Impacto do Redesenvolvimento de Shirokane-Takanawa nos Valores Imobiliários

A área de Shirokane-Takanawa está localizada no bairro de Minato Ward, no centro de Tóquio, no distrito de Shirokane-Takanawa, conhecido como uma área residencial exclusiva. Centrada na estação Shirokane-Takanawa, a primeira estação da linha Namboku e da linha Toei Mita do metrô de Tóquio, a área combina um ambiente tranquilo com alta conveniência de transporte para o centro da cidade. Originalmente uma mistura de fábricas e casas de madeira, a reforma de longo prazo está transformando a área em uma das áreas mais exclusivas de Tóquio. Nos últimos anos, a área de Shirokane-Takanawa passou por uma série de projetos de reforma em grande escala, que renovaram significativamente a paisagem das ruas e as funções urbanas, e o impacto sobre os valores dos imóveis está chamando a atenção. Em particular, o desenvolvimento em torno da Estação Takanawa Gateway na Linha JR Yamanote, que será inaugurada em 2020, e o Projeto de Remodelação da Área Urbana da Área Central Oeste de Shirokane 1-chome Tipo 1 estão atraindo a atenção de pessoas ricas e investidores imobiliários do Japão e do exterior devido ao efeito cascata que terão em toda a área.

Esta seção detalha o status da reforma da área de Shirokane-Takanawa em abril de 2025 e seu impacto nos valores das propriedades. Ela apresentará uma visão geral da área e o histórico da revitalização, os principais projetos em andamento, as mudanças na cidade como resultado da revitalização, uma análise do impacto específico no mercado imobiliário, a atratividade e as preocupações da área do ponto de vista de indivíduos e investidores com patrimônio líquido muito alto, perspectivas futuras e considerações estratégicas de investimento.

1. lista e visão geral dos projetos de renovação atualmente em andamento

Vários projetos de renovação em larga escala estão em andamento ou foram concluídos recentemente na área da estação Shirokane-Takanawa, transformando a cidade. Os principais projetos estão resumidos abaixo.

• TAKANAWA GATEWAY CITY: este é um desenvolvimento de uso misto em grande escala com a Takanawa Gateway Station, uma nova estação na Linha JR Yamanote inaugurada em 2020, em seu centro. Toda a área está sendo desenvolvida em etapas, dividindo-a em quatro blocos da cidade, com a primeira área chamada "Bloco 4" sendo inaugurada em março de 2025. O Bloco 4 inclui o THE LINKPILLAR 1, uma torre dupla com 30 andares acima do solo (aproximadamente 158 m de altura) e 29 andares acima do solo (aproximadamente 161 m de altura). Os andares inferiores (1-5) são ocupados pelo Newman Takanawa, um complexo comercial com aproximadamente 200 lojas. O JW Marriott Hotel, o primeiro hotel de luxo em Tóquio, está programado para ser inaugurado no outono de 2025 nos andares superiores da Torre Norte. A grande inauguração dos 1-3 blocos restantes está programada para a primavera de 2026, quando escritórios, um salão de convenções e um vasto espaço verde (aproximadamente 2,7 hectares de espaço público aberto) serão construídos em sequência. A área ao redor da Takanawa Gateway Station está sendo desenvolvida como um centro internacional de negócios e desenvolvimento urbano de próxima geração sob o conceito de "um campo de testes para enriquecer a vida das pessoas nos próximos 100 anos".

• Projeto de renovação da área urbana leste-norte de Shirokane 1-chome (SHIROKANE The SKY): esse projeto de renovação está localizado a três minutos a pé da estação Shirokane-Takanawa e está centrado no Shirokane The SKY, um prédio de apartamentos com 45 andares acima do solo e um abaixo, com aproximadamente 156 m de altura. O projeto consiste em uma torre residencial com um total de 1.247 unidades (torre leste) e uma torre intermediária de 19 andares (torre oeste) em uma área de aproximadamente 1,7 hectare, integrando moradias, fábricas, escritórios e instalações de conveniência. A construção começou em abril de 2015 e será concluída em fevereiro de 2023. O Shirokane The Sky foi concluído e sua ocupação teve início em 2023, tornando-se um marco na área circundante e um exemplo bem-sucedido de reforma em grande escala. Novos decks e calçadões para pedestres foram construídos ao longo do rio Furukawa, melhorando a preparação para desastres.

