تقع منطقة شيروكاني- تاكاناوا في حي ميناتو بوسط طوكيو في منطقة شيروكاني- تاكاناوا المعروفة بأنها منطقة سكنية مميزة. تتمركز المنطقة على محطة شيروكاني- تاكاناوا، وهي أول محطة على خط مترو طوكيو نامبوكو وخط توي ميتا، وتجمع المنطقة بين بيئة معيشية هادئة مع سهولة النقل إلى وسط المدينة. كانت المنطقة في الأصل عبارة عن مزيج من المصانع والمنازل الخشبية، إلا أن عمليات إعادة التطوير طويلة الأجل حولت المنطقة إلى واحدة من أكثر المناطق تميزاً في طوكيو. في السنوات الأخيرة، شهدت منطقة شيروكاني- تاكاناوا سلسلة من مشاريع إعادة التطوير واسعة النطاق، والتي جددت بشكل كبير منظر الشوارع والوظائف الحضرية، وقد جذب الانتباه تأثيرها على قيم العقارات. وعلى وجه الخصوص، يجذب مشروع التطوير حول محطة بوابة تاكاناوا على خط يامانوتي التابع لشركة JR Yamanote، الذي سيفتتح في عام 2020، ومشروع إعادة تطوير المنطقة الحضرية للمنطقة المركزية الغربية من شيروكاني 1 - شوم من النوع 1، انتباه الأثرياء والمستثمرين العقاريين من اليابان وخارجها بسبب التأثير المضاعف الذي سيحدثه على المنطقة بأكملها.
يوضح هذا القسم بالتفصيل حالة إعادة تطوير منطقة شيروكاني- تاكاناوا اعتباراً من أبريل/نيسان 2025 وتأثيرها على قيم العقارات. وسيقدم لمحة عامة عن المنطقة وخلفية إعادة التطوير، والمشاريع الرئيسية الجاري تنفيذها حالياً، والتغييرات التي طرأت على المدينة نتيجة لإعادة التطوير، وتحليل التأثير المحدد على سوق العقارات، وجاذبية المنطقة ومخاوفها من منظور الأفراد والمستثمرين من أصحاب الثروات الكبيرة، والآفاق المستقبلية واعتبارات الاستثمار الاستراتيجي.
1- قائمة ولمحة عامة عن مشاريع إعادة التطوير الجارية حالياً
يجري حالياً تنفيذ العديد من مشاريع إعادة التطوير واسعة النطاق أو تم الانتهاء منها مؤخراً في منطقة محطة شيروكاني- تاكاناوا، مما أدى إلى تغيير المدينة. وفيما يلي ملخص للمشاريع الرئيسية.
-
مدينة تاكاناوا جيت واي سيتي: هذا مشروع تطوير متعدد الاستخدامات على نطاق واسع مع محطة تاكاناوا جيتواي، وهي محطة جديدة على خط يامانوتي التابع لشركة JR Yamanote ستفتتح في عام 2020، في قلبها. ويجري تطوير المنطقة بأكملها على مراحل من خلال تقسيمها إلى أربع مربعات سكنية في المدينة، مع افتتاح أول منطقة تسمى "المربع 4" في مارس 2025، ويضم المربع 4 برج "ذا لينك بيلار 1"، وهو برج مزدوج مكون من 30 طابقاً فوق الأرض (بارتفاع 158 متراً تقريباً) و29 طابقاً فوق الأرض (بارتفاع 161 متراً تقريباً). ويشغل الطوابق السفلية (1-5) مجمع نيومان تاكاناوا التجاري، وهو مجمع تجاري يضم حوالي 200 محل تجاري. من المقرر افتتاح فندق جي دبليو ماريوت، وهو أول فندق فاخر في طوكيو، في خريف 2025 في الطوابق العليا من البرج الشمالي. ومن المقرر أن يتم الافتتاح الكبير للمباني المتبقية من 1-3 أبنية في ربيع 2026، حيث سيتم بناء المكاتب وقاعة مؤتمرات ومساحة خضراء واسعة (حوالي 2.7 هكتار من المساحات العامة المفتوحة) بالتتابع. ويجري تطوير المنطقة المحيطة بمحطة بوابة تاكاناوا كمركز أعمال دولي وتطوير حضري من الجيل القادم تحت مفهوم "أرض اختبار لإثراء حياة الناس على مدى المائة عام القادمة".
-
مشروع إعادة تطوير منطقة شيروكاني 1 - شيروكاني ذا سكاي الحضرية الشمالية الشرقية (شيروكاني ذا سكاي): يقع مشروع إعادة التطوير هذا على بعد ثلاث دقائق سيراً على الأقدام من محطة شيروكاني- تاكاناوا ويتركز في شيروكاني ذا سكاي، وهو مبنى سكني شاهق الارتفاع يتكون من 45 طابقاً فوق الأرض وطابق واحد تحت الأرض بارتفاع 156 متراً تقريباً. ويتألف المشروع من برج سكني بإجمالي 1,247 وحدة سكنية (البرج الشرقي) وبرج متوسط الارتفاع مكون من 19 طابقاً (البرج الغربي) على موقع يغطي مساحة 1.7 هكتار تقريباً، ويجمع بين المساكن والمصانع والمكاتب ومرافق الراحة المعيشية. بدأ البناء في أبريل 2015 وسيكتمل في فبراير 2023. تم الانتهاء من مشروع شيروكاني ذا سكاي وبدأ إشغاله في عام 2023، مما يجعله معلماً بارزاً في المنطقة المحيطة ومثالاً ناجحاً لإعادة التطوير على نطاق واسع. وقد تم بناء أسطح جديدة للمشاة ومتنزهات جديدة على طول نهر فوروكاوا المحيط، مما يعزز التأهب للكوارث.
