دليل شامل لبدء الاستثمار العقاري للمبتدئين: الخطوات والنصائح الأساسية

الاستثمار العقاري هو نموذج استثماري ممتاز يتميز بمخاطر متوسطة وعوائد متوسطة، وهو شائع على نطاق واسع بين المستثمرين المبتدئين الذين يهدفون إلى تكوين ثروة في المستقبل. ومع ذلك، فإن عدم الاستعداد الكافي في المراحل الأولى قد يؤدي إلى خسائر لا يمكن تعويضها. في هذه المقالة، سنشرح بشكل منهجي الخطوات المحددة التي يجب على المبتدئين اتباعها لتحقيق النجاح في أقصر وقت ممكن، وسنقدم أيضًا النقاط التي يجب تجنبها لتفادي الفشل.بعد قراءة هذه المقالة، سيصبح كل شيء واضحًا بالنسبة لك، بما في ذلك من أين تبدأ، وما الذي يجب الانتباه إليه، ومن الذي يجب استشارة.

الاستثمار العقاري أمر صعب بالنسبة للمبتدئين. ولكن من خلال المعرفة الصحيحة والتحضير الكافي واتباع الإجراءات المناسبة، يمكنك البدء في استثمار عقاري ناجح.في هذه المقالة، سنشرح بشكل منهجي موضوع ”كيفية بدء الاستثمار العقاري“ بدءًا من الأساسيات التي يجب أن يعرفها المبتدئون وحتى الإجراءات المحددة والنقاط التي يجب الانتباه إليها. نقدم خارطة طريق لتحقيق الاستثمار الناجح للمبتدئين في مجال الاستثمار العقاري. سنشرح النقاط المهمة مثل التخطيط المالي واختيار العقارات وطرق إدارة المخاطر. استفد من هذه المعلومات وخطو خطوتك الأولى في عالم الاستثمار العقاري.

1. المعرفة الأساسية عن الاستثمار العقاري: الآلية والمزايا والعيوب وهيكل العائد

ما هو الاستثمار العقاري؟ دعونا أولاً نفهم الآلية الأساسية. الاستثمار العقاري هو طريقة استثمار تتمثل في شراء عقارات مثل الشقق أو المنازل المستقلة لأغراض الربح وليس للسكن، للحصول على إيرادات من الإيجار أو أرباح من البيع. في معظم الحالات، يتم استخدام قرض (قرض مصرفي، إلخ) عند الشراء، وبعد الحصول على العقار، يتم تكليف شركة إدارة بإدارته، ويتم تحصيل الإيجار (إيرادات الإيجار) من المستأجرين (المستأجرين).تتمثل ميزات هذا النوع من الاستثمار في إمكانية سداد القرض من الإيجار الشهري الذي يدفعه المستأجر، وإمكانية تحقيق أرباح مستقبلية من بيع العقار بعد الاحتفاظ به لفترة طويلة. وبهذا النظام، يتم تصنيف عائدات الاستثمار العقاري إلى عائدات الدخل (الإيجار الذي يتم الحصول عليه أثناء الاحتفاظ بالعقار) وعائدات رأس المال (الأرباح التي يتم الحصول عليها عند بيع العقار).

هيكل العائدات والمؤشرات: يُستخدم مصطلح ”العائد“ غالبًا كمؤشر لقياس ربحية الاستثمار العقاري.العائد هو نسبة الإيجار السنوي إلى سعر العقار. يُطلق على العائد المحسوب ببساطة اسم ”العائد السطحي“، ولكن في الواقع يجب التركيز على ”العائد الفعلي“ بعد خصم مختلف التكاليف مثل مصاريف الإدارة والضرائب. كما يجب مراعاة التوازن بين الدخل المذكور أعلاه (دخل الإيجار) والأرباح الرأسمالية (أرباح البيع). وذلك لأن الاستراتيجية تختلف باختلاف سوق العقارات ونوع العقار. في بعض الحالات، يتم التركيز على دخل الإيجار، وفي حالات أخرى يتم التركيز على أرباح البيع المستقبلية.

مزايا الاستثمار العقاري

يتمتع الاستثمار العقاري بعدة مزايا لا توجد في الاستثمارات الأخرى.

• دخل شهري ثابت: إذا سارت إدارة العقارات المؤجرة على ما يرام، يمكنك الحصول على دخل شهري ثابت من إيرادات الإيجار. إذا تجاوزت إيرادات الإيجار مبلغ سداد القرض، فسيتبقى ربح إضافي. بالإضافة إلى ذلك، إذا تمكنت من الحفاظ على المستأجرين على المدى الطويل، يمكنك الحصول على تدفق نقدي مستمر. وهذا يمثل مصدر دخل إضافي إلى الراتب الأساسي، مما يساهم في استقرار الميزانية المنزلية وتكوين ثروة في المستقبل.
• بديل المعاش التقاعدي وحماية الأصول المستقبلية: يمكن أن يكون الدخل الشهري من الإيجار وسيلة لتعويض نفقات المعيشة التي لا تكفيها المعاشات الحكومية في المستقبل. كما أن امتلاك أصول ملموسة مثل العقارات يمثل حماية ضد التضخم (حماية الأصول).
• بديل التأمين على الحياة: من خلال التأمين الجماعي على الحياة (Tan Shin) الذي يتم الاشتراك فيه عند الشراء، في حالة وفاة المستثمر، يتم سداد كامل رصيد القرض من أموال التأمين، وتبقى الأصول (العقارات) للمورثين.وهذا بديل عن التأمين على الحياة، ويمكن استخدامه لتغطية نفقات المعيشة للأسرة المتبقية.
• تدابير ضريبة الميراث: في حالة كون الأصول عقارات وليس نقدًا، قد تنخفض قيمة تقييم ضريبة الميراث. نظرًا لأن العقارات تقدر بقيمة أقل من قيمتها النقدية، يمكن تخفيض ضريبة الميراث عن طريق استبدال الأصول بالعقارات.
• تأثير الرافعة المالية العالية: من المزايا الأخرى إمكانية الاستفادة من التمويل. وهذا يتيح إجراء استثمارات كبيرة برأسمال ذاتي صغير. من خلال شراء عقارات تساوي عدة أضعاف رأس المال الذاتي وتشغيلها، يمكن تحقيق عوائد كبيرة من رأس مال صغير بفضل تأثير الرافعة المالية. على سبيل المثال، حتى برأس مال قدره 50 مليون ين، يمكن تحسين كفاءة إدارة الأصول من خلال الحصول على عقارات بقيمة عدة مئات من الملايين من الين عن طريق الجمع بين التمويل والرأس المال الذاتي.

عيوب ومخاطر الاستثمار العقاري

من ناحية أخرى، هناك عيوب ومخاطر يجب الانتباه إليها في الاستثمار العقاري. فيما يلي أهمها.

• التكاليف الأولية وتكاليف الصيانة: بالإضافة إلى سعر العقار، هناك تكاليف أولية كبيرة مثل ضريبة شراء العقارات وتكاليف التسجيل ورسوم الوساطة. كما أن هناك تكاليف ثابتة وتكاليف تشغيل مستمرة بعد الشراء، مثل ضريبة الممتلكات الثابتة وتكاليف الإصلاح والإدارة. إذا تم تجاهل هذه التكاليف، فقد لا يتبقى ربح كبير. لذلك، من الضروري وضع خطة مالية كافية وإدارة التكاليف.
• مخاطر الشغور: في حالة عدم وجود مستأجرين، فإن إيرادات الإيجار تكون صفرية. لا يمكن ضمان أن تكون العقارات مشغولة دائمًا، ولا يمكن تجنب مخاطر الشغور. على سبيل المثال، يمكن أن يكون ذلك بسبب الفترة الفاصلة بين رحيل المستأجرين ودخول مستأجرين جدد، أو انخفاض الطلب بسبب عوامل اقتصادية أو محلية. إذا استمرت حالة الشغور، فقد تتكبد الشركة خسائر مالية، لذلك من الضروري تجهيز عقارات جذابة ومواصلة الأنشطة التسويقية.
• مشاكل المستأجرين ومخاطر عدم دفع الإيجار: يجب الانتباه أيضًا إلى مخاطر عدم دفع المستأجرين للإيجار. في حالة عدم دفع المستأجرين للإيجار، يتحمل المالك تكاليف سداد القرض وتكاليف إدارة العقار. علاوة على ذلك، يحمي قانون الإيجار في اليابان حقوق المستأجرين بقوة، ولا يمكن طرد المستأجرين بعد انتهاء العقد دون سبب وجيه. حتى في حالة تأخر دفع الإيجار أو ارتكاب أفعال مزعجة، يتطلب طرد المستأجرين اتخاذ إجراءات قانونية، مما يستغرق وقتًا وجهدًا.
• مخاطر تقلب أسعار الفائدة: في حالة القروض ذات أسعار الفائدة المتغيرة، قد ترتفع قيمة الأقساط الشهرية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل. على الرغم من أن أسعار الفائدة منخفضة حاليًا، إلا أنه من الصعب التنبؤ بتوجهات أسعار الفائدة في المستقبل، لذا من المهم توفير أموال كافية لتجنب مخاطر عدم القدرة على السداد. يمكن أيضًا اختيار قرض بفائدة ثابتة أو سداد القرض قبل الموعد المحدد لتقليل الرصيد.
• مخاطر انخفاض قيمة الأصول: تتقلب القيمة السوقية للعقارات والإيجارات حسب الوضع الاقتصادي للمنطقة وحالة العرض والطلب. قد تنخفض أسعار العقارات عن سعرها عند الشراء، وقد تضطر إلى خفض الإيجارات بسبب اشتداد المنافسة في المنطقة. لا يمكن تجنب تقادم المباني وانخفاض قيمتها. ومن عيوب العقارات أيضًا انخفاض السيولة. لا يمكن تحويلها إلى نقد مثل الأسهم، لذا قد لا تتمكن من بيعها بالسعر الذي تريده.

