您知道東京都正在投入新资金，准备启动「经济适用房」（低价住房）政策吗？近年来，东京的住房价格和房租飞涨，普通收入家庭很难找到合适的住房。在此情况下，東京都为了增加育儿家庭等能够以合理价格安心居住的住房，推出了大规模支援政策。 本文将向普通读者通俗易懂地介绍「经济适用房」是什么、東京都的新政策内容和背景、对象入住者、其他地区和海外的类似案例，以及今后的计划、课题和相关者的作用。经济适用房是什么？
「经济适用房「一词来源于英语」Affordable Housing"，顾名思义，是指租金或价格低于市场价的住房。也就是说，是指中低收入家庭也能轻松负担得起的住房。
東京都将「经济适用房」定义为育儿家庭等能够以合理租金安心居住的住宅。传统上，低收入者可以入住公营住宅（都营住宅等），但入住条件收入限制严格、抽签倍率高，很难入住。 另一方面，即使是不属于公共住宅对象的中等收入阶层，在目前的东京住房状况下，住房负担也很重，难以确保适当面积和环境的住房。可负担住房是应对这种「住房与收入不匹配」问题的全新住房类别。
具體來說，計劃將租金水平控制在民間市場行情的80%左右。例如，市場價格為每月10萬日元的房產，租金約為8萬日元。東京都議會公明黨等推進派提出，根據運營情況，目標將租金降低到市場行情的60%左右（同樣為10萬日元的房產，租金約為6萬日元）。 如此一来，「经济适用房」就是以为更多人提供负担得起的适当居住环境为目的的住房。
东京都的经济适用房政策概要
东京都将于2025年度开始全面实施经济适用房供应促进政策。具体来说，将设立官民合作基金，通过该机制提供低廉的租赁住宅，这是一个全新的计划。
東京都將為該事業出資約100億日元，並從民間募集同等金額的資金，計劃組成總規模約200億日元的基金。利用該基金，收購、翻新東京都內的空屋和二手房，或新建住宅，以市場租金的80%左右的低租金出租。 例如，「以空置房屋利用为中心的基金」规模为 40 亿日元（东京都出资 20 亿日元），预计将提供约 80 套住房，此外，还计划设立「以育儿支援为中心的基金」和「以单亲家庭支援为中心的基金」等多项基金，以实现不同的目标。
通过这个官民基金，东京都将利用民间资金和专业知识来促进住房供应。东京都将率先出资，民间投资者和经营者也将出资，通过公共资金与民间资本的合作，构建住房供应模式。与以往东京都直接建造和管理公营住房、向低收入者发放现金租金补助的方式不同，这种新方法备受关注。
计划覆盖区域为整个东京都。特别是在住房费用高昂的市区（23区等）需求较大，而郊区则存在可利用的空置房屋，预计将满足市中心的需求和郊区的空置资源。2025年度将公开征集基金运营机构，并研究具体方案，计划于2026年度开始提供（入住）。 目前，供应户数尚未确定，但东京都首先希望通过这项举措积累低廉住房供应的经验，将来在行政主导的基础上，营造一个由民间主导持续供应经济适用房的环境。
投入资金的背景：为什么现在要推出「低价住房」？
東京都投入巨額公費（100億日元）实施这项政策，其背景是近年来住房问题日益严重。
首先，住房价格和租金暴涨。近年来，由于建筑成本和土地价格上涨，东京新建公寓的平均价格急剧上涨，每套超过1億日元。 即使是租房，随着物价上涨，房租也持续上涨，甚至有人抱怨「房租太贵，在东京找不到能住的地方」。实际上，在物价和房租双双上涨的情况下，许多人在寻找住房方面遇到困难，尤其是育有孩子的家庭，即使希望找到更宽敞的住房，也难以找到符合预算的房源。
这种住房负担沉重的状况，被称为「住房贫困」，已成为社会问题。 如果收入的大部分都用於支付房租，不得不削減其他生活費用，或者只能繼續在狹窄的居住環境中與家人一起生活，那麼生活質量就會下降。尤其是年輕一代和育兒世代無法在東京確保穩定的住房，可能會導致人口從東京流向其他地區。事實上，近年來，有人指出無法承受住房成本的育兒家庭流向首都以外地區的現象。
此外，這種居住環境的問題與少子化、人口減少也息息相關。高昂的住房成本可能會成為人們猶豫結婚、生育或減少生育的因素。東京都以育兒家庭為主要對象推出這項措施，也是為了從住房方面支持育兒、應對少子化。 如果能够获得安心的住房，即使在城市地区也更容易继续养育子女，工作与育儿也更容易兼顾。
