白金高轮地区位于东京市中心港区，是知名的高级住宅区白金·高轮地区的一部分。该地区以东京地铁南北线和都营三田线的起点站白金高轮站为中心，兼具安静的居住环境与便捷的市中心交通优势。该地区原本是工厂与木造住宅混杂的区域，但通过长期再开发，正逐步转型为东京屈指可数的高级住宅区。 近年来，白金高轮地区陆续启动了多个大型再开发项目，街区风貌与城市功能正发生重大变革，其对房地产价值的影响备受关注。 特别是2020年开通的JR山手线“高轮ゲートウェイ站”周边开发项目，以及“白金一丁目西部中地区第一种市街地再开发事业”等，其对整个区域的辐射效应，吸引了国内外富裕阶层和房地产投资者的热切关注。
本文将详细阐述截至2025年4月白金高轮地区再开发项目的最新进展及其对房地产价值的影响。内容涵盖区域概况与再开发背景、当前主要在建项目、再开发带来的街区变化、房地产市场具体影响分析、超富裕阶层及投资者视角下的魅力与担忧，以及未来展望与战略投资策略。
1. 当前在建再开发项目一览及概要
白金高轮站周边正进行或近期完成多个大型再开发项目，正大幅改变街区面貌。以下整理主要项目：
- 高轮ゲートウェイ站周边开发（TAKANAWA GATEWAY CITY）： 以2020年开通的JR山手线新站“高轮ゲートウェイ站”为核心的大型综合开发项目。 整个区域被划分为4个街区，分阶段推进建设。其中“4街区”已于2025年3月率先开放。4街区内将建有两座地上30层（高度约158米）和地上29层（约161米）的双塔建筑“THE LINKPILLAR 1”， 低层1至5层将入驻包含约200家商铺的商业设施“ニュウマン高轮”。此外，North栋上层将迎来东京首家高级酒店“JW马里奥特酒店”，计划于2025年秋季开业。 包括剩余1至3街区在内的整体竣工开放计划于2026年春季，届时将陆续建成办公楼、会议中心、广阔绿地（约2.7公顷的公共开放空间）等设施。作为JR东日本公司倾注心血的再开发项目，高轮ゲートウェイ站周边地区正以“打造100年后更丰富生活的实验场”为概念，致力于建设国际商务枢纽与次世代型城市。
- 白金一丁目东部北区市街地再开发事业（SHIROKANE The SKY）： 该再开发项目位于白金高轮站步行3分钟处，以地上45层、地下1层、高度约156米的超高层塔式公寓“白金ザ・スカイ”为核心。占地面积约1.7公顷的区域内， 规划建设了总户数1,247户的住宅楼（东栋）和地上19层的中层楼（西栋）等多栋建筑，实现了住宅、工厂、办公楼及生活便利设施的综合开发。该项目于2013年7月获得城市规划批准,2015年4月成立再开发组合,2019年8月动工，并于2023年2月竣工。 白金ザ・スカイ已于2023年竣工并开始入住，成为周边地标性建筑，同时也是大规模再开发项目的成功案例。周边古川沿岸新建了步行天桥和步行道，并强化了防灾功能。
- 白金一丁目西部中地区第一种市街地再开发事业： 该项目以白金高轮站西侧、白金商店街西北侧约1.6公顷的区域为对象，旨在通过重新规划老旧建筑和狭窄街道的密集市街地，通过土地集中化和道路、广场的整備，形成融合优质住宅、商业功能以及作为地区产业的小规模工厂功能的复合型市街地。 主要设施包括：A街区地上39层、地下1层（约140米）的超高层建筑及地上14层的中层建筑，B街区地上4层的低层建筑2栋，住宅户数总计991户。 参与组合成员（开发商）包括东急不动产、三井不动产住宅、日本邮政不动产等大型企业，该项目于2022年6月获得组合设立批准,2024年2月通过权利转换计划批准，计划于2025年度动工,2028年度竣工。 该再开发项目计划设置约3,300平方米的大型广场，预计将成为防灾基地及区域社区的新核心。