من المهم أن تفهم جيدًا المزايا والعيوب وأن تتخذ تدابير للتعامل مع المخاطر. سيتم شرح المخاطر بالتفصيل في قسم ”الضرائب والقوانين وإدارة المخاطر“ وقسم ”أنماط الفشل“ أدناه، ولكن يجب أن تفهم أن الاستثمار العقاري يعتمد على التوازن بين المخاطر والعوائد.

2. الاستعدادات قبل البدء في الاستثمار (الأموال والأهداف واكتساب المعرفة)

من أجل النجاح في الاستثمار العقاري، من الضروري القيام بإعداد دقيق واتخاذ الموقف الصحيح قبل البدء. إذا قمت بزيارة شركة عقارية دون تخطيط مسبق أو اشتريت عقارًا يبدو جيدًا بشكل عشوائي، فقد تقع في فخ غير متوقع. في هذا القسم، سنشرح الموقف الذي يجب أن يتخذه المبتدئون قبل البدء في الاستثمار العقاري، بالإضافة إلى الأمور المحددة التي يجب القيام بها.

اكتساب المعرفة وجمع المعلومات

”هل الاستثمار العقاري يتطلب دراسة؟“ الإجابة هي ”نعم“. وهذا لا يقتصر على الاستثمار العقاري، بل ينطبق على الاستثمار بشكل عام. من الخطير جدًا البدء دون معرفة كافية. لذلك، يجب أولاً الدراسة وفهم المصطلحات الأساسية والآليات بشكل كافٍ. نوصي بجمع المعلومات من الإنترنت وقراءة الكتب التمهيدية. تساعد قراءة الكتب على تنظيم المعلومات وتشكيل طريقة تفكير خاصة.

كخطوة تالية في التعلم، من المفيد أيضًا حضور ندوات حول الاستثمار العقاري. حيث يقدم خبراء ومستثمرون ذوو خبرة محاضرات عملية، مما يتيح لك ربط المعرفة النظرية بالواقع الميداني. ولكن يجب توخي الحذر من الندوات ذات الجودة المنخفضة الموجهة للمبتدئين. من المهم التحقق مسبقًا من خبرة المحاضرين وسمعة الشركة المنظمة للندوة. تقدم بعض شركات العقارات مواد مجانية وندوات عبر الإنترنت، لذا نوصي بالتعلم من مصادر متعددة ومقارنة المعلومات.

*نقطة مهمة: احرص على فهم المصطلحات الأساسية المتعلقة بالاستثمار العقاري (العائد والضرائب والقروض وما إلى ذلك). ذلك لأن ”المضي قدمًا دون فهم كافٍ“ قد يؤدي إلى خسائر كبيرة أو التعرض للاحتيال. إذا كان لديك أي أسئلة، فاستشر خبيرًا أو ابحث في مصادر موثوقة حتى لا تترك أي أسئلة دون إجابة.

تحديد الغرض من الاستثمار والأهداف

قبل البدء في الاستثمار العقاري، حدد ”أسباب الاستثمار العقاري“، أي الغرض والأهداف. تختلف الدوافع من شخص لآخر.على سبيل المثال، ”الحصول على دخل إضافي ثابت ومنخفض المخاطر“، ”تعويض النقص في المعاش التقاعدي في المستقبل“، ”تحويل الأصول إلى عقارات كإجراء احترازي ضد ضريبة الميراث“. تختلف طرق الاستثمار وأنواع العقارات المناسبة باختلاف الأهداف. بالنسبة لبعض الأشخاص، قد يكون الهدف هو ”اكتساب الخبرة في الاستثمار العقاري والتعلم“. مهما كان الهدف، من المهم تحديد الأهداف (مبلغ الربح المستهدف) بشكل محدد. وذلك حتى تتمكن من اختيار طريقة الاستثمار المناسبة لأهدافك، حتى لو استغرق ذلك وقتًا طويلاً.

بعد تحديد الهدف بوضوح، سيتضح تلقائيًا ”نوع العقارات التي يجب الاستثمار فيها لتحقيق هذا الربح“ و”مبلغ رأس المال الذاتي اللازم“. على سبيل المثال، إذا قمنا بحساب عكسي انطلاقًا من هدف ”دخل شهري قدره X آلاف ين“، فسنعرف سعر العقار اللازم والعائد المطلوب، وبتحديد سعر العقار الذي يمكن شراؤه والعائد المستهدف، سيتضح تلقائيًا شكل العقار المناسب.يختلف نوع العقارات التي يجب اختيارها (شقة في مبنى سكني أم منزل مستقل) والمنطقة (وسط المدينة أم الضواحي) وخطة التمويل (التوازن بين رأس المال الذاتي والقرض) حسب الهدف.

التحضير الذاتي: أثناء عملية تحديد الأهداف، من الضروري أن تكون عازماً على التعامل مع الاستثمار العقاري كعمل تجاري. الاستثمار العقاري ليس طريقة سهلة لكسب المال، بل هو عمل تجاري صغير. يتحمل المالك الذي يحصل على دخل من الإيجار مسؤولية صاحب العمل. يتطلب الأمر خبرة في إدارة العقارات والقدرة على اتخاذ قرارات هادئة بناءً على الأرقام.إذا كان لديك عائلة، فمن المهم أيضًا الحصول على تعاون وموافقة العائلة. نظرًا لأن الاستثمار ينطوي على قروض كبيرة ومخاطر، فمن المهم شرح الموقف بشكل كافٍ لشريكك وعائلتك والحصول على تفهمهم. من المهم إجراء مناقشات مبكرة لمنع معارضة لاحقة تؤدي إلى فشل المشروع.

تحديد الأموال اللازمة ووضع خطة مالية

وضع الخطة المالية أمر ضروري في الاستثمار العقاري. أولاً، يجب النظر في التوازن بين الأموال الخاصة (الدفعة الأولى) والقروض. في الاستثمار العقاري، من الشائع دفع جزء من سعر العقار كدفعة أولى، واقتراض الباقي من البنك. من الممكن الحصول على قرض، ولكن لا يجب أن تكون الأموال الخاصة صفرية. في كثير من الحالات، يجب توفير 10٪ إلى 20٪ من سعر العقار نقدًا عند الشراء (لأنه يجب دفع 5٪ إلى 10٪ من سعر العقار كدفعة أولى، بالإضافة إلى تكاليف أخرى).

بشكل عام، يُنصح بتوفير مبلغ يعادل ”حوالي 30٪ من سعر العقار“ من الأموال الخاصة قبل البدء في الاستثمار. على سبيل المثال، إذا كان سعر العقار 30 مليون ين، فيجب توفير حوالي 9 ملايين ين. والسبب في ذلك هو أن التكاليف الأولية لشراء العقار تبلغ حوالي 15٪ من سعر العقار، وبتوفير ضعف هذا المبلغ، أي 30٪، سيتبقى مبلغ من المال بعد دفع التكاليف الأولية. وهذا يضمن المرونة المالية اللازمة لتغطية النفقات الطارئة وسداد القروض في المستقبل.

إن امتلاك رأس مال كافٍ له العديد من المزايا بالإضافة إلى الشعور بالأمان من المخاطر. فمن ناحية، يمكنك تغطية النفقات غير المتوقعة، ومن ناحية أخرى، يعد ذلك عاملاً إيجابياً في عملية مراجعة القرض. من وجهة نظر المؤسسات المالية، كلما زاد رأس المال الذاتي، انخفضت مخاطر عدم السداد وتحسنت السلامة المالية، مما يسهل الحصول على شروط قرض مواتية (مثل حد القرض الأقصى وسعر الفائدة).في الواقع، تضع بعض البنوك معايير مثل ”تطبيق أسعار فائدة تفضيلية على من تزيد أصولهم المالية عن XX مليون ين“ أو ”منح القروض فقط لمن يمتلكون أصولاً مالية تزيد عن XX مليون ين“. إن تأمين رأس مال كافٍ قبل البدء في الاستثمار العقاري يزيد من احتمالات نجاح الاستثمار.

التقييم الائتماني والائتمان: بالإضافة إلى رأس المال الذاتي، تؤثر الدخل السنوي للفرد ومكان العمل والمعلومات الائتمانية وغيرها على إمكانية الحصول على القرض. لذلك، من المهم أن تكون على دراية بقدرتك الائتمانية (الدخل السنوي، مدة الخدمة، حالة القروض الأخرى، إلخ). يمكنك أيضًا استشارة المؤسسة المالية مسبقًا بشأن القرض إذا لزم الأمر. قبل شراء العقار، يمكنك إخبار البنك بدخلك السنوي ورأس مالك الذاتي لتقدير مبلغ القرض الذي يمكنك الحصول عليه، مما يساعدك في العثور على عقار يناسب ميزانيتك.