-
مشروع إعادة التطوير الحضري من الدرجة الأولى لمنطقة شيروكاني 1 - شوم 1 - المنطقة المركزية الغربية: يغطي مشروع إعادة التطوير هذا مساحة 1.6 هكتار تقريبًا تقع إلى الغرب من محطة شيروكاني تاكاناوا وشمال غرب شارع شيروكاني للتسوق. يعيد المشروع تنظيم منطقة حضرية كثيفة بها العديد من المباني المتهالكة والشوارع الضيقة لإنشاء مجمع حضري يجمع بين الوظائف السكنية والتجارية عالية الجودة ووظائف المصانع الصغيرة، وهي صناعة محلية، من خلال توحيد الأراضي وتحسين الطرق والمساحات المفتوحة. والمكونات الرئيسية هي مبنى شاهق الارتفاع يضم 39 طابقاً فوق الأرض وواحداً تحت الأرض (140 متراً تقريباً) ومبنى متوسط الارتفاع يضم 14 طابقاً فوق الأرض في المربع (أ)، ومبنيين منخفضين يضم أربعة طوابق فوق الأرض في المربع (ب). ومن بين المطورين المشاركين شركات كبرى مثل شركة طوكيو لاند كوربوريشن وميتسوي فودوسان السكنية وشركة جابان بوست العقارية. بعد الموافقة على تأسيس الجمعية في يونيو 2022 والموافقة على خطة تحويل الحقوق في فبراير 2024، من المقرر أن يبدأ البناء في عام 2025 ويكتمل في عام 2028. ومن المقرر أن تشمل إعادة التطوير ساحة كبيرة تبلغ مساحتها حوالي 3,300 متر مربع، والتي من المتوقع أن تكون بمثابة قاعدة للوقاية من الكوارث ونواة جديدة للمجتمع المحلي.
-
مشاريع تطوير أخرى ذات صلة: بالإضافة إلى ما سبق، يوجد في منطقة شيروكاني- تاكاناوا مشروع تطوير قائم بالفعل، وهو مشروع إعادة تطوير مدينة شيروكاني إيه إل سيتي (مجمع يضم برج شيروكاني [مبنى سكني مكون من 42 طابقاً] وبرج بلاتينيوم إن بي إف [مبنى مكاتب مكون من 26 طابقاً]، والذي اكتمل بناؤه حوالي عام 2005. بعد أن تم تطوير البنية التحتية أمام المحطة من خلال هذه المشاريع السابقة، يتم تطوير المشاريع الحالية في المنطقة الشمالية الشرقية والمنطقة الوسطى الغربية الوسطى في وسط المنطقة، ويجري تطوير المشاريع الحالية في المنطقة الوسطى الشرقية والغربية على مراحل. كما يجري النظر في خطط إعادة تطوير المنطقة المحيطة بمحطة سينجاكوجي (خط توي أساكوسا وخط كيكيو)، والتي تقع بين محطة بوابة تاكاناوا ومحطة شيروكاني-تاكاناوا، كما يجري العمل بنشاط على التجديد الحضري في منطقة تاكاناوا الأوسع. وفيما يتعلق بالبنية التحتية للطرق، يجري العمل على إدخال تحسينات على شبكة المرور في المنطقة، مثل خطط توسيع شارع كيتاساتو دوري (التي أعلنت عنها حكومة مدينة طوكيو في عام 2023)، على سبيل المثال، ومن المتوقع أن يتم تحسين البيئة المحيطة بها.
وكما هو موضح أعلاه، هناك العديد من المشاريع الجارية في نفس الوقت في منطقة شيروكاني- تاكاناوا، والتي تتراوح بين إنشاء بنية تحتية جديدة للسكك الحديدية وتطوير المجمعات السكنية والتجارية، وتشهد المنطقة بأكملها تحولًا كبيرًا. ويتناول الفصل التالي التغييرات المحددة في المدينة نتيجة لإعادة التطوير هذه. 2.
2- التغييرات في المدينة نتيجة لإعادة التطوير (الوظائف الحضرية، والمناظر الطبيعية، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل، وما إلى ذلك)
أحدثت إعادة تطوير منطقة شيروكان - تاكاناوا العديد من التغييرات في الوظائف الحضرية والمناظر الطبيعية وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل. وفيما يلي وصف للوضع الحالي لكل نقطة من النقاط الرئيسية.
يؤدي بناء سلسلة من الأبراج الشاهقة حول محطة شيروكاني- تاكاناوا إلى تغيير مشهد المدينة. على سبيل المثال، مبنى شيروكاني ذا سكاي (المبنى الشاهق على اليمين في الصورة)، الذي اكتمل بناؤه في عام 2023، ويضم 45 طابقًا فوق سطح الأرض وأصبح معلمًا جديدًا في منطقة شيروكاني التي كانت تضم في السابق العديد من المباني المنخفضة. مجموعة المباني المتوسطة إلى الشاهقة في المقدمة إلى اليسار هي الجناح الغربي من المشروع والمباني القائمة في المنطقة المحيطة، وقد جددت عملية إعادة التطوير واسعة النطاق هذه أفق المنطقة بأكملها بطريقة عصرية. على الرغم من أن المباني الشاهقة ستتسبب في إحداث تغييرات في ضوء النهار والمناظر الطبيعية، إلا أنها من حيث التصميم، فقد خلقت منظرًا فاخرًا ومتناسقًا للشوارع، كما تم تطوير المناظر الطبيعية لتناسب العلامة التجارية المحلية.
ومن حيث الوظائف الحضرية، أدت إعادة التطوير إلى دمج البيئات السكنية والتجارية. وفي عملية إعادة تطوير المنطقة الغربية الوسطى، تم التخطيط لتطوير حضري متعدد الاستخدامات، حيث تم التخطيط لإقامة مساكن ومرافق تجارية ومرافق رعاية الأطفال ومرافق دعم رعاية الأطفال، بالإضافة إلى وظائف مصانع المدينة التي تعمل منذ بعض الوقت، في نفس المنطقة بشكل مناسب. سيؤدي ذلك إلى زيادة الراحة اليومية للسكان المحليين وفي نفس الوقت خلق مدينة مفعمة بالحيوية على مدار اليوم والليل. كما يجري التركيز أيضاً على تعزيز الروابط مع شارع شيروجاني للتسوق المجاور، مع وجود أسطح للمشاة وساحات تربط المرافق التجارية الجديدة بشارع التسوق الحالي، بهدف تعزيز حركة المرور وخلق تآزر في الاقتصاد المحلي. في الواقع، شملت إعادة تطوير المنطقة الشمالية الشرقية أيضاً مساحات عامة مفتوحة وممرات للمشاة، مما ساهم في تعزيز شبكة ممرات المشاة على طول نهر فوروكاوا المحيط. وقد ساعدت هذه التدابير على تحويل المنطقة من "مدينة تفصل بين المناطق السكنية والتجارية" إلى "مدينة مريحة ونشطة تتكامل فيها الحياة والتجارة".
