Sanierung in Shirokane-Takanawa: Auswirkungen auf Immobilienwerte 2025

Das Gebiet Shirokane-Takanawa befindet sich im Bezirk Minato im Zentrum von Tokio und ist als exklusive Wohngegend bekannt. Das Gebiet liegt direkt am Bahnhof Shirokane-Takanawa, der ersten Station der Namboku-Linie und der Toei-Mita-Linie der Tokioter Metro, und verbindet ein ruhiges Wohnumfeld mit einer guten Verkehrsanbindung an das Stadtzentrum. Ursprünglich war es eine Mischung aus Fabriken und Holzhäusern, doch die langfristige Sanierung verwandelt das Gebiet in eine der exklusivsten Gegenden Tokios. In den letzten Jahren wurden im Gebiet Shirokane-Takanawa eine Reihe groß angelegter Sanierungsprojekte durchgeführt, die das Straßenbild und die städtischen Funktionen erheblich erneuert haben, und die Auswirkungen auf die Immobilienwerte ziehen die Aufmerksamkeit auf sich. Insbesondere die Entwicklung rund um die Takanawa Gateway Station an der JR Yamanote-Linie, die 2020 eröffnet wird, und das Shirokane 1-chome West Central Area Urban Area Redevelopment Project Type 1 ziehen die Aufmerksamkeit wohlhabender Menschen und Immobilieninvestoren aus Japan und dem Ausland auf sich, da sie sich auf das gesamte Gebiet auswirken werden.

In diesem Abschnitt werden der Stand der Sanierung des Gebiets Shirokane-Takanawa im April 2025 und die Auswirkungen auf die Immobilienwerte beschrieben. Es wird ein Überblick über das Gebiet und die Hintergründe der Sanierung, die derzeit laufenden Großprojekte, die Veränderungen in der Stadt infolge der Sanierung, eine Analyse der spezifischen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, die Attraktivität und die Bedenken des Gebiets aus der Sicht von sehr vermögenden Privatpersonen und Investoren, die Zukunftsaussichten und strategische Investitionsüberlegungen gegeben.

1. Liste und Überblick über laufende Sanierungsprojekte

Im Gebiet des Bahnhofs Shirokane-Takanawa sind mehrere groß angelegte Sanierungsprojekte im Gange oder wurden kürzlich abgeschlossen, die die Stadt verändern. Die wichtigsten Projekte sind im Folgenden zusammengefasst.

• TAKANAWA GATEWAY CITY: Hierbei handelt es sich um ein groß angelegtes Projekt mit gemischter Nutzung, dessen Kernstück die Takanawa Gateway Station ist, ein neuer Bahnhof an der JR Yamanote Line, der 2020 eröffnet wird. Das gesamte Gebiet wird in Phasen entwickelt, indem es in vier Stadtblöcke aufgeteilt wird, wobei der erste Bereich mit der Bezeichnung "Block 4" im März 2025 eröffnet wird. In den unteren Etagen (1-5) befindet sich Newman Takanawa, ein Geschäftskomplex mit etwa 200 Geschäften. Das JW Marriott Hotel, das erste Luxushotel in Tokio, soll im Herbst 2025 in den oberen Etagen des Nordturms eröffnet werden. Die feierliche Eröffnung der verbleibenden Blöcke 1 bis 3 ist für das Frühjahr 2026 geplant, wenn nacheinander Büros, eine Kongresshalle und eine große Grünfläche (ca. 2,7 Hektar öffentliche Freifläche) gebaut werden sollen. Das Gebiet um die Takanawa Gateway Station wird als internationales Geschäftszentrum und Stadtentwicklung der nächsten Generation unter dem Konzept "ein Testgelände für die Bereicherung des Lebens der Menschen in den nächsten 100 Jahren" entwickelt.

• Shirokane 1-chome East North Urban Area Redevelopment Project (SHIROKANE The SKY): Dieses Sanierungsprojekt befindet sich drei Gehminuten vom Bahnhof Shirokane-Takanawa entfernt. Im Mittelpunkt steht Shirokane The SKY, ein Wohnhochhaus mit 45 oberirdischen und einem unterirdischen Stockwerk, das etwa 156 m hoch ist. Das Projekt besteht aus einem Wohnturm mit insgesamt 1.247 Einheiten (Ostturm) und einem 19-stöckigen Mittelhochhaus (Westturm) auf einer Fläche von ca. 1,7 ha, in dem Wohnungen, Fabriken, Büros und Wohneinrichtungen untergebracht sind. Der Bau begann im April 2015 und wird im Februar 2023 abgeschlossen sein. Shirokane The Sky wurde fertiggestellt und konnte 2023 bezogen werden. Damit ist es ein Wahrzeichen der Umgebung und ein gelungenes Beispiel für eine groß angelegte Sanierung. Entlang des umliegenden Furukawa-Flusses wurden neue Fußgängerdecks und Promenaden gebaut, um die Katastrophenvorsorge zu verbessern.

• Shirokane 1-chome West Central Area First-Class Urban Redevelopment Project: Dieses Sanierungsprojekt umfasst ein Gebiet von etwa 1,6 ha westlich des Bahnhofs Shirokane-Takanawa und nordwestlich der Shirokane Shopping Arcade. Im Rahmen des Projekts wird ein dicht bebautes Stadtgebiet mit vielen baufälligen Gebäuden und engen Straßen umgestaltet, um einen städtischen Komplex zu schaffen, der hochwertige Wohn- und Gewerbefunktionen mit den Funktionen kleiner Fabriken, einer lokalen Industrie, verbindet. Dazu werden Grundstücke zusammengelegt und Straßen und Freiflächen verbessert. Die Hauptkomponenten sind ein Hochhaus mit 39 oberirdischen und einem unterirdischen Stockwerk (ca. 140 m) und ein mittelhohes Gebäude mit 14 oberirdischen Stockwerken in Block A sowie zwei niedrige Gebäude mit vier oberirdischen Stockwerken in Block B. Die Gesamtzahl der Wohneinheiten beläuft sich auf 991 Stück. Zu den beteiligten Bauträgern gehören große Unternehmen wie Tokyu Land Corporation, Mitsui Fudosan Residential und Japan Post Real Estate. Nach der Genehmigung der Vereinsgründung im Juni 2022 und der Genehmigung des Umnutzungsplans im Februar 2024 soll der Bau 2025 beginnen und 2028 abgeschlossen sein. Die Umgestaltung soll einen großen Platz mit einer Fläche von etwa 3 300 m2 umfassen, der als Stützpunkt für den Katastrophenschutz und als neues Zentrum für die örtliche Gemeinde dienen soll.

