賃貸物件の退去時における原状回復をめぐるトラブルは後を絶ちません。独立行政法人国民生活センターの調査によれば、原状回復に関する相談件数は毎年約1万3,000～1万4,000件にも上り、賃貸トラブル全体の約4割を占める最多の相談分野となっています。具体的な相談内容として、「想定より高額な請求を受けた」「通常の生活で生じた汚れまで修繕費を求められた」「入居前からあったキズに対して費用請求された」といったケースが報告されています。オーナー（貸主）にとっても、こうしたトラブルは賃貸経営の大きなリスクとなり得ます。この記事では、賃貸借契約における原状回復の基本ルールと、借主・貸主それぞれの注意ポイント、そして典型的な退去時トラブルの具体例とその予防策について体系的に解説します。最後に、これら煩雑な対応やリスクを回避する方法として、INAに任せるメリットもご紹介し、オーナーの皆様が安心して賃貸経営できるようサポートいたします。
賃貸契約における原状回復の基本ルール
原状回復とは、借主（入居者）が賃貸物件を退去する際に、その部屋を入居時と同じ状態に戻すことを指します。日本では借主が原状回復義務を負うことが一般的ですが、文字通り「入居前と全く同じ状態」に戻す必要があるわけではありません。時間の経過とともに生じる劣化や通常使用による消耗まで完全に新品同様に戻すことは不可能であり、法律やガイドライン上も借主の負担範囲から除外されているためです。
国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復について「借主の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。裏を返せば、経年変化や通常の使用による損耗（いわゆる通常損耗）については借主に原状回復義務がないことを意味します。実際、2020年4月の民法改正においてこの考え方が明文化されました。改正民法では「借主の責めに帰すことのできない損傷」や「通常の使用及び経年変化による損耗・毀損」は原状回復義務に含まれないことが明確に規定され、従来ガイドラインで示されていた原則が法律上のルールとなっています。例えば日照による壁紙や畳の色あせ、家具を設置したことによる床やカーペットのへこみ、テレビや冷蔵庫を置いた背面壁の黒ずみといった劣化は、通常損耗として貸主が負担すべき範囲に分類されます。一方で、借主の不注意や管理不足で発生した汚れ・キズは借主負担となり、タバコのヤニ汚れ・臭い、ペットによる柱や床のキズ、手入れ不足で生じたカビなどは通常損耗に該当せず修繕費用を請求できる典型例です。
敷金の扱いについても、同じ改正民法で明確化されました。敷金とは契約時に借主から預かる担保金であり、賃貸借契約が終了して物件が返還された時点で、貸主は敷金から未払い賃料や原状回復費用を差し引いた残額を借主に返還する義務を負います。つまり、原状回復費用は敷金から精算され、不足があれば借主に追加請求し、余剰があれば敷金の一部返金となる仕組みです。また、賃貸契約書に特約（通常の原状回復範囲を超えて借主負担とする旨の取り決め）がある場合、法律の原則に優先してその契約内容が適用されることも民法で認められています。ただし特約が有効と認められるためには、貸主がその内容を借主に十分説明し納得を得ていること、そして社会通念上も妥当な範囲であることが求められます。契約時にハウスクリーニング費用や鍵交換代を借主負担とする特約が交わされる例は多いですが、その場合でも借主に通常期待される以上の負担を強いる不当な内容になっていないか注意が必要です。オーナーとしては、契約書に原状回復の範囲や敷金精算ルールを明記すると共に、公的ガイドラインや改正民法に沿った内容になっているか確認することが重要です。
借主が注意すべきポイント
賃貸借契約において借主側が原状回復で負担を求められるのは、自らの過失や不適切な使用によって発生した損傷です。オーナーとしては、入居者である借主にも以下のような点に注意してもらうことで、退去時のトラブル発生を抑えることができます。
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日常の手入れと善管注意義務の履行: 借主には契約上「善良な管理者の注意義務（善管注意義務）」が課されています。日常的に室内を清潔に保ち、設備の手入れや換気を怠らないよう借主に周知することが大切です。例えば、水まわりのカビや水垢は日々の清掃不足から生じるため、適切な清掃を促すことで過度な汚損を防げます。こうした通常の範囲を超える汚れは借主負担となり得るため、入居時に注意喚起しておくと良いでしょう。
