من أن العوائد مفيدة لمقارنة العقارات الاستثمارية وتقدير الربحية، إلا أنها قد لا تأخذ في الاعتبار ما إذا كان هناك قرض أو هيكل التكلفة. يحتاج المبتدئون على وجه الخصوص إلى توخي الحذر لأنهم يميلون إلى الخلط بين العائد والتدفق النقدي. حتى لو كان العائد مرتفعًا، فلا معنى له إذا كان المتبقي بعد سداد القرض سالبًا، وعلى العكس من ذلك، حتى لو كان العائد منخفضًا، فقد يتم الحصول على تدفق نقدي سليم إذا تم تقليل عبء سداد القرض عن طريق زيادة نسبة التمويل الذاتي. باختصار، من الضروري تقييم ربحية الاستثمار من حيث العائد (معدل العائد) والتدفق النقدي (الرصيد النقدي). فبالنسبة للاستثمارات العقارية التي يُعتزم الاحتفاظ بها على المدى الطويل، فإن التدفق النقدي المستقر هو مفتاح استمرار التشغيل.

5- مفهوم الربح بعد خصم الضرائب

يجب عدم نسيان الضرائب عند مناقشة الأرباح من الاستثمار العقاري. تُفرض ضريبة الدخل وضريبة السكان على الربح المتبقي بعد خصم النفقات من دخل الإيجار، لذلك من الضروري النظر في الأجر النهائي الذي يتم تحصيله بعد الضريبة. وهنا يأتي دور مفهومي الربح قبل الضريبةوالربح بعد الضريبة.

• الربح قبل الضريبة = دخل الإيجار السنوي - المصاريف (الإدارة، والإصلاح، والإعلان، وضريبة العقار، وما إلى ذلك) - المصاريف وقت الشراء (رسوم السمسرة، وضريبة الاستحواذ العقاري، وما إلى ذلك) - فوائد القرض - الاستهلاك

• الربح بعد الضريبة = الربح قبل الضريبة - ضريبة الدخل وضريبة السكان

وبعبارات عامة، الربح قبل الضريبة هو الدخل العقاري (الدخل الخاضع للضريبة) الخاضع لحساب الضريبة، بينما الربح بعد الضريبة هو الربح المتبقي فعلياً في متناول اليد. ويخضع الدخل العقاري لضريبة الدخل (بمعدل تصاعدي مفرط) وضريبة السكان (بمعدل ثابت قدره 10%) في مجموعها مع الدخل الآخر للسنة. على سبيل المثال، إذا كان الربح قبل الضريبة 1 مليون ين ياباني، فإن الربح بعد الضريبة سيكون 800000 ين ياباني إذا تم دفع 200000 ين ياباني كضريبة دخل وضريبة سكان. من المهم فهم الأجر النهائي الذي يتم تحصيله على أساس بعد الضريبة.

الاستهلاك هو مصروف ينفرد به الاستثمار العقاري. الاستهلاك هو تخصيص القيمة الشرائية للمباني والمعدات على مدى عمرها الإنتاجي وهو مصروف غير نقدي لا ينطوي على نفقات نقدية فعلية. عندما يتم إنفاق الاستهلاك، ينخفض الدخل الخاضع للضريبة (الربح قبل الضريبة) وتنخفض مدفوعات الضرائب، بينما لا ينخفض النقد المتوفر. على سبيل المثال، يتم احتساب التدفق النقدي بعد الضريبة (الدخل النقدي والنفقات في متناول اليد) بإضافة الاستهلاك إلى الربح بعد الضريبة وطرح أصل سداد القرض. على وجه التحديد:.

التدفق النقدي بعد خصم الضرائب = الربح بعد خصم الضرائب + الاستهلاك - سداد أصل القرض

من المهم ملاحظة أن هناك فرق بين الربح المحاسبي والتدفق النقدي الفعلي. فمن الممكن أن يكون هناك ربح صغير في الدفاتر ولكن هناك تدفق نقدي كبير بسبب الاستهلاك، والعكس صحيح. في بعض الحالات، خاصة بالنسبة للمستثمرين العقاريين الأفراد، إذا أدى الاستهلاك إلى خسارة في دخل العقارات، يمكن تجميع الخسارة مع دخل آخر، مثل دخل التوظيف، لتوفير الضرائب. بشكل عام، عند النظر في الأرباح بعد خصم الضرائب، من المهم فهم الدخل على أساس متبقي، مع الأخذ بعين الاعتبار "مقدار الضريبة المخصومة" و"إلى أي مدى يمكن التحكم في المبلغ الخاضع للضريبة عن طريق الاستهلاك، إلخ.

