Optimale Verkaufszeitpunktstrategien für Immobilien in Tokios 23 Bezirken

Der Immobilienmarkt in den 23 Bezirken Tokios hat in den letzten Jahren einen Boom erlebt, und die Immobilienpreise haben Berichten zufolge Rekordhöhen erreicht. Unter diesen Umständen ist es für Immobilieninvestoren äußerst wichtig, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie zu bestimmen, um die Anlageergebnisse zu maximieren. Vor allem für sehr vermögende Investoren, die mehrere Immobilien verwalten, kann der Zeitpunkt eines Verkaufs einen Unterschied von mehreren hundert Millionen Yen ausmachen. In diesem Artikel werden die wichtigsten Punkte für eine Verkaufsentscheidung anhand typischer Indikatoren wie Renditerückgang, Gebäudealter und Ausstiegsstrategie (Steuerplanung) erläutert, wobei die jüngsten Markttrends in den 23 Bezirken Tokios berücksichtigt werden. Außerdem werden Verkaufsszenarien nach Zeitpunkten (fünftes Jahr nach dem Kauf, mehr als 20 Jahre alt, Inflationsphase) untersucht und praktische Ratschläge zur Maximierung der Verkaufsgewinne (Auswahl von Vermittlern und Maßnahmen zur Besteuerung von Übertragungseinkommen) gegeben. Der Ton des Artikels ist objektiv und aus der Sicht eines Praktikers, während er sich gleichzeitig in die Lage des Lesers, des Investors, hineinversetzt.

Schlüsselindikatoren für die Verkaufsentscheidung: Renditerückgang, Gebäudealter und Exit-Strategie

Um festzustellen, wann es an der Zeit ist, eine Immobilie zu verkaufen, muss man sich auf drei Hauptindikatoren konzentrieren: Veränderungen der Rentabilität (Renditerückgang), Reifegrad der Immobilie (Alter des Gebäudes) und Exit-Strategie (z. B. Steuerbelastung). Es ist wichtig, die Auswirkungen der einzelnen Indikatoren auf die Investitionsleistung zu verstehen und eine umfassende Bewertung vorzunehmen.

Sinkende Renditen (Verschlechterung der Rentabilität)

Die mit einem Investitionsobjekt erzielte Rendite (ROI) ist von grundlegender Bedeutung für Investitionsentscheidungen. Wenn die Rendite seit dem Zeitpunkt des Kaufs deutlich gesunken ist, hat sich der Nutzen, die Immobilie weiterhin zu halten, möglicherweise verringert. Zu den Faktoren, die zu einem Renditerückgang beitragen können, gehören steigende Immobilienpreise, sinkende Mieten und Leerstände sowie erhöhte Instandhaltungskosten.

Auf dem Tokioter Markt sind die Renditeerwartungen der Investoren (NOI-Rendite) in den letzten Jahren gesunken: Die Renditen sind von etwa 7 % in den frühen 2000er Jahren auf 4 % in den letzten Jahren gefallen, wobei der Renditerückgang in den letzten Jahren besonders ausgeprägt war. Sinkende Renditen führen dazu, dass Immobilien zu so hohen Preisen verkauft werden können. In den letzten Jahren war der Markt für Eigentumswohnungen als Kapitalanlage weiterhin ein "guter Verkaufszeitpunkt", da die Preise für Renditeobjekte aufgrund der sinkenden NOI-Renditen weiter gestiegen sind. Wenn bei sinkenden Renditen ein ausreichender Kapitalgewinn zu erwarten ist, lohnt es sich, über einen Verkauf nachzudenken.

Um festzustellen, ob die Renditen sinken, sollten Sie sowohl den allgemeinen Markttrend als auch die individuellen Ertragstrends der Immobilien, die Sie besitzen, überprüfen. Ein Beispiel: Eine Immobilie mit einer angenommenen Rendite von 6 % zum Zeitpunkt des Kaufs ist nun aufgrund steigender Preise auf eine tatsächliche Rendite von 4 % gesunken. In diesem Fall ist es möglich, die Rentabilität des gesamten Portfolios zu verbessern, indem die aus dem Verkauf gewonnenen Mittel einem anderen hochrentablen Projekt zugeführt werden. Sinkende Renditen stehen auch in engem Zusammenhang mit dem finanziellen Umfeld. Wenn die Zinsen niedrig sind, sinken im Allgemeinen auch die Immobilienrenditen und die Immobilienpreise steigen. Wenn also eine Immobilie in einem Niedrigzinsumfeld verkauft werden kann, ist ein hoher Preis zu erwarten. Umgekehrt kann es eine defensive Strategie sein, zu verkaufen, bevor die Renditen steigen (die Preise fallen), wenn die Zinsen aufgrund der Inflation oder anderer Faktoren in Zukunft steigen werden.

Alter der Immobilie und Wertentwicklung der Immobilie

Das Alter einer Immobilie hat einen erheblichen Einfluss auf den Gebäudewert und die Rentabilität. Je älter ein Gebäude ist, desto mehr verschlechtert es sich physisch und funktional, was zu niedrigeren Mieten, einem höheren Leerstandsrisiko und höheren Reparaturkosten führt. Je älter ein Gebäude ist, desto höher sind beispielsweise die Kosten für umfangreiche Reparaturen in den Gemeinschaftsbereichen und für die Erneuerung der Innenausstattung, was sich negativ auf den Nettoertrag (NOI) auswirkt. Die Last der Renovierung, wenn die Mieter ausziehen, wird ebenfalls schwer, und in einigen Fällen muss bei älteren Immobilien eine drastische Renovierung in Betracht gezogen werden, um Leerständen vorzubeugen (in einigen Fällen kostet allein die Erneuerung des Bades einer Einheit etwa 1-1,5 Millionen JPY). Derartige Kostensteigerungen können zu einem Rückgang der realen Renditen führen und ein Signal dafür sein, dass eine sich verschlechternde Rentabilität aufgrund der Alterung = Zeit zum Verkaufen" ist.

