임대차 퇴거 시 원상복구 규칙 및 문제 예방 방법 철저 해설

임대주택 퇴거 시 원상회복을 둘러싼 분쟁이 끊이지 않고 있다. 독립행정법인 국민생활센터의 조사에 따르면 원상회복 관련 상담 건수는 매년 약 1만 3,000~1만 4,000건에 달하며, 전체 임대차 분쟁의 약 40%를 차지하는 가장 많은 상담 분야로 나타났다. 구체적인 상담 내용으로는 '예상보다 고액의 청구서를 받았다', '일상 생활에서 발생한 얼룩까지 수리비를 요구받았다', '입주 전부터 있던 흠집에 대해 비용 청구를 당했다'는 등의 사례가 보고되고 있다. 소유자(임대인)에게도 이러한 문제는 임대 경영의 큰 리스크가 될 수 있다. 이 글에서는 임대차 계약에 있어서 원상회복의 기본 규칙과 임차인과 임대인 각각의 주의점, 그리고 전형적인 퇴거 시 트러블의 구체적 사례와 그 예방책에 대해 체계적으로 설명합니다. 마지막으로 이러한 번거로운 대응과 리스크를 피할 수 있는 방법으로 INA에 맡기면 어떤 이점이 있는지 소개하여, 소유자분들이 안심하고 임대경영을 할 수 있도록 도와드립니다.

임대차 계약의 원상회복의 기본 규칙

원상복구란 임차인(세입자)이 임대물건에서 퇴거할 때 그 방을 입주할 때와 같은 상태로 되돌려 놓는 것을 말합니다. 일본에서는 임차인이 원상회복 의무를 지는 것이 일반적이지만, 말 그대로 '입주 전과 완전히 같은 상태'로 되돌려야 하는 것은 아닙니다. 시간이 지남에 따라 발생하는 열화나 정상적인 사용으로 인한 마모까지 완전히 새것처럼 복원하는 것은 불가능하며, 법이나 가이드라인 상으로도 임차인의 부담 범위에서 제외되어 있기 때문입니다.

국토교통성이 공표한 '원상회복을 둘러싼 분쟁과 가이드라인'에서는 원상회복을 '임차인의 거주-사용으로 인해 발생한 건물 가치의 감소 중 임차인의 고의-과실, 선관주의 의무 위반, 기타 통상적인 사용을 초과하는 사용으로 인한 마모-훼손을 복구하는 것'으로 정의하고 있습니다. 정의되어 있습니다. 뒤집어 말하면, 세월의 변화나 정상적인 사용으로 인한 마모(이른바 통상적인 마모)에 대해서는 임차인에게 원상회복의무가 없다는 것을 의미합니다. 실제로 2020년 4월 민법 개정에서 이 개념이 명문화되었습니다. 개정 민법에서는 '임차인의 책임으로 돌릴 수 없는 손상'이나 '통상적인 사용 및 경과변화에 의한 마모-훼손'은 원상회복 의무에 포함되지 않는다고 명확히 규정하여, 기존 가이드라인에서 제시되었던 원칙이 법적인 규칙으로 자리 잡았습니다. 예를 들어 햇빛에 의한 벽지나 다다미의 퇴색, 가구 설치로 인한 바닥이나 카펫의 찌그러짐, TV나 냉장고가 놓인 뒷벽의 검게 변색되는 등의 열화는 통상적인 마모로 임대인이 부담해야 할 범위로 분류된다. 반면 임차인의 부주의나 관리 소홀로 발생한 얼룩이나 흠집은 임차인이 부담해야 하며, 담배 냄새, 애완동물로 인한 기둥이나 바닥의 흠집, 관리 소홀로 인한 곰팡이 등은 통상적인 손상에 해당하지 않아 수리비를 청구할 수 있는 대표적인 예입니다.

보증금에 대한 처리도 같은 개정 민법에서 명확해졌다. 보증금이란 계약 시 임차인으로부터 받는 담보금이며, 임대차 계약이 종료되어 부동산을 반환하는 시점에 임대인은 보증금에서 미지급 임대료와 원상복구비용을 공제한 잔액을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 즉, 원상복구 비용은 보증금에서 정산하여 부족하면 임차인에게 추가 청구하고, 잉여가 있으면 보증금의 일부 환불이 되는 구조입니다. 또한 임대차계약서에 특약 (통상적인 원상복구 범위를 넘어 임차인이 부담한다는 취지의 약정)이 있는 경우, 민법에서는 법의 원칙에 우선하여 그 계약내용이 적용되는 것도 인정하고 있습니다. 다만 특약이 유효하다고 인정되기 위해서는 임대인이 그 내용을 임차인에게 충분히 설명하고 납득을 얻어야 하며, 사회통념상 합리적인 범위여야 합니다. 계약 시 하우스 클리닝 비용이나 열쇠 교체 비용을 임차인이 부담하는 특약이 체결되는 경우가 많은데, 이 경우에도 임차인에게 통상적으로 기대되는 것 이상의 부담을 강요하는 부당한 내용이 아닌지 주의가 필요합니다. 건물주 입장에서는 계약서에 원상회복의 범위와 보증금 정산 규칙을 명시하고, 공적 가이드라인과 개정 민법에 부합하는 내용인지 확인하는 것이 중요합니다.

