您是否了解東京都即将启动的“可负担住宅”（低价住宅）政策？近年来，东京的房价和租金持续上涨，普通收入家庭难以找到合适的住房。在此背景下，東京都为帮助育儿家庭等群体以合理价格安心居住，推出了大规模支援措施。 本文将以通俗易懂的方式，为您解析“可负担住宅”的含义、東京都新政策的内容及背景、目标入住对象、与其他地区及海外类似案例的比较，以及未来计划、面临的挑战及相关方的角色。可负担住宅是什么？
“可负担住房”一词源自英语 Affordable Housing（手頃な価格の住宅），顾名思义，指的是租金或价格低于市场水平的住房。也就是说，是指以中低收入家庭能够轻松承担的价位提供的住房。日语中也常被称为“手頃な価格の住宅”“低価格住宅”等。
東京都将“可负担住宅”特别定义为“让育儿家庭等能够以合理租金安心居住的住宅”。传统上，针对低收入群体，政府会提供公营住宅（如都营住宅等），但入住这些住宅需要满足严格的收入限制和高抽签倍率，导致许多家庭难以入住。 另一方面，即使是未纳入公营住宅对象的中等收入群体，在当前东京的住房状况下，住房费用负担过重，难以确保合适面积和环境的住房。可负担住宅可视为解决这种“住房与收入不匹配”问题的全新住房类别。
具体而言，计划将租金水平控制在民间市场行情的80%左右。例如，市场价格为每月10万日元的房产，租金可控制在8万日元左右。東京都議会公明党等推动派提出，通过合理运营，甚至可将租金下调至市场行情的60%左右（同等10万日元的房产租金可降至6万日元左右）。 因此，“可负担住宅”旨在以大多数人能够承受的负担，提供适宜居住环境的住宅。
東京都的可负担住宅政策概要
東京都将于2025年度起，正式启动可负担住宅供应促进政策。具体而言，将设立官民合作基金（基金），通过该机制供应低廉租赁住宅，这是全新的方案。
東京都为此事业拨款约100亿日元，并计划从民间筹集同等规模的资金，组成总规模约200亿日元的基金。该基金将用于收购、改造東京都内的空置房屋和二手住宅，或新建住宅，以市场租金的80%左右的低租金出租。 例如，首先设立的“以空置房屋活用为中心的基金”规模为40亿日元（其中東京都出资20亿日元），计划供应约80户住宅。此外，还计划设立以“育儿支援为中心”、“单亲家庭支援为中心”等不同目的的多个基金。
通过这一官民合作基金，東京都将吸引民间资金和专业知识以促进住宅供应。東京都作为发起方出资，民间投资者和企业家出资，通过公共资金与民间资本的协同构建住宅供应模式。与以往東京都直接建设并管理的公营住宅，以及向低收入者发放现金的租金补贴不同，这一新方法备受关注。
目标区域涵盖東京都全域。特别是在住宅费用高涨的都市部（如23区等）需求旺盛，同时郊外地区也存在可利用的空置房屋，因此预计将同时满足都心部需求与郊外空置资源的双重需求。计划于2025年度内公开招募基金运营机构并探讨具体方案，目标于2026年度内启动供应（入住开始）。 目前供应户数总数尚未确定，但東京都计划通过此举措积累低廉住宅供应的经验，未来希望在不依赖行政主导的情况下，通过民间主导持续供应可负担住宅的环境。
资金投入的背景：为何现在推出“低价住宅”
東京都投入巨额公费（100亿日元）推行此政策的背景，是近年来日益严峻的住房相关问题。
首先是住房价格与租金的急剧上涨。东京近年来受建设成本和土地价格上涨影响，新建公寓的平均价格已飙升至每户超过1亿日元的水平。 在租赁市场，随着物价上涨，租金水平持续攀升，甚至出现“租金过高，在东京无房可住”的呼声。实际上，在物价和租金双双上涨的背景下，许多人面临住房困难，尤其是育有子女的家庭，即使希望寻找更宽敞的住房，也难以找到符合预算的房源。
这种住房成本负担过重的问题，已被称为“住房贫困”的社会问题。 收入的大部分被房租吞噬，不得不压缩其他生活开支的家庭，以及被迫在狭小居住环境中与家人共同生活的家庭不断增加，这将导致生活质量下降。特别是年轻一代和育儿家庭无法在东京获得稳定住房，可能导致人口从东京流向其他地区。事实上，近年来已指出因无法承受住房成本而迁出东京的育儿家庭现象。