أخيرًا، لا تنسَ تحضير أموال احتياطية. احتفظ دائمًا بأموال إضافية في حسابك المصرفي لتغطية النفقات غير المتوقعة التي قد تنشأ بعد شراء العقار أو في حالة عدم العثور على مستأجر خلال فترة معينة. من الطبيعي أن تشعر بالاطمئنان عندما يكون لديك المال. إن وضع خطة مالية معقولة هو السر في الحفاظ على الاستقرار على المدى الطويل.

3. الخطوات المحددة للاستثمار العقاري: اختيار العقار، وتمويل الشراء، وإدارة العقار، واستراتيجية الخروج

بعد الانتهاء من التحضير المسبق الكافي، يمكنك البدء في الاستثمار فعليًا. فيما يلي الخطوات الأساسية للاستثمار العقاري.

1. جمع المعلومات العقارية واختيار العقار – البحث عن عقار يتناسب مع سياسة الاستثمار.
2. استشارة شركة عقارية واقتراح العقارات – الحصول على معلومات عن العقارات الجيدة بمساعدة الخبراء.
3. التقييم المسبق لتمويل المشروع ووضع خطة مالية – الحصول على تقييم مسبق للقرض المصرفي وتحديد الميزانية.
4. إبرام عقد بيع وشراء العقارات – إتمام إجراءات العقد والدفع، لتصبح مالكًا للعقار.
5. إدارة العقار بعد الشراء وبدء التشغيل – البدء في البحث عن مستأجرين وإدارة العقار وتشغيله.
6. دراسة استراتيجية الخروج – تخطيط توقيت وطريقة بيع العقار في المستقبل.

دعونا نلقي نظرة تفصيلية على كل خطوة.

اختيار العقار والتشاور مع شركة العقارات

البحث عن العقارات هو أساس الاستثمار العقاري. بعد تحديد الأهداف والغايات، تبدأ في جمع المعلومات عن العقارات التي تتناسب مع شروطك. يمكن الحصول على معلومات العقارات من مواقع الاستثمار العقاري (مواقع بوابة) ومجلات المعلومات وشركات العقارات. يعد التعرف على الأسعار السوقية من خلال مواقع بوابة الاستثمار العقاري نقطة انطلاق جيدة، ولكن في الواقع ليس من السهل العثور على العقار المثالي من المعلومات المتاحة للجمهور.العقارات الجيدة المناسبة للاستثمار لا تُنشر كثيرًا على المواقع الإلكترونية، وحتى إذا نُشرت، فإن الوسطاء المحترفين يشترونها على الفور، مما يجعل من الصعب على المبتدئين الفوز في المزايدة. لذلك، من المهم الاتصال بشركة عقارات موثوقة والحصول على معلومات واعدة غير متاحة للجمهور (ما يُعرف باسم ”العقارات غير المتاحة للجمهور“).

بعد الانتهاء من الخطوتين 1 و 2، اتصل بشركة عقارات واستشرها.شركات العقارات هي شركات متخصصة في مجال العقارات، لذا فإنها ستقترح عليك عقارات استثمارية مناسبة لك بعد أن تبلغها بشروطك (الميزانية، المنطقة، العائد المستهدف، نوع العقار، إلخ). في هذه المرحلة، إذا كانت لديك معرفة أساسية وفهم للأسعار السوقية، فسيكون من السهل عليك تقييم جودة العقارات المقترحة. وفقًا للعرف السائد في هذا المجال، لا يتم الإعلان عن العقارات الجيدة للجمهور، بل يتم عرضها مباشرة على العملاء الحاليين. لذلك، حتى المبتدئين يمكنهم الحصول على معلومات مفيدة قبل غيرهم من المستثمرين إذا استشاروا شركة عقارات في وقت مبكر.

اختيار شركة العقارات: من المهم أيضًا اختيار شركة العقارات التي ستتشاور معها. بعض الشركات تتعامل في العقارات الاستثمارية، وقد تحاول بيع عقارات غير مناسبة لعملائها باستخدام أساليب بيع قسرية. للتأكد من موثوقية الشركة، تحقق من حصولها على ترخيص لممارسة أنشطة العقارات، ومن سجل إنجازاتها وسمعتها لدى العملاء. كما أن تعامل الموظفين المسؤولين عن الاستفسارات والمقابلات يعد عاملاً مهمًا في اتخاذ القرار. من المهم تقييم الشركة من خلال التواصل معها، مثل دقة إجاباتها على الأسئلة وفهمها لأهدافك الاستثمارية.قد يكون هناك بعض المقاومة النفسية، ولكن إذا شعرت بعد الاستشارة أن الشركة لا تناسبك، فكن مرنًا وغيّر إلى شركة أخرى.

تمويل وشروط القرض

بعد العثور على العقار المناسب، تنتقل إلى تقديم طلب التمويل (القرض) والتقييم المسبق. في الاستثمار العقاري، عادة ما يتم شراء العقار من الأموال الخاصة والقرض، ويتم سداد القرض من إيرادات الإيجار. لذلك، من الضروري الحصول على موافقة البنك أو المؤسسة المالية للحصول على قرض لشراء العقار.

أولاً، بناءً على معلومات العقار المرشح للشراء، قم بتقديم طلب للمراجعة المسبقة (المراجعة المؤقتة) إلى البنك. تقوم المؤسسات المالية بتقييمربحية العقار نفسه، بالإضافة إلى الدخل السنوي للمتقدم والمعلومات الائتمانية. تختلف سياسة التمويل باختلاف نوع العقار وخصائصه (مثل ما إذا كان غرفة واحدة في وسط المدينة أو مبنى سكني في الضواحي، أو جديد أو مستعمل). هناك العديد من الخيارات المتاحة، مثل البنوك الحضرية والبنوك الإقليمية والبنوك الائتمانية، ولكن غالبًا ما يكون لدى شركات العقارات شركاء أو قنوات للتوصية، لذا يرجى استشارة الشركة.

بعد الموافقة على المراجعة الأولية، تقدم المؤسسة المالية شروط القرض. على سبيل المثال، ”قرض بقيمة 〇〇 مليون ين، بفائدة 〇٪، يسدد على مدى 〇 سنوات“. وبذلك يتم تحديد خطة القرض النهائية. إذا كان مبلغ القرض أقل من سعر العقار، فسيكون من الضروري زيادة رأس المال الذاتي أو تغيير العقار. على العكس من ذلك، إذا تم الاقتراض حتى الحد الأقصى للقرض، فستكون عبء السداد ثقيلة، لذا من الضروري تعديل مبلغ القرض وفقًا للشروط المطروحة، في حدود القدرة على السداد.

نقاط مهمة عند توقيع عقد القرض: بعد اجتياز المراجعة الأولية والحصول على الموافقة النهائية، يتم توقيع عقد قرض رسمي (عقد اقتراض) مع المؤسسة المالية. يمكن اختيار نوع القرض من بيننوع القرض ذي الفائدة المتغيرة أو نوع القرض ذي الفائدة الثابتة. الفائدة المتغيرة تكون منخفضة في البداية، ولكن هناك خطر ارتفاعها في المستقبل. الفائدة الثابتة تكون ثابتة طوال مدة القرض، ولكنها أعلى من الفائدة المتغيرة. يرجى اختيار النوع الذي يتناسب مع درجة تحملك للمخاطر.يرجى ملاحظة أن قروض الاستثمار العقاري تختلف عن قروض شراء المنازل من حيث أن معدل الفائدة أعلى قليلاً. في الآونة الأخيرة، أصبح الاستخدام غير المشروع لقروض Flat 35 (قروض شراء المنازل) في الاستثمار العقاري مشكلة اجتماعية، لذا يرجى الانتباه إلى الالتزام بالقواعد عند استخدام القروض.

توقيع عقد بيع وشراء العقارات

بمجرد تأكيد القرض، يتم إبرام عقد البيع. وهي إجراءات تبادل رسمي لعقد البيع بين بائع العقار (أو الوسيط) وبينك (المشتري). قبل إبرام العقد، ستتلقى شرحًا مهمًا من الوسيط العقاري (تفاصيل العقار وشروط الصفقة) وتوافق على المحتوى، ثم توقع وتختم العقد. عادةً ما يتم دفع عربون عند إبرام العقد.

بعد إبرام العقد، تبدأ إجراءات إبرام عقد القرض النهائي والتحضير للتسليم. في يوم التسليم (يوم السداد)، يتم دفع المبلغ المتبقي وتسجيل نقل الملكية وتسليم مفاتيح العقار. في هذه المرحلة، يجب الحرص على دفع ضريبة شراء العقار وتسجيل العقار والاشتراك في تأمين ضد الحريق. يجب إعداد المستندات اللازمة للشراء (شهادة ختم، شهادة تسجيل الختم، بطاقة الهوية (رخصة القيادة، إلخ)) مسبقًا.