6- محاكاة نموذج الأرباح (على أساس الصيغة)

استناداً إلى ما سبق، دعنا نحاكي نموذج الأرباح لاستثمار عقاري بمثال عددي بسيط. في ما يلي، يتم إجراء حسابات الإيرادات والنفقات لعقار افتراضي، بدءًا من العائد السطحي إلى التدفق النقدي النهائي (تتطلب قرارات الاستثمار الفعلية عمليات محاكاة مفصلة خاصة بالعقار، ولكن يتم عرض حالة نموذجية بسيطة هنا للفهم المفاهيمي).

▼ شروط النموذج:.
سعر العقار: 20 مليون ين ياباني / الأموال الخاصة (الوديعة): 6 ملايين ين ياباني، القرض: 14 مليون ين ياباني (معدل الفائدة على القرض: 2%، مدة القرض: 20 سنة) / دخل الإيجار الشهري: 100,000 ين ياباني / و. nbsp؛ المصاريف السنوية المقدرة: 300,000 ين ياباني (ضريبة العقار، رسوم الإدارة، إلخ) / تكاليف الشراء الأولية: 5% من سعر العقار (تؤخذ في الاعتبار هنا ولكن يتم تسجيلها بشكل منفصل)

▼ حسابات المحاكاة:.

1. حساب دخل الإيجار السنوي: بافتراض الإشغال الكامل بإيجار شهري قدره 100,000 ين ياباني، فإن دخل الإيجار السنوي سيكون 100,000 ين ياباني × 12 شهرًا = 1 .2 مليون ين ياباني.

2. حساب العائد السطحي : يبلغ دخل الإيجار السنوي 1.2 مليون ين مقابل عقار قيمته 20 مليون ين، وبالتالي فإن العائد السطحي هو 1.2 مليون ين ÷ 20 مليون ين × 100 = 6%.

3. حساب العائد الفعلي: إذا كانت المصاريف السنوية 300,000 ين، فإن الإيجار السنوي بعد خصم المصاريف يساوي 1.2 مليون ين - 300,000 ين = 900,000 ين. إذا كانت تكاليف الشراء الأولية (رسوم السمسرة وما إلى ذلك) تكلفة، على سبيل المثال، مليون ين ياباني (5% من سعر العقار)، فإن إجمالي الاستثمار هو 21 مليون ين ياباني. في هذه الحالة، يكون العائد الحقيقي في هذه الحالة هو 900,000 ين ÷ 21 مليون ين × 100 ≈ 4.3% (مؤشر عائد أكثر واقعية بما في ذلك النفقات). من عائد سطحي قدره 6%، وهذا يُظهر انخفاضًا قدره 1.7 نقطة مئوية تقريبًا بسبب النفقات العامة.

4. حساب أقساط السداد السنوية للقرض: بافتراض أن أصل القرض يبلغ 14 مليون ين بمعدل فائدة 2% وسداد متساوٍ لأصل القرض والفائدة على مدار 20 عامًا، فإن إجمالي أقساط القرض السنوية سيكون حوالي 840 ,000 ين (*تم تبسيط أسعار الفائدة والتفاصيل الأخرى). افترض أن الجزء الخاص بالفائدة من القرض يبلغ حوالي 280,000 ين ياباني وسداد أصل القرض حوالي 560,000 ين ياباني.

5. حساب التدفق النقدي السنوي (قبل الضريبة): دخل الإيجار السنوي البالغ 1.2 مليون ين ياباني مطروحًا منه المصروفات السنوية البالغة 300,000 ين ياباني وسداد القرض البالغ 840,000 ين ياباني، مما يترك نقدية في متناول اليد تبلغ 1.2 مليون ين ياباني - 300,000 ين ياباني - 840,000 ين ياباني = + 60,000 ين ياباني. وهذا يمثل زيادة سنوية قدرها 60,000 ين ياباني (= حوالي 5,000 ين شهريًا). تمكنت الشركة بالكاد من الحفاظ على فائض، وهذا الـ 60,000 ين ياباني هو التدفق النقدي قبل الضريبة للسنة.

6. التعديل على الربح بعد خصم الضرائب: في الحالة المذكورة أعلاه، يكون الربح بعد المصروفات وفوائد القرض (300000 مصروفات + 280000 فائدة مخصومة) حوالي 620000 ين. إذا كان المبنى قادرًا على تسجيل إهلاك بقيمة 200,000 ين مثلاً، فإن الدخل الخاضع للضريبة سيكون 420,000 ين، وبافتراض أنك ستدفع ما مجموعه حوالي 60,000 ين كضريبة دخل وضريبة سكنية (حوالي 15%)، فإن الربح بعد الضريبة سيكون حوالي 360,000 ين. إذا تم خصم أصل السداد البالغ 560,000 ين من هذا المبلغ وإضافة الاستهلاك البالغ 200,000 ين، فإن التدفق النقدي السنوي بعد الضريبة سيكون حوالي 60,000 ين، كما كان من قبل (*وبالتالي يمكن التأكد من أن النقد النهائي في متناول اليد سيبقى كما هو، حتى لو تم تضمين الآثار الضريبية).