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許可のない改造や損傷行為の禁止: 壁に大きなクギやネジ穴を開ける、床に傷が付くような家具の移動を行う、許可なくペットを飼育するといった行為は、通常の使用の範囲を超える損耗を招きます。借主には契約書で禁止事項を十分説明し、どうしても必要な場合は事前に貸主の承諾を得るよう伝えましょう。例えば「重量家具の固定にはクギではなく粘着フックを使う」「ペット可物件であっても床保護マットを敷く」等の対策を案内することで、不要な損傷を予防できます。
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入居時・退去時の状態確認: 借主自身も、入居時に部屋のキズ・汚れを写真に記録し、貸主と共有しておくことが望ましいです。また退去時にはできるだけ借主立ち会いのもと物件の状態確認を行い、修繕が必要な箇所を双方で確認します。借主にとっても、自ら汚損した箇所を認識しておけば、退去時の請求に納得しやすくなりますし、逆に入居前からの損傷であることが明らかな場合はその場で申し出てもらうことで誤解に基づく請求を避けられます。オーナー側から借主へ、入居時・退去時に記録を残す重要性をアナウンスしておきましょう。
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契約内容の確認と周知: 借主が契約時に原状回復や敷金精算の条件を正しく理解していないと、後々「聞いていない費用」を巡るトラブルに発展しかねません。契約書に特約でハウスクリーニング代等の負担が明記されている場合には、その旨を借主に丁寧に説明し合意を得ておく必要があります。また退去が決まった段階で、借主に対して「どの程度清掃して明け渡すべきか」「修繕が必要な場合の手順」などを案内し、疑問点を事前に解消しておくと良いでしょう。契約内容の周知徹底は、借主側の心構えを促し、退去時の認識齟齬を防ぐ効果があります。
以上のように借主が注意すべき点を事前に共有してもらうことで、オーナー・借主双方にとって円満な明け渡しが実現しやすくなります。オーナーとしては入居時のオリエンテーションや掲示物などを通じて、これらのポイントを借主に伝えていくことが望ましいです。
貸主（オーナー）が注意すべきポイント
次に、貸主であるオーナー自身が原状回復対応で注意すべきポイントを整理します。適切な対応を心がけることで、不必要なトラブルや無用な出費を防ぎ、信頼性の高い賃貸運営につなげることができます。
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契約書の明確化と最新ルールへの対応: 原状回復や敷金精算の条件は賃貸借契約書にできる限り明確に記載しましょう。国土交通省の標準契約書やガイドラインを参考に、通常損耗と借主負担範囲の切り分けを条項で示します。また2020年の法改正でルールが変わっている点にも留意が必要です。改正前の古い慣習（例えば「敷金は戻ってこないもの」等）は通用しなくなっており、法律に沿った契約内容・運用にアップデートすることが重要です。定期的に契約書の様式や条項を見直し、必要に応じて専門家にチェックを依頼すると安心です。
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物件状態の記録と共有: 入居者募集時や引き渡し時に物件の現状を詳細に記録しておくことは、退去時トラブル予防の基本です。入居時にオーナーまたは管理会社が室内の写真・チェックリストを作成し、借主と一緒に傷・汚れの有無を確認して合意しておくことで、退去時に「この傷は誰の責任か」の揉め事を大幅に減らせます。同様に、退去時も借主とともに現状確認を行い、その場で修繕箇所と費用概算を共有することが望ましいです。記録の共有と透明性ある対応によって、借主の納得感も高まりトラブルを未然に防げます。