• Andere verwandte Entwicklungen: Zusätzlich zu den oben genannten Projekten gibt es im Gebiet Shirokane-Takanawa ein weiteres Sanierungsprojekt, die Shirokane AEL City (ein Komplex, der aus dem Shirokane Tower [42-stöckiges Wohngebäude] und dem NBF Platinum Tower [26-stöckiges Bürogebäude] besteht), das etwa 2005 fertig gestellt wurde. Nachdem die Infrastruktur vor dem Bahnhof durch diese früheren Entwicklungen erschlossen wurde, werden die aktuellen Projekte in den östlichen nördlichen und westlichen zentralen Bezirken in der Mitte des Gebiets entwickelt, und die Nutzung der Stadt auf hohem Niveau schreitet schrittweise voran. Auch für das Gebiet um den Bahnhof Sengakuji (Toei Asakusa Line und Keikyu Line), das sich zwischen dem Bahnhof Takanawa Gateway und dem Bahnhof Shirokane-Takanawa befindet, werden Sanierungspläne in Betracht gezogen, und die Stadterneuerung im weiteren Umkreis von Takanawa wird aktiv vorangetrieben. Was die Straßeninfrastruktur betrifft, so sind Verbesserungen des Verkehrsnetzes in diesem Gebiet im Gange, wie z. B. die Pläne zur Verbreiterung der Kitasato-dori Avenue (die von der Regierung der Stadt Tokio für 2023 angekündigt wurden), und es wird erwartet, dass die Umgebung weiter verbessert wird.

Wie oben beschrieben, werden im Gebiet Shirokane-Takanawa gleichzeitig mehrere Projekte durchgeführt, die vom Bau neuer Eisenbahninfrastrukturen bis zur Entwicklung von Wohn- und Geschäftskomplexen reichen, und das gesamte Gebiet befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel. Das nächste Kapitel befasst sich mit den spezifischen Veränderungen in der Stadt, die sich aus dieser Umgestaltung ergeben. 2.

2. Veränderungen in der Stadt durch die Umgestaltung (städtische Funktionen, Landschaft, Verkehrsanbindung usw.)

Die Sanierung des Gebiets Shirokane-Takanawa hat eine Vielzahl von Veränderungen der städtischen Funktionen, der Landschaft und der Verkehrsanbindung mit sich gebracht. Die aktuelle Situation wird im Folgenden für jeden der Hauptpunkte beschrieben.

Der Bau einer Reihe von Hochhäusern um den Bahnhof Shirokane-Takanawa verändert das Stadtbild. Shirokane The Sky (Hochhaus rechts im Bild), das 2023 fertiggestellt wird, verfügt über 45 Stockwerke und ist zu einem neuen Wahrzeichen des Shirokane-Gebiets geworden, in dem es zuvor viele niedrige Gebäude gab. Die Gruppe der mittleren bis hohen Gebäude im Vordergrund links sind der Westflügel des Projekts und die bestehenden Gebäude in der Umgebung, und diese groß angelegte Sanierung hat die Skyline des gesamten Gebiets auf moderne Weise erneuert. Die Hochhäuser werden zwar zu einer Veränderung des Tageslichts und der Landschaftsgestaltung führen, doch haben sie ein luxuriöses und harmonisches Straßenbild geschaffen, und die Landschaft wird entsprechend der lokalen Marke entwickelt.

Was die städtischen Funktionen betrifft, so hat die Sanierung zu einer Integration von Wohn- und Gewerbegebieten geführt. Bei der Neugestaltung des zentralen westlichen Bereichs ist eine gemischte Stadtentwicklung geplant, bei der Wohnungen, gewerbliche Einrichtungen, Kinderbetreuungseinrichtungen sowie die Funktionen der seit einiger Zeit bestehenden städtischen Fabriken in geeigneter Weise in demselben Bereich untergebracht werden. Dies wird den täglichen Komfort der Anwohner erhöhen und gleichzeitig eine lebendige Stadt für den ganzen Tag und die ganze Nacht schaffen. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Stärkung der Verbindungen mit der benachbarten Shirogane-Einkaufsstraße durch Fußgängerbrücken und Plätze, die die neuen Handelseinrichtungen mit der bestehenden Einkaufsstraße verbinden, um den Verkehr zu verbessern und Synergien in der lokalen Wirtschaft zu schaffen. Die Neugestaltung des östlichen Nordviertels umfasste auch öffentliche Freiflächen und Fußgängerwege, die zur Stärkung des Fußwegenetzes entlang des umliegenden Furukawa-Flusses beitrugen. Diese Maßnahmen haben dazu beigetragen, das Gebiet von einer "Stadt, in der Wohn- und Geschäftsviertel getrennt sind", in eine "bequeme und geschäftige Stadt, in der Wohnen und Handel integriert sind", zu verwandeln.