- 其他相关开发项目：除上述项目外，白金高轮地区还存在已完成的既有再开发项目——2005年左右竣工的“白金阿埃尔城市”（由白金塔［42层住宅楼］、NBF白金塔［26层办公楼］等组成的综合设施）。 在这些先行开发项目推动下，车站周边的基础设施建设已基本完成。目前，东部北区和西部中区的项目正在区域中央部展开，城市的高效利用正分阶段推进。此外，位于高轮ゲートウェイ站与白金高轮站之间的泉岳寺站（都营浅草线、京急线）周边也正在探讨再开发计划，高轮地区整体的城市再生活动愈发活跃。 在道路基础设施方面，例如北里通的拓宽计划等区域内交通网络改善措施也在推进中（2023年東京都公布），周边环境的进一步提升值得期待。
如上所述，白金高轮地区正从铁路基础设施新建到住宅·商业综合开发等多项项目同步推进，整个区域的面貌正发生显著变化。下一章将深入探讨这些再开发带来的城市具体变化。
2. 再开发带来的城市变化（城市功能、景观、交通便利性等）
白金高轮地区再开发正带来城市功能、景观及交通便利性等多方面的变化。以下将按主要内容逐一解析现状。
白金高轮站周边超高层塔楼的建设接连展开，城市景观正发生剧烈变化。例如2023年竣工的“白金ザ・スカイ”（照片右侧的高层建筑）以45层的雄伟规模，成为原先以低层建筑为主的白金地区全新地标。 左前方可见的中高层建筑群为该项目内的西栋及周边既有建筑，此类大规模再开发正使整个区域的城市天际线焕然一新。尽管超高层化会带来日照和景观变化，但设计上注重高级感与和谐共存，正致力于打造与区域品牌相称的景观环境。
在城市功能方面，再开发旨在实现居住环境与商业环境的融合。西部中地区再开发中，住宅、商业设施、保育及育儿支援设施，以及原有町工厂的功能均被合理布局于同一区域内，规划了混合用途型街区。这将提升居民日常生活便利性，同时实现昼夜活跃的城市环境。 此外，还重视与相邻的白金商店街的联动强化，通过步行天桥和广场等设施将新商业设施与现有商店街连接，提升区域内流动性，旨在实现区域经济协同效应。实际上，东部北地区再开发中已整備公开空地和步行通道，为周边古川沿岸的步行网络强化做出了贡献。 这些措施使“住宅区与商业区分离的城市”转变为“生活与商业融合的便利且充满活力的城市”。
交通便利性也显著提升。白金高轮站原本就拥有良好的市中心接驳条件，随着再开发，区域内外的移动更加顺畅。高轮ゲートウェイシティ站直连的大型步行天桥和步行广场（公共领域）已建成，站周边步行游览空间达4公顷。 这些公共空间还配置了丰富的绿地（约2.7公顷），为都市中心地带提供了与自然亲近、休憩放松的环境。此外，新车站的开通使通过山手线和京滨东北线前往品川、东京方向的交通路线增加，为白金高轮地区居民提供了更多的交通选择。 未来，计划通过建设连接高轮ゲートウェイ站与白金高轮站、泉岳寺站方向的双层デッキ或接驳巴士等设施（目前处于城市规划草案阶段），若区域整体一体化推进，铁路网络的便利性将进一步提升。
此外，防灾安全性的提升也是重要变化。在再开发各处，通过道路拓宽、新建广场空间等措施，强化了避难路线的保障和防火隔离带的形成等防灾基础设施。西部中地区新建了该地区最大规模的约3,300平方米广场，正推进将其作为防灾时临时滞留和救援基地的基础设施建设。 此外，原有老旧木造房屋密集区域正逐步被高抗震建筑替换，抗震防火性能实现飞跃性提升。东部北区还针对古川洪水风险实施了浸水对策，区域整体安全性得到全面提升。治安方面，街区人流量增加、步行空间更加明亮，防犯环境有望进一步改善。
如上所述，白金高轮地区的再开发在城市硬件与软件两方面均实现了质的提升。在引入最新商业及办公功能的同时，通过绿地与广场等空间确保了城市宜居性，正逐步发展成为对居住者、工作者及游客均具吸引力的城市。这种城市变迁将对房地产市场产生何种影响？ 下一章将结合数据，具体分析地价、住宅价格、租金等房地产价值的具体影响。