كما كانت التحسينات التي طرأت على سهولة المواصلات ملحوظة أيضاً. فلطالما تمتعت محطة شيروكاني- تاكاناوا بإمكانية وصول جيدة إلى وسط المدينة، ولكن إعادة تطوير المنطقة سهلت الحركة داخل المنطقة وخارجها. في مدينة بوابة تاكاناوا تاكاناوا، تم تطوير سطح كبير للمشاة متصل مباشرة بالمحطة وساحة للمشاة (المجال العام)، مما أدى إلى إنشاء مساحة دوران تبلغ 4 هكتارات حيث يمكن للناس الاستمتاع بالمشي حول منطقة المحطة. هذه المساحة العامة محاطة بمساحة خضراء وفيرة (حوالي 2.7 هكتار)، مما يوفر بيئة يمكن للناس أن يشعروا فيها بالطبيعة والاسترخاء على الرغم من وجودهم في قلب المدينة. وقد أدى افتتاح المحطة الجديدة أيضًا إلى زيادة طرق الوصول إلى شيناغاوا وطوكيو عبر خطي يامانوتي وكيهين-توهوكو، مما أدى إلى توسيع خيارات النقل للسكان في منطقة شيروكاني-تاكاناوا. ويجري النظر في المستقبل في إنشاء طابق من مستويين يربط محطة بوابة تاكاناوا بمحطتي شيروكاني- تاكاناوا وسنجاكوجي وحافلات مكوكية (المفهوم في مرحلة التخطيط الحضري)، وسيتم تعزيز راحة شبكة السكك الحديدية بشكل أكبر مع زيادة تكامل المنطقة بأكملها.
ومن التغييرات المهمة الأخرى تحسين الوقاية من الكوارث والسلامة. ويجري توسيع الطرق وبناء ساحات في جميع أنحاء منطقة إعادة التطوير، ويجري تعزيز البنية التحتية للوقاية من الكوارث، مثل تأمين طرق الإخلاء وإنشاء مناطق للوقاية من الحرائق. في المنطقة الوسطى الغربية، تم بناء ساحة جديدة بمساحة 3,300 متر مربع، وهي واحدة من أكبر الساحات في المنطقة، ويجري تطوير البنية التحتية لتمكين الإقامة المؤقتة ومركز الإغاثة أثناء الكوارث. وبالإضافة إلى ذلك، أعيد بناء المنطقة التي كانت تضم منازل خشبية قديمة مكتظة بالمباني الخشبية في مبانٍ شديدة المقاومة للزلازل، مما أدى إلى تحسين مقاومة الزلازل والحرائق بشكل كبير. وفي المنطقة الشرقية الشمالية، تم اتخاذ تدابير لمنع الفيضانات في حالة فيضان النهر القديم، مما رفع مستوى السلامة العامة في المنطقة. أما فيما يتعلق بالسلامة العامة، فمن المتوقع أن تتحسن بيئة منع الجريمة حيث تم تطوير المزيد من العيون والأماكن المضيئة للمشاة في المدينة.
وكما هو موضح أعلاه، فإن إعادة تطوير منطقة شيروكان - تاكاناوا قد أحدثت تحسينات نوعية في كل من الجوانب الصلبة والناعمة للمدينة. ففي الوقت الذي يتم فيه إدخال أحدث الوظائف التجارية والتجارية في المنطقة، يتم إثراء المنطقة بالمساحات الخضراء والساحات العامة، وتتطور إلى مدينة جاذبة للأشخاص الذين يعيشون ويعملون ويزورون المدينة. ما هو تأثير هذا التحول في المدينة على سوق العقارات؟ في الفصل التالي، نحلل التأثير المحدد على قيم العقارات، بما في ذلك أسعار الأراضي وأسعار المنازل والإيجارات، مع البيانات.
3 - تحليل التأثير على قيم العقارات (أسعار الأراضي، وأسعار المساكن، وأسعار العقارات التجارية، واتجاهات الإيجارات)
أحدثت إعادة التطوير في منطقة شيروكان - تاكاناوا ضغطًا تصاعديًا ملحوظًا على قيم الأراضي والعقارات. يحلل هذا القسم التأثير من خلال مؤشرات مثل الأسعار الرسمية للأراضي، وأسعار مبيعات العقارات السكنية واتجاهات الإيجارات.
(1) اتجاهات أسعار الأراضي: أظهرت أسعار الأراضي في المنطقة اتجاهًا تصاعديًا ثابتًا في السنوات الأخيرة بسبب التقدم في إعادة التطوير. وقد ارتفعت أسعار الأراضي العامة في منطقة تاكاناوا في ميناتو-كو (بما في ذلك شيروكاني-تاكاناوا) بنحو 5% سنويًا، حيث ارتفعت أكثر من 1.3 مرة في السنوات الخمس من عام 2013 إلى عام 2018. ولم يتراجع هذا الزخم منذ ذلك الحين، وتستمر أسعار الأراضي في الارتفاع، مدعومة بالطلب على العودة إلى وسط المدينة، حتى مع كارثة كورونا ما بعد عام 2020. على وجه الخصوص، حظيت المنطقة المحيطة بمحطة شيروكاني- تاكاناوا بتقدير كبير لإمكانياتها المستقبلية بسبب إعادة التطوير، وترتفع أسعار الأراضي السكنية والتجارية على حد سواء بمعدل مرتفع. في الأسعار الرسمية للأراضي لعام 2024 التي نشرتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، ارتفعت أسعار الأراضي السكنية القياسية في شيروكاني 1-شومي، ميناتو-كو بنسبة 7% تقريبًا على أساس سنوي، وتوقعات إعادة التطوير في الأسعار (بيانات الموقع المحددة: 1-XX-XX شيروكاني، ميناتو-كو، إلخ). ويستمر هذا الاتجاه حتى عام 2025، حيث يعلق الخبراء على أنه من غير المرجح أن ينحسر هذا الزخم. ويقول البعض إنه من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي أكثر مع تقدم عملية إعادة التطوير في المستقبل. في الواقع، يتخذ العديد من المطورين العقاريين موقفًا استباقيًا في الحصول على الأراضي في منطقة شيناغاوا تاكاناوا، متوقعين زيادة الطلب بعد افتتاح بوابة تاكاناوا، ومن المرجح جدًا أن تستمر أسعار الأراضي في منطقة إعادة التطوير في الارتفاع في المستقبل.
