租赁房产退租时的原状恢复纠纷层出不穷。根据独立行政法人国民生活中心的调查，与原状恢复相关的咨询案件数量每年约为1.3万至1.4万件，占租赁纠纷总数的约40%，是咨询最多的领域。 具体咨询内容包括：“收到高于预期的维修费用”、“被要求承担日常生活中产生的污渍维修费用”、“被要求支付入住前已存在的损坏费用”等案例。对于房东（出租方）而言，此类纠纷也可能成为租赁经营的重大风险。 本文将系统性地解析租赁合同中的原状恢复基本规则、租客与房东的注意事项，以及退租时常见纠纷的具体案例及预防措施。最后，我们将介绍将这些繁琐应对与风险交由INA处理的优势，助力房东安心开展租赁经营。
租赁合同中的原状恢复基本规则
原状恢复指的是承租人（入住者）在退租时，将租赁房屋恢复至入住时的状态。在日本，承租人通常承担原状恢复义务，但这并不意味着必须将房屋恢复至入住前的完全相同状态。由于时间推移导致的自然老化及正常使用造成的磨损，无法完全恢复至全新状态，因此法律及指南中也明确排除在承租人责任范围之外。
国土交通省公布的《关于原状恢复的纠纷与指南》中，对原状恢复的定义为："恢复因承租人的居住或使用而导致的建筑物价值减少中，承租人的故意、过失、违反善管注意义务，或其他超出通常使用范围的使用所造成的损耗或毁损。” 换言之，因自然老化或正常使用导致的损耗（即所谓“正常损耗”）不属于承租人的原状恢复义务范围。 实际上，这一观点已在2020年4月民法修正案中明确规定。修正后的民法明确规定，“非因承租人过失导致的损坏”以及“因正常使用及自然老化造成的损耗或毁损”不属于原状恢复义务范围，此前指南中阐述的原则已升格为法律规则。 例如，因日照导致的墙纸或榻榻米褪色、因放置家具导致的地板或地毯凹陷、因放置电视或冰箱导致的背面墙壁变黑等劣化，均被归类为正常损耗，由出租人承担。 另一方面，因承租人疏忽或管理不当导致的污渍、划痕等，则由承租人承担。例如，香烟烟渍、异味，宠物造成的柱子或地板划痕，因维护不当导致的霉菌等，均不属于正常损耗，属于可要求维修费用的典型案例。
押金的处理方式也在同一民法修正案中明确规定。 押金是指在租赁合同签订时由承租人支付给出租人的担保金。租赁合同终止且房屋归还时，出租人有义务从押金中扣除未付租金及原状恢复费用后，将剩余金额返还给承租人。即，原状恢复费用从押金中扣除，不足部分由承租人追加支付，剩余部分则作为押金的一部分返还给承租人。 此外，若租赁合同中存在特别约定（即约定超出通常原状恢复范围的部分由承租人承担），则该约定内容优先于法律原则适用，这一原则在民法中亦得到认可。但特别约定要被认定为有效，需满足以下条件：出租人已向承租人充分说明并获得其同意，且该约定内容在社会通念上属于合理范围。 在签订合同时，约定由承租人承担房屋清洁费用或钥匙更换费用的特约条款较为常见，但即使如此，也需注意该内容是否构成对承租人施加超出通常预期负担的不合理要求。作为房东，应在租赁合同中明确规定原状恢复范围及押金结算规则，并确认其内容是否符合公共指南或民法修正后的规定。
承租人需注意的要点
在租赁合同中，租客需承担因自身过失或不当使用导致的损坏修复责任。房东可通过提醒租客注意以下事项，减少退租时的纠纷。
- 日常维护与善管注意义务的履行： 租客在合同中承担“善管注意义务”。 日常保持室内清洁，及时维护设备并确保通风，这些事项需明确告知租客。例如，水槽、浴室等易发霉的区域因日常清洁不足可能产生霉菌或水垢，通过督促租客进行适当清洁可避免过度损坏。此类超出正常范围的污损可能由租客承担责任，因此入住时应提前提醒。
- 未经许可的改造或损坏行为的禁止： 在墙上钉大钉子或打螺丝孔、移动家具时造成地面划伤、未经许可饲养宠物等行为，均属于超出正常使用范围的损耗。应在合同中明确禁止此类行为，并告知承租人如确实需要进行改造或损坏，必须事先获得出租人的同意。 例如，可告知租客“固定重型家具时使用粘性挂钩而非钉子”“即使允许饲养宠物，也需铺设地板保护垫”等措施，以预防不必要的损坏。