3. 房地产价值影响分析（地价、住宅价格、商业房地产、租金走势）
白金高轮地区的再开发为土地和房地产价值带来了显著的上涨压力。本节将通过公示地价、住宅销售价格、租金走势等指标进行分析。
（1）地价走势： 随着再开发进程推进，该区域地价近年来持续呈现上涨趋势。港区高轮地区（含白金高轮）的公示地价每年约增长5%,2013年至2018年的5年间涨幅超过1.3倍。 此后涨势未减，即便在2020年以来的新冠疫情期间，也因都市中心回流需求支撑，地价持续上涨。特别是白金高轮站周边地区因再开发带来的未来潜力受到认可，住宅区与商业区均录得高涨幅。 国土交通省公布的2024年公示地价显示，港区白金一丁目住宅用地标准地较上年上涨约+7%，反映出再开发预期已融入价格（※具体地点数据：港区白金1-○-○ 等）。这一趋势在2025年仍持续，专家指出"涨势仍未见衰减。 随着未来再开发进展，预计地价将进一步上涨。"事实上，许多房地产开发商已积极布局品川·高轮地区，以应对高轮ゲートウェイ开通后该区域需求激增的预期，因此再开发区域周边的地价上涨趋势有望持续。
（2）住宅价格·资产价值： 再开发效应也体现在住宅价格上。 白金高轮站周边的二手公寓价格在过去10年间大幅上涨，某调查显示平均涨幅约为60%至70%。例如，位于车站步行圈内、建于20年前的塔式公寓，与10年前相比，许多房产的价格上涨了数千万元，对于在再开发前就持有房产的业主而言，资产价值大幅提升。 此外，新建分售公寓的价格也处于高位。白金ザ・スカイ在销售时，平均每坪单价（3.3平方米）约为500~600万日元,70平方米左右的普通住宅单价超过1亿日元。 销售开始后不久即售罄的住宅单元也很多，这反映了富裕阶层的强劲需求。随着再开发提升了区域的品牌价值，购房者对“白金高轮”这一地址的溢价感进一步增强，无论是新房还是二手房，都维持着高昂的价格定位。 事实上，周边二手公寓市场中，以白金高轮站为最近站点的房源参考价格普遍呈现上涨趋势，截至2023年，平均价格约为5800万日元（以60平方米左右的标准户型为例），较10年前上涨超过27%。 不过，近期受利率上升影响，全市范围内的公寓市场热度有所降温。但白金高轮地区的受欢迎程度和稀缺性仍遥遥领先，市场对未来资产价值维持与提升的预期依然强劲。
（3）商业房地产及办公市场： 白金高轮地区历来以住宅区为主，大型办公楼较为有限。然而，随着高轮ゲートウェイシティ的开业，品川至高轮地区正逐步形成新的办公聚集区。该开发项目总建筑面积约45万㎡，其中相当部分将作为最新办公空间供应。 这将吸引周边三田、田町等区域的企业迁入需求，对整个区域的办公租金水平产生溢出效应。事实上，计划于2025年开业的Link Pillar Tower已确定入驻国内外IT企业及创业支持基地（如东京大学与新加坡国立大学合作设立的“LiSH”实验室等），这可能进一步推动周边住宅需求和商业需求增长。 商业设施方面，纽曼高轮（约200家店铺规模的大型商业モール）计划于2025年秋季全面开业，这将显著提升白金高轮居民的日常购物环境。 大型商业设施的开业将对周边零售店铺和服务业产生连锁反应，成为提升租金水平的推动力。另一方面，由于竞争环境的变化，部分传统商业街可能面临客流量减少的压力，但总体而言，新客群的增加将提升商业区的盈利能力。这种商业环境的改善将推动商业地产的评估价值上涨，进而成为支撑该区域地价和房地产价值的重要因素。
