租赁房屋退租时，关于恢复原状的纠纷屡见不鲜。根据独立行政法人国民生活中心的调查，每年关于恢复原状的咨询案件约为13,000至14,000件，占租赁纠纷总数的40%，是咨询案件最多的领域。 具體諮詢內容包括：「要求支付高於預期的費用」、「要求支付正常生活造成的污漬的修理費」、「要求支付入住前就存在的損壞的費用」等。對於房東（出租人）來說，此類糾紛也可能成為出租經營的重大風險。 本文将系统地解释租赁合同中的恢复原状的基本规则、承租人和出租人各自的注意事项，以及典型的退租时纠纷的具体案例和预防措施。最后，我们将介绍将这些繁琐的工作和风险交给INA处理的好处，为业主提供支持，让您安心进行租赁经营。
租赁合同中的恢复原状的基本规则
「恢复原状「是指承租人（入住者）在退租时，将房屋恢复到入住时的状态。在日本，承租人通常负有恢复原状的义务，但并不意味着必须恢复到」入住前完全相同的状态"。随着时间的推移，房屋会发生老化，正常使用也会导致消耗，完全恢复到新品状态是不可能的，因此法律和准则上也将此排除在承租人的责任范围之外。
國土交通省公佈的《關於原狀回復的糾紛與指南》中，對原狀回復的定義為「租賃人居住、使用而導致的建築物價值的減少中，租賃人的故意、過失、違反善管注意義務、以及超過正常使用範圍的使用所造成的損耗、損壞的修復」。 反過來說，這意味著租賃人無需對因時間推移或正常使用造成的損耗（即所謂的正常損耗）承擔原狀回復義務。 實際上,2020年4月的民法修訂明確了這一觀點。修訂後的民法明確規定，「不能歸咎於承租人的損壞」和「正常使用和自然老化造成的損耗和損壞」不屬於恢復原狀的義務，原指南中提出的原則已成為法律規定。 例如，因日照导致的墙纸和榻榻米褪色、放置家具导致的地板和地毯凹陷、放置电视和冰箱导致的背面墙壁变黑等老化现象，均属于正常损耗，应由出租人承担。 另一方面，因承租人的疏忽或管理不善而造成的污渍和损伤，应由承租人承担，例如烟灰污渍和气味、宠物造成的柱子和地板损伤、因维护不善而产生的霉菌等，不属于正常损耗，可以要求承租人支付维修费用。
关于「押金」的处理，在相同的民法修订中也进行了明确。 押金是指在签订租赁合同时，出租人从承租人处收取的担保金。租赁合同终止且房屋归还时，出租人有义务从押金中扣除未付租金和恢复原状的费用，将剩余金额返还给承租人。也就是说，恢复原状的费用从押金中扣除，不足部分向承租人追加请求，有剩余则从押金中返还给承租人。 此外，如果租赁合同中有特别约定（规定超出通常原状恢复范围的费用由承租人承担），民法也承认该合同内容优先于法律原则。但是，为了使特别约定被认定为有效，出租人必须向承租人充分解释其内容并获得其同意，并且该内容必须在社会常识范围内。 在签订合同时，许多情况下会约定房屋清洁费和钥匙更换费由承租人承担，但即使如此，也需要注意是否存在强迫承租人承担超出通常预期的负担的不合理内容。作为业主，在合同中明确原状恢复的范围和押金结算规则，并确认其内容符合公共指南和民法修订案的规定非常重要。
承租人需要注意的要点
在租赁合同中，承租人需要承担原状恢复的费用的是因自身过失或不当使用而造成的损坏。作为房东，通过让承租人注意以下几点，可以减少退房时的纠纷。
- 日常维护和善管注意义务的履行：承租人负有合同规定的「善良管理人的注意义务（善管注意义务）」。 日常保持室内清洁，提醒承租人不要忽视设备维护和通风非常重要。例如，水槽周围的霉菌和水垢是由于日常清洁不足而产生的，通过促进适当的清洁，可以防止过度污损。超过正常范围的污损可能由承租人承担，因此在入住时提醒承租人注意会比较好。
- 禁止未经许可的改造和损坏行为：在墙壁上钉大钉子或打螺丝孔、搬动会损坏地板的家具、未经许可饲养宠物等行为，都会造成超出正常使用范围的损耗。应在合同中向承租人充分说明禁止事项，并告知承租人，如有必要，必须事先征得出租人的同意。 例如，告知「固定重家具时请使用粘性挂钩，不要使用钉子」、「即使允许饲养宠物，也要铺上地板保护垫」等对策，可以防止不必要的损坏。
- 入住时和退房时的状态确认：租客也最好在入住时将房间的损坏和污渍拍照记录下来，并与房东共享。 退租时，应尽可能在租户在场的情况下确认房屋状况，双方确认需要维修的地方。对于租户来说，如果自己认识到损坏的地方，退租时就更容易接受要求赔偿，相反，如果明显是入住前就存在的损坏，可以当场提出，避免因误解而产生纠纷。房东应事先向租户说明入住时和退租时记录的重要性。