Der Rückgang des Vermögenswerts mit zunehmendem Alter des Gebäudes ist nicht zu übersehen. Im Allgemeinen nimmt der Gebäudewert mit dem Alter ab, und nach einer bestimmten Anzahl von Jahren sinkt der Wert erheblich. Nach Angaben des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr beispielsweise wird der Wert eines Einfamilienhauses aus Holz nach 20 Jahren Bauzeit auf nahezu Null geschätzt (in diesem Fall ist der bewertete Wert nur der Bodenwert). Auch bei Eigentumswohnungen ist das Alter von etwa 20 Jahren ein wichtiger Wendepunkt bei den Vermögenswerten. Die Daten zeigen, dass der Durchschnittspreis einer gebrauchten Eigentumswohnung im Großraum Tokio in der Zeit zwischen 16 und 20 Jahren auf etwa 69 (31 % Rückgang) und in der Zeit zwischen 21 und 25 Jahren auf etwa 53 (47 % Rückgang) fällt, wenn der Wert der Eigentumswohnung beim Neubau mit 100 angesetzt wird. Die allgemeine Tendenz geht dahin, dass die Preise im Vergleich zum Neubau bei einem Alter von etwa 20 Jahren um fast die Hälfte sinken, und die Analyse zeigt, dass der geschätzte Marktpreis einer 20 Jahre alten Eigentumswohnung selbst in den 23 Bezirken Tokios etwa 50 % des Preises eines Neubaus beträgt. In Anbetracht der Nutzungsdauer des Gebäudes und seiner Marktfähigkeit ist es daher vorteilhaft, das Gebäude zu verkaufen, wenn es noch jung ist (wenn noch ein ausreichender Substanzwert vorhanden ist).

Je nach Standortbedingungen und Nachfragetrends gibt es jedoch Fälle, in denen selbst alte Immobilien einen hohen Wert behalten. In Gebieten wie den 23 Bezirken von Tokio, in denen der Bevölkerungszuwachs anhält und der Bedarf an Single-Haushalten hoch ist, wurde darauf hingewiesen, dass die Preise für Einzimmerwohnungen tendenziell langsam sinken, auch wenn das Gebäude älter ist. In einigen Fällen können Immobilien in erstklassigen Lagen des Stadtzentrums sogar stabile Mieteinnahmen erzielen, auch wenn sie älter sind, da sich die Leerstände schnell füllen, ohne dass es zu einem nennenswerten Preisverfall kommt. Im Allgemeinen gilt jedoch, dass neuere Gebäude leichter zu höheren Preisen zu verkaufen sind und Käufer anziehen. Je älter die Immobilie ist, desto kürzer ist aus Sicht des Käufers die Kreditlaufzeit (und desto höher die monatliche Rückzahlungslast) und desto höher ist das Risiko des Vermögensverfalls, was die Bereitschaft zum Kauf der Immobilie verringert. Es ist daher ratsam, den Verkauf der Immobilie in Erwägung zu ziehen, bevor das Alter des Gebäudes den niedrigen zweistelligen Bereich erreicht (etwa 20 Jahre), um das Objekt zu ersetzen.

Berücksichtigung der Exit-Strategie und der Steuerbelastung (z. B. Grunderwerbsteuer)

Um das Nettoergebnis der Immobilieninvestition zu maximieren, ist es wichtig, die Kosten und Steuern zum Zeitpunkt des Verkaufs als Exit-Strategie zu minimieren. Insbesondere die Grunderwerbssteuer auf Kapitalgewinne ist ein wichtiger Indikator, der direkt mit dem Zeitpunkt des Verkaufs zusammenhängt, da der Steuersatz je nach Dauer des Immobilienbesitzes stark variiert.

In Japan wird der Verkauf einer Immobilie als langfristiges oder kurzfristiges Übertragungseinkommen eingestuft, je nachdem , ob die Immobilie mehr oder weniger als fünf Jahre im Besitz war. Wird die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußert (kurzfristiges Transfereinkommen), ist der Steuersatz wesentlich höher als bei einem Zeitraum von über fünf Jahren (langfristiges Transfereinkommen). Während der Steuersatz für langfristige Veräußerungsgewinne etwa 20,3 % beträgt (15 % Einkommensteuer + 5 % Wohnsteuer + besondere Einkommensteuer für den Wiederaufbau), ist der Steuersatz für kurzfristige Veräußerungsgewinne mit etwa 39,6 % fast doppelt so hoch (30 % Einkommensteuer + 9 % Wohnsteuer + besondere Einkommensteuer für den Wiederaufbau). Aus diesem Grund gilt die Theorie, dass Sie, wenn Sie beim Verkauf einen Gewinn erwarten, zumindest warten sollten , bis Sie die Immobilie länger als fünf Jahre besitzen, bevor Sie den Vorzugssteuersatz für langfristige Veräußerungsgewinne in Anspruch nehmen. Wird die Immobilie beispielsweise im vierten Jahr nach dem Kauf verkauft, wird ein Steuersatz von ca. 39 % angewandt, während der Steuersatz nur ca. 20 % beträgt, wenn Sie ein Jahr warten und die Immobilie mehr als fünf Jahre besitzen, was zu einem erheblichen Unterschied bei der Höhe des Erlöses führt.

Neben der Grunderwerbssteuer fallen zum Zeitpunkt des Verkaufs verschiedene andere Kosten an, z. B. Einwohnersteuer, Stempelsteuer, Maklergebühren und Strafgebühren für die Rückzahlung von Pauschaldarlehen. Als Ausstiegsstrategie ist es notwendig, rückwärts zu berechnen, wie viel nach Berücksichtigung dieser Kosten übrig bleibt, und den Break-even-Punkt des Verkaufs zu erfassen. Insbesondere für sehr vermögende Investoren kann ein geplanter Verkauf sinnvoll sein, bei dem mehrere Objekte von Jahr zu Jahr gestreut veräußert werden, um den Veräußerungsgewinn anzupassen und die Steuerlast durch die Addition anderer Verluste (z. B. Verluste aus dem Verkauf anderer Objekte oder Verlustvorträge) zu verringern. In einigen Fällen können anstelle des Verkaufs der Immobilie selbst Modelle wie der Verkauf von Anteilen an einer Immobilienholdinggesellschaft oder der Kauf und Verkauf von Treuhandnutzungsrechten genutzt werden, um die direkte Besteuerung von Immobilienübertragungen zu vermeiden oder aufzuschieben (lassen Sie sich von einem Spezialisten beraten, da es sich hierbei um ein komplexes Modell handelt).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass man unbedingt bis zum optimalen Zeitpunkt in Anbetracht der Steuerbelastung warten sollte, auch wenn sich ein Verkaufsvorteil in Bezug auf Rendite und Alter der Immobilie ergibt. Umgekehrt gilt: Selbst wenn eine kurzfristige Übertragung einem hohen Steuersatz unterliegt, ist es notwendig, flexibel zu sein und die Entscheidung zum Verkauf zu treffen, wenn der Veräußerungsgewinn selbst in einer Phase, in der die Preise aufgrund eines Aufschwungs der Marktbedingungen deutlich gestiegen sind, groß genug ist, um einen Gewinn nach Steuern zu sichern. Letztendlich ist es wichtig, eine Entscheidung auf der Grundlage der realen Rendite nach Berücksichtigung des Steuereffekts und nicht "mit Steuern" zu treffen.