（4）租金走势： 租赁市场同样表现强劲，白金高轮地区人气极高，租金呈上涨趋势。以高端租赁公寓为例，例如2LDK（约70㎡）的月租金超过30万日元的情况并不少见，新建塔式公寓的高层楼层甚至设定月租金50万至60万日元的 premium 租金（截至2025年的市场实际情况）。 特别是白金ザ・スカイ竣工后，该项目大量供应分售出租住宅，其平均租金水平持续高于周边市场行情。即便如此，由于希望居住在“白金”地区的富裕阶层及外国高管等需求旺盛，高租金带的出租房源也相对较快达成交易，显示出租赁市场的消化能力较强。 随着再开发提升了街区的便利性，此前选择麻布十番、广尾等其他区域的高收入群体开始将目光转向白金高轮，租赁需求的基础正在扩大。 商业用物业的租金方面，高轮ゲートウェイ周边的新建办公楼层的招租租金已达到港区平均水平甚至更高。虽然具体情况取决于竣工后的市场状况，但周边现有建筑的租金也可能面临上涨压力。总体而言，租金水平也反映了再开发带来的附加值提升。
通过以上分析，可以看出白金高轮地区的房地产价值正因再开发而土地与建筑物价值均大幅提升。地价上涨反映了对该地区未来发展的期待，住宅价格与租金的上涨则体现了实际需求与投资需求的强劲。不过，部分人士对价格快速上涨持谨慎态度。下一章将从超富裕阶层及投资者的视角，探讨该地区魅力的同时，也分析潜在的担忧点。
4. 从超富裕阶层及投资者视角看白金高轮的魅力与担忧点
白金高轮地区凭借其奢华的品牌形象与增长潜力，已成为超富裕阶层个人及机构投资者极具吸引力的投资与居住目的地。另一方面，大型开发项目也伴随一定风险因素。以下将从富裕阶层及投资者的视角，梳理该地区的优势与担忧点。
〈魅力与积极要素〉
- 品牌价值与稀缺性： 如“白金”地名所示，该区域已确立为东京市内首屈一指的高级住宅区品牌。通过再开发提升了便利性和城市精致度，其品牌价值进一步提升。对超富裕阶层而言，白金高轮作为资产持有区域具有安全感，并象征着资产地位。 特别是白金高轮站直达或步行圈内的塔楼公寓，由于供应量有限，其“独一无二”的稀缺性极具吸引力，深受富裕阶层青睐。
- 资产保全与长期稳定性： 东京一等地的房地产长期来看价值不易贬值，而白金高轮通过再开发，这一趋势有望进一步强化。 与现金或股票相比，房地产作为实物资产具有抗通胀特性，可作为富裕阶层的资产保全手段。事实上，创业家族世代传承的大型房地产以高价交易的案例屡见不鲜。例如2023年，位于白金2丁目的精工舍（现精工）创始人故居以约300亿日元的价格出售，引发市场震惊。 这一超富裕阶层进行超高額交易的区域已成现实的特点，也为投资者提供了安心感。
- 完善的日常生活便利性和居住舒适性： 重新开发后的白金高轮正逐步成为“虽位于市中心却能一站式完成日常生活”的城市。对于富裕家庭而言重要的医疗、教育、购物环境，在区域内及周边区域（广尾、麻布等）均配备了高水平的设施。 随着高轮ゲートウェイ的开通，计划在与皇室有渊源的高轮皇室邸宅旧址上建设大规模绿地，居住环境有望进一步提升。对于超富裕阶层而言，居住环境比资产价值更为重要，而白金高轮在安全性和隐私性方面也表现优异，融合了宁静住宅区与最新都市功能的居住环境堪称理想。
- 国际性和未来发展潜力： 由于毗邻品川站（新干线、磁悬浮新站规划中），未来作为国际商务枢纽的关注度将进一步提升。高轮ゲートウェイシティ计划吸引外国企业和初创公司聚集，预计未来将出现更多外国高管的居住需求。 对于海外富裕层投资者而言，东京房地产因汇率优势和稳定回报率备受青睐，其中通过再开发快速发展的白金高轮更是被视为“押注东京未来”的投资热点。此外，周边中小型再开发项目及基础设施改善的潜在空间，为长期发展故事的构建提供了可能性，进一步提升了其作为投资标的的吸引力。
〈担忧与风险因素〉