بعد إتمام شراء العقار، تصبح أنت المالك (مالك العقار). في هذه المرحلة، من المهم ألا تتهاون وأن تبدأ في إعداد نظام إدارة الإيجار فور التسليم. على سبيل المثال، في حالة شراء عقار مستعمل، إذا تم نقل المستأجر من المالك السابق، فسيكون من الضروري إجراء إجراءات مثل تغيير الاسم في عقد الإيجار وحفظ مبلغ التأمين.إذا كانت العقارات شاغرة، يجب البدء في البحث عن مستأجرين جدد في أسرع وقت ممكن. تأكد من الاشتراك في تأمين ضد الحرائق والزلازل (غالبًا ما يكون الاشتراك شرطًا للحصول على التمويل).

إدارة العقارات بعد الشراء وبدء التشغيل

بعد الحصول على العقارات، يحين وقت بدء إدارة الإيجار. على وجه التحديد، تبدأ الأعمال التشغيلية اليومية، مثل البحث عن مستأجرين، وتحصيل الإيجارات، وسداد القروض، ودفع مختلف المصاريف. أحد الأمور المهمة التي يجب تحديدها عند بدء التشغيل هو طريقة إدارة العقارات.

• في حالة التعاقد مع شركة إدارة: يعهد العديد من المستثمرين والملاك المبتدئين بمهام الإدارة إلى شركات إدارة عقارات متخصصة في إدارة العقارات. وبموجب عقد التعاقد مع شركة الإدارة، يمكنك التعاقد معها على مهام الإدارة اليومية، مثل نشر إعلانات البحث عن مستأجرين، وتنسيق زيارات العقار، وإبرام عقود الإيجار، وتحصيل الإيجارات، والتعامل مع الشكاوى، وتنظيف المبنى وفحصه وإصلاحه. نظرًا لأن شركات الإدارة هي شركات متخصصة في إدارة العقارات، فإنها يمكنها أداء المهام بشكل أكثر كفاءة من الإدارة الذاتية.ومن المزايا الكبيرة أن المالك يمكنه الاستفادة من الخبرة الواسعة والمعرفة الفنية في التعامل مع المشكلات التي يصعب عليه التعامل معها بنفسه. وتبلغ رسوم الإدارة نسبة مئوية من الإيجار، ولكنها توفر الوقت والجهد وتضمن التعامل الاحترافي. ومن الناحية العملية، يفضل التعاقد مع شركة إدارة موثوقة، خاصة إذا كان العقار بعيدًا أو كان المالك مشغولًا في عمله الأساسي.عند توقيع العقد، يجب التأكد من نطاق الأعمال الموكلة إلى شركة الإدارة ومقدار الرسوم، ومقارنة عدة شركات لاختيار الشركة المناسبة. إذا اخترت شركة ذات خبرة واسعة في مجال تأجير العقارات، يمكنك تقليل فترة الشغور وزيادة الإيرادات. على العكس من ذلك، إذا لم تختر شركة إدارة مناسبة، فقد يؤثر ذلك سلبًا على الإيرادات.
• في حالة الإدارة الذاتية: يمكن للمالك القيام بجميع الأعمال بنفسه. على سبيل المثال، البحث عن مستأجرين، وإبرام عقود الإيجار، وتحصيل الإيجارات، والتعامل مع الشكاوى، والتنظيف، والفحص، وما إلى ذلك.هناك مزايا تتمثل في توفير رسوم الإدارة والقدرة على التعامل مع التفاصيل وفقًا لتقديرك الخاص، ولكن الأمر يتطلب معرفة متخصصة وتوافرًا على مدار الساعة. في الواقع، هذا أمر صعب بالنسبة للمبتدئين الذين ليس لديهم خبرة في مجال العقارات أو الإدارة. ومع ذلك، هناك استثناءات، مثل الأشخاص الذين لديهم خبرة في مجال العقارات أو الإدارة، أو الأشخاص الذين يمكنهم إدارة عقارات كبيرة وتحقيق الكفاءة، أو الأشخاص الذين يمكنهم تخصيص وقت طوال اليوم للعمل. والأهم من ذلك هو أن نقص العلاقات الشخصية والخبرة قد يؤدي إلى تأخير في التعامل مع المشكلات. من الأفضل في البداية أن تترك الأمر لشركة إدارة.بعد اكتساب الخبرة، يمكنك التفكير في إدارة العقار بنفسك.

البحث عن مستأجرين وإدارة الإيجارات: بعد تحديد نظام الإدارة، تبدأ في البحث عن مستأجرين. في حالة وجود غرف شاغرة، تطلب من شركة العقارات (الوسيط) الإعلان عن العقار وتبحث عن مستأجرين جدد في أسرع وقت ممكن. من المهم تحديد الإيجار المناسب. إذا كان الإيجار مرتفعًا جدًا مقارنة بالأسعار السائدة في المنطقة المحيطة، فقد تظل الغرف شاغرة لفترة طويلة. كما أن حالة المرافق الداخلية والعقار تؤثر أيضًا على جاذبية المستأجرين.في حالة العقارات القديمة، يجب النظر في إجراء تجديدات داخلية وتحديث المرافق للحفاظ على القدرة التنافسية. لا يمكن تجنب الإصلاحات بسبب التقادم، ولكن يمكن التعامل معها من خلال تخصيص ميزانية للإصلاحات مسبقًا. في حالة تحديد دفعة مقدمة، يمكن استخدامها لتغطية تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية عند مغادرة المستأجر.

بعد بدء التشغيل، تحقق بانتظام من الإيرادات والمصروفات وتأكد من أن الإيرادات تتماشى مع الخطة وأن المصروفات لا تتجاوز الميزانية.في حالة تأخر دفع الإيجار، يجب المطالبة به في أسرع وقت ممكن. إذا كنت تستخدم خدمة ضمان الإيجار (شركة ضمان الإيجار)، فاتصل بشركة الضمان واطلب منها التعامل مع الأمر بسرعة. إذا لم يتم شغل الشقق الشاغرة، يجب استشارة الوكيل العقاري والنظر في اتخاذ تدابير تحفيزية مثل مراجعة شروط الإيجار وزيادة تكاليف الإعلان (AD). إن تراكم هذه التحسينات الصغيرة هو ما يحدد نجاح أو فشل إدارة الإيجار.

النظر في استراتيجية الخروج

في الاستثمار العقاري، لا ينبغي نسيان ”استراتيجية الخروج“. استراتيجية الخروج هي خطة تحدد كيفية بيع العقار المملوك في النهاية واسترداد الاستثمار وإتمام العملية. في عالم الاستثمار، يُقال إن ”نجاح الاستثمار العقاري يتحدد عند الخروج“، مما يدل على أهمية استراتيجية الخروج.

الهدف المثالي للمستثمر هو ”الشراء بسعر منخفض والبيع بسعر مرتفع“، ولكن في الواقع، هناك بعض النقاط التي يجب مراعاتها لبيع العقارات بسعر مرتفع وبسلاسة. أولاً، اختيار العقارات مع مراعاة الخروج. قبل الشراء، يجب التفكير في ”هل سيكون من السهل بيع هذا العقار في المستقبل؟“. على سبيل المثال، العقارات الواقعة في مناطق ذات طلب مرتفع أو العقارات الجديدة المزودة بمرافق شائعة تميل إلى أن تجد مشترين بسهولة في المستقبل. كما أن الشقق السكنية المخصصة للبيع تتميز بسهولة بيعها بين المستثمرين.من ناحية أخرى، قد يستغرق بيع العقارات المملوكة لأفراد في الضواحي أو العقارات الكبيرة ذات السيولة المنخفضة وقتًا طويلاً. يُقال إن تجنب الفشل في الاستثمار العقاري يتطلب التفكير في البيع قبل الشراء.

علاوة على ذلك، توقيت البيع هو أيضًا عنصر مهم في الاستراتيجية. من الصعب تحديد ”التوقيت المناسب للبيع“، ولكن من المهم أن يكون الهدف هو البيع في وقت يكون فيه سوق العقارات في اتجاه صعودي ويمكن بيع العقار بسعر أعلى من سعر الشراء. علاوة على ذلك، هناك وجهة نظر أخرى تقول إنه من الأفضل البيع قبل انخفاض العائد (العائد على الاستثمار) مع تقدم العمر، أو في الوقت الذي تنخفض فيه الديون المتبقية ويصبح من السهل تحقيق أرباح من البيع.بعد أخذ الديون المتبقية في الاعتبار، هناك خيار بيع العقار قبل توقع حدوث نفقات كبيرة مثل تكاليف الإصلاحات الكبيرة. بناءً على ذلك، من المستحسن تحديد سياسة عامة في خطة الاستثمار مثل ”البيع بعد ◯ سنة“ أو ”البيع عند الوصول إلى نسبة سداد القرض ◯٪“.

أهمية استراتيجية الخروج: في الاستثمار العقاري، لا يتم تحديد الأرباح أو الخسائر النهائية حتى يتم بيع العقار.على سبيل المثال، حتى لو حققت أرباحًا وحصلت على إيرادات إيجار خلال فترة الاستثمار، فإن انخفاض السعر بشكل كبير عند البيع قد يؤدي إلى خسارة، مما قد يؤدي في النهاية إلى خسارة إجمالية. على العكس من ذلك، حتى لو حدثت حالات شغور أو تكبدت نفقات خلال فترة الاستثمار، فقد تحقق أرباحًا كبيرة عند البيع، مما قد يؤدي في النهاية إلى نجاح الاستثمار. لذلك، من المهم أن تفكر من البداية في ”كيفية بيع العقار بسعر مرتفع وفي الوقت المناسب“ قبل القيام بالاستثمار.