(2) أسعار المنازل وقيم الأصول: ينعكس تأثير إعادة التطوير أيضًا على أسعار المنازل. فقد ارتفعت أسعار الشقق السكنية المستعملة في منطقة محطة شيروكاني- تاكاناوا بشكل كبير على مدى السنوات العشر الماضية، حيث قدرت إحدى الدراسات الاستقصائية متوسط الزيادة في الأسعار بنسبة 60-70%. على سبيل المثال، زادت قيمة العديد من الوحدات السكنية البرجية التي يبلغ عمرها حوالي 20 عامًا وتقع على مسافة قريبة من المحطة بعشرات الملايين من الين مقارنة بما كانت عليه قبل 10 سنوات، مما أدى إلى زيادة كبيرة في قيمة الأصول للمالكين عما كانت عليه قبل إعادة التطوير. كما ارتفعت أسعار الشقق السكنية الجديدة المعروضة للبيع أيضاً. وفي وقت البيع، بلغ متوسط سعر وحدة تسوبو (لكل 3.3 متر مربع) في شيروكاني ذا سكاي حوالي 5-6 مليون ين، وتجاوز سعر الوحدة القياسية في نطاق 70 متر مربع 100 مليون ين. وقد بيعت العديد من الوحدات في نفس اليوم بعد بدء البيع مباشرة، مما يشير إلى عمق الطلب من الطبقة الثرية. وقد أدت عملية إعادة تطوير المنطقة إلى تحسين قيمة العلامة التجارية للمنطقة، كما أن المشترين المحتملين لديهم علاوة أعلى على عنوان شيروكاني- تاكاناوا، مع استمرار الأسعار الصاعدة لكل من الوحدات السكنية الجديدة والمستعملة. في الواقع، فإن السعر المرجعي للعقارات في سوق الوحدات السكنية المملوكة مسبقًا المحيطة بمحطة شيروكاني- تاكاناوا كأقرب محطة ترتفع في جميع المجالات، حيث يبلغ متوسط السعر حوالي 58 مليون ين ياباني في عام 2023 (لعقار قياسي بمساحة حصرية تبلغ حوالي 60 مترًا مربعًا)، بزيادة تزيد عن 27% مقارنةً بما كان عليه قبل 10 سنوات. ومع ذلك، على الرغم من أن سوق الوحدات السكنية قد بدأ مؤخرًا في إظهار بعض علامات التراجع، ويرجع ذلك جزئيًا إلى ارتفاع أسعار الفائدة، إلا أن شعبية وندرة منطقة شيروكاني- تاكاناوا لا تزال قائمة، ولا يزال السوق لديه توقعات كبيرة للحفاظ على قيم الأصول وتحسينها في المستقبل.
(3) سوق العقارات التجارية والمكاتب: لطالما كانت منطقة شيروكاني- تاكاناوا نفسها منطقة سكنية بشكل كبير، مع وجود مساحات مكتبية محدودة على نطاق واسع. ومع ذلك، مع افتتاح مدينة تاكاناوا غيتواي سيتي، يتم تشكيل مجموعة مكاتب جديدة في منطقة شيناغاوا تاكاناوا. يضم هذا المشروع مساحة إجمالية ضخمة تبلغ حوالي 450,000 متر مربع، وسيتم توفير جزء كبير منها كمساحات مكتبية على أحدث طراز. ومن المتوقع أن يجذب ذلك الطلب من الشركات التي تنتقل من منطقتي ميتا وتاماتشي المجاورتين وسيكون له تأثير مضاعف على مستويات إيجار المكاتب في المنطقة ككل. في الواقع، من المقرر أن يضم برج لينك بيلار الذي سيتم افتتاحه في عام 2025، شركات تكنولوجيا المعلومات المحلية والأجنبية وقواعد دعم الشركات الناشئة (مثل مختبر LiSH، وهو تعاون بين جامعة طوكيو وجامعة سنغافورة الوطنية وغيرها)، وقد يؤدي تدفق الموظفين ذوي المهارات العالية إلى زيادة الطلب على المناطق السكنية والتجارية المحيطة. أما بالنسبة للمرافق التجارية، فمن المقرر افتتاح نيومان تاكاناوا (مركز تجاري واسع النطاق يضم حوالي 200 محل تجاري) بالكامل في خريف 2025، مما سيحسن بشكل كبير من بيئة التسوق اليومية لسكان شيروكان تاكاناوا. سيكون لافتتاح المرفق التجاري واسع النطاق تأثير مضاعف على قطاع التجزئة والخدمات المحيط، وسيكون عاملاً في رفع إيجار السوق للمستأجرين. من ناحية أخرى، قد تؤثر التغييرات في البيئة التنافسية على بعض مناطق التسوق الحالية من حيث جذب العملاء، ولكن بشكل عام، ستزداد ربحية المناطق التجارية بسبب زيادة شرائح العملاء الجدد. سيؤدي هذا التطور في البيئة التجارية إلى زيادة في القيمة المقدرة للعقارات التجارية، والتي بدورها تدعم أسعار الأراضي وقيم العقارات في المنطقة ككل.
