不動産売却の流れと期間を完全解説！平均期間3-6ヶ月を短縮する早く売るコツ10選

不動産売却を検討されている皆様にとって、「どのくらいの期間で売却できるのか」「どうすれば早く売却できるのか」は最も気になるポイントではないでしょうか。

公益財団法人東日本不動産流通機構の最新データによると、2024年の首都圏における不動産売却の平均期間は、マンションで約3ヶ月、戸建てで約4ヶ月となっています。しかし、適切な戦略と準備により、この期間を大幅に短縮することが可能です。

私たちは、INA&Associates株式会社として、これまで数多くの不動産売却をサポートしてまいりました。特に超富裕層の皆様の高額物件売却において培った経験と、テクノロジーを活用した最新の売却手法を組み合わせることで、多くのお客様に満足いただける結果を提供しております。

本記事では、不動産売却の基本的な流れから、期間短縮のための具体的なコツまで、実践的な情報を詳しく解説いたします。売却を成功に導くための参考にしていただければ幸いです。

不動産売却の基本的な流れと各段階の期間

不動産売却は、大きく7つのステップに分けることができます。各段階の期間を正確に把握することで、売却計画を立てやすくなり、スムーズな取引が実現できます。

不動産売却の7ステップと期間目安

各ステップの詳細解説

ステップ1：事前準備・相場調査（2週間～1ヶ月）

売却活動を開始する前の準備期間です。この段階では、周辺の類似物件の売却価格を調査し、おおよその相場を把握します。同時に、登記済権利証や固定資産税納税通知書などの必要書類を準備します。

準備が不十分だと後の工程で遅れが生じるため、この期間を十分に確保することが重要です。特に、相続物件や共有名義の物件の場合は、権利関係の整理に時間がかかることがあります。

ステップ2：不動産会社選定・査定依頼（1～2週間）

複数の不動産会社に査定を依頼し、最適なパートナーを選定します。一括査定サービスを活用することで、効率的に複数社の査定価格を比較できます。

査定価格だけでなく、営業担当者の対応力、会社の実績、販売戦略なども総合的に評価することが大切です。この選択が売却の成否を大きく左右します。

ステップ3：媒介契約締結・価格決定（1週間）

選定した不動産会社と媒介契約を締結し、最終的な販売価格を決定します。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

価格設定は売却期間に大きく影響するため、市場動向と物件の特性を十分に考慮して決定する必要があります。

ステップ4：売却活動・広告開始（1～3ヶ月）

実際の売却活動が始まります。不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、内覧対応などを行います。この期間が売却全体の期間を最も左右する重要な段階です。

内覧希望者への対応品質や、物件の魅力的な見せ方が成約率に直結します。平均的には、この期間で成約に至るケースが多くなっています。

ステップ5：購入申込・価格交渉（1～2週間）

購入希望者から申込みがあった場合、価格や条件の交渉を行います。この段階では、売主と買主双方の希望を調整し、合意点を見つけることが重要です。

交渉が長引くと他の購入希望者を逃す可能性もあるため、迅速かつ適切な判断が求められます。

ステップ6：売買契約締結（1週間）

条件が合意に達したら、正式な売買契約を締結します。契約書の作成、重要事項説明、手付金の授受などを行います。

この段階で契約内容に不備があると後にトラブルの原因となるため、細心の注意が必要です。

ステップ7：決済・引渡し（1～2ヶ月）

売買契約から約1～2ヶ月後に、残金の決済と物件の引渡しを行います。住宅ローンの手続きや登記の準備などに時間を要するため、この期間が設けられています。

決済当日は、残金の受領、鍵の引渡し、所有権移転登記などを同時に行い、売却手続きが完了します。

物件種別による売却期間の違いと最新市場データ

不動産の売却期間は、物件の種別によって大きく異なります。2024年の最新データを基に、各物件種別の特徴と売却期間の傾向を詳しく解説いたします。

2024年物件種別売却期間比較

マンション売却の特徴と期間短縮のポイント

中古マンションは、不動産市場において最も流動性の高い物件種別です。公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、2024年の首都圏における中古マンションの成約件数は37,222件と、2年連続で前年を上回りました。