임차인이 주의해야 할 사항

임대차 계약에서 임차인이 원상복구에서 부담해야 하는 것은 자신의 과실이나 부적절한 사용으로 인해 발생한 손해입니다. 건물주 입장에서는 임차인인 임차인에게 다음과 같은 사항을 주의하도록 함으로써 퇴거 시 발생하는 문제를 줄일 수 있습니다.

• 일상적인 관리와 선관주의 의무 이행: 임차인은 계약상 '선량한 관리자의 주의 의무(선관주의 의무)'가 부과되어 있습니다. 임차인에게 일상적으로 실내를 청결하게 유지하고, 시설물 관리와 환기를 철저히 할 것을 주지시키는 것이 중요하다. 예를 들어, 물 주변의 곰팡이나 물때 등은 일상적인 청소 부족으로 인해 발생하기 때문에 적절한 청소를 독려하여 과도한 오염을 방지할 수 있습니다. 이러한 정상 범위를 벗어난 오염은 임차인의 부담이 될 수 있으므로 입주 시 주의 환기를 시키는 것이 좋습니다.

• 무단 개조 및 훼손 행위 금지: 벽에 큰 못이나 나사 구멍을 뚫는 행위, 바닥에 흠집을 낼 수 있는 가구를 옮기는 행위, 허가 없이 애완동물을 기르는 행위 등은 정상적인 사용 범위를 넘어서는 손상을 초래할 수 있다. 임차인에게 계약서에서 금지사항을 충분히 설명하고, 꼭 필요한 경우 사전에 임대인의 동의를 받도록 한다. 예를 들어 '무거운 가구를 고정할 때는 못이 아닌 접착고리를 사용하라', '반려동물 동반 가능 매물이더라도 바닥 보호 매트를 깔아두라' 등의 대책을 안내하면 불필요한 손상을 예방할 수 있다.

• 입주 및 퇴거 시 상태 확인: 임차인 스스로도 입주 시 방의 흠집, 얼룩 등을 사진으로 기록하여 임대인과 공유하는 것이 바람직하다. 또한 퇴거 시에는 가급적 임차인이 입회한 상태에서 물건의 상태를 확인하고 수리가 필요한 부분을 서로 확인합니다. 임차인 입장에서도 스스로 훼손된 부분을 인지하고 있으면 퇴거 시 클레임에 대한 납득이 쉬워지고, 반대로 입주 전의 손상임이 분명한 경우 그 자리에서 바로 클레임을 제기함으로써 오해에 따른 클레임을 피할 수 있습니다. 건물주 측에서 임차인에게 입주 및 퇴거 시 기록을 남기는 것이 얼마나 중요한지 알려주어야 한다.

• 계약 내용 확인 및 숙지: 임차인이 계약 시 원상복구 및 보증금 정산 조건을 제대로 이해하지 못하면 나중에 '듣지 못한 비용'을 둘러싼 분쟁으로 발전할 수 있다. 계약서에 특약으로 하우스 클리닝 비용 등의 부담이 명시되어 있는 경우, 임차인에게 그 내용을 자세히 설명하고 동의를 얻어야 합니다. 또한 퇴거가 결정된 단계에서 임차인에게 '어느 정도 청소하고 퇴거해야 하는지', '수리가 필요한 경우의 절차' 등을 안내하여 의문점을 사전에 해소해 두는 것이 좋습니다. 계약내용을 철저히 알려주는 것은 임차인의 마음가짐을 다잡게 하고, 퇴거 시 인식의 불일치를 방지하는 효과가 있습니다.

위와 같이 임차인이 주의해야 할 사항을 사전에 공유하면 소유자와 임차인 모두에게 원만한 퇴거가 이루어지기 쉬워집니다. 임대인 입장에서는 입주 시 오리엔테이션이나 안내문 등을 통해 이러한 사항을 임차인에게 전달하는 것이 바람직합니다.