- 供应过剩风险： 短期内大规模公寓供应集中，可能导致市场供需平衡暂时失衡。实际情况是,2023年白金ザ・スカイ（1247户）竣工，未来西部中地区还计划供应约991户，因此短期内二手房市场和租赁市场可能出现房源增加的局面。 针对富裕阶层的房产需求旺盛，剩余库存风险有限。但若同一区域出现规格相似的竞争房源，可能出现资产价值增长放缓或租金涨幅停滞的风险。不过，供应过剩长期化的可能性较低，预计随着市中心人口净增长及吸收外国需求，中长期内市场将逐步消化。
- 价格水平与利率走势： 旧城改造区域的房地产价格已处于相当高位。即便针对富裕阶层，作为投资行为仍存在“高位接盘”的警惕情绪。从全球金融环境看，近期利率上升趋势下，房地产投资回报率的相对吸引力下降已被指出。若日本未来调整货币宽松政策，房地产价格面临下行压力的可能性无法排除。 因此，购房时机和融资策略需谨慎，短期倒卖套利风险较高。另一方面，拥有现金储备的超高净值人群因长期持有为前提，可承受一定市场波动，但机构投资者需包含退出策略在内的谨慎决策。
- 居住环境变化： 城市发展的同时，也有人担忧人流车流增加带来的喧嚣和拥堵加剧。 传统的白金高轮地区一直以“安静优雅的高级住宅区”著称，但随着大型商业设施的开业和人口增加，环境可能发生重大变化。部分超富裕阶层因不喜欢喧嚣，可能选择迁移至郊外或海外，因此如何平衡地区魅力的维持成为关键课题。 不过，由于开发计划阶段已充分考虑居民意见，并采取了噪音和景观保护措施，因此预计不会出现极端的环境恶化。
- 政策与法规的不确定性： 房地产市场受税收政策和法规影响。例如，未来若固定资产税或遗产税上调，或加强外国人投资限制，可能影响富裕阶层的投资意愿。 当前政府正推行支持城市再生的政策（如放宽容积率等），这构成积极因素。但从长期来看，行政方针转变的风险并非完全不存在。不过，白金高轮地区在城市规划中并非被列为需优先保护的历史景观区，且再开发本身由行政主导推进，因此政策风险相对较小。
综上所述，白金高轮地区对超富裕阶层及投资者而言是“极具吸引力但需谨慎对待的市场”。INA在为客户进行资产配置时，积极推荐该地区，同时高度重视对市场动态及潜在风险的持续监测。下一章将基于上述视角，探讨该地区的未来展望及战略性房地产投资策略。
5. 未来展望与战略性房地产投资分析
白金高轮地区的未来展望光明，蕴含着丰富的投资机遇。然而，考虑到前文提及的风险因素，采取战略性方法至关重要。本章将探讨该地区的中长期展望，并分析明智的房地产投资策略。
〈地区未来展望〉
2025年以后，白金高轮地区将迎来多个再开发项目的完工，城市建设将达到一个新的高峰。2026年春季，高轮ゲートウェイシティ将正式开业，作为国际商务和交流中心全面运营。2030年代前半，品川站将开通中央新干线，全球交通便利性的大幅提升将进一步提升高轮地区整体价值。 白金高轮在享受这些重大波及效应的同时，预计将以“居住环境的优越性”为核心，维持其高端住宅区的独特地位。具体而言，为支撑再开发带来的新增人口，周边医疗、教育基础设施的完善及公共服务的扩充将逐步推进，生活环境将进一步完善。 行政部门（港区）在未来人口发展规划中已将白金高轮周边地区定位为“定居促进区域”，预计将通过建设防灾公园、引入育儿支援住宅等软硬件双管齐下的支持措施进行扶持。
房地产价值方面，预计中长期内将保持稳健上涨趋势。只要不出现泡沫式过热，随着城市发展可预期缓慢增值，即便经济周期出现短期调整，凭借优越的地理位置和品牌影响力，仍具备快速恢复的能力。 尽管目前已处于高价区间，但正如专家所言，“现在正是未来进一步上涨前的最佳购入时机”，市场对未来仍抱有较高期待。特别是西部中地区再开发完成的2028~29年左右，区域完成度将极大提升，届时评估价值可能达到峰值。 然而，另一方面，随着品川再开发和磁悬浮列车效应在30年代逐步实现，可能迎来新一轮上涨周期，至少在10至20年的时间跨度内，高位稳定的走势有望延续。