Bemerkenswert sind auch die Verbesserungen der Verkehrsanbindung. Der Bahnhof Shirokane-Takanawa war schon immer gut an das Stadtzentrum angebunden, aber die Neugestaltung des Gebiets hat den Verkehr in und aus dem Gebiet weiter erleichtert. In Takanawa Gateway City wurden eine große Fußgängerbrücke, die direkt mit dem Bahnhof verbunden ist, und eine Fußgängerzone (öffentlicher Raum) geschaffen, so dass ein 4 Hektar großer Verkehrsraum entstanden ist, in dem die Menschen gerne um den Bahnhof herumgehen. Dieser öffentliche Raum ist von reichlich Grünfläche (ca. 2,7 ha) umgeben und bietet eine Umgebung, in der die Menschen die Natur und die Entspannung spüren können, obwohl sie sich im Herzen der Stadt befinden. Mit der Eröffnung des neuen Bahnhofs wurde auch die Anbindung an Shinagawa und Tokio über die Yamanote- und die Keihin-Tohoku-Linie verbessert, wodurch sich die Verkehrsmöglichkeiten für die Bewohner des Gebiets Shirokane-Takanawa erweitern. Für die Zukunft sind ein zweistöckiges Deck, das den Bahnhof Takanawa Gateway mit den Bahnhöfen Shirokane-Takanawa und Sengakuji verbindet, sowie Shuttlebusse angedacht (Konzept in der Entwurfsphase der Stadtplanung).

Eine weitere wichtige Neuerung ist die Verbesserung des Katastrophenschutzes und der Sicherheit. Im gesamten Sanierungsgebiet werden Straßen verbreitert und Plätze angelegt, und die Infrastruktur für den Katastrophenschutz wird ausgebaut, z. B. durch die Sicherung von Evakuierungsrouten und die Einrichtung von Brandschneisezonen. Im westlichen Zentralgebiet wurde ein neuer, 3 300 m2 großer Platz, einer der größten in der Region, gebaut, und die Infrastruktur wird ausgebaut, um bei Katastrophen vorübergehende Unterkünfte und ein Hilfszentrum einzurichten. Darüber hinaus wurde das Gebiet, in dem alte Holzhäuser dicht bebaut waren, in hochgradig erdbebensichere Gebäude umgebaut, was die Erdbeben- und Feuerfestigkeit erheblich verbessert hat. Im nordöstlichen Gebiet wurden außerdem Maßnahmen ergriffen, um Überschwemmungen zu verhindern, falls der Alte Fluss über die Ufer tritt, wodurch das Sicherheitsniveau in diesem Gebiet insgesamt erhöht wurde. Was die öffentliche Sicherheit betrifft, so ist davon auszugehen, dass sich das Umfeld für die Verbrechensbekämpfung verbessern wird, da in der Stadt mehr sichtbare und helle Fußgängerzonen entstanden sind.

Wie oben beschrieben, hat die Neugestaltung des Shirokane-Takanawa-Gebiets zu einer qualitativen Verbesserung sowohl der harten als auch der weichen Aspekte der Stadt geführt. Während die neuesten Handels- und Geschäftsfunktionen eingeführt werden, wird das Gebiet auch mit Grünflächen und Plätzen bereichert und entwickelt sich zu einer attraktiven Stadt für Menschen, die dort leben, arbeiten und zu Besuch sind. Welche Auswirkungen hat diese Umgestaltung der Stadt auf den Immobilienmarkt? Im nächsten Kapitel analysieren wir die spezifischen Auswirkungen auf die Immobilienwerte, einschließlich der Grundstückspreise, Hauspreise und Mieten, zusammen mit Daten.

3. Analyse der Auswirkungen auf die Immobilienwerte (Grundstückspreise, Wohnungspreise, Gewerbeimmobilien und Mietentwicklung)

Die Sanierung des Gebiets Shirokane-Takanawa hat zu einem erheblichen Aufwärtsdruck auf die Grundstücks- und Immobilienwerte geführt. In diesem Abschnitt werden die Auswirkungen anhand von Indikatoren wie den offiziellen Grundstückspreisen, den Verkaufspreisen für Wohnimmobilien und der Mietentwicklung analysiert.

(1) Entwicklung der Grundstückspreise: Die Grundstückspreise in dem Gebiet haben in den letzten Jahren aufgrund der fortschreitenden Sanierung einen stetigen Aufwärtstrend gezeigt. Die öffentlichen Grundstückspreise im Takanawa-Gebiet von Minato-ku (einschließlich Shirokane-Takanawa) sind jährlich um rund 5 % gestiegen und haben sich in den fünf Jahren von 2013 bis 2018 mehr als verdreifacht. Die Dynamik hat seither nicht nachgelassen, und die Grundstückspreise steigen weiter, unterstützt durch die Nachfrage nach einer Rückkehr ins Stadtzentrum, auch angesichts der Korona-Katastrophe nach 2020. Insbesondere das Gebiet um den Bahnhof Shirokane-Takanawa wird wegen seines Zukunftspotenzials als Sanierungsgebiet hoch eingeschätzt, und sowohl die Preise für Wohn- als auch für Gewerbegrundstücke steigen mit hoher Geschwindigkeit. In den offiziellen Grundstückspreisen für 2024, die vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus veröffentlicht wurden, stiegen die Standardpreise für Wohngrundstücke in Shirokane 1-chome, Minato-ku, im Vergleich zum Vorjahr um ca. 7 %, und die Erwartungen an eine Neubebauung werden in den Preisen berücksichtigt (spezifische Standortdaten: 1-XX-XX Shirokane, Minato-ku, usw.). Dieser Trend wird sich bis 2025 fortsetzen, und nach Ansicht von Experten wird die Dynamik wahrscheinlich nicht nachlassen. Einige sagen, dass die Grundstückspreise mit dem Fortschreiten der Sanierung in der Zukunft weiter steigen werden. In der Tat erwerben viele Bauträger proaktiv Grundstücke im Gebiet Shinagawa-Takanawa, da sie mit einer erhöhten Nachfrage nach der Eröffnung des Takanawa Gateway rechnen, und es ist sehr wahrscheinlich, dass die Grundstückspreise im Sanierungsgebiet in Zukunft weiter steigen werden.