임대인(오너)이 주의해야 할 사항

다음으로 임대인인 건물주가 원상복구 대응에서 주의해야 할 사항을 정리해 보겠습니다. 적절한 대응을 통해 불필요한 트러블이나 불필요한 지출을 방지하고 신뢰도 높은 임대운영을 할 수 있습니다.

• 계약서 명확화 및 최신 규칙 대응: 원상복구 및 보증금 정산 조건은 임대차 계약서에 최대한 명확하게 기재해야 한다. 국토교통성의 표준계약서나 가이드라인을 참고하여 통상적인 손해와 임차인 부담 범위의 구분을 조항에 명시한다. 또한 2020년 법 개정으로 규칙이 변경된 점에도 유의할 필요가 있습니다. 개정 전의 낡은 관행(예: '보증금은 돌려받지 못하는 것' 등)은 더 이상 통용되지 않으며, 법에 부합하는 계약 내용 및 운영으로 업데이트하는 것이 중요합니다. 정기적으로 계약서 양식과 조항을 검토하고 필요에 따라 전문가에게 점검을 의뢰하면 안심할 수 있다.

• 물건 상태의 기록과 공유: 입주자 모집 시 또는 인도 시에 물건의 상태를 상세히 기록해 두는 것은 퇴거 시 트러블을 예방하는 기본이다. 입주 시 소유주 또는 관리회사가 실내 사진 및 체크리스트를 작성하고, 세입자와 함께 흠집이나 얼룩의 유무를 확인하고 합의해두면 퇴거 시 '이 흠집은 누구의 책임인가'에 대한 다툼을 크게 줄일 수 있다. 마찬가지로 퇴거 시에도 임차인과 함께 현황을 점검하고, 그 자리에서 수리할 부분과 대략적인 비용을 공유하는 것이 바람직하다. 기록의 공유와 투명한 대응을 통해 임차인의 납득도를 높이고 분쟁을 미연에 방지할 수 있다.

• 정상 마모에 대한 이해와 비용 부담의 적정화: 소유자는 경년열화 및 정상 마모로 분류되는 것과 임차인이 부담해야 하는 마모를 정확히 이해해야 한다. 앞서 언급한 바와 같이 햇볕에 의한 벽지 변색, 바닥의 찌그러짐, 설비의 노후화로 인한 고장 등은 임대인이 부담해야 할 범위입니다. 이에 대해 임차인에게 비용을 청구하면 '통상적인 생활에서 발생한 열화까지 청구했다'며 클레임이 제기될 수 있습니다. 청구 시에는 수리・청소가 필요한 부분에 대해 그것이 경년적인 열화인지 임차인의 과실에 의한 것인지 판단하여 공정한 부담 구분을 하여 청구합시다. 또한, 천이나 설비의 내구연한을 고려하여, 설령 임차인의 책임으로 일부 마모가 발생했다고 하더라도 새것으로 교체하는 비용 전액을 부담시키는 것이 아니라 잔존가치를 고려하여 감액 조정하는 것이 공평합니다. 적정한 비용 부담에 대한 개념을 제시하면 임차인의 이해도 쉽게 얻을 수 있어 분쟁을 예방할 수 있습니다.

• 수선비용의 산정 및 설명 철저: 원상회복에 소요되는 비용을 청구할 때는 그 내역과 근거를 임차인에게 최대한 상세히 설명하도록 합니다. 무엇이 얼마나 들었는지 불분명하면 임차인의 불신을 불러일으킬 수 있습니다. 예를 들어 '벽지 전면 교체: ○○엔(담배연기 얼룩으로 인해 전면 교체 필요)', '하우스 클리닝 비용: ○○엔(주방 기름때와 욕실 곰팡이 청소)' 등 항목별로 이유를 덧붙여 제시하는 것이 좋습니다. 가능하다면 견적서나 작업 사진을 제시하면 설득력이 높아진다. 임차인이 납득할 수 있는 설명을 하는 것이 감정적 대립을 피하고 원만한 해결의 열쇠가 될 수 있습니다.

• 전문가 활용과 문제 해결: 소유주 혼자서 모든 것을 해결하기 어려운 경우, 신뢰할 수 있는 부동산 관리업체나 전문가를 활용하는 것도 한 가지 방법이다. 제3자의 객관적인 판단을 통해 임대인과 임차인이 모두 납득할 수 있는 결론을 얻을 수 있는 경우가 있다. 또한, 만약 문제가 발생하면 조기에 전문가(변호사, 조정기관 등)와 상의하여 적절한 대처를 하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 문제를 장기화하지 않고 신속하게 해결하는 자세가 중요합니다.