与此同时，东京还面临着空置房屋增加的另一个问题。未被利用、被废弃的房屋越来越多，给防灾和治安带来问题。因此，东京都不仅计划新建大型住宅，还关注现有空置房屋和二手房的利用。 目的是同时解决「空房问题」和「确保住房的可负担性」。
总而言之，可负担住房政策是应对「住房费用高涨给城市居民生活带来压力」和「空房增加造成资源浪费」这两个问题，实现人人都能安心居住的东京的一项措施。
预计入住对象者的条件
那麼，什麼樣的人可以入住這些經濟適用住宅呢？東京都的主要對象是中等收入育兒家庭和單親家庭（單親母親或單親父親的家庭）。也就是說，主要考慮的是家庭收入處於平均水平或以下，僅靠主要收入來源難以在目前的東京租金水平下確保足夠寬敞、環境良好的住宅的家庭。
通常，都营住宅等公共住宅是面向低收入人群提供的，但收入略微超过收入标准的家庭则无法享受公共援助。然而，在民间租赁市场，经济困难的这些「夹缝」群体是经济适用房的主要入住候选人。此外，由于单亲家庭在收入和住房方面面临许多困难，因此成为特别重点援助对象。
此外，東京都議會還提出經濟困難的年輕一代也應納入入住對象的意見。非正規雇傭、收入不穩定、剛入社會、房租負擔沉重的年輕單身者等，在某些情況下也可能納入對象範圍。
入住條件的詳細內容（例如收入上限、家庭人數要求等）計劃於2025年度制定，目前尚「未定」。 由于该项目是通过基金向经营者征集提案的，因此具体标准似乎也会受到经营者的提案内容的影响。但是，由于东京都打算将该住房提供给真正需要的人，因此除了「有子女的家庭」和「单亲家庭」等条件外，基本要求还包括收入低于一定标准（高收入家庭不包括在内）、在东京都内居住或工作、有住房需求等。
例如，其他制度规定「有小学以下儿童的家庭」、「年收入低于○○万日元」等条件，经济适用房也可能会设定类似的标准。无论如何，入住者的招募和选拔将在今后具体化。如果报名人数过多，可能会进行抽选或选拔，但东京都将建立公平、透明的机制，为真正需要的人提供低廉的住房。
与其他自治体和海外的类似措施的比较
東京都的這項嘗試在日本是全新的，其他自治體和海外是否有類似的政策呢？下面簡單介紹國內外的例子。
日本其他自治體的措施
在日本，迄今為止，公營住宅（都營、市營住宅等）和自治體的房租補助制度零星存在。 例如，据报道，东京都杉并区启动了全国首个制度，在一定期间内为低收入青年和育儿家庭入住民间租赁住宅提供部分房租补助（每年最多2年，补助金额约为30万日元）。由此可见，各地方政府正在尝试减轻房租负担。
然而，像东京都这样组建大规模官民基金来提供住房本身，还是非常先进的举措。 日本民间也开始尝试类似举措。在名古屋市内，一家民间企业以市场租金的70%左右的价格为单亲家庭（母子家庭）提供住房，引起了广泛关注。这是企业的社会贡献活动，但与东京都的政策目标相同，可以说是「增加收入与租金相称的住房」的先驱案例。东京都的相关人员也打算参考这些先进案例，推进该政策。
今後，如果東京都的措施能夠順利實施，其他大都市圈的自治體也可能推出類似的可負擔住宅措施。住宅問題不僅限於東京，也是大阪府、神奈川縣等都市地區的共同課題，正在全國各都市受到關注。
海外的類似措施
在海外，「可負擔住宅（Affordable Housing）」是一個廣泛使用的概念，許多大都市都將其納入政策。 例如，在欧美的大城市，新建公寓和公寓楼时，通常要求一定比例为中低收入人群提供的低价住房。在纽约、伦敦、巴黎等城市，开发商必须在项目中纳入部分低租金住房，以使整个城市能够容纳不同收入人群居住。
近年来，民间企业也开始主导解决住房问题。由于IT企业的迅速发展，美国西海岸的住房成本急剧上涨，例如，运营Facebook的Meta公司出资约3800万美元（约合50亿日元），支持当地的经济适用房和无家可归者援助项目。 此外，亚马逊公司于 2021 年设立了规模达 20 亿美元（约合 2000 亿日元）的住房基金，宣布将在西雅图近郊等地建设 2 万套以上价格合理的住房。 这些都是企业意识到地区住房问题，投入巨资进行社会贡献的例子。其背景是，企业集中地区房租急剧上涨，普通民众无法居住，企业为了缓解自身业务的影响，开始进行住房支援。