- 确认合同内容并通知：如果租户在签订合同时没有正确理解恢复原状和押金结算的条件，以后可能会发生「没有听说过的费用」的纠纷。如果合同中明确规定了房屋清洁费等特别条款，则需要向租户仔细解释并征得其同意。 此外，在租客决定搬出时，应告知租客「应进行何种程度的清洁」、「需要维修时应采取的步骤」等，事先消除疑问。彻底宣传合同内容，可以促使租客做好心理准备，避免搬出时出现认识上的分歧。
通过事先与承租人分享承租人需要注意的事项，可以更容易地实现业主和承租人双方都满意的退租。作为业主，最好通过入住时的说明会和张贴通知等，将这些要点传达给承租人。
出租人（业主）需要注意的事项
接下来，整理出租人（业主）在恢复原状时需要注意的事项。 通过采取适当的应对措施，可以避免不必要的纠纷和无谓的开支，实现可靠的租赁运营。
- 明确合同内容并遵守最新规则：租赁合同中应尽可能明确记载原状恢复和押金结算的条件。参考国土交通省的标准合同和指南，在条款中明确区分正常损耗和承租人承担的范围。 此外，还需要注意2020年法律修订后规则的变化。修订前的旧惯例（例如「押金不予退还」等）已不再适用，因此更新合同内容和运营方式以符合法律要求非常重要。定期审查合同格式和条款，并在必要时请专家进行审查，以确保万无一失。
- 记录和共享物业状况：在招租和交房时，详细记录物业的现状是预防退房时发生纠纷的基本措施。在租客入住时，业主或管理公司应制作室内照片和检查清单，与租客一起确认是否有损坏和污渍，并达成一致，这样可以大大减少退房时关于「这个损坏是谁的责任」的纠纷。 同样，在退租时，最好与承租人一起确认现状，并当场分享需要维修的地方和费用估计。通过共享记录和透明应对，可以提高承租人的满意度，预防纠纷的发生。
- 对正常损耗的理解和费用的合理化：业主需要准确理解属于老化和正常损耗的损耗，以及应由承租人承担的损耗。 如前所述，因日晒导致的墙纸变色、地板凹陷、设备老化导致的故障等，应由出租人承担。如果将这些费用要求承租人承担，承租人可能会认为「连正常生活造成的损耗也要赔偿」，从而引发投诉。在要求赔偿时，应判断是因老化还是承租人的过失导致需要修理或清洁，并公平地分担费用。 此外，还要考虑墙纸和设备的使用年限，即使部分损坏是租户的责任，也不应要求其全额承担更换新产品的费用，而是考虑残值进行减额调整，以做到公平。通过表明合理的费用负担理念，可以更容易地获得租户的理解，防止纠纷的发生。
- 彻底计算和说明维修费用：在要求支付恢复原状所需的费用时，应尽可能详细地向租户说明费用明细和依据。如果费用不明，会引起租户的不信任。 例如，「全面更换墙纸：○○元（因烟灰污渍需要全面更换）」、「房屋清洁费：○○元（厨房油渍和浴室霉菌清洁）」等，最好按项目附上理由。如果可能，出示估价单和作业照片会更具有说服力。努力做出租客容易接受的解释，是避免感情对立、实现圆满解决的关键。
- 利用专业人员应对纠纷：如果业主难以自己处理，可以考虑利用可信赖的房地产管理公司或专家。通过寻求第三方客观的判断，有时可以得出出租人和承租人都容易接受的结论。此外，一旦发生纠纷，请考虑尽早咨询专家（律师或调解机构等），采取适当的应对措施。迅速解决问题，避免问题长期化是非常重要的。
以上几点为要点，房东主动采取公平、适当的恢复原状措施，可以大大减少退租时的纠纷，并保持房东和租客之间的信任关系。
退租时常见的纠纷实例和预防措施
最后，我们将介绍一些租赁房屋退租时常见的问题，并解释其原因和预防措施。事先了解可能发生的问题，房东就可以做出更准确的准备和对策。
案例 1：因是否属于正常损耗而发生费用负担纠纷的案例
案例：某承租人在退租时，被要求支付整个房间的墙纸更换费用。 租客认为「生活上无法避免的污渍也被要求赔偿」，对押金的返还金额与房东发生纠纷。墙纸上确实有因放置家具而产生的轻微污渍和日晒痕迹，但房东确认部分污渍是租客入住期间吸烟造成的烟渍，因此进行了全面更换。
原因分析：本案例中，存在「正常损耗（家具造成的污渍和褪色）」与「承租人过失造成的损耗（吸烟造成的烟渍）」两种情况。本来，正常损耗部分的墙纸更换费用应由出租人承担，而烟渍部分的清洁和更换费用应由承租人承担，但由于未明确区分，将两部分费用一并要求承租人承担，导致纠纷发生。