〈战略性房地产投资考量〉
基于上述展望，在白金高轮地区进行房地产投资时，可考虑以下策略：
- 长期持有以追求资本增值： 为了享受区域成熟带来的价值提升，相较于短期转售，长期持有策略更为有效。通过瞄准5至10年周期内的价格上涨，可更容易吸收购置时的各项费用及短期市场波动的影响。 特别是土地或整栋建筑投资，长期持有以享受再开发收益更为明智。INA也建议客户“白金高轮的房产需长期持有才能发挥真正价值”。
- 高附加值房产的精选投资： 即使在同一区域，不同房产的未来价值增长潜力也存在差异。 具体而言，拥有优越视野、楼层位置、品牌力的塔楼顶层住宅，或具备“直达车站”“步行1分钟即可到达车站”等独特优势的物业，未来预计将保持相对较高的 popularity 和价值。投资者即使在价格上稍显偏高，选择此类优质物业也能提升资产组合的质量。相反，规格较差的物业存在未来陈旧化风险，因此需谨慎评估其收购可行性。
- 租赁运营与出售相结合： 对于富裕个人以投资目的购买多套房产的情况，可采取先出租获取租金收入（收入收益），待时机成熟后出售的双轨策略。白金高轮地区的租赁需求稳定，空置风险低，因此在持有期间可作为稳定的收入来源。 在预期未来出售收益的时机（例如再开发完成后的供需紧张期等），出售房产可同时享受收入和资本收益。但出租时需注意物业维护管理及租户应对，确保维持与高端物业相匹配的管理水平。
- 考虑区域分散与行业分散： 白金高轮虽具潜力，但整体投资组合仍需适当分散。 在同一区域内，通过住宅、商业、办公等行业分散，可通过其他市场的低迷来弥补部分市场的低迷。此外，通过与港区内其他区域（如虎之门、麻布等）或海外房地产的分散投资，可在平滑风险的同时追求回报机会。INA根据客户的风险承受能力，调整白金高轮的投资比例，支持稳健高效的资产形成。
- 出口策略的考量： 投资时需提前考虑未来的退出方案（如出售或继承）。例如，若计划在10至15年后进行集中出售，需提前预判该时点是否存在潜在买家，以及市场周期是否处于有利阶段。 白金高轮地区的高端房产主要在富裕阶层间交易，流动性可能受限，但由于需求群体在国内外均较为广泛，预计无需大幅降价即可出售。若未来涉及继承，当遗产税评估价与市场实际价格存在显著差异时，需提前制定纳税计划。 由于该区域资产规模较大，建议考虑利用家族办公室或资产管理公司等机构，制定继承方案。
基于上述策略，对白金高轮区域的投资应采取以长期视角为基础的稳健且积极的态度。作为稻泽大辅，我们将充分发挥积累的房地产咨询专业知识，为客户提供最优投资决策的全程支持。
6. 结论
白金高轮地区正因2025年正在推进的多个再开发项目而发生巨大变革，房地产价值显著提升。车站前超高层塔楼公寓建设、以高轮ゲートウェイ为核心的广域开发、道路及广场基础设施完善等城市硬件设施的更新，正提升区域潜力，推动土地、住宅价格及租金持续上涨。 此外，白金地区凭借“白金大道”的别称所代表的品牌价值，以及虽位于都市中心却拥有绿意盎然、环境宁静的居住环境等软性优势，吸引了从超高净值人群到普通家庭的广泛群体。
然而，再开发带来的快速变化也蕴含着供需和环境方面的注意事项。房地产市场需密切关注短期供应增加和利率环境变化，而社区层面则需应对人口急剧增长带来的挑战。不过，港区、开发商和居民正合作推进可持续城市建设，这些担忧有望得到妥善管理。
综上所述，白金高轮地区的再开发正逐步成为提升区域价值与魅力的成功典范，从房地产投资角度亦极具潜力。INA将持续关注该区域动态，基于政府部门及开发商发布的最新信息，为客户提供助力资产增值的优化方案。 在东京都市再生深入推进的背景下，我们坚信白金高轮地区将实现可持续性发展，其房地产价值将在未来持续闪耀。