• Projeto de renovação urbana de primeira classe da área central oeste de Shirokane 1-chome: esse projeto de renovação abrange uma área de aproximadamente 1,6 hectare localizada a oeste da estação Shirokane-Takanawa e a noroeste da rua comercial Shirokane. O projeto reorganiza uma área urbana densa com muitos edifícios em ruínas e ruas estreitas para criar um complexo urbano que combina funções residenciais e comerciais de alta qualidade com as funções de pequenas fábricas, um setor local, consolidando terrenos e melhorando estradas e espaços abertos. Os principais componentes são um edifício alto com 39 andares acima do solo e um abaixo (aproximadamente 140 m) e um edifício médio com 14 andares acima do solo no Bloco A, e dois edifícios baixos com quatro andares acima do solo no Bloco B. O número total de unidades residenciais é de 991 unidades. As incorporadoras participantes incluem grandes empresas, como a Tokyu Land Corporation, a Mitsui Fudosan Residential e a Japan Post Real Estate. Após a aprovação do estabelecimento da associação em junho de 2022 e a aprovação do plano de conversão de direitos em fevereiro de 2024, a construção está programada para começar em 2025 e ser concluída em 2028. A reforma está planejada para incluir uma grande praça de aproximadamente 3.300 m2, que deverá servir como uma base de prevenção de desastres e um novo núcleo para a comunidade local.

• Outros desenvolvimentos relacionados: Além do acima mencionado, a área de Shirokane-Takanawa tem um projeto de renovação existente, o Shirokane AEL City (um complexo que inclui a Shirokane Tower [edifício residencial de 42 andares] e a NBF Platinum Tower [edifício de escritórios de 26 andares]), que foi concluído por volta de 2005. Depois que a infraestrutura em frente à estação foi desenvolvida por meio desses empreendimentos anteriores, os projetos atuais nos Distritos Leste Norte e Oeste Central estão sendo desenvolvidos no meio da área, e o uso de alto nível da cidade está progredindo em etapas. Planos de renovação também estão sendo considerados para a área ao redor da estação Sengakuji (Linha Toei Asakusa e Linha Keikyu), localizada entre a estação Takanawa Gateway e a estação Shirokane-Takanawa, e a renovação urbana está sendo ativamente buscada na área mais ampla de Takanawa. Em termos de infraestrutura rodoviária, estão em andamento melhorias na rede de tráfego da área, como os planos de ampliação da Avenida Kitasato-dori (anunciados pelo Governo Metropolitano de Tóquio em 2023), por exemplo, e espera-se que o ambiente ao redor seja melhorado ainda mais.

Conforme descrito acima, vários projetos estão em andamento simultaneamente na área de Shirokane-Takanawa, desde a construção de uma nova infraestrutura ferroviária até o desenvolvimento de complexos residenciais e comerciais, e toda a área está passando por uma grande transformação. O próximo capítulo aborda as mudanças específicas na cidade como resultado desse redesenvolvimento. 2.

2. Mudanças na cidade como resultado da reforma (funções urbanas, paisagem, acessibilidade ao transporte etc.)

A reforma da área de Shirokane-Takanawa provocou uma série de mudanças nas funções urbanas, na paisagem e na acessibilidade ao transporte. A situação atual é descrita abaixo para cada um dos pontos principais.

A construção de uma série de torres de arranha-céus ao redor da estação Shirokane-Takanawa está transformando a paisagem urbana. Por exemplo, o Shirokane The Sky (arranha-céu à direita na foto), concluído em 2023, tem 45 andares acima do solo e se tornou um novo marco na área de Shirokane, que anteriormente tinha muitos prédios baixos. O grupo de edifícios de médio a alto porte em primeiro plano à esquerda é a ala oeste do projeto e os edifícios existentes na área ao redor, e essa reforma em grande escala renovou o horizonte de toda a área de forma moderna. Embora os prédios altos causem mudanças na luz do dia e no paisagismo, em termos de design, eles criaram uma paisagem urbana luxuosa e harmoniosa, e a paisagem está sendo desenvolvida para se adequar à marca local.

Em termos de funções urbanas, a reforma levou à integração de ambientes residenciais e comerciais. Na reforma da área centro-oeste, está planejado um desenvolvimento urbano de uso misto, com moradias, instalações comerciais, creches e instalações de apoio a creches, bem como as funções das fábricas da cidade que operam há algum tempo, localizadas adequadamente na mesma área. Isso aumentará a conveniência diária dos residentes locais e, ao mesmo tempo, criará uma cidade animada durante o dia e a noite. A ênfase também está sendo colocada no fortalecimento dos vínculos com a rua comercial vizinha Shirogane, com plataformas para pedestres e praças ligando as novas instalações comerciais à rua comercial existente, com o objetivo de melhorar a circulação e criar sinergias na economia local. De fato, a reforma da Eastern North Area também criou espaços públicos abertos e passarelas para pedestres, que contribuíram para fortalecer a rede de trilhas ao longo do rio Furukawa. Essas medidas ajudaram a transformar a área de "uma cidade onde as áreas residenciais e comerciais são separadas" em "uma cidade conveniente e movimentada onde a vida e o comércio estão integrados".