- 入住时与退租时的状态确认： 租客自身也应在入住时拍摄房间的损坏及污渍照片，并与房东共享。 退租时，建议在租客在场的情况下对房屋状况进行检查，双方确认需要维修的部位。对于租客而言，提前了解自己造成的损坏，退租时更容易接受相关费用；反之，若损坏明显为入住前存在，可当场提出，避免因误解导致的纠纷。房东应提前向租客说明入住时和退租时记录的重要性。
- 合同内容的确认与告知： 如果租客在签订合同时未正确理解原状恢复或押金结算的条件，可能会导致后续因“未被告知费用”而引发纠纷。如果合同中以特别条款明确规定了房屋清洁费用等负担事项，需向租客详细说明并获得其同意。 此外，在租客决定退租时，应提前告知其“需清洁的范围”“若需维修的处理流程”等事项，并提前解决疑问。确保合同内容的充分告知，可促使租客做好心理准备，避免退租时因认知差异引发纠纷。
通过提前与租客共享上述注意事项，可使房东与租客双方实现顺利交接。房东应通过入住时的说明会或张贴通知等方式，向租客传达这些要点。
房东（出租方）需注意的要点
接下来，整理出租方（房东）在原状恢复处理中需注意的要点。 通过采取适当的应对措施，可以避免不必要的纠纷和无谓的支出，从而实现可靠的租赁运营。
- 合同条款的明确化和最新规则的应对： 原状恢复和押金结算的条件应尽可能在租赁合同中明确记载。可参考国土交通省的标准合同书或指南，通过条款明确区分正常损耗与承租人承担范围。 此外，需特别注意2020年法律修订后规则的变更。修订前旧有惯例（如“押金不予退还”等）已不再适用，必须确保合同内容及运营流程符合法律规定。建议定期审查合同格式及条款，必要时委托专业人士进行审核，以确保合规性。
- 物业状况记录与共享： 在招租或交房时详细记录物业现状是预防退租纠纷的基础。入住时，业主或管理公司应与承租人共同制作室内照片及检查清单，确认并确认损坏或污渍的责任归属，以减少退租时“该损坏由谁负责”的争议。 同样，退租时也应与租客共同确认现状，并当场分享维修项目及费用估算。通过记录共享和透明化处理，可提升租客的满意度并预防纠纷。
- 正常损耗的理解与费用分担的合理化： 房东需准确区分属于自然老化或正常损耗的项目，以及应由租客承担的损耗。 如前所述，因日晒导致的墙纸变色、地板凹陷、设备因老化产生的故障等，均应由房东承担。若向租客收取此类费用，可能会引发“连正常生活产生的老化也要求赔偿”的投诉。在收取费用时，需明确区分是因老化导致的损耗还是租客过失造成的损耗，并进行公平的费用分担。 此外，需考虑墙纸和设备的使用寿命，即使因承租人责任导致部分损耗，也不应要求其全额承担更换新设备的费用，而应根据剩余价值进行折旧调整。通过明确合理的费用分担原则，可更容易获得承租人的理解，从而预防纠纷。
- 维修费用计算与说明的彻底执行： 在向租客收取原状恢复费用时，应尽可能详细地向租客说明费用明细及依据。若费用明细不明确，可能引发租客的不信任感。 例如：“墙纸全面更换：○○元（因香烟烟渍污染需更换一面）”“房屋清洁费：○○元（厨房油污及浴室霉菌清洁）”等，按项目逐一说明原因。若能提供估价单或作业照片，将更具说服力。以租客易于接受的方式进行说明，是避免情绪对立、实现円满解决的关键。
- 专业人士的协助与纠纷处理： 若房东难以自行处理，可考虑委托可信赖的房地产管理公司或专业人士。通过第三方客观立场进行判断，有时能达成房东与租客双方均能接受的结论。若发生纠纷，建议尽早咨询专业人士（如律师或调解机构）并采取适当应对措施。迅速解决问题、避免拖延的姿态至关重要。
以上几点为基础，房东主动采取公平、合理的原状恢复措施，可大幅减少退租时的纠纷，并维持房东与租客之间的信任关系。
常见退租时纠纷的具体案例及预防措施
最后，我们将介绍租赁房产退租时常见的纠纷案例，并解析其原因及预防措施。提前了解可能出现的纠纷，可使房东作为房东采取更准确的准备和应对措施。
案例1：因是否属于正常损耗而产生费用承担争议的案例
案例：某租客在退租时被要求承担整个居室墙纸更换费用。 租客认为“连生活上不可避免的污渍也要索赔”，对押金返还金额与房东发生争执。墙纸上确实存在因放置家具导致的轻微发黑和日晒痕迹，但房东在入住期间发现部分墙纸有吸烟产生的烟渍，因此决定进行全面更换。
原因分析： 本案中，正常损耗（家具造成的发黑、日晒）与承租人过失造成的损耗（吸烟产生的烟渍）混杂。按理说，正常损耗部分的墙纸更换费用应由出租人承担，而烟渍部分的清洁及更换费用应由承租人承担。但由于未明确区分，而是将两部分费用一并索赔，导致了纠纷。