Aktuelle Markttrends in den 23 Bezirken Tokios: Unterschiede zwischen beliebten Gegenden und anderen Gebieten

Das Verständnis der Immobilienmarkttrends in den 23 Bezirken Tokios ist ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung über den Verkaufszeitpunkt. Ein Überblick über die aktuellen Marktbedingungen zeigt, dass die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in den 23 Bezirken insgesamt weiter steigen, wobei einige Daten einen starken Anstieg von fast 20 % im Vergleich zum Vorjahr bis 2024 zeigen. Nach den Statistiken eines Immobilienforschungsunternehmens stieg beispielsweise der durchschnittliche Vertragspreis für eine bestehende Eigentumswohnung (70 m2 Äquivalent) in den 23 Bezirken Tokios im November 2024 sieben Monate in Folge auf etwa 85,31 Millionen Yen, was einem Anstieg von fast 20 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Es ist nicht übertrieben zu sagen, dass sich die 23 Bezirke Tokios derzeit in einer höheren Preisspanne befinden als während der Blasenbildung, wobei der Durchschnittspreis für neue Eigentumswohnungen zwei Jahre in Folge über 100 Millionen Yen lag.

Dieser Aufwärtstrend variiert jedoch auch von Gebiet zu Gebiet. Selbst innerhalb der 23 Bezirke Tokios gibt es Unterschiede in der Marktentwicklung zwischen beliebten Gebieten wie den drei zentralen Bezirken Tokios (Chiyoda, Chuo und Minato), den Bezirken Shibuya und Shinjuku und den Vorstadtgebieten wie Joto und Jokita. Ein Vergleich der durchschnittlichen Grundstückspreise zeigt einen deutlichen Unterschied: Nach der offiziellen Grundstückspreiserhebung von 2023 ist der durchschnittliche Grundstückspreis (Wohnbauland) in Chiyoda-ku mit ca. 3,19 Mio. Yen pro m2 am höchsten, während er in Katsushika-ku, dem niedrigsten Bezirk, bei ca. 330.000 Yen pro m2 liegt, ein Unterschied von etwa dem Zehnfachen. Neben Chiyoda-ku liegen Minato-ku (ca. 2,13 Mio. Yen pro m2), Chuo-ku (ca. 1,32 Mio. Yen pro m2) und Shibuya-ku (ca. 1,26 Mio. Yen pro m2) an der Spitze, während Adachi-ku (ca. 350 000 Yen pro m2) und Katsushika-ku (ca. 330 000 Yen pro m2) am unteren Ende liegen, was auf große Unterschiede bei den Immobilienwerten innerhalb derselben 23 Bezirke hinweist.

Diese Unterschiede spiegeln sich auch in den Markttrends wider: In beliebten Gegenden werden Transaktionen auch bei hohen Preisen leicht abgeschlossen, und die Liquidität ist hoch, während in den Vorstädten die Preissteigerungen nur relativ langsam vorankommen. In den Stadtzentren beispielsweise haben die Transaktionen mit hochwertigen Immobilien seit Anfang der 2020er Jahre aufgrund der Nachfrage ausländischer Investoren und einer Vermögensumschichtung unter den Wohlhabenden zugenommen, und eine Reihe von Sanierungsprojekten hat auch die Grundstückspreise in die Höhe getrieben. Auf der anderen Seite gibt es zwar einige positive Faktoren in vorstädtischen Wohngebieten, wie z. B. einen Anstieg der Nachfrage aufgrund der Einführung der Telearbeit nach der Corona-Katastrophe, aber Angebot und Nachfrage nach genutzten Grundstücken sind in verschiedenen Gebieten aufgrund des Bevölkerungsrückgangs und des Angebots an neuen Häusern uneinheitlich.

Ein interessantes Beispiel ist Toshima Ward. Obwohl der Bezirk Toshima (Gebiet Ikebukuro) innerhalb der 23 Bezirke nicht zu den Spitzenreitern bei den Grundstückspreisen gehört, weist er mit +6,2 % im Jahr 2023 die höchste Steigerungsrate bei den Grundstückspreisen auf, was zum Teil auf die Sanierung in den letzten Jahren zurückzuführen ist. Es sind also nicht notwendigerweise nur die drei Bezirke des Stadtzentrums, die wachsen, sondern auch Gebiete mit eindeutigen Nachfragetreibern, wie z. B. Sanierungen und verbesserte Annehmlichkeiten, verzeichnen hohe Wachstumsraten. Umgekehrt können Sie sich, wenn Sie eine Immobilie in einem Gebiet mit einem solchen Potenzial besitzen, dazu entschließen, sie nicht zu verkaufen, da die Preise in Zukunft weiter steigen können.

Wie sollten also sehr vermögende Investoren die aktuellen Markttrends in den 23 Bezirken Tokios sehen? Laut einer allgemeinen Investorenumfrage halten 36 % der Anleger das Jahr 2024 für einen guten Zeitpunkt zum Verkauf und 15 % für einen guten Zeitpunkt zum Kauf , was darauf hindeutet, dass mehr Menschen einen Vorteil beim Verkauf haben. Während viele Investoren aufgrund der steigenden Preise der Meinung sind, dass jetzt der richtige Zeitpunkt zum Verkaufen ist, sind die Käufer aufgrund der hohen Preise und der strengeren Kreditvergabebedingungen beim Erwerb neuer Immobilien vorsichtig. Unter diesen Marktbedingungen ist es zwar sehr wahrscheinlich, dass Immobilien zu guten Konditionen verkauft werden können, doch ist zu bedenken, dass auch die Käufer anspruchsvoller werden. Während Immobilien in beliebten Innenstadtlagen bei vermögenden Privatpersonen und institutionellen Anlegern sehr begehrt sind und sich leicht verkaufen lassen, kann es bei Immobilien in Vororten länger dauern, bis sich Käufer finden. Jetzt, wo der Markt boomt, sollten Sie die Angebots- und Nachfragetrends in jedem Gebiet bewerten und feststellen, ob Ihre Immobilie in einem Markt liegt, in dem Sie sie problemlos zu einem hohen Preis verkaufen können.