عند التفكير في استراتيجية الخروج، يجب اتخاذ قرار الاستثمار بناءً على إجمالي مبلغ الاستثمار من شراء العقار حتى بيعه. على سبيل المثال، من المفيد إجراء بحث قبل الشراء حول ”ما هو العائد المتوقع بناءً على عمر العقار في ذلك الوقت، بافتراض بيعه بعد X سنوات“. تحقق من أسعار العقارات ذات الشروط المماثلة على مواقع الاستثمار العقاري، واحصل على فكرة عن سعر البيع المستقبلي.

ومع ذلك، إذا ركزت بشكل مفرط على الخروج وركزت فقط على ”العقارات التي يسهل تنفيذ استراتيجية الخروج منها = العقارات الجيدة في وسط المدينة“، فقد ينشأ تناقض بين ارتفاع الأسعار بسبب الشعبية و انخفاض معدل العائد. في النهاية، من المهم تحقيق التوازن بين العائد المطلوب والمخاطر المقبولة. ضع في اعتبارك كلا الجانبين، ”سهولة استراتيجية الخروج (سهولة البيع)“ و ”العائد أثناء التشغيل“، واختر العقار الذي يناسبك، واحتفظ به وبيعه بشكل مخطط.

4. الأخطاء التي يقع فيها المبتدئون وكيفية تجنبها

في عالم الاستثمار العقاري، هناك بعض الأخطاء التي يقع فيها المبتدئون بسهولة. ولكن يمكن تجنبها إذا تم التعرف عليها مسبقًا واتخاذ التدابير اللازمة. فيما يلي أمثلة نموذجية لهذه الأخطاء وكيفية تجنبها.

• تجاهل التكاليف بعد الشراء: أحد الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المبتدئون هو تجاهل التكاليف الإضافية بعد الشراء. فهم يركزون على سعر شراء العقار ومبلغ القرض، وينسون التكاليف الأخرى. لا تنسَ أن هناك تكاليف أخرى غير تكاليف الشراء. على سبيل المثال، ضريبة العقارات، وضريبة التخطيط الحضري، والتأمين ضد الحرائق، وتكاليف الإصلاح، وتكاليف إدارة العقارات. إذا وضعت خطة مالية دون معرفة هذه التكاليف، فقد لا تحقق أرباحًا في الواقع أو تتكبد خسائر.طريقة التجنب: قبل الشراء، احسب تكاليف الصيانة السنوية والضرائب، ووضع خطة لضمان سيولة كافية. قم بإعداد قائمة بالتكاليف التي ستنشأ بعد شراء العقار، وأدرجها في محاكاة الدخل والمصروفات. كما يُنصح بتوفير مبلغ يعادل عدة أشهر إلى نصف سنة من مبلغ القرض كرأس مال عامل.
• التقليل من أهمية اختيار شركة إدارة العقارات: إن إهمال إدارة العقارات بعد الشراء يؤدي إلى انخفاض الدخل. عند التعاقد مع شركة إدارة عقارات خارجية، يعتمد نجاح إدارة الإيجار على اختيار الشركة المناسبة. تختلف الشركات في قدرتها على جذب المستأجرين، وقدرتها على التعامل مع المشكلات، ومدى ملاءمة تكاليف الإصلاحات، وما إلى ذلك، لذا فإن الاختيار غير المدروس قد يؤدي إلى زيادة معدل الشغور، وخسارة إيرادات الإيجار، أو زيادة الشكاوى بسبب سوء التعامل.الحلول: تحقق من سجل الشركة وسمعتها، وقارن بين خدمات ورسوم عدة شركات واختر بعناية. قبل توقيع العقد، من المهم التحقق من نطاق الإدارة (بما في ذلك البحث عن مستأجرين والتعامل مع الشكاوى) وسجل معدل الإشغال والاستجابة في حالات الطوارئ. من خلال التعاون مع شركة إدارة موثوقة، يمكنك تقليل مخاطر الشغور وتحقيق إدارة مستقرة.
• الوقوع في فخ القروض السهلة (القروض غير القانونية): يجب توخي الحذر من الشركات التي تغريك بشراء عقارات باهظة الثمن دون الحاجة إلى رأس مال، وتطلب منك تزوير دخلك السنوي أو مدخراتك للحصول على قرض. إن التورط في عمليات احتيال ضد المؤسسات المالية قد يؤدي إلى مطالبتك بسداد القرض دفعة واحدة عند اكتشاف الأمر، أو إلى تورطك في مشاكل قانونية. في السنوات الأخيرة، أصبح استخدام قروض الرهن العقاري السكني (مثل Flat 35) لشراء عقارات استثمارية مشكلة.طرق التجنب: ”لا تصدق العروض المغرية“، وارفض بشدة أي عروض قروض غير قانونية. قم بزيادة رأس المال الخاص بك بطريقة مناسبة وفقًا لمعايير التقييم الخاصة بالمؤسسات المالية، واختر العقارات التي يمكنك شراؤها دون اللجوء إلى وسائل غير قانونية. كما أنه من المفيد استشارة طرف ثالث موثوق به (مثل مؤسسة مالية أخرى أو مستشار مالي) إذا كنت غير متأكد من مدى ملاءمة شروط القرض.
• البدء دون موافقة الأسرة: هناك حالات بدأ فيها أشخاص استثمارات عقارية باهظة الثمن دون علم أسرهم (زوجاتهم أو غيرهم)، ثم واجهوا مشاكل بسبب معارضة أسرهم. يجب توخي الحذر عند التوصل إلى اتفاق عند الحصول على قرض جديد، خاصة في حالة وجود قرض عقاري قائم أو الاستثمار في ممتلكات مشتركة.طرق التجنب: بناء نظام تعاون مع الأسرة في وقت مبكر. من المهم إجراء مناقشات صريحة حول مبلغ الاستثمار والمخاطر للحصول على التفاهم والتعاون.من أجل تهدئة مخاوف العائلة، من المفيد تقديم شرح للخطة والمحاكاة، أو البدء بمبالغ صغيرة ثم التوسع تدريجيًا. إذا حصلت على دعم العائلة، يمكنك التركيز على الاستثمار بثقة.
• اختيار العقارات بناءً على الانطباع وليس الأرقام: غالبًا ما يخلط الناس بين طريقة اختيار العقارات السكنية والعقارات الاستثمارية، ويختارون العقارات بناءً على الانطباع والمظهر فقط، مثل ”الجو جيد“ أو ”أعجبني التصميم الداخلي“. لكن في الاستثمار العقاري، الربحية هي الأهم.إذا اخترت العقارات بناءً على هواياتك أو أذواقك، فستزداد احتمالية عدم تحقيق العائد المتوقع. طريقة التجنب: عند اختيار العقارات للاستثمار، ركز على البيانات. تحقق بدقة من الأرقام، مثل مبلغ الإيجار مقارنة بسعر الشراء، وأسعار الإيجار في المنطقة المحيطة، وتوقعات الطلب في المستقبل، ومعدل العائد، وتكاليف التشغيل. من المهم أن تحافظ على هدوئك، وأن تقرر عدم شراء العقارات التي لا تتوقع أن تحقق تدفقًا نقديًا كافيًا من خلال المحاكاة، مهما كان مظهرها جيدًا.

من خلال فهم أنماط الفشل المذكورة أعلاه واتخاذ تدابير وقائية مسبقة، يمكن حتى للمبتدئين الاقتراب خطوة واحدة من ”الاستثمار العقاري الناجح“. الاستثمار العقاري هو سلسلة من الاستعدادات المسبقة واتخاذ القرارات. يمكن القول إن الطريق الأسرع إلى النجاح هو اتخاذ القرارات بناءً على البيانات، مع توخي الحذر دائمًا وعدم التردد المفرط.

5. المعرفة الأساسية بالضرائب والقوانين وإدارة المخاطر

لا يقتصر الاستثمار العقاري على الجانب المالي فقط. فمن الضروري أيضًا معرفة الضرائب والقوانين. كما أن فهم المفاهيم الأساسية لإدارة المخاطر بشكل صحيح أمر مهم أيضًا. في هذا القسم، سنشرح أساسيات الضرائب والقوانين التي يجب على المبتدئين معرفتها، بالإضافة إلى النقاط المهمة في إدارة المخاطر.

المعرفة الأساسية بالضرائب المفروضة على الاستثمار العقاري

يخضع الاستثمار العقاري للعديد من الضرائب. نظرًا لأن الضرائب تؤثر بشكل مباشر على الأرباح الصافية، فمن المهم معرفة أنواع الضرائب المفروضة على الاستثمار ومواعيد سدادها مسبقًا.فيما يلي أنواع الضرائب الرئيسية.