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通常損耗の理解と費用負担の適正化: オーナーは経年劣化・通常損耗に分類されるものと、借主負担となる損耗を正確に理解しておく必要があります。前述のとおり、日焼けによる壁紙の変色や床のへこみ、設備の経年劣化による不具合などは貸主が負担すべき範囲です。これらに対して借主へ費用請求してしまうと、「通常の生活で生じた劣化まで請求された」としてクレームにつながります。請求の際は修理・清掃が必要な箇所について、それが経年的な劣化か借主の過失によるものかを見極め、公正な負担区分で行いましょう。また、クロスや設備の耐用年数にも配慮し、仮に借主の責任で一部損耗があった場合でも新品交換費用を全額負担させるのではなく、残存価値を考慮した減額調整を行うことが公平です。適正な費用負担の考え方を示すことで、借主の理解も得やすくなり紛争防止につながります。
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修繕費用の算定と説明の徹底: 原状回復にかかる費用を請求する際には、その内訳と根拠をできるだけ詳しく借主に説明するようにします。何にいくらかかったのか不明瞭なままだと借主の不信感を招きます。例えば「壁紙クロス全面張替え：○○円（タバコのヤニ汚れにより一面張替え必要）」「ハウスクリーニング費：○○円（台所油汚れと浴室カビ清掃）」といった具合に、項目ごとに理由を添えて提示すると良いでしょう。可能であれば見積書や作業写真を示すことで説得力が増します。借主にとって納得しやすい説明を心がけることが、感情的対立を避け円満解決する鍵となります。
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プロの活用とトラブル対応: オーナー自身ですべて対応するのが難しい場合、信頼できる不動産管理会社や専門家を活用することも一案です。第三者の客観的な立場から判断を仰ぐことで、貸主・借主双方が納得しやすい結論を得られる場合があります。また万一トラブルが発生した際には、早期に専門家（弁護士や調停機関等）へ相談し適切な対処を図ることも検討してください。問題を長引かせず速やかに解決する姿勢が重要です。
以上のポイントを踏まえ、オーナーが主体的に公平・適正な原状回復対応を行うことで、退去時のトラブルは大幅に減少し、貸主・借主間の信頼関係も維持できるでしょう。
よくある退去時トラブルの具体例と予防策
最後に、賃貸物件の退去時によく見られるトラブル事例をいくつか取り上げ、その原因と予防策を解説します。事前に想定されるトラブルを把握しておくことで、オーナーとしてより的確な準備と対策が可能となります。
ケース1: 通常損耗か否かで費用負担に争いが生じた例
事例: ある借主が退去時に、居室全体の壁紙クロス張替え費用を請求されました。借主側は「生活上やむを得ない汚れまで請求されているのではないか」と不満を示し、敷金の返還額について貸主と対立しました。クロスには家具を置いたことによる多少の黒ずみや日焼けが見られましたが、貸主は入居期間中のタバコによるヤニ汚れも一部確認できたため、全面張替えを実施したケースです。
原因分析: このケースでは、通常損耗（家具による黒ずみ・日焼け）と借主過失による損耗（喫煙のヤニ汚れ）が混在していました。本来、通常損耗部分のクロス交換費用は貸主負担であり、ヤニ汚れ箇所の清掃・張替えのみ借主負担とすべきところを、明確に区別せず一括して請求してしまったことがトラブルの原因です。
予防策: 原状回復費用を請求する際は、通常損耗とそれ以外を丁寧に仕分けることが肝心です。クロス一面だけの汚れで済むならその部分張替えで対応し、費用負担も按分するなど、公平な精算を行いましょう。また、事前に喫煙は禁止あるいは喫煙により発生した汚損は借主負担と契約書に明記し周知しておくことで、借主も自らの責任範囲を理解できます。もしヤニ汚れによる全面張替えが避けられない場合でも、専門業者の判断等を交えて借主に説明し、通常損耗分は差し引く形で費用算定する配慮が望ましいです。要は、「何が借主負担で何がそうでないか」を双方が共有することが、費用負担を巡る争いを防ぐ決め手となります。
ケース2: 契約時の特約説明不足によるトラブル例
事例: 退去時に借主がハウスクリーニング費用として数万円を請求され、「聞いていない費用だ」とトラブルになったケースがあります。貸主は契約書の特約に「退去時クリーニング費○万円を借主負担」と定めていましたが、借主はその認識が甘く、退去時になって初めて負担を知ったと主張しました。結果的に契約書には署名捺印があるため借主が支払いましたが、貸主・借主間の信頼関係は損なわれてしまいました。