(4) اتجاهات الإيجارات: في سوق الإيجارات، تحظى منطقة شيروكان-تاكاناوا بشعبية كبيرة في سوق الإيجارات. على سبيل المثال، ليس من غير المعتاد أن ترى عروضًا تتجاوز 300,000 ين شهريًا لشقة مساحتها 2LDK (حوالي 70 مترًا مربعًا)، وقد تم تحديد إيجارات متميزة في حدود 500,000-600,000 ين شهريًا للطوابق العليا من شقق الأبراج المبنية حديثًا (ظروف السوق الفعلية اعتبارًا من عام 2025). وعلى وجه الخصوص، بعد الانتهاء من مشروع شيروكاني ذا سكاي، تم توفير عدد كبير من الوحدات المعروضة للبيع والإيجار من نفس العقار، وظل متوسط الإيجار المطلوب أعلى من سعر السوق المحيط. ومع ذلك، فإن الطلب من المديرين التنفيذيين الأثرياء والأجانب الذين يرغبون في العيش في شيروكاني قوي، وحتى الإيجارات الأغلى ثمناً تم توقيعها في فترة زمنية قصيرة نسبياً، مما يعطي الانطباع بأن سوق الإيجار لديه قدرة هضمية قوية. وقد أدت إعادة تطوير المنطقة إلى زيادة ملاءمة المدينة، كما أن أصحاب الدخل المرتفع الذين اختاروا في السابق مناطق أخرى مثل أزابو جوبان وهيرو، يوجهون اهتمامهم الآن إلى شيروكاني تاكاناوا، مما يوسع نطاق الطلب على الإيجارات. وفيما يتعلق بإيجارات العقارات التجارية، فقد تم تحديد الإيجارات المطلوبة لطوابق المكاتب الجديدة في منطقة بوابة تاكاناوا عند أو أعلى من متوسط حي مينامي، واعتمادًا على ظروف السوق بعد الانتهاء من البناء، قد يكون هناك أيضًا ضغط تصاعدي على إيجارات المباني القائمة في المنطقة. وبصفة عامة، يمكن القول إن تعزيز القيمة المضافة من إعادة التطوير يظهر أيضًا في الأرقام من حيث الإيجارات.
يُظهر التحليل أعلاه أن قيم العقارات في منطقة شيروكان- تاكاناوا قد تعززت بشكل كبير من خلال إعادة تطوير كل من الأراضي والمباني. ويشير ارتفاع أسعار الأراضي إلى توقعات بإمكانيات المنطقة المستقبلية، بينما يُظهر ارتفاع أسعار المنازل والإيجارات قوة الطلب الفعلي والطلب الاستثماري. ومع ذلك، هناك أيضًا شعور بالحذر في بعض الأوساط بشأن الزيادات السريعة في الأسعار، ويناقش الفصل التالي المخاوف المحتملة وكذلك جاذبية المنطقة من منظور الأفراد والمستثمرين من أصحاب الثروات الكبيرة.
4- جاذبية منطقة شيروكان- تاكاناوا ومخاوفها من منظور الأفراد والمستثمرين من أصحاب الثروات الكبيرة
تُعد منطقة شيروكان- تاكاناوا وجهة استثمارية ومعيشية جذابة للغاية للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية جداً والمستثمرين من المؤسسات نظراً لسمتها الفاخرة وإمكانات النمو التي تتمتع بها. ومن ناحية أخرى، هناك أيضاً عوامل مخاطرة مرتبطة بالتطورات واسعة النطاق. يوضح هذا القسم المزايا والمخاوف من منظور الأفراد والمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية.
الجاذبية والعوامل الإيجابية
-
قيمة العلامة التجارية وندرتها: كما يوحي اسم "شيروكاني"، فقد أسست المنطقة علامة تجارية كواحدة من أكثر المناطق السكنية تميزاً في طوكيو. وقد أدت إعادة تطوير المنطقة إلى زيادة الراحة والرقي في المدينة، مما عزز من قيمة علامتها التجارية. بالنسبة للأثرياء، توفر منطقة شيروكاني- تاكاناوا كمنطقة حيازة للأصول شعوراً بالأمان وهي رمز لمكانة الأصول. وعلى وجه الخصوص، يجذب العرض المحدود من الوحدات السكنية البرجية المتصلة مباشرة بمحطة شيروكاني- تاكاناوا وعلى مسافة قريبة منها الأثرياء بسبب ندرتها كأصول "واحدة ووحيدة".
-
حماية الأصول واستقرارها على المدى الطويل: تميل العقارات الرئيسية في طوكيو إلى عدم انخفاض قيمتها على المدى الطويل، وهو اتجاه من المتوقع أن يعززه إعادة تطوير شيروكان- تاكاناوا. بالمقارنة مع النقد والأسهم، فإن العقارات أكثر مقاومة للتضخم كأصل حقيقي ويمكن أن تكون وسيلة لحماية الأصول للأفراد الأثرياء. في الواقع، كانت هناك حالات تم فيها تداول العقارات الكبيرة التي تحتفظ بها العائلات المؤسسة لأجيال بأسعار مرتفعة. على سبيل المثال، في عام 2023، تم الإعلان في عام 2023 عن بيع مقر إقامة مؤسس شركة Seikosha (Seiko الآن)، الواقع في شيروكاني 2 تشوم، مقابل 30 مليار ين تقريبًا، مما أثار دهشة السوق. إن حقيقة أن هذه المنطقة هي منطقة يستطيع فيها أصحاب الثروات الكبيرة جداً إبرام صفقات ذات قيمة عالية جداً تمنح المستثمرين شعوراً بالأمان.
-
سهولة المعيشة وراحة المعيشة: بعد إعادة التطوير، أصبحت شيروكاني- تاكاناوا منطقة "تسوق متكاملة" حتى في قلب المدينة. فالمرافق الطبية والتعليمية ومرافق التسوق المهمة للعائلات الثرية على مستوى عالٍ، سواء داخل المنطقة أو في المناطق المجاورة (هيرو وأزابو وغيرها). مع افتتاح بوابة تاكاناوا، هناك خطط لإنشاء منطقة خضراء واسعة النطاق في موقع مقر إقامة تاكاناوا الإمبراطوري السابق، المرتبط بالعائلة المالكة، مما يزيد من تحسين البيئة المعيشية الممتازة. بالنسبة للأثرياء، تُعد البيئة المعيشية أكثر أهمية من قيمة الأصول، ويُعد شيروكاني- تاكاناوا بيئة مثالية تجمع بين منطقة سكنية مريحة مع أحدث الوظائف الحضرية، مع توفير الأمن والخصوصية الجيدة.