(2) Hauspreise und Vermögenswerte: Der Sanierungseffekt spiegelt sich auch in den Hauspreisen wider. Die Preise für Eigentumswohnungen aus zweiter Hand im Gebiet der Shirokane-Takanawa Station sind in den letzten zehn Jahren erheblich gestiegen, wobei in einer Studie ein durchschnittlicher Preisanstieg von 60-70 % errechnet wurde. So haben beispielsweise viele etwa 20 Jahre alte Turm-Eigentumswohnungen, die sich in Gehweite des Bahnhofs befinden, im Vergleich zu vor zehn Jahren um mehrere zehn Millionen Yen an Wert gewonnen, was für die Eigentümer eine erhebliche Wertsteigerung gegenüber der Zeit vor der Sanierung darstellt. Die Preise für neue Eigentumswohnungen, die zum Verkauf stehen, sind ebenfalls auf einem hohen Niveau. Zum Zeitpunkt des Verkaufs lag der durchschnittliche Preis für eine Tsubo-Einheit (je 3,3 m2) in Shirokane the Sky bei etwa 5-6 Mio. Yen, wobei die Preisspanne für eine Standardeinheit mit 70 m2 bei über 100 Mio. Yen lag. Viele Einheiten waren unmittelbar nach Verkaufsbeginn am selben Tag ausverkauft, was auf die große Nachfrage der wohlhabenden Bevölkerungsschicht hinweist. Die Neugestaltung des Gebiets hat den Markenwert der Gegend erhöht, und die Kaufinteressenten haben einen noch höheren Anspruch an die Adresse Shirokane-Takanawa, wobei die Preissteigerung sowohl bei neuen als auch bei gebrauchten Eigentumswohnungen anhält. Tatsächlich steigen die Referenzpreise für Immobilien auf dem umliegenden Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen mit dem Bahnhof Shirokane-Takanawa als nächstgelegenem Bahnhof durchweg an, wobei der Durchschnittspreis im Jahr 2023 bei etwa 58 Mio. JPY liegt (für eine Standardimmobilie mit einer exklusiven Fläche von etwa 60 m2), was einem Anstieg von über 27 % im Vergleich zu vor zehn Jahren entspricht. Obwohl der Markt für Eigentumswohnungen in letzter Zeit Anzeichen einer Abkühlung zeigt, die teilweise auf die steigenden Zinssätze zurückzuführen ist, ist die Beliebtheit und Seltenheit des Gebiets Shirokane-Takanawa nach wie vor herausragend, und der Markt hat nach wie vor hohe Erwartungen hinsichtlich der Aufrechterhaltung und Verbesserung der Vermögenswerte in der Zukunft.

(3) Gewerbeimmobilien- und Büromarkt: Das Shirokane-Takanawa-Gebiet selbst ist traditionell stark von Wohngebieten geprägt, und große Büroflächen sind begrenzt. Mit der Eröffnung von Takanawa Gateway City entsteht jedoch ein neuer Bürokomplex im Gebiet Shinagawa-Takanawa. Das Projekt verfügt über eine riesige Gesamtfläche von ca. 450.000 m², von denen ein erheblicher Teil als hochmoderne Büroflächen zur Verfügung stehen wird. Es wird erwartet, dass dies die Nachfrage von Unternehmen anziehen wird, die aus den benachbarten Gebieten Mita und Tamachi umziehen, was sich wiederum auf die Büromieten in der gesamten Region auswirken wird. Der Link Pillar Tower, der 2025 eröffnet wird, soll in- und ausländische IT-Unternehmen und Start-up-Stützpunkte beherbergen (z. B. das LiSH-Labor, eine Zusammenarbeit zwischen der Universität Tokio, der Nationalen Universität Singapur und anderen), und der Zustrom von hochqualifiziertem Personal könnte die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen in der Umgebung weiter ankurbeln. Was die kommerziellen Einrichtungen betrifft, so soll Newman Takanawa (ein großes Einkaufszentrum mit ca. 200 Geschäften) im Herbst 2025 vollständig eröffnet werden, was das tägliche Einkaufsumfeld für die Bewohner von Shirokane Takanawa erheblich verbessern wird. Die Eröffnung des großen Einkaufszentrums wird sich auf den umliegenden Einzelhandels- und Dienstleistungssektor auswirken und dazu beitragen, dass die Marktmieten für die Mieter steigen. Andererseits können sich die Veränderungen im Wettbewerbsumfeld auf einige bestehende Einkaufsbereiche auswirken, was die Anziehungskraft auf Kunden betrifft, aber im Allgemeinen wird die Rentabilität der Einkaufsbereiche aufgrund der Zunahme neuer Kundensegmente steigen. Diese Entwicklung des kommerziellen Umfelds wird zu einem Anstieg des bewerteten Werts von Gewerbeimmobilien führen, was wiederum die Grundstückspreise und Immobilienwerte in dem Gebiet insgesamt unterstützt.