• الضرائب المفروضة عند الشراء: عند شراء عقار، يتم فرض ”ضريبة الاستحواذ على العقارات“ (يتم إرسال إشعار الضريبة من المحافظة بعد الشراء) و”ضريبة الدمغة“ الملصقة على عقد البيع والشراء، و”ضريبة التسجيل“ التي يتقاضاها كاتب العدل. بالإضافة إلى ذلك، يتم فرض ”ضريبة الاستهلاك“ على المباني الجديدة والمباني التي تبيعها شركات البناء. يجب الانتباه إلى أن هناك تكاليف أولية أخرى بخلاف سعر العقار.
• الضرائب المفروضة أثناء الملكية: أثناء ملكية العقار، تفرض البلدية كل عام ”ضريبة الممتلكات الثابتة“ و”ضريبة التخطيط الحضري“. يتم احتساب هذه الضرائب على أساس القيمة التقديرية للأرض والمباني، وتشكل جزءًا من التكاليف الثابتة لإدارة الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، يتم فرض ضريبة الدخل وضريبة الإقامة على ”دخل العقار“ بعد خصم النفقات من إيرادات الإيجار. إذا كان حجم العقار يعتبر مشروعًا تجاريًا، فقد يتم فرض ضريبة الأعمال الفردية.علاوة على ذلك، تعتبر فوائد القروض خسارة، ولكن سداد أصل القرض لا يعتبر نفقات، لذا من المهم حساب المبلغ المتبقي بعد خصم الضرائب مع مصاريف الاستهلاك.
• الضرائب عند البيع: في حالة بيع العقار وتحقيق ربح (دخل من التحويل)، يتم فرض ”ضريبة دخل التحويل“ على دخل التحويل. ضريبة دخل التحويل هي مجموع ضريبة الدخل وضريبة الإقامة (وضريبة الدخل الخاصة لإعادة التطوير)، ويتم فرض ضريبة الدخل طويلة الأجل (معدل الضريبة حوالي 20٪) إذا تجاوزت مدة حيازة العقار 5 سنوات، ويتم فرض ضريبة الدخل قصيرة الأجل (معدل الضريبة حوالي 39٪) إذا كانت مدة الحيازة 5 سنوات أو أقل.بالإضافة إلى ذلك، يجب دفع رسوم الوساطة وضريبة الدمغة عند إبرام عقد البيع، كما يجب دفع ضريبة التسجيل عند إجراء إجراءات إلغاء الرهن العقاري من خلال كاتب العدل. لا تركز فقط على أرباح البيع، بل حدد الأرباح النهائية بعد خصم هذه الضرائب.

نظرًا لفرض الضرائب في كل مرحلة من مراحل الشراء والحيازة والبيع، من المهم وضع خطة للدخل والمصروفات مع مراعاة العبء الضريبي. على سبيل المثال، قم بإعداد الأموال اللازمة لتغطية مختلف التكاليف عند الشراء وضريبة الممتلكات الثابتة، ووضع توقيت الإنفاق النقدي، وتسجيل جميع التكاليف التي يمكن إدراجها في الإقرار الضريبي (مثل مصاريف الاستهلاك، وفوائد القروض، ومصاريف الإدارة، ومصاريف الإصلاح، وأقساط التأمين ضد الحريق، وضريبة الممتلكات الثابتة) دون أي نقص، وذلك بهدف توفير الضرائب.نظرًا لوجود العديد من البنود التي يمكن إدراجها كمصروفات في الاستثمار العقاري، يمكن تقليل الدخل بعد خصم الضرائب من إيرادات الإيجار (تخفيف الضرائب) من خلال المعالجة المحاسبية الدقيقة. من المهم استشارة خبراء مثل المحاسبين الضريبيين عند الضرورة من أجل دفع الضرائب وتخفيضها بشكل قانوني ومناسب.

نقاط قانونية مهمة

يخضع الاستثمار العقاري للعديد من القوانين. من الصعب تغطية جميع القوانين ذات الصلة، ولكن من الضروري فهم النقاط المهمة بشكل خاص.

• قانون الإيجار (قانون عقود الإيجار): قانون الإيجار هو القانون الأكثر أهمية في إدارة العقارات المؤجرة. يحمي هذا القانون حقوق المستأجر (المستأجر) ويحدد قواعد عقد الإيجار بالتفصيل. على سبيل المثال، في عقد الإيجار العادي، يتم تجديد العقد تلقائيًا عند انتهاء مدة العقد، ويمكن للمستأجر الاستمرار في السكن. يجب أن يكون لدى المؤجر سبب وجيه (قوة قاهرة) لفسخ العقد.كما أن دفع تعويضات الإخلاء لا يعني بالضرورة أن المستأجر سيغادر. يتمتع المستأجر بحماية قوية لحقوقه، ولا يمكن إجباره على المغادرة لمجرد أنه لا يعجبه المكان. كما أن القواعد المتعلقة بزيادة الإيجار أو فسخ العقد محددة في القانون. لتجنب المشاكل، يرجى استشارة خبير عند إبرام العقد والتأكد من أن محتواه يتوافق مع قانون الإيجار.
• قانون معايير البناء وقانون التخطيط العمراني (القواعد المتعلقة باستخدام المباني والأراضي): عند توسيع العقار الذي تم شراؤه أو تغيير استخدامه، يجب الالتزام بالقوانين واللوائح مثل قانون معايير البناء وقانون التخطيط العمراني. هناك قواعد خاصة لكل عقار، مثل منطقة الاستخدام، ونسبة البناء، ونسبة الحجم، والحد الأقصى للارتفاع.على سبيل المثال، في حالة بناء شقق سكنية دون ترخيص في منطقة تخطيط حضري أو إجراء تعديلات لا تفي بمعايير مقاومة الزلازل، قد تصدر السلطات الإدارية توصيات تصحيحية أو أوامر بوقف الاستخدام. يجب أيضًا الانتباه إلى اللوائح المحلية (اللوائح المحلية، إلخ). لا تؤدي البناءات غير القانونية إلى انخفاض كبير في قيمة العقار فحسب، بل قد تؤدي في أسوأ الأحوال إلى عدم إمكانية تأجيره. لذلك، يجب التحقق من القيود القانونية قبل شراء العقار والتأكد من أنه يتم تشغيله بشكل قانوني.
• القانون المدني وقانون البناء (قواعد العقود والمعاملات): تندرج عقود البيع والإيجار ضمن العقود المدنية، وبالتالي تنطبق عليها الأحكام المتعلقة بعدم الوفاء بالعقود (مسؤولية العيب) والأحكام المتعلقة بعدم الوفاء بالالتزامات. عند شراء عقار مستعمل، يجب التحقق من نطاق ومدة مسؤولية البائع عن عدم الوفاء بالعقد، وفهم كيفية التعامل مع المشاكل في حالة حدوثها.كما يجب التأكد من أن شركة العقارات تلتزم بقواعد المعاملات العقارية (شرح الأمور المهمة، والالتزام بالتسليم خطيًا، وما إلى ذلك). في حالة التعامل مع شركة سيئة، قد تتورط في مشاكل تعاقدية، لذا يجب قراءة بنود العقد بالتفصيل وتوخي الحذر حتى لا تبقى أي نقاط غامضة. نوصي باستشارة خبير (محامٍ أو كاتب عدل) قبل إبرام العقد إذا لزم الأمر.

بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من القوانين التي يجب الالتزام بها وفقًا لحالة العقار والمستأجر. على سبيل المثال، قانون مكافحة الحرائق (الالتزام بتركيب طفايات الحريق وأجهزة إنذار الحريق)، وقانون شبكة أمان المساكن، وقانون مساكن كبار السن. من الصعب فهم كل هذه القوانين بنفسك. لذلك، من المهم التعاون مع شركة إدارة موثوقة وخبراء عمليين من أجل الاستجابة بشكل مناسب للتغييرات في القوانين واللوائح.

أساسيات إدارة المخاطر

كما ذكرنا أعلاه، ينطوي الاستثمار العقاري على العديد من المخاطر. ولكن من خلال توقع المخاطر مسبقًا واتخاذ التدابير المناسبة، يمكن تقليل المخاطر وإدارتها. فيما يلي المخاطر الرئيسية وتدابير الإدارة.