As melhorias na conveniência do transporte também foram notáveis. A estação Shirokane-Takanawa sempre teve um bom acesso ao centro da cidade, mas a remodelação da área facilitou ainda mais a movimentação dentro e fora da área. Em Takanawa Gateway City, um deck de pedestres de grande escala conectado diretamente à estação e uma praça de pedestres (esfera pública) foram desenvolvidos, criando um espaço de circulação de 4 hectares onde as pessoas podem desfrutar de uma caminhada pela área da estação. Esse espaço público é cercado por uma abundante área verde (aprox. 2,7 ha), proporcionando um ambiente onde as pessoas podem sentir a natureza e relaxar, apesar de estarem no coração da cidade. A abertura da nova estação também aumentou as rotas de acesso a Shinagawa e Tóquio por meio das linhas Yamanote e Keihin-Tohoku, expandindo as opções de transporte para os residentes da área de Shirokane-Takanawa. No futuro, um deck de dois níveis conectando a estação Takanawa Gateway às estações Shirokane-Takanawa e Sengakuji e ônibus de traslado estão sendo considerados (conceito no estágio de projeto de planejamento urbano), e a conveniência da rede ferroviária será aprimorada ainda mais à medida que toda a área se tornar mais integrada.

Outra mudança importante é a melhoria da prevenção de desastres e da segurança. As estradas estão sendo ampliadas e praças estão sendo construídas em toda a área de redesenvolvimento, e a infraestrutura de prevenção de desastres está sendo reforçada, como, por exemplo, a segurança das rotas de evacuação e a criação de zonas de proteção contra incêndios. Na Western Central Area, uma nova praça de 3.300 m2, uma das maiores da região, foi construída na área, e a infraestrutura está sendo desenvolvida para permitir acomodações temporárias e um centro de socorro durante desastres. Além disso, a área onde as antigas casas de madeira eram densamente construídas foi reconstruída em edifícios altamente resistentes a terremotos, o que melhorou drasticamente a resistência a terremotos e incêndios. Na área nordeste, também foram tomadas medidas para evitar inundações caso o Old River transborde, aumentando o nível geral de segurança na área. Em termos de segurança pública, é de se esperar que o ambiente de prevenção de crimes melhore à medida que mais olhos e espaços iluminados para pedestres forem desenvolvidos na cidade.

Conforme descrito acima, a remodelação da área de Shirokane-Takanawa trouxe melhorias qualitativas tanto nos aspectos físicos quanto nos aspectos sociais da cidade. Enquanto as mais recentes funções comerciais e empresariais estão sendo introduzidas, a área também está sendo enriquecida com espaços verdes e praças, e está evoluindo para uma cidade atraente para as pessoas que vivem, trabalham e visitam. Que impacto essa transformação da cidade teve sobre o mercado imobiliário? No próximo capítulo, analisaremos o impacto específico sobre os valores dos imóveis, incluindo preços de terrenos, preços de casas e aluguéis, juntamente com dados.

3. Análise do impacto nos valores dos imóveis (preços de terrenos, preços residenciais, imóveis comerciais e tendências de aluguel)

O redesenvolvimento na área de Shirokane-Takanawa trouxe uma notável pressão de aumento nos valores de terrenos e propriedades. Esta seção analisa o impacto por meio de indicadores como preços oficiais de terrenos, preços de vendas residenciais e tendências de aluguel.

(1) Tendências de preços de terrenos: os preços de terrenos na área apresentaram uma tendência consistente de aumento nos últimos anos devido ao progresso da reforma. Os preços públicos dos terrenos na área de Takanawa em Minato-ku (incluindo Shirokane-Takanawa) aumentaram cerca de 5% ao ano, subindo mais de 1,3 vezes nos cinco anos de 2013 a 2018. O ímpeto não diminuiu desde então, e os preços dos terrenos continuam a subir, apoiados pela demanda por um retorno ao centro da cidade, mesmo com o desastre do corona pós-2020. Em particular, a área ao redor da estação Shirokane-Takanawa tem sido altamente considerada por seu potencial futuro devido ao redesenvolvimento, e os preços dos terrenos residenciais e comerciais estão subindo a uma taxa alta. Nos preços oficiais de terrenos para 2024, publicados pelo Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo, os preços padrão de terrenos residenciais em Shirokane 1-chome, Minato-ku, aumentaram aproximadamente 7% em relação ao ano anterior, e as expectativas de renovação estão sendo levadas em conta nos preços (dados de localização específicos: 1-XX-XX Shirokane, Minato-ku, etc.). Essa tendência continua em 2025, e os especialistas comentam que é improvável que o impulso diminua. Alguns dizem que os preços dos terrenos devem subir ainda mais à medida que o redesenvolvimento avança no futuro. Na verdade, muitas incorporadoras imobiliárias estão adotando uma postura proativa na aquisição de terrenos na área de Shinagawa-Takanawa, prevendo o aumento da demanda após a abertura do Takanawa Gateway, e é altamente provável que os preços dos terrenos na área de redesenvolvimento continuem a subir no futuro.