(4) Mietentwicklung: Auf dem Mietmarkt ist das Gebiet Shirokane-Takanawa äußerst beliebt, und die Mieten steigen an. So sind Angebote von mehr als 300.000 Yen pro Monat für eine 2LDK-Wohnung (ca. 70 m2) keine Seltenheit, und für die oberen Etagen von neu gebauten Turmwohnungen wurden Spitzenmieten von 500.000-600.000 Yen pro Monat festgelegt (aktuelle Marktbedingungen ab 2025). Insbesondere nach der Fertigstellung von Shirokane the Sky wurde eine große Anzahl von Verkaufs- und Mieteinheiten auf demselben Grundstück angeboten, und die durchschnittliche Angebotsmiete liegt weiterhin über dem umliegenden Marktpreis. Dennoch ist die Nachfrage von wohlhabenden und ausländischen Führungskräften, die in Shirokane leben wollen, groß, und selbst die teureren Mietverträge wurden in relativ kurzer Zeit unterzeichnet, was den Eindruck erweckt, dass der Mietmarkt eine starke Verdauungskapazität hat. Die Sanierung des Gebiets hat die Annehmlichkeiten der Stadt erhöht, und Besserverdiener, die sich zuvor für andere Gebiete wie Azabu Juban und Hiroo entschieden hatten, wenden sich nun Shirokane-Takanawa zu, wodurch sich der Umfang der Mietnachfrage erweitert. Was die Mieten für Gewerbeimmobilien anbelangt, so liegen die geforderten Mieten für neue Büroetagen im Takanawa-Gateway-Gebiet auf oder über dem Durchschnitt des Bezirks Minami, und je nach den Marktbedingungen nach der Fertigstellung könnte auch ein Aufwärtsdruck auf die Mieten für bestehende Gebäude in diesem Gebiet entstehen. Generell lässt sich sagen, dass sich die Wertsteigerung durch die Sanierung auch in den Zahlen für die Mieten niederschlägt.

Die obige Analyse zeigt, dass die Immobilienwerte im Gebiet Shirokane-Takanawa durch die Sanierung sowohl von Grundstücken als auch von Gebäuden erheblich angehoben wurden. Steigende Grundstückspreise sind ein Zeichen für die Erwartungen an das zukünftige Potenzial des Gebiets, während steigende Hauspreise und Mieten die Stärke der tatsächlichen Nachfrage und der Investitionsnachfrage zeigen. In einigen Kreisen herrscht jedoch auch ein Gefühl der Vorsicht angesichts des raschen Preisanstiegs, und im nächsten Kapitel werden mögliche Bedenken sowie die Attraktivität des Gebiets aus der Sicht von sehr vermögenden Privatpersonen und Investoren erörtert.

4. Attraktivität und Bedenken der Region Shirokane-Takanawa aus der Sicht von sehr vermögenden Privatpersonen und Investoren

Die Region Shirokane-Takanawa ist aufgrund ihres luxuriösen Markenimages und ihres Wachstumspotenzials ein äußerst attraktives Investitions- und Wohnziel für sehr vermögende Privatpersonen und institutionelle Investoren. Auf der anderen Seite gibt es auch Risikofaktoren, die mit groß angelegten Entwicklungen verbunden sind. In diesem Abschnitt werden die Vorteile und Bedenken aus der Sicht von vermögenden Privatpersonen und Investoren dargelegt.

Attraktivität und positive Faktoren

• Markenwert und Knappheit: Wie der Name "Shirokane" schon andeutet, hat sich das Gebiet als eine der exklusivsten Wohngegenden in Tokio einen Namen gemacht. Die Neugestaltung des Gebiets hat den Komfort und die Kultiviertheit der Stadt erhöht, was den Markenwert weiter steigert. Für die sehr wohlhabenden Menschen bietet Shirokane-Takanawa ein Gefühl der Sicherheit und ist ein Symbol für den Vermögensstatus. Insbesondere das begrenzte Angebot an Eigentumswohnungen in Hochhäusern, die direkt mit dem Bahnhof Shirokane-Takanawa verbunden sind und von dort aus zu Fuß erreicht werden können, zieht wohlhabende Menschen an, da sie als "einmalige" Objekte selten sind.

• Vermögensschutz und langfristige Stabilität: Erstklassige Immobilien in Tokio verlieren in der Regel langfristig nicht an Wert, ein Trend, der sich durch die Sanierung von Shirokane-Takanawa noch verstärken dürfte. Im Vergleich zu Bargeld und Aktien sind Immobilien als Sachwerte inflationsresistenter und können für vermögende Privatpersonen ein Mittel zum Vermögensschutz sein. In der Tat gab es Fälle, in denen große Immobilien, die sich seit Generationen im Besitz von Gründerfamilien befinden, zu hohen Preisen gehandelt wurden. So wurde beispielsweise im Jahr 2023 angekündigt, dass der Wohnsitz des Gründers von Seikosha (heute Seiko) in Shirokane 2-chome für rund 30 Milliarden Yen verkauft werden sollte, was den Markt überraschte. Die Tatsache, dass es sich hier um ein Gebiet handelt , in dem sehr vermögende Privatpersonen tatsächlich Transaktionen mit sehr hohem Wert abschließen können, gibt den Anlegern ein Gefühl der Sicherheit.

• Lebensqualität und Wohnkomfort: Nach der Sanierung entwickelt sich Shirokane-Takanawa zu einem "One-Stop-Shopping-Gebiet im Herzen der Stadt". Die für wohlhabende Familien wichtigen medizinischen Einrichtungen, Bildungseinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten sind sowohl in diesem Gebiet als auch in den angrenzenden Gebieten (Hiroo, Azabu usw.) von hohem Standard. Mit der Eröffnung des Takanawa Gateway ist geplant, auf dem Gelände der ehemaligen kaiserlichen Residenz Takanawa, die mit der königlichen Familie in Verbindung gebracht wird, eine große Grünfläche anzulegen, um das hervorragende Lebensumfeld weiter zu verbessern. Shirokane-Takanawa ist ein ideales Umfeld, das eine entspannte Wohngegend mit den modernsten städtischen Funktionen verbindet und gleichzeitig ein hohes Maß an Sicherheit und Privatsphäre bietet.