マンションの売却期間が短い理由として、以下の要因が挙げられます。

まず、物件の標準化が進んでいることです。同じマンション内や近隣の類似物件との比較が容易で、買主にとって価格の妥当性を判断しやすい環境があります。

次に、管理体制が整っていることです。管理組合による適切な維持管理により、物件の状態が保たれており、買主の安心感につながっています。

さらに、立地条件の優位性があります。多くのマンションが駅近や商業施設に近い立地に建設されており、利便性の高さが評価されています。

戸建住宅売却の特徴と注意点

中古戸建住宅の売却期間は、マンションと比較して約1ヶ月長くなる傾向があります。2024年の首都圏における成約件数は14,182件で、3年ぶりに前年を上回りました。

戸建住宅の売却期間が長くなる主な理由は、物件の個別性の高さです。土地の形状、建物の構造、周辺環境などが物件ごとに大きく異なるため、適切な買主を見つけるまでに時間を要します。

また、戸建住宅の購入を検討する層は、ファミリー世帯が中心となるため、マンション購入層と比較して慎重な検討を行う傾向があります。学区や周辺環境、将来の資産価値などを総合的に判断するため、決断までに時間がかかることが一般的です。

築年数による売却期間への影響

築年数は、売却期間に大きな影響を与える重要な要素です。一般的に、築10年以内の物件は市場での人気が高く、早期売却が期待できます。

築10年～20年の物件は、価格と品質のバランスが良く、最も多くの買主層にアピールできる期間とされています。この期間の物件は、新築時の設備がまだ十分に機能しており、大規模な修繕の必要性も低いため、買主にとって魅力的です。

築20年を超える物件については、リフォームやリノベーションの必要性が高まるため、売却期間が長くなる傾向があります。ただし、立地条件が良好な物件や、適切な価格設定を行った物件については、築年数に関わらず早期売却が実現できるケースも多くあります。

地域別の売却期間傾向

首都圏内でも、地域によって売却期間に差が生じています。東京都心部や主要駅周辺の物件は、需要が高く売却期間が短い傾向にあります。

一方、郊外エリアや交通アクセスが限定的な地域では、売却期間が長くなる傾向があります。ただし、これらの地域でも適切な価格設定と効果的な販売戦略により、期間短縮は十分に可能です。

不動産売却期間を短縮する10のコツ

売却期間の短縮は、多くの売主様にとって重要な課題です。適切な戦略と準備により、平均的な売却期間を大幅に短縮することが可能です。ここでは、実践的な10のコツを詳しく解説いたします。

コツ1：適正な価格設定を行う

価格設定は売却成功の最重要要素です。査定価格の95～100%程度で設定することが、早期売却への第一歩となります。

市場価格より高すぎる設定は、内覧希望者の減少を招き、結果的に売却期間の長期化につながります。一方、適正価格での設定は、多くの購入希望者の関心を集め、競争原理により最終的に高値での成約も期待できます。

価格設定の際は、近隣の成約事例を詳細に分析し、物件の特徴や市場動向を総合的に考慮することが重要です。また、売却開始から3ヶ月経過しても成約に至らない場合は、5～10%程度の価格調整を検討することをお勧めします。

コツ2：複数の不動産会社を比較検討する

不動産会社の選択は売却成功の鍵を握ります。一括査定サービスを活用し、最低3社以上から査定を取得することで、最適なパートナーを見つけることができます。

比較検討の際は、査定価格だけでなく、以下の要素も重要な判断材料となります。営業担当者の専門知識と対応力、会社の実績と信頼性、提案される販売戦略の具体性、アフターサポートの充実度などです。

特に、地域に精通した不動産会社や、類似物件の売却実績が豊富な会社を選ぶことで、効果的な販売活動が期待できます。

コツ3：専任媒介契約を活用する

媒介契約の種類選択は売却戦略の重要な要素です。早期売却を目指す場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約の選択をお勧めします。