原因分析: 特約条項の事前説明不足が原因です。特約自体は有効でも、借主が内容を十分理解していなければ不満を残します。このケースでは契約時にクリーニング費負担の説明が口頭で十分になされておらず、借主の費用見込みに齟齬が生じていました。
予防策: 特約事項については契約締結時に必ず内容と金額を説明し、借主の同意を明確に得ることが大切です。重要事項説明書や契約書の該当箇所に署名をもらうだけでなく、「退去時には○○費用のご負担がありますがご了承いただけますか？」と念押しするくらいの丁寧さが望まれます。また、特約の内容自体も業界常識に照らして妥当か検討しましょう。昨今では契約時に一定額のクリーニング費を前払い（償却）させるケースもありますが、その場合も含め借主にとって予見可能な形で契約条件を提示するのが望ましいです。契約段階での十分な説明と合意形成により、「聞いていない」という不満を防ぎ、円滑な退去手続きを実現できます。
ケース3: 入居時の現状確認不足によるトラブル例
事例: 借主が退去した後、貸主が室内の床に大きなキズを発見し修繕費を請求しました。しかし借主は「そのキズは入居前からあったものだ」と主張し、負担に同意しませんでした。契約時に物件引き渡しの際、細かなキズのチェックや記録が行われておらず、双方の記憶もあいまいだったため、最終的にトラブルは解決まで時間と労力を要しました。
原因分析: 入居時の物件状態の共有不足が原因です。オーナー側で初期状態の写真や報告書を用意していなかったため、借主の言い分を完全には否定できず、費用負担の交渉が難航しました。
予防策: 入居時に物件の状態を記録し合意しておくことが何よりの防止策です。オーナーまたは管理担当者が物件内を立ち会いチェックし、既存のキズ・汚れをリストアップして借主にも確認・署名してもらいます。その控えを双方で保管すれば、退去時に「入居時からのキズか否か」で食い違いが生じても記録によって明確にできます。また、万一記録にない損傷が退去時に見つかった場合でも、「入居後に生じた」と客観的に示せるため、借主も納得せざるを得ません。少々手間に思えても、入居時の現状確認プロセスを徹底することが将来の大きなトラブル予防につながります。
以上、代表的なトラブル事例と対策を見てきましたが、共通して言える予防策は「事前の情報共有と記録の徹底」そして「契約内容・ルールの明確化」に尽きます。オーナーとして準備を怠らず、借主とのコミュニケーションを密にしておくことで、大半のトラブルは未然に防止可能です。
おわりに
賃貸物件の退去時における原状回復対応は、法律やガイドラインの理解に基づく適切な処理と、借主との丁寧なコミュニケーションが求められる複雑な業務です。オーナー自身がここまで述べたポイントを踏まえて対応することで、多くのトラブルを回避できるでしょう。しかし実際には、入居から退去に至るまでの管理業務全般にわたり相当な時間と労力を費やすものですし、法改正への対応や紛争になった場合の専門知識対応など、個人で抱えるには負担が大きいのも事実です。
こうした煩雑な対応やリスクを避け、安心して賃貸経営を行うために強い味方となるのが、INAのようなプロの不動産管理会社です。同社は不動産管理分野で豊富な管理実績を有し、専門知識を持つスタッフが最新の法令やガイドラインにも精通しています。そのため、原状回復の判断や借主との交渉においても的確で公正な対応が可能です。また、INAでは24時間365日のサポート体制を敷き、入居者からのトラブル連絡にも迅速かつ適切に対応する力があります。オーナーに代わって入居者対応や業者手配、敷金精算の事務処理まで一括して請け負うため、オーナーは煩わしい手続きを気にすることなく安定した賃貸経営に専念できます。さらに、INAは長年の実績に裏打ちされたノウハウと最新テクノロジーを活用し、物件の価値維持・向上にも貢献します。
原状回復をめぐるトラブルは、専門家の力を借りることで未然に防げるものがほとんどです。賃貸オーナーの皆様が安心して資産運用できるよう、信頼できる管理パートナーとしてINAに管理を任せることをご検討ください。豊富な経験と優れた対応力を持つプロに任せることで、面倒なトラブル対応から解放され、確かな安心感と共に安定した賃貸経営を実現できるでしょう。