此外，这类居住环境问题与少子化及人口减少也并非无关。高昂的住房成本可能成为人们犹豫结婚、生育或减少子女数量的因素。東京都将育儿家庭作为主要对象推出此项政策，旨在通过改善住房条件，连结育儿支援与少子化对策。 如果能够获得安心居住的住房，即使在都市部也能更容易地继续育儿，工作与育儿也更容易兼顾。
与此同时，东京还面临着空置房屋增加的另一项课题。未被利用的房屋增多会对防灾和治安方面带来问题。因此，東京都不仅关注新建大规模住宅，还着眼于现有空置房屋和二手住宅的活用。 “解决空置房屋问题”与“确保住房的可负担性”是其双重目标。
总体而言，应对高涨的住房费用对城市居民生活造成的压力，以及空置房屋增加导致的资源浪费这一双重问题，实现人人都能安心居住的东京，是这一可负担住房政策的核心举措。
入住对象的条件
那么，哪些人可以入住这些可负担住宅呢？東京都的主要目标群体是中等收入家庭的育儿家庭以及单亲家庭（单亲母亲或单亲父亲的家庭）。也就是说，家庭收入处于平均水平或以下，仅靠主要收入来源难以在当前东京的租金水平下确保足够宽敞和良好环境的住宅的家庭是主要考虑对象。
通常，公营住宅等公共住宅主要面向低收入群体供应，但收入仅略微超过收入标准的家庭将被排除在公共支援范围之外。然而，在民间租赁市场中，这些家庭经济上仍面临困难——这类“夹缝”群体正是可负担住宅的主要入住候选对象。此外，单亲家庭在收入和住房保障两方面均面临诸多困难，因此成为特别重点支援对象。
此外，東京都議会还提出意见，认为应将经济困难的年轻一代也纳入入住对象。例如，非正规就业导致收入不稳定的年轻单身者，或刚步入社会、房租负担过重的年轻人等，视情况也可能被纳入对象范围。
入住条件的具体细节（如收入上限、家庭人数要求等）计划于2025年度内制定，目前仍为“未定”状态。 由于该项目是通过基金支持的运营商提案型事业，具体标准将取决于运营商的提案内容。然而，東京都旨在将住房分配给真正需要的人群，因此基本条件预计包括“有子女的家庭”“单亲家庭”等，此外还需满足一定收入标准以下（高收入家庭不适用）、在東京都内居住或工作、以及存在住房需求等条件。
例如其他制度中，可能设置“有小学生以下子女的家庭”“年收入○○万日元以下”等条件，预计可负担住宅也会设定类似标准。无论如何，入住申请的募集与筛选将在未来逐步明确。若申请集中，可能采取抽签或筛选方式，但東京都将努力建立公平透明的机制，确保真正需要的人能获得低廉住宅。
与其他自治体及海外类似政策的比较
東京都的这一尝试在日本尚属首例，其他自治体或海外是否存在类似政策？以下简要介绍国内外案例。
日本其他自治体的举措
在日本，此前主要存在公营住宅（都营、市营住宅等）及自治体实施的租金补助制度等分散性措施。 例如，東京都杉並區針對低收入青年及育兒家庭，在入住民間出租住宅時，提供一定期間的租金補助（每年最高30萬日元，為期2年等），這是全國首例。此類以自治體為單位減輕租金負擔的嘗試正逐步出現。
然而，像東京都這樣通過大規模官民基金直接供應住宅的模式極為先進。 在日本，民间主导的类似尝试也已启动。名古屋市内某民间企业为单亲家庭（母子家庭）提供以市场租金7成左右价格入住的住宅，引起关注。这是企业的社会贡献型事业，但与東京都的政策目标一致，可视为“增加收入与租金相匹配的住房”的先驱案例。東京都相关人士也计划参考这些先进案例推进本政策。
未来，若東京都的举措顺利推进，其他大都市圈的自治体也可能推广类似的可负担住房政策。住房问题不仅限于东京，大阪府、神奈川县等都市部均面临共同挑战，目前全国各城市均高度关注。
海外类似政策
海外普遍采用“可负担住房（Affordable Housing）”概念，许多大都市已将其纳入政策框架。 例如欧美大都市在新建公寓楼时，通常要求开发商将一定比例的住房作为中低收入群体可负担的廉价住房。纽约、伦敦、巴黎等城市要求开发商在项目中纳入低租金住房，以确保城市整体居住结构的多元化。
此外，近年来还出现了以民间企业为主导解决住房问题的趋势。在美国西海岸，由于IT企业快速发展导致住房成本飙升，例如运营Facebook的Meta公司出资约3800万美元（约50亿日元），支持当地的可负担住房项目和无家可归者援助计划。 此外，亚马逊公司于2021年设立了规模达20亿美元（约2000亿日元）的住房基金，并宣布将在西雅图周边地区建设2万套以上的经济适用房。 这些都是企业意识到自身对地区住房问题的责任，并以社会贡献为名投入巨额资金的案例。其背景是，企业集中区域的租金急剧上涨导致普通民众无法居住，企业为缓解自身业务带来的影响而启动住房支援项目。