(2) Preços das casas e valores dos ativos: o efeito da reforma também se reflete nos preços das casas. Os preços dos condomínios de segunda mão na área da estação Shirokane-Takanawa aumentaram significativamente nos últimos dez anos, com uma pesquisa calculando um aumento médio de preços de 60 a 70%. Por exemplo, muitos condomínios de torres com cerca de 20 anos de idade, localizados a uma curta distância da estação, aumentaram seu valor em dezenas de milhões de ienes em comparação com 10 anos atrás, resultando em um aumento significativo no valor do ativo para os proprietários antes da reforma. Os preços dos novos condomínios à venda também estão em um nível alto. Na época das vendas, o preço médio da unidade tsubo (por 3,3 m2) do Shirokane the Sky era de cerca de 5 a 6 milhões de ienes, com a faixa de preço de uma unidade padrão na faixa de 70 m2 ultrapassando 100 milhões de ienes. Muitas unidades foram vendidas no mesmo dia, imediatamente após o início das vendas, indicando a grande demanda da classe abastada. O redesenvolvimento da área melhorou o valor da marca da área, e os compradores em potencial têm um prêmio ainda maior no endereço Shirokane-Takanawa, com a continuação da alta de preços para condomínios novos e usados. Na verdade, o preço de referência das propriedades no mercado de condomínios usados nos arredores, com a estação Shirokane-Takanawa como a estação mais próxima, está aumentando em todos os aspectos, com o preço médio em torno de 58 milhões de ienes em 2023 (para uma propriedade padrão com uma área exclusiva de cerca de 60 m2), um aumento de mais de 27% em comparação com 10 anos atrás. No entanto, embora o mercado de condomínios tenha começado recentemente a mostrar alguns sinais de arrefecimento, em parte devido ao aumento das taxas de juros, a popularidade e a raridade da área de Shirokane-Takanawa ainda são excelentes, e o mercado ainda tem grandes expectativas de manter e melhorar os valores dos ativos no futuro.

(3) Propriedades comerciais e mercado de escritórios: a área de Shirokane-Takanawa tem sido tradicionalmente marcada por áreas residenciais e o espaço para escritórios em grande escala tem sido limitado. No entanto, com a inauguração do Takanawa Gateway City, um novo grupo de escritórios está sendo formado na área de Shinagawa-Takanawa. O empreendimento conta com uma enorme área total de aproximadamente 450.000 m², uma parte significativa da qual será fornecida como espaço de escritório de última geração. Espera-se que isso atraia a demanda de empresas que se mudam das áreas vizinhas de Mita e Tamachi e tenha um efeito cascata nos níveis de aluguel de escritórios na área como um todo. Na verdade, a Link Pillar Tower, que será inaugurada em 2025, está programada para abrigar empresas de TI nacionais e estrangeiras e bases de apoio a start-ups (como o laboratório LiSH, uma colaboração entre a Universidade de Tóquio, a Universidade Nacional de Cingapura e outras), e o influxo de pessoal altamente qualificado pode impulsionar ainda mais a demanda residencial e comercial do entorno. Quanto às instalações comerciais, o Newman Takanawa (um shopping comercial de grande escala com aproximadamente 200 lojas) está programado para ser totalmente inaugurado no outono de 2025, o que melhorará drasticamente o ambiente de compras diárias para os residentes de Shirokane Takanawa. A abertura da instalação comercial de grande escala terá um efeito cascata no setor de varejo e serviços ao redor e será um fator de aumento do aluguel de mercado para os locatários. Por outro lado, as mudanças no ambiente competitivo podem afetar algumas áreas comerciais existentes em termos de atração de clientes, mas, em geral, a lucratividade das áreas comerciais aumentará devido ao aumento de novos segmentos de clientes. Esse desenvolvimento no ambiente comercial levará a um aumento no valor avaliado dos imóveis comerciais, o que, por sua vez, sustenta os preços dos terrenos e os valores das propriedades na área como um todo.