위와 같은 점을 감안하여 건물주가 주체적으로 공정하고 적절한 원상복구 대응을 한다면, 퇴거시 트러블은 크게 줄어들고 임대인과 임차인 간의 신뢰관계도 유지될 수 있을 것입니다.

퇴거 시 자주 발생하는 트러블의 구체적 사례와 예방책

마지막으로, 임대차 퇴거 시 자주 발생하는 문제 사례를 몇 가지 소개하며 그 원인과 예방책을 알아보겠습니다. 사전에 예상되는 트러블을 미리 파악해두면 소유주로서 보다 정확한 준비와 대책이 가능해진다.

사례1: 통상적인 마모 여부로 비용 부담에 대한 분쟁이 발생한 사례

사례: 한 임차인이 퇴거 시 거실 전체 벽지 교체 비용을 청구했습니다. 임차인 측은 '생활상 어쩔 수 없는 얼룩까지 청구하는 것 아니냐'며 불만을 표시하며 보증금 반환액에 대해 임대인과 갈등을 빚었다. 천에는 가구를 놓아두어 약간의 검게 그을린 흔적이 보였으나, 임대인은 입주 기간 중 담배로 인한 니코틴 얼룩도 일부 확인되어 전면 교체한 사례입니다.

원인 분석: 이 사례는 일반적 마모(가구에 의한 흑화, 일광화상)와 임차인 과실에 의한 마모(흡연으로 인한 니코틴 얼룩)가 혼재된 경우입니다. 원래 일반 마모 부분의 천 교체 비용은 임대인 부담이고, 니코틴 얼룩 부분의 청소 및 교체 비용만 임차인이 부담해야 하는데, 이를 명확히 구분하지 않고 일괄적으로 청구한 것이 문제의 원인입니다.

예방책: 원상복구 비용을 청구할 때, 일반 마모와 그 외의 부분을 구분하여 청구하는 것이 중요합니다. 천 한 면만 더러워졌다면 그 부분만 교체하고, 비용 부담도 비례 배분하는 등 공평하게 정산하는 것이 좋습니다. 또한, 사전에 흡연을 금지하거나흡연으로 인한 오염은 임차인 부담임을 계약서에 명시하여 임차인이 자신의 책임 범위를 이해할 수 있도록 하는 것이 좋습니다. 만약 니코틴 얼룩으로 인한 전면 교체가 불가피한 경우에도 전문 업체의 판단 등을 포함하여 임차인에게 설명하고, 통상적인 마모분은 공제하는 형태로 비용 산정을 하는 것이 바람직합니다. 요컨대, '무엇이 임차인 부담이고 무엇이 그렇지 않은지'를 양측이 공유하는 것이 비용 부담을 둘러싼 분쟁을 예방할 수 있는 결정적인 열쇠가 됩니다.

사례2: 계약 시 특약 설명 부족으로 인한 분쟁 사례

사례: 퇴거 시 임차인이 하우스 클리닝 비용으로 수만 엔을 청구하여 '듣도 보도 못한 비용이다'라고 항의하는 경우가 있다. 임대인은 계약서 특약에 '퇴거 시 청소비 ○만원을 임차인이 부담한다'고 명시했지만, 임차인은 그 사실을 인지하지 못했고 퇴거 시점에야 그 사실을 알게 되었다고 주장했습니다. 결과적으로 계약서에는 서명날인이 있었기 때문에 임차인이 지불하였지만, 임대인과 임차인 간의 신뢰관계는 훼손되었습니다.

원인 분석: 특약 조항의 사전 설명 부족이 원인입니다. 특약 자체는 유효하지만 임차인이 내용을 충분히 이해하지 못하면 불만이 생길 수 있습니다. 이 사례의 경우, 계약 시 청소비 부담에 대한 설명이 구두로 충분히 이루어지지 않아 임차인의 예상 비용에 차이가 발생했습니다.

예방책: 특약사항에 대해서는 계약 체결 시 반드시 내용과 금액을 설명하고 임차인의 동의를 명확히 받는 것이 중요합니다. 중요사항설명서나 계약서 해당 부분에 서명을 받는 것뿐만 아니라 "퇴거 시 ○○비용을 부담해야 하는데 양해해 주시겠습니까?"라고 물어보는 것이 좋습니다. "퇴거 시에는 ○○비용을 부담해야 합니다."라고 재차 강조하는 것이 바람직합니다. 또한 특약의 내용 자체도 업계 상식에 비추어 타당성이 있는지 검토해 보자. 요즘은 계약 시 일정 금액의 청소비를 선납(상각)시키는 경우도 있는데, 이 경우에도 임차인이 예측 가능한 형태로 계약 조건을 제시하는 것이 바람직합니다. 계약 단계에서 충분한 설명과 합의가 이루어지면 '내 말을 듣지 않았다'는 불만을 예방하고 원활한 퇴거 절차를 진행할 수 있습니다.