▼ مناقشة نتائج المحاكاة:.
في النموذج أعلاه، تظهر العملية الحسابية أن التدفق النقدي السنوي (قبل الضريبة) البالغ 60,000 ين ياباني يتم الحصول عليه من خلال استثمار 6 ملايين ين ياباني من الأموال الخاصة. لاحظ أنه، على النقيض من العائد السطحي المثير للإعجاب البالغ 6%، فإن الأموال المتبقية في الواقع في متناول اليد تبلغ حوالي 0.3% فقط (60,000 ين ياباني) سنويًا. ويرجع ذلك إلى أن أصل القرض يتم سداده في نفس الوقت الذي يتم فيه سداد القرض، وعلى الرغم من أن التدفق النقدي منخفض، إلا أن أصل القرض يتم تخفيضه بشكل مطرد. نظرًا لأن سداد أصل القرض يؤدي إلى زيادة في أصول المستثمر (حقوق الملكية)، يمكن القول أنه على الرغم من أن الربح النقدي في متناول اليد صغير، إلا أن الأصول الإجمالية تزيد من صافي القيمة الصافية بمقدار 560,000 ين ياباني كل عام. وبالتالي، عند استخدام القرض، من الضروري النظر في العائد من حيث كل من الإيرادات والنفقات النقدية والزيادة في الأصول في الميزانية العمومية.

علاوة على ذلك، في هذه الحالة، افترضنا معدل شغور بنسبة 0% (عملية مشغولة بالكامل)، ولكن في الواقع، سينخفض دخل الإيجار إذا كانت هناك فترة شغور بسبب الانتقال من مكان لآخر أو الانتقال منه. كما أن تكاليف الإصلاح ليست بالضرورة ثابتة كل عام، ويمكن أن تؤدي الإصلاحات الرئيسية كل بضع سنوات إلى نفقات كبيرة. وبالنظر إلى أوجه عدم اليقين هذه، من المهم أن يكون هناك هامش كافٍ في مرحلة المحاكاة (على سبيل المثال معدل شغور مفترض بنسبة xx%، وتوفير احتياطي للإصلاحات، وما إلى ذلك) كإجراء أمان. في النموذج المستخدم في هذه الدراسة، كان العقار بالكاد في المنطقة السوداء، ولكن من أجل الحصول على هامش كافٍ، قد يكون من الضروري زيادة مبلغ الأموال الخاصة لتقليل سداد القروض، أو اختيار عقار ذي عائد مرتفع مع دخل إيجار مرتفع بالنسبة لسعر العقار. على أي حال، من خلال فهم نموذج الإيرادات من خلال المحاكاة العددية، من الممكن تقدير "مقدار الأموال التي يمكنك جنيها" بشكل واقعي.

7- النقاط التي يجب أن يكون المستثمرون المبتدئون على دراية بها

أخيرًا، نلخص النقاط التي يجب أن يكون المبتدئون على دراية بها من أجل تحقيق ربح من الاستثمار العقاري. في حين أن فهم ومحاكاة هيكل الربح أمر مهم، إلا أن العمليات الفعلية تتطلب مهارات مختلفة في إدارة المخاطر والتخطيط.

• استعد لمخاطر الشواغر: إن فترات الشواغر، عندما لا يكون هناك مستأجرون، أمر لا مفر منه في إدارة الإيجار. تؤدي الشواغر إلى عدم وجود دخل إيجاري، وهو ما يرتبط مباشرةً بالتدفق النقدي ويمكن أن يكون ضربة كبيرة. ونظراً لأن معدلات الشواغر تتقلب وفقاً لاتجاهات الطلب المحلي، فمن المهم اختيار منطقة تتمتع بتوازن جيد بين العرض والطلب عند اختيار العقار، وتجديد العقار بانتظام والحفاظ على جاذبيته أثناء إشغاله. على الرغم من أنه لا يمكن القضاء على خطر الشغور تماماً، إلا أنه يجب تقليل التأثير من خلال تخطيط الدخل والنفقات للسماح بهامش شغور كافٍ واستخدام استراتيجيات إعلانية لجذب العملاء في أقرب وقت ممكن.