Fallstudie: Verkaufsszenarien nach Zeitpunkt

Auf der Grundlage der oben genannten Indikatoren und Markttrends werden wir einige spezifische Szenarien für verschiedene Verkaufszeitpunkte betrachten. Obwohl die optimale Lösung je nach den Umständen des einzelnen Anlegers unterschiedlich sein wird, werden wir drei repräsentative Fälle aufgreifen - "fünftes Jahr nach dem Kauf", "mehr als 20 Jahre alt" und "Inflations-/Zinserhöhungsphase" - und die Verkaufsentscheidung unter diesen Szenarien simulieren.

Verkaufsszenario im fünften Jahr nach dem Kauf

Szenario: Seit dem Erwerb der Immobilie sind fünf Jahre vergangen. Die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt haben sich seit dem Kauf verbessert, die Immobilienpreise sind im Aufwärtstrend und die Mieteinnahmen sind stabil. Dies ist kurz vor/nach der Erfüllung der Bedingungen für die Anwendung langfristiger Transfereinkommen (mehr als fünf Jahre) und stellt einen Wendepunkt für die Umstellung der Steuersätze auf Veräußerungsgewinne dar.

Analyse: In diesem Fall ist die erste wichtige Unterscheidung, ob es sich um mehr als fünf Jahre handelt oder nicht. Wenn möglich, ist es vorteilhafter, noch einige Monate zu warten und nach mehr als fünf Jahren zu verkaufen, da der Steuersatz allein durch das Abwarten von fünf Jahren von etwa 39 % auf 20 % sinkt.

Abgesehen vom steuerlichen Aspekt ist es für die Käufer auch attraktiv, wenn das Gebäude relativ neu ist, wenn es erst vor etwa fünf Jahren erworben wurde, und die Bewertung des Darlehens durch das Finanzinstitut gut ist. Insbesondere wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs neu gebaut wurde, sind die Anlagen nach etwa fünf Jahren immer noch neu, und der Käufer wird eine Prämie für eine neuere Immobilie spüren. Auf dem Immobilienmarkt sind Wohnungen, die weniger als fünf Jahre alt sind, in der Regel sehr gefragt und werden zu einem hohen Preis verkauft, selbst wenn sie gebraucht sind. Das liegt daran, dass sie für die Käufer "fast wie neu" sind, aber die Neubauprämie verblasst und sie fühlen sich unterbewertet. Wenn also der Marktpreis in den ersten Jahren nach dem Kauf über dem Anschaffungspreis liegt, ist das fünfte Jahr ein Anhaltspunkt für den Verkauf.

Eine weitere Überlegung ist der Beleihungsauslauf. Wurde ein Darlehen mit gleichmäßiger Tilgung und Verzinsung aufgenommen, so verringert sich der Tilgungsbetrag zu Beginn der Rückzahlung aufgrund der hohen Zinszahlungen nur langsam, aber nach etwa fünf Jahren hat sich auch der Tilgungsbetrag in gewissem Umfang verringert. Dies ist auch der Zeitpunkt, an dem es leichter wird, den ausstehenden Kreditsaldo mit dem Verkaufserlös zu tilgen, und man kann sagen, dass es zu diesem Zeitpunkt einfach ist, nach dem Verkauf einen großen Restbetrag zu erhalten. Umgekehrt kann man nicht von einem Verkaufszeitpunkt sprechen, wenn der Darlehenssaldo den Immobilienwert übersteigt (Überschuldung), da die Schulden auch bei einem Verkauf bestehen bleiben. Es ist wichtig, das Verhältnis zwischen dem Marktpreis und dem ausstehenden Darlehenssaldo etwa fünf Jahre nach dem Kauf zu untersuchen und zu simulieren, ob Sie die Restschuld abbezahlen und trotzdem einen Gewinn erzielen können.

Fazit: Das fünfte Jahr nach dem Kauf ist für viele Anleger der erste Zeitpunkt, an dem sie ernsthaft über einen Verkauf nachdenken, wenn der Wert der Immobilie den Kaufpreis übersteigt und sie nach fünf Jahren in den Genuss eines günstigen Steuersatzes kommen. Wenn jedoch die Marktbedingungen gut sind und der Wert noch gesteigert werden kann oder wenn es keine anderen guten Investitionsalternativen gibt, ist es eine Option, die Immobilie zu behalten. Wichtig ist, das Marktumfeld und die eigene Anlagestrategie in ihrer Gesamtheit zu betrachten, bevor man eine Entscheidung trifft, wobei die "Fünf-Jahres-Regel" ein Entscheidungsfaktor ist.

Verkaufsszenarien für Immobilien, die älter als 20 Jahre sind

Szenario: Die Immobilie, die Sie besitzen, ist mehr als 20 Jahre alt. Seit dem Kauf ist viel Zeit vergangen, die Mieten sind von Anfang an gesunken, das Gebäude hat sich verschlechtert und es stehen größere Reparaturen an. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zum Zeitpunkt des Neubaus deutlich gesunken und liegen jetzt nahe am Bodenwert.

ANALYSE: Der Rückgang der Gebäudewerte und der Betriebskosten wird noch deutlicher, wenn die Gebäude mehr als 20 Jahre alt sind. Wie bereits erwähnt, liegt das Preisniveau von Eigentumswohnungen im Großraum Tokio im Allgemeinen bei etwa der Hälfte des Preises von Neubauten, wenn sie über 20 Jahre alt sind, und ist als Vermögenswert gegenüber seinem Höchststand geschrumpft. Die Tatsache, dass sie bis zu diesem Zeitpunkt gehalten wurden, bedeutet jedoch, dass sie in dieser Zeit entweder ausreichende Einkommensgewinne erwirtschaftet haben oder die Gelegenheit zum Verkauf aufgrund des Marktumfelds verpasst haben. In jedem Fall ist beim Verkauf einer alten Immobilie Folgendes zu berücksichtigen

1. Reparaturrisiken und -kosten: Nach 20 Jahren ist es an der Zeit, dass bei Eigentumswohnungen größere Reparaturen (erster Zyklus) oder bei Häusern und Wohnungen Reparaturen an der Hauptstruktur durchgeführt werden. Danach wird der Reparaturzyklus kürzer und Ausfälle und Probleme nehmen zu. Der Cashflow kann sich verschlechtern, wenn künftige Reparaturrücklagen und außerordentliche Ausgaben zu erwarten sind. Man kann davon ausgehen, dass es besser ist, zu verkaufen, bevor ernsthafte zusätzliche Investitionen (z. B. Renovierung) erforderlich werden.