• مخاطر الشغور: مخاطر عدم وجود مستأجرين ومخاطر انقطاع دخل الإيجار. التدابير: تحليل اتجاهات الطلب واختيارمناطق ذات طلب مستقر على الإيجار وقريبة من محطات القطار ومناسبة للحياة.كما يجب أن تكون المساحة الداخلية مناسبة للفئة المستهدفة، ويفضل أن تكون من النوع الذي يكثر الطلب عليه، مثل 1K إلى 2LDK. ولزيادة جاذبية العقار، يجب تحديث المرافق وإجراء التجديدات المناسبة للحفاظ على القدرة التنافسية. كما يجب تعديل شروط الإيجار بمرونة والتعاون مع شركة الإدارة لتقليل فترة الشغور قدر الإمكان.
• مخاطر عدم سداد الإيجار: مخاطر عدم سداد المستأجر للإيجار. التدابير: من المهم إجراء فحص شامل للمستأجر. يجب التحقق من الدخل ومكان العمل وسجل التأخير في السداد، وطلب ضامن عند الضرورة. في الآونة الأخيرة، أصبح من الشائع استخدام شركات ضمان الإيجار. من خلال التعاقد مع شركة ضمان الإيجار، يمكن تحصيل الإيجار المتأخر، مما يقلل بشكل كبير من مخاطر المالك.في بعض الحالات، قد يتم اتخاذ عدة تدابير، مثل اشتراط الانضمام إلى شركة ضمان أو تحديد ضامن عند توقيع العقد. كما أنه من المهم إرسال إشعار مبكر في حالة التأخر في السداد، حتى لا يتأخر السداد لفترة طويلة.
• مخاطر الإصلاح: مخاطر تكبد تكاليف إصلاح بسبب تقادم المبنى أو تعطل المعدات. التدابير: قم بتخصيص مبلغ ثابت شهريًا لصندوق الإصلاحات، استعدادًا لإصلاحات كبيرة.يرجى أيضًا مراعاة تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية عند خروج المستأجرين طويلي الأمد. من المهم أيضًا التحقق من سجل إصلاحات العقار وحالة المبنى قبل الشراء، والتأكد من عدم الحاجة إلى إصلاحات كبيرة في المستقبل القريب. يرجى إجراء فحوصات دورية وصيانة مخططة، وإصلاح الأجزاء المتدهورة في وقت مبكر لتجنب حدوث أعطال كبيرة مفاجئة.
• مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة: عند استخدام قرض بفائدة متغيرة، هناك خطر زيادة عبء السداد في حالة ارتفاع أسعار الفائدة.التدابير: اختر قرضًا بفائدة ثابتة من البداية، أو حاول سداد أصل القرض مبكرًا. حتى في حالة استخدام قرض بفائدة متغيرة، قم بإجراء محاكاة لسداد القرض في حالة ارتفاع الفائدة بنسبة 1-2٪ في المستقبل، وتأكد من قدرتك على السداد. إذا لزم الأمر، قم بسداد جزء من القرض مبكرًا أو فكر في إعادة التمويل استعدادًا لتقلبات أسعار الفائدة. راقب اتجاهات أسعار الفائدة والأخبار الاقتصادية، وتصرف بمرونة حسب الظروف. على سبيل المثال، يمكنك التفكير في التحول إلى قرض بفائدة ثابتة حسب الظروف.
• مخاطر انخفاض قيمة الأصول والإيجارات: مخاطر انخفاض أسعار العقارات والإيجارات بمرور الوقت وتغير ظروف السوق. التدابير: اختر منطقة لا تتأثر بانخفاض أسعار الأراضي أو انخفاض عدد السكان، وتأكد من عدم وجود عقارات منافسة في المنطقة المحيطة. كما أن الابتكار للحفاظ على قيمة العقارات وزيادتها أمر مهم. يمكنك الحد من انخفاض الإيجارات من خلال إجراء أعمال تجديد وإصلاح دورية للحفاظ على جاذبية العقار.في حالة تدهور سوق العقارات بشكل كبير، لا يجب التسرع في البيع، بل يجب الاستمرار في التأجير وانتظار انتعاش السوق.
• مخاطر الكوارث: مخاطر تلف العقارات بسبب الكوارث الطبيعية مثل الزلازل والحرائق والأعاصير. التدابير: من الضروري الاشتراك في تأمين ضد الحرائق والزلازل. في حالة وقوع أضرار، سيتم تعويض جزء منها عن طريق التأمين.عند اختيار العقارات، يمكنك تقليل المخاطر عند اختيار العقارات من خلال التحقق من خريطة المخاطر واختيار الأراضي التي تقل فيها مخاطر الفيضانات والتسونامي، واختيار المباني المقاومة للزلازل والتي تتوافق مع المعايير الجديدة لمقاومة الزلازل. نظرًا لأن اليابان بلد كثير الزلازل، يجب أيضًا مراعاة ما إذا كانت المباني مقاومة للزلازل، أو ما إذا كان سعر المباني القديمة يتناسب مع المخاطر. يعد إنشاء شبكة اتصال في حالات الكوارث وتحديد إجراءات تأكيد سلامة السكان مع شركة الإدارة جزءًا من إدارة المخاطر.

وبهذه الطريقة، فإن تحديد المخاطر المحتملة ووضع خطط بديلة لكل منها هو أساس إدارة المخاطر. لا يمكن تحقيق ”الخطر الصفري“، ولكن من الممكن ”الحد من المخاطر إلى حد مقبول“. من خلال الاستفادة من التأمين، والتحضير المسبق للأموال، والاستفادة من مشورة الخبراء، وجمع المعلومات بشكل مستمر، يمكن تحقيق استثمارات مستقرة مع التحكم في عدم اليقين.

6. التعاون مع الخبراء والاستفادة من شركات الإدارة

من أجل نجاح الاستثمار العقاري، من المهم ألا تحمل كل شيء على عاتقك وحدك، بل أن تستعين بمشورة الخبراء. سنشرح هنا كيفية التعاون مع خبراء الاستثمار العقاري وكيفية الاستفادة من شركات الإدارة.

مزايا استشارة خبراء العقارات

بالنسبة للمبتدئين في مجال الاستثمار العقاري، فإن وجود خبراء في مختلف المجالات يعد عاملاً مهمًا يبعث على الاطمئنان. أولاً، يقدم موظفو شركات العقارات ومستشارو الاستثمار العقاري مشورة واسعة النطاق، بدءًا من اختيار العقارات وحتى التمويل. لا تتردد في طرح أسئلتك أو التعبير عن مخاوفك. إذا كانت الشركة موثوقة، فسوف تشرح لك بالتفصيل المخاطر والعيوب.

من المستحسن أيضًا استشارة خبراء ماليين مثل مخططي التمويل (FP) ومحاسبين ضريبيين. على سبيل المثال، يقدم المحاسبون الضريبيون نصائح متخصصة بشأن الإقرار الضريبي للدخل العقاري وتدابير توفير الضرائب. تتنوع المعرفة الضريبية، وقد يؤدي عدم معرفتها إلى تكبد خسائر، مثل طريقة تقديم الإقرار الضريبي الأزرق وحساب الاستهلاك وتسجيل النفقات. من الملائم للأشخاص المشغولين في عملهم أن يطلبوا من محاسب ضريبي القيام بذلك نيابة عنهم.

علاوة على ذلك، فإن مشورة المحامين والموثقين مفيدة في التحقق من العقود عند شراء العقارات والتعامل مع المشاكل القانونية. إذا كان هناك أي نقاط غير واضحة في العقد، يمكنك تقليل الخسائر إلى الحد الأدنى من خلال مراجعة المحتوى مسبقًا مع أحد المتخصصين. كما أنه من المهم استشارة أحد المتخصصين في القانون في أقرب وقت ممكن في حالة نشوء نزاع مع المستأجر.

بالإضافة إلى ذلك، يمكنك أيضًا طلب مهندس معماري لإجراء فحص لحالة المبنى. يمكنك تقييم مخاطر الإصلاحات المستقبلية من خلال فحص المبنى قبل شراء العقارات المستعملة.من الحكمة أيضًا الاستماع إلى آراء المهندسين المعماريين ومقاولي البناء عند الضرورة والحصول على تقدير لتكاليف التجديد.

وبهذه الطريقة، يمكنك تحديد المخاطر ونقاط التحسين التي قد لا تلاحظها بنفسك من خلال التعاون مع خبراء في مجالات العقارات والمالية والقانون والهندسة المعمارية. نوصي بالاستفادة من معرفة الخبراء، خاصة في البداية حيث من السهل أن تجد نفسك في حالة ”لا تعرف ما لا تعرف“. هناك أيضًا خيار ”استشارة شركة استثمار عقاري عند الضرورة“. في الآونة الأخيرة، هناك العديد من الشركات التي تقدم استشارات مجانية للمبتدئين، لذا استفد منها بنشاط.

النقاط المهمة عند التعاقد مع شركة إدارة

كما ذكرنا سابقًا، من الشائع أن يتم تكليف شركة إدارة عقارات بإدارة العقارات. من خلال الاستفادة الفعالة من شركة الإدارة، يمكن للمالك التركيز على اتخاذ القرارات الاستراتيجية وتوسيع محفظة العقارات. فيما يلي ملخص للنقاط المهمة عند التعاقد مع شركة إدارة.