専任系の契約では、不動産会社が積極的な販売活動を行うインセンティブが働きます。また、定期的な販売状況報告により、市場の反応を把握し、必要に応じて戦略の修正を行うことができます。

一般媒介契約は複数社に依頼できる利点がありますが、各社の販売活動が消極的になるリスクがあるため、早期売却には不向きな場合があります。

コツ4：物件の魅力を最大化する

第一印象の向上は成約率向上に直結します。ホームステージングの活用や、清掃・整理整頓の徹底により、物件の魅力を最大化できます。

具体的な改善策として、以下の取り組みが効果的です。室内の徹底的な清掃と整理整頓、照明の改善による明るい空間の演出、小規模な修繕による美観の向上、消臭対策の実施、家具や小物の配置による空間の有効活用などです。

これらの投資は比較的少額で実施でき、売却価格の向上や期間短縮に大きな効果をもたらします。

コツ5：内覧対応を充実させる

内覧は成約への最重要プロセスです。購入希望者に良い印象を与える内覧対応により、成約率を大幅に向上させることができます。

効果的な内覧対応のポイントとして、事前の十分な準備、購入希望者のニーズに応じた物件説明、質問への的確な回答、周辺環境の魅力的な紹介、柔軟な内覧スケジュール調整などが挙げられます。

また、内覧後のフォローアップも重要で、追加質問への対応や、検討状況の確認により、成約につなげることができます。

コツ6：最適な売却タイミングを選ぶ

市場の繁忙期を狙った売却開始が効果的です。一般的に、1月～3月の引越しシーズンは不動産市場が最も活発になります。

この時期に売却活動を行うことで、多くの購入希望者にアプローチでき、早期成約の可能性が高まります。逆算すると、前年の10月～11月頃から準備を開始し、12月～1月に売却活動を開始することが理想的です。

ただし、市場動向や金利情勢なども考慮し、総合的な判断を行うことが重要です。

コツ7：効果的な広告戦略を実施する

多様な媒体を活用した広告展開が重要です。インターネット広告、不動産ポータルサイト、チラシ配布など、複数の媒体を組み合わせることで、より多くの購入希望者にリーチできます。

特に、写真や動画の品質向上は、オンラインでの物件の魅力伝達に大きく影響します。プロのカメラマンによる撮影や、バーチャル内覧システムの活用も効果的です。

コツ8：柔軟な条件交渉を行う

買主のニーズに応じた柔軟な対応が成約率向上につながります。価格だけでなく、引渡し時期や付帯設備の取り扱いなど、様々な条件について柔軟に対応することで、成約の可能性を高めることができます。

ただし、売主にとって不利な条件については、十分な検討と専門家への相談を行うことが重要です。

コツ9：必要書類を事前に準備する

スムーズな手続きのための事前準備が重要です。売却に必要な書類を事前に準備することで、購入希望者との交渉や契約手続きを迅速に進めることができます。

特に、登記関係書類や建築関係書類の準備には時間がかかる場合があるため、売却活動開始前に準備を完了させることをお勧めします。

コツ10：専門家のサポートを活用する

不動産売却の専門家によるサポートが成功への近道です。経験豊富な不動産会社や、税理士、司法書士などの専門家チームによるサポートにより、効率的かつ安全な売却が実現できます。

特に、高額物件や複雑な権利関係がある物件については、専門家の知見が不可欠です。適切なアドバイスにより、売却期間の短縮と売却価格の最大化を同時に実現することができます。

売却に必要な書類と手続きの準備

不動産売却をスムーズに進めるためには、必要書類の事前準備が不可欠です。書類の不備により手続きが遅れることを防ぐため、売却活動開始前に必要書類を整備しておくことをお勧めします。