另一方面，欧洲和亚洲的一些国家也建立了公共社会住房（社会住房）体系。例如维也纳以市营住房闻名，为包括中等收入群体在内的广大市民提供低廉住房。新加坡则有超过80%的国民居住在政府主导建设的住房（HDB）中，公共住房体系极为完善。 東京都的政策虽不像公营住宅那样大规模直接供应，但通过利用公共资金借助民间力量供应住房这一思路，与海外部分模式具有共通性。
总体而言，東京都的可负担住房政策是国内具有先驱性的挑战，正借鉴海外成功经验与教训稳步推进。
未来时间表与挑战
未来时间表方面，计划于2025年度内完成具体基金方案的设计及运营主体（基金管理人、住房开发商等）的选定。2026年度将启动基金支持的住房收购、改造及新建项目，最快可能于2026年度内（令和8年3月前）开始入住。实际居民入住时间预计从2026年至2027年左右。 此后，将根据基金运营情况，必要时考虑追加出资、设立新基金或完善制度等措施。
然而，该政策仍处于起步阶段，具有较强的“社会实验”性质，面临诸多挑战。首先是住房供应规模。尽管该项目规模达200亿日元，但考虑到每套住房所需的成本，初期阶段可供应的住房数量可能仅限于数百套。 与東京都整体上住房困难人群的数量相比，这显然不足以解决问题。一位都议员表示：“我们并不认为此次政策能解决所有住房问题”，并强调“这只是第一步，未来仍需探索方向”。
此外，能否获得民间的充分合作也是关键。 東京都寄望于重视社会贡献的“影响力投资者”等主体，并以企业及投资者无视利润、愿意合作为前提。然而，实际能吸引多少民间资金，以及能否持续提供低租金住宅，目前仍是未知数。基金出资方当然需要一定回报，但通过压低收益率来降低租金的机制，使得“收益性与公益性的平衡”成为难点。 東京都甚至表示“极端来说，对都政府的回报（利润）为零也无妨”，并向民间呼吁“希望以社会贡献而非盈利为目的进行投资”。能否吸引到认同这一理念的参与者，将是成败的关键。
此外，还存在事业运营上的不确定性。 由于采用官民基金这种新方式，東京都也解释称“具体方案由运营商提案，目前尚未确定”，细节尚未敲定。因此，東京都議会也出现了“供应户数和租金设定不明确”的指责，以及“这种方法是否真是最佳住宅支援措施”的质疑。换言之，能否按计划以低廉租金有效供应住宅，仍需未来验证。
此外，“挤压民营企业”的担忧也被列为课题。有观点认为，行政部门若以低廉租金供应住房，可能与周边民间房东形成竞争，影响其经营。对此，東京都表示“不会大量供应，目前不会对民营企业造成挤压”。反而，若能达到一定供应量则更可取，但若真对民间造成影响，将考虑与民间共存的对策。 实际上，由于短期内供应量有限，引发重大市场扭曲的可能性较低。但若长期扩大事业规模，与民间租赁市场协调发展将成为需探讨的课题。
最后，入住者筛选及运营质量也是关键问题。为确保精心准备的住宅能公平地分配给真正需要的人，需建立透明公正的入住者招募与筛选机制。 此外，尽管租金低廉，但既然要支付租金居住，就必须重视建筑质量和管理水平。“便宜没好货”的思维无法保障入住者的生活稳定。运营方需承担维持适当住房质量和支持体系的责任。東京都作为支持该事业的立场，也将通过监测运营状况并提供改进指导来推进相关工作。
如上所述，未来面临的挑战是多方面的，但这项政策首先迈出第一步具有重要意义。住房问题并非一朝一夕就能解决，但通过尝试新的方法，有可能开辟新的出路。東京都将通过此次试点积累经验，并将其用于未来政策扩充和改进。
相关方的角色与预期效果
该可负担住宅政策涉及众多利益相关者（stakeholders）的协作。以下整理各方的角色及预期效果。
- 東京都（行政）的角色： 東京都作为本项目的发起者与推进者，首先承担资金投入与制度设计。東京都出资100亿日元旨在吸引民间资金，具体工作包括基金框架设定、目标群体初步确定及宣传等。 此外，根据需要，東京都还可能通过提供自有土地或放宽相关规定等方式支持项目实施。行政部门的参与旨在通过政策引导，推动市场机制难以提供的“低租金优质住宅”供应。尽管这将给東京都带来财政负担，但其重视由此带来的社会回报（如市民生活稳定、人口维持等）。