(4) Tendências de aluguel: no mercado de aluguel, a área de Shirokane-Takanawa é extremamente popular e os aluguéis estão em alta. Por exemplo, não é incomum ver ofertas superiores a 300.000 ienes por mês para um apartamento de 2LDK (cerca de 70 m2), e aluguéis premium na faixa de 500.000 a 600.000 ienes por mês foram definidos para os andares superiores de torres de apartamentos recém-construídas (condições reais de mercado em 2025). Em particular, após a conclusão do Shirokane the Sky, um grande número de unidades para venda e aluguel foi fornecido pela mesma propriedade, e a média do aluguel solicitado permaneceu acima da taxa do mercado ao redor. Mesmo assim, a demanda de executivos ricos e estrangeiros que querem morar em Shirokane é grande, e até mesmo os aluguéis mais caros foram assinados em um período de tempo relativamente curto, dando a impressão de que o mercado de aluguel tem uma forte capacidade de digestão. A reforma da área aumentou a conveniência da cidade, e as pessoas de alta renda que antes escolhiam outras áreas, como Azabu Juban e Hiroo, agora estão voltando sua atenção para Shirokane-Takanawa, expandindo o escopo da demanda de aluguel. Em termos de aluguéis de imóveis comerciais, os aluguéis solicitados para os novos andares de escritórios na área do Takanawa Gateway foram fixados na média do distrito de Minami ou acima dela e, dependendo das condições do mercado após a conclusão, também pode haver pressão de aumento nos aluguéis dos edifícios existentes na área. Em geral, pode-se dizer que o aumento do valor agregado da reforma também é visível nos números em termos de aluguéis.

A análise acima mostra que os valores dos imóveis na área de Shirokane-Takanawa foram significativamente impulsionados pela reforma de terrenos e edifícios. O aumento dos preços dos terrenos indica expectativas do potencial futuro da área, enquanto o aumento dos preços dos imóveis e dos aluguéis mostra a força da demanda real e da demanda de investimento. No entanto, há também um sentimento de cautela em alguns setores em relação ao rápido aumento dos preços, e o próximo capítulo discute as possíveis preocupações, bem como a atratividade da área do ponto de vista de indivíduos e investidores com patrimônio líquido muito alto.

4. atratividade e preocupações da área de Shirokane-Takanawa sob a perspectiva de indivíduos e investidores de altíssimo patrimônio líquido

A área de Shirokane-Takanawa é um destino de investimento e moradia extremamente atraente para pessoas físicas e investidores institucionais de altíssimo poder aquisitivo, devido à sua imagem de marca luxuosa e ao seu potencial de crescimento. Por outro lado, há também fatores de risco associados a empreendimentos de grande escala. Esta seção descreve as vantagens e as preocupações do ponto de vista de indivíduos e investidores de alto patrimônio líquido.

Atratividade e fatores positivos

• Valor da marca e escassez: como o nome "Shirokane" sugere, a área estabeleceu uma marca como uma das áreas residenciais mais exclusivas de Tóquio. O redesenvolvimento da área aumentou a conveniência e a sofisticação da cidade, aumentando ainda mais o valor de sua marca. Para os ultra-ricos, Shirokane-Takanawa, como uma área de posse de ativos, oferece uma sensação de segurança e é um símbolo de status de ativos. Em particular, a oferta limitada de condomínios de torres diretamente conectados à estação de Shirokane-Takanawa e a uma curta distância a pé da mesma atrai pessoas ricas devido à sua raridade como ativos "únicos".

• Proteção de ativos e estabilidade a longo prazo: os imóveis de primeira linha em Tóquio tendem a não diminuir de valor a longo prazo, uma tendência que deverá ser reforçada pela reforma da Shirokane-Takanawa. Em comparação com dinheiro e ações, os imóveis são mais resistentes à inflação como um ativo real e podem ser um meio de preservação de ativos para indivíduos ricos. De fato, houve casos em que grandes propriedades mantidas por famílias fundadoras por gerações foram negociadas a preços altos. Por exemplo, em 2023, foi anunciado que a residência do fundador da Seikosha (atual Seiko), localizada em Shirokane 2-chome, seria vendida por aproximadamente 30 bilhões de ienes, surpreendendo o mercado. O fato de essa ser uma área em que indivíduos de altíssimo patrimônio líquido podem realmente concluir transações de altíssimo valor dá aos investidores uma sensação de segurança.

• Conveniência e conforto de vida: após a reforma, Shirokane-Takanawa está se tornando uma área de "compras em um só lugar", mesmo no coração da cidade. As instalações médicas, educacionais e comerciais que são importantes para as famílias ricas são de alto padrão, tanto na área quanto nas áreas vizinhas (Hiroo, Azabu etc.). Com a abertura do Takanawa Gateway, há planos para criar uma área verde de grande escala no local da antiga Residência Imperial de Takanawa, que está associada à família real, e espera-se que isso melhore ainda mais o excelente ambiente de vida. Para os super-ricos, o ambiente de vida é ainda mais importante do que o valor do patrimônio, e Shirokane-Takanawa é ideal por sua segurança e privacidade, e por sua harmonia entre uma área residencial tranquila e as mais modernas funções urbanas.