2. Bewertung zum Zeitpunkt des Ausstiegs: Alte Immobilien sind aus Sicht des Käufers (insbesondere der Finanzinstitute) schwieriger zu bewerten. Bei der Kreditfinanzierung spielt die Restnutzungsdauer eine Rolle, und es ist schwierig, einen langfristigen Kredit zu erhalten, wenn das Alter des Gebäudes plus die Anzahl der finanzierten Jahre nicht innerhalb der gesetzlichen Nutzungsdauer liegt. Wenn beispielsweise eine RC-Eigentumswohnung 25 Jahre alt ist, während die Nutzungsdauer 47 Jahre beträgt, liegt die maximal mögliche Darlehenslaufzeit bei etwa 22 Jahren, was für den Käufer eine hohe monatliche Rückzahlungslast bedeutet. Infolgedessen ist die Zahl der Käufer (die in Bargeld oder kurzfristige Darlehen investieren können) begrenzt und wird auf dem Markt tendenziell vermieden. Es ist daher sinnvoller, in einer neueren Bauphase zu verkaufen, bevor die Nachfrage nachlässt. Ist die Immobilie weit über 20 Jahre alt, wird der Verkauf selbst schwieriger und der Preis muss möglicherweise weiter gesenkt werden.

3. Veränderung des Cashflows (Dead Crossing): Wenn die Abschreibung das Ende ihres Zyklus erreicht hat (z. B. 22 Jahre für Holzgebäude, 47 Jahre für RC), tritt ein Phänomen auf, das als "Dead Crossing" bezeichnet wird, bei dem die Ausgaben in den Büchern sinken und die Gewinne steigen. Da die steuerlichen Vorteile der Abschreibung verloren gehen, sinkt das Nettoeinkommen für die gleichen Mieteinnahmen. Dies ist ein Wendepunkt, an dem die Vorteile des langfristigen Haltens in Bezug auf die Steuervorteile abnehmen, insbesondere bei Immobilien, die seit langem von Privatpersonen gehalten werden. Um die 20 Jahre herum ist auch der Zeitpunkt, an dem die Abschreibung zur Neige geht, und es ist eine gute Idee, den Verkauf der Immobilie zu erwägen, sobald der Steuerspareffekt nachlässt.

Auf der Grundlage der obigen Ausführungen müssen Immobilien, die älter als 20 Jahre sind , ihre "Ausstiegsstrategie" überdenken. Wenn für die Zukunft sinkende Mieten und steigende Kosten zu erwarten sind, kann es insgesamt effizienter sein, die Immobilie frühzeitig zu Geld zu machen, auch wenn der Verkaufspreis niedrig ist, und die Mittel in eine neue Immobilie zu investieren. Vor allem, wenn es sich um ein Grundstück im Stadtzentrum handelt, kann es möglich sein, es zum Bodenwert zu verkaufen, indem man es unter der Voraussetzung verkauft, dass das Grundstück geräumt oder neu bebaut wird. Bei sehr vermögenden Personen kann es auch besser sein, den Verkaufserlös zu rekapitalisieren, als die alte Immobilie den Kindern zu vererben, wobei nicht nur die Rentabilität der jeweiligen Immobilie, sondern auch die Erbschaftsplanung zu berücksichtigen ist.

Fazit: Anlageimmobilien, die mehr als 20 Jahre alt sind, werden oft als guter Zeitpunkt für den Verkauf angesehen. Natürlich gibt es Ausnahmen, wie z. B. Immobilien in sehr guten Lagen, bei denen ein zukünftiger Anstieg der Grundstückspreise zu erwarten ist, oder Immobilien, die bereits vollständig abgeschrieben sind und keine Steuervorteile mehr genießen, und es gibt Strategien, sie zu hohen Renditen zu halten. Im Allgemeinen ist dies jedoch die Phase, in der Sie in aller Ruhe den künftigen Cashflow und die Risiken älterer Immobilien bewerten und ihren Verkauf als Ausstiegsmöglichkeit in Betracht ziehen sollten , um Mittel für den "nächsten Schritt" zu übertragen.

Verkaufsszenario bei Inflation und steigenden Zinssätzen

Szenario: Die Wirtschaft tritt in eine inflationäre Phase ein und die BOJ beginnt, die geldpolitische Lockerung zu reduzieren oder die Zinsen zu erhöhen. Die Inflation treibt die Grundstückspreise und Baukosten in die Höhe, aber gleichzeitig geraten die Zinssätze zunehmend unter Druck, was zu Unsicherheiten auf dem Immobilienmarkt führt.

ANALYSE: Die Inflation treibt im Allgemeinen den Wert von Immobilien in die Höhe, da es sich um einen realen Vermögenswert handelt, und Immobilien sind bei moderaten Infl ationsraten ein wirksamer Vermögenswert zur Inflationsabsicherung. Solange moderate Preissteigerungen und niedrige Zinssätze miteinander vereinbar sind, werden die Immobilienpreise wahrscheinlich steigen (da die gestiegenen Baukosten auch auf die Preise umgelegt werden), und die Mieten können bei neuen Vertragsabschlüssen langsam steigen. Problematisch wird es jedoch, wenn die Inflation ein bestimmtes Niveau überschreitet und die Währungsbehörden die Zinsen anheben.