사례3: 입주 시 현황 확인 부족으로 인한 문제 사례

사례: 임차인이 퇴거한 후 임대인이 실내 바닥에 큰 흠집을 발견하고 수리비를 청구했다. 그러나 임차인은 "그 흠집은 입주 전부터 있었던 것"이라고 주장하며 부담에 동의하지 않았다. 계약 당시 부동산을 인도할 때 세세한 흠집에 대한 점검과 기록이 이루어지지 않았고, 양측의 기억이 모호하여 결국 문제 해결에 많은 시간과 노력이 필요하게 되었다.

원인 분석: 입주 시 부동산 상태의 공유가 부족했기 때문이다. 소유자 측에서 초기 상태 사진이나 보고서를 준비하지 않았기 때문에 임차인의 주장을 완전히 부정할 수 없었고, 비용 부담에 대한 협상이 어려웠다.

예방책: 입주 시 부동산 상태를 기록하고 합의하는 것이 가장 좋은 예방책이다 . 소유주 또는 관리 담당자가 직접 부동산을 점검하고, 기존의 흠집과 얼룩을 나열하고 임차인에게 확인 및 서명을 받도록 한다. 그 사본을 양측이 함께 보관하면 퇴거 시 '입주 시부터의 흠집인지 아닌지'에 대한 이견이 발생해도 기록을 통해 명확히 할 수 있다. 또한, 만약 기록에 없는 손상이 퇴거 시 발견되더라도 '입주 후 발생한 것'임을 객관적으로 입증할 수 있기 때문에 임차인도 납득할 수밖에 없습니다. 다소 번거롭게 느껴지더라도 입주 시 현황 확인 과정을 철저히 하는 것이 향후 큰 문제를 예방할 수 있습니다.

지금까지 대표적인 트러블 사례와 대책을 살펴보았는데, 공통적인 예방책은 '사전 정보 공유와 기록의 철저' 그리고 '계약 내용 및 규칙의 명확화'로 요약할 수 있다. 건물주로서 준비를 게을리 하지 않고, 임차인과 긴밀한 소통을 통해 대부분의 트러블을 미연에 방지할 수 있습니다.

맺음말

임대차 퇴거 시 원상복구 대응은 법과 가이드라인에 대한 이해를 바탕으로 한 적절한 처리와 임차인과의 세심한 커뮤니케이션이 요구되는 복잡한 업무입니다. 임대인 스스로가 지금까지 언급한 사항들을 고려하여 대응한다면 많은 문제를 피할 수 있을 것입니다. 하지만 실제로는 입주부터 퇴거까지 관리 업무 전반에 걸쳐 상당한 시간과 노력이 소요되며, 법 개정에 대한 대응이나 분쟁 발생 시 전문지식 대응 등 개인이 감당하기에는 부담이 큰 것도 사실입니다.

이러한 번거로운 대응과 리스크를 피하고 안심하고 임대경영을 할 수 있도록 든든한 지원군이 되어주는 것이 바로 INA와 같은 전문 부동산관리회사이다. INA는 부동산 관리 분야에서 풍부한 관리 실적을 보유하고 있으며, 전문지식을 갖춘 직원들이 최신 법령과 가이드라인을 숙지하고 있다. 따라서 원상복구 판단이나 임차인과의 협상에서도 정확하고 공정한 대응이 가능하다. 또한 INA에서는 24시간 365일 지원 체제를 구축하여 입주자의 문제 연락에도 신속하고 적절하게 대응할 수 있는 역량을 갖추고 있습니다. 오너를 대신하여 입주자 대응, 업체 섭외, 보증금 정산까지 일괄적으로 처리하기 때문에 오너는 번거로운 절차에 신경 쓸 필요 없이 안정적인 임대 경영에 전념할 수 있습니다. 또한, INA는 다년간의 노하우와 최신 기술을 활용하여 부동산 가치 유지 및 향상에도 기여합니다.

원상복구를 둘러싼 문제는 전문가의 도움을 받으면 대부분 사전에 예방할 수 있습니다. 임대인 여러분들이 안심하고 자산을 운용할 수 있도록 신뢰할 수 있는 관리 파트너로서 INA에 관리를 맡기는 것을 고려해 보시기 바랍니다. 풍부한 경험과 뛰어난 대응력을 가진 전문가에게 맡기면 번거로운 문제 대응에서 벗어나 확실한 안심과 함께 안정적인 임대경영을 실현할 수 있을 것입니다.