预防措施：在要求恢复原状费用时，仔细区分正常损耗和其他损耗是非常重要的。如果只是墙纸的一部分脏了，可以只更换该部分，并按比例分摊费用，进行公平的结算。此外，事先在合同中明确注明「禁止吸烟」或「因吸烟造成的污渍由承租人承担」，让承租人了解自己的责任范围。 即使因烟渍污渍不得不全面更换，也应征求专业公司的意见，向租客说明情况，并在费用计算时扣除正常损耗部分。总之，「什么费用由租客承担，什么费用不承担」是双方达成共识的关键，也是避免费用纠纷的关键。
案例2：合同签订时特别约定说明不足导致的纠纷案例
案例：在退租时，租客被要求支付数万日元的房屋清洁费，并称「从未听说过这笔费用」，从而引发纠纷。房东在合同的特别约定中规定「退租时清洁费○万日元由租客承担」，但租客对此认识不足，直到退租时才得知该费用。 最終，由於合同上有租客的簽名和印章，租客支付了費用，但出租人和租客之間的信任關係受到了損害。
原因分析：原因在于事先未充分解释特别条款。即使特别条款本身有效，但如果承租人未充分理解其内容，也会留下不满。在本案例中，在签订合同时，未充分口头解释清洁费用的负担，导致承租人的费用预计出现偏差。
预防措施：在签订合同时，必须说明特别条款的内容和金额，并明确获得承租人的同意。除了在重要事项说明书和合同的相关处获得签字外，还应仔细询问「退房时需要承担○○费用，您同意吗？」。此外，还应根据行业常识审查特别条款的内容是否合理。 最近，有些合同在签订时要求预付一定金额的清洁费（折旧费），但包括这种情况在内，最好以承租人能够预见的合同条件进行说明。在签订合同时进行充分的说明并达成一致，可以避免「没有听到」的不满，实现顺利的退租手续。
案例 3：因入住时未充分确认现状而引发的纠纷
案例： 租客退租后，房东发现室内地板有较大划痕，要求赔偿维修费用。但租客主张「这些划痕是入住前就存在的」，拒绝承担费用。由于合同签订时未对房屋交接时的小划痕进行详细检查和记录，双方记忆模糊，最终解决纠纷耗费了大量时间和精力。
原因分析：原因在于入住时未充分共享房屋状况。由于房东未准备初始状态的照片或报告，无法完全否定租客的说法，费用承担的谈判陷入僵局。
预防措施：入住时记录房屋状况并达成一致是最好的预防措施。房东或管理负责人应陪同租客检查房屋内部，列出现有损伤和污渍，并请租客确认并签字。 双方保存一份记录，退租时即使对「损坏是否为入住时已有」存在分歧，也可以通过记录明确证明。此外，即使退租时发现记录中未记载的损坏，也可以客观地证明是「入住后产生的」，租客也无法反驳。虽然看起来有些麻烦，但彻底执行入住时的现状确认流程，可以有效预防未来的大麻烦。
以上介绍了典型的纠纷案例和对策，共通的预防措施是「事先充分沟通并记录在案」以及「明确合同内容和规则」。作为房东，做好准备，与租客保持密切沟通，就可以预防大部分纠纷。
结语
出租房退租时的原状恢复应对是一项复杂的工作，需要根据法律和准则进行适当处理，并与租客进行仔细沟通。房东自己掌握上述要点，就能避免许多麻烦。 但實際上，從租客入住到退租，整個管理業務需要花費大量時間和精力，而且還需要應對法律修訂和糾紛時的專業知識，個人承擔的負擔非常沉重，這是事實。
為了避免這種繁瑣的應對工作和風險，安心地經營出租業務，像INA這樣的專業房地產管理公司是您強有力的後盾。 該公司擁有豐富的管理經驗，專業知識豐富的員工熟悉最新的法律法規和指南。因此，在判斷原狀恢復和與租戶進行協商時，能夠做出準確、公正的應對。此外，INA 實行 24 小時 365 天的支援體制，能夠迅速、適當地應對租戶的トラブル連絡。 INA 代表业主处理租户应对、承包商安排、押金结算等事务，业主无需担心繁琐的手续，可专心于稳定的租赁经营。此外，INA 凭借多年积累的经验和最新技术，为维护和提升房产价值做出贡献。
关于恢复原状的问题，大多数都可以通过借助专家的力量来预防。为了让租赁业主能够放心进行资产运营，请考虑将管理委托给INA，作为值得信赖的管理合作伙伴。将工作交给经验丰富、应对能力强的专业人员，您就可以摆脱繁琐的麻烦，实现稳定的租赁经营，并获得确切的安心感。