另一方面，欧洲和亚洲的一些国家也建立了公共社会住房（社会住房）制度。例如，维也纳以市营住宅而闻名，为包括中等收入阶层在内的广大市民提供低廉的住房。此外，新加坡80%以上的国民居住在政府主导建设的住房（HDB）中，公共住房非常完善。 東京都的政策虽然不像公共住宅那样大规模直接供应，但在利用公共资金和民间力量供应住房这一点上，与海外的一些模式有相通之处。
总而言之，東京都的经济适用房政策是国内先驱性的尝试，在借鉴海外成功经验和教训的基础上推进。
今后的日程和课题
未来的时间表是，在 2025 年度内制定具体的基金计划，并选定运营机构（基金经理和住房运营商）。2026 年度，将启动通过基金购买、翻新和新建住房的项目，预计最早将在 2026 年度内（2026 年 3 月之前）开始入住。实际入住时间预计为 2026 年至 2027 年左右。 之後，將根據基金的運營情況，考慮增加投資、設立新基金、擴充制度等措施。
不過，該政策剛剛起步，具有很強的「社會實驗」色彩，存在許多問題。首先是供應戶數規模。儘管項目規模為 200 億日元，但考慮到每套住房所需的費用，初期階段可供應的住房數量可能僅限於幾百套。 與整個東京都的住房困難人口相比，這遠遠不夠。一位都議會議員表示：「我們並不認為這項政策能夠解決所有的住房問題」，並強調這只是第一步，今後還需要探索方向。
此外，能否獲得民間足夠的合作也是關鍵。 東京都寄希望於重視社會貢獻的「影響力投資家」等，以利益為次要考慮因素、願意合作企業和投資者的參與為前提。但實際上，能夠籌集到多少民間資金，能否持續提供低租金住宅，尚屬未知數。基金出資者當然需要一定的回報，但為了降低租金，需要降低收益率，因此收益與公益性的平衡非常困難。 東京都甚至表示「极端来说，对東京都的回报（利润）为零也没关系」，希望民间也「不要为了赚钱，而是出于对社会贡献的认同来投资」。能否吸引到赞同这一理念的参与者，将是成败的关键。
此外，还有事业运营上的不确定性。 由於這是官民基金這種新方法，東京都也說明「具體方案尚待經營者提出，尚未確定」，目前細節尚未確定。因此，在都議會也有人指出「供應戶數和租金設定不明確」以及「這種方法真的是最有效的住房支援措施嗎」等質疑聲音。也就是說，能否按照計劃以低廉的租金有效供應住房，還需要進一步驗證。
此外，「压制民营企业」的担忧也是一个问题。有人认为，如果行政机构提供低租金的住房，会与周边的民间房东形成竞争，影响他们的生意。对此，东京都表示：「供应量不会那么多，目前不会对民营企业造成压制」。相反，如果能够供应到这个程度，那是再好不过的了，但万一出现影响，会考虑与民间企业共存的对策。 實際上，由於供應數量在短期內是有限的，因此造成市場嚴重扭曲的可能性較低。但從長遠來看，如果事業擴大，與民間租賃市場的協調也可能成為需要考慮的問題。
最後，入住者的選拔和運營質量也是問題。為了確保精心準備的住宅能夠公平地分配給真正需要的人，需要透明、公正的入住者招募和選拔。 此外，儘管租金較低，但既然要付錢住，就必須考慮建築和管理質量。「便宜沒好貨」會影響入住者的生活穩定。運營企業也有責任維持適當的住宅質量和支援體制。東京都作為支援該事業的一方，也將對運營情況進行監測和指導，以促進改進。
如上所述，未来面临的课题多种多样，但这项措施首先迈出了重要一步。住房问题无法一蹴而就，但尝试新的方法可能会开辟新的道路。东京都计划通过这次尝试积累经验，并将其用于未来政策的充实和改善。
相关者的角色和预期效果
可负担住房政策需要各种相关方（利益相关者）的合作。下面整理一下各方的职责和该政策预期达到的效果。
- 东京都（行政）的职责： 东京都是该项目的发起者和推动者，首先负责投入资金和制度设计。东京都出资 100 亿日元是为了吸引民间资金，并负责制定基金框架、确定对象的大框架、宣传等。 此外，在必要时，東京都还可能提供其拥有的土地或放宽管制等，为该事业提供支持。行政部门的参与，是在纯粹的市场机制难以实现的情况下，通过政策引导提供「低租金、高品质的住宅」的作用。虽然这给東京都带来了财政负担，但東京都更重视由此获得的社会回报（市民的生活稳定、人口维持等）。