-
الطابع الدولي وإمكانية التطوير المستقبلي: يعني القرب من محطة شيناغاوا (المخطط لها محطة شينكانسن جديدة ومحطة خطية) أن المنطقة ستجذب اهتماماً متزايداً كمركز أعمال دولي في المستقبل. ومن المتوقع أيضاً أن تجذب مدينة تاكاناوا جيتواي سيتي الشركات الأجنبية والشركات الناشئة، مما سيزيد من حاجة المديرين التنفيذيين الأجانب للعيش في المنطقة في المستقبل. كما تحظى عقارات طوكيو بشعبية كبيرة بين المستثمرين الأجانب الأثرياء بسبب مزاياها من العملات الأجنبية وعوائدها المستقرة، وتعتبر منطقة شيروكاني- تاكاناوا التي تشهد نموًا ملحوظًا من خلال إعادة التطوير، جذابة بشكل خاص كوجهة استثمارية "للمراهنة على إمكانات طوكيو المستقبلية". كما أن حقيقة أنه لا يزال هناك مجال لمزيد من التطوير (مثل مشاريع إعادة التطوير الصغيرة والمتوسطة الحجم وتحسين البنية التحتية في المنطقة المحيطة) يجعلها أيضًا هدفًا استثماريًا مثيرًا للاهتمام، حيث يسهل رسم قصة تنمية طويلة الأجل.
عوامل القلق/المخاطر
-
خطر زيادة المعروض: قد يؤدي المعروض من الوحدات السكنية واسعة النطاق على مدى فترة زمنية قصيرة إلى تخفيف التوازن بين العرض والطلب في السوق مؤقتاً. في الواقع، مع الانتهاء من مشروع شيروكاني ذا سكاي (1,247 وحدة) في عام 2023، ومع اكتمال مشروع شيروكاني ذا سكاي (1,247 وحدة) في عام 2023، وتوريد ما يقرب من 991 وحدة في المنطقة الغربية الوسطى في المستقبل، قد يزداد عدد العقارات في أسواق العقارات المستعملة والإيجارات مؤقتاً. ومع ذلك، هناك مخاوف من أن النمو في قيم الأصول قد يتباطأ وقد تصل الإيجارات إلى مرحلة الاستقرار إذا كانت هناك منافسة من العقارات ذات المواصفات المماثلة في نفس المنطقة. ومع ذلك، من غير المرجح أن يستمر فائض العرض لفترة طويلة، والرأي العام يشير إلى أنه سيتم هضمه على المدى المتوسط إلى الطويل من خلال الزيادة الصافية في عدد سكان وسط المدينة واستيعاب الطلب الأجنبي.
-
مستويات الأسعار المرتفعة واتجاهات أسعار الفائدة: أسعار العقارات في مناطق إعادة التطوير مرتفعة بالفعل إلى حد كبير. حتى الأثرياء يتخوفون من "اقتناص الأسعار المرتفعة" طالما أنها استثمار. وبالنظر إلى البيئة المالية العالمية، فقد تمت الإشارة أيضًا إلى أن الجاذبية النسبية لعائدات الاستثمار العقاري آخذة في الانخفاض بسبب الارتفاع الأخير في أسعار الفائدة. ولا يمكن استبعاد أن يؤدي التغيير في سياسة التيسير النقدي في اليابان في المستقبل إلى الضغط على أسعار العقارات في اتجاه الهبوط. ولذلك، يجب توخي الحذر في توقيت الشراء واستراتيجيات التمويل، ويعتبر استهداف تحقيق مكاسب سعرية على المدى القصير عند إعادة البيع محفوفاً بالمخاطر. من ناحية أخرى، يمكن للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يمتلكون احتياطيات نقدية أن يتحملوا بعض التقلبات في السوق حيث يُفترض أنهم من أصحاب الأموال طويلة الأجل، ولكن على المستثمرين من المؤسسات اتخاذ قرارات حذرة، بما في ذلك استراتيجيات الخروج.
-
التغيرات في البيئة المعيشية: في الوقت الذي تتطور فيه المدينة، هناك أيضًا مخاوف بشأن زيادة الصخب والازدحام والازدحام الناجم عن زيادة حركة المرور. لطالما كان يُنظر إلى شيروكان - تاكاناوا على أنها "منطقة سكنية هادئة وهادئة وحصرية"، ولكن افتتاح المرافق التجارية الكبيرة والنمو السكاني قد يغير البيئة بشكل كبير. فبعض الأثرياء يكرهون صخب المنطقة وصخبها وينقلون مساكنهم إلى الضواحي أو إلى الخارج بحثاً عن المزيد من الهدوء، لذلك هناك توازن يجب تحقيقه بين الحفاظ على جاذبية المنطقة وهذا الأمر. ومع ذلك، ونظراً لأن آراء السكان المحليين قد أُخذت في الاعتبار منذ مرحلة التخطيط للتطوير، وتم اتخاذ تدابير للتعامل مع الضوضاء وتنسيق الحدائق، فمن المتوقع تجنب التدهور البيئي الشديد.
-
عدم اليقين بشأن السياسات واللوائح التنظيمية: يتأثر سوق العقارات أيضاً بالضرائب واللوائح التنظيمية. فعلى سبيل المثال، يمكن أن تؤثر الزيادات المستقبلية في ضرائب العقارات والميراث أو تشديد القيود على المستثمرين الأجانب على المشاعر الاستثمارية للأفراد الأثرياء. في ظل الحكومة الحالية، تم اعتماد سياسات لتشجيع التجديد الحضري (مثل تخفيف نسب المساحات الطابقية)، وهو عامل إيجابي، ولكن لا يوجد خطر صفري من حدوث تغيير في سياسة الحكومة على المدى الطويل. ومع ذلك، من من منظور التخطيط الحضري، فإن شيروكاني- تاكاناوا ليست منطقة ذات مناظر طبيعية تاريخية يجب أن تعطى أولوية قصوى للحفاظ عليها، كما أن إعادة التطوير نفسها تقودها الإدارة، لذا فإن مخاطر السياسة ضئيلة نسبيًا.