基本的な必要書類一覧

物件種別による追加書類

マンションの場合

マンション売却では、以下の追加書類が必要となります。

管理規約および使用細則は、マンションの管理方針や使用制限を示す重要な書類です。購入希望者が将来の生活をイメージするために必要な情報が含まれています。

重要事項調査報告書は、管理組合の財政状況や修繕計画などを記載した書類で、マンションの資産価値を判断する重要な資料となります。

戸建住宅の場合

戸建住宅の売却では、建物の安全性や法的適合性を証明する書類が重要です。

建築確認済証と検査済証は、建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。これらの書類がない場合、住宅ローンの審査に影響する可能性があります。

地積測量図と境界確認書は、土地の正確な面積と境界を示す書類で、隣地とのトラブル防止に重要な役割を果たします。

書類準備のポイントと注意事項

書類の準備において、最も重要なのは早期着手です。特に、相続物件や古い物件の場合、書類の取得に予想以上の時間がかかることがあります。

印鑑証明書や住民票などの有効期限がある書類については、売却活動の進捗に合わせて取得タイミングを調整することが重要です。契約直前に取得することで、有効期限切れのリスクを回避できます。

また、書類に記載された住所と現住所が異なる場合は、住所変更登記が必要となる場合があります。このような手続きには時間がかかるため、事前の確認と準備が必要です。

売却にかかる費用と税金の計算方法

不動産売却では、様々な費用と税金が発生します。事前に正確な金額を把握することで、手取り額を正確に計算し、適切な売却計画を立てることができます。

売却費用の内訳

譲渡所得税の計算方法

不動産売却により利益が生じた場合、譲渡所得税が課税されます。税額は所有期間により大きく異なります。

長期譲渡所得（所有期間5年超）

• 所得税：15.315%
• 住民税：5%
• 合計：20.315%

短期譲渡所得（所有期間5年以下）

• 所得税：30.63%
• 住民税：9%
• 合計：39.63%

譲渡所得の計算式は以下の通りです：
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計算することができます。

節税対策のポイント

居住用財産の売却については、3,000万円の特別控除が適用される場合があります。この特例により、多くの一般的な住宅売却では譲渡所得税が発生しないケースが多くなっています。

また、所有期間10年超の居住用財産については、軽減税率の特例も適用される可能性があります。これらの特例を活用することで、税負担を大幅に軽減することができます。

まとめ

不動産売却の成功には、適切な準備と戦略的なアプローチが不可欠です。平均的な売却期間は3～6ヶ月ですが、本記事でご紹介した10のコツを実践することで、期間の大幅な短縮が可能です。

特に重要なのは、適正な価格設定、信頼できる不動産会社の選択、物件の魅力最大化です。これらの要素を組み合わせることで、早期売却と満足できる売却価格の両立が実現できます。

不動産売却は人生における重要な決断の一つです。INA&Associates株式会社では、豊富な経験と最新のテクノロジーを活用し、お客様一人ひとりに最適な売却戦略をご提案いたします。売却をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

よくある質問

Q1:売却期間が長引く主な原因は何ですか？

A1:売却期間が長引く主な原因は、価格設定の問題、物件の魅力不足、販売戦略の不備です。特に、市場価格より高すぎる価格設定は、内覧希望者の減少を招き、売却期間の長期化につながります。適正な価格設定と効果的な販売戦略により、期間短縮が可能です。

Q2:媒介契約はどの種類を選ぶべきですか？

A2:早期売却を目指す場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約をお勧めします。これらの契約では、不動産会社が積極的な販売活動を行い、定期的な報告により市場の反応を把握できます。一般媒介契約は複数社に依頼できる利点がありますが、各社の活動が消極的になるリスクがあります。

Q3:値下げを検討するタイミングはいつですか？

A3:一般的に、売却開始から3ヶ月経過しても成約に至らない場合は、価格調整を検討することをお勧めします。ただし、内覧希望者の反応や市場動向を総合的に判断し、5～10%程度の調整を行うことが効果的です。急激な値下げは物件の印象を悪化させる可能性があるため、慎重な判断が必要です。