• تقدير النفقات بشكل خاطئ: يمكن أن يؤدي التقليل من تقدير تكاليف التشغيل مثل الضرائب العقارية وأقساط التأمين وتكاليف الإصلاح إلى انخفاض العائدات الفعلية عما هو مخطط له. على وجه الخصوص، تميل تكاليف الإصلاح والصيانة إلى أن تكون أعلى بالنسبة للعقارات القديمة، لذلك من السهل أن تخطئ في شراء عقار قديم يجذبك العائد المرتفع، ولكن تكاليف الإصلاح تهدر أرباحك. يجب على المبتدئين تحديد جميع النفقات المحتملة قبل شراء عقار وحساب الدخل والنفقات بعناية، بما في ذلك أقساط التأمين والضرائب. من المستحسن أيضاً أن يكون لديك دائماً بعض الاحتياطي في تدفقاتك النقدية في حالة حدوث نفقات غير متوقعة (مثل تعطل المعدات والكوارث وما إلى ذلك) التي لم تدرجها في تقديراتك.

• لا تتخذ قراراتك بناءً على العوائد السطحية وحدها: كما ذكرنا أعلاه، فإن العوائد السطحية ليست سوى مؤشر يتجاهل النفقات. إذا قفزت إلى الرقم المعلن عنه وقمت بالشراء، فقد لا تجني في الواقع الكثير من المال كما تعتقد. تأكد من التعود على الحكم على العائد الحقيقي ومبلغ المال المتبقي من المحاكاة. وعلى وجه الخصوص، كن حذرًا من عقود التأجير من الباطن والعقارات المدرة للدخل التي تدعي تحقيق عائدات عالية، لأنها قد لا تكون مربحة عندما تنظر إلى النفقات وشروط العقد لاحقًا.

• مخاطر أسعار الفائدة وخطة السداد: إذا حصلت على قرض، يجب أن تكون على دراية بتقلبات أسعار الفائدة وأعباء السداد. مع القروض ذات معدل الفائدة المتغير، هناك خطر زيادة النفقات والضغط على التدفق النقدي إذا ارتفعت أسعار الفائدة في المستقبل. إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) مرتفعة للغاية، فسوف يتدهور دخلك ونفقاتك بسرعة عندما تنخفض الإيجارات أو ترتفع أسعار الفائدة. من المهم للمبتدئين وضع خطة اقتراض معقولة والحفاظ على مبلغ الاقتراض ضمن نطاق يقاوم ارتفاع أسعار الفائدة. على سبيل المثال، من الصعب تمرير زيادة أقساط السداد إلى الإيجارات عندما ترتفع أسعار الفائدة، لذلك من الأسلم أن تحاكي منذ البداية أنه يمكنك أن تظل مربحاً حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة بنسبة 1 - 2% فوق المعدل المفترض.

• السيولة والمنظور طويل الأجل: العقارات أقل سيولة (أسهل في البيع) من الأسهم، على سبيل المثال، وقد لا تتمكن من البيع على الفور عندما تريد ذلك، أو قد لا تتمكن من البيع بسعر الشراء أو أعلى منه، اعتمادًا على ظروف السوق. ولذلك، فإن الاستثمارات المقلوبة التي تحقق ربحًا من إعادة البيع على المدى القصير مناسبة للمستثمرين المتقدمين، بينما يكون من الآمن للمستثمرين المبتدئين التخطيط لأرباحهم على افتراض الاحتفاظ طويل الأجل. مع الاستثمار طويل الأجل، من الممكن انتظار حدوث انتعاش في الدورة الاقتصادية مع تغطية أي ركود مؤقت أو تقلبات في أسعار العقارات بإيرادات الإيجار. وبالطبع، من الضروري وضع استراتيجيات فريدة من نوعها على المدى الطويل، مثل استثمار رأس المال للحفاظ على القدرة التنافسية للعقار، ولكن من الضروري أيضاً اتباع موقف الجلوس وإدارة العقار لتحقيق أرباح مستقرة.

• تنويع المخاطر والتأمين: تنطوي الاستثمارات دائماً على مخاطر، لذا اتخذ تدابير إدارة المخاطر. على سبيل المثال، عند توفر الأموال، يمكنك تقليل تأثير فشل عقار معين من خلال تنويع استثماراتك عبر عقارات متعددة. كما يمكن أن يساعد التنويع حسب المنطقة ونوع العقار أيضاً. من المهم أيضاً أن يكون لديك غطاء تأميني مناسب، مثل التأمين ضد الحرائق والزلازل والتأمين ضد مسؤولية أصحاب المنازل. التأمين هو الحصن الأخير ضد المخاطر الكبرى (الكوارث والحوادث). وعلاوة على ذلك، فإن الاستعانة بحكمة الخبراء، مثل الاستعانة بشركة متخصصة في إدارة الممتلكات أو استشارة محاسب ضرائب أو محاسب مالي للحصول على المشورة بشأن توفير الضرائب والتخطيط المالي، يمكن أن يساعد أيضاً في تقليل المخاطر.