يوصي المعهد الوطني للتخطيط العمراني بنشاط بمنطقة شيروكاني- تاكاناوا لعملائه من أجل بناء الأصول، ولكنه يركز أيضًا على المراقبة المستمرة لاتجاهات السوق والمخاطر المحتملة. ويعرض الفصل التالي نظرة مستقبلية واعتبارات الاستثمار العقاري الاستراتيجي بناءً على هذا المنظور.
5- الآفاق المستقبلية واعتبارات الاستثمار العقاري الاستراتيجي
إن الآفاق المستقبلية لمنطقة شيروكان- تاكاناوا مشرقة وفرص الاستثمار الواعدة آخذة في التوسع. ومع ذلك، من المهم اتباع نهج استراتيجي، مع مراعاة عوامل الخطر المذكورة في الفصل السابق. يبحث هذا الفصل في التوقعات المتوسطة إلى طويلة الأجل للمنطقة، والتدابير التي يمكن اتخاذها للقيام باستثمارات عقارية معقولة.
[التوقعات المستقبلية للمنطقة].
اعتبارًا من عام 2025 فصاعدًا، ستصل منطقة شيروكاني- تاكاناوا إلى ذروة تطورها العمراني مع اكتمال سلسلة من مشاريع إعادة التطوير، والافتتاح الكبير لمدينة بوابة تاكاناوا في ربيع عام 2026، عندما تصبح المنطقة جاهزة للعمل بشكل كامل كمركز للأعمال التجارية والتبادل الدولي، وخط شينكانسن المركزي الخطي المقرر افتتاحه في محطة شيناغاوا في أوائل عام 2030، والتوسع العالمي لخط شينكانسن الذي سيكتمل في عام 2026. وسيرفع التحسن في إمكانية الوصول العالمي من قيمة منطقة تاكاناوا بأكملها. من المتوقع أن تحافظ شيروكاني- تاكاناوا على مكانتها الفريدة كمنطقة سكنية راقية بناءً على جودة بيئتها المعيشية، مع الاستفادة من هذه الآثار المضاعفة الرئيسية. وعلى وجه التحديد، ستتعزز البيئة المعيشية بشكل أكبر من خلال تطوير البنية التحتية الطبية والتعليمية وتوسيع الخدمات العامة في المنطقة المحيطة لدعم الزيادة السكانية الناتجة عن إعادة التطوير. وقد وضعت الإدارة (مدينة ميناتو) منطقة شيروكاني - تاكاناوا كمنطقة لتعزيز الاستيطان في رؤيتها السكانية للمستقبل، ومن المتوقع أن يتم تنفيذ تدابير داعمة من حيث البرامج والأجهزة على حد سواء، مثل تطوير حدائق الوقاية من الكوارث وإدخال مساكن دعم رعاية الأطفال.
أما فيما يتعلق بقيم العقارات، فمن المرجح للغاية أن يستمر الاتجاه التصاعدي المطرد على المدى المتوسط إلى الطويل. وطالما لم يحدث ما يشبه الفقاعة المحمومة، فمن المتوقع أن ترتفع القيم تدريجياً مع النمو الحضري، وحتى إذا كانت هناك مرحلة تعديل مؤقتة في الدورة الاقتصادية، فإن قوة الموقع والعلامة التجارية ستمنحها القدرة على التعافي بسرعة. كما ذكرنا أعلاه، فإن السوق بالفعل في منطقة أسعار مرتفعة، ولكن كما يقول أحد الخبراء "الآن هو الوقت المناسب لاقتناء عقار قبل أن ترتفع الأسعار أكثر"، لذلك تظل التوقعات للمستقبل مرتفعة. على وجه الخصوص، من المتوقع أن يتم الانتهاء من مشروع إعادة تطوير المنطقة المركزية الغربية في 2028-2029، وستكون المنطقة مكتملة للغاية، لذلك تمت الإشارة إلى أن قيم التقييم قد تصل إلى ذروتها في تلك المرحلة. ومع ذلك، من ناحية أخرى، من المتوقع أيضًا سيناريو يتوقع فيه حدوث انتعاش جديد في الثلاثينيات، عندما يتم تحقيق إعادة تطوير شيناغاوا وآثار خط السكك الحديدية الخطي، ومن المتوقع على نطاق واسع أنه يمكن توقع مستوى عالٍ من الاستقرار على الأقل على مدى فترة تتراوح بين 10 و20 عامًا.
اعتبارات الاستثمار العقاري الاستراتيجي
استناداً إلى التوقعات المذكورة أعلاه، يمكن النظر في الاستراتيجيات التالية للاستثمار العقاري في منطقة شيروكان- تاكاناوا
-
السعي إلى تحقيق مكاسب رأسمالية من خلال الاحتفاظ طويل الأجل: تُعد استراتيجية الاحتفاظ طويل الأجل أكثر فعالية من استراتيجية إعادة البيع قصير الأجل من أجل الاستفادة من ارتفاع القيمة مع نضوج المنطقة، حيث أن المكاسب في القيمة على مدى فترة تتراوح بين خمس إلى عشر سنوات يمكن أن تمتص بسهولة تكاليف الاستحواذ وآثار التقلبات المؤقتة في السوق. كما تنصح شركة INA عملاءها بأن قيمة العقار في شيروكان تاكاناوا يمكن أن تتحقق من خلال الاحتفاظ به لفترة طويلة من الزمن.
-
الاستثمار الانتقائي في العقارات ذات القيمة المضافة العالية: حتى داخل المنطقة الواحدة، يختلف نمو القيمة المستقبلية لكل عقار. على وجه التحديد، من المتوقع أن تظل الوحدات في الطوابق العليا من الأبراج ذات الإطلالات الممتازة وعدد الطوابق وقيمة العلامة التجارية، والعقارات الفريدة مثل تلك المتصلة مباشرةً بمحطات القطار أو التي تبعد دقيقة واحدة سيراً على الأقدام عنها، من المتوقع أن تظل شعبية نسبياً وتحافظ على قيمتها في المستقبل. كمستثمر، يمكنك كمستثمر تحسين جودة محفظة أصولك من خلال اختيار عقارات من الدرجة الأولى، حتى لو كانت أغلى قليلاً. وعلى العكس من ذلك، فإن العقارات ذات المواصفات الرديئة معرضة لخطر التقادم في المستقبل وينبغي تقييمها بعناية للاستحواذ عليها.