• Internationalität und Potenzial für künftige Entwicklungen: Die Nähe zum Bahnhof Shinagawa (der für einen neuen Shinkansen und einen linearen Bahnhof geplant ist) bedeutet, dass das Gebiet in Zukunft als internationales Geschäftszentrum immer mehr Aufmerksamkeit auf sich ziehen wird. Es wird erwartet, dass Takanawa Gateway City auch ausländische Unternehmen und Neugründungen anziehen wird, wodurch der Bedarf an ausländischen Führungskräften, die in der Gegend leben, in Zukunft steigen wird. Immobilien in Tokio sind wegen ihrer Devisenvorteile und stabilen Renditen auch bei wohlhabenden ausländischen Investoren beliebt, und Shirokane-Takanawa, das durch die Sanierung ein bemerkenswertes Wachstum erfährt, ist als Investitionsziel für "Wetten auf Tokios Zukunftspotenzial" besonders attraktiv. Die Tatsache, dass es noch Raum für weitere Entwicklungen gibt (z. B. kleine und mittlere Sanierungsprojekte und Infrastrukturverbesserungen in der Umgebung), macht es ebenfalls zu einem interessanten Investitionsziel, da es einfach ist, eine langfristige Entwicklungsgeschichte zu entwerfen.

Bedenken/Risikofaktoren

• Risiko eines Überangebots: Das Angebot an großen Eigentumswohnungen innerhalb eines kurzen Zeitraums kann das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt vorübergehend stören. Mit der Fertigstellung von Shirokane The Sky (1.247 Einheiten) im Jahr 2023 und dem künftigen Angebot von etwa 991 Einheiten in der Region Western Central könnte die Zahl der Immobilien auf dem Gebraucht- und Mietmarkt vorübergehend steigen. Es ist jedoch zu befürchten, dass sich der Wertzuwachs verlangsamen und die Mieten ein Plateau erreichen könnten, wenn die Konkurrenz von Objekten mit ähnlicher Ausstattung in der gleichen Gegend auftritt. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass das Überangebot von Dauer ist, und es wird allgemein davon ausgegangen, dass es mittel- bis langfristig durch einen Nettozuwachs der Bevölkerung im Stadtzentrum und die Absorption ausländischer Nachfrage abgebaut wird.

• Hohes Preisniveau und Zinsentwicklung: Die Immobilienpreise in Sanierungsgebieten befinden sich bereits auf einem sehr hohen Niveau. Selbst wohlhabende Menschen scheuen sich davor, "den hohen Preis zu greifen", solange es sich um eine Investition handelt. Mit Blick auf das globale Finanzumfeld wurde auch darauf hingewiesen, dass die relative Attraktivität von Immobilieninvestitionsrenditen aufgrund des jüngsten Zinsanstiegs abnimmt. Es ist nicht auszuschließen, dass eine Änderung der geldpolitischen Lockerungspolitik in Japan in Zukunft auch die Immobilienpreise unter Druck setzen könnte. Daher ist beim Kaufzeitpunkt und bei den Finanzierungsstrategien Vorsicht geboten, und das Streben nach Preisgewinnen bei kurzfristigen Wiederverkäufen gilt als riskant. Andererseits können sehr vermögende Privatpersonen, die über Bargeldreserven verfügen, einige Marktschwankungen verkraften, da davon ausgegangen wird, dass sie Immobilien langfristig halten, aber institutionelle Anleger müssen sorgfältige Entscheidungen treffen, einschließlich Ausstiegsstrategien.

• Veränderungen im Lebensumfeld: Während sich die Stadt entwickelt, gibt es auch Bedenken wegen der zunehmenden Hektik und der durch den zunehmenden Verkehr verursachten Staus. Shirokane-Takanawa gilt traditionell als "beschauliches, ruhiges und exklusives Wohngebiet", aber die Eröffnung großer kommerzieller Einrichtungen und das Bevölkerungswachstum könnten das Umfeld drastisch verändern. Einige sehr wohlhabende Menschen mögen die Hektik der Gegend nicht und ziehen auf der Suche nach mehr Ruhe in die Vororte oder nach Übersee, so dass ein Gleichgewicht zwischen der Aufrechterhaltung der Attraktivität des Gebietes und dieser Tatsache gefunden werden muss. Eine extreme Beeinträchtigung der Umwelt dürfte jedoch vermieden werden, da die Ansichten der Anwohner bereits in der Planungsphase berücksichtigt und Maßnahmen zum Schutz vor Lärm und zur Landschaftsgestaltung getroffen wurden.

• Politische und regulatorische Unsicherheiten: Der Immobilienmarkt wird auch durch Steuern und Vorschriften beeinflusst. So könnten beispielsweise künftige Erhöhungen der Vermögens- und Erbschaftssteuer oder strengere Beschränkungen für ausländische Investoren die Investitionsbereitschaft wohlhabender Privatpersonen beeinträchtigen. Die derzeitige Regierung hat politische Maßnahmen zur Förderung der Stadterneuerung (z. B. Lockerung der Geschossflächenzahl) ergriffen, was ein positiver Faktor ist, aber das Risiko einer langfristigen Änderung der Regierungspolitik ist nicht gleich Null. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich bei Shirokane-Takanawa jedoch nicht um ein historisches Landschaftsgebiet, dessen Erhaltung oberste Priorität haben sollte, und die Sanierung selbst wird von der Verwaltung geleitet, so dass das politische Risiko relativ gering ist.

INA empfiehlt seinen Kunden das Gebiet Shirokane-Takanawa aktiv für den Aufbau von Vermögenswerten, legt aber auch Wert auf eine kontinuierliche Überwachung der Markttrends und potenziellen Risiken. Das nächste Kapitel enthält einen Ausblick und Überlegungen zu strategischen Immobilieninvestitionen auf der Grundlage dieser Perspektive.