• Internacionalidade e potencial para desenvolvimento futuro: a proximidade com a estação de Shinagawa (planejada para uma nova estação linear e de Shinkansen) significa que a área atrairá mais atenção como um centro de negócios internacional no futuro. Também se espera que a Takanawa Gateway City atraia empresas estrangeiras e start-ups, o que aumentará a necessidade de executivos estrangeiros morarem na área no futuro. O setor imobiliário de Tóquio também é popular entre os investidores estrangeiros ricos devido às suas vantagens cambiais e rendimentos estáveis, e Shirokane-Takanawa, que está experimentando um crescimento notável por meio de reformas, é particularmente atraente como destino de investimento para "apostar no potencial futuro de Tóquio". O fato de que ainda há espaço para mais desenvolvimento (por exemplo, projetos de renovação de pequeno e médio porte e melhorias de infraestrutura na área circundante) também o torna um alvo de investimento interessante, pois é fácil elaborar uma história de desenvolvimento de longo prazo.

Preocupações/fatores de risco

• Risco de excesso de oferta: a oferta de condomínios de grande porte em um curto período de tempo pode afrouxar temporariamente o equilíbrio entre oferta e demanda no mercado. De fato, com a conclusão do Shirokane The Sky (1.247 unidades) em 2023 e a oferta de aproximadamente 991 unidades na região Centro-Oeste no futuro, o número de propriedades nos mercados de segunda mão e de aluguel pode aumentar temporariamente. No entanto, há preocupações de que o crescimento dos valores dos ativos possa desacelerar e os aluguéis possam atingir um patamar se houver concorrência de propriedades com especificações semelhantes na mesma área. No entanto, é improvável que o excesso de oferta se prolongue, e a opinião geral é que ele será digerido a médio e longo prazo por um aumento líquido na população do centro da cidade e pela absorção da demanda estrangeira.

• Altos níveis de preços e tendências de taxas de juros: os preços dos imóveis em áreas de desenvolvimento já estão em um nível consideravelmente alto. Até mesmo as pessoas ricas estão cautelosas em "pegar o preço alto", desde que seja um investimento. Observando o ambiente financeiro global, também foi apontado que a atratividade relativa dos rendimentos de investimentos imobiliários está diminuindo devido ao recente aumento das taxas de juros. Não se pode descartar que uma mudança na política de flexibilização monetária no Japão no futuro também possa pressionar para baixo os preços dos imóveis. Portanto, é necessário ter prudência no momento da compra e nas estratégias de financiamento, e buscar ganhos de preço em revendas de curto prazo é considerado arriscado. Por outro lado, indivíduos com patrimônio líquido muito alto e reservas em dinheiro podem suportar algumas flutuações do mercado, pois se supõe que sejam detentores de longo prazo, mas os investidores institucionais precisam tomar decisões cuidadosas, incluindo estratégias de saída.

• Mudanças no ambiente de vida: Embora a cidade esteja se desenvolvendo, também há preocupações com o aumento da agitação e do congestionamento causados pelo aumento do tráfego. Shirokane-Takanawa tem sido tradicionalmente vista como uma "área residencial tranquila, calma e exclusiva", mas a abertura de grandes instalações comerciais e o crescimento populacional podem mudar drasticamente o ambiente. Algumas pessoas ultra-ricas não gostam da agitação da área e mudam suas residências para os subúrbios ou para o exterior em busca de mais tranquilidade, portanto, há um equilíbrio a ser alcançado entre a manutenção da atratividade da área e isso. No entanto, espera-se que a degradação ambiental extrema seja evitada, pois as opiniões dos moradores locais foram levadas em consideração desde o estágio de planejamento do desenvolvimento, e medidas para lidar com o ruído e o paisagismo foram tomadas.

• Incerteza política e regulatória: o mercado imobiliário também é afetado por impostos e regulamentações. Por exemplo, futuros aumentos nos impostos sobre propriedade e herança ou restrições mais rígidas a investidores estrangeiros podem afetar o sentimento de investimento de pessoas ricas. Com o atual governo, foram adotadas políticas para incentivar a regeneração urbana (por exemplo, a flexibilização dos índices de área útil), o que é um fator positivo, mas não há risco zero de uma mudança na política do governo no longo prazo. No entanto, do ponto de vista do planejamento urbano, Shirokane-Takanawa não é uma área de paisagem histórica que deva receber a mais alta prioridade de preservação, e o próprio redesenvolvimento está sendo conduzido pela administração, portanto, o risco da política é relativamente pequeno.