- 民间开发商和投资者的作用：民间方面负责提供资金和实际供应住房。投资基金的投资者（企业、金融机构、个人富裕阶层等）与通常的投资相比，虽然可能获得较低的回报，但作为为解决社会问题做出贡献的投资（影响力投资）而参与其中。房地产开发公司和住房管理公司利用基金提供的资金收购、翻新、新建房产，并进行租赁运营。 民間企業擁有的專業知識（物業選擇能力、施工和裝修技術、租賃管理經驗等）將得到發揮，有望提供高效且舒適的住宅。一位都議會議員表示：「雖然是以基金的形式，但目的是解決社會問題，希望民間企業也能認同社會貢獻，而不是為了盈利而投資。」響應這一號召，民間企業承擔社會使命參與其中，這是該計劃的特色。
- NPO、地區團體等的角色：非營利組織和地區團體也可以成為重要的合作夥伴。例如，支援單親家庭的NPO可以向行政機關和企業傳達單親母親家庭的需求，並合作招募入住者和提供生活支援。地區自治會和福利團體也可以幫助新入住的居民融入社區，並為他們提供諮詢服務。 NPO 等组织补充了行政机构和企业容易忽视的细致支持，为营造让入住者安心生活的环境做出了贡献。
通过相关各方的合作，预计将产生以下预期效果。
- 对市民的影响（生活稳定）：入住经济适用房的家庭，房租负担减轻，经济上有了余裕。无需在住房上过度支出，教育费和伙食费等其他生活费就可以增加，整体生活质量得到提高。 此外，從狹窄的住宅搬到寬敞的住宅，孩子可以自由地成長，隱私和衛生問題也得到改善。最重要的是，住房的穩定是生活的基礎。一位相關人士表示：「『住』是基本需求。有穩定的住所，心靈才會豐富」。穩定的住房對身心健康也有積極影響，有助於創造專心工作和養育孩子的環境。
- 对整个社会的影响（应对少子化、振兴地区）： 改善育儿家庭的居住环境，将营造出适合育儿的城市环境。由于住房成本的原因而从东京迁往郊区的家庭如果留在东京，将抑制东京的人口外流，并可能有助于未来支撑出生人数。 年轻一代能够继续留在城市生活，将有助于确保劳动力，保持城市的活力。此外，空置房屋得到有效利用，将改善地区的治安和景观，有望促进社区的复兴。老旧房屋经过翻新，有人居住，将提高防灾安全性，周边商店街等也会因人流增加而变得热闹起来。
- 行政、政策方面的效果（构建示范案例）： 如果这项举措取得成功，对于东京都来说，将建立新的住房政策模式。如果能够证明不依赖传统的公营住房也能解决住房问题，那么未来的政策选择范围就会扩大。东京都表示：「通过这次的措施，我们将积累专业知识，希望未来能够营造出由民间主导供应住房的环境」。 也就是说，政府的目標是，即使政府不再長期投入資金，民間企業也能以社會使命為使命，形成可負擔住宅市場。未來，通過本次基金，成功案例不斷積累，如果能夠展示「作為商業模式可行的可負擔住宅」的模式，就有可能向全國推廣。
- 對民間企業的效果（企業社會責任、新市場）：對於參與的民間企業來說，這不僅僅是志願活動，還能提高企業價值。 通过为解决社会问题做出贡献，企业可以提高品牌形象，实现企业社会责任（CSR），并成为员工的骄傲。此外，如果经济适用房的供应在未来走上正轨，还将开拓新的房地产市场。虽然目前不考虑盈利，但通过扩大规模和提高效率，最终有可能发展成可持续的商业模式。从这个意义上讲，对于民间企业来说，也不是没有长期利益。
总而言之，东京都的经济适用房政策是一个行政、民间和社区合作应对城市住房问题的项目。通过各相关方发挥各自的作用，有望取得单独行动无法实现的成果。最终目标是，按照「住房是生活的基础」的话，让更多的东京市民获得稳定的住房，过上安心的生活。 如果這項挑戰取得成功，東京將成為一個人人都能安居樂業的溫馨城市，並有助於克服少子老齡化和經濟活力下降等挑戰。
東京都的可負擔住宅政策剛剛起步，全國都關注著其進展。隨著進展，可能會出現一些問題，但東京都將靈活進行改善，使這項新的住房支援政策走上正軌。 對於我們普通市民來說，這是一項與自己和周圍人的生活息息相關的政策，我們應予以關注。必要信息公開後，請大家務必查看。我們期待著東京都的這項措施能夠為實現每個人都能安心生活的社會帶來新的成果。