5. Zukunftsaussichten und strategische Überlegungen zu Immobilieninvestitionen

Die Zukunftsaussichten für das Gebiet Shirokane-Takanawa sind vielversprechend und die Investitionsmöglichkeiten nehmen zu. Allerdings ist ein strategischer Ansatz wichtig, der die im vorigen Kapitel genannten Risikofaktoren berücksichtigt. In diesem Kapitel werden die mittel- bis langfristigen Aussichten für das Gebiet und die Maßnahmen untersucht, die ergriffen werden können, um sinnvolle Immobilieninvestitionen zu tätigen.

[Zukunftsaussichten des Gebiets].
Ab 2025 wird das Shirokane-Takanawa-Gebiet mit dem Abschluss einer Reihe von Sanierungsprojekten, der Eröffnung von Takanawa Gateway City im Frühjahr 2026, wenn das Gebiet als Drehscheibe für internationale Geschäfte und Interaktionen voll funktionsfähig sein wird, der linearen zentralen Shinkansen-Linie, deren Eröffnung am Bahnhof Shinagawa für die frühen 2030er Jahre geplant ist, und der globalen Erweiterung der Shinkansen-Linie, die 2026 abgeschlossen sein wird, den Höhepunkt seiner städtischen Entwicklung erreichen. Die Verbesserung der globalen Erreichbarkeit wird den Wert des gesamten Takanawa-Gebiets erhöhen. Es wird erwartet, dass Shirokane-Takanawa seine einzigartige Position als hochwertige Wohngegend aufgrund der Qualität seines Lebensumfelds beibehalten und gleichzeitig von diesen großen Auswirkungen profitieren wird. Insbesondere wird das Lebensumfeld durch die Entwicklung der medizinischen und schulischen Infrastruktur und die Ausweitung der öffentlichen Dienstleistungen in der Umgebung weiter verbessert werden, um die wachsende Bevölkerung infolge der Neuentwicklung zu unterstützen. Die Verwaltung (Minato City) hat das Gebiet Shirokane-Takanawa in ihrer Vision für die künftige Bevölkerungsentwicklung als Siedlungsförderungsgebiet positioniert, und es wird erwartet, dass unterstützende Maßnahmen sowohl in Bezug auf die Software als auch auf die Hardware umgesetzt werden, wie z. B. die Entwicklung von Katastrophenschutzparks und die Einführung von Wohnungen zur Kinderbetreuung.

Bei den Immobilienwerten wird sich mittel- bis langfristig mit hoher Wahrscheinlichkeit ein stetiger Aufwärtstrend fortsetzen. Solange es nicht zu einer blasenartigen Überhitzung kommt, ist davon auszugehen, dass die Werte mit dem Wachstum der Stadt allmählich ansteigen werden, und selbst wenn es zu einer vorübergehenden Anpassungsphase im Konjunkturzyklus kommen sollte, wird die Stärke des Standorts und der Marke die Möglichkeit bieten, sich schnell zu erholen. Wie bereits erwähnt, befindet sich der Markt bereits in einer Hochpreiszone, aber wie ein Experte feststellt, "ist jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie zu erwerben, bevor sie weiter steigt", so dass die Erwartungen für die Zukunft hoch bleiben. Insbesondere die Fertigstellung der Western Central Area Redevelopment um 2028-29, wenn das Gebiet extrem vollständig sein wird, könnte zu einem Höhepunkt der Bewertungen zu diesem Zeitpunkt führen. Auf der anderen Seite gibt es jedoch ein Szenario, in dem ein neuer Aufschwung in den 30er Jahren eintritt, wenn die Sanierung von Shinagawa und der lineare Effekt Realität werden, und es wird allgemein angenommen, dass sich der Markt über einen Zeitraum von mindestens 10-20 Jahren auf hohem Niveau stabilisieren wird.

Strategische Überlegungen zu Immobilieninvestitionen
Auf der Grundlage der oben genannten Aussichten können die folgenden Strategien für Immobilieninvestitionen in der Region Shirokane-Takanawa in Betracht gezogen werden.

• Anstreben von Kapitalgewinnen durch langfristiges Halten: Eine langfristige Haltestrategie ist effektiver als eine kurzfristige Wiederverkaufsstrategie, um von Wertsteigerungen zu profitieren, wenn das Gebiet reift, da Wertsteigerungen über einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren es leichter machen, die Anschaffungskosten und die Auswirkungen vorübergehender Marktschwankungen aufzufangen. INA rät seinen Kunden auch, den Wert einer Immobilie in Shirokane-Takanawa durch eine lange Haltedauer zu realisieren.

• Selektive Investitionen in Immobilien mit hoher Wertschöpfung: Selbst innerhalb eines Gebiets ist die künftige Wertentwicklung der einzelnen Immobilien unterschiedlich. Insbesondere Einheiten in den obersten Etagen von Türmen mit hervorragender Aussicht, Anzahl der Etagen und Markenwert sowie einzigartige Immobilien, wie solche, die direkt mit dem Bahnhof verbunden sind oder nur eine Minute zu Fuß von ihm entfernt liegen, werden voraussichtlich auch in Zukunft relativ beliebt bleiben und ihren Wert behalten. Als Investor können Sie die Qualität Ihres Anlageportfolios verbessern, indem Sie sich für solche erstklassigen Objekte entscheiden, auch wenn sie etwas teurer sind. Umgekehrt besteht bei Objekten mit minderwertigen Eigenschaften die Gefahr, dass sie in Zukunft veraltet sind, und sie sollten für den Erwerb sorgfältig geprüft werden.