A INA recomenda ativamente a área de Shirokane-Takanawa a seus clientes para a construção de ativos, mas também enfatiza o monitoramento contínuo das tendências do mercado e dos riscos potenciais. O próximo capítulo apresenta uma perspectiva futura e considerações estratégicas de investimento imobiliário com base nessa perspectiva.

5. perspectivas futuras e considerações estratégicas sobre investimentos imobiliários

As perspectivas futuras para a área de Shirokane-Takanawa são brilhantes e as oportunidades de investimento promissoras estão se expandindo. Entretanto, é importante adotar uma abordagem estratégica, levando em conta os fatores de risco mencionados no capítulo anterior. Este capítulo examina as perspectivas de médio e longo prazo para a área e as medidas que podem ser tomadas para fazer investimentos imobiliários sensatos.

[Perspectiva futura da área].
A partir de 2025, a área de Shirokane-Takanawa atingirá o ápice de seu desenvolvimento urbano com a conclusão de uma série de projetos de renovação; a grande inauguração da Takanawa Gateway City na primavera de 2026, quando a área estará totalmente operacional como um centro de negócios e intercâmbio internacional; a Linha Central Linear do Shinkansen programada para ser inaugurada na Estação Shinagawa no início da década de 2030; e a expansão global da Linha Shinkansen, que deverá ser concluída em 2026. A melhoria na acessibilidade global aumentará o valor de toda a área de Takanawa. Espera-se que a Shirokane-Takanawa mantenha sua posição única como uma área residencial de alto padrão com base na qualidade de seu ambiente de moradia, ao mesmo tempo em que se beneficia desses grandes efeitos em cascata. Especificamente, o ambiente residencial será ainda mais aprimorado pelo desenvolvimento da infraestrutura médica e educacional e pela expansão dos serviços públicos na área circundante para dar suporte ao aumento da população resultante da reforma. A administração (cidade de Minato) posicionou a área de Shirokane-Takanawa como uma área de promoção de assentamentos em sua visão futura da população, e espera-se que medidas de apoio sejam implementadas em termos de software e hardware, como o desenvolvimento de parques de prevenção de desastres e a introdução de moradias de apoio para crianças.

Em termos de valores de propriedade, é altamente provável que uma tendência de aumento constante continue a médio e longo prazo. Desde que não ocorra um superaquecimento do tipo bolha, é de se esperar que os valores aumentem gradualmente com o crescimento urbano e, mesmo que haja uma fase de ajuste temporário no ciclo econômico, a força da localização e da marca lhe dará a capacidade de se recuperar rapidamente. Conforme mencionado acima, o mercado já está em uma zona de preços altos, mas, como afirma um especialista, "agora é um bom momento para adquirir um imóvel antes que ele suba ainda mais", portanto, as expectativas para o futuro continuam altas. Em particular, espera-se que o Projeto de Reestruturação da Área Central Oeste seja concluído em 2028-29, e a área ficará extremamente completa, de modo que foi apontado que os valores de avaliação podem atingir o pico nesse momento. Por outro lado, no entanto, há um cenário em que uma nova retomada ocorrerá na década de 30, quando o redesenvolvimento de Shinagawa e o efeito linear se tornarão realidade, e acredita-se amplamente que o mercado poderá se estabilizar em um nível alto por pelo menos um período de 10 a 20 anos.

Considerações estratégicas sobre investimentos imobiliários
Com base na perspectiva acima, as seguintes estratégias podem ser consideradas para o investimento imobiliário na área de Shirokane-Takanawa.

• Visar ganhos de capital por meio da manutenção de longo prazo: uma estratégia de manutenção de longo prazo é mais eficaz do que uma estratégia de revenda de curto prazo para se beneficiar da valorização à medida que a área amadurece, pois os ganhos de valor em um período de cinco a dez anos facilitam a absorção dos custos de aquisição e dos efeitos das flutuações temporárias do mercado. A INA também aconselha os clientes que o valor de uma propriedade em Shirokane-Takanawa pode ser realizado mantendo-a por um longo período de tempo.

• Investimento seletivo em propriedades de alto valor agregado: mesmo em uma área, o crescimento do valor futuro de cada propriedade varia. Especificamente, espera-se que as unidades nos andares superiores de torres com excelentes vistas, número de andares e valor de marca, e propriedades exclusivas, como aquelas diretamente conectadas ou a um minuto de caminhada das estações de trem, permaneçam relativamente populares e mantenham seu valor no futuro. Como investidor, você pode melhorar a qualidade de seu portfólio de ativos escolhendo esses imóveis de primeira classe, mesmo que sejam um pouco mais caros. Por outro lado, os imóveis com especificações inferiores correm o risco de obsolescência no futuro e devem ser cuidadosamente avaliados para aquisição.