Japan verfolgt seit langem eine Politik der extrem niedrigen Zinssätze, aber wenn die Zinsen ernsthaft steigen sollten, würde sich dies sofort auf den Immobilienmarkt auswirken. Höhere Zinssätze üben im Allgemeinen Druck auf die Immobilienpreise aus. Dies liegt daran, dass die Kreditkosten der Käufer steigen, was ihre Kaufkraft schmälert, und dass die erwartete Rendite (Cap Rate) von Immobilieninvestitionen mit steigenden Zinsen steigt (d. h. die Preise werden abgezinst). Konkret bedeutet dies, dass Investoren, die zuvor Kredite im Bereich von 1 % erhalten konnten, nun entweder auf den Kauf derselben Immobilie verzichten oder einen Abschlag verlangen, wenn ihnen ein Zinssatz von 3 % angeboten wird, da sich ihre Einnahmen und Ausgaben verschlechtern werden. Wie aus der Umfrage unter Immobilieninvestoren hervorgeht, steigen bei steigenden Zinssätzen auch die NOI-Renditen (und die Preise sinken).

Wenn also die Zinsen in Zukunft während der Inflationsphase mit Sicherheit steigen werden, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Hochpreismarkt, der sich auf der Grundlage der derzeit niedrigen Zinsen gebildet hat, schließlich in eine Anpassungsphase eintreten wird. Selbst nachfragestarke Märkte, wie z.B. Ballungsräume, werden bei weiter steigenden Zinsen allmählich unter einen zunehmenden Preisdruck geraten. Vor allem hochwertige Immobilien für Vermögende und Anlageobjekte dürften als erste betroffen sein. Denn je höher der Wert der Immobilie ist, desto stärker steigt die Kreditbelastung durch Zinsschwankungen, und da der Wert von Anlageimmobilien durch Einkommensberechnungen bestimmt wird, schlägt sich jede Verschlechterung der Rendite durch höhere Zinsen direkt im Preis nieder.

Andererseits kann die Inflation selbst die nominalen Mieteinnahmen erhöhen. Im Allgemeinen werden die Mieten für Mietwohnungen in Japan während der Vertragslaufzeit gestundet, aber die Mietforderungen bei einem Mieterwechsel oder beim Bau neuer Gebäude steigen und fallen mit der Wirtschaft und den Preisen. Wenn die Inflation ansteigt und das Angebot an und die Nachfrage nach Arbeitskräften sich verknappt, werden die Mietpreise in städtischen Gebieten zu steigen beginnen, was den Immobilienbesitzern in Form von höheren Einkommensgewinnen zugute kommt. Mit anderen Worten: Inflation und niedrige Zinsen erhöhen die Vorteile des Immobilienbesitzes, während Inflation und hohe Zinsen die Vorteile verringern. Gegenwärtig (Mitte der 2020er Jahre) sind die Zinssätze in Japan nach wie vor niedrig, während die Preisinflation etwas höher ist, so dass sich die Frage stellt, ob dieses Gleichgewicht durchbrochen wird.

Fazit: Es ist schwierig, in einer inflationären Phase eine Verkaufsentscheidung zu treffen, aber es ist wichtig, die Zinsentwicklung im Auge zu behalten. In einer Phase, in der die Inflation bereits hoch ist und ein Anstieg der Zinssätze erwartet wird, kann eine defensive Entscheidung getroffen werden, um zu verkaufen und Kasse zu machen, solange die Vermögenswerte ihren Höchststand erreicht haben. Hält die Zentralbank dagegen selbst bei Inflation an ihrer Zinskontrollpolitik fest und hält der Liquiditätsmarkt an, kann eine Strategie des Festhaltens an der Immobilie in Erwartung einer weiteren Welle von Immobilienpreissteigerungen sinnvoll sein. Ultra-High-Net-Worth-Investoren sind möglicherweise in der Lage, das Risiko über ihr gesamtes Portfolio abzusichern, so dass sie einen Diversifizierungsansatz verfolgen können , indem sie einige Immobilien verkaufen, um Gewinne zu sichern, während sie andere weiterhin halten. Der Schlüssel liegt darin, nicht einfach zu glauben, dass Inflation = Wertsteigerung von Immobilien bedeutet, sondern die zugrunde liegenden Veränderungen in der Geldpolitik und die Auswirkungen der Finanzierungskosten zu berücksichtigen.

Praktische Ratschläge zur Maximierung der Gewinne beim Verkauf

Wenn Sie die Entscheidung getroffen haben, zum richtigen Zeitpunkt zu verkaufen, besteht die nächste Herausforderung darin, wie Sie Ihren Verkaufsgewinn in der Praxis maximieren können. Bei sehr vermögenden Anlegern kann der Gewinn aus dem Verkauf einer einzigen Immobilie in der Größenordnung von mehreren Dutzend bis Hunderten von Millionen Yen liegen, und Unterschiede in den Detailbedingungen können sich erheblich auf den endgültigen Gewinn auswirken. Im Folgenden konzentrieren wir uns auf zwei Punkte - die Auswahl eines zuverlässigen Maklerunternehmens undMaßnahmen gegen die Grunderwerbssteuer - und erläutern, wie man den Verkaufsprozess vorteilhaft vorantreiben kann.

So wählen Sie ein zuverlässiges Maklerunternehmen aus

Um eine Immobilie zu einem hohen Preis zu verkaufen, ist die Zusammenarbeit mit einem hervorragenden Vermittlungsunternehmen/Makler unerlässlich. Durch die Wahl eines Maklerunternehmens, das besonders viel Erfahrung mit dem Kauf und Verkauf von hochwertigen Immobilien und Anlageobjekten hat, können Sie eine geeignete Verkaufsstrategie und ein Netzwerk potenzieller Käufer nutzen. Die wichtigsten Punkte, die Sie bei der Auswahl eines Maklerunternehmens beachten sollten, sind

• Prüfen Sie die Erfolgsbilanz und die Fachgebiete des Unternehmens: Wählen Sie ein Unternehmen, das über eine umfangreiche Erfolgsbilanz bei Transaktionen in der gleichen Art von Immobilien und im gleichen Gebiet wie die zu verkaufende Immobilie verfügt. Handelt es sich beispielsweise um den Verkauf eines einzelnen Gebäudes im Stadtzentrum, ist es ein Unternehmen, das Erfahrung mit Transaktionen mit wohlhabenden Investoren und Fonds hat, und wenn es sich um den Verkauf einer Eigentumswohnung für Familien in den Vororten handelt, ist es ein Unternehmen, das stark im Verkauf an die allgemeine Nachfrageschicht ist. Es ist ratsam, sich nach früheren Kaufverträgen und den Kunden zu erkundigen, die diese nachgefragt haben.