-
الجمع بين الإيجار والبيع: عندما يشتري الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية وحدات متعددة لأغراض الاستثمار، يمكن النظر في استراتيجية من مرحلتين: تأجير الوحدات في الوقت الحالي لتوليد مكاسب الدخل (دخل الإيجار)، ثم بيعها عندما يحين الوقت المناسب. الطلب على الإيجارات في منطقة شيروكان - تاكاناوا قوي ومخاطر الشغور منخفضة، مما يجعلها مصدر دخل مستقر خلال فترة الاحتفاظ بها. من خلال البيع في الوقت الذي يمكن فيه توقع تحقيق ربح مستقبلي من البيع (على سبيل المثال، خلال فترة قلة العرض والطلب مباشرة بعد الانتهاء من إعادة التطوير)، يمكن الاستفادة من الدخل ورأس المال على حد سواء. ومع ذلك، عند تأجير العقار، من المهم الاهتمام بصيانة العقار ورعاية المستأجرين والحفاظ على مستوى إدارة مناسب لعقار راقٍ.
-
مراعاة التنويع الإقليمي والقطاعي: على الرغم من أن شيروكاني تاكاناوا واعدة، إلا أن المحفظة الاستثمارية الإجمالية تحتاج أيضاً إلى التنويع المناسب. يمكن للتنويع القطاعي داخل منطقة ما، مثل العقارات السكنية وتجارة التجزئة أو المكاتب، أن يكمل الانكماش في سوق ما بالانكماش في سوق آخر. يمكن أن تساعدك INA على بناء أصول قوية وفعالة من خلال تعديل نسبة استثمارك في شيروكان تاكاناوا بما يتناسب مع قدرتك على تحمل المخاطر.
-
ضع في اعتبارك استراتيجية الخروج: عند الاستثمار، يجب عليك أيضًا عند الاستثمار أن تضع في اعتبارك الخروج المستقبلي (البيع أو الميراث). على سبيل المثال، إذا كنت تفكر في بيع كبير في غضون 10 إلى 15 عاماً، فيجب أن تفكر فيما إذا كان من المحتمل أن يجذب نوع العقار مشترين في ذلك الوقت ودورة السوق. في حالة شيروكاني- تاكاناوا، هناك خطر أن تكون السيولة محدودة بالنسبة للعقارات ذات القيمة العالية، والتي تباع بشكل أساسي بين الأثرياء، ولكن من ناحية أخرى، نظرًا لوجود طلب قوي في اليابان وخارجها، فمن المتوقع أن يكون من الممكن البيع دون تخفيض كبير في السعر. في حالة الميراث المستقبلي، إذا كانت هناك فجوة بين القيمة المقدرة لضريبة الميراث والقيمة الفعلية، فمن الضروري إعداد خطة لسداد الضريبة. ونظراً لأن حجم الأصول يميل إلى أن يكون كبيراً بسبب خصائص المنطقة، فإن مخطط التوريث باستخدام المكاتب العائلية أو شركات إدارة الأصول يستحق النظر فيه أيضاً.
استناداً إلى الاستراتيجيات المذكورة أعلاه، من المهم اتباع نهج قوي واستباقي للاستثمار في منطقة شيروكاني- تاكاناوا من منظور طويل الأجل. كما سيرافقك دايسوكي إينازاوا في اتخاذ أفضل القرارات الاستثمارية الممكنة من خلال الاستفادة من خبرته في مجال الاستشارات العقارية التي اكتسبها على مر السنين.
6- الخاتمة
تشهد منطقة شيروكاني - تاكاناوا تحولاً كبيراً بسبب سلسلة من مشاريع إعادة التطوير الجارية حالياً في عام 2025، مما أدى إلى زيادة ملحوظة في قيم العقارات. إن تجديد أجهزة المدينة، مثل بناء الأبراج الشاهقة أمام المحطة، وتطوير المنطقة الواسعة التي تتمحور حول بوابة تاكاناوا، وتحسين البنية التحتية للطرق والساحات، يرفع من إمكانات المنطقة ويؤدي إلى اتجاه تصاعدي مستمر في أسعار الأراضي والمساكن والإيجارات. بالإضافة إلى ذلك، فإن العلامة التجارية لمنطقة شيروكاني الملقبة بـ "شارع البلاتينيوم"، بالإضافة إلى جاذبيتها الناعمة المتمثلة في بيئة معيشية خضراء وهادئة في قلب المدينة، جعلت منها منطقة مفضلة لدى مجموعة واسعة من الناس، من الأثرياء للغاية إلى العائلات العادية.
ومع ذلك، فإن التغييرات السريعة التي تصاحب إعادة التطوير تنطوي أيضاً على محاذير من حيث العرض والطلب والبيئة. ويحتاج سوق العقارات إلى مراقبة الزيادات المؤقتة في العرض والتغيرات في بيئة أسعار الفائدة، بينما تحتاج المجتمعات المحلية أيضاً إلى الاستجابة للتحديات التي يفرضها النمو السكاني السريع. ومع ذلك، ستتم إدارة هذه المخاوف بشكل مناسب بينما تعمل منطقة الميناء والشركات والسكان معاً لإنشاء مدينة مستدامة.
وختاماً، فإن إعادة تطوير منطقة شيروكان - تاكاناوا أصبحت نموذجاً ناجحاً لزيادة قيمة المنطقة وجاذبيتها بشكل كبير، وهي مجال واعد جداً من منظور الاستثمار العقاري، وستواصل INA مراقبة التطورات في هذه المنطقة عن كثب، وبناءً على المعلومات الأولية التي تقدمها الوكالات الحكومية والمطورين ستستمر INA في مراقبة التطورات في المنطقة عن كثب وتقديم المقترحات المثلى التي تساهم في بناء الأصول للعملاء، بناءً على المعلومات الأولية التي تقدمها الوكالات الحكومية والمطورين. مع تعمق التجديد الحضري في طوكيو، نحن واثقون من أن شيروكاني- تاكاناوا ستستمر في التطور بشكل مستدام وأن قيم العقارات فيها ستستمر في التألق في المستقبل.