- 民间开发商及投资者的角色： 民间方面负责资金提供和住宅供应的实际操作。向基金出资的投资者（企业、金融机构、个人富裕层等）虽可能获得比常规投资更低的回报，但作为参与解决社会问题的投资（影响力投资）而参与其中。房地产开发公司及住宅管理公司将利用基金资金收购、改造或新建房产，并进行租赁运营。 民间企业所具备的专业知识（如物业选址能力、施工及翻新技术、租赁管理经验等）将得到充分发挥，有望实现高效且符合租户需求的住宅供应。某都议员表示：“虽然是以基金形式运作，但目的在于解决社会问题，希望民间企业也能认同社会贡献而非单纯追求利润，并参与投资。”这一呼吁促使民间企业以承担社会使命的形式参与其中，这是该模式的显著特点。
- NPO及地域团体的角色： 非营利组织和地域团体也可成为重要合作伙伴。例如，支持单亲家庭的NPO可向行政部门和企业传达单亲母亲家庭的需求，并在招募租户及生活支援方面进行协作。地域自治会和福祉团体也可协助新入住居民融入社区，或成为居民遇到困难时的咨询窗口。 行政和企业难以顾及的细致入微的支持，通过NPO等组织的补充，有助于营造让入住者安心生活的环境。
通过各方协作，预计将产生以下预期效果：
- 对市民的效果（生活稳定）：入住可负担住宅的家庭，由于租金负担减轻，将获得经济上的余裕。若无需过度支出在住房上，可将资金用于教育费、伙食费等其他生活开支，从而提升整体生活质量。 此外，从狭小的住房搬迁至适宜居住空间，儿童能更自由地成长，隐私和卫生问题也得到改善。最重要的是，住房的稳定是生活的基础。某相关人士指出：“‘住’是基本需求。居住环境稳定能让心灵富足。”稳定的住房对身心健康产生积极影响，有助于营造专注工作和育儿的良好环境。
- 对社会整体的影响（应对少子化、地区活性化）： 改善育儿家庭的居住环境，将有助于在东京营造一个适合育儿的城市环境。如果因住房成本原因从东京迁移到郊区的家庭能够留在市内，不仅能抑制东京的人口外流，还可能对未来出生人数的支撑起到一定作用。 年轻一代若能继续留在城市居住，将有助于确保劳动力，维持城市活力。此外，闲置房屋的有效利用可提升地区治安与景观，对地区社区再生也具有积极作用。老旧房屋经过翻新并重新有人居住，不仅在防灾方面更安全，周边商店街等区域也因人流增加而焕发活力。
- 行政与政策层面的效果（构建模型案例）：如果这一举措取得成功，对東京都而言将意味着建立新的住宅政策模型。如果能够通过不依赖传统公营住宅的手段解决住宅问题，未来政策选择将更加多元化。東京都表示：“希望通过此次政策积累经验，未来能形成由民间主导供应的机制。” 也就是说，行政部门无需长期持续投入资金，而是通过民间企业承担社会使命，形成可负担住宅市场的目标。未来若通过本次基金积累成功案例，并形成“作为商业模式可行的可负担住宅”的模式，有望在全国范围内推广。
- 对民间企业的效果（CSR·新市场）：参与的民间企业不仅能提升企业价值，还具有社会贡献意义。 通过解决社会问题，企业可提升品牌形象、实现CSR（企业社会责任），并成为员工的自豪感来源。此外，若未来可负担住房供应走上正轨，还可开拓新的房地产市场。尽管目前可能不考虑盈利，但通过规模扩大和效率提升，未来仍有发展为可持续商业模式的潜力。从这个意义上说，民间企业也并非完全没有长期利益。
综上所述，東京都的可负担住房政策是行政、民间、社区三方合作解决城市住房问题的项目。各方发挥各自作用，有望实现单靠一方难以达成的成果。最终目标是，正如“住房是生活的基础”所言，让更多東京都民获得稳定住房，安心生活。 若这一挑战取得成功，东京将成为一个人人都能安居乐业的宜居城市，并有助于克服少子老龄化、经济活力下降等面临的挑战。
東京都的可负担住房政策尚处于起步阶段，但其发展方向正受到全国关注。未来可能面临各种挑战，但東京都将灵活调整，努力将这一新的住房支援政策推向正轨。 对于我们普通市民而言，这关乎自身及周边居民的生活，是一项极为重要的政策。希望大家能持续关注。当相关信息公开时，请务必查阅。期待東京都的这一举措能为实现每个人都能安心居住的社会带来更多成果。