• Fähigkeit, einen fairen Preis zu präsentieren: Fordern Sie ein Gutachten von mehreren Unternehmen an und vergleichen Sie die Angemessenheit der Grundlage für das Gutachten. Seien Sie sich bewusst, dass ein Unternehmen, das einen extrem hohen Schätzpreis anbietet, möglicherweise nur ein Lippenbekenntnis ist, um einen Vertrag zu unterzeichnen. Auf der anderen Seite können Sie einem Unternehmen vertrauen, das einen Preis anbietet, der auf dem Markt und den Beweisen basiert, und das auch eine konkrete Verkaufsstrategie zeigt, wie z. B. "Wir werden dieses Marktsegment zu diesem Preis ansprechen".

• Netzwerke von vermögenden bzw. institutionellen Anlegern: Bei sehr vermögenden Immobilien können "Off-Market"-Transaktionen, bei denen Käufer unter dem Radar gefunden werden, bevor die Immobilie auf den Markt gebracht wird, erfolgreich sein. Für einkommensstarke Gebäude und Luxusimmobilien in prominenten Gegenden kann ein höherer Preis erzielt werden, wenn sie von einer Agentur mit einer Liste vermögender Kunden vermittelt werden, anstatt sie einer großen Anzahl von Personen anzubieten, da dies deren Privatsphäre schützt. Das Vorhandensein eines solchen Netzwerks ist ebenfalls ein Faktor.

• Kommunikation und Transparenz: Die Geschwindigkeit der Antwort, die Genauigkeit der Vorschläge und die Häufigkeit der Berichterstattung über den Verkaufsprozess sind ebenfalls wichtige Aspekte der Kommunikation. Ein vertrauenswürdiges Unternehmen wird sich nicht auf unehrliches Verhalten, wie z. B. Umgehung, einlassen und die Gewinnmaximierung des Verkäufers in den Vordergrund stellen. Überlegen Sie auch, ob Sie ein Gefühl der Verbundenheit und des Vertrauens mit der zuständigen Person aufbauen können.

Außerdem hängt es von der Strategie ab, ob ein Vollzeit-Vermittlungsvertrag mit einem Unternehmen abgeschlossen wird oder ob es sich um eine allgemeine Vermittlung an zwei oder mehr Unternehmen handelt. Bei einer hochpreisigen Wohnung kann ein Vollzeitdienst, der die Informationsverbreitung anstrebt und sich auf eine Vertrauensperson konzentriert, gut sein, während eine allgemeine Vermittlung, die weit ausholt und Sie wettbewerbsorientiert verkaufen lässt, erfolgreich sein kann. Es ist gut, wenn Sie je nach Art der Wohnung und der Marktsituation ein Vermittlungsunternehmen hinzuziehen. Letztlich ist die Wahl des Partners, der den besten Käufer findet und dabei die Absichten des Verkäufers berücksichtigt, eine Abkürzung zur Maximierung des Verkaufsgewinns.

Grunderwerbsteuererleichterung und Finanzplanung

Die bereits erwähnte Grunderwerbssteuer ist der größte Kostenfaktor für den Gewinn aus dem Immobilienverkauf, aber es gibt mehrere Möglichkeiten, die Belastung durch Vorausplanung und Einfallsreichtum zu verringern.

• Nutzung des langfristigen Grunderwerbsteuersatzes: Auch hier gilt, dass die Anwendung des langfristigen Grunderwerbsteuersatzes durch das Halten der Immobilie für mehr als fünf Jahre von grundlegender Bedeutung ist, wenn der Zeitpunkt des Verkaufs angepasst werden kann. Kennen Sie das Anschaffungsdatum für jede Immobilie und passen Sie die Daten so weit wie möglich an, wenn der geplante Verkauf weniger als fünf Jahre dauert. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Immobilie durch die Besitzdauer am Ende des Jahres bestimmt wird (z. B. wenn die Immobilie im April 2019 erworben wurde, ist sie am 1. Januar 2024 länger als fünf Jahre im Besitz, und ein Verkauf im Jahr 2024 wird als langfristig behandelt).

• Anwendung von Sonderabzügen und Ausnahmen: Beim Verkauf von Wohneigentum sind Sonderabzüge wie der Sonderabzug in Höhe von 30 Millionen Yen und der ermäßigte Steuersatz für mehr als zehn Jahre Besitz möglich. Sie sind jedoch grundsätzlich nicht auf reine Anlageimmobilien anwendbar. Andererseits gibt es Sonderregelungen für den Ersatz von Eigentum durch Rekombination (mit eingeschränkten Bedingungen, z.B. im Falle eines Eigenheims) und für den Verkauf von geerbtem Eigentum innerhalb einer bestimmten Frist.

• Aufwandsermittlung und Hinzurechnung von Anschaffungskosten: Die lückenlose Aufzeichnung von Anschaffungskosten und Veräußerungskosten bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns ist ebenfalls unmittelbar mit einer Steuerersparnis verbunden. Berücksichtigen Sie alles, was erfasst werden kann, wie Maklergebühren, Eintragungskosten, Vermessungskosten für Grundstücke, Buchwert nach Abzug der Abschreibungsäquivalente für Gebäude und Stempelgebühren zum Zeitpunkt der Übertragung. Auch wenn die Anschaffungskosten einer durch Erbschaft erworbenen Immobilie nicht bekannt sind, gibt es Sonderbestimmungen (Sonderbestimmungen für die Hinzurechnung von Anschaffungskosten), die es in bestimmten Fällen ermöglichen, die vom Erblasser gezahlte Erbschaftssteuer zu den Anschaffungskosten hinzuzurechnen. Da die Erbschaftssteuer auf hochwertige Immobilien erheblich sein kann, gibt es Fälle, in denen die Anwendung dieser Sonderregelung den steuerpflichtigen Gewinn bei der Übertragung verringern kann.