预防措施： 在收取原状恢复费用时，必须仔细区分正常磨损与其他损耗。若仅需更换墙纸局部区域，应采取局部更换方式处理，并按比例分摊费用，确保结算公平。此外，应在合同中明确注明“禁止吸烟”或“因吸烟导致的污损由租客承担”，并确保租客充分知晓，以便其明确自身责任范围。 即使因烟渍导致必须全面更换，也应结合专业人士的判断向租客说明，并在费用计算时扣除正常损耗部分。关键在于双方明确“哪些费用由租客承担、哪些不承担”，这是避免费用纠纷的关键。
案例2： 因合同签订时特殊条款说明不足引发的纠纷例
案例： 租客在退租时被要求支付数万日元的房屋清洁费用，并以“从未听说过这笔费用”为由发生纠纷。房东在合同的特别约定中明确规定“退租时清洁费用○万日元由租客承担”，但租客对此认识不足，直到退租时才得知该费用。 最终因合同上有签字盖章，租客支付了费用，但出租人与租客之间的信任关系遭到破坏。
原因分析： 特别条款的事前说明不足是主要原因。尽管特别条款本身有效，但若承租人未充分理解内容，仍可能产生不满。本案中，合同签订时未对清洁费用承担事项进行充分的口头说明，导致承租人对费用预估产生偏差。
预防措施： 在签订合同时，必须对特别条款的内容和金额进行说明，并明确获得租客的同意。除了在重要事项说明书或合同的相应部分让租客签字外，还应以“退租时需承担○○费用，您是否同意？”等形式进行确认。此外，还应根据行业惯例审查特别条款的内容是否合理。 目前，有些合同会在签订时要求租客预付一定金额的清洁费（作为折旧费用），但无论采取何种方式，都应以租客可预见的形式明确合同条件。通过在合同阶段进行充分说明并达成共识，可避免“未被告知”的抱怨，实现顺畅的退租流程。
案例3：入住时现状确认不足导致的纠纷案例
案例： 租客退租后，房东发现室内地板有较大划痕并要求赔偿维修费用。但租客主张“这些划痕在入住前就已存在”，拒绝承担费用。由于合同签订时未对房屋交接时的细微损坏进行检查并记录，双方记忆模糊，最终解决纠纷耗费了大量时间和精力。
原因分析： 入住时未充分共享房屋状况是主要原因。房东未准备初始状态的照片或报告，因此无法完全否定租客的说法，导致费用分担谈判陷入僵局。
预防措施： 入住时记录房屋状况并达成一致是最佳预防措施。房东或管理人员需现场检查房屋，列出现有损坏或污渍，并让租客确认并签字。 双方保留副本，退租时若出现“损坏是否为入住时已有”的争议，可通过记录明确证明。即使退租时发现未记录的损坏，也能客观证明为“入住后产生”，租客也无法否认。尽管看似繁琐，但入住时彻底确认现状的流程是预防未来重大纠纷的关键。
以上，我们探讨了常见的纠纷案例及应对措施。归根结底，预防措施的核心在于“事前信息共享与记录的彻底性”以及“合同内容与规则的明确化”。作为房东，只要做好充分准备并保持与租客的密切沟通，大多数纠纷均可提前预防。
结语
租赁房产退租时的原状恢复处理，是一项基于法律法规和指南的理解，要求适当处理并进行与租客的细致沟通的复杂工作。房东若能遵循上述要点进行应对，可避免许多纠纷。 然而，从入住到退租的整个管理流程需要投入大量时间和精力，且应对法律修订或纠纷时需要专业知识，个人承担这些负担确实较为沉重。
为了避免这些繁琐的应对和风险，安心开展租赁经营，专业的房地产管理公司如INA将成为强大的合作伙伴。 该公司拥有丰富的管理经验，员工具备专业知识，对最新法律法规和指南了如指掌。因此，在判断原状恢复、与租客谈判等环节，都能做出准确公正的应对。此外，INA还建立了24小时365天的支持体系，能够迅速且妥善地处理租客的投诉。 INA可代为处理租客应对、供应商协调、押金结算等繁琐事务，让业主无需操心琐事，专注于稳定的租赁经营。此外，凭借多年积累的经验与最新科技，INA还能助力提升物业价值。
关于原状恢复的纠纷，大部分问题可通过借助专业人士的力量提前预防。为了让各位租赁业主安心进行资产运营，建议您考虑将物业管理委托给值得信赖的合作伙伴INA。通过将管理交由经验丰富、应对能力卓越的专业团队，您可摆脱繁琐的纠纷处理，在确切的安心感中实现稳定的租赁经营。