• Combinação de aluguel e venda: Quando indivíduos com alto patrimônio líquido compram várias unidades para fins de investimento, pode-se considerar uma estratégia de dois estágios, em que os ganhos de renda (renda de aluguel) são gerados pelo aluguel das unidades por enquanto e, depois, pela venda no momento certo. A demanda de aluguel na área de Shirokane-Takanawa é forte e o risco de vacância é baixo, o que a torna uma fonte estável de renda durante o período de retenção. Ao vender em um momento em que se pode esperar um lucro futuro na venda (por exemplo, durante um período de oferta e demanda restritas imediatamente após a conclusão da reforma), é possível aproveitar tanto a renda quanto o capital. No entanto, ao alugar a propriedade, é importante prestar atenção à manutenção da propriedade e aos cuidados com os inquilinos, além de manter um padrão de gerenciamento apropriado para uma propriedade de alto padrão.

• Considere a diversificação regional e setorial: embora o Shirokane Takanawa seja promissor, o portfólio geral de investimentos também precisa ser adequadamente diversificado. A diversificação de setores dentro de uma área, como residencial e varejo ou escritório, pode complementar as quedas em um mercado com as quedas em outro. A INA pode ajudá-lo a construir ativos sólidos e eficientes, ajustando a proporção de seu investimento em Shirokane-Takanawa de acordo com sua tolerância ao risco.

• Considere uma estratégia de saída: ao investir, você também deve considerar sua saída futura (venda ou herança). Por exemplo, se estiver considerando uma grande venda dentro de 10 a 15 anos, deve considerar se o tipo de propriedade provavelmente atrairá compradores nesse momento e o ciclo do mercado. No caso de Shirokane-Takanawa, há o risco de a liquidez ser limitada para propriedades de alto valor, que são vendidas principalmente entre pessoas ricas, mas, por outro lado, há uma forte demanda tanto no Japão quanto no exterior, portanto, espera-se que seja possível vender sem uma redução significativa de preço. No caso de herança futura, se houver uma diferença entre o valor avaliado do imposto sobre herança e o valor real, é essencial preparar um plano de pagamento de impostos. Como o tamanho dos ativos tende a ser grande devido às características da área, também vale a pena considerar um esquema de sucessão que utilize escritórios familiares ou empresas de gestão de ativos.

Com base nas estratégias acima, é importante adotar uma abordagem sólida e proativa para o investimento na área de Shirokane-Takanawa a partir de uma perspectiva de longo prazo. Daisuke Inazawa também o acompanhará na tomada das melhores decisões de investimento possíveis, utilizando a experiência em consultoria imobiliária que ele cultivou ao longo dos anos.

6. Conclusão

A área de Shirokane-Takanawa está passando por uma grande transformação devido a uma série de projetos de renovação em andamento em 2025, o que está resultando em um aumento acentuado no valor dos imóveis. A renovação do hardware da cidade, como a construção de torres de arranha-céus em frente à estação, o desenvolvimento de uma área ampla centrada no Takanawa Gateway e a melhoria da infraestrutura de estradas e praças, estão elevando o potencial da área e provocando uma tendência contínua de alta nos preços e aluguéis de terrenos e moradias. Além disso, a marca de Shirokane, apelidada de "Platinum Street", combinada com seu apelo suave de um ambiente de vida verde e tranquilo no coração da cidade, tornou a área popular entre uma ampla gama de pessoas, desde os ultra-ricos até as famílias comuns.

No entanto, as rápidas mudanças que acompanham o redesenvolvimento também implicam em ressalvas em termos de oferta, demanda e meio ambiente. O mercado imobiliário precisa ficar de olho nos aumentos temporários da oferta e nas mudanças no ambiente das taxas de juros, enquanto as comunidades locais também precisam responder aos desafios impostos pelo rápido crescimento populacional. Entretanto, essas preocupações serão gerenciadas adequadamente à medida que o distrito portuário, as empresas e os residentes trabalharem juntos para criar uma cidade sustentável.

Concluindo, o redesenvolvimento da área de Shirokane-Takanawa está se tornando um modelo bem-sucedido para aumentar drasticamente o valor e a atratividade da área, e é um campo muito promissor do ponto de vista do investimento imobiliário. A INA continuará a monitorar de perto os desenvolvimentos na área e a fazer propostas ideais que contribuam para a formação de ativos de nossos clientes, com base em informações primárias fornecidas por agências governamentais e incorporadoras. À medida que a regeneração urbana de Tóquio se aprofunda, estamos confiantes de que Shirokane-Takanawa continuará a se desenvolver de forma sustentável e que os valores de suas propriedades continuarão a brilhar no futuro.