• Streuung des Verkaufszeitpunkts und Gewinn- und Verlustbeteiligung: Wenn Sie eine sehr wohlhabende Person sind und den Verkauf mehrerer Immobilien planen, ist es auch sinnvoll, die Übertragung absichtlich auf verschiedene Jahre zu verteilen. Obwohl die Grunderwerbssteuer eine separate und nicht progressive Steuer ist, kann sich der Verkauf einer großen Anzahl von Immobilien im selben Jahr auf andere Steuerstufen auswirken, wie z. B. die Wohnsteuer und die Beiträge zur nationalen Krankenversicherung. Es gibt auch eine Entscheidung, die es wagt, Verkäufe innerhalb desselben Jahres zu kombinieren, da ein Verlust aus der Übertragung einer Immobilie mit einem Gewinn aus der Übertragung einer anderen Immobilie im selben Jahr verrechnet werden kann (im Prinzip können Gewinne oder Verluste aus der Übertragung von Immobilien nur mit anderen Immobilienübertragungen zusammengerechnet werden). Es ist wichtig, das Jahr des Verkaufs so zu gestalten, dass die Gesamtsteuerlast möglichst gering ist.

• Nutzung von Kapitalgesellschaften: Für Großanleger kann es flexibler sein, Immobilien als Kapitalgesellschaft zu halten als als eine Einzelperson. Die Körperschaftssteuer ist auf ca. 23 % (für kleine und mittlere Unternehmen niedriger) auf Veräußerungsgewinne festgesetzt, und es besteht Flexibilität bei der Zuweisung von Gewinnen und Verlusten innerhalb des Unternehmenseinkommens. Selbst wenn die Immobilie im Namen einer Körperschaft verkauft wird, unterliegt sie der Körperschaftsteuer und nicht der Grunderwerbsteuer und kann mit Ausgaben und anderen Geschäftsverlusten verrechnet werden. Wird der Gewinn jedoch schließlich an eine Privatperson übertragen, ist dies aufgrund der Dividendenbesteuerung usw. im Allgemeinen nicht vorteilhaft. Erst nach einer langfristigen Simulation der Steuerlast sollte gegebenenfalls eine Unternehmensregelung in Betracht gezogen werden.

Durch die oben genannten Maßnahmen ist es möglich, den Betrag, der in Ihrer Tasche verbleibt, zu maximieren, selbst wenn Sie beim Verkauf den gleichen Gewinn erzielen. Da die Besteuerung bei den Superreichen immer komplizierter wird, empfehlen wir Ihnen, bereits vor dem Verkauf Simulationen durchzuführen und dabei mit einem zuverlässigen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer zusammenzuarbeiten. Insbesondere beim Verkauf einer Immobilie mit nicht realisierten Gewinnen in Höhe von Hunderten von Millionen Yen kann ein Unterschied von mehreren Dutzend Millionen Yen oder mehr entstehen, je nachdem, ob im Vorfeld Maßnahmen ergriffen wurden oder nicht. Obwohl es ein Trugschluss ist, den richtigen Zeitpunkt zu verpassen, indem man sich nur um die Steuerreduzierung kümmert, kann man sagen, dass "Verkaufen zum richtigen Zeitpunkt und mit den richtigen Maßnahmen" die wahre Ausstiegsstrategie ist.

Schlussfolgerung.

Die Beurteilung des Verkaufszeitpunkts bei Immobilieninvestitionen ist schwieriger als eine einmalige Kaufentscheidung, aber es ist ein wichtiger Prozess, der die Investitionsergebnisse bestimmt und zur nächsten Entwicklungsstufe führt. Auf der Grundlage der Markttrends in den 23 Bezirken Tokios ist es ratsam, stets zu simulieren, "wann der beste Zeitpunkt für einen Verkauf ist", und dabei objektive Indikatoren wie sinkende Renditen und das fortschreitende Alter der Gebäude im Auge zu behalten, wobei auch die Auswirkungen auf die realen Erlöse wie die Grunderwerbssteuer zu berücksichtigen sind.

Vor allem in einer Boomphase wie der gegenwärtigen stellt sich das Dilemma, ob man während einer Hausse verkaufen oder auf weitere Wertsteigerungen warten sollte. Wenn Sie ein sehr vermögender Anleger sind, können Sie eine Diversifizierungsstrategie verfolgen, indem Sie einige Ihrer Bestände verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen, während Sie andere weiterhin halten. Entscheidend ist, dass Sie die beste Vorgehensweise für Ihre eigene Portfoliostrategie wählen, nicht für die eines anderen. Sie müssen Entscheidungen treffen, die mit Ihrer eigenen Vermögenssituation und Ihren Zukunftsplänen übereinstimmen, wobei Sie eine objektive Marktanalyse und eine praktische Perspektive beibehalten müssen.

Abschließend lassen sich die in diesem Beitrag erörterten Punkte wie folgt zusammenfassen.

• Typische Indikatoren für die Entscheidung, wann es an der Zeit ist, eine Immobilieninvestition zu verkaufen: Verschlechterung der Rentabilität aufgrund sinkender Renditen, Wertverlust und steigende Instandhaltungskosten im Laufe der Zeit sowie der Wegfall von Steuervorteilen, z. B. bei einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren.

• Aktuelle Situation auf dem Markt der 23 Stadtbezirke von Tokio: ein Verkäufermarkt, auf dem die Preise weiter steigen, aber es gibt große Unterschiede zwischen den einzelnen Gebieten. Im Stadtzentrum gab es eine Reihe von hochpreisigen Transaktionen, wodurch sich der Abstand zu den Vororten vergrößert hat.

• Szenarien zum Zeitpunkt des Kaufs: Beurteilen Sie die Steuersätze in den ersten fünf Jahren nach dem Kauf, achten Sie auf das Risiko des Verfalls und den Restwert, wenn die Immobilie älter als 20 Jahre ist, und beobachten Sie die Zinssätze während der Inflationsphase.

• Optimieren Sie die Verkaufspraxis: Maximieren Sie den Erlös, indem Sie den richtigen Käufer zum richtigen Preis ansprechen, indem Sie einen zuverlässigen Vermittler einsetzen und die Steuerlast im Vorfeld minimieren.

Auch wenn es heißt, dass bei Immobilieninvestitionen "der Einstieg (Kauf) den Gewinn bestimmt", so ist es in Wirklichkeit "der geschickte Ausstieg (Verkauf), der den Endgewinn bestimmt". Wir hoffen, dass Sie in dem dynamischen Marktumfeld der 23 Bezirke von Tokio Ihren eigenen besten Verkaufszeitpunkt und Ihre eigene beste Verkaufsstrategie finden werden, indem Sie die Erkenntnisse dieses Artikels nutzen. Verpassen Sie nicht den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf und nutzen Sie die Vorteile der nächsten Investition oder Vermögensnachfolge.