• Kombination von Vermietung und Verkauf: Wenn vermögende Privatpersonen mehrere Einheiten zu Anlagezwecken erwerben, kann eine zweistufige Strategie in Betracht gezogen werden: die Einheiten zunächst zu vermieten, um Einkommensgewinne zu erzielen (Mieteinnahmen), und sie dann zu gegebener Zeit zu verkaufen. Die Mietnachfrage im Gebiet Shirokane-Takanawa ist groß und das Leerstandsrisiko gering, so dass es sich um eine stabile Einkommensquelle während der Haltedauer handelt. Durch den Verkauf zu einem Zeitpunkt, an dem ein zukünftiger Verkaufsgewinn zu erwarten ist (z. B. in einer Zeit mit knappem Angebot und Nachfrage unmittelbar nach Abschluss der Sanierung), können sowohl Einkommen als auch Kapital genutzt werden. Bei der Vermietung der Immobilie ist es jedoch wichtig, auf die Instandhaltung der Immobilie und die Betreuung der Mieter zu achten und einen Bewirtschaftungsstandard aufrechtzuerhalten, der für ein hochwertiges Objekt angemessen ist.

• Regionale und sektorale Diversifizierung: Shirokane Takanawa ist zwar vielversprechend, aber das gesamte Investitionsportfolio muss auch angemessen diversifiziert werden. Eine sektorale Streuung innerhalb eines Gebiets, z. B. Wohnen und Einzelhandel oder Büro, kann Abschwünge in einem Markt durch Abschwünge in einem anderen ergänzen. INA kann Ihnen helfen, ein solides und effizientes Vermögen aufzubauen, indem Sie den Anteil Ihrer Investitionen in Shirokane-Takanawa an Ihre Risikotoleranz anpassen.

• Überlegen Sie sich eine Ausstiegsstrategie: Wenn Sie investieren, sollten Sie auch an Ihren zukünftigen Ausstieg denken (Verkauf oder Vererbung). Wenn Sie z. B. in 10-15 Jahren einen großen Verkauf planen, sollten Sie überlegen, ob die Art der Immobilie zu diesem Zeitpunkt Käufer anziehen wird und wie der Marktzyklus aussieht. Im Fall von Shirokane-Takanawa besteht das Risiko, dass die Liquidität für hochwertige Immobilien, die hauptsächlich von wohlhabenden Personen verkauft werden, begrenzt ist, aber andererseits besteht sowohl in Japan als auch im Ausland eine starke Nachfrage, so dass ein Verkauf ohne nennenswerte Preissenkung möglich sein dürfte. Im Falle einer künftigen Erbschaft, wenn eine Lücke zwischen dem für die Erbschaftssteuer veranschlagten Wert und dem tatsächlichen Wert besteht, muss unbedingt ein Steuerzahlungsplan erstellt werden. Da es sich bei den Vermögenswerten in der Regel um große Beträge handelt, ist auch eine Nachfolgeregelung unter Einbeziehung von Family Offices oder Vermögensverwaltungsgesellschaften zu erwägen.

Auf der Grundlage der oben genannten Strategien ist es wichtig, einen soliden und proaktiven Ansatz für Investitionen in der Region Shirokane-Takanawa aus einer langfristigen Perspektive zu verfolgen. Daisuke Inazawa wird Sie mit seiner langjährigen Erfahrung in der Immobilienberatung dabei unterstützen, die bestmöglichen Investitionsentscheidungen zu treffen.

6. Fazit

Das Gebiet Shirokane-Takanawa befindet sich aufgrund einer Reihe von Sanierungsprojekten, die bis zum Jahr 2025 durchgeführt werden, in einem tiefgreifenden Wandel, der zu einem deutlichen Anstieg der Immobilienwerte führt. Die Erneuerung der Hardware der Stadt, wie der Bau von Hochhäusern vor dem Bahnhof, die großflächige Entwicklung rund um das Takanawa Gateway und die Verbesserung der Straßen- und Platzinfrastruktur, erhöhen das Potenzial des Gebiets und führen zu einem kontinuierlichen Aufwärtstrend bei den Grundstücks- und Wohnungspreisen und -mieten. Darüber hinaus hat das Markenzeichen von Shirokane, das den Spitznamen "Platinstraße" trägt, in Verbindung mit seiner sanften Anziehungskraft eines grünen und ruhigen Lebensumfelds im Herzen der Stadt dazu geführt, dass das Gebiet bei einem breiten Spektrum von Menschen beliebt ist, von den Superreichen bis hin zu einfachen Familien.

Die raschen Veränderungen, die mit der Sanierung einhergehen, bringen jedoch auch Vorbehalte in Bezug auf Angebot, Nachfrage und Umwelt mit sich. Der Immobilienmarkt muss die vorübergehende Zunahme des Angebots und die Veränderungen des Zinsumfelds im Auge behalten, während die lokalen Gemeinschaften auch auf die Herausforderungen des raschen Bevölkerungswachstums reagieren müssen. Diese Probleme werden jedoch in angemessener Weise bewältigt werden, wenn das Hafenviertel, die Unternehmen und die Einwohner zusammenarbeiten, um eine nachhaltige Stadt zu schaffen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich die Sanierung des Gebiets Shirokane-Takanawa zu einem erfolgreichen Modell für die drastische Steigerung des Werts und der Attraktivität des Gebiets entwickelt und aus der Perspektive von Immobilieninvestitionen ein sehr vielversprechendes Feld ist.INA wird die Entwicklungen in diesem Gebiet weiterhin genau beobachten und auf der Grundlage von Primärinformationen, die von Regierungsbehörden und Bauträgern zur Verfügung gestellt werden, den Kunden weiterhin INA wird die Entwicklungen in diesem Gebiet weiterhin genau beobachten und auf der Grundlage von Primärinformationen, die von Regierungsbehörden und Bauträgern bereitgestellt werden, optimale Vorschläge unterbreiten, die zur Vermögensbildung unserer Kunden beitragen. Wir sind zuversichtlich, dass sich Shirokane-Takanawa angesichts der zunehmenden Stadterneuerung in Tokio auch in Zukunft nachhaltig entwickeln wird und die Immobilienwerte weiter steigen werden.