• اختيار شركة إدارة موثوقة: أولاً وقبل كل شيء، من المهم اختيار شركة إدارة. تختلف محتويات الإدارة وجودة الخدمات من شركة إلى أخرى، لذا يجب مقارنة الشركات بعناية. على وجه التحديد، يجب التحقق من قدرة الشركة على جذب المستأجرين (شبكة الإعلانات وسجلها في جذب العملاء)، ومستوى رسوم الإدارة، وسمعتها في التعامل مع المستأجرين، ونظام الاستجابة في حالات الطوارئ، وتكرار تقديم التقارير. تمنح الشركات التي تدير العديد من العقارات وتتمتع بخبرة واسعة شعورًا بالأمان، ولكن في بعض الحالات، قد يكون عدد العقارات التي تديرها الشركة كبيرًا جدًا، مما قد يؤدي إلى إهمال التعامل مع كل عقار على حدة.لذلك، فإن التوافق مع المسؤول عن إدارة العقار والاهتمام بالتفاصيل الصغيرة هي عوامل مهمة في اتخاذ القرار. نوصي بالحصول على عروض أسعار من عدة شركات ومقارنة محتوى الخدمات والتكاليف قبل اتخاذ القرار. عادة ما يتم تجديد عقد الإدارة لمدة عام واحد، لذا يمكن تغييره قبل انتهاء العقد (يرجى الانتباه إلى موعد إخطار إنهاء العقد).
• التعاون الوثيق مع شركة الإدارة: على الرغم من أن الإدارة موكلة إلى شركة إدارة، إلا أن المالك وشركة الإدارة يتعاونان في أداء المهام. يجب الحصول على تقارير دورية عن حالة العقار وإبلاغ شركة الإدارة بالطلبات والسياسات.على سبيل المثال، من خلال مشاركة سياسة الإدارة مثل ”في حالة استمرار الشقة شاغرة لمدة ◯ شهر، نود النظر في خفض الإيجار“ أو ”نود الحصول على عدة عروض قبل اتخاذ قرار بشأن الإصلاحات“، سيكون من السهل على شركة الإدارة التعامل مع الموقف. على العكس من ذلك، قد تزودك شركة الإدارة بمعلومات عن السوق مثل ”أصبحت المنافسة شديدة بسبب بناء شقق جديدة في الجوار“. إن تبادل المعلومات بشكل شامل وبناء علاقة ثقة يؤدي إلى اتخاذ قرارات إدارية مناسبة.
• فهم نطاق أعمال الإدارة: حدد بوضوح في العقد نطاق الخدمات التي تقدمها شركة الإدارة. تشمل الخدمات عمومًا تحصيل الإيجار، والتعامل مع الشكاوى، والتنظيف الدوري، وإعادة العقار إلى حالته الأصلية، ولكن المحتوى يختلف حسب الخطة. تأكد من التفاصيل مثل خدمة الطوارئ على مدار 24 ساعة، ومتابعة تأخير دفع الإيجار والتعاون مع شركة الضمان، وتقديم خدمة تجديد العقد، وإجراءات التسوية عند المغادرة.وبذلك يمكن تجنب الارتباك الذي قد ينشأ لاحقًا إذا تبين أن هذه الأمور من مسؤولية المالك.
• الحوافز على أساس الأداء: كإحدى التدابير التي يمكن اتخاذها، يمكن تقديم حوافز مثل زيادة رسوم الإدارة أو منح مكافآت عند تجديد العقد لشركات الإدارة المتميزة التي تحافظ على إشغال كامل للمساحات على المدى الطويل. نظرًا لأن شركات الإدارة هي أيضًا شركات تجارية، فإن التقييم المناسب يزيد من الحافز على العمل ويعمق علاقات التعاون. ومع ذلك، من المهم إبرام عقود بأسعار مناسبة للسوق وبناء علاقات مفيدة للطرفين.
• النظر في التغيير عند الضرورة: لا تتردد في النظر في التغيير إذا كنت غير راضٍ عن أداء شركة الإدارة أو إذا انخفضت أدائها. يجب جمع معلومات عن مزايا وعيوب تغيير شركة الإدارة وطرق التغيير المحددة، ويجب أن تكون لديك المرونة اللازمة للتغيير من أجل الحصول على خدمة أفضل. بالطبع، يتطلب التغيير إلى شركة جديدة اتخاذ قرار شامل، حيث أن هناك خطر حدوث اضطراب مؤقت في التعامل مع المستأجرين.

إذا تم التعاقد مع شركة إدارة مناسبة، فستستخدم هذه الشركة خبرتها المتخصصة لحل المشكلات التي يصعب على المالك التعامل معها بنفسه بشكل فعال. على سبيل المثال، يمكنها الاستجابة بسرعة لحوادث تسرب المياه ليلاً وشكاوى الجيران. كما يمكن للمالك نفسه التوفيق بين عمله الأساسي وإدارة عدة عقارات دون أن يزعجه العمل الإداري.”تخصص كل خبير في مجاله“ والتركيز على اتخاذ القرارات الإدارية - هذا هو أحد أسرار نجاح الاستثمار العقاري.

7. أهمية التعلم المستمر والتحسين من أجل النجاح

أخيرًا، نود أن نذكر التعلم المستمر والتحسين باعتبارهما من المواقف الأساسية لنجاح الاستثمار العقاري. الاستثمار ليس بداية ونهاية، بل هو عملية مستمرة لتحقيق نتائج طويلة الأجل.التكيف مع التغيرات في البيئة ومواصلة النمو الذاتي هما ما يصنعان الفارق الكبير.

تحديث المعلومات المتعلقة باتجاهات السوق باستمرار: يتغير سوق العقارات باستمرار بسبب العوامل الاقتصادية والسياسية والديموغرافية. المعلومات التي كانت معروفة قبل بضع سنوات قد تصبح غير صالحة الآن. لذلك، من المهم أن تكون على دراية بأحدث اتجاهات السوق. على سبيل المثال، يجب عليك جمع المعلومات باستمرار عن اتجاهات أسعار الفائدة ومؤشر أسعار العقارات والتغيرات في المناطق الشعبية وتعديلات النظام الضريبي.يمكنك اتخاذ قرارات استثمارية أكثر ملاءمة وزيادة فرص نجاحك من خلال الحصول على أحدث المعلومات. على وجه التحديد، من المفيد قراءة مواقع الأخبار المتعلقة بالعقارات وتقارير الصناعة بانتظام، والمشاركة في الندوات وورش العمل للاستماع إلى آراء الخبراء. كما يمكنك المشاركة في مجتمعات المستثمرين (مثل جمعيات الملاك والمنتديات عبر الإنترنت) لتبادل المعلومات بين الأعضاء وفهم المناطق والاتجاهات التي تحظى باهتمام في الوقت الفعلي.

التعلم المستمر: الاستثمار العقاري مجال عميق، ودائمًا ما تظهر فيه معارف وخبرات جديدة.شراء العقار الأول ليس الهدف النهائي، بل هو مجرد نقطة انطلاق. من المهم الاستفادة من الخبرة المكتسبة من خلال الاستثمار ومواصلة التعلم باستمرار. على سبيل المثال، إذا لم تتمكن من جذب مستأجرين إلى العقار الأول، يمكنك اختيار عقار آخر في المرة الثانية يكون الطلب عليه مرتفعًا، وإذا تجاوزت تكاليف الإصلاح التوقعات، يمكنك التركيز على حالة المبنى عند الشراء التالي، وما إلى ذلك، من خلال دورة PDCA لتحسين الأداء باستمرار. في الواقع، كلما طالت مدة الاستثمار، زادت الخبرة المكتسبة من الفشل، مما يتيح اتخاذ الإجراءات المناسبة.

الاستمرارية تؤتي ثمارها: الاستثمار العقاري هو استثمار طويل الأجل. يمكن تحقيق أرباح كبيرة من خلال الاستمرار على المدى الطويل. أحد هذه المزايا هو تأثير الفائدة المركبة، حيث تتراكم إيرادات الإيجار ويتم إعادة استثمارها، مما يؤدي إلى توسع حجم الأصول بسرعة. ميزة أخرى هي دورة الاستثمار الإيجابية. مع تراكم الإنجازات، يصبح الحصول على قروض أسهل، مما يخلق حلقة إيجابية للحصول على معلومات جيدة عن العقارات.والأهم من ذلك هو أن تكرار التعلم من الفشل يؤدي إلى تحسين دقة قرارات الاستثمار، مما يتيح إدارة أكثر استقرارًا وكفاءة. ولهذا السبب، كلما بدأت مبكرًا واستمرت لفترة أطول، اكتسبت خبرة أكبر، وبالتالي تمكنت من بناء ثروة أكبر.

المراجعة الدورية: من أجل التحسين المستمر، من الضروري مراجعة محفظة الاستثمار بانتظام. قم بإجراء فحص شامل للدخل والمصروفات مرة واحدة في السنة، ومراجعة معدل العائد لكل عقار، ورصيد القروض، وخطط التجديد المستقبلية، واستراتيجية الخروج. قد يكون من الضروري بيع العقارات غير المربحة وإعادة توزيعها على عقارات أخرى حسب الظروف. من المهم إدراك أهمية الحفاظ على محفظة الاستثمار في أفضل حالة دائمًا.

الحفاظ على الحافز: أحد التحديات في الاستثمار العقاري طويل الأجل هو الحفاظ على الحافز. يميل العديد من الناجحين إلى وضع أهداف واضحة (مثل تحقيق الحرية المالية أو شراء عدد معين من العقارات) ومواصلة التعلم والعمل لتحقيق هذه الأهداف. كما أن التواصل مع أشخاص لديهم نفس الأهداف يوفر حافزًا إضافيًا. إن وجود شبكة من الأشخاص الذين يمكنك استشارتهم في الأوقات الصعبة يساعد على تجنب الشعور بالوحدة.لحسن الحظ، توفر وسائل التواصل الاجتماعي والمجتمعات عبر الإنترنت بيئة مناسبة لتبادل المعلومات، لذا يجب الاستفادة منها بشكل فعال.

إذا لم تهمل الاستعدادات واتخذت خطوات ثابتة، فمن الممكن تمامًا أن تنجح في الاستثمار العقاري حتى لو كنت مبتدئًا. من المهم أن تبدأ بخطوات صغيرة في البداية وتكتسب الخبرة، ثم تستفيد من هذه الخبرة في الخطوات التالية، وتبني أصولك من منظور طويل الأجل. من خلال التعلم والتحسين المستمرين، سيصبح الاستثمار العقاري حليفًا قويًا لك. ابدأ الاستعدادات من اليوم لتحقيق هدفك المتمثل في الحصول على دخل مستقر وزيادة أصولك في المستقبل.