إذا تم أخذ النقاط المذكورة أعلاه في الاعتبار وإدارتها بعناية ومنهجية، يمكن حتى للمبتدئين في الاستثمار العقاري أن يراكموا الأرباح بشكل مطرد مع تجنب الأخطاء الكبيرة.

8- الملخص والآفاق المستقبلية

لقد قدمت هذه المقالة شرحًا شاملاً لهيكل وطريقة حساب الأرباح في الاستثمار العقاري، بدءًا من تقسيم الدخل والنفقات إلى العوائد والتدفقات النقدية والأرباح بعد خصم الضرائب. من أجل تقدير "مقدار الأموال التي يمكنك جنيها" من الاستثمار العقاري بشكل صحيح، من المهم أن تفهم بشكل كمي ليس فقط المؤشرات السطحية، ولكن أيضًا المبلغ الفعلي المتبقي من المال وعوامل المخاطرة. يجب على المبتدئين محاكاة الدخل والنفقات باستخدام نموذج مثل النموذج المقدم هنا وتطبيقه على خططهم الاستثمارية الخاصة. مع المعرفة الدقيقة والخطة المبنية على الأرقام، ستختفي المخاوف الغامضة وستتمكن من تصور العوائد التي يمكنك الحصول عليها في المستقبل بشكل واقعي.

بالنظر إلى المستقبل، من المهم أيضاً مراقبة البيئة المحيطة بسوق العقارات. في السنوات الأخيرة، كان هناك نقاش في اليابان حول تغيير سياسة أسعار الفائدة المنخفضة، وإذا ارتفعت أسعار الفائدة في المستقبل، فقد يتغير هيكل أرباح الاستثمار العقاري أيضاً. وقد أشير إلى أنه عندما ترتفع أسعار الفائدة، سيصبح من الصعب جمع الأموال منخفضة التكلفة كما كان يحدث في الماضي، وهناك خطر أن تتعرض ربحية الاستثمار العقاري للضغط. وينبغي إيلاء اهتمام خاص للاستثمارات ذات النسبة العالية من الاقتراض، حيث أن أي ارتفاع طفيف في أسعار الفائدة قد يزيد من عبء الفائدة ويقلل من الربحية. من ناحية أخرى، قد تتعرض أسعار العقارات نفسها لضغوطات هبوطية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، وقد تكون هناك مناسبات تتاح فيها الفرصة للمستثمرين الجدد للحصول على عقارات بسعر مخفض. وبالإضافة إلى ذلك، وبسبب التغيرات الديموغرافية في اليابان، من المتوقع أن تظهر اختلافات في الطلب على الإيجار في مناطق مختلفة. في حين يمكن توقع استقرار الدخل في المناطق التي يستمر فيها تركز السكان في المناطق الحضرية، قد تكون هناك حالات تزداد فيها مخاطر الشغور في المناطق التي يتناقص فيها عدد السكان، حتى لو بدت العوائد مرتفعة. لذلك من المهم تعديل استراتيجيتك بمرونة، مع مراقبة اتجاهات السوق وأسعار الفائدة عن كثب، من أجل ضمان النجاح في المستقبل.

في الختام، يكمن مفتاح الاستثمار العقاري المربح في حسابات الدخل والنفقات الدقيقة وإدارة المخاطر بعناية. يُعرف الاستثمار العقاري أيضاً باسم إدارة الأصول ذات المخاطر المتوسطة والعائد المتوسط، وإذا كانت لديك المعرفة والاستراتيجية الصحيحة، فيمكن أن تلعب دوراً رئيسياً في تأمين دخل ثابت وبناء الأصول. بغض النظر عن كيفية تغير البيئة الاقتصادية في المستقبل، يجب أن تكون قادرًا على اتخاذ القرارات والاستجابة وفقًا للوضع بناءً على المبادئ الأساسية لهيكل الربح كما هو موضح في هذه المقالة. إذا كنت على وشك البدء في الاستثمار في العقارات، فنحن نحثك على اتخاذ منظور طويل الأجل، ووضع نموذج للربح واتخاذ خطوات ثابتة للأمام. متسلحاً بالمعرفة، سيكون الاستثمار العقاري حليفاً مطمئناً في بناء